Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 6 de Junio de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

-I-

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

Parte actora: Ciudadana M.E.H.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.771.179

Representación judicial de la parte actora: Ciudadanos C.V.S.P. y M.L.T.R., abogados en ejercicios, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 24.506 y 47.293, respectivamente.-

Parte demandada: Ciudadano F.V.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-5.595.242

Representación judicial de la parte demandada: Ciudadano F.R.V., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nros. 54.180.

Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Expediente Nº 13.714.-

- II –

RESUMEN DEL PROCESO

Correspondió a este Juzgado Superior, conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto por diligencia de fecha ocho (08) de octubre de dos mil diez (2.010), por el abogado F.R.V., anteriormente identificado, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano F.V.M.., en contra de la decisión pronunciada en fecha diez (10) de junio de dos mil diez (2010), por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana M.E.H.R.., en contra del ciudadano F.V.M.; ordenó a la parte demandada hacer entrega material del inmueble arrendado; condenó a la parte demandada a pagar la cantidad de TRECE MIL OCHOCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. f 13.825,00), por concepto de cancelación de la penalidad establecida en la cláusula octava del contrato de arrendamiento por el incumplimiento de la entrega del inmueble; y condenó a la demandada a pagar las costas procesales, según lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por resultar totalmente vencida en el proceso.

Se inició la acción mediante libelo de demanda presentado en fecha veinticuatro (24) de septiembre de dos mil ocho (2008), ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Asignada la causa al Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas., mediante auto dictado el tres (3) de octubre de dos mil ocho (2008), se procedió a su admisión y, se ordenó el emplazamiento, de la parte demandada a fin de compareciera al segundo día de despacho siguiente a que constara en autos la práctica de su citación, para que diera contestación a la demanda incoada en su contra.-

En diligencia de fecha veintidós (22) de octubre de dos mil ocho (2008), el Alguacil del Juzgado a quo, dejó constancia de haber practicado la citación de la parte demandada, el día veintiuno (21) de octubre de dos mil ocho (2008), en la casa denominada La Ciudadela 1, Calle Caripe, Sector Oripoto, Municipio El Hatillo, Distrito Sucre del Estado Miranda.

El día veintisiete (27) de octubre de dos mil ocho (2008) compareció el ciudadano F.V.M., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el No. 5.595.242; y, actuando en su propio nombre y representación; dio contestación al fondo de la demanda, para lo cual rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la demanda intentada contra su persona con fundamento en los argumentos que más adelante se analizarán.

Abierto a pruebas el juicio, ambas partes promovieron éstas con los resultados que más adelante se analizarán.

Por autos de fechas diez (10) y veintiséis (26) de noviembre de dos mil ocho (2008) el Juzgado de la causa admitió las pruebas promovidas por las partes.

En fecha diecisiete (17) de marzo de dos mil nueve (2009) la representación judicial de la parte actora consigno escrito de conclusiones.

En fecha diez (10) de junio de dos mil diez (2.010), como fue indicado, el Tribunal de la primera instancia, declaró CON LUGAR la demanda que da inicio a estas actuaciones, como fue apuntado.

Mediante diligencia de fecha seis (06) de octubre de dos mil diez (2010), compareció el ciudadano F.V.M., y confirió poder apud acta al ciudadano F.R.V..

El día ocho (08) de octubre de dos mil diez (2010), compareció el abogado F.R.V., y apeló de la sentencia dictada por el Tribunal de la causa en fecha diez (10) de junio de dos mil diez (2010).

Por auto dictado en fecha catorce (14) de octubre de dos mil diez (2010), el Tribunal a-quo, negó la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada, por extemporánea por tardía.

Ante la negativa de la apelación, la parte demandada propuso de Recurso de Hecho, el cual fue declarado CON LUGAR por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el día ocho (8) de diciembre de dos mil diez (2.010); quien ordenó al Juzgado de la causa oír la referida apelación en ambos efectos.

