Decisión nº 610 de Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 9 de Junio de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Expediente No. 44.110

I

Conoce este Tribunal de la presente causa, en virtud del recurso de apelación que interpusiera la parte actora contra la sentencia definitiva recaída en el juicio que le dio lugar, concerniente a una acción de DESALOJO, incoada por el ciudadano R.E.P.R., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.295.188, domiciliado en la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, asistido por la profesional del derecho, ciudadana A.D.D., inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 34.638, contra la ciudadana M.A.M.H., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.804.436, domiciliada en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

La referida demanda fue distribuida al Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el cual la declaró inadmisible en fecha dieciséis (16) de Julio de 2008, decisión contra la cual la parte actora recurrió en apelación. El mencionado recurso fue sustanciado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el cual lo declaró con lugar mediante fallo del día seis (6) de Octubre de 2008, ordenando admitir a trámite la acción de desalojo.

El día veintiocho (28) de Octubre de 2008, el Juez Séptimo de los Municipios, cuya sentencia de inadmisibilidad fue revocada, se inhibió del conocimiento de la causa, por considerarse incurso en la causal relativa al adelantamiento de opinión.

Redistribuida la causa, correspondió continuar la misma al Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el cual le dio entrada mediante auto de fecha catorce (14) de Noviembre de 2008, ordenando la citación de la demandada; pero antes de que esta tuviera lugar, compareció ante el Tribunal Municipal el día ocho (8) de Diciembre de 2008, la ciudadana S.C.S.C., venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº 7.888.904, con inscripción en el INPREABOGADO bajo el Nº 40.970, actuando con el carácter de apoderada judicial de la demandada, ciudadana M.A.M.H., consignando instrumento poder en el cual se evidencia su cualidad, la cual comparte con la abogada en ejercicio, ciudadana M.C.A.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.212.015, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 40.944.

El diez (10) de Diciembre de 2008, la abogada S.C.S.C., presentó escrito de contestación de la demanda en nombre de su mandante, en el cual acumulativamente promueve la cuestión previa relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción y contesta al fondo la demanda, negando, rechazando y contradiciendo los hechos libelados, y haciendo algunas salvedades, entre las cuales destaca el reconocimiento expreso que hace de que suscribió el contrato que establece la relación de alquiler, y que quien figura como arrendador, actúa representando al demandante de la presente causa.

Recorrido el itinerario procesal en debida forma, el día dieciséis (16) de Febrero de 2009, el Tribunal de la causa dictó sentencia, declarando sin lugar la demanda. Del referido fallo, ejerció recurso ordinario de apelación la parte demandante, por intermedio de su apoderada judicial, abogada A.D.D., la cual se oyó en ambos efectos mediante auto dictado por el Tribunal de la recurrida, de fecha veinte (20) de Febrero de 2009. Remitido el expediente al Órgano Distribuidor, para su resolución en segunda instancia, correspondió su conocimiento al Tribunal Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito, que con tal carácter pasa a dictar el fallo de alzada bajo los siguientes criterios:

II

Quiere este Tribunal, dejar claramente establecido que si bien la presente causa en segunda instancia, no se fija para informes, dado que se instruyó preliminarmente como un procedimiento breve, no es menos cierto que la presentación de un escrito de alegaciones por la parte apelante, obliga a este Tribunal a que el mismo sea tomado en cuenta y, consecuencialmente, a que la impugnación interpuesta sea resuelta de conformidad con el consagrado principio tantum apelatum cuantum devolutum, razón por la cual una revisión integral de la recurrida, sólo tendrá lugar en la medida de que este Tribunal evidencie la infracción de normas procesales de orden público, que interesen al interés general, no siendo permitida la referencia a aquellos presupuestos sustantivos, que tengan una naturaleza disponible por las partes, a menos claro, que se trate de aquellos que fueran acusados en el escrito de fecha diecisiete (17) de Marzo de 2009, presentado por la abogada A.D.D., a manera de “formalización” de su apelación.

Inicia el Tribunal su función, citando la parte pertinente del escrito de fundamentación de la apelación presentado por la recurrente, en el cual inter alia sostiene que hubo un error de valoración de la pruebas, argumentando que consta en las actas una pretendida carta de desahucio, dirigida a la arrendataria, pero que fue recibida por su socio, fiador del contrato arrendaticio y administrador del fondo de comercio que funciona en el local arrendado, ciudadano O.N., quien según la parte promovente, escribe de su letra que desocupará el inmueble y que se acogería a la prórroga legal.

