Decisión de Juzgado Undecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 10 de Junio de 2010

A dar cumplimiento al contrato de arrendamiento, titulo de la presente demanda, en virtud de su incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales, y en consecuencia, a entregar el inmueble constituido por una (01) casa denominada “La Ciudadela 1”, ubicada en la Calle Caripe, sector Oripoto, Jurisdicción del Municipio El Hatillo, Distrito Sucre, Estado Miranda, completamente desocupado, libre de personas y bienes, en las mismas buenas condiciones en las cuales lo recibió, al inicio de la relación contractual.

En la cantidad de TRECE MIL OCHOCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES FUERTES con CERO CÉNTIMOS (Bs. F. 13.825,00), por concepto de cancelación de la penalidad establecida en la cláusula octava del contrato de arrendamiento por el incumplimiento de la entrega del inmueble. Esta cantidad resulta la de multiplicar TREINTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES con CERO CÉNTIMOS (Bs. F 35,00), por TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO (395) DÍAS de retardo en la entrega del inmueble.

En pagar las costas y costos del presente proceso.

DE LA CONTESTACIÓN

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Asimismo el ciudadano F.V.M., parte demandada en el presente juicio, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 34.295, actuando en nombre propio, presento escrito de contestación a la demanda en fecha 27 de octubre de 2008; en el mismo negó, rechazó y contradigo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en su contra.

Igualmente, fue conteste al afirmar que verdaderamente existe un contrato de arrendamiento suscrito entre él y con la ciudadana M.E.H., no obstante, expresó que dicho contrato se suscribió originalmente a tiempo determinado, pero que luego dicho contrato se Recondujo (Tácita Reconducción), convirtiéndose en contrato a tiempo indeterminado.

De la misma forma, afirmo que si hubo una primera y única prórroga mutua el día 05 de julio de 2004, con subsistencia contractual por tiempo determinado hasta febrero de año 2005. Negó, que hubieran nuevas prorrogas semestrales acordadas, por lo que las señaladas en el libelo de la demanda por la actora son falsas.

Que en cuanto al telegrama mencionado por la demandante, de fecha 11 de junio de 2007, donde la arrendadora ratifica su decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento, solicitando la entrega del inmueble el 15 de agosto de 2007, señala que nunca lo recibió y que además ya para esa fecha el contrato se había transformado en contrato a tiempo indeterminado. De la misma forma negó que haya habido prorroga legal como se menciona en el libelo de la demanda.

Niega estar ocupando el inmueble de forma arbitraria e ilegal, por cuanto esta bajo un contrato a tiempo indeterminado, por tácita reconducción, además que la arrendadora a estado recibiendo los cánones de arrendamiento de acuerdo a lo estipulado en el contrato. Que los artículos aplicables en el libelo a la relación jurídica que los vincula son incorrectos y mal aplicados, porque ellos se refieren a contratos a tiempo determinados y nuestro contrato en a tiempo indeterminado, por lo que no puede pretender el cobro de la suma TRECE MIL OCHOCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES FUERTES con CERO CÉNTIMOS (Bs. F. 13.825,00), por concepto de cancelación de la penalidad por incumplimiento de la entrega del inmueble, ya que dicha cláusula penal implica la falta de pago de los cánones de arrendamiento

Por ultimo la parte demandada alega que no existe Causa Legal en la acción intentada porque siendo, como es, contrato a tiempo indeterminado tiene que demandar por las causales específicas que consagra la Ley, pero no por esta causal.

Que por todas las razones de hecho y de derecho anteriormente expresadas en el escrito de contestación, es que solicita que se declare la presente demanda Sin Lugar en la Definitiva y se le condene en costas a la parte actora.

Seguidamente, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a analizar las pruebas producidas por las partes, de la siguiente manera:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

• Documentales:

1. Contrato de Arrendamiento de fecha 15 de agosto de 2003, celebrado entre la ciudadana M.E.H. y el ciudadano F.V.M., el cual no fue tachado, ni desconocido por la parte contraria, por lo que tiene pleno valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 444 del Código de procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.-

2. Carta de fecha 05 de julio de 2004, suscrita por la ciudadana M.E.H., mediante la cual se le notificó al demandado la prórroga del contrato de arrendamiento por un período de seis (06) meses contados a partir del 15 de agosto de 2004 al 15 de febrero de 2005, y según la misma fue recibida por el demandado, la cual no fue tachada, ni desconocida por la parte contraria, por lo que tiene pleno valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 430 en concordancia con el artículo 444 ambos del Código de procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE

3. Carta de fecha 14 de mayo de 2006, suscrita por la ciudadana M.E.H., mediante la cual se le notificó al demandado la decisión expresa de no prorrogar el contrato de Arrendamiento, y solicita la entrega del inmueble arrendado para el día 15 de agosto de 2006, la misma fue debidamente recibida por el demandado el 28 de mayo de 2006, la cual no fue tachada, ni desconocida por la parte contraria, por lo que tiene pleno valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 430 en concordancia con el artículo 444 ambos del Código de procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

4. Carta de fecha 03 de junio de 2006, suscrita por el demandado el ciudadano F.V.M., en la que da respuesta a la carta de fecha 14 de mayo de 2006, y manifiesta acogerse a la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual no fue tachada, ni desconocida por la parte contraria, por lo que tiene pleno valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 430 en concordancia con el artículo 444 ambos del Código de procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE

5. Aviso de telegrama ARQC5492 de fecha 27 de febrero de 2007, enviado por la ciudadana M.E.H.R. al ciudadano F.V.M., enviado por el departamento telegráfico O.P.T. Maracay, Operador: RJ. el cual no fue tachada, ni desconocida por la parte contraria, por lo que tiene pleno valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 444 del Código de procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

6. Recibo de consignaciones de Telegrama (IPOSTEL), enviado el 15/06/2007, en la cual se ratifica la decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento, por parte de mi representada, el cual no fue tachada, ni desconocida por la parte contraria, por lo que tiene pleno valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 444 del Código de procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE

   • Informes:

1. La parte actora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicito se oficiara al instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), ubicado en la Av. J.Á.L., Edificio Centro postal, San Martín, Caracas, a los fines de que informe sobre los particulares expresados por la misma en el escrito de promoción de pruebas. Por cuanto la parte contraria no impugno la falsedad de la misma, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 433 en concordancia con el artículo 507 ambos del Código de procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

   • La parte demandada, en su oportunidad para promover pruebas, procedió a promover el Merito favorable de Autos.

   • Mérito favorable de autos promovidos tanto por la parte actora, como por la parte demandada:

   En este sentido, este Sentenciador hace un pronunciamiento en cuanto a la promoción del mérito favorable de los autos realizado por la parte actora y la parte demandada en sus respectivos escritos de promoción de pruebas y en este sentido expresa:

   En cuanto a la promoción del mérito favorable de los autos, es procedente hacer algunas precisiones, si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense y aceptada por la gran mayoría de nuestros abogados litigantes, nuestro sistema probatorio esta regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba también denominado principio de adquisición procesal, el cual explica el autor colombiano J.P.Q., de la siguiente manera:

   El resultado de la actividad probatoria de cada parte se adquiere para el proceso y esta no puede pretender que solo a ella la beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a lo favorable de la declaración de un testigo, ya que esta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso.

   En el mismo sentido el tratadista S.S.M., citando al autor i.A.S., con respecto a este principio, nos dice:

   …principio de adquisición en virtud del cual las pruebas

   una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”

   Esto quiere decir que al decidir la controversia el sentenciador no sólo va a apreciar la parte favorable de las pruebas por cada parte. Sino que tiene que apreciarlas en su totalidad tanto lo favorable como lo desfavorable que pueda contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó en el proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba, y así expresamente se declara.

   -III-

   PUNTO PREVIO

   DE LA EXTEMPORANEIDAD DEL ESCRITO DE CONTESTACIÓN

   La Representación judicial de la parte actora, expone mediante diligencia de fecha 29 de octubre de 2008 lo siguiente: “…la oportunidad para dar contestación a la demanda era el segundo (2°) día de Despacho siguiente, es decir el día 29 de octubre de 2008; ahora bien, es importante destacar que el demandado de autos dio contestación a la demándale día 27 de octubre de 2008, es decir el 1° día de despacho siguiente, en consecuencia en este de conformidad con los artículos 887 y 362 del Código de Procedimiento Civil, solicito se le declare confeso, por haber realizado su contestación de la demanda en forma extemporánea, fuera de la oportunidad y fuera del lapso establecido…”.