El a- quo oyó la apelación libremente, mediante auto de fecha veintiuno (21) de febrero de dos mil once (2.011); y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito, con Funciones de Distribución, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Recibidos los autos por este Juzgado Superior, luego del sorteo respectivo, por auto de fecha dos (02) de marzo de dos mil once (2011), se fijó oportunidad para decidir, a tenor de lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha treinta (30) de marzo de dos mil once (2011), el representante judicial de la parte actora, presentó escrito de alegatos ante esta Alzada, el cual será analizado más adelante.

En la oportunidad para dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo, con base en las siguientes consideraciones:

-III-

DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE EN SU LIBELO DE DEMANDA

Los apoderados judiciales de la parte demandante, alegaron en su libelo, lo siguiente:

Que en fecha quince (15) de agosto de dos mil tres (2003), la ciudadana A.R.D.H., actuando en nombre y representación de su mandante, ciudadana M.E.H.D.R., había suscrito contrato de arrendamiento privado con el ciudadano F.V.M., sobre un inmueble constituido por una (1) casa denominada “La Ciudadela 1”, ubicada en la Calle Caripe, sector Oripoto, Jurisdicción del Municipio El Hatillo, Distrito Sucre, Estado Miranda.

Que en la cláusula cuarta del referido contrato de arrendamiento, habían establecido que la relación arrendaticia tendría una duración de un (1) año fijo, contados a partir de la fecha de suscripción del mismo, la cual era el quince (15) de agosto de dos mil tres (2003), prorrogables por períodos iguales, siempre y cuando una de las partes no manifestara lo contrario a la otra por escrito, con un lapso de antelación de treinta (30) días calendarios a la fecha de expiración.

Que había quedado entendido entre las partes que aún cuando el arrendatario continuara ocupando el inmueble al final del lapso establecido, no operaría en ningún caso la tacita reconducción.

Que en fecha cinco (5) de julio de dos mil cuatro (2004), el contrato había sido prorrogado de mutuo acuerdo por un periodo de seis (6) meses contados a partir del quince (15) de agosto de dos mil cuatro (2004), hasta el quince (15) de febrero de dos mil cinco (2005), tal y como se podía evidenciar de la correspondencia de fecha cinco (05) de julio de dos mil cuatro (2004).

Que a partir del quince (15) de febrero de dos mil cinco (2005), el contrato había sido prorrogado de mutuo acuerdo entre las partes en tres (3) oportunidades, por períodos de seis (6) meses, era decir del dieciséis (16) de febrero de dos mil cinco (2005), al quince (15) de agosto de dos mil cinco (2005), del dieciséis (16) de agosto de dos mil cinco (2005), al quince (15) de febrero de dos mil seis (2006), del dieciséis (16) de febrero de dos mil seis (2006), al quince (15) de agosto de dos mil seis (2006).

Que en fecha catorce (14) de mayo de dos mil seis (2006), en cumplimiento de lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, su representada había manifestado por escrito al ciudadano F.V.M., su decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento, y le solicito la entrega del inmueble arrendado para el día quince (15) de agosto de dos mil seis (2006).

Que dicha comunicación había sido recibida por el demandado en fecha veintiocho (28) de mayo de dos mil seis (2006), tal como se evidenciaba del documento que se acompañaba al libelo marcado “D”.

Que el día once (11) de junio de dos mil siete (2.007), mediante telegrama certificado enviado al demandado ciudadano F.V.M., su representada había ratificado su decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento, y la solicitud de entrega del inmueble arrendado, para el día quince (15) de agosto de dos mil siete (2.007), el cual también había acompañado.

Que habían transcurrido más de doce (12) meses desde el vencimiento de la prórroga legal arrendaticia establecida en el artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que le correspondía al arrendatario, la cual había vencido el quince (15) de agosto de dos mil siete (2.007) y el ciudadano F.V.M., aún no había cumplido su obligación de entregar el inmueble, con lo cual lo estaba ocupando de manera ilegal y arbitraria.