De las actas consta que la referida comunicación, no fue valorada favorablemente por el a quo, por cuanto fue desconocida por la parte contra la cual se propuso y su valor no fue insistido por los medios que la ley propone. Al respecto, señaló expresamente lo siguiente:

Cabe destacar que al folio treinta y uno (31) de las actas, riela documento privado, marcado “E”, fechado quince (15) de Abril del año dos mil cinco (2005), dirigido a los ciudadanos O.N. y M.A.M., por el representante de la empresa administradora del inmueble, suscrito en original en forma ilegible y en la cual se les notifica que por instrucciones expresas del propietario, no estaban en condiciones de renovar el contrato de arrendamiento del inmueble distinguido con el número 1 del Edificio Karina, ubicado en la Avenida 15 Delicias, por lo cual les agradecían gestionar las diligencias pertinentes para la desocupación del inmueble lo antes posible. Asimismo aparece una nota en la cual se indica que se recibe la comunicación y se acoge la prórroga legal.

Al respecto, observa el Tribunal que en el escrito de contestación de la demanda, la parte demandada impugnó y desconoció en su contenido y firma la comunicación antes transcrita, señalando que la fecha se encuentra enmendada y que nunca recibió la comunicación. Constata el Tribunal que efectivamente el documento se encuentra enmendado en su fecha y que no aparece suscrito por la Arrendataria, según lo expresa la parte actora en su libelo de demanda, aún cuando indica que fue recibido por el ciudadano O.N., quien suscribió el contrato en calidad de fiador de la Arrendataria.

En tal sentido, ningún valor probatorio se otorga a esta comunicación, toda vez que fue desconocido en su contenido, y aparece suscrito por una persona distinta a quien se le opone. Siendo que, de conformidad con las previsiones del Código de Procedimiento Civil (artículo 444), la persona que debe desconocer la firma es aquella a quien se le opone el documento como emanado de ella, y en el caso de autos, la parte demandante expone en su libelo de demanda, que el documento fue suscrito por una persona distinta a la demandada -ciudadano O.N.-, quien no forma parte de la relación jurídico procesal; constatándose del contenido de las actas, que la parte promovente del documento no realizó ninguna actividad dirigida a comprobar que la parte demandada efectivamente hubiere recibido la misiva.

Sobre el particular, considera este Tribunal que la principal razón por el cual desmerecería mérito probatorio la referida comunicación, es la condición de su impertinencia, ya que la pretensión del juicio está dirigida a la desocupación del inmueble por la vía del desalojo, que sólo opera en los contratos verbis, o en los scripta que no hayan sido fijados en el límite de tiempo, casos en los cuales las causales de desocupación están taxativamente establecidas en el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no siendo el desahucio que haga el arrendador contra el arrendatario, una de esas causales. En todo caso serviría la mencionada carta para verificar que el arrendador consintió la ocupación del inmueble luego del vencimiento de la prórroga convencional y de la legal, lo cual configura la tácita reconducción, pero esta circunstancia de reconducción, está exenta de toda prueba ya que la misma fue reconocida por el propio actor, aunque negada por el demandado.

Por otro lado, no es propio que se tenga como desconocido un instrumento, por alguien que no lo suscribe; es decir, que la ciudadana M.A.M.H., no podía impugnar un documento en el que no hay la asunción por parte del promovente de que fue firmado por ella, sino que ambas partes afirman que fue firmado por el ciudadano O.N.. De modo que, superada la impertinencia del medio probatorio, sólo debía tratársele como un instrumento emanado de terceros, recibiendo en tal virtud ése trato, que impone la confirmación del mismo a través de la prueba testimonial. De allí que efectivamente el instrumento debió ser desechado, pero por motivos distintos a los expuestos en el fallo recurrido.

Sobre la prueba de inspección realizada, la cual fue considerada irrelevante por la Juez de Municipio, la parte recurrente arguyó que de la misma se extraía que el ciudadano O.N., es el administrador del negocio que funciona en el local arrendado, ya que se identificó como tal en el momento del traslado y así se dejó constancia en el acta levantada al efecto. La realidad es que debe compartir este Tribunal ad quem el criterio expuesto en la recurrida, ya que la cualidad del ciudadano O.N., no forma parte del tema controversial del presente juicio, y mucho menos sus declaraciones extendidas en el curso de una inspección, sirven para suplir la obligación que tenía la parte promovente de llevarlo al juicio en condición de testigo para que ratificara, si fuere necesario, la carta pretendida de desahucio.

