Decisión de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 6 de Agosto de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Año: 197° y 148°

PARTE ACTORA: E.D.C.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 11.825.510.

APODERADOS JUDICIALES DE LA ACTORA: A.C.R.A. y D.A.R.A., Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 30.989 y 19.146, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: F.J.G.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 3.803.351.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: L.A.G.R., Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 59.214.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

EXPEDIENTE: 05-7925.

- I –

Síntesis del Proceso

Se trata el caso que nos ocupa de una pretensión que por cumplimiento del contrato incoara la ciudadana E.D.C.C. en contra del ciudadano F.J.G.R., antes identificados.

Dicha demanda fue admitida por este Juzgado en fecha 14 de marzo de 2005.

En fecha 11 de abril de 2005, el alguacil titular de este Juzgado manifestó haber entregado la compulsa a la parte demandada, logrando la citación de la misma.

En fecha 11 de abril de 2005, la parte demandada otorgó poder apud acta al abogado L.A.G..

En fecha 18 de abril de 2005, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda y reconvención.

Por auto de fecha 20 de mayo de 2005, este Tribunal admitió la reconvención propuesta.

En fecha 25 de mayo de 2005, este Tribunal dictó auto complementario del auto de admisión de la reconvención.

En fecha 30 de mayo de 2005, la parte actora reconvenida consignó escrito de contestación a la reconvención.

En fecha 13 de junio de 2005, la parte demandada reconviniente consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 21 de junio de 2005, la parte demandada reconviniente consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 21 de junio de 2005, la parte actora reconvenida consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 27 de junio de 2005, la parte demandada reconviniente se opuso a las pruebas promovidas por la parte actora reconvenida.

En fecha 26 de septiembre de 2005, este Tribunal dictó pronunciamiento respecto de la oposición a las pruebas realizadas por las partes.

En fecha 26 de junio de 2007, la demandada reconviniente solicitó sentencia en el presente proceso.

- II –

Alegatos de las Partes

Alega la parte actora reconvenida, en su escrito de demanda lo siguiente:

1. Que en fecha 2 de septiembre de 2004, celebró con el demandado un contrato de opción de compraventa sobre un inmueble constituido por un apartamento propiedad del demandado, identificado con el No. 9, piso 3, del Edificio Mediterráneo, situado en la Avenida Victoria de la Urbanización Las Acacias, Jurisdicción de la Parroquia S.R.d.M.L.d.D.C..

2. Que los linderos del inmueble objeto del presente litigio son los siguientes: NORTE: fachada posterior del Edificio; SUR: Fachada sur y pasillos; ESTE: con apartamento 10 y pasillos; y OESTE: Fachada lateral oeste.

3. Que en la cláusula segunda del contrato de opción de compraventa, se convino que el precio era la cantidad de Bs. 40.000.000,00 que serían pagados al momento de la firma del documento definitivo de venta, habiendo la actora entregado en calidad de arras al demandado la cantidad de Bs. 12.000.000,00 con la firma del contrato de opción de compraventa, que sería imputable al precio de venta definitivo.

4. Que en dicho contrato se convino que la duración sería de 90 días consecutivos, contados a partir de la firma.

5. Que las partes se obligaron a realizar todos los trámites para el otorgamiento del documento de venta definitivo, obligándose el demandado a entregar las solvencias y demás documentos dentro del plazo convenido.

6. Que en caso de incumplimiento de la actora, el demandado se quedaría con las arras entregadas, y en caso de incumplimiento del demandado, éste devolvería la cantidad entregada como arras, más otra cantidad igual por daños y perjuicios.

7. Que el demandado se negó a entregarle los documentos y solvencias necesarias para la presentación del documento definitivo de venta, y nunca se presentó en la Oficina de Registro para otorgar el documento definitivo.

8. Que acompañó el cheque de gerencia a favor del demandado por la cantidad de Bs. 28.000.000,00 que es el saldo del precio del inmueble.

9. Que habiendo transcurrido el lapso de 90 días establecido en el contrato, sin que se cumpliera con la firma del contrato definitivo de compraventa.

