Decisión de Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 6 de Octubre de 2008
| Fecha de Resolución | 6 de Octubre de 2008 |
| Emisor | Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Cesar Dominguez Agostini |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
EXP. Nº 8113.
PRETENSIÓN EJERCIDA: “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, Y RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DEL MISMO”.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
VISTOS
CON INFORMES DE LA DEMANDADA APELANTE, Y OBSERVACIONES DE LA ACTORA.
-I-
PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: Constituida por la ciudadana E.D.C.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº. V-11.825.510. Debidamente representada en este proceso por los abogados: A.C.R.A. y D.A.R.A., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 30.989 y 19.146, respectivamente.
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Constituida por el ciudadano F.J.G.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº. V-3.803.351. Debidamente representado en el este proceso por el abogado: L.A.G.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 59.214.
-II-
Conoce la presente causa este Juzgado Superior, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 02 de noviembre de 2007, por el abogado L.A.G.R., apoderado de la demandada reconviniente, contra la sentencia dictada en fecha 06 de agosto de 2007, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró, en síntesis, lo siguiente:
(Sic) “…(Omissis)…” “…PRIMERO: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoada por la ciudadana E.D.C.C. en contra del ciudadano F.J.G.R.; ambos identificados en el encabezamiento del presente fallo.- SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada reconviniente la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble constituido por un apartamento propiedad del demandado, identificado con el Nº. 9, piso 3, del Edificio Mediterráneo, situado en la Avenida Victoria de la Urbanización Las Acacias, Jurisdicción de la Parroquia S.R.d.M.L.d.D.C., cuyos linderos son los siguientes: NORTE: fachada posterior del Edificio; SUR: Fachada Sur y pasillos; ESTE: con apartamento 10 y pasillos; y OESTE: fachada lateral oeste.- TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 1266 del Código Civil; y en defecto del cumplimiento voluntario de la parte demandada reconviniente de la presente sentencia, servirá esta decisión como titulo traslativo de propiedad, una vez que se haga constar que la misma se encuentra definitivamente firme y ejecutoriada, y que la ciudadana E.D.C.C. haya cumplido con su obligación de pagar el precio pactado, es decir, la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (BS. 28.000.000,00) por concepto de saldo del precio pactado por la partes en el contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 2 de septiembre de 2004.- CUARTO: Se declara SIN LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano F.J.G.R. contra la ciudadana E.D.C.C..- QUINTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte perdidosa al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida en la litis.- Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil- REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE de la decisión, por haber sido pronunciada fuera del lapso de ley…” (…). (Fin de la cita textual).
Todo ello en el juicio que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoara la ciudadana E.d.C.C., contra el ciudadano F.J.G.R., quien a su vez intentó reconvención contra la accionante por resolución del contrato en cuestión; Ambas partes plenamente identificados en el presente fallo.
-III-
La presente controversia se centra en determinar si se encuentra ajustada o no a derecho, la sentencia dictada por el juzgado de la causa en fecha 06/08/2007, antes transcrita, mediante la cual se declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta interpuesta, y sin lugar la reconvención por resolución del mismo. En consecuencia, se condenó a la parte demandada a que procediera a la protocolización del documento definitivo de compra venta del bien inmueble (Apartamento) objeto de litis, y, en caso de no querer hacerlo, la sentencia proferida serviría de titulo traslativo de propiedad, una vez quedase firme el fallo y que la actora pagara la totalidad del precio que fuera convenido en el contrato de opción de compra venta de fecha 2 de septiembre de 2004. Hubo costas para la parte perdidosa.
Recibido como fue en este Juzgado Superior (Proveniente del Juzgado Superior Distribuidor de Turno) el presente expediente, se fijó el lapso de informes compareciendo únicamente la representación judicial de la parte demandada-apelante, quien hizo uso de ese derecho consignando el respectivo escrito en el cual, a grosso modo, sostuvo: Que en la sentencia apelada existe un error inexcusable por parte del juez al proferir una decisión condicionada, y no haber efectuado un análisis de las pruebas según el principio de la sana crítica, ya que a pesar de no haber probado la demandante el pago del precio del inmueble objeto de litis, declaró con lugar su demanda; Que el articulo 244 del Código de Procedimiento de Civil señala que será nula la sentencia contradictoria o cuando sea condicional o contenga ultrapetita, y en el caso de la sentencia recurrida se observa tanto las contradicciones como lo condicional de la decisión, lo cual -a su decir- la hace nula; Que ello se desprende del dispositivo de la referido decisión, en donde, entre otros, se expuso, cita: (Sic) “…TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 1266 del Código Civil; y en defecto del cumplimiento voluntario de la parte demandada reconviniente de la presente sentencia, servirá esta decisión como titulo traslativo de propiedad, una vez que se haga constar que la misma se encuentra definitivamente firme y ejecutoriada, y que la ciudadana E.D.C.C. haya cumplido con su obligación de pagar el precio pactado, es decir, la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,00), por concepto de saldo del precio pactado por las partes en el contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 2 de septiembre de 2004” (Fin de la cita textual); lo cual evidencia que el sentenciador a-quo ha condicionado la sentencia, al hecho imputable a la actora de pagar la cantidad de Bs. 28.000.000,00, que forman parte del precio y con ello queda probado que la demandante no ha pagado el precio de la cosa, tal como lo señaló en el escrito de contestación a la demanda.
Que, por las razones expuestas, solicita se declare la nulidad de la sentencia apelada y, en consecuencia, se dicte nueva decisión en donde se declare sin lugar la demanda intentada, se condene a la actora a pagar a su representado la cantidad de Bs. 12.000.000,00, por concepto de daños y perjuicios (Previamente establecido en la cláusula Penal del contrato de la opción de venta); y que se ordene la entrega material del bien inmueble objeto de litis, el cual ocupa actualmente la accionante, así como, sea condenada a pagar las costas que se generen en el presente juicio.
Posteriormente, una vez que concluyó el lapso fijado por este Superior para la presentación de los informes, compareció el abogado A.C.R.A., co-apoderado de la actora reconvenida, y consignó escrito de observaciones a los informes de su contraparte, en el cual, en síntesis, alegó: “…Que la sentencia recurrida no deja sombra de dudas, acerca del alcance, contenido, valoración, motivación y apreciación que de los hechos y de las pruebas presentadas por las partes, hizo el sentenciador, tanto en su parte motiva como en su dispositiva, llegando a los extremos, de invocar jurisprudencias de nuestro más alto Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, aplicable a los supuestos de hecho y de derecho que fueron formulados por las partes, recurriendo el sentenciador en su dictamen, a la recta aplicación de la justicia en el límite del ejercicio de su Ministerio, escudriñando con marcada rigidez y aplomo, todas y cada una de las normas adjetivas y sustantivas aplicables a la situación jurídica sometida a su consideración y dictamen, siendo de rigor advertir, que el fallo recurrido está revestido de un sin número de principios doctrinarios de juristas patrios, cuya lectura permite al lector e interprete, un claro refrescamiento sobre la materia objeto de análisis, situación que la coloca a nuestro juicio, como una sentencia ejemplarizante, y la doctrinaria, a la luz de la más amplia interpretación de las normas de rango legal en materia contractual…”; Que, es incierto que en la sentencia recurrida no se haya hecho una extensa valoración y análisis de las pruebas presentadas por las partes al proceso, con lo cual pretende el demandado reconviniente apelar a su conducta omisiva, impropia e insustancial, que asumió a lo largo de todo el debate judicial; Que, la parte apelante pretende a todo evento desconocer que su representada por medio de documento de opción de compra venta, suscrito por las partes y debidamente autenticado, le entregó la cantidad de Bs. 12.000.000,00, y éste se negó con posterioridad a entregarle los documentos y solvencias necesarias para la presentación definitiva del documento de venta, a lo cual estaba obligado conforme a las cláusulas del contrato de la opción; Que, en el presente caso, ha sido la parte demandada la que se ha negado de manera reiterada a realizar la venta del inmueble objeto de litis; Que, asimismo, la apelante pretende sorprender la buena fe del tribunal, al pretender de manera ilegal e inconstitucional, que se le haga entrega del apartamento objeto de la opción de venta, silenciando que la posesión del referido inmueble la tiene su representada desde hace muchos años, en virtud de un contrato de arrendamiento, previo al contrato de opción de compra venta, todo lo cual fue silenciado en el señalado contrato de la opción; Que, no es cierto que la sentencia recurrida sea condicional, puesto que en la misma se establece que su poderdante consigne a favor del accionado la diferencia del precio de venta pactado, una vez quede definitivamente firme la decisión. Por último, solicitó la confirmatoria de la sentencia apelada.