En su escrito de argumentación de la apelación, la parte impugnante sostiene que la Juez a quo debió analizar el caso concreto que se le planteó, pues debe entenderse que la necesidad que tiene el propietario de un inmueble dado en alquiler, no debe ser estrictamente una necesidad personal, ya que el inmueble, al ser un local, no puede ser requerido para habitar en él, sino que al ser un local comercial, su uso se hace extensivo a otros menesteres esenciales del propietario, como aquellos que lo vinculan con sus necesidades profesionales, comerciales o industriales; por lo que, en su criterio, “…la necesidad no se consustancia con la urgencia o perentoriedad, sino mas bien con la posibilidad legítima de valerse de un bien propio, para el cumplimiento de fines que se ajustan a los intereses del Propietario Arrendador del inmueble…”

Afirma que “…no hay un criterio único de ‘necesidad’ en el campo del Derecho, el valor originario de un término no puede utilizarse en forma rígida en el campo de la hermenéutica jurídica; no existe un solo sentido del término ‘necesidad’…”

En efecto, el demandante de autos manifiesta requerir el inmueble, para instalar allí el asiento de la sociedad mercantil de la cual es el principal accionista, denominada INDUSTRIAS PRIMAX, C.A., ya que no cuenta con otro sitio en el cual desempeñar su actividad comercial, y el local que anteriormente venía ocupando en su condición de inquilino, es exorbitantemente más oneroso que el de su propiedad, por el cual recibe un monto que ni se le aproxima al costo actual de un inmueble destinado al giro mercantil. Por su lado, en el fallo que aquí se revisa, estableció al respecto el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, lo que de seguidas se transcribe:

Ahora bien, fue demostrada la propiedad del inmueble arrendado, el cual pertenece al demandante, ciudadano R.E.P.R. en comunidad con la ciudadana Nilce E.P.d.P., personas naturales diferentes a la sociedad mercantil Industrias Primax, C.A., empresa con personería jurídica propia, diferente a las personas naturales que aparecen suscribiendo su capital social y que ostentan su representación.

La personalidad jurídica de la sociedad, le atribuye la cualidad de contraer derechos y obligaciones y como tal existe como sujeto de derecho independiente de sus socios. Tal afirmación se deriva del contenido del artículo 19 del Código Civil venezolano, al establecer:

Son personas jurídicas y por tanto, capaces de obligaciones y derechos…

El Dr. J.L.A., citado por M.P.d.P. en su obra La Doctrina del Levantamiento del Velo de Las Personas Jurídicas. p.29, señala algunas de las características de las sociedades mercantiles, a saber:

La sociedad mercantil adquiere su personalidad jurídica desde el momento en que se celebra el contrato de sociedad entre sus socios, es decir, a partir del acto de constitución con un patrimonio propio, una razón social o una denominación que indique el nombre de la empresa; con domicilio legal y propio, jurídicamente distinto del de los socios; que ningún socio puede disponer del capital social para usos propios; que el patrimonio social sirve para garantía exclusiva de los acreedores sociales, no pudiendo los acreedores particulares del socio, mientras dure la sociedad, hacer valer sus derechos más que sobre la parte de utilidades correspondientes al socio, según el balance social, y disuelta la sociedad, sobre la parte que le corresponda en la liquidación; que la sociedad ejerce el comercio en nombre propio, diferente del de cada uno de los socios; que puede obrar en juicio contra los socios y a su vez puede ser demandada por ellos; que los socios no pueden por su cuenta enajenar los bienes sociales, ni aún en la parte que pueda corresponderles.

Por su parte, el autor R.G. en su obra Curso de Derecho Mercantil, p.400 al 4001, refiere:

El carácter de las sociedades mercantiles como personas jurídicas se expresa con particular claridad en el artículo 205 del Código, el cual excluye el derecho de los acreedores personales de los socios de ejecutar en los bienes sociales los cuales, por ser propiedad de la persona jurídica, están destinados a garantizar las obligaciones de esta. Los acreedores personales de los socios pueden, en las sociedades de personas, mientras dure la sociedad, hacer valer sus derechos sólo sobre la cuota de utilidades correspondientes a su deudor como resultado del balance social, y después de disuelta la sociedad, sobre la cuota que le corresponda en la liquidación…

Las disposiciones legales y la doctrina citada llevan a concluir, que la situación jurídica planteada, no puede subsumirse en las previsiones del literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual requiere entre los supuestos de hecho, que sea el propietario del inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, quien tengan necesidad de ocuparlo.