10. Que el incumplimiento de las obligaciones del demandado, le han impedido la presentación y protocolización del documento definitivo de compraventa en los términos establecidos en el contrato de opción de compraventa.

    Por su parte, la demandada reconviniente se excepciona, argumentando lo siguiente:

1. Que es cierto que suscribió el contrato de opción de compraventa del inmueble objeto del presente litigio.

2. Que es cierto que recibió la cantidad de Bs. 12.000.000,00 al momento de la firma del contrato de opción de compraventa, para ser imputado al precio del inmueble.

3. Que es cierto que el precio del inmueble se fijó en la cantidad de Bs. 40.000.000,00, y que el lapso del contrato fue establecido en 90 días a partir de la firma de la opción de compraventa.

4. Que es falso que no haya cumplido su obligación de entregar todos los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa, ya que en fecha 15 de octubre de 2004, le hizo entrega personal de los documentos a la actora.

5. Que la actora pretende achacarle al demandado el incumplimiento, cuando lo cierto es que a la actora no le fue aprobado el crédito que estaba tramitando, y así se lo hizo saber al demandado, al punto de enviar un nuevo contrato en el que se prorrogaba el lapso de la opción, por 60 días más, hecho este al que se negó el demandado.

6. Que la actora no realizó la presentación del documento por ante el Registro correspondiente, no cumpliendo con su obligación.

7. Que la actora debía notificar al demandado con 15 días de anticipación a la protocolización del documento definitivo de venta, y no lo hizo.

8. Que el lapso de 90 días continuos de validez del contrato de opción de compraventa, feneció el día 1 de diciembre de 2004, por lo que nunca se notificó al demandado de la firma del contrato definitivo y mucho menos del contrato de fecha 2 de diciembre de 2004, presentado por ante la Notaría.

9. Impugnó la cuantía de la demanda por considerarla exagerada, ya que se estableció en el contrato que las cantidades señaladas en la cláusula quinta constituían el monto máximo de las indemnizaciones que podían reclamarse mutuamente por el eventual incumplimiento.

10. Que la actora pretende hacerse con la propiedad del inmueble sin cumplir con el pago del saldo del precio pactado, es decir, la cantidad de Bs. 28.000.000,00.

11. De igual manera, reconvino a la actora en los siguientes términos: Que la actora incumplió con sus obligaciones asumidas en el contrato de opción de compraventa, al no realizar los trámites a que estaba obligada para procurar la obtención del crédito para pagar el saldo del precio en que se comprometió a comprar.

12. Que no hizo oferta real y depósito del saldo de manera oportuna, y que el contrato de compraventa suscrito introducido por ante la Notaría Pública Novena de Caracas, el cual fue habilitado y suscrito el día 2 de diciembre de 2004, es decir, un día después del vencimiento de la vigencia del contrato de opción de compraventa, lo que lo hace extemporáneo.

13. Que la actora consignó copia simple de cheque de gerencia, que impugnó en dicho acto.

    - III -

    De las Pruebas

    Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

    PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:

1. Promueve junto al libelo de la demanda, contrato de opción de compraventa celebrado entre la ciudadana E.D.C.C. y el ciudadano F.J.G.R., de fecha 2 de septiembre de 2004. Este juzgador admite dicho instrumento contractual por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como un documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.-

2. Promovió documento de compraventa, de fecha 2 de diciembre de 2004, suscrito únicamente por la ciudadana E.D.C.C.. Este juzgador admite dicho instrumento contractual por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como un documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.-

3. Promovió copia simple de cheque de gerencia, de fecha 2 de diciembre de 2004, emanado de BANESCO, BANCO UNIVERSAL, por la cantidad de 28.000.000,00 a favor del ciudadano F.G.. Al respecto, este sentenciador observa que dichas copias tienen valor probatorio por ser fidedignas de su original y por no ser impugnadas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

   PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

   • Reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se decide.-

   • Promovió copia simple de solvencia emitida por la Alcaldía de Caracas, en fecha 28 de septiembre de 2004, correspondiente al inmueble objeto del presente litigio. Al respecto, este sentenciador observa que dichas copias tienen valor probatorio por ser fidedignas de su original y por no ser impugnadas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

   - IV-

   De la Impugnación de la Cuantía

   La parte demandada reconviniente, en la oportunidad procesal correspondiente procedió a impugnar la cuantía de la demanda, estimada en la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00), por considerarla exagerada, alegando que por concepto de daños y perjuicios las partes únicamente podían reclamarse la cantidad de Bs. 12.000.000,00, de conformidad con lo establecido en la cláusula quinta del contrato de opción de compraventa.

