Decisión nº 1.013 de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 6 de Noviembre de 2008

Procedente de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial en virtud de la apelación intentada por el ciudadano R.E.P.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.295.188, asistido en este acto por la abogada en ejercicio A.D.D., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 24.145 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, contra la sentencia del Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 16 de Julio de 2008, que declaró INADMISIBLE la Demanda de Desalojo arrendaticio interpuesta por su persona, en contra de la ciudadana M.A.M.H., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.804.436 y de este domicilio.

I

RELACIÓN DE LAS ACTAS

Por auto de fecha, 14 de Julio de 2.008, se recibió la demanda, se ordenó formar expediente, numerarla y anotarla en el libelo de entrada y salida de causas.

En fecha, 16 de Julio de 2008, el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, declaró INADMISIBLE la demanda intentada por el ciudadano R.E.P.R., contra la ciudadana M.A.M.H., por DESALOJO ARRENDATICIO.

En fecha, 22 de Julio de 2008, la parte actora apela de la sentencia interlocutoria de fecha 16 de Julio de 2008.

En fecha 25 de Julio de 2008, el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, oye la apelación en ambos efecto y se ordena la remisión en original del expediente al Juzgado de Primera Instancia competente.

En fecha, 22 de Septiembre de 2.008, este Juzgado recibe el expediente y se fija el décimo día de despacho siguiente a esta fecha para dictar sentencia.

II

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Fundamenta la parte actora su demanda en los siguientes hechos:

Que es propietario de un local comercial situado en la avenida 15, prolongación Delicias, entre calles 59 y 60, Residencias Karina, Planta Baja, Local Nro. 1, al frente del Comando General de la Policía Regional, en Jurisdicción de la Parroquia J.d.Á.d. esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuya propiedad acredita con copia certificada de documento de Compra-venta registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 22 de Abril de 1993, bajo el Nro. 33, Tomo 6°, Protocolo 1°, y que acompaña a la demanda.

Local este que confió en administración a los efectos de su arrendamiento, a la empresa Casas Venezuela S.R.L “VENCASAS”, Sociedad Mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el N° 36, Tomo 60-A de fecha 14 de Agosto de 1986 representada por su Director General R.V.G., venezolano, mayor de edad, casado, Licenciado en Administración, portador de la cédula de identidad Nro. V-7.828.119, de este domicilio, según consta en documento privado de autorización firmado por ambas partes de fecha 02 de Abril de 2001 y en donde se reserva el derecho como propietario del local, la renovación de dicho contrato; documento este que anexa marcado con la letra "B" y quienes efectivamente lo cedieron en calidad de arrendamiento en fecha 13 de Junio del 2001 a la ciudadana M.A.M.H., venezolana, mayor de edad, casada, Comerciante, portadora de la cédula de identidad N° V-7.804.436, de igual domicilio, según se evidencia de copia certificada de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que consigna marcado con la letra “C”, y quien actualmente ocupa su local referido, y en donde funciona un Laboratorio Clínico.

Que el referido contrato de arrendamiento suscrito por la empresa Casas Venezuela S.R.L. "VENCASAS" representada por su Director Gerente R.V.G. y la ciudadana M.A.M.H., ya antes identificados, al cual se refiere, establece en su Cláusula Cuarta lo siguiente: "De manera expresa se establece y así lo acepta LA ARRENDATARIA, que el plazo de duración del presente contrato será de un (1) año a partir del 14 de Junio del año 2001, vencido el cual si ninguna de las partes hubiere dado aviso por escrito de su voluntad, en caso contrario con dos (2) meses de anticipación se considerara prorrogado por igual periodo de tiempo que el convenido inicialmente. Todas las cláusulas, que integran este contrato, serán aplicables a su prorroga, quedando sujetas a futuras negociaciones lo pertinente al canon de arrendamiento, de acuerdo al índice inflacionario". Por lo que de acuerdo a esta cláusula, el contrato venció el día 14 de Junio del año 2002, por lo que en principio fue suscrito por tiempo determinado y por cuanto vencido este lapso de un (01) años sin que las partes con dos (02) meses de anticipación a dicho vencimiento no informó su voluntad expresa y por escrito a la otra parte de prorrogar o no el contrato, por el mismo lapso de un (01) año, éste (contrato) se prorrogó automáticamente por el mismo lapso de tiempo de un (01 ) año, por lo que a partir de la fecha 14 de Junio del 2003, el contrato de arrendamiento aquí referido, paso a ser a tiempo indeterminado. Siendo además que el incremento del canon se produjo para ese tiempo y que el monto actual que cancela LA ARRENDATARIA de Bs. F. 900,00 (antes Bs. 900.000,00).