   En este sentido, de acuerdo a los hechos planteados en el caso bajo análisis, en que se produjo la contestación de la demanda en forma anticipada, es decir el 1° día de despacho siguiente a la citación para que se produjera la contestación a la demanda, esta Sentenciador debe determinar si el escrito de contestación a la demanda, presentado el 1° día de despacho siguiente a la citación, debe considerarse tempestivo o no, a la luz de las normas constitucionales.

   Al respecto, la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su artículo 26 consagra el derecho a la tutela judicial efectiva, norma que prevé no sólo el derecho a acceder a la justicia para la protección de los derechos e intereses, sino a obtener en forma efectiva la tutela de los mismos, lo que incluye obtener con prontitud la decisión correspondiente. Asimismo, dicha disposición debe ser analizada a la luz del contenido del artículo 257 constitucional, todo ello aunado a los derechos a la defensa y al debido proceso previstos en el artículo 49 eiusdem.

   Sobre la extemporaneidad por anticipada de la contestación a la demanda, la Sala Constitucional en sentencia N° 2973 del 10 de octubre de 2005, caso: Servicios Halliburton de Venezuela, S. A., estableció lo siguiente:

   …En la referida sentencia se declaró sin lugar el recurso de casación interpuesto contra una decisión de un Juzgado Superior que a su vez, había confirmado la confesión ficta de la compañía solicitante de la presente revisión, en el curso de un proceso de cobro de diferencia de prestaciones sociales desarrollado bajo la vigencia de la derogada legislación adjetiva laboral.

   Tal declaratoria, se fundamentó en el hecho de que al tercer día fijado para el acto de la contestación de la demanda, la compañía demandada en lugar de dar contestación, opuso una cuestión previa; sin embargo ese mismo día, el actor había reformado el libelo original de demanda y el tribunal de la causa ya había admitido dicha reforma, por lo que mal se podía, en criterio de la sentencia objeto de revisión, ejercer el derecho a la defensa el mismo día en el que se admitió la reforma.

   Al respecto, se estima pertinente citar la sentencia N° 1385 del 21 de noviembre de 2000, en la cual se estableció lo siguiente:

   ‘…Para decidir esta Sala tiene previamente que determinar el alcance que debe tener el derecho de defensa con relación al demandado, el cual lo establece como interpretación vinculante:

   1. Siendo la defensa un derecho inviolable en todo estado del proceso, tal como lo reconoce el artículo 49 de la vigente Constitución, dentro de los elementos del debido proceso, derecho que además estaba consagrado en el artículo 68 de la derogada Constitución de la República de Venezuela de 1961, considera esta Sala que la manifestación inequívoca por parte del demandado de hacer uso de su derecho a contestar la demanda, debe siempre ser interpretado a su favor, ante cualquier ambigüedad y oscuridad de la ley.

   Resulta un absurdo jurídico que la ficción impere sobre la realidad, y que en situaciones ambiguas u oscuras, se prefiera considerar que el demandado no contestó la demanda, dejándolo sin la defensa de la recepción de sus alegatos, antes que reconocerle la utilización efectiva de su derecho.

   En fin, la Sala interpreta que en casos de duda, las normas deben interpretarse a favor de la parte que de manera expresa e inequívoca hace uso de sus medios de defensa. Es esta clase de interpretación la que garantiza la realización de la justicia, que como fin del proceso establece el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

   De allí que, cuando surja alguna duda sobre la preclusión de la oportunidad para contestar la demanda, y aparezca en autos la voluntad de contestar, esta voluntad debe imperar sobre la duda, y el término preclusivo debe interpretarse en el sentido que permite la recepción de la contestación de la demanda que efectivamente conste en autos y que por motivos interpretativos se duda que se haya realizado dentro del término destinado por la ley para ello.

   No solo en aras de salvaguardar el derecho de defensa de las partes, en este caso del demandado, sino del mantenimiento de la transparencia y la responsabilidad en la administración de justicia (artículo 26 de la vigente Constitución), la interpretación de las normas debe contener la regla in dubio pro defensa…’. (Negrillas de la Sala).

   Como se puede apreciar del anterior extracto, esta Sala Constitucional ha sido muy rigurosa en cuanto a la protección del derecho a la defensa, especialmente cuando está en juego la principal oportunidad que tienen las partes para hacer ejercicio efectivo del mismo, como lo sería, en el caso de la parte demandada, la oportunidad para dar contestación a la demanda, hasta el punto de que se considera como de orden público todo lo que le sea inherente. (Subrayado de este fallo). En este sentido es pertinente citar la sentencia Nº 1011 del 26 de mayo de 2004, en la cual esta Sala Constitucional expresó lo siguiente:

   ‘…La violación en comento involucra como se mencionó anteriormente al orden público, por estar dirigida hacia el núcleo mismo del derecho a la defensa, como lo es el de dar contestación a la demanda, y esa lesión puede producirse bien por acción u omisión…’ (Subrayado del presente fallo).