En el caso de autos, el Arrendador y propietario del local es el demandante, ciudadano R.P.R., quien también es accionista de la empresa INDUSTRIAS PRIMAX, C.A., y que alega tener necesidad del inmueble pero no para su persona o sus parientes, sino para el uso de la sociedad mercantil; sin que pueda confundirse su condición de persona natural con la personalidad jurídica de la empresa, pues como antes se señaló, esta sociedad mercantil tiene personalidad jurídica propia, capaz de contraer derechos y obligaciones por sí misma.

Por las razones expuestas, no puede ser invocado a favor de la sociedad el derecho consagrado en el artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia, se desestima el argumento esgrimido por la parte actora, al señalar que tiene necesidad del inmueble para ocupar el local a los fines de abrir una oficina, local o punto de venta para su empresa Industrias Primax. C.A.

Esa disertación que hace la Juez de los Municipios – y que la lleva a discriminar entre la personalidad jurídica que tiene el demandante, por demás propietario del inmueble alquilado, y la sociedad mercantil para cuyo propósito quiere el inmueble – sólo puede entenderla este Tribunal como el resultado del proceso lógico que se plantea el juez ante la resolución de un problema. Ello así, se consiguió el Tribunal de la recurrida, con el escenario de que la norma aplicable, no alcanzaba realmente al supuesto de hecho que se planteaba ante el proceso, por lo cual consideró prudente el a quo que una interpretación coherente con la norma, es que el literal b) del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se encuentra circunscrito a la necesidad de ocupar el inmueble que tenga el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. Luego, siendo la sociedad mercantil INDUSTRIAS PRIMAX, C.A., una persona jurídica ficticia pero distinta de las mencionadas en el literal de referencias, no podía subsumirse el supuesto de hecho en la norma argüida. Visto de otro modo, tendría el Tribunal que evidenciar, que el propietario de un inmueble arrendado, o quizá un pariente consanguíneo dentro del segundo grado, requiere inexorablemente el inmueble, para así proceder a acordar su desocupación, vía desalojo.

Para determinar la conformidad con el derecho de la anterior interpretación, se propone el Tribunal hacer lo propio respecto de la norma desaplicada a este caso, para lo cual hace cita de la misma. Dispone el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, enfatizada por el Tribunal la parte que interesa, lo siguiente.

Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.

(…omissis…)

Aprovechando que se hizo mención de la disposición legal, no deja de llamar la atención de este Tribunal, que la misma fue citada in integris por la recurrida, en la cual se hizo transcripción de la parte relativa al hijo adoptivo. Nótese que en el extracto transcrito de la norma, este Tribunal omitió la mención que originariamente traía la misma relativa al hijo adoptivo, pero el Juzgado a quo, en cambio, sí hizo tal mención. Olvida el Juez de mérito, que mediante el fallo dictado en fecha 28 de Junio de 2005, con ponencia del Magistrado Arcadio de Jesús Delgado Rosales, publicado bajo el Nº 1.376, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia declaró la nulidad por inconstitucionalidad de la mención “o el hijo adoptivo” contenida en la letra b) del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Es decir, que el a quo copió la parte anulada de un artículo revisado por la M.I.C..

Al destacar tan reprochable error, no quiere este Tribunal criticar la labor del Tribunal de Municipio, pero sí se pretende advertir, que disposiciones como las establecidas en el identificado fallo constitucional, sobre el cual no abundará más este Tribunal, deben ser tomadas en debida cuenta al momento de motivar una decisión, dado el carácter vinculante que se reconoce en los mismos, que viene acompañado de la orden de publicación en la gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela, como es natural en las sentencias de anulación por infracción de la Constitución.

Aclarado lo anterior, recuerda el Tribunal que una ley es legítima, en la medida en la cual sea justa, y si en ella se contempla una situación no regulada, o una antinomia, o una colisión con otro texto legal, o, como ocurre en el presente caso, la oscuridad con respecto a un punto en particular, es deber del operador de justicia, que no está atado de manos frente a esta circunstancia, interpretar la norma de conformidad con este valor que llamamos justicia.

Si bien el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tiene una tendencia marcadamente favorable a la posición del débil jurídico de la relación locativa, o sea, el arrendatario, cuando el legislador consagró este artículo 34 en la mencionada ley, quiso crear un equilibrio entre las prerrogativas que ganaba el arrendatario y las que ya tiene garantizadas ex ante el arrendador, como lo es la propiedad y los atributos que ella supone, cuales son el uso, goce, disfrute y disposición sobre el bien. Y tiene que ser así, porque para que la ley de alquileres no fuera inconstitucional, debía respetar el derecho fundamental consagrado en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, equivalente para el momento de promulgación de la ley de referencias, al artículo 99 de la derogada Constitución Nacional de 1961.