Que como comerciante, constituyó una empresa con su esposa y un socio muy amigo, denominada Primax, C.A. empresa debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 03 de Mayo de 1984 bajo el N° 34, Tomo 30-A, y cuyo objeto es la fabricación de puertas; y cuyo Registro de Comercio consigna marcado con la letra “D”; y que como fabrica funciona en un galpón y que poco a poco ha ido creciendo, por lo que ya para el año 2005, requería de una Oficina o Sucursal para Punto de Venta, por lo que en forma verbal le hizo saber al ciudadano R.V.G., Director Gerente y Representante Legal de la empresa Casas Venezuela S.R.L. "VENCASAS", a quien había confiado y autorizado la administración de su local antes referido, que requería de su local por cuanto lo necesitaba para que funcionara una Sucursal o una Oficina de Primax, C.A., por lo que dicho ciudadano, envió una carta a LA ARRENDATARIA M.A.M.H. ya identificada, a los fines de ponerla en conocimiento de esta situación, carta que no quiso firmar como recibido la ciudadana M.A.M.H. (ARRENDATARIA), mas si fue firmada como recibida por el ciudadano O.N., quien en verdad no se sabe si es su socio o esposo, lo que si es cierto, es que es su fiador en este contrato de arrendamiento, según esta establecido en la CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA de dicho contrato, y quien labora con dicha ciudadana en el Laboratorio Clínico que funciona en el local arrendado de su propiedad, y que él mismo con su puño y letra dice que se acoge a la prorroga legal, la cual consigna marcada con la letra “E” de fecha 15 de Abril de 2005.

Que en vista de que el local no era desocupado por LA ARRENDATARIA, y de su negativa a aceptar incremento alguno del canon de arrendamiento, y por cuanto el ciudadano R.V.G. no le daba respuesta alguna sobre esta situación, fue por lo que optó por revocarle la administración de su local a la empresa Casas Venezuela S.R.L. "VENCASAS" que el representaba, según consta en carta privada que anexa con el presente escrito marcado con la letra "F" de fecha 25 de Septiembre de 2006.

Que en vista de toda esta situación y por cuanto requería con urgencia de su local, el cual está bien ubicado, en la Zona Norte de Maracaibo con un área de CIENTO CUARENTA METROS CUADRADOS (140 Mts2) repartidos en una planta mezanine y la planta propiamente dicha, en la dirección ya antes mencionada, y por cuanto no fue desocupado por LA ARRENDATARIA, ciudadana M.A.M.H., ya antes identificada, la cual hizo caso omiso a su requerimiento, se vio obligado y en la necesidad de buscar un local tan bien ubicado como el suyo, y el cual consiguió es mas pequeño que el suyo en el Centro Comercial Galerías Mall (11 Nivel) ubicado en la Avenida La Limpia de esta ciudad, por contrato de arrendamiento verbal con Mi Vieja Maracaibo, C.A. durante un (1) año (desde Noviembre de 2006 a Noviembre 2007) cancelando un canon de arrendamiento mensual de Bs. F. 3.600,00 (antes Bs. 3.600.000,00) y que demuestra con constancia emitida por dicha empresa marcado con la letra "G";

Que es cuatro (4) veces mayor el monto de este canon, al percibido por su local, ocupado por la ciudadana M.A.M.H. por contrato de arrendamiento verbal que no renovó por cuanto le aumentaron el canon de arrendamiento y no podía cubrir ese gasto.

Que LA ARRENDATARIA M.A.M.H., a los fines de desconocer lo que ella acordó en la referida cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito por ella, referido al aumento del canon de arrendamiento de acuerdo al índice inflacionario, optó por consignar los cánones de arrendamiento mensual, por los Tribunales de Municipios de esta Ciudad, siendo que por distribución lo hace por el Juzgado Cuarto de Municipios bajo consignación o expediente N° 99-06 Y que anexa copia certificada de dicho expediente marcado con la letra "H", a los fines de demostrar, que dicha arrendataria, ciudadana M.A.M.H. en el escrito de solicitud de consignación, reconoce a su persona como propietario y arrendador del local que ocupa, y el cual le fue dado en arrendamiento; así como demostrar que utilizó esta vía para cancelar los cánones de arrendamiento a los fines de desconocer el incremento en el canon que se le había requerido y no quiso aceptar, y que no es como ella alega en dicho escrito que al tener conocimiento de que la administración del local ya no era con la empresa Casas Venezuela S.R.L. "VENCASAS" , sino con el propietario del local, ósea con su persona, da a entender y alega no conocerlo ni saber nada de él, cuando en el mismo escrito, suministró al Tribunal la dirección de la fabrica de su empresa Primax, C.A.; y además demuestra que los pagos de los cánones de arrendamiento que debían hacerse puntualmente los días 14 de cada mes, y así se comprometió LA ARRENDATARIA, según lo establecido en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento que consigna marcado con la letra “C”, mas no se ha cumplido de esta manera, no han sido puntuales, no se han realizado los pagos los días 14 de cada mes, si no que además, se toma unos días mas para cancelar, lo cual cancela con atraso, y esto consta en el mismo expediente N° 99-06, que en copia certificada estoy consignando en los folios 24,31,38,43,46,51,56,61,71,76,81,91,96,105,110 y 119.

Que este local tiene unos años sin percibir aumento alguno en el canon de arrendamiento, por la misma renuencia que ha tenido la arrendataria de buscar la manera de no pagar incremento en el mismo, pues personalmente ha ido al local donde funciona su negocio, Laboratorio Clínico y no ha podido hablar con ella, y sus empleadas nunca han querido recibir ni firmar ninguna clase de carta o información presentada por su persona.