   Criterio que este Juzgador comparte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, se debe concluir que en consonancia con el derecho a la tutela judicial efectiva que garantiza que las partes impulsen el proceso hasta llegar al pronunciamiento del órgano jurisdiccional, donde sin dejar de tener importancia los lapsos procesales en los supuestos en que el excesivo formalismo se contraponga a los fines de la justicia y en pro del derecho a la defensa, como es el caso de la contestación de la demanda efectuada antes del comienzo del lapso procesal previsto en la ley para ello, debe dicha contestación considerarse válida, por lo que, la figura de la confesión ficta que surge ante la falta de contestación de la demanda, cuando el demandado no probare nada que le favoreciere y cuando la petición del actor no sea contraria a derecho no podrá configurarse cuando el demandado conteste anticipadamente la demanda, sino sólo en aquellos casos en que el demandado no de contestación a la demanda o lo haga vencido el lapso legal respectivo. Por lo que, este Sentenciador en base a los fundamentos antes expuesto declara la validez de la contestación de la demanda, en consecuencia, se tomará en consideración para fijar la controversia en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.-

   IV

   MOTIVA

   DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

   Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

   A tales efectos establece el Artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, es decir, es un acuerdo de voluntades entre dos o más personas tendientes a lograr entre ellas un enlace jurídico que genere en forma específica obligaciones.

   En este orden de ideas, estipulan los Artículos 1.160, 1.167, 1.133, 1.579, 1.592, 1.594 y 1.595 del Código Civil, que:

   Artículo 1.160 “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

   Artículo 1.167 “En el Contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ello.”

   Artículo 1.133 “el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

   Artículo 1.579 “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un previo determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla….”

   Artículo 1.592 “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”

   Artículo 1.594 “El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor.”

   Artículo 1.595 “Si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición salvo prueba en contrario.”

   De igual forma establece el artículo 1.354 eiusdem:

   Artículo 1.354. “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

   El Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba

   .

   Y por último pauta el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 1 y 33 lo siguiente:

   Artículo 1.- El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes

   .

   Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

   .

   En consecuencia, este Tribunal debe determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada a tales efectos, y pasa a sentenciar de la siguiente manera:

   Analizadas y valoradas todas las probanzas traídas a los autos, así como las normas antes transcritas, este Tribunal observa que a la parte demandante le correspondía probar la relación jurídica invocada así como su naturaleza y el hecho reclamado. Al efecto, de una revisión exhaustiva del escrito libelar presentado por la actora y consecuentemente del escrito de contestación consignado por la parte demandada, claramente se puede evidenciar que ambas partes son contestes en la existencia de una relación arrendaticia en virtud de un contrato de arrendamiento sobre el bien inmueble distinguido por una (01) casa denominada “La Ciudadela 1”, ubicada en la Calle Caripe, sector Oripoto, Jurisdicción del Municipio El Hatillo, Distrito Sucre, Estado Miranda. Sin embargo, las partes no fueron contestes en afirmar que dicho contrato se encuentra a tiempo determinado o a tiempo indeterminado.

   Al respecto este Sentenciador, citando el criterio sostenido por el autor G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, respecto a las diferencias que se presentan entre las demandas por Cumplimiento o Resolución de Contrato de Arrendamiento y Desalojo, en tal sentido, apunta que cuando se presenta un contrato a los fines de dictaminar sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio de dicho contrato debe ser la “cláusula relativa a su duración”, por cuanto pareciera que es en ella donde reside la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata entonces de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes.

   Por ello uno de los mayores puntos de interés que presenta la relación arrendaticia, es sin duda alguna su duración, pues ella viene a resolver las dudas que pudieran presentar los contratantes respecto del tipo de contrato que han celebrado, y en el caso de que dicha relación contractual se crea contravenida de algún modo por los contratantes, es en razón de la duración de dicho contrato, que la parte que vea afectado sus derechos va a determinar la acción conducente para reclamar dicha contravención en base a lo preceptuado en las Leyes que rigen la materia y así conseguir la satisfacción de sus pretensiones.