Que tal incumplimiento del arrendatario, le daba derecho a su representada de solicitar el cumplimiento del contrato antes identificado y la consecuente entrega material del inmueble objeto del mismo, en razón de lo cual, en nombre de su representada, ciudadana M.E.H.R., en su condición de arrendadora del inmueble, demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO al ciudadano F.V.M., para que conviniera o en su defecto fuera condenado por el Tribunal en lo siguiente:

…PRIMERO: A dar cumplimiento al contrato de arrendamiento, título de la presente demanda en virtud del incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales, y en consecuencia, a entregar el bien inmueble constituido por una (1) casa denominada “La Ciudadela 1”, ubicado en la calle Caripe, sector Oripoto, Jurisdicción del Municipio El Hatillo, Distrito Sucre, estado Miranda, completamente desocupado, libre de personas y bienes, en las mismas buenas condiciones en las cuales lo recibió, al inicio de la relación contractual.

SEGUNDO: A pagar la cantidad de TRECE MIL OCHOCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 13.825,00), por concepto de cancelación de la penalidad establecida en la Cláusula Octava del contrato de arrendamiento por el incumplimiento en la entregas (sic) del inmueble. Esta cantidad resulta de multiplicar TREINTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 35,00), por TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO (395) DÍAS de retardo en la entrega del inmueble.

TERCERO: A pagar las costas y costos del presente proceso…

Fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.270 del Código Civil; y en los artículos 33, 38 y 39 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y conforme a lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, la estimó prudencialmente en la cantidad de DIECISIETE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 17.800,00)

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

EN SU CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

El ciudadano F.V.M., parte demandada en este juicio, actuando en su propio nombre, en la oportunidad de la contestación de la demanda, negó, rechazó y contradijo la demanda en todos sus hechos y alegatos, así como también en cuanto al derecho deducido, por cuanto los hechos alegados eran falsos y el derecho invocado resultaba inaplicable. Pidió que fuera declarada SIN LUGAR la demanda, con expresa condenatoria en costas a la demandante.

Fundamentó su rechazo a la demanda y su petición, en los siguientes términos

Que era cierto que existía un contrato de arrendamiento, el cual se había suscrito como contrato a tiempo determinado; pero dicho contrato se había reconducido convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado.

Que había habido una primera y única prórroga establecida de mutuo acuerdo entre las partes, el día cinco (5) de julio de dos mil cuatro (2.004), con subsistencia contractual por tiempo determinado hasta el febrero del año dos mil cinco (2.005).

Que nunca había habido nuevas prórrogas semestrales acordadas, por lo cual, las señaladas en el libelo de demanda eran falsas y no podían demostrar lo contrario.

Que en efecto, la demandante no había acompañado al libelo prueba o constancia alguna de esa prórrogas; y por ende, las alegadas eran falsas, como falso era el argumento de hubiera habido prórrogas en los períodos comprendidos así : a) Entre el dieciséis (16) de febrero de dos mil cinco (2.005) y el quince (15) de agosto de dos mil cinco (2.005); b) Entre el dieciséis (16) de agosto de dos mil cinco (2.005) y el quince (15) de febrero de dos mil seis (2.006); y c) entre el dieciséis (16) de febrero de dos mil de dos mil seis (2.006) y el quince (15) de agosto de dos mil seis (2.006).

Que en lo que se refería al telegrama mencionado en el libelo de demanda, de fecha once (11) de junio de dos mil siete (2.007), donde la ciudadana M.E.H., había ratificado su decisión de no prorrogar el contrato y a su vez solicitado la entrega del inmueble arrendado, tenía que indicar dos aspectos: a) Que no había sido recibido por su persona como arrendatario; ni por persona alguna en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento; y b) Que para esa fecha, ya el contrato se había transformado en un contrato a tiempo indeterminado.

Que expresamente negaba que hubiera habido prórroga legal, como lo aducía la demandante; que era de observar además que no había sido acompañado a la demanda ningún documento en que constara que hubieren acordado la prórroga legal, la cual era un derecho del arrendatario y no era tácita ni sobreentendida.