Que tiene la necesidad y requiere ocupar este local con urgencia, para abrir una oficina, una sucursal, un punto de venta para su empresa Primax, C.A.,pues no puede cancelar un arrendamiento con un monto muy superior al que el percibe por su local, y es por todas estas razones esgrimidas en este escrito y porque además es el propietario del local o inmueble arrendado a la ciudadana MARIA AL T AGRACIA MATOS HURTADO ya antes identificada, ubicado en la Avenida 15, prolongación Delicias, entre calles 59 y 60, Residencias Karina, planta baja, local N° 1, al frente del Comando General de la Policía Regional, en jurisdicción de la Parroquia J.d.Á.d. esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, es por lo que con todo respeto, demanda y solicita a este digno tribunal, la desocupación inmediata del referido local o inmueble, ocupado por la ciudadana M.A.M.H., ya identificada, fundamentando dicha demanda en lo establecido en el Artículo 34 literal b de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que estima la presente demanda en la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 3.000,00).

En su escrito de apelación alega lo siguiente:

Que en vista de la decisión emitida por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L., y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 16 de Julio de 2008, declarando INADMISIBLE la demanda de desalojo arrendaticio (de local comercial) interpuesta por su persona en contra de la ciudadana M.A.M.H., por cuanto el Tribunal consideró que no demostró la necesidad establecida en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y en donde el Tribunal ad quo recibió por el órgano distribuidor esta demanda en fecha 07 de Julio de 2008 y por disposición del artículo 10 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Que cuando dicho Código o en leyes especiales no se fije término para librar alguna providencia, el Juez deberá hacerlo dentro de los 3 días siguientes a aquel en que se haya hecho la solicitud correspondiente”, sin embargo el Tribunal hizo caso omiso de la referida norma, cercenándole el derecho que tiene de acceder a los órganos de justicia y de obtener una respuesta inmediata, es decir, a la tutela judicial efectiva, de conformidad con los artículos 257 y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y viola el debido proceso, además que dicha decisión, atenta contra el principio de igualdad previsto en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil al señalar en su sentencia que no está probada la necesidad que tiene de ocupar el local arrendado de su propiedad, y no basta con decir esto, sino que además asienta en su decisión que se obligaría a un comerciante establecido (Arrendataria) durante un extenso período de tiempo, a cambiar la sede, cuando lo que ella (Arrendataria) desarrolla en el local es una actividad comercial con fines de lucro, obligándole a tener que alquilar otro local que implicaría para él un desajuste económico; Que por estas y otras razones que argumentará con mayor peso ante el tribunal de alzada, es por lo que APELA de la sentencia interlocutoria dictada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 16 de Julio de 2008 que declara inadmisible la demanda de Desalojo inmobiliario que intentó en contra de la ciudadana M.A.M.H., identificada en actas.

III

DE LA DECISIÓN OBJETO DE APELACIÓN

En fecha, 16 de Julio de 2.008, el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dicta sentencia declarando INADMISIBLE la demanda, intentada por el ciudadano R.E.P.R., contra la ciudadana M.A.M.H., por DESALOJO ARRENDATICIO, con fundamento en las siguientes consideraciones:

“Que en el escrito libelar, la parte demandante señaló, expresamente: “que requiere el local con urgencia, para abrir una oficina, una sucursal, un punto de venta para mi empresa Primax C.A.” aún cuando probó la propiedad del mismo, deja ver que la necesidad a la que se refiere no es concurrente con la establecida en el artículo 34, literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En cuanto al estado de necesidad y en este orden de ideas, es oportuno traer a colación la doctrina judicial de vieja data y con vigencia innegable, sobre el concepto de necesidad, que establece:

El Tribunal de Apelaciones de Inquilinato, en sentencia de fecha 13 de Agosto de 1984, con Ponencia del Dr. J.A.C., hijo, analiza la necesidad aducida por el propietario, cuando requiere el inmueble que tiene cedido en arrendamiento, para habitarlo uno de sus parientes consanguíneos con su grupo familiar, indicando que con ello se conceptúa una situación subjetiva que no se modifica por el hecho de que el destinatario final del inmueble haya cambiado de residencia durante el curso del procedimiento, la cual es del siguiente tenor:

Del examen de los autos se desprende que inicialmente se alegó, en sede administrativa, que el ciudadano G.A.G. y sus mencionados hijos vivían conjuntamente con el solicitante P.M.G., y la familia de éste último, en la Quinta LIGIA de la Segunda calle El Caribe N° 42, Parroquia Sucre de esta ciudad, tales hechos se circunscriben naturalmente a la fecha de solicitud y actuaciones posteriores a la Resolución recurrida, (septiembre de 1981) pero en el escrito de alegatos ante esta Alzada, el solicitante manifiesta que su prenombrado hijo vive actualmente en la Segunda Calle de la Urbanización El Caribe N° 39, Catia, Parroquia Sucre de esta ciudad. Estos últimos hechos fueron alegados el 02 de Junio de 1983. Si embargo, consideran los juzgadores que los supuestos de hecho no varían por la circunstancia de que el posible destinatario del inmueble objeto del desalojo haya cambiado de residencia, pues lo que se debate en autos es la necesidad que tenga un pariente consanguíneo hasta el segundo grado de habitar el inmueble. No se trata como se indica en la Resolución apelada de la “incomodidad” que tenga la persona en un momento dado en su morada o habitación. La situación de incomodidad es cuestión subjetiva que varía de persona a persona (lo que es cómodo para unos puede resultar incomodo para otros), y es evidente que cuando a un grupo familiar le resulta incomodo vivir bajo un mismo techo conjuntamente con otro grupo familiar, o lo que es lo mismo, que dos familias compartan la misma casa, esa situación puede traer como consecuencia un comportamiento subjetivo de insatisfacción que hace surgir la incomodidad de vivir conjuntamente dos familias, lo que deviene a su vez en el surgimiento de un “estado de necesidad” de habitar separadamente. Por otra parte, también integra el elemento necesidad de un momento dado, la circunstancia de que una persona sea propietaria de un inmueble y lo requiera para habitarlo, bien directamente o algún pariente consanguíneo de él por carecer de otra vivienda y habitar en un sitio como arrendatario. Este elemento significa la necesidad de habitar lo propio y no un inmueble propiedad de un tercero donde tiene que pagar arrendamiento lo cual evidentemente incide en la personal situación del solicitante por razones de presupuesto familiar. (El Contencioso Administrativo Inquilinario, J.A.C., páginas 389 y 390)