Cabe señalar que ninguna de las partes intervinientes en este proceso promovieron pruebas en esta Alzada, no obstante haberse aperturado el lapso para tal fin.
-IV-
Siendo la oportunidad para decidir, se observa:
DE LA DEMANDA PRINCIPAL:
Mediante libelo de demanda presentado en fecha 28 de febrero de 2005, los abogados: A.C.R.A. y D.A.R.A., en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana E.d.C.C., interpusieron demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta contra el ciudadano F.J.G.R., argumentando para ello, a groso modo, lo siguiente: Que, su representada, mediante documento autenticado en fecha 02 de septiembre de 2004, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº. 68, Tomo 167, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, suscribió con el ciudadano F.J.G.R., un contrato de opción de compra venta sobre un apartamento de su exclusiva propiedad, identificado con el Nº. 9, situado en la planta Nº 3, que forma parte del Edificio Mediterráneo, ubicado en la Avenida Victoria de la Urbanización Las Acacias, Jurisdicción de la Parroquia S.R.d.M.L. (Que acompañaron marcado “A”), el cual tiene una superficie aproximada de 46,50 Mtrs2, y consta de: Salón comedor, una habitación, cocina con lavandero, y un baño, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Fachada posterior del Edificio; Sur: Fachada Sur y pasillos; Este: Con apartamento 10 y pasillos; y, Oeste: Fachada lateral Oeste; que le pertenece al vendedor según documento de propiedad registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador, de fecha 11 de enero de 1994, anotado bajo el Nº. 5, folio 28, Protocolo Primero, Tomo 3.
Arguyen, que en la cláusula Segunda del referido contrato, las partes convinieron que el precio del bien es por la cantidad de Bs. 40.000.000,00, (Ahora 40.000,00 Bs.F.) que serían pagados por la compradora al momento de la protocolización y firma del documento definitivo de venta, asimismo, que con la firma de la opción fue entregada la cantidad de Bs. 12.000.000,00 (Ahora 12.000,00 Bs.F.) por concepto de arras, y cuya cantidad sería imputable al precio de venta definitivo, según la cláusula Tercera del contrato en cuestión.
Manifiestan, que en la cláusula Cuarta del contrato de la opción, se convino que el mismo tendría una vigencia de 90 días consecutivos, contados a partir de su respectiva firma, así como, que en la cláusula Quinta, ambas partes se obligaron recíprocamente a realizar todos los trámites pertinentes con el fin de otorgar el documento definitivo de venta. En tal sentido, alegan, que el vendedor se obligó a entregar a la compradora, dentro del plazo convenido, las solvencias y demás documentación exigidos por la respectiva Oficina de Registro, tales como: Aseo Urbano, Derecho de Frente, Agua, Registro de Información Fiscal, copia de la cédula de identidad, así como, debía hacer acto de presencia en el registro correspondiente, a los fines de otorgar y suscribir la venta definitiva.
Alegan, que en la misma cláusula Quinta se pacto que en caso de incumplimiento con las obligaciones contractuales, según fuera el caso, las indemnizaciones se harían de la siguiente forma: En caso que el incumplimiento fuere por parte de la compradora, ésta perdería la cantidad entregada por concepto de arras como justa compensación por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento, y, en el caso que el incumplimiento fuere por parte del vendedor, éste reintegraría la suma recibida por arras, más otra cantidad de igual monto, por los daños y perjuicios causados.
Esgrimen, que habiendo cumplido su representada con todas las obligaciones contractuales, inclusive la de entregar al vendedor por concepto de arras la cantidad descrita, éste último se negó de manera dolosa de entregarle en el lapso convenido los documentos de los que ya se hizo referencia, necesarios para la oportuna presentación del documento definitivo de venta, lo cual -señalan- es una falta imputable al vendedor; Que, no obstante, y a los fines de que se materializara la compra venta dentro del plazo acordado, su poderdante presentó en fecha 2 de diciembre de 2004, el documento definitivo de venta ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador, a los fines de su autenticación, habiendo pagado el arancel correspondiente y la habilitación para ser otorgado en esa misma fecha, como se evidencia de la documental que acompañaron marcado “B”, el cual sólo fue otorgado (Firmado) por la compradora al no haber comparecido el vendedor, a pesar de habérsele notificado en presencia de testigos y por medio de llamadas telefónicas, de esa presentación.
Sostienen, que el cumplimiento de las obligaciones a cargo de su representada, salvo, la excepción de pagar el precio de venta convenido, presuponen, necesariamente, o están sujetas al cumplimiento previo por parte del vendedor de hacerle entrega de la documentación y recaudos necesarios para la presentación ante el Registro del documento definitivo de venta. Que, es por todo lo expuesto, y en conformidad con lo establecido en los artículos 1.160, 1.167, 1.264, 1.269 y 1.271 del Código Civil, que acuden por ante esta autoridad para demandar al ciudadano F.G.R., para que convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal, en lo siguiente: En dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta de fecha 2 de septiembre de 2004, antes descrito, y como consecuencia de ello, se le ordene otorgar y suscribir el respectivo documento de venta que transfiera a su representada el bien inmueble objeto de litis, todo ello bajo las mismas condiciones pactadas en la cláusula Segunda del contrato en cuestión, y, en caso de no querer hacerlo -el accionado- solicita que la sentencia definitivamente firme y ejecutoriada que aquí se dicte, se tenga como titulo sustituto de propiedad del referido bien, y a tal efecto, se ordene oficiar a la Oficina de Registro correspondiente, para que proceda a registrar en los protocolos respectivos la sentencia que habrá de servirle como titulo de propiedad, del antes identificado bien.
Asimismo, solicitan la condena en costas de la parte demandada. Por último, estimaron la demanda en la cantidad de Bs. 100.000.000,00 (Ahora 100.000,00 Bs.F).
CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA Y RECONVENCIÓN PROPUESTA:
Por su parte, el abogado L.A.G.R., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, compareció por ante el a-quo en fecha 18 de abril de 2004, y presentó escrito contentivo de contestación a la demanda, conjuntamente con reconvención, en el cual rebatió los alegatos de la actora, argumentando, en síntesis, lo siguiente: Admite como cierto que su representado haya suscrito el contrato de opción de compra venta de fecha 2 de septiembre de 2004, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador, anotado bajo el Nº. 68, Tomo 167 de los libros respectivos; también admite como cierto que haya recibido, en la oportunidad de su firma, la cantidad de Bs. 12.000.000,00, por concepto de arras y para ser imputado al precio del inmueble; Que es cierto igualmente, que el precio del apartamento se fijó en la cantidad de Bs. 40.000.000,00, así como, que el lapso fijado para llevar a cabo la negociación, fue el establecido en la cláusula Cuarta del contrato de opción, es decir, 90 días consecutivos contados a partir de la fecha de autenticación de ese contrato.