Que negaba estar ocupando el inmueble de forma ilegal y arbitraria, como lo había indicado la parte actora, ya que el contrato se había convertido en un contrato a tiempo indeterminado, toda vez que, había operado la tácita reconducción.

Que la falsedad de la ocupación ilegal y arbitraria era perfectamente demostrable cuando la arrendadora había estado recibiendo los cánones de arrendamiento, de acuerdo a lo estipulado en el contrato de arrendamiento; y había estado emitiendo los respectivos recibos que consignaba marcados de la “A” a la “L”, a fin de que tuvieran carácter probatorio de la naturaleza del contrato, el cual, como había venido insistiendo, se había convertido en un contrato a tiempo indeterminado.

Que los artículos mencionados en el libelo, como aplicables a este caso, habían sido incorrectamente y mal aplicados, por que ellos se referían a contratos a tiempo determinado; que no era el caso que nos ocupaba.

Que en razón de todo lo expuesto, tampoco podía pretender la demandante el cobro de la suma de TRECE MIL OCHOCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVAREES FUERTES, solicitados por concepto de penalidad por el incumplimiento en la entrega del inmueble, ya que dicha cláusula penal implicaba la falta de pago de los mencionados cánones de arrendamiento, los cuales, como había quedado demostrado con los recibos acompañados, evidenciaban lo contrario.

Que resultaba sorprende que entre un evento y otro de los mencionados por los representantes judiciales de la demandada, hubiera transcurrido casi un año entre ellos y hubieran presentado la demanda un año después del vencimiento de su supuesta prórroga legal, lapsos durante los cuales no había tenido ninguna comunicación de la arrendadora.

Que para un inquilino de buena fe como su persona, esa falta de comunicación de parte del propietario, debía entenderse como señal de conformidad con la situación corriente.

DEL ESCRITO DE ALEGATOS PRESENTADO

POR EL RECURRENTE ANTE ESTA ALZADA

Como se dijo en la parte narrativa de esta decisión, el día treinta (30) de marzo de dos mil once (2.011), el abogado F.R.V., en su condición de apoderado judicial del demandado recurrente, ciudadano F.V.M., pidió a este Tribunal declarare CON LUGAR la apelación interpuesta por esa representación y SIN LUGAR la demanda que daba inicio a estas actuaciones.

Fundamentó su petición en los siguientes argumentos:

Que el Juez de la causa había aducido en su fallo que existía una relación arrendaticia a tiempo determinado entre la demandante y el demandado y que, durante la vigencia del mismo, dicha arrendadora había procedido a notificar su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento, de fecha catorce (14) de mayo de dos mil seis (2.006), por lo que de conformidad con la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el inquilino debía entregar el inmueble el día 15 de agosto de dos mil siete (2.007).

Que asimismo, había indicado el Juez de la recurrida, que una vez analizada la naturaleza del contrato de arrendamiento, se debía concluir que el mismo se encontraba a tiempo determinado; y que, no podía operar la tácita reconducción, por cuanto había sido la voluntad de las partes que tal circunstancia no se diera bajo ningún concepto; lo cual implicaba que al vencerse la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y a pesar de que la arrendadora había seguido recibiendo los cánones de arrendamiento, el contrato seguía a tiempo determinado.

Que de esa manera, el a quo había señalado que una vez vencida la prórroga legal, a pesar de que la actora había seguido exigiendo el cobro de los cánones de arrendamiento y el arrendatario, pagándolos oportunamente, no se podía oponer la tácita reconducción, pues la simple voluntad de la arrendadora de extinguir el mencionado contrato de arrendamiento era suficiente para que no se diera esa figura.