La Corte Primera Contenciosa Administrativa, en sentencia de fecha 21 de mayo de 1987, con ponencia de la Dra. H.R.d.S., efectuó una interpretación del término “necesidad”, señalando que el sentido que debía atribuírsele al literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, no podía ser el de una “necesidad” personal exclusivamente del propietario o arrendador, sino que se extendía a otros requerimientos esenciales de los mismos tales como aquellos que se vinculaban con sus actividades profesionales, comerciales o industriales, en los siguientes términos: El apelante le impugna a la sentencia la violación de los artículos 12 y 162 del Código de Procedimiento Civil, lo cual a su juicio se pone de manifiesto en una serie de elementos, entre los cuales destaca y hace resaltar el erróneo alcance que le atribuye al término necesidad en el sentido utilizado en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda. Considera el apelante que el criterio expresado por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato constituyó “un juicio meramente psicológico…”, cuando el sentenciador señala que la necesidad no se consustancia con la urgencia o perentoriedad, sino más bien con la posibilidad legítima de valerse de un bien propio para el cumplimiento de fines que se ajustan a sus intereses.

Estima esta Corte que, si bien como lo señala el apelante la noción semántica de necesidad está vinculada con la urgencia o perentoriedad de obtener un bien o un servicio; jurídicamente no puede adoptarse rígidamente tal criterio, por cuanto el sentido que al mismo debe atribuírsele dependerá de la norma en concreto y de la situación que la misma regule. No hay criterio único de necesidad en el campo del derecho. Por ejemplo “estado de necesidad” alude a la urgencia vinculada con el requerimiento de que se mantenga el orden público; en cuanto que, “necesidad social” implica una apetencia que corresponde a la comunidad en general. Con los anteriores ejemplos se quiere recalcar que el valor originario de un término no puede utilizarse en forma rígida en el campo de la hermenéutica jurídica. Por lo anterior se rechaza el alegato del apelante de que existe un solo sentido del término “necesidad” y el mismo ha debido ser acogido por el Juez. En el caso presente el sentenciador se encontraba ante una norma que exige como condición para que se autorice el desalojo la “necesidad” que tenga el propietario del inmueble alquilado. El juez, tal como ha sido señalado en anteriores sentencias, debe analizar el caso concreto para determinar si en el mismo existen motivos válidos que justifiquen la solicitud de desalojo y que constituyan “la necesidad” a la cual la norma alude. Como puede apreciarse el método es inicialmente inductivo, por cuanto parte de los supuestos fácticos y reales para subsumirlo en un segundo tiempo en una noción que responda a las previsiones y al espíritu del legislador. De allí que, cuando el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato va en búsqueda concreta de la noción de necesidad para la norma cuya aplicación ha sido llamado, no incurre en forma en el vicio que el apelante le impugna, sino que, por el contrario, ejerce correctamente su función interpretativa.

Visto lo anterior que tiene un aspecto esencialmente formal corresponde determinar si el contenido de la calificación resultaba correcta o no. Al efecto, se observa que el sentido que ha de atribuírsele al literal b) del artículo 1° del decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda no puede ser el de una “necesidad” personal exclusivamente del propietario o arrendador, sino que se extiende a otros requerimientos esenciales de los mismos tales como aquellos que se vinculan con sus actividades profesionales, comerciales o industriales. No puede hacerse una diferente interpretación si se quiere ser coherente el sistema, ya que, si el desalojo no es sólo de las viviendas, sino que se extiende a los locales comerciales e industriales, se necesario concordar ambas situaciones. Fijadas las anteriores premisas observa esta Corte que el Juzgador determinó en su sentido lógico el alcance de la noción de necesidad utilizada por el legislador y, en tal sentido carece de fundamento la impugnación que al efecto hiciera el apelante. (El Contencioso Administrativo Inquilinario, J.A.C., páginas 399 y 400).