Negó, rechazó y contradijo el alegato referido a que su representado no haya dado fiel cumplimiento a las obligaciones que adquirió en el contrato de la opción, por cuanto en fecha 15 de octubre de 2004, le hizo entrega personal y directa a la actora, E.C., los originales de las solvencias de derecho de frente del inmueble, aseo, agua, copia simple del registro de Información Fiscal (RIF) y copia de su cédula de identidad y otros recaudos; Que, lo verdaderamente cierto es que a la demandante no le fue aprobado el supuesto crédito que estaba tramitando, y así se lo hizo saber a su representado, F.G.R., ya que días antes del vencimiento del contrato de la opción, le envió el duplicado de un nuevo contrato para que le prorrogara por 60 días más, el tiempo acordado para adquirir el inmueble debido a no podía cumplir con su obligación, a lo que su poderdante se negó.
Arguye, que para calcular y presentar documentos de compra venta de inmueble ante la Oficina de Registro no es requisito exhibir las solvencias, más no así para la suscripción del documento, es decir, que se puede presentar el documento sin los recaudos para su cálculo y tramitación, pero se debe presentar y consignar las solvencias y demás instrumentos al momento de su firma y protocolización, con lo cual -considera-- que sí la actora cumplió con su obligación, debió haber presentado el documento a suscribir ante la Oficina de Registro correspondiente, así como, notificar a su representado de tal acto de conformidad con lo pactado en la cláusula Sexta del contra de la opción, cosa que no hizo.
Alega, que el término que se otorgó a la actora para la firma del documento definitivo de venta fue de 90 días consecutivos, contados a partir de la fecha de autenticación del contrato de la opción, es decir, 2 de septiembre de 2004, y si se suma a esa fecha los 90 días consecutivos, se tiene que el último día para firmar la venta fue el día miércoles 1º de diciembre de 2004, por lo que el hecho que la actora haya introducido un documento de compra venta ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador, en fecha 2 de diciembre de 2004, con total ausencia de notificación de su vendedor, resulta ineficaz dada lo tardío, y de ahí que ésta no cumplió con su obligación de firmar la venta en el lapso acordado.
Negó, rechazó y contradijo que su representado F.G.R., haya sido notificado ni oportuna ni pertinentemente, mucho menos dentro del lapso de vigencia del contrato de la firma de algún contrato definitivo traslativo de propiedad del inmueble, como se alega en la demanda.
Manifiesta, que nuestro Código Civil indica en sus artículos 1.306 y siguientes la forma de cumplir una obligación cuando un acreedor se rehúsa a recibir del deudor las sumas adeudadas, y para este caso, la actora-deudora debió, para liberarse de su obligación, realizar la Oferta Real de Pago y subsiguiente depósito de la suma adeudada dentro del lapso previsto y con el cumplimiento de las formalidades legales, cosa que no hizo.
Impugnó la copia simple del instrumento cambiario (Cheque por la cantidad de Bs. 28.000.000,00; ahora 28.000,00 Bs.F.) acompañado por la actora a su escrito libelar, por cuanto la misma constituye una copia simple de un documento privado que -a su decir- nada prueba.
Impugnó la cuantía establecida por la actora a su demanda, por cuanto -considera- no se determinó bajo que fundamento se hizo ese cálculo, ni cuáles fueron los fundamentos de hecho ni de derecho que la justifican. En ese sentido, sostuvo, que en el propio texto de la cláusula Quinta del contrato de la opción, cita: (Sic) “…ambas partes convienen, en que las cantidades señaladas constituyen el máximo de las indemnizaciones que pueden reclamarse mutuamente por el eventual incumplimiento…” (Fin de la cita textual); y que en consecuencia, mal puede la actora cuantificar la acción en el monto que lo hizo.
Señala, que en el presente juicio al haberse establecido como cláusula penal los daños y perjuicios de llegar a existir incumplimiento por alguna de las partes, en cada caso, la actora debió demandar en su libelo el pago -por repetición- en virtud de la indemnización de daños y perjuicios por el supuesto y negado incumplimiento de su representado, cuyos daños, están debidamente establecidos en el contrato de la opción en la cantidad de Bs. 24.000.000,00, y no el cumplimiento del mismo, por cuanto con la pretensión por ella incoada pretende hacerse de un inmueble (Apartamento) únicamente con el pago de la cantidad que entregó por concepto de arras, sin hacer mención de haber pagado el saldo restante del precio de venta convenido (Bs. 40.000.000,00; ahora 40.000,00 Bs.F.).
Asimismo, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.257, 1.263, 1.264, 1.271 y 1.167 del Código Civil, reconviene a la actora por incumplimiento de contrato, para lo cual alega: Que fue ella la que no cumplió con las obligaciones asumidas al momento de suscribir el contrato de la opción, ya que no realizó los trámites a que estaba obligada para procurar el otorgamiento de un crédito por la diferencia del precio en que se comprometió a comprar el bien ofrecido en venta, ni tampoco hizo la Oferta Real y Depósito del dinero que adeudaba en forma oportuna, legal y formal como lo establece el artículo 1.309 y siguiente del Código Civil, para liberarse de su obligación; Que tampoco cumplió con su obligación de notificar al vendedor, F.G.R., con la antelación contractual acordada en 15 días antes de la firma definitiva de la venta; Que asimismo, incumplió las cláusulas Quinta y Sexta del contrato de la opción.
Que, por estas razones, reconviene a la actora E.d.C.C., a fin que convenga o a ello sea condenada por el tribunal, a: i) En la resolución del contrato de la opción de compra venta suscrito en fecha 2 de septiembre de 2004, plenamente identificado; ii) En la condena de pago en virtud de lo establecido en la cláusula penal del referido contrato; y, iii) En la entrega material del bien inmueble (Apartamento) objeto de litis, a su representado, en virtud de encontrarse la actora en posesión del mismo.
CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:
Posteriormente, en fecha 30 de mayo de 2005, los abogados: A.C.R.A. y D.R.A., en su condición de apoderados judiciales de la actora reconvenida, consignaron escrito de contestación a la demanda reconvencional propuesta contra su representada en el cual, a grosso modo, la objetaron de la manera siguiente: Que es falso que su poderdante haya incumplido con lo establecido en el contrato de compraventa ya que fue el vendedor el que lo incumplió al no habérsele entregado dentro del lapso establecido para ello, las solvencias y demás documentos necesarios para la protocolización de la venta definitiva; Que, el vendedor fue debidamente notificado en presencia de testigos, y por vía telefónica para la firma del documento de venta a ser suscrito en la Notaría Pública Novena de Caracas, y éste se negó a ello, con la premeditada intensión de no sustraerse a los efectos legales correspondientes derivados de su incumplimiento; Que, constituye un hecho público y notorio, el documento de venta presentado por su representada ante la Notaría Pública señalada, a los fines de darle cumplimiento efectivo a las obligaciones contractuales asumidas en el contrato de la opción de compra venta, así como, la obtención del cheque de gerencia emitido a favor del demandado por un monto de Bs. 28.000.000,00, y que representa la totalidad del precio convenido en el contrato, el cual hacen valer en esa oportunidad; Que, se oponen a la entrega material solicitada por el demandado, toda vez que su representada se encuentra ocupando el inmueble ofrecido en venta, en virtud de un contrato de arrendamiento suscrito con anterioridad a la firma de la opción de compra venta.
Finalmente, solicitan la declaratoria sin lugar de la reconvención propuesta, y se condene al pago de las costas al accionado.
En los resumidos términos que anteceden, queda planteada la apelación sometida al estudio, conocimiento y decisión de de este Juzgado Superior.