Que el Juez de la sentencia impugnada había dictado sentencia definitiva sin haber analizado las pruebas promovidas por el demandado, constituidas por recibos originales firmados por la arrendadora y planillas bancarias de depósitos del canon de arrendamiento, pruebas éstas que no habían sido impugnadas o desconocidas por la demandante en la oportunidad procesal respectiva; y las cuales demostraban fehacientemente la voluntad de la arrendadora de que el demandado continuara en posesión del inmueble bajo una relación arrendaticia a tiempo indeterminado.

Que en ese sentido, como se podía apreciar, el fallo de primera instancia, adolecía de vicios que acarreaban su nulidad, siendo el primero de ellos, el silencio de pruebas, al haber ignorado totalmente las pruebas promovidas por la parte demandada y al haber dejado de analizar documentos con pleno valor probatorio que eran determinantes para el dispositivo de la sentencia.

Que asimismo, el Juez de la causa había incurrido en una errada interpretación de los hechos, ya que, de manera superficial había indicado que la arrendadora había continuado recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento, sin haber especificados cuáles meses y los montos recibidos.

En lo que se refiere al vicio de silencio de pruebas, el demandado alegó lo siguiente:

Que en el capítulo de la sentencia contentivo de las pruebas promovidas por la parte demandada, el Juez de la causa, se había referido únicamente al mérito favorable de la causa; que el a quo, no había considerado ni valorado, las pruebas promovidas por el demandado en el escrito de contestación de la demanda, los cuales cursaban en los folios del treinta y uno (31) al cuarenta y uno (41).

Que con esos documentos se había pretendido demostrar que la arrendadora había recibido el pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses comprendidos desde agosto de 2007 hasta septiembre de 2008, ambos inclusive.

Que en conclusión el Juez de la recurrida había ignorado todas y cada una de las pruebas promovidas por la parte demandada, sin que constara que las hubiera analizado, valorado o desechado y sin indicar las consecuencias de la falta de impugnación o desconocimiento por la contraparte.

Invocó en apoyo de sus argumentos, los artículos 509, 243 ordinales 4º y 5º; y 244, todos del Código de Procedimiento Civil.

Que de la lectura de dichas normas y de la sentencia de primera instancia, se infería que el Juez de la causa dejó de analizar las pruebas aportadas por una de las partes al proceso, las cuales fueron admitidas por el Tribunal y no habían sido impugnadas o desconocidas en forma alguna por la parte contra quien se habían hecho valer.

Que dicha omisión del sentenciador de primer grado, no sólo había acarreado un vicio en la sentencia sino que, al no haber valorado las pruebas aportadas en el proceso por el demandado, había dejado de analizar elementos que resultaban definitorios a los efectos del fallo, pues demostraban con claridad la voluntad de la arrendadora de que el inquilino permaneciera en el inmueble y por tanto la existencia de la tácita reconducción; todo lo cual había acarreado una errónea aplicación de la norma al momento de admitirse la demanda, como si se tratase de un contrato a tiempo determinado.

En apoyo de sus argumentos, citó doctrina de las Salas de Casación Civil y de la Sala Constitucional, en torno al silencio del pruebas, la cual confirmaba que la omisión por parte del Juez de la causa en mencionar, analizar o valorar cualquier elemento probatorio por una de las partes, como había ocurrido en este caso, traía como consecuencia la nulidad de la sentencia; esto era, que si el Sentenciador incumplía con el deber que le había impuesto el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, bien silenciando totalmente la prueba o bien mencionándola pero sin a.c.e.v. de silencio de prueba.

Que conforme a la doctrina de la Sala Constitucional, dicha omisión configuraba una violación al derecho constitucional de la defensa, pues la valoración de los pagos realizados por el arrendatario varios meses después de vencida la prórroga legal era determinante para la decisión, de manera tal que de haber sido apreciadas, la decisión hubiera sido otra.

Que por lo señalado, solicitaba la nulidad de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el diez (10) de junio de dos mil diez (2.010)

Que de la misma forma, el a quo había incurrido en errónea interpretación de la ley y de los hechos, al pretender establecer la existencia de un contrato a tiempo determinado, una vez vencido el plazo establecido por la ley como prórroga legal, a pesar del hecho que la arrendadora siguió recibiendo los cánones de arrendamiento hasta por un (1) año después de culminar dicha prórroga.