   En esta oportunidad, considera pertinente este Tribunal traer a colación la disposición contenida en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza textualmente:

   Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

   El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

   Cuando por la virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.

   (Negrillas de este Tribunal)

   Respecto al artículo anterior, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra titulada “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, al sostener:

   Si el demandado ha rechazado la estimación del actor, el juez resolverá en punto previo en la sentencia definitiva, a cuyos efectos tendrá en cuenta los elementos de juicio que cursen en los autos, y en defecto o ausencia de éstos, determinará el valor sobre la base de su propia estimación. (…) A nuestro entender, en caso de disputa entre las partes, el juez debe actuar a su arbitrio, consultando lo más equitativo y razonable para determinar cuál es el valor de la demanda, expresando sus motivos y teniendo como límite el establecido en la demanda; límite que será máximo si el reo lo considera exiguo, y que será mínimo si el reo lo considera exagerado. (…)

   Al respecto, observa este juzgador que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 17 de febrero de 2000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, expuso lo siguiente:

   Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:

   c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.

   En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho , y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.

   En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.

   Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.

   Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.

   No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’

   Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.

   Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor

   .

   En concordancia con lo antes expuesto, este Tribunal se ve en la obligación de apreciar los hechos objetivos demostrados, conforme a las pruebas consignadas por las partes, a los fines de deducir y realizar un cálculo estimado, supletorio de prueba del valor de la estimación de la demanda.

   Al respecto, observa este sentenciador que el demandado reconviniente propuso la presente impugnación de la cuantía por considerarla exagerada.

   En ese orden de ideas, observa quien aquí decide que el demandado reconviniente no aportó probanza alguna suficiente que llevara al convencimiento de este Juzgador la procedencia de la presente impugnación de la cuantía.

   Vistas las consideraciones anteriores, debe precisar este juzgador que de conformidad con lo expresado anteriormente, este juzgador considera improcedente la impugnación sobre la estimación de la cuantía realizada por la parte actora. Así se decide.-

   - V –

   Motivación Para Decidir

   Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, se observa:

   Se ventila aquí una acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa por un supuesto incumplimiento de las obligaciones contraídas por el presunto vendedor ciudadano F.J.G.R., partiendo de la afirmación de que el presunto vendedor tenía la obligación de entregar los documentos y solvencias requeridas para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, en la forma convenida en la opción de compraventa celebrada entre las partes.

   Debe observar este sentenciador que luego de un exhaustivo análisis de las actas que conforman el presente expediente y a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber:

   1. La existencia de un contrato bilateral; y,

   2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.

   De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

   En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 2 de septiembre de 2004, anotado bajo el No. 68, Tomo 167 de los libros llevados por la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital.

   En primer lugar, debe este Tribunal determinar la naturaleza del presente contrato, y a tal fin considera necesario este Tribunal citar lo que expresa el autor J.L.A.G., en su obra Contratos y Garantías:

   Promesa bilateral de venta.

   A) Concepto. Es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.

   B) Naturaleza jurídica. El Código Napoleónico establece que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta (art. 1.589). La doctrina francesa sostiene que la disposición sólo se refiere a la promesa bilateral de venta; pero discute sobre el sentido de la norma. Según una tesis, en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra podría obtener una sentencia judicial que hiciera las veces de contrato, de modo pues que el artículo en cuestión vendría a permitir la ejecución especifica de las obligaciones contraídas. Según la otra tesis, el legislador sólo quiso aclarar que expresiones tales como ‘prometo vender’ o ‘prometo comprar’ son normalmente utilizadas por las partes como equivalentes a las expresiones ‘vendo’ o ‘compro’. Así entendida la norma, no tendría aplicación cuando los contratantes dispusieran lo contrario en forma inequívoca.