-V-
-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
PUNTO PREVIO 1:
-CON RELACIÓN AL ALEGATO DE LA PARTE DEMANDADA, REFERIDO A LA NULIDAD DE LA SENTENCIA APELADA, EN VIRTUD DE CONSIDERAR QUE LA MISMA SE ENCUENTRA CONDICIONADA-
En efecto, como ha quedado expuesto, en el escrito de informes presentado en esta Alzada por la representación judicial de la parte demandada reconvenida, se solicitó la nulidad de la sentencia recurrida en virtud de lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por considerar el apelante que la misma se encuentra viciada de nulidad absoluta al estar condicionada a un hecho imputable a la parte actora. Que ello es así, por cuanto es lo que se desprende del dispositivo de la referida decisión, en donde, entre otros, se expone, cita: (Sic) “…TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 1266 del Código Civil; y en defecto del cumplimiento voluntario de la parte demandada reconviniente de la presente sentencia, servirá esta decisión como titulo traslativo de propiedad, una vez que se haga constar que la misma se encuentra definitivamente firme y ejecutoriada, y que la ciudadana E.D.C.C. haya cumplido con su obligación de pagar el precio pactado, es decir, la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,00), por concepto de saldo del precio pactado por las partes en el contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 2 de septiembre de 2004” (Fin de la cita textual); lo cual -a decir del apoderado de la demandada- evidencia que el sentenciador a-quo ha condicionado la sentencia, al hecho imputable a la actora de pagar la cantidad de Bs. 28.000.000,00, que forman parte del precio del inmueble ofrecido en venta.
Pues bien, con relación al tema de las “sentencias condicionadas”, ya tuvo la oportunidad de pronunciarse la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su decisión de fecha 18 de abril de 2006, expediente Nº. 2004-000467, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez; en donde dejó establecido, lo siguiente:
(Sic) “…(Omissis)…” …En cuanto a la configuración del vicio denunciado, la Sala en sentencia Nº 770, de fecha 11 de diciembre de 2003, expediente Nº. 02-895, en el juicio de A.M.B. contra M.C.d.M., con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe ésta, se estableció:
“...El artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, establece que una sentencia será nula cuando la misma sea condicional. A este respecto, el autor L.M.A., en su obra Motivos y Efectos del Recurso de Forma en la Casación Civil Venezolana, página 79, expresa:
…El Juez no es libre ni tiene la autonomía de voluntad para someter la eficacia de su pronunciamiento, a la realización de acontecimientos futuros e inciertos, ya que a ello se opone la propia índole de la función que ejerce, y principios capitales de su actividad, como lo son el principio dispositivo, y el que le impone emitir en la causa un pronunciamiento dirimente del conflicto de interés que se le somete...
.
Del párrafo transcrito se deduce que una sentencia es condicional cuando se supedita la ejecutabilidad a una condición suspensiva.
En ese sentido la Sala, en sentencia Nº 169, de fecha 22 de junio de 2001, expediente Nº. 000377, en el juicio de Jalutra Traiding Company, B.V contra Procesadora Agro Industrial Colón S.A., (PAICOSA) y otro, con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe ésta, estableció:
...Si el Juez de alzada hubiera pospuesto su decisión para el momento en que la obligación reclamada fuera exigible, hubiera producido una sentencia condicional y por lo tanto nula, de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por contravenir lo establecido en el precitado ordinal 5º del articulo 243 eiusdem. Sobre este punto el Doctor A.R.R., en su obra ‘Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano’, Tomo II ‘Teoría General del Proceso’, página 321, señala:
Cuando la sentencia no contiene una decisión pura y simple sino que lo decidido queda sometido a la realización de un acontecimiento futuro e incierto, la sentencia es condicional y, por tanto, nula.
El vicio de la sentencia por ser condicional, se justifica, porque implica falta de una decisión positiva, esto es, que resuelva sobre el mérito de la controversia y declare con lugar o sin lugar la pretensión, pues la decisión condicional somete a un acontecimiento futuro o incierto la perfección del derecho declarado en el fallo, de tal modo que las partes no alcanzan con el pronunciamiento judicial la certeza o definición de los derechos controvertidos...
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La Sala debe, extremando sus deberes, que una decisión se considera condicional cuando se somete su decisión, ya en cuanto a la eficacia del derecho declarado, ya en cuanto a la eficacia de su ejecutoriedad, al acontecimiento de un hecho indeterminado o incierto....”.(Negrillas y subrayado de este Juzgado Superior).
En igual sentido, en decisión de fecha 31 de junio de 2007, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en una sentencia de la Magistrado Isbelia P.V., en el expediente Nº 2006-000936, estableció en torno a cuándo debe tenerse a una sentencia como “condicional”, lo siguiente:
(Sic) “…(Omissis)…” …La sentencia condicional consiste en someter la decisión, en cuanto a las declaraciones de derecho de una u otra parte o en cuanto a su ejecutabilidad, a alguna modalidad de un hecho o circunstancia que deba realizarse para dar existencia al derecho declarado.
La doctrina de la Sala ha señalado, por su parte, que habrá condicionalidad en el fallo, cada vez que se subordine la eficacia del pronunciamiento al cumplimiento de cualquier circunstancia indicada en la sentencia, en forma tal que quite a su dispositivo la positividad y precisión que le es inherente. (Ver, entre otras, sentencia del 25 de febrero de 2004, en el juicio de H.M.U. c/ Compañía Nacional Anónima de Seguros La Previsora).
Asimismo, en decisión del 18 de abril de 2006, en el juicio de J.P. c/ Almacenadora Caracas C.A., la Sala dejó sentado que “...cuando la sentencia no contiene una decisión pura y simple sino que lo decidido queda sometido a la realización de un acontecimiento futuro e incierto, la sentencia es condicional y, por tanto, nula....”, y agregó que “...el vicio de la sentencia por ser condicional, se justifica, porque implica falta de una decisión positiva, esto es, que resuelva sobre el mérito de la controversia y declare con lugar o sin lugar la pretensión, pues la decisión condicional somete a un acontecimiento futuro o incierto la perfección del derecho declarado en el fallo, de tal modo que las partes no alcanzan con el pronunciamiento judicial la certeza o definición de los derechos controvertidos...”.
En el caso concreto, el Juez Superior estableció que:
...CUARTO: ORDENA al Demandante, ciudadano L.B.G., proceder en forma inmediata al pago a los demandados E.C.L. y F.I.C.L., de la suma de cuatro millones trescientos setenta y nueve mil bolívares (Bs. 4.379.000,00), debida a éstos según confesión espontánea hecha en el libelo de demanda, cantidad ésta sobre la que no procede la corrección monetaria por no haber sido solicitada por la parte interesada.
QUINTO: ORDENA a E.C.L. y F.I.C.L., proceder en forma inmediata a efectuar a L.B.G. la tradición legal del inmueble objeto de contrato bilateral de opción de compra¬venta, mediante el otorgamiento del documento de traslado de propiedad respectivo, y consecuencialmente hacerle la entrega material del mismo, con sus usos, costumbres y servidumbres, situado dicho inmueble en la Avenida Principal de P.N., Parroquia San J.B., Municipio San Cristóbal del estado Táchira, constituido por una parcela de terreno identificada con el No. 1 en los planos de urbanismo respectivos, con una superficie total de de (sic) doscientos ocho metros cuadrados (208 mts2), y la vivienda tipo casa-quinta en ella construida, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte, con la vivienda tipo casa-quinta identificada en los planos de urbanismo con el No. 2, propiedad que es o fue de E.C.L. y F.I.C.L.; Sur, con terrenos propiedad de Inversiones Unicornio C. A.; Este, con vivienda propiedad de A.S. y Oeste, con la vía de acceso a la parcela objeto de la opción de compra-venta. Dicho inmueble fue habido por los demandados así: la parcela de terreno por haberla adquirido en mayor extensión según documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal del estado Táchira, el 11 de junio de 1974, bajo el No. 121, folios 243 y 244, Tomo 8, Protocolo Primero y la casa-quinta por construcción a propias expensas...
. (Negritas de la Sala).