Asimismo, la Corte primera Contenciosa Administrativa, en sentencia de fecha 26 de marzo de 1984, con ponencia del Dr. J.R.D.C., analizó la justificación de la “necesidad”, indicando que el texto legal no establecía qué tipo de necesidad justifica el desalojo, por lo que además de las estrictamente personales, igualmente admisibles, las que vinieran determinadas por requerimientos propios de las actividades comerciales o industriales, profesionales y técnicas del propietario-arrendador, la cual establece: Por último, no comparte la Corte el criterio del apelante, de que el tenor del literal c) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, sólo puede solicitarse la desocupación del inmueble arrendado cuando se compruebe una necesidad de carácter humano por parte del propietario de ocupar tales inmuebles. En efecto, el texto legislativo antes referido no distingue que tipo de necesidad justifica que se acuerde el desalojo, por lo que dentro de tal justificación caben no solamente las necesidades estrictamente personales del propietario arrendador, sino también aquellas que vengan determinadas por requerimientos propios de sus actividades comerciales o industriales, profesionales y técnicas, como ocurre en el presente caso, en el cual la necesidad es de tipo organizativo y de carácter comercial, y así se declara”. (El Contencioso Administrativo Inquilinario, J.A.C., página 401).”

De igual forma, la Corte Contenciosa Administrativa, en sentencia de fecha 22 de Septiembre de 1988, estableció que la necesidad de ocupar el inmueble debía probarse, que para que procediera el desalojo era necesario la demostración fehaciente de que el propietario tenía fundadas razones para solicitar el local, en los siguientes términos:

Ahora bien, a pesar de lo antes señalado observa esta Corte que, el punto concreto que fuera motivo de la solicitud es la urgencia de ocupar el local comercial respecto a lo cual debe hacerse un pronunciamiento expreso. En efecto, como consta en autos y lo señala el mismo propietario al hacer la solicitud del desalojo, el inquilino ocupaba el inmueble desde la fecha en que lo adquiera, es decir, 1976 y con anterioridad había sido destinado al mismo fin. De allí que, para que procediese el desalojo era necesaria la demostración fehaciente de que el propietario tenía fundadas razones para solicitarlo, sobre todo si se estima que, como fuera demostrado en autos, disponía de otros locales en el mismo edificio. Este hecho por sí solo no es capaz de impedir que se acuerde la solicitud por cuanto el propietario es libre de escoger entre lo que disponga. Desde este punto de vista el criterio de a Dirección de Inquilinato, confirmado por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato, estuvo ajustado al derecho. El problema estriba en demostrar fehacientemente que existen efectivamente razones indubitables a favor del propietario para decidirse a ocupar el inmueble. Al efecto fue alegada la urgencia pero no se aportó ningún elemento que probase la intención de trasladarse a ese local; de constituir en él un nuevo fondo de comercio; de desarrollar en el mismo una actividad comercial. Lo que figura es simplemente una manifestación de voluntad, sobre lo cual no se pronuncia esta Corte, del apoderado del propietario, de dedicar en el futuro el local ocupado por un comerciante establecido desde un tiempo relativamente extenso, para un nuevo tipo de gestión económica. El solicitante del desalojo no demostró así que fuera a constituir una nueva empresa o ubicar en el local cuyo desalojo solicitara, la ya existente. No probó la real y efectiva necesidad de modificar el destino comercial del inmueble, sino que limitó su actividad probatoria a contradecir los alegatos del inquilino. Ahora bien, tal como lo señalara la propia resolución administrativa impugnada, en materia de desalojo la carga de la prueba recae totalmente sobre el solicitante sin que pueda, ni el organismo administrativo, ni el organismo jurisdiccional, que sobre éste ejerza su control, sustituirse en el ejercicio de la carga indicada. El peso de probar la necesidad efectiva corresponderá al propietario y no podía ser suplido ni por el organismo administrativo ni por el Juez. En el caso presente se observa la carencia total y absoluta de elementos de juicio demostrativo no sólo de la urgencia alegada sino de la simple necesidad que obligaría a un comerciante establecido durante un extenso período de tiempo a cambiar la sede. El régimen inquilinario es protector del inquilino en materia relativa al desalojo para impedir que por capricho, animadversión, prácticas desleales o cualquiera otra razón violatoria de los principios básicos de la leal competencia, el propietario que no requiere del inmueble para sus propios y reales fines, pueda obtener la desocupación del mismo. Sólo una vez que esté demostrada la necesidad efectiva des desalojo éste resultaría procedente.

En el caso presente, como se señalara, no se planteó, ni en la instancia administrativa ni ante Tribunal de Apelación de Inquilinato, la necesidad y menos aún la urgencia que fuera alegada ye n la cual se basa el desalojo, por todo lo cual, al resultar la misma infundada ha debido denegarse, resultando en consecuencia viciado el fallo que la acordara al confirmar el acto administrativo de la Dirección de Inquilinato. (El Contencioso Administrativo Inquilinario, J.A.C., páginas 401 a 403) (Extracto tomado de la Sentencia N° 89, dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 28 de Marzo de 2005, Exp. N° 4.146-2004)

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Aplicando las disposiciones transcritas tenemos que el ciudadano R.E.P.R., plenamente identificado en actas, asistido por la profesional del Derecho A.D.D., demostró la necesidad establecida en el literal b, del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que el objeto de la pretensión se refiere a un local comercial y no a una vivienda que pueda ser habitada y siendo éste un requisito de procedibilidad, de impretermitible cumplimiento, para que la acción y pretensión pueda tramitarse y sustanciarse conforme a lo previsto y sancionado por el Código de Procedimiento Civil y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que se declarará inadmisible la presente acción.- Así se decide.