   En virtud de lo anterior, observa este juzgador que la naturaleza del contrato es una promesa bilateral de compraventa. Así se decide.-

   De otra parte y en virtud de que la pretensión de los accionantes se contrae a una acción de cumplimiento de contrato, específicamente de compraventa, estima este Juzgador que el presupuesto lógico-jurídico de procedencia de la acción propuesta debe ser precisamente la existencia de un contrato de bilateral cuyo cumplimiento sea susceptible de ser demandado judicialmente. En efecto, la consagración legislativa de la acción de cumplimiento, se encuentra en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual fue transcrito anteriormente.

   Por lo anterior, debe seguidamente este Juzgador entrar a a.s.e.e.p. caso existe o no un contrato bilateral cuyo cumplimiento sea susceptible de ser judicialmente reclamado. A tal efecto, resulta imperante definir la institución del “contrato bilateral”, para lo cual resulta obligatoria la cita de las normas de derecho positivo que instituyen en nuestro sistema jurídico la institución civil del contrato, y que específicamente definen el contrato bilateral. Rezan los artículos 1.133 y 1.134 del Código Civil:

   "Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

   “Artículo 1.134.- El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y es bilateral, cuando se obligan recíprocamente."

   Negrillas y subrayado del Tribunal

   Del estudio hermenéutico de las normas transcritas, se debe concluir que para que estemos en presencia de un “contrato bilateral”, y sea en consecuencia procedente la acción de cumplimiento del contrato bilateral, es necesario que exista una convención entre dos o más personas, donde además, estas personas contratantes se obliguen recíprocamente.

   Específicamente el contrato de compraventa, cuya existencia es alegada por los accionantes en el caso sometido a este estudio, encuentra su consagración legal en el artículo 1.474 del Código Civil, el cual reza:

   Artículo 1.474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un cosa y el comprador a pagar el precio.

   De allí que la doctrina patria ha definido la naturaleza jurídica del contrato de compraventa como consensual, sinalagmático, oneroso, conmutativo y principal. Es consensual porque el dominio se transfiere por el solo consentimiento de las partes, siendo que este consentimiento de las partes debe recaer en cuanto a los dos elementos esenciales específicos de la compraventa, como lo son la cosa vendida y su precio; es sinalagmático o bilateral porque surgen de este contrato obligaciones recíprocas para vendedor y comprador; es oneroso y conmutativo porque se presume la reciprocidad entre la cosa y el precio; y, es principal porque tiene sustantividad y autonomía propia, no dependiendo de ningún otro contrato.

   De igual manera, en forma unánime y pacífica, la doctrina y la jurisprudencia patria, así como en el derecho comparado, se han identificado tres elementos específicos del contrato de compraventa, en el cual debe concurrir: 1) El consentimiento: que es un elemento común a todo contrato e involucra la capacidad civil de quienes contratan. Como ha quedado asentado, en el caso de la compraventa este consentimiento tiene que concurrir en las personas del comprador y del vendedor, y estar referido en torno a la entidad de la cosa vendida y en torno al precio de la misma. 2) La cosa: que por regla general, son objeto de la compraventa, todas las cosas que se encuentran en el comercio. 3) El Precio: que es la suma de dinero que se cambia por la cosa. Estos tres elementos deben tener una íntima vinculación entre sí, siendo que el elemento rector en el contrato de compraventa, al igual que en todos los contratos, viene dado por el consentimiento de ambas partes, pues, como ha señalado este Juzgador, el acto de voluntad legítimamente manifestado (consentimiento) de quien compra y quien vende, debe ser concurrente en torno a la identidad de la cosa vendida, así como respecto del precio de la misma.

   En virtud de lo anterior, considera quien aquí decide que a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.141 del Código Civil, los elementos esenciales para la existencia de todo contrato son: a) Consentimiento de las partes, b) Objeto que pueda ser materia de contrato y c) Causa lícita.