Que en efecto, constaba en el expediente que una vez vencida la prórroga legal el arrendatario continuó pagando de arrendamiento y la arrendadora, a su vez lo recibía conforme, por lo cual quedaba demostrada la firme voluntad de la demandante de permitir al inquilino continuar en la posesión del inmueble arrendado, sin señal alguna de oponerse a la misma.

Que conforme a la sentencia de primera instancia, el Juez había establecido que la prórroga legal vencía el 15 de agosto de 2007, por lo que para esa fecha debía el arrendatario entregar a la arrendadora el inmueble arrendado; que en el expediente, insistía constaban los recibos de pago traídos a los autos por esa representación, correspondientes a los meses de agosto a diciembre de 2007; y de enero a septiembre de 2008, todos inclusive, los cual no habían sido impugnados en la oportunidad respectiva por la parte a quien fueron opuestos.

Que era de hacer notar, que entonces la arrendadora, desde agosto de 2007, fecha en que supuestamente vencía la prórroga legal, hasta septiembre de 2008, había recibido los pagos de los cánones; y que fue en octubre de 2008, cuando presentó la demanda, con lo cual se debía entender que la actora había manifestado su voluntad de continuar con la relación arrendaticia, trece (13) meses después de vencida el término de la prórroga legal.

Citó el contenido de los artículos 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1.600 y 1.614, del Código Civil e invocó la tácita reconducción la cual había operado en razón de que al vencimiento del término el arrendatario había continuado en posesión de inmueble y el propietario había seguido recibiendo los pagos por concepto de cánones de arrendamiento.

Que en el caso de autos, la manifestación de no prórroga hecha por la arrendadora; se había otorgado una prórroga legal, a cuyo término se daba por terminado el contrato, es decir, había dejado de existir, naciendo para la arrendadora la posibilidad de exigir el cumplimiento y la entrega del inmueble.

Que sin embargo, en vez de optar por exigir la entrega del inmueble, la arrendadora decidió libre y voluntariamente continuar con una nueva relación arrendaticia, a tiempo indeterminado, por lo que había recibido los pagos de los cánones de arrendamiento posteriores al vencimiento de la prórroga legal.

Que la propia actora en sus escritos de conclusiones había indicado que el arrendatario había seguido cancelando los cánones de arrendamiento en el período comprendido entre el 15 de agosto de 2007 y el 15 de septiembre de 2008; que tal confesión ignorada por el a quo, reitera que la actora pretendía hacer ver que el contrato de arrendamiento se había extinguido el 15 de agosto de 2007 y aún así continuó recibiendo los cánones de arrendamiento sin que ello hubiera significado la indeterminación de su duración, a tenor de lo previsto en los artículos 1.640 y 1.644 del Código Civil

Que en consecuencia y como quiera que la relación se había convertido en una relación a tiempo indeterminado, la única vía que tenía la arrendadora para conseguir la desocupación del inmueble arrendado, era a través de la invocación de cualquiera de las causales taxativas plasmadas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y no como lo había pretendido, a través de una acción por cumplimiento de contrato.

-IV-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Planteada como quedó la controversia, en lo términos antes señalados, esta Sentenciadora, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido y a valorar las pruebas producidas en el proceso, pasa a examinar el punto previo que se indica a continuación:

PUNTO PREVIO

DEL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN

ARBITRARIA DE VIVIENDAS

El día cinco (5) de mayo de dos mil once (2.011) el Presidente de la República, en ejercicio de la atribución que le confiere el numeral 8 del artículo 236 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; y en conformidad con lo dispuesto en el numeral 1, literales a) y c), del artículo 1 de la Ley que Autoriza al Presidente de la República para dictar Decretos con Rango, Valor y Fuerza de Ley en la materias que se delegan, en C.d.M.; dictó el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas Nº 8.190 de fecha 5 de Mayo de 2.0011, publicado en la Gaceta Oficial Nº 39.668 del 6 de Mayo de 2.011.