En apoyo al criterio que se sustenta, se permite este Juzgador traer a colación parte interesante del fallo dictado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con Ponencia del Magistrado Dr. A.R.J., de fecha 02 de noviembre de 2001 en el juicio seguido por el ciudadano J.C.C.E. contra J.S.V., estableció lo siguiente:

De otra parte, debe dejar sentado este jurisdicente que tal pronunciamiento no constituye haber emitido opinión sobre el fondo del derecho de cuya tutela jurisdicciones se ha solicitado, sino que se circunscribe, a decir del insigne maestro y procesalista Dr. R.H.L.R., a la idoneidad del procedimiento respecto a la pretensión que se hace valer, antes que a la procedencia de la misma, pues no se ha prejuzgado lo principal del pleito, por lo que el rechazo a la admisión de ella (Léase: demanda) tiene carácter meramente procesal (impertinencia del procedimiento elegido) y no implica decisión alguna de fondo sobre la pretensión deducida

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En consecuencia, la demandante debe fundamentar su pretensión acorde con los elementos jurídicos de trascendencia que se requieren para explicar suficientemente la acción, de modo que el demandado conozca del actor la pretensión en todos sus aspectos. Por lo tanto, ha señalado la Sala Político Administrativa, en sentencia N° 00821, de fecha 14/07/2004, lo siguiente:

…es criterio de la Sala que lo que exige el ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, es que la descripción permita al demandado conocer suficientemente el contenido de lo solicitado por el actor, es decir, que pueda entender claramente lo que se reclama y las razones en que se funda dicho reclamo, a fin de elaborar adecuadamente su defensa; no permitiéndose en consecuencia, peticiones ininteligibles o expresiones que no se describan en qué consiste la petición y sus fundamentos. Lo anterior permite concluir, que la exigencia del referido ordinal consiste fundamentalmente, que el escrito de la demanda se redacte de tal manera, que se puedan evidenciar los fundamentos de hecho y su respectiva relación con los preceptos y disposiciones legales que el abogado que represente o asista a la parte actora considere aplicables al caso, haciendo así la primaria calificación jurídica de los hechos

En razón de los argumentos explanados, es obvio que la demanda no puede ser admitida, ya que la parte actora no demostró la necesidad establecida en el literal b, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.”

V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Tal como se evidencia de las actas procesales se dio inicio a la presente causa por demanda de Desalojo, incoada por el ciudadano R.P.R., en contra de la ciudadana M.A.M.H..

Asimismo, alega la parte actora como fundamento de su apelación que en vista de la decisión emitida por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L., y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 16 de Julio de 2008, declarando INADMISIBLE la demanda de desalojo arrendaticio (de local comercial) interpuesta por su persona en contra de la ciudadana M.A.M.H., por cuanto el Tribunal consideró que no demostró la necesidad establecida en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y en donde el Tribunal ad quo recibió por el órgano distribuidor esta demanda en fecha 07 de Julio de 2008 y por disposición del artículo 10 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Que cuando dicho Código o en leyes especiales no se fije término para librar alguna providencia, el Juez deberá hacerlo dentro de los 3 días siguientes a aquel en que se haya hecho la solicitud correspondiente”, sin embargo el Tribunal hizo caso omiso de la referida norma, cercenándole el derecho que tiene de acceder a los órganos de justicia y de obtener una respuesta inmediata, es decir, a la tutela judicial efectiva, de conformidad con los artículos 257 y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y viola el debido proceso, además que dicha decisión, atenta contra el principio de igualdad previsto en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil al señalar en su sentencia que no está probada la necesidad que tiene de ocupar el local arrendado de su propiedad, y no basta con decir esto, sino que además asienta en su decisión que se obligaría a un comerciante establecido (Arrendataria) durante un extenso período de tiempo, a cambiar la sede, cuando lo que ella (Arrendataria) desarrolla en el local es una actividad comercial con fines de lucro, obligándole a tener que alquilar otro local que implicaría para él un desajuste económico; Que por estas y otras razones que argumentará con mayor peso ante el tribunal de alzada, es por lo que APELA de la sentencia interlocutoria dictada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 16 de Julio de 2008 que declara inadmisible la demanda de Desalojo inmobiliario que intentó en contra de la ciudadana M.A.M.H., identificada en actas.

Ahora bien, este Juzgador para decidir observa:

El Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:

Presentada la demanda, el tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.

Del precitado artículo se evidencia que son tres (03) las causales por las cuales puede declararse inadmisible una demanda, 1) cuando sea contraria al orden público, 2) contraria a las buenas costumbre y 3) cuando sea contraria a una disposición expresa de la Ley.

A tales efectos, la Sala de Casación Civil por medio de Sentencia Nro. 333 de fecha 11 de Octubre de 2000, en el Expediente Nro. 99-191, estableció lo siguiente:

...Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa "...el Tribunal la admitirá..."; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley.

Asimismo, la Sala Constitucional en sentencia No. 776 del 18 de Mayo de 2001, señala que:

En sentido general, la acción es inadmisible:

1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .

2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).