Como se evidencia, la sentencia recurrida ordenó al demandante L.B.G., proceder en forma inmediata al pago a los demandados E.C.L. y F.I.C.L., de la suma de cuatro millones trescientos setenta y nueve mil bolívares (Bs. 4.379.000,00, y ordenó a E.C.L. y F.I.C.L., proceder en forma inmediata a efectuar a L.B.G. la tradición legal del inmueble objeto de contrato de opción de compra-venta.
A juicio de esta Sala, la sentencia recurrida no es condicional, pues lo que ordena el sentenciador a cada parte es cumplir una obligación respecto de la pretensión deducida y las defensas opuestas, esto es, ordena a L.B.G. pagar a E.C.L. y F.I.C.L. la cantidad de cuatro millones trescientos setenta y nueve mil bolívares (Bs. 4.379.000,00) por remanente del valor del inmueble; y a E.C.L. y F.I.C.L., a entregar a L.B.G. el inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, mediante el otorgamiento del documento traslativo de propiedad.
Es evidente, pues, que la decisión dictada por el juez superior contiene una decisión pura y simple, en la que tanto el demandante como el demandado tienen la obligación de cumplir la orden impuesta por el juez, en el primer caso, pagar la suma de cuatro millones trescientos setenta y nueve mil bolívares (Bs. 4.379.000,00), y en el segundo, hacer la tradición legal de inmueble. Por tanto, dicha decisión no está sometida a la realización de un acontecimiento futuro e incierto, ni está subordinada su eficacia al cumplimiento de una circunstancia específica.
Dicho con otras palabras, si el Juez Superior hubiera ordenado al demandado cumplir la tradición del inmueble única y exclusivamente luego que el demandante pagara el precio del inmueble, sí estaríamos en presencia del delatado vicio, pues en este caso, uno de los obligados estaría sometido al cumplimiento de la obligación impuesta al otro, para cumplir la suya. Pero en el caso que se estudia, lo que se trata es que el juez sin imponer condición alguna, ordenó a ambos cumplir una obligación, sin hacer depender el cumplimiento de esa obligación de la otra. (Negrillas y subrayado de este Juzgado Superior).
Ahora bien, de acuerdo a los criterios expuestos, una sentencia es condicional cada vez que se subordine la eficacia del pronunciamiento al cumplimiento de cualquier circunstancia indicada en la sentencia, en forma tal que quite a su dispositivo la positividad y precisión que le es inherente.
En el caso que aquí nos ocupa, se observa que el juez a-quo en la decisión de fecha 06 de agosto de 2007, específicamente en el dispositivo de su sentencia, expuso:
(Sic) “…(Omissis)…” …TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 1266 del Código Civil; y en defecto del cumplimiento voluntario de la parte demandada reconviniente de la presente sentencia, servirá esta decisión como titulo traslativo de propiedad, una vez que se haga constar que la misma se encuentra definitivamente firme y ejecutoriada, y que la ciudadana E.D.C.C. haya cumplido con su obligación de pagar el precio pactado, es decir, la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (BS. 28.000.000,00) por concepto de saldo del precio pactado por la partes en el contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 2 de septiembre de 2004. (Negrillas y subrayado de este Juzgado Superior).
A tal efecto, entiende este Juzgador que la sentencia proferida por el a-quo servirá como titulo traslativo de propiedad, una vez que se haga constar que la misma se encuentra definitivamente firme y ejecutoriada, y que la ciudadana E.D.C.C. haya cumplido con su obligación de pagar el precio pactado, es decir, la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (BS. 28.000.000,00) por concepto de saldo del precio pactado por la partes en el contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 2 de septiembre de 2004; todo lo cual comprueba la indeterminación y lo condicional del dispositivo del fallo, pues con tal pronunciamiento supeditó la ejecutabilidad del fallo a una condición consistente en la fecha en que se proceda al pago efectivo, quedando de esa forma sometida la eficacia de su pronunciamiento a una condición futura e incierta, pues correspondería exclusivamente a la actora la fijación de la fecha de pago. No puede quedar al arbitrio de las partes la forma para calcular el monto condenado. Así se declara.
Ahora bien, el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, establece:
(Sic) Art.244.C.P.C. “Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no puede ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita”. (Fin de la cita textual). (Subrayado de este Juzgado Superior).
Por su parte, el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, señala en su primer aparte, lo siguiente:
(Sic) Art.209.C.P.C. “La nulidad de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indica el Artículo 244, solo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación. La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta, y el Tribunal deberá resolver también sobre el fondo del litigio. Esta disposición no se aplica en los casos a que se refiere la última parte del Artículo 246…” (Fin de la cita textual). (Subrayado de este Juzgado Superior).
Así las cosas, y con vista a las normativas transcritas, se observa, que al haberse detectado la indeterminación y lo condicional del dispositivo del fallo del a-quo, y cuyo pronunciamiento supeditó la ejecutabilidad del fallo a una condición consistente en la fecha en que se proceda al pago efectivo, quedando de esa forma sometida la eficacia de su pronunciamiento a una condición futura e incierta, pues correspondería exclusivamente a la actora la fijación de la fecha de pago; no le queda otro camino procesal a este Tribunal de Alzada que no sea la de declarar LA NULIDAD ABSOLUTA de la sentencia definitiva dictada en fecha 06 de agosto de 2007, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, que cursa a los folios 90 al Vto., del 100, del presente expediente. Todo ello, de conformidad con lo expuesto y en virtud de lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.
Todo lo cual será declarado de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo que aquí se dicta. Así se declara.
En consideración a la declaratoria que antecede, esta Alzada, de seguida, como punto previo a su sentencia de fondo, pasa a pronunciarse sobre la impugnación de la cuantía en la presente causa. A tal efecto se observa:
PUNTO PREVIO 2:
-SOBRE EL ALEGATO DE IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA, EFECTUADO POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE EN SU ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA-
En efecto, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, al momento en que procedió a impugnar la cuantía establecida en el escrito libelar, lo hizo de la siguiente manera:
(Sic) “…(Omissis)…” …En relación a la cuantía estimada por la parte actora (Bs. 100.000.000,00), no se determina bajo que fundamentos hace dichos cálculo, ni cuáles son los fundamentos de hecho ni de derecho que justifiquen dicha cantidad, más aún cuando en el propio cuerpo del contrato se especifica en la cláusula QUINTA, y cito literalmente: “…ambas partes convienen, en que las cantidades señaladas constituyen el máximo de las indemnizaciones que pueden reclamarse mutuamente por el eventual incumplimiento…” (Fin de la cita textual). (Subrayado de la parte).
De acuerdo a lo transcrito, la impugnación de la cuantía fue planteada por considerarse exagerada. En tal sentido, conviene observar el criterio establecido por el Tribunal Supremo de Justicia, Sala Política Administrativa, en su sentencia del 22 de abril de 2003, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, expediente N° 2000-1180, respecto a la forma de impugnar la cuantía o valor de la demanda; que es del tenor siguiente:
(Sic) “…(Omissis)…” …Estimada como ha sido la demanda en la cantidad de treinta y cinco millones de bolívares (Bs. 35.000.000,oo), y rechazada ésta por exagerada, en atención a lo previsto en el dispositivo transcrito, esta Sala acoge plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 02 de febrero de 2000 la Sala de Casación Civil (expediente N° 99-417), para el caso en que el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente resolviendo, en el supuesto indicado, lo que sigue:
En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicando a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada”.
Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…
(Cursivas y subrayado de la Sala)”.
(…) Adicionalmente, la defensa esgrimida sobre este punto, está dirigida a resaltar lo exagerado de la estimación de la demanda por estar fundada en argumentos de hecho y de derecho improcedentes, sin que la parte demandada hubiese planteado la estimación que en su criterio era la adecuada.