   Hechos los comentarios que anteceden, este Juzgador considera en este punto del fallo efectuar un detenido análisis del Contrato de Arrendamiento en el cual la parte Actora fundamenta la presente acción, todo ello en aplicación del principio contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, referido a que en la interpretación de los contratos, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe, con el objeto de determinar la naturaleza de la relación locativa que lo rige, por lo que al efecto esta alzada observa que:

   La parte actora produjo a los autos como recaudo fundamental de la demanda, marcado con la Letra “B” documento privado contentivo de Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos M.E.H.R. y F.V.M., en fecha 15 de agosto de 2003, sobre un inmueble propiedad del arrendador constituido por una (01) casa denominada “La Ciudadela 1”, ubicada en la Calle Caripe, sector Oripoto, Jurisdicción del Municipio El Hatillo, Distrito Sucre, Estado Miranda. Dicho instrumento no fue desconocido, impugnado ni tachado por la demandada, por lo que este Juzgador le otorga todo el valor probatorio de conformidad a lo dispuesto en artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y lo aprecia por cuanto el mismo hace plena prueba entre las partes que lo suscriben y da fe de la existencia de la relación arrendaticia. En dicho contrato, la cláusula que determina la duración del mismo, es decir, la cláusula temporal, esta circunscrita a lo acordado por los contratantes en la cláusula “cuarta”, a saber:

   ..Cuarta: La duración de este contrato es por el termino de Un año fijo, contado a partir de la presente fecha, prorrogables por periodos iguales, siempre y cuando una de las partes no manifieste lo contrario a la otra por escrito, con un lapso de antelación de treinta días calendarios a la fecha de expiración. Queda entendido entre las partes que aun cuando el arrendatario continué ocupando el inmueble al final del lapso fijado, no se operara en ningún caso la tacita reconducción...

   De la cláusula precedentemente transcrita, es de notar para este Juzgador que el contrato de arrendamiento bajo estudio, empezaría a regir desde el 15 de agosto del año 2.002, siendo su duración de un (1) año fijo, prorrogables por periodos iguales, siempre y cuando una de las partes no manifieste lo contrario a la otra por escrito, con un lapso de antelación de treinta días calendarios a la fecha de expiración. De igual forma observa, este juzgador que en la parte in fine de dicha cláusula las partes expresamente declaran que todo lo convenido, se hacía con la intención de que en ningún casó operase la tácita reconducción del arrendamiento, y para que el contrato en ningún caso se convirtiese a tiempo indeterminado.

   Ahora bien, las partes no deben hacer desaparecer una situación de hecho consolidada en el tiempo, que no puede ser desconocida por los que conforman una relación jurídica, que concierne al orden público, asimismo que no puede ser inobservada por ninguna de las partes en su favor a tenor de lo dispuesto en la N.S.C. en sus artículo 1159 y 1160, pues el Contrato tiene fuerza de Ley entre ellas, y no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, considerándose también que debe ejecutarse de buena fe por las partes, obligándose no solamente a cumplir lo expresado en el, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

   De tal modo, es evidente que no pudo operar la tácita reconducción establecida en el artículo 1600 del Código Civil, en el caso que nos ocupa, ya que fue la voluntad de las partes a los fines de que dicha circunstancia no se diera bajo ningún concepto según lo expresado en tal convención, y por lo tanto que al vencimiento del plazo fijo del contrato o de alguna de sus prorrogas, siempre y cuando una de las partes manifieste lo contrario a la otra por escrito, con un lapso de antelación de treinta días calendarios a la fecha de expiración de la prorroga, el contrato se prorrogaría automáticamente por un (01) año mas, manteniéndose las mismas condiciones que el contrato anterior, siendo el caso, que si la arrendataria continuase ocupando el inmueble objeto del contrato, aún cuando no se hubiere dejado constancia escrita de la voluntad de las partes de prorrogar dicho contrato, el mismo debía considerarse prorrogado, por lo que el contrato se prorrogaría automáticamente por un año más, y así seguiría ocurriendo en caso de que vencido ese lapso de un año, se verificase la condición pactada en la Cláusula Cuarta de que ninguna de las partes manifieste lo contrario a la otra por escrito, con un lapso de antelación de treinta días calendarios a la fecha de expiración de la prorroga, todo ello en virtud de la intención expresa de las partes de que dicho contrato nunca quedase a tiempo indeterminado. Esta conclusión se encuentra reforzada con la carta de fecha 14 de mayo de 2006, suscrita por la ciudadana M.E.H., mediante la cual se le notificó al demandado la decisión expresa de no prorrogar el contrato de Arrendamiento, solicitando la entrega del inmueble arrendado para el día 15 de agosto de 2006, la cual fue debidamente recibida por el demandado el 28 de mayo de 2006, y respondida mediante carta de fecha 03 de junio de 2006, suscrita por el demandado el ciudadano F.V.M., en la que manifiesta acogerse a la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ambas cartas no fueron tachadas, ni desconocidas por la parte contraria, por lo que tiene pleno valor probatorio conforme se valoró anteriormente, observándose que el encabezado del artículo 38 ejusdem, se refiere a los contratos “celebrados a tiempo determinado”, el demandado con esta actuación se somete según estas reglas, produciéndose asimismo en este acto el desahucio del contrato de arrendamiento y en consecuencia el mismo debe regirse por las normas previstas para su naturaleza. Y ASÍ SE ESTABLECE.