3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso…omississ…

4) Dentro de la clasificación anterior (la del número 3), puede aislarse otra categoría, más específica, de causales de inadmisibilidad de la acción, y es que ella se utilice para violar el orden público o infringir las buenas costumbres.

El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, señala a estas causas como de inadmisibilidad de la demanda (del escrito), pero en realidad sus supuestos se convierten en causas de inadmisibilidad de la acción, ya que no podrá administrarse justicia, y ello ocurre cuando:

a) Se incoa la acción para crear un proceso que viene a obrar como un instrumento para cometer un fraude, bien se trate de un fraude procesal para perjudicar a alguien específicamente dentro del proceso o con motivo de él, o bien se trate de un fraude a la ley. Se está en presencia de acciones incoadas para alterar el orden público constitucional, al desvirtuar los f.d.p., tal como lo ha expresado esta Sala en fallos de 9 de marzo de 2000 y 4 de agosto de 2000 (Casos: S.S.d.Z. e Intana C.A., respectivamente).

b) Por otra parte, la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, en el numeral 6 del artículo 84, contempla como causal para que no se admita ninguna demanda ni solicitud, el que ella contenga conceptos ofensivos e irrespetuosos. También se trata del rechazo del escrito, pero en el fondo, tal prohibición está ligada a la falta de interés procesal y a la protección de las buenas costumbres, ya que la acción no es un medio para injuriar, ofender o atacar a funcionarios o instituciones, su fin es que la jurisdicción actúe, se administre justicia y se resuelvan conflictos.

Si bien es cierto que el artículo 84 citado se refiere a la demanda (al escrito), también es un fraude a la ley que pesa sobre la acción, no expresa en la demanda, los conceptos ofensivos o irrespetuosos contra el Tribunal o la contraparte, y consignarlos públicamente en escritos de prensa o programas radiales o televisivos, o en documentos expuestos a la publicidad, como las actas procesales. Ello no es más que un proceder que contraría el numeral 6 del artículo 84 citado, y que no se puede amparar en la libertad de expresión, ya que ella no involucra la inobservancia de la ley, y menos, cuando sea utilizada para dejar sin efecto una prohibición legal, como la del citado artículo 84.

5) Por otra parte, la acción incoada con fines ilícitos necesariamente debe ser inadmisible, si ello lo alega una parte o lo detecta el juez, ya que el fin de la acción, en estos casos, no es sólo que se declare el derecho a favor de una parte, o se le repare al accionante una situación jurídica, sino que con deslealtad procesal se trata de enervar el derecho de defensa de la contraparte (lo que es fraudulento), y a la vez causarle daños, como sería aumentarle los gastos que genera la defensa.

Ello ocurre, por ejemplo, cuando una persona demanda a otra por los mismos hechos y causa de pedir ante varios tribunales y en diversas oportunidades, y aunque tal práctica desleal tiene el correctivo del alegato de la litispendencia, si aún no hay fallo de fondo dictado, de todas maneras el derecho de defensa del demandado se ve minimizado, al tener que atender diferentes procesos, donde se pueden decretar medidas cautelares en su contra, y es indudable que los gastos de la defensa aumentarán.

Puede argüirse, que tratándose de un abuso de derecho, el cual parte de la utilización de mala fe del derecho de acción, se hace necesario que la víctima oponga formalmente tal situación, ya que ella es la que puede calificar si la actividad de mala fe de su contraparte la perjudica; pero ello no es cierto, desde el momento que el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, convierte al juez en tutor de la lealtad y probidad que deben mantener las partes en el proceso, y además lo faculta para tomar de oficio las medidas tendentes a evitar la deslealtad. Una acción ejercida con fines ilícitos, no puede ser admitida y debe declararse de oficio su inadmisibilidad cuando se detecte el abuso de derecho.

6) Pero también existe ausencia de acción, y por aparente debe rechazarse, cuando el accionante no pretende que se le administre justicia, y a pesar que formalmente cumpla las exigencias, su petición es que un órgano no jurisdiccional, o de una instancia internacional ajena a la jurisdicción nacional, conozca y decida la causa. Se está accediendo a la justicia exactamente para lo contrario, para que no se administre. Se acude a la jurisdicción, para que ésta no actúe.

De nuevo estamos ante una manifestación de falta de interés, pero que por su connotación puede señalarse como una categoría propia de inadmisibilidad de la acción, ya que ésta, como otras de las situaciones, ya señaladas, producen efectos que van más allá de la simple declaratoria de la falta de acción o de su inadmisibilidad.

7) Por último, y al igual que las de los números anteriores se trata de situaciones que señala la Sala a título enunciativo y que no impiden que haya otras no tratadas en este fallo, debe la Sala apuntar que los escritos de demanda que atenten contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado (en cuanto a lo que suscribe el profesional del derecho), influyen también sobre el derecho a la acción. Una acción cuyo fin, así sea indirecto, es atentar contra la majestad de la justicia, injuriando a quien va a administrarla, poniendo en duda al juzgador, descalificándolo ab initio, o planteando los más descabellados y extravagantes pedimentos, es inadmisible, ya que en el fondo no persigue una recta y eficaz administración de justicia. Se utiliza al proceso con un fin distinto al que le corresponde, y para ello no es el acceso a la justicia que garantiza la Constitución vigente.

Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación, y estos ejercicios de la acción con fines ilícitos, el juez debe calificarlos, y máxime este Tribunal Supremo, en cualquiera de sus Salas, debido a la letra del artículo 5 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, la que le permite, al menos al Tribunal Supremo de Justicia, tomar medidas generales tendentes al cumplimiento del artículo 17 del Código de Procedimiento Civil.

(Subrayado del Tribunal).

Como se observa de manera general la Sala ha enumerado las causales de inadmisibilidad de una demanda, las cuales como bien lo estableció el legislador, se reducen a tres puntos fundamentales, que no sea contraria a la Ley, a las buenas costumbres o al orden público, de las cuales se desencadenan una serie de supuestos de inadmisibilidad, que acertadamente fueron establecidas por el M.T., pero que perfectamente pueden encuadrarse dentro de las tres categorías consagradas en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.

Ello así conlleva a analizar la demanda incoada por el ciudadano R.P.R., la cual se evidencia versa sobre un Desalojo, la cual se plantea conforme a lo dispuesto en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual que establece:

Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

…Omissis…

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo...

De la lectura de la disposición citada, se deduce que cuando exista un contrato de arrendamiento verbal o a tiempo indeterminado sobre un inmueble, el propietario del mismo tiene la facultad de demandar su desalojo, cuando exista la necesidad del propietario o de alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo gado, o del hijo adoptivo, de ocupar dicho inmueble, por lo que en este sentido, la pretensión del demandante R.P.R., coincide perfectamente con lo contemplado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que regula la materia, y no resulta desde este punto de vista contraria a derecho.

Ahora bien, verificada que la decisión del Juzgado a quo, estuvo circunscrita al hecho que la parte actora, presuntamente, no demostró la necesidad establecida en el literal “b”, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es por lo que decide que es obvia que la demanda no puede ser admitida.

Luego de una análisis exhaustivo del escrito libelar instaurado y vistos los criterios jurisprudenciales ya citados, observa este juzgador, que el demandante, pretende el desalojo de un inmueble de su propiedad, la cual se acredita según documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 22 de Abril de 1993, bajo el N° 33, Tomo 6°. Aduciendo que existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado suscrito con la ciudadana M.A.M.H. sobre el inmueble de su propiedad, el cual consigna adjunto al escrito libelar; y que tiene la necesidad y requiere ocupar el local con urgencia para abrir una oficina, una sucursal, un punto de venta para su empresa Primax, C.A, titularidad que acredita mediante documento registrado por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 03 de Mayo de 1984 bajo el N° 34, Tomo 30-A.

Este Juzgador considera que el demandante acertadamente alega la necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad que se encuentra en calidad de arrendamiento a tiempo indeterminado, correspondiéndose así con los requisitos estipulados en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debiendo advertir, que la necesidad que alega el propietario de ocupar el inmueble arrendado, debe ser probada en su debida oportunidad procesal, a los fines de que se decrete procedente o no la pretensión, por lo cual yerra el juzgado a quo al declarar inadmisible la demanda en vista de la no probanza de la necesidad que alega el demandante, ya que la actividad probatoria se da una vez iniciado el procedimiento, y en su debida oportunidad legal.

El criterio de la Sala Constitucional en sentencia No. 776 del 18 de Mayo de 2001, es muy claro cuando señala que la acción es inadmisible, cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio y éstas no se alegan, en el caso que nos ocupa, el demandante efectivamente alega en el escrito libelar la necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad en calidad de arrendamiento a tiempo indeterminado, por lo cual es criterio de este juzgador, que la demanda intentada por el ciudadano R.P.R., es admisible, por no ser contraria a la Ley, a las buenas costumbres o al orden público, y en consecuencia, debe revocarse la decisión dictada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 16 de Julio de 2008, y en consecuencia se ordena admitir la demanda, incoada por el ciudadano la demanda intentada por el ciudadano R.E.P.R., contra la ciudadana M.A.M.H., por DESALOJO ARRENDATICIO, ordenando la citación de la demandada M.A.M.H., de acuerdo al procedimiento breve dispuesto en el Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

VI

DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

Por los fundamentos antes expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley declara:

- CON LUGAR, la apelación intentada por la parte actora, ciudadano R.P.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.295.188, domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, contra la decisión dictada en fecha, 16 de Julio de 2.008, Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

- SE REVOCA la decisión dictada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 16 de Julio de 2008, en la presente causa.

- SE ORDENA ADMITIR LA DEMANDA, incoada por el ciudadano la demanda intentada por el ciudadano R.E.P.R., contra la ciudadana M.A.M.H., por DESALOJO ARRENDATICIO.

- SE ORDENA LA CITACIÓN DE LA DEMANDADA M.A.M.H., de acuerdo al procedimiento breve dispuesto en el Código de Procedimiento Civil.

- No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.

Publíquese y Regístrese. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los Ordinales 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los __________________________ (_____) días del mes de _______________________ de 2.008. Año 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

El Juez

Abog. Adan Vivas Santaella

La Secretaria,

Abog. M.P.d.A.

En la misma fecha siendo las 10:00 a.m. se dictó y publicó la anterior decisión.

La Secretaria,

Abog. Abog. M.P.d.A.