Siendo esta la línea argumentativa de Edelca, considera esta Sala que no obstante haber aducido dicha sociedad mercantil razones para rechazar la estimación propuesta por el actor, debe tenerse tal rechazo como puro y simple, por no haber planteado un nuevo hecho del cual pudiera deducirse que efectivamente la estimación de la demanda es exagerada y además, por no existir señalamiento de su parte sobre la suma que a su juicio podía ser la ajustada en el caso de autos.
Tratándose entonces de un rechazo entendido como puro y simple, la Sala debe declarar firme la estimación hecha por el actor. Así se decide…” (…). (Fin de la cita textual).
Claramente, de lo antes transcrito, y aplicando ese criterio al punto que aquí se decide, se concluye que la impugnación de la cuantía propuesta por la parte demandada fue efectuada en forma pura y simple, ello en virtud a que, no obstante haber señalado que la consideraba exagerada, no planteó un nuevo hecho -específico y real- del cual pudiera deducirse que efectivamente la estimación de la demanda es exagerada y además, tampoco existe de su parte un señalamiento claro y determinado sobre la suma que a su juicio podía ser la ajustada en el caso de autos. De manera que, al conservar la parte impugnante una actitud inerte frente a su propio alegato, debe declararse firme la estimación hecha por el actor en su libelo de demanda, y es precisamente esa cantidad, la que debe tomarse en cuenta a los efectos de la cuantía en el presente juicio, y así se declara.
-MERITO DEL ASUNTO-
Establecido lo anterior, debe determinar previamente este Superior los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, el cual queda fijado con los alegatos explanados por las partes tanto en la demanda como en su contestación, la reconvención y su contestación, estando la pretensión de la accionante reconvenida referida a que se ordene a la demandada reconviniente, en virtud del contrato autenticado en fecha 2 de septiembre de 2004, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito capital, anotado bajo el Nº. 68, Tomo 167, de los libros respectivos, por medio del cual celebró con el accionado contrato de opción de compra venta que tuvo por objeto la venta de un apartamento de su propiedad, identificado con el Nº. 9, situado en la planta Nº. 3 que forma parte del Edificio Mediterráneo, situado en la Avenida Victoria de la Urbanización Las Acacias, Jurisdicción de la Parroquia S.R.d.M.L.; otorgar y suscribir el respectivo documento de venta que le transfiera el bien inmueble objeto de litis, todo ello bajo las mismas condiciones pactadas en la cláusula Segunda del contrato en cuestión, y, en caso de no querer hacerlo, solicita que la sentencia definitivamente firme y ejecutoriada que aquí se dicte, se tenga como titulo sustituto de propiedad del referido bien, y a tal efecto, se ordene oficiar a la Oficina de Registro correspondiente, para que proceda a registrar en los protocolos respectivos la sentencia que habrá de servirle como titulo de propiedad, del antes identificado bien.
Por su parte, el demandado reconviniente en el acto de contestación a la demanda, se eximen de cumplir con lo pretendido por la actora reconvenida bajo el fundamento de que fue ésta la que incumplió al no haber cumplido con su obligación de pagar el saldo del monto pactado de la venta en el lapso señalado en el contrato de la opción, y no haber firmado la venta definitiva del bien sin que exista un motivo justificado de esa falta. En tal sentido, reconvienen a la accionante en la resolución de ese contrato, a fin de obtener su resolución y el pago de las cantidades de dinero establecidas en el contrato como cláusula penal, antes señalada en este fallo, por concepto de indemnización de daños y perjuicios.
Fijados como han quedado los hechos controvertidos, para decidir se observa:
En el presente caso ambas partes están de acuerdo en la existencia del contrato que suscribieran en fecha 2 de septiembre de 2004, contentivo de la opción de compraventa del inmueble objeto de litis. Asimismo, dan por cierto que el monto pactado de la venta es la cantidad de Bs. 40.000.000,00, (Ahora 40.000,00 Bs.F.), así como, que fue entregado por concepto de arras la cantidad de Bs. 12.000.000,00, (Ahora 12.000,00 Bs.F.), y, que se fijó en la cláusula Cuarta del referido contrato, el lapso de 90 días consecutivos contados a partir de la fecha de autenticación del contrato de la opción, para que tuviera lugar la protocolización del documento definitivo de venta. De esta forma, quedan fuera del debate los anteriores hechos.
En cuanto a los hechos controvertidos, se observa, que la actora reconvenida alega, que en la cláusula Cuarta del contrato de la opción, se convino que el mismo tendría una vigencia de 90 días consecutivos, contados a partir de su respectiva firma, y que en la cláusula Quinta, ambas partes se obligaron recíprocamente a realizar todos los trámites pertinentes con el fin de otorgar el documento definitivo de venta. En ese sentido, manifestó, que el vendedor se obligó a entregarle, dentro del plazo convenido, las solvencias y demás documentación necesarios exigidos por la respectiva Oficina de Registro, tales como: Aseo Urbano, Derecho de Frente, Agua, Registro de Información Fiscal, copia de la cédula de identidad, así como, debía hacer acto de presencia en el registro correspondiente, a los fines de otorgar y suscribir la venta definitiva, cosa que afirma no hizo.
Por su parte, el demandado reconviniente alegó en su escrito de contestación, y reconvención, que es falso que su representado no haya dado fiel cumplimiento a las obligaciones que adquirió en el contrato de la opción, por cuanto en fecha 15 de octubre de 2004, le hizo entrega personal y directa a la actora, E.C., de los originales de las solvencias de derecho de frente del inmueble, aseo, agua, copia simple del registro de Información Fiscal (RIF) y copia de su cédula de identidad y otros recaudos, y que lo verdaderamente cierto es que a la demandante no le fue aprobado el supuesto crédito que estaba tramitando, y así se lo hizo saber a su representado, F.G.R., ya que días antes del vencimiento del contrato de la opción, le envió el duplicado de un nuevo contrato para que le prorrogara por 60 días más, el tiempo acordado para adquirir el inmueble debido a que no podía cumplir con su obligación, a lo que él se negó.
Ahora bien, observa este Juzgado que en la oportunidad probatoria fijada por el tribunal de la primera, ambas partes presentaron sus respectivos escritos de pruebas. No obstante, de la lectura del expediente, se puede observar que no fueron evacuadas y/o practicas las siguientes pruebas: De la actora: i) la prueba de Informe que tenía como finalidad establecer la autenticidad del instrumento cambiario (Cheque) que acompañó a su escrito libelar; ii) Las testimoniales de los ciudadanos A.M.M., titular de la cédula de identidad V-3.174.380, y C.M.S., titular de la cédula de identidad Nº. V-3.657.789, que tenían como finalidad demostrar las circunstancias de modo, lugar y tiempo, en relación al incumplimiento de la parte demandada en sus obligaciones contractuales. Y, de las pruebas de la parte demandada: i) Inspección judicial a ser practicada en el bien inmueble objeto de litis, que tenía como finalidad dejar constancia de las personas que habitan ese bien; ii) Prueba de Informe solicitada a la entidad bancaria Banco Mercantil, Banco Universal, departamento de créditos inmobiliarios, que tenía como finalidad se informase sobre si la actora había gestionado crédito hipotecario ante ese banco; iii) Prueba de Informe solicitada a la entidad oficial Superintendencia Municipal de Administración Tributaria (SUMAT), que tenía como finalidad verificar si la Solvencia emitida en fecha 28/09/2004, distinguida con el Nº. 210879 (Que fue consignada en copia simple a los autos) fue emitida por esa oficina; y, por último, Prueba de Informe solicitada a la entidad Corporación de Servicios Municipales Libertador, S.A., del Municipio Libertador, que tenía como finalidad verificar si la Solvencia signada con el Nº. 0058677 (Que fue consignada en copia simple a los autos) fue emitida por esa oficina.