   En este orden de ideas, observa este Juzgador que la parte demandante acciona a la parte demandada por el incumplimiento del contrato, al no entregar este el bien inmueble arrendado en el tiempo oportuno, luego la parte demandada compareció para dar contestación a la demanda, y haciendo uso de su derecho en la oportunidad procesal promovió pruebas, alegando en su defensa que el presente contrato de arrendamiento se encuentra a tiempo indeterminado y no a tiempo determinado como lo dice la actora en su libelo y que por lo tanto no hay causa legal, ni vinculación con el derecho que se alega. Sin embargo, este Tribunal de una revisión exhaustiva de las Actas que conforma el presente expediente, específicamente el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, evidencia como ya antes se hizo mención, que la voluntad de las partes era que el contrato siempre iba a ser a tiempo determinado por lo que no operaria en ningún caso la tacita reconducción. Y ASÍ SE DECIDE.-

   De igual forma, alega el demandado que es falso que este ocupando arbitraria e ilegalmente el inmueble, ya que la arrendadora a estado recibiendo los cánones de arrendamiento, convirtiéndose de esta forma como ya venia diciendo el accionado, el contrato de marras a tiempo indeterminado, sin embargo si bien es cierto que el arrendatario después de vencida la prorroga legal siguió ocupando el inmueble y la arrendadora percibió el canon de arrendamiento, igualmente es cierto que si ya ha habido desahucio del contrato de arrendamiento, y el arrendatario haya continuado en el goce de la cosa, este no puede oponer la tacita reconducción y visto que el contrato de marras se encuentra desahuciado desde el 14 de mayo de 2006, cuando la arrendadora mediante carta le notificó al arrendatario la decisión expresa de no prorrogar el contrato de Arrendamiento, solicitando la entrega del inmueble arrendado para el día 15 de agosto de 2006, carta que fue debidamente recibida por el arrendatario el 28 de mayo de 2006, y respondida en fecha 03 de junio de 2006 por el mismo, por consiguiente para que prospere la tacita reconducción, no debe haber oposición del propietario, haciéndose necesario la materialización de dos voluntades, la del arrendatario de quedar en posesión del inmueble y la del arrendador de dejarlo en posesión del objeto arrendado, constituyendo requisito esencial para que se produzca la tácita reconducción que haya ausencia de oposición del arrendador, pues no puede haber tácita reconducción cuando aparece evidente la volunta contraria del arrendador. Por lo tanto, si existe una voluntad manifiesta en contrario nadie puede presumir una voluntad diferente a lo expresado o consentido por el arrendador, ni derivar de esa voluntad contraria a mantener el inquilino en condición de arrendatarios con beneficios y derechos que la Ley no le otorga, es por ello que cuando ha habido desahucio, como en el caso de autos, no procede la tacita reconducción, pues en el presente caso al arrendador notificar al inquilino de su decisión de no prorrogar el contrato, es decir su decisión de no dejar al arrendatario en el goce de la cosa después de vencido el termino estipulado, solicitando la devolución del inmueble, se observa que existe por lo tanto una voluntad del arrendador de extinguir el contrato de arrendamiento, de no querer al arrendatario como tal o en posesión del inmueble arrendado, faltando así la voluntad de una de las partes contratantes, por lo que en consecuencia en el presente caso no operó la tacita reconducción de conformidad con lo establecido en el artículo 1601 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.