   Definiendo los elementos esenciales del contrato, y en cuanto a las consecuencias que produce la deficiencia o inexistencia de uno cualquiera de tales elementos, señala la doctrina civilista más autorizada, representada por Maduro Luyando:

   “(Los elementos esenciales a la existencia del contrato) Son aquellos indispensables a la propia figura del contrato, de modo que la falta de alguno de ellos impide la formación del contrato, lo hace inexistente. Es el caso del consentimiento, el objeto y la causa. La ausencia de uno de estos elementos implica la no existencia del contrato."

   En el caso sub-iudice, observa Tribunal que la oferta de venta de un bien, solo puede ser realizada por el propietario y no por un tercero, como efectivamente ocurre en el caso de marras. Por ello, el contrato traído a los autos cumple con los requisitos establecidos previamente.

   Aunado a lo anterior, debe este Tribunal observar que la parte demandada reconviniente aceptó la existencia del mencionado contrato de opción de compraventa, suscrito en fecha 2 de septiembre de 2004.

   Visto lo anterior, habiéndose cumplido el primero de los requisitos para reclamar la acción de cumplimiento de contrato, considera este tribunal pasar a a.e.s.d.l. requisitos. Así se decide.-

   En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que al decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe a la falta de entrega de los documentos y solvencias necesarias para la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto del presente litigio.

   Ahora bien, a los fines de probar si la obligación de entrega de los documentos y solvencias necesarias para la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto del presente litigio, debe este Tribunal entrar a revisar las actas del presente expediente. Sobre este punto, es menester destacar que en el escrito de contestación de la demanda, la representación judicial de la demandada alegó lo siguiente:

   Es falso, luego niego, rechazo y contradigo que mi representado no dio cumplimiento a su obligación de hacerle entrega a LA OFERIDA de todos los recaudos suficientes y necesarios para la suscripción del documento definitivo de compraventa del inmueble, por cuanto en fecha 15 de Octubre de 2004 le hizo entrega personal y directa a la ciudadana E.C., de originales de la solvencias de derecho de frente del inmueble, aseo, agua, copia simple del Registro de Información Fiscal (RIF) y copia de su cédula de identidad y otros recaudos…

   .

   Ahora bien, luego del análisis de los alegatos esgrimidos por la demandada en su contestación de demanda donde se exceptúa y del análisis al material probatorio, debe este sentenciador observar que en el mencionado contrato se estableció lo siguiente:

   QUINTA: LA OFERIDA, conviene en que si en plazo acordado, no cumpliere a cabalidad las obligaciones establecidas en el presente documento, y no ejerciere oportunamente la opción de compraventa dentro del plazo acordado, EL OFERENTE, hará suya la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 12.000.000,00), otorgados en calidad de arras como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento imputable a LA OFERIDA, por su parte, EL OFERIDO, convine en dar cumplimiento a las obligaciones derivadas del presente contrato, tales como: A) Entregar a LA OFERIDA, dentro del plazo convenido, las respectivas solvencias aseo urbano, agua, derecho de frente y demás exigidas por la respectiva Oficina de Registro. B) Entregar a LA OFERIDA, dentro del lapso convenido, el Registro de Información Fiscal y la copia de la cédula de identidad…

   (Negrillas del Tribunal)

   Ahora bien, observa este sentenciador que del extracto anterior se desprende la obligación de entregar los documentos y solvencias necesarias para la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto del presente litigio, la cual recae sobre el vendedor por lo que se debe precisar, en primer lugar, la definición de lo que significa la Obligación:

   Para el autor E.M.L. la obligación es definida de la siguiente manera:

   ...una relación jurídica o lazo de derecho en virtud del cual una persona, denominada deudor, se compromete frente a otra, denominada acreedor, a cumplir en su obsequio o beneficio una determinada conducta o actividad.

   Para el autor clásico f.P. el concepto de obligación se expresa de la siguiente manera:

   Un lazo de derecho por el cual una persona está obligada hacía otra a hacer o no hacer alguna cosa.

   De lo anterior, debe este juzgador observar que del mencionado contrato de opción de compraventa se desprende la existencia de la obligación de entrega de los documentos y solvencias necesarias para la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto del presente litigio.