De esta manera, con relación a las pruebas mencionadas, se exime este Superior de efectuar pronunciamiento alguno de valoración y de apreciación, dado su no evacuación en la causa. Así se declara.
Con relación a la copia simple del instrumento cambiario (Cheque) que fuere acompañada por la parte actora en su escrito libelar, este Juzgador la desecha del proceso, en virtud de considerar que la misma fue objeto de impugnación por parte de la representación judicial de la demandada en la oportunidad en que dio contestación a la demanda. Por tanto, aun cuando la parte promovente del instrumento impugnado lo haya hecho valer en juicio, en la oportunidad en que dio contestación a la reconvención, se encontraba obligada a dar cumplimiento a lo preceptuado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, cosa que no procuró en este proceso. Así se declara.
Con relación a las copias fotostáticas simples del Certificado de Solvencia Nº. 210879, emitido por la Superintendencia Municipal de Administración de la Alcaldía de Caracas, y, el Certificado de Solvencia Nº. 0058677, emitido por la Corporación de Servicios Municipales Libertador, S.A., del Municipio Libertador; este Juzgador las desecha del proceso, ya que, aun cuando la parte promovente de tales instrumentos los haya hecho valer en juicio, se encontraba obligada a dar cumplimiento a lo preceptuado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, cosa que no procuró en este proceso. Así se declara.
Con relación al documento de compra venta acompañado al escrito libelar, y autenticado en fecha 02 de diciembre de 2004, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, y que fuera suscrito únicamente por la actora reconviniente, E.d.C.C., como de ello dejó constancia en la nota respectiva la Notaría que lo presenció; se observa, que al no haber sido impugnado por la parte demandada en la oportunidad legal establecida para ello, se aprecia en consideración a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
En esta oportunidad, debe este Tribunal advertir que la parte demandada reconviniente, F.G.R., aceptó la existencia del contrato de opción de compra venta, suscrito en fecha 2 de septiembre de 2004, el cual constituye el documento fundamental de la pretensión incoada, por lo que a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, es apreciado por este Juzgador en todo su valor probatorio. Así se declara.
Así las cosas, se tiene, que, en el caso concreto, la parte actora reconviniente afirma que en el referido contrato de la opción de compra venta, se convino que el mismo tendría una vigencia de 90 días consecutivos, contados a partir de su respectiva firma, así como, que en la cláusula Quinta, ambas partes se obligaron recíprocamente a realizar todos los trámites pertinentes con el fin de otorgar el documento definitivo de venta, esto es: que el vendedor se obligó a entregarle a la compradora, dentro del plazo convenido, las solvencias y documentación necesarios exigidos por la respectiva Oficina de Registro, tales como: Aseo Urbano, Derecho de Frente, Agua, Registro de Información Fiscal, copia de la cédula de identidad, así como, debía hacer acto de presencia en el registro correspondiente, a los fines de otorgar y suscribir la venta definitiva.
Así las cosas, se debe precisar que en virtud de lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil, en el presente caso corresponde a la parte demandada reconviniente demostrar el cumplimiento de su obligación, en el entendido, que ésta debe probar el hecho aducido como extintivo de su obligación, al haber afirmado que el incumplimiento del contrato lo fue de parte de la actora. De manera pues que, debe el accionado demostrar que entregó a la actora todas las solvencias y documentos a que se obligaron en la cláusula Quinta del Contrato de la opción de compra venta, y en el lapso establecido en la cláusula Cuarta, esto es: dentro de los 90 días consecutivos, contados a partir de la fecha de la firma del contrato en cuestión, a fin de que se llegase a un final feliz en la venta pactada. Así se establece.
Ahora bien, a los fines de verificar si la obligación de entrega de los documentos y solvencias necesarias para la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble objeto de litis, se llevó a cabo, debe este Juzgador destacar que en el escrito de contestación de la demanda, y reconvención propuesta, la representación judicial de la demandada, alegó lo siguiente:
(Sic) “…(Omissis)…” …Es falso, luego niego, rechazo y contradigo que mi representado no dio cumplimiento a su obligación de hacerle entrega a LA OFERIDA de todos los recaudos suficientes y necesarios para la suscripción del documento definitivo de compra venta del inmueble, por cuanto en fecha 15 de octubre del 2004 le hizo entrega personal y directa a la ciudadana E.C., de los originales de las solvencias de derecho de frente del inmueble, aseo, agua, copia simple del Registro de Información Fiscal (RIF) y copia de su cédula de identidad y otros recaudos, tal como será demostrado en el lapso probatorio, y mal puede pretender la parte actora imputar a mi representado la culpa de no haberse suscrito el documento definitivo de compra venta del inmueble…” (…). (Fin de la cita textual). (Subrayado de este Juzgado Superior)
No obstante, de la lectura pormenorizada e individualizada que efectuó este Juzgador de todas y cada una de las actas procesales que integran al presente expediente, no se evidencia medio probatorio alguno que conlleve al establecimiento de ese hecho, es decir, que: “…en fecha 15 de octubre del 2004 le hizo entrega personal y directa a la ciudadana E.C., de los originales de las solvencias de derecho de frente del inmueble, aseo, agua, copia simple del Registro de Información Fiscal (RIF) y copia de su cédula de identidad y otros recaudos…”; con lo cual queda demostrado el incumplimiento de la parte demandada reconviniente respecto a la obligación que adquirió en el contrato de opción de compra de fecha 2 de septiembre de 2004. Así se declara.
Ello, por cuanto este Juzgador desechó las copias fotostáticas simples (Certificados de Solvencias) que fueron acompañadas por el demandado a su escrito de contestación, y de reconvención, en virtud de no haberse procurado dentro de este proceso la obtención de una prueba de Informes a los fines de verificar su autenticidad y existencia en los organismos que las emitieron. En todo caso, tales documentales no constituían los únicos documentos a que se obligó entregar el demandado a la actora, para la protocolización definitiva del documento de venta. Así se declara.
Por otra parte, no habiendo entregado el demandado reconvenido las solvencias y documentos requeridos para la protocolización de la venta, bien podía la actora dejar de pagar el saldo de su deuda toda vez que ese pago se encontraba supeditado a la entrega de aquellos instrumentos. De allí que, resulta improcedente el alegato del accionado referido a que ésta última ha podido acudir al procedimiento establecido en el artículo 1.306 del Código Civil (Oferta Real y Depósito), para obtener su liberación y solvencia. Así se declara.
Respecto a otro de los alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación, y reconvención, referido a que la actora fue la que incumplió con el contrato de la opción de compra venta de fecha 2 de septiembre de 2004, al no haberlo notificado en la oportunidad previamente pactada (15 días de antelación a la protocolización) ni dentro del lapso establecido de 90 días continuos, contados a partir de la fecha en que tuvo lugar la firma de esa oferta de venta, para la protocolización definitiva, y que por ende, resulta extemporánea la presentación que hizo la demandante del documento de compra venta autenticado en fecha 2 de diciembre de 2004, Ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº.46, Tomo 238 de los libros respectivos; se observa, que el referido alegato resulta igualmente improcedente, toda vez que, se insiste, al no haber cumplido el demandado reconvenido con su obligación de entregar las solvencias y demás recaudos necesarios para la protocolización de la venta definitiva, mal podría la actora reconvenida, actuando como compradora, efectuar algún tipo de trámite y/o diligencias para llevarla a cabo dado que su actuación, en este caso particular, se encontraba supeditado a la entrega de aquellos instrumentos. Así se declara.
De cara a lo expuesto, resulta pertinente señalar, que cuando dos personas se comprometen recíprocamente, cada una de ellas en cierta forma sólo consiente el acto de una manera condicional; se compromete porque la otra a su vez también se obliga con ella. Por tanto, la reciprocidad de las obligaciones implica necesariamente la de las prestaciones, y en virtud de esta idea se llega al sistema de la ejecución simultánea (trait pour trait) o de la exceptio non adimpleti contratus.