Así, se planteó el legislador las posibilidades que tenía el arrendador, de procurar la desocupación de un inmueble que había dado en arrendamiento verbal, y por ende muy difícil de determinar en cuanto a su duración, o peor aun, se planteó la posibilidad de que el arrendador recupere el inmueble cuando la relación que lo une al arrendatario, si bien se condensó en un instrumento escrito, no se encuentra determinada en el tiempo o, habiéndose determinado, fue tácitamente reconducida, y en consecuencia se procederá como en los contratos que se hacen sin tiempo determinado.

Previó el legislador la expectativa plausible del arrendador de recuperar el inmueble que le pertenece, cumplidos que sean los requisitos y verificados los supuestos que en la misma ley se establecen. Uno de estos supuestos, es la necesidad que tenga el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, de ocupar el inmueble alquilado. En primer lugar, destaca de la premisa citada, que el legislador utiliza el término ocupar, que equivale a tomar posesión o apoderarse de una cosa, que no debe ser confundido con el término habitar. Es decir, que el fin de ocupar el inmueble arrendado, puede ser variopinto, y no tiene porque condenarse al sólo residenciamiento del propietario en el inmueble, o de alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.

Esta característica cobra particular vigencia cuando se le observa desde la óptica del fin para el cual se destina el inmueble. Por eso, cuando se trata de una vivienda de habitación, es obvio que el propietario o su pariente consanguíneo lo querrán para establecer allí su residencia, pero al paso, si se trata de un local comercial, no se le ocurre a esta Sentenciadora una destinación más idónea que el establecimiento en su locación de un fondo de comercio, y es el supuesto subjuntivo que debe aplicarse al caso de autos. Y no está lejos de considerarlo así el legislador, ya que la interpretación que a la norma se le debe dar, debe ser en su contexto, es decir, de modo integral, y en esa integridad surge la necesidad de tener en cuenta que el arrendamiento de que habla el creador de la norma, no se limita a la habitabilidad del inmueble, sino que incluye el desarrollo de actividades comerciales, por lo cual ese tópico no se aleja de la interpretación, pues ya desde su artículo 1 el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

Artículo 1: El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes. (Énfasis agregado)

Luce atractivo para este Tribunal, destacar que las actividades comerciales las ejercen los comerciantes (quienes son, según el artículo 10 del Código de Comercio, los que teniendo capacidad para contratar hacen del comercio su profesión habitual, y las sociedades mercantiles), por intermedio de sus sociedades mercantiles que tiene una ficción de personalidad, o por su propia persona. Pero el rasgo caracterizante en los dos casos, es que el beneficio económico va dirigido a la persona natural que representa el capital accionario de la empresa y es a su vez el substrato personal y real de la misma; o el comerciante en nombre propio. De cualquier modo, no es posible, como lo hizo la recurrida, establecer una distinción tajante o un abismo entre la personalidad jurídica de la empresa y la del sujeto que la representa, pues siendo el beneficiario de la actividad mercantil, es también la persona que tiene interés en su prosperidad.

Para que tenga valor el postulado constitucional relativo a la libertad de actividad económica, contenido en el artículo 112 de la Carta Magna, es necesario que se garanticen los medios necesarios para el efectivo ejercicio de esa actividad. En el caso de autos, el ciudadano R.E.P.R., demostró en actas su condición de comerciante, y no fue tema de controversia la propiedad que ejerce sobre la sociedad mercantil para la cual pretende recuperar el inmueble. Con ello, quedó demostrado el interés legítimo, personal y directo que tiene en el desalojo del inmueble, lo cual redunda en desechar la interpretación que hizo el Juez a quo sobre el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al estimar que el mismo no es aplicable al caso de marras. Al contrario, considera este Tribunal que el supuesto de hecho se subsume idealmente a la norma aplicada.

La necesidad que tiene el ciudadano R.E.P.R., si bien no es de naturaleza meramente personal, no deja de ser legítima, ya que su pretensión va dirigida al desarrollo de su actividad comercial, noción que entra dentro del contexto del concepto de necesidad que ha desarrollado la doctrina administrativa. Y es que en el particular caso de la norma de referencias, el legislador no hizo distinción en el tipo de necesidad que embargue al propietario para solicitar la desocupación, con lo cual cabe pensar que esa necesidad se extiende a los requerimientos de índole comercial, que le interesen, como ocurre para el presente caso.