   Ahora bien, establecidos como han quedado los hechos, a los fines de verificar el incumplimiento o no del demandado, considera pertinente este Juzgador observar cuando se produjo el desahucio del presente contrato de arrendamiento, es decir confirmar cuando se cumplió la condición establecida en la cláusula cuarta de que una de las partes notificara por escrito a la otra su voluntad de no prorrogar el contrato objeto del presente litigio, y al respecto se evidencia como ya antes se hizo mención, que efectivamente la arrendadora en fecha 14 de mayo de 2006, mediante carta dirigida al arrendatario le expreso al mismo su voluntad de no prorrogar dicho contrato, que dicha carta fue recibida por el arrendatario el 28 de mayo de 2006, y contestada el 03 de junio de 2006, donde el hoy demandado expreso que haría uso de su prorroga legal de conformidad con el articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, quedando así en este momento desahuciado el contrato de arrendamiento de marras, por lo que en fecha 15 de agosto de 2007, donde terminaría la prorroga legal obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, el arrendatario debía realizar la entrega material del inmueble, en cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado por ambas partes. ASÍ SE DECIDE.-

   Por lo tanto, al no cumplir la parte accionada con su carga de probar que, había cumplido con su obligación de cumplir con el contrato de arrendamiento celebrado o de demostrar cualquier hecho que le relevara del cumplimiento de la obligación asumida en el contrato de arrendamiento, y toda vez que la Acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento pretendida por la parte actora, se encuentra amparada en nuestro ordenamiento jurídico, para quien sentencia se cumplen a cabalidad los presupuestos procesales para la procedencia y en consecuencia por las razones de hecho y de derechos antes expuestas y cumplidos como han sido los requisitos establecidos en los artículos 12, 243 y 506 del Código de Procedimiento Civil; debe prosperar en derecho la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento demandada por la parte actora. ASÍ SE DECIDE.

   Con respecto, a la pretensión de la actora al pago que debe realizar el demandado por la cantidad de TRECE MIL OCHOCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES FUERTES con CERO CÉNTIMOS (Bs. F. 13.825,00), por concepto de cancelación de la penalidad establecida en la cláusula octava del contrato de arrendamiento por el incumplimiento de la entrega del inmueble. Esta cantidad resulta la de multiplicar TREINTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES con CERO CÉNTIMOS (Bs. F 35,00), por TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO (395) DÍAS de retardo en la entrega del inmueble, este Tribunal aprecia que con vista a lo anteriormente establecido, debe prosperar la cláusula penal derivada del incumplimiento de la obligación del arrendatario de hacer entrega del inmueble en cuanto se haya desahuciado el contrato de la relación locativa, ya que en efecto en el presente caso, no quedó demostrado de las pruebas aportadas al proceso que el arrendatario efectivamente allá cumplido con su obligación de entregar el inmueble arrendado. Y ASÍ SE DECIDE.-

   -V-

   DISPOSITIVA

   Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentes, este JUZGADO UNDÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara:

CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana M.E.H.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-4.771.179, en contra del ciudadanoF.V.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-5.595.242, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 34.295, y en consecuencia se ordena a la parte demandada hacer Entrega Material, real y física del siguiente bien inmueble constituido por: una (01) casa denominada “La Ciudadela 1”, ubicada en la Calle Caripe, sector Oripoto, Jurisdicción del Municipio El Hatillo, Distrito Sucre, Estado Miranda; libre de bienes y de personas.

Se condena a la parte demandada a pagar TRECE MIL OCHOCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES FUERTES con CERO CÉNTIMOS (Bs. F. 13.825,00), por concepto de cancelación de la penalidad establecida en la cláusula octava del contrato de arrendamiento por el incumplimiento de la entrega del inmueble. Esta cantidad resulta la de multiplicar TREINTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES con CERO CÉNTIMOS (Bs. F 35,00), por TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO (395) DÍAS de retardo en la entrega del inmueble.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la demandada al pago de las costas procésales por haber resultado totalmente vencido en el presente proceso.

Notifíquese a las partes de conformidad con el artículo 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese.

Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del JUZGADO UNDÉCIMO DE INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS A LOS (10) DÍAS DEL MES DE JUNIO DEL AÑO DOS MIL DIEZ (2.010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

DR. Á.V.R..-

ABG. S.C..-

En esta misma fecha, siendo las 1:49 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA

ABG. SHIRLEY M. CARRIZALES M.

AVR/SC/ROMY*.

ASUNTO: AH1B-V-2008-000056