   Ahora bien, habiendo la actora reconvenida demostrado el pago de la cuota inicial que conforman parte del precio del inmueble pactado por las partes en el contrato de opción de compraventa cuyo cumplimiento se pretende, la carga de la prueba recae sobre el demandado reconviniente, a fin de demostrar el cumplimiento de la obligación de entrega de los documentos y solvencias necesarias para la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto del presente litigio.

   Ahora bien, debe este Juzgador referirse a la prueba en sí misma. En este sentido, conviene citar al afamado procesalista venezolano RENGEL-ROMBERG, Arístides, quien, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, en su tomo III, afirma lo siguiente:

   La prueba es un acto de parte y no del juez. Las partes suministran el material probatorio al juez, del mismo modo que suministran los temas de la prueba en sus alegatos. Esto es una manifestación del principio dispositivo según el cual, el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados

   .

   (Negritas del Tribunal)

   En el caso de marras, la parte actora reconvenida demostró la existencia de un contrato de opción de compraventa, celebrado entre la ciudadana E.D.C.C. y el ciudadano F.J.G.R.. Al haber demostrado la parte actora reconvenida la existencia del contrato, debía el demandado reconviniente demostrar el cumplimiento de su obligación de conformidad con lo alegado en su escrito de contestación a la demanda. Respecto de la prueba, asevera el doctrinario MADURO LUYANDO, Eloy en su obra Curso de Obligaciones:

   En las obligaciones de resultado al acreedor le bastará probar la existencia del contrato para que el deudor sea declarado responsable del incumplimiento, es el deudor que tiene la carga de la prueba del hecho que extingue su obligación: la causa extraña no imputable

   (Negritas del Tribunal)

   No se evidencia del estudio del expediente que la parte demandada haya logrado probar, efectivamente, la causa que pruebe que su incumplimiento del contrato fuere justificado, en razón de no ser imputable a ella.

   Lo anterior, en virtud del principio que rige el derecho probatorio en nuestro país respecto de la carga de la prueba de las partes, a saber: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, esta máxima de nuestro derecho probatorio está contenida en el artículo 1354 del Código Civil y, en el mismo sentido, lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé lo siguiente:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

   (Negritas del Tribunal)

   Debe recordar este Juzgador que las partes tienen la carga de probar sus afirmaciones de hecho, realizadas tanto en el libelo de la demanda y en el acto contestación de la misma para poder hacer valer su pretensión ante el Juez. La carga procesal, objeto de grandes discusiones doctrinarias, ha sido definida de manera acertada y aprobada por el afamado doctrinario GOLDSCHMIDT, James, en su obra Teoría General del Proceso como “La necesidad de realizar un acto para prevenir un perjuicio procesal”. En el presente caso, no cumplir con la carga probatoria que tienen las partes conlleva a que las mismas sufran los efectos de dicha conducta, resultando necesario para este Juzgador declarar procedente la demanda intentada por la ciudadana E.D.C.C. en contra del ciudadano F.J.G.R.. Al haber logrado probar el contenido del contrato mediante el cual se reguló la presente relación convencional. Si bien la instrucción de la causa no constituye una obligación para las partes, es necesario cumplir con la carga procesal a los fines de hacer valer la pretensión alegada en el libelo de demanda o en la contestación de la misma; haciéndose sumamente útil traer a colación la diferencia expresada por el teórico CARNELUTTI, Francisco, en el tomo II de su conocida obra Lezioni, entre las nociones de carga procesal y obligación, cuando establece lo siguiente:

   Hay obligación cuando la inercia da lugar a una sanción jurídica (ejecución o pena); si al contrario, la omisión de cumplir el acto solamente hace perder los efectos útiles del acto mismo, se tiene la carga

   .

   (Negritas del Tribunal)

   Por tanto, este sentenciador debe necesariamente declarar procedente la acción de cumplimiento de contrato intentada por la ciudadana E.D.C.C., en virtud de que la misma cumplió con la carga procesal de probar lo alegado a que se refieren los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, y así se decide.-

   - VI -

   De la Reconvención

   Llegado el momento para decidir la presente reconvención, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:

   La parte demandada reconviniente alegó como fundamento de su reconvención que la actora reconvenida incumplió con sus obligaciones asumidas en el contrato de opción de compraventa, al no realizar los trámites a que estaba obligada para procurar la obtención del crédito para pagar el saldo del precio en que se comprometió a comprar.