Quedó demostrada en actas la necesidad que tiene el ciudadano R.E.P.R., de utilizar para el establecimiento de su negocio el local que le pertenece, a lo cual se le adiciona la inverosimilitud de que el mismo deba recurrir al arrendamiento de un local comercial para el emprendimiento de su industria, cuando cuenta con uno que es de su propiedad. Quedó demostrada, además, la propiedad que sobre el inmueble ejerce. A las documentales llevadas a las actas, se suman los dichos de los testigos evacuados, ciudadanos V.B., P.P.R. y A.F.P., titulares de las cédulas de identidad 12.307.315, 81.850.204 y 12.873.735, respectivamente, los cuales luego de la lectura que le dio este Tribunal, arrojan afianzamiento sobre los hechos y circunstancias que pretendió probar el ciudadano R.E.P.R., siendo que ni el principio de la comunidad de la prueba ni el acervo probatorio traído a las actas por la ciudadana M.A.M.H., logran desvirtuar las pretensiones de la parte actora, y así se decide.

De los argumentos que preceden, se desprende que la apelación formulada por la mandataria en juicio del actor-apelante, ciudadano R.E.P.R., debe prosperar en derecho, por cuanto el fondo de la controversia fue resuelto de conformidad con una interpretación errónea del literal b) del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sin embargo, es deber acertar que la resolución recaída sobre la cuestión previa promovida, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción, también fue abrazada en la misma sentencia apelada, la cual se revoca por este medio. De tal modo debe advertir este Tribunal, que si bien la incidencia fue resuelta en la misma sentencia, ella tiene cierta soberanía respecto del mérito de la causa, de lo cual se sostiene que los términos en los cuales fue resuelta la cuestión previa, se dan por reproducidos en esta sentencia de segunda instancia. Ahora bien, ello no contamina de parcialidad la declaratoria con lugar de la apelación y, con ella, de la demanda incoada, ya que entiende el Tribunal, por aplicación analógica del artículo 297 del Código de Procedimiento Civil, que dentro de la apelación formulada, no acumuló el recurrente la impugnación del punto previo relativo a la defensa preliminar, ya que en el mismo tuvo una condición victoriosa, lo cual le impide apelar.

III

En orden a las consideraciones expuestas, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de apelación intentado por la abogada A.D.D., apoderada judicial del ciudadano R.E.P.R..

PRIMERO

REVOCA el fallo dictado por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha dieciséis (16) de Febrero de 2009.

SEGUNDO

DECLARA CON LUGAR la demanda que por desalojo incoara el apelante contra la ciudadana M.A.M.H..

TERCERO

ORDENA LA DESOCUPACIÓN del inmueble constituido por un local comercial situado en la avenida 15, prolongación delicias, entre calles 59 y 60, Residencias Karina, planta baja, local número 1, al frente del Comando General de la Policía Regional, en Jurisdicción de la Parroquia J.d.Á.d. esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

CUARTO

CONCEDE a la arrendataria del inmueble un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, de conformidad con el Parágrafo Primero del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales se cuentan a partir de la notificación del presente fallo, el cual queda definitivamente firme, por cuanto de conformidad con el artículo 36 ejusdem no tiene recurso alguno.

QUINTO

CONDENA en costas de la primera instancia a la parte demandada, por haber sido totalmente vencida en el mérito de la causa. No obstante, no hay condenatoria en costas del recurso, por haber sido revocado el fallo apelado.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE. BÁJESE EL EXPEDIENTE. Déjese copia certificada de la sentencia por Secretaría, conforme a lo previsto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los nueve (09) días del mes de Junio de dos mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-

La Juez,

(Fdo.)

Dra. E.L.U.N.. El…/

/…Secretario Temporal,

(Fdo.)

MSc. D.D.C.S..

En la misma fecha, siendo las ____________, se dictó y publicó el fallo que antecede, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, quedando anotado bajo el Nº______, del Libro Correspondiente. El Secretario Temporal, (Fdo.) Quien suscribe, el Secretario Temporal de este Juzgado, hace constar que la anterior sentencia es copia fiel y exacta del expediente No. 44.110. LO CERTIFICO, Maracaibo, a los nueve (09) días del mes de Junio de dos mil nueve (2009).

ELUN/ yrgf