En este contexto, conviene observar lo establecido por el artículo 1.167 del Código Civil, que dispone: (Sic) “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”. (Fin de la cita textual).
Con vista a la normativa citada, evidenciado como ha quedado el incumplimiento por parte del vendedor, F.J.G.R., de la obligación que adquiriera en el documento de compraventa de fecha 2 de septiembre de 2004, y siendo además, que éste no logró probar en la oportunidad legal establecida para ello que haya gestionado y entregado a la compradora, E.d.C.C., las solvencias y demás documentos necesarios para la protocolización de la venta, como estaba obligado dentro del lapso establecido por las partes conforme a las cláusulas Cuarta y Quinta del contrato de la opción, es por lo que la presente demanda de Cumplimiento de Contrato debe ser declarada procedente en derecho, como en efecto será lo dispuesto de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se declara.
-VI-
En cuanto a la mutua petición propuesta por el ciudadano F.J.G.R., y que persigue la resolución del contrato de opción de compraventa suscrito por las partes en fecha 2 de septiembre de 2004, para lo que sostuvo: Que fue la actora reconvenida la que no cumplió con las obligaciones asumidas al momento de suscribir el contrato de la opción, ya que no realizó los trámites a que estaba obligada para procurar el otorgamiento de un crédito por la diferencia del precio en que se comprometió a comprar el bien ofrecido en venta, ni tampoco hizo la Oferta Real y Depósito del dinero que adeudaba en forma oportuna, legal y formal como lo establece el artículo 1.309 y siguiente del Código Civil, para liberarse de su obligación, y, que tampoco cumplió con su obligación de notificar al vendedor, F.G.R., con la antelación contractual acordada en 15 días antes de la firma definitiva de la venta, por lo que incumplió las cláusulas Quinta y Sexta del contrato de la opción, y en razón de ello reconviene a fin que sea condenada por el tribunal, a: i) En la resolución del contrato de la opción de compra venta suscrito en fecha 2 de septiembre de 2004, plenamente identificado; ii) En la condena de pago en virtud de lo establecido en la cláusula penal del referido contrato; y, iii) En la entrega material del bien inmueble (Apartamento) objeto de litis, a su representado, en virtud de encontrarse la actora en posesión del mismo; se observa, lo siguiente:
En primer lugar, se debe precisar que en el presente caso fue demandado -por parte de la actora- el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 2 de septiembre de 2004, y, paralelamente a ello, el demandado reconvino en la resolución del mismo. Ambos con base a sus respectivas afirmaciones de incumplimiento de contrato, en cada caso.
Pues bien, como ya ha quedado expuesto, en el presente fallo fue declarado el incumplimiento por parte del vendedor, F.J.G.R., de la obligación que adquiriera en el documento de compraventa de fecha 2 de septiembre de 2004, por cuanto éste no logró probar en la oportunidad legal establecida para ello que haya gestionado y entregado a la compradora, E.d.C.C., las solvencias y demás documentos necesarios para la protocolización de la venta, como estaba obligado dentro del lapso establecido por las partes conforme a las cláusulas Cuarta y Quinta del contrato de la opción. Por tanto, habiéndose declarado tal incumplimiento, en la forma expresada, a juicio de este Tribunal de Alzada, sobrelleva a declarar improcedente la reconvención propuesta por el demandado, toda vez que los hechos sobre los cuales fundamentó la misma, ya fueron objeto de conocimiento y análisis por parte de este Superior, los cuales conllevaron a la declaratoria con lugar de la demanda de cumplimiento de contrato aquí interpuesta. Así se declara.
Por consiguiente, se debe declarar que en la presente causa no procede en derecho lo peticionado por el demandado en su escrito de reconvención, referido a que se declare la resolución del contrato de opción de compra venta de fecha 2 de septiembre de 2004, y por ende, se ordene dejar a su favor la cantidad de dinero que le fuera entregada por la actora en calidad de arras, por concepto de indemnización de daños y perjuicios. Ello, por cuanto no logró demostrar que haya sido la parte actora la que incumpliera el referido contrato. Así se declara.
Siendo que en el fallo que aquí se dicta fue declarada la nulidad de la sentencia objeto de apelación, en virtud de un alegato esgrimido por la representación judicial de la parte demandada reconvenida, en su escrito de informes, de conformidad con lo establecido en los artículos 209 y 244 del Código de Procedimiento Civil, en la presente causa se impone la declaratoria de parcialmente con lugar la apelación que fuera ejercida contra el referido fallo del a-quo de fecha 06 de agosto de 2007, como en efecto será dispuesto de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se declara.
-VII-
-DISPOSITIVO-
Por todas las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como Tribunal de Alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 02 de noviembre de 2007, por el abogado L.A.G.R., apoderado de la demandada reconviniente, contra la sentencia dictada en fecha 06 de agosto de 2007, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, SE DECLARA LA NULIDAD ABSOLUTA de la referida sentencia de fecha 06/08/2007, parcialmente transcrita en el Capítulo II del presente fallo; la cual cursa a los folios 90 al Vto., del 100, del expediente.
Como consecuencia del anterior particular, SE EXIME DE COSTAS DEL RECURSO DE APELACIÓN a la parte demandada reconviniente, aquí apelante.
Se declara CON LUGAR la demanda que por cumplimiento del contrato de opción de compra venta de fecha 2 de septiembre de 2004, autenticado por ante la Notaría Noveno del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº. 68, Tomo 167, de los libros respectivos, interpusiera la ciudadana E.d.C.C., contra el ciudadano F.J.G.R..
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada reconviniente.
En virtud de lo dispuesto en el particular “TERCERO” del presente dispositivo, SE ORDENA a la ciudadana E.d.C.C., plenamente ya identificada, proceder en forma inmediata al pago al ciudadano F.J.G.R., plenamente ya identificado, de la suma de Veintiocho Mil Bolívares Fuertes (28.000,00 Bs.F.), adeudada a éste según confesión espontánea efectuada por las partes, tanto en el escrito libelar como en el escrito de contestación y reconvención, y en virtud del contrato de opción de venta, antes citado; cantidad ésta sobre la que no procede la corrección monetaria por no haber sido solicitada por la parte interesada.
En virtud de lo dispuesto en el particular “TERCERO” del presente dispositivo, SE ORDENA al ciudadano F.J.G., plenamente ya identificado, proceder en forma inmediata a efectuar a E.d.C.C. la tradición legal del inmueble objeto del contrato bilateral de opción de compra venta de fecha 2 de septiembre de 2004, mediante el otorgamiento del documento de traslado de propiedad respectivo, constituido por un apartamento de su exclusiva propiedad, identificado con el Nº. 9, situado en la planta Nº 3, que forma parte del Edificio Mediterráneo, ubicado en la Avenida Victoria de la Urbanización Las Acacias, Jurisdicción de la Parroquia S.R.d.M.L., el cual tiene una superficie aproximada de 46,50 Mtrs2, y consta de: Salón comedor, una habitación, cocina con lavandero, y un baño, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Fachada posterior del Edificio; Sur: Fachada Sur y pasillos; Este: Con apartamento 10 y pasillos; y, Oeste: Fachada lateral Oeste; que le pertenece al aquí demandado según documento de propiedad registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador, de fecha 11 de enero de 1994, anotado bajo el Nº. 5, folio 28, Protocolo Primero, Tomo 3.
Se declara SIN LUGAR la reconvención interpuesta por el ciudadano F.J.G.R., contra la ciudadana E.d.C.C..
Como consecuencia del anterior particular, se condena en costas de la reconvención a la parte proponente de la misma, de conformidad con lo establecido en el artículo 276 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo es dictado fuera de la oportunidad legal establecida para ello, motivado al exceso de trabajo que existe actualmente en este Tribunal Superior, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la decisión que aquí se dicta.