El referido decreto en sus artículos del 1º al 4º, ambos inclusive, dispone lo siguiente:

…Objeto

Artículo 1º. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.

Sujetos objeto de protección.

Artículo 2º. Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.

El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, deberá aplicarse además en protección de las adquirientes y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, destinados a vivienda principal, se hubiere constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia.

Ámbito de Aplicación

Artículo 3º. El presente decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley será de aplicación en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial, algunos de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, sea susceptible de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal.

Restricción de los desalojos y desocupación forzosa de viviendas

Artículo 4º. A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas, mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto- Ley.

Los procesos judiciales o administrativos en curso, para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso…” (Negrillas y subrayadas de este Juzgado Superior).

En acatamiento a lo previsto en los preceptos antes transcritos, pasa entonces este Tribunal de Alzada a determinar si en el presente caso, resulta aplicable el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas Nº 8.190 de fecha 5 de Mayo de 2.011, publicado en la Gaceta Oficial Nº 39.668 del 6 de Mayo de 2.011; y a tales efectos, se observa:

La representación de la demandante, ciudadana M.E.H.R., en su libelo de demanda, como se ha señalado en este fallo, demandó el cumplimiento de contrato y la consecuente entrega del inmueble que ocupaba como inquilino el ciudadano F.V.M., constituido por una casa denominada “La Ciudadela 1”, ubicada en la Calle Caripe, sector Oripoto, Jurisdicción del Municipio El Hatillo, Distrito Sucre del Estado Miranda.

A tales efectos, en dicha demanda, en el punto primero del petitorio del libelo exigió al demandado que conviniera o en su defecto fuera condenado por el Tribunal en lo siguiente:

“…PRIMERO: A dar cumplimiento al contrato de arrendamiento, título de la presente demanda en virtud del incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales, y en consecuencia, a entregar el bien inmueble constituido por una (1) casa denominada “La Ciudadela 1”, ubicado en la calle Caripe, sector Oripoto, Jurisdicción del Municipio El Hatillo, Distrito Sucre, estado Miranda, completamente desocupado, libre de personas y bienes, en las mismas buenas condiciones en las cuales lo recibió, al inicio de la relación contractual…”

La parte actora consignó junto a su libelo de demanda, contrato de arrendamiento, suscrito por la ciudadana M.E.H. y el ciudadano F.V.M., a través del cual establecieron en las Cláusulas Primera y Segunda, lo siguiente:

…Primera: El Arrendador da en arrendamiento un inmueble de su propiedad constituido por una casa denominada “La Ciudadela 1”, ubicado en la Calle Caripe, sector Oripoto, Jurisdicción del Municipio El Hatillo, Distrito Sucre, Estado Miranda.

Segunda: El inmueble tiene un área total aproximada de doscientos metros cuadrados (200 m2), y consta de área de cocina, salón comedor, cuatro habitaciones, tres baños, terraza, jardín y dos puestos de estacionamiento…

Ahora bien, en este caso concreto, si bien es cierto, que ni en el libelo, ni en el contrato de arrendamiento se indica expresamente que el inmueble haya sido destinado para vivienda, además de ser una casa –quinta, en la oportunidad de la contestación de la demanda, el demandado, entre otros aspectos, adujo lo siguiente:

…10.- Pido al Tribunal a su digno cargo se aplique el derecho que asiste a mi familia en este caso y se desestime la petición de SECUESTRO solicitando sobre el inmueble que legal y pacíficamente venimos ocupando mi familia y yo, así como las peticiones realizadas en el libelo de la demanda en todas y cada una de sus partes por considerarla temeraria.

Por otra parte el secuestro no tiene FUMUS B.I., porque con los elementos y pruebas que he traído a los autos y el inferimiento lógico de sus pruebas.

Tampoco existe el periculum in mora, porque estoy solvente, sigo solvente y seguiré solvente mientras exista el vínculo jurídico.