   De igual manera, alegó que no hizo oferta real y depósito del saldo de manera oportuna, y que el contrato de compraventa suscrito introducido por ante la Notaría Pública Novena de Caracas, el cual fue habilitado y suscrito el día 2 de diciembre de 2004, es decir, un día después del vencimiento de la vigencia del contrato de opción de compraventa, lo que lo hace extemporáneo.

   Respecto al alegato del demandado reconviniente, debe este Tribunal observar que el contrato definitivo de compraventa otorgado por ante la Notaría Pública Novena de Caracas, en fecha 2 de diciembre de 2004, no puede ser tomado como válido, por cuanto la parte demandada reconviniente al no cumplir con su obligación de entregar los documentos y solvencias necesarias para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto del presente litigio, por lo que mal podría la parte actora reconvenida, en su carácter de compradora, realizar los trámites necesarios para ello, al carecer de los requisitos necesarios para ello.

   Como consecuencia de lo anterior, al ser la obligación de protocolizar el documento definitivo de compraventa, una obligación que depende directamente del cumplimiento o no de la obligación del vendedor demandado reconviniente, de entregar los documentos y solvencias necesarios para la tramitación del documento definitivo, mal podría declararse la procedencia de la reconvención propuesta.

   Aunado a lo anterior, debe este Tribunal observar que como consecuencia del anterior análisis del material probatorio conlleva a este sentenciador concluir, que la parte demandada reconviniente no cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

   Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

   Los hechos notorios no son objeto de prueba.

   Así como lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil que establece lo siguiente:

   Artículo 1354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

   Al respecto, observa este sentenciador que “si me considero acreedor, es absolutamente preciso que demuestre la obligación de mi pretendido deudor, o de lo contrario, no puedo obligarle al pago”. Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado. Así pues, los documentos acompañados como titulo fundamental de la pretensión de la demandada reconviniente, no son conducentes para demostrar el carácter de deudor de la parte actora reconvenida; siendo que del análisis de las pruebas anteriormente descritas no pudo la demandada reconviniente demostrar lo anterior; por tanto este sentenciador debe necesariamente declarar improcedente la reconvención propuesta por el ciudadano F.J.G.R., en virtud de que la demandante no cumplió con la carga procesal de probar lo alegado a lo que se refiere el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.-

   - VII –

   Dispositiva

   Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción compraventa incoada por la ciudadana E.D.C.C. en contra del ciudadano F.J.G.R.; ambos identificados en el encabezado del presente fallo.

SEGUNDO

Se ordena a la parte demandada reconviniente la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble constituido por un apartamento propiedad del demandado, identificado con el No. 9, piso 3, del Edificio Mediterráneo, situado en la Avenida Victoria de la Urbanización Las Acacias, Jurisdicción de la Parroquia S.R.d.M.L.d.D.C., cuyos linderos son los siguientes: NORTE: fachada posterior del Edificio; SUR: Fachada sur y pasillos; ESTE: con apartamento 10 y pasillos; y OESTE: Fachada lateral oeste.

TERCERO

De conformidad con lo establecido en el artículo 1266 del Código Civil; y en defecto del cumplimiento voluntario de la parte demandada reconviniente de la presente sentencia, servirá esta decisión como título traslativo de propiedad, una vez que se haga constar que la misma se encuentra definitivamente firme y ejecutoriada, y que la ciudadana E.D.C.C. haya cumplido con su obligación de pagar el precio pactado, es decir, la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 28.000.000,00) por concepto de saldo del precio pactado por las partes en el contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 2 de septiembre de 2004.

CUARTO

Se declara SIN LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano F.J.G.R. contra la ciudadana E.D.C.C..

QUINTO

De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte perdidosa al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida en la litis.

Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE de la decisión, por haber sido pronunciada fuera del lapso de Ley.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ( ) días del mes de agosto de dos mil siete (2007).

EL JUEZ,

L.R.H.G.

LA SECRETARIA,

M.G.H.R.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las_________.

LA SECRETARIA,

Exp. No. 05-7925.

LRHG/VyF.