11.- No una relación casal (causa legal) en la acción intentada porque siendo, como es, contrato a tiempo determinado, tiene que demandar por algunas de las específicas causales que consagra la Ley, pero no en esta causa.

12.- Solicito a tribunal a su digno cargo extienda citación a la Procuraduría General de menores a fin de defender los derechos de mi menor hija C.V.E., la cual reside en el mencionado inmueble, al igual que el resto de mi familia. Igualmente me reservo el derecho de ejercer cualquier acción de carácter civil o penal, así como solicitar daños y perjuicios que se me puedan causar con este juicio…

(Resaltado de este Tribunal Superior)

Tramitado el proceso en la primera instancia, correspondió conocer a este Juzgado Superior en segunda instancia, el recurso de apelación interpuesto por diligencia de fecha ocho (08) de octubre de dos mil diez (2.010), por el abogado F.R.V., anteriormente identificado, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano F.V.M., en contra de la decisión pronunciada en fecha diez (10) de junio de dos mil diez (2010), por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana M.E.H.R.., en contra del ciudadano F.V.M.; ordenó a la parte demandada hacer entrega material del inmueble arrendado; condenó a la parte demandada a pagar la cantidad de TRECE MIL OCHOCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. f 13.825,00), por concepto de cancelación de la penalidad establecida en la cláusula octava del contrato de arrendamiento por el incumplimiento de la entrega del inmueble; y condenó a la demandada a pagar las costas procesales, según lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por resultar totalmente vencida en el proceso.

En razón de lo anterior, a criterio de esta Alzada, le es aplicable a la presente causa, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas Nº 8.190 de fecha 5 de Mayo de 2.011. Así se establece.

Ahora bien, como se dijo en la primera parte de esta decisión, conoce este Tribunal, en segundo grado, de la apelación interpuesta por por el abogado F.R.V., anteriormente identificado, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano F.V.M., contra la decisión dictada en fecha diez (10) de junio de dos mil diez (2010), por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual, se encuentra en etapa de decidir la sentencia de mérito.

Determinada entonces, como fue la aplicabilidad del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas Nº 8.190 de fecha 5 de Mayo de 2.011, el cual dispone en la parte final de su artículo 4º, antes transcrito, el deber del Juez de suspender todos los procesos judiciales en curso relacionados con inmuebles destinados a vivienda, en cualquier estado y grado en el que se encuentren para la entrada en vigencia del mencionado Decreto-Ley, hasta tanto las partes demuestren el cumplimiento del procedimiento especial que el mismo cuerpo legal prevé; este Tribunal Superior, con fundamento en los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 11 del Código de Procedimiento Civil, considera que lo procedente en este caso es DECLARAR SUSPENDIDO EL PROCESO, en el estado en que se encuentra, esto es, en etapa de dictar la sentencia de mérito correspondiente a esta Alzada, hasta tanto las partes acrediten en los autos, haber cumplido el procedimiento especial previsto en el citado Decreto-Ley. Así se decide.

-V-

DISPOSITIVO

Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara la SUSPENSIÓN DE ESTE PROCESO, en etapa de pronunciar la sentencia de mérito en segunda instancia, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO tiene intentado la ciudadana M.E.H.R., contra el Ciudadano F.V.M., suficientemente identificados, hasta que conste en autos el cumplimiento de los requisitos que dispone el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 8.190 de fecha 5 de Mayo de 2.011, publicado en la Gaceta Oficial Nº 39.668 del 6 de Mayo de 2.011.

Dada la naturaleza del presente fallo no hay condenatorio en costas.

Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencia llevado por este Tribunal.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los seis (06) días del mes de junio del año dos mil once (2.011). Año: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

LA JUEZ,

DRA. EVELYNA D’APOLLO ABRAHAM

LA SECRETARIA,

M.C.C.P.

En esta misma fecha, a las ocho y cuarenta cinco de la mañana (8:45 a.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA

M.C.C.P.