Decisión de Juzgado de Municipio Decimo Ejecutor de Medidas de Caracas, de 14 de Noviembre de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS EN FUNCION

ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL,

TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL

DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

(Años: 202º y 153º)

DEMANDANTE: E.A. y D.A. venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nº V-5.147.596 y V-6.918.748, respectivamente.

APODERADO

DEMANDANTE: F.D.V. y J.A.C., abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los números 21.965 y 23.118, respectivamente.

DEMANDADA: Inversiones el Emporio de la Romanilla, C. A., inscrita por ante el Registro mercantil de la circunscripción judicial del distrito federal y Estado Miranda, en fecha 14 de abril de 1993, quedando anotada bajo el Nº 52, Tomo 14-A-Sgdo.

APODERADO

DEMANDADA: E.C., Halen Díaz y M.G., abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los números. 44.426, 66.466 y 66.620, respectivamente.

MOTIVO: Resolución de Contrato.

EXPEDIENTE: N° 12-0069

- I -

Síntesis del proceso

Comienza el presente juicio por libelo de demanda presentado en fecha 21 de abril de 1998, ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22 de abril de 1998, fue admitida la demanda ordenando el emplazamiento de la accionada, para la contestación de la demanda dentro de los veinte (20) días de Despacho siguientes a la constancia en autos de la citación practicada.

Mediante diligencia de fecha veintiséis (26) de marzo de 1996, el Alguacil de ese Despacho Judicial, deja constancia de la negativa de la parte accionada de firmar el correspondiente recibo de citación, por lo que la representación judicial de la parte actora mediante diligencia de fecha 29 de abril del mismo año, solicitó librar boleta de notificación, la cual fue acordada mediante auto de fecha 4 de mayo de 1996.

En fecha 25 de mayo de 1998, el apoderado judicial de la parte actora consigna escrito reformando la demanda, siendo admitida mediante auto de fecha 02 de junio de 1998, ordenando el emplazamiento de la parte demandada a los fines de dar contestación dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente, sin necesidad de nueva citación por encontrarse a derecho.

En fecha 17 de julio de 1998, la parte accionada promovió cuestiones previas alegando la falta de competencia en virtud de la acumulación por conexión de la presente causa a otro proceso y por defecto de forma del libelo por falta de claridad en la acumulación de acciones. En fecha 13 de agosto de 1998, la parte actora, rechazó y contradijo las defensas opuestas, siendo decididas en fecha 18 de septiembre y 20 de octubre de 1998, declarando sin lugar las cuestiones previas promovidas, contenidas en los ordinales 1º y 6º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 17 de noviembre de 1998, el apoderado de la parte demandada consignó escrito de contestación a la presente demanda.

Abierta la causa a pruebas, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas en fecha 2 de diciembre de 1998, siendo agregados a los autos mediante auto de fecha 3 de diciembre de 1998 y admitidas mediante auto de fecha 16 de diciembre del mismo año. Todos los medios de prueba que han sido promovidos en la presente causa, se indican, aprecian y valoran en el capítulo III del presente fallo, bastando señalar en esta narrativa los hechos procesales acontecidos en los autos.

En fecha 25 de marzo de 1999, la parte demandante presentó escrito de informes.

Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa y estando dentro de la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal pasa a dictar sentencia en estricto cumplimiento de la Resolución Nº 2011-0062, dictada en la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de noviembre de 2011.

-II-

ALEGATOS DE LAS PARTES

La representación judicial de la parte actora, en el libelo de la demanda, alegó lo siguiente:

1. Que su mandante celebró un contrato de opción de compraventa en fecha 3 de diciembre de 1996, autenticado por ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Sucre, bajo el N° 74, tomo 110, de los libros respectivos; sobre un lote de terreno cuya área aproximada de seiscientos veintiocho metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (628,10m2), la cual forma parte de una mayor extensión de Diez Mil Treinta y Seis metros cuadrados (10.036 Mts2) distinguida con el Nº 2, en plano de partición que quedo agregado al cuaderno de comprobantes que lleva la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda en fecha 8 de enero, bajo el Nº 123 al folio 146, ubicada en filas de mariche, jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda.

2. Que se celebró un documento privado anexo al contrato de opción de compraventa y se estipuló en la cláusula cuarta del mismo lo siguiente: “se conviene que el vendedor entrega en este acto a la compradora, las llaves, del referido galpón industrial a los fines de que la compradora haga los trabajos de remodelaciones e instalaciones eléctricas y de todo tipo sobre el inmueble…”

3. Que se estableció en la opción las modalidades relativas al precio estipulado para la adquisición de dicha parcela y su forma de pago, y un tiempo de ciento veinte (120) días hábiles para la duración de la opción de compraventa. Asimismo, las partes convinieron una sanción penal en caso de incumplimiento de Quince Millones de Bolívares (Bs.15.000.000, 00) hoy quince mil Bolívares (Bs. 15.000,00), en la cláusula cuarta del primer contrato de opción de compraventa.

4. Que se incluyó en la negociación un galpón industrial, ubicado en la carretera Petare-s.l., Km15, filas de Mariches, el cual se encuentra construido parcialmente en la parcela de su propiedad o sea en la parcela del señor D.A. cuyas características aparecen en el documento anexo al contrato de opción de compraventa y la otra parte construida del galpón en la parcela de terreno propiedad del señor E.A..

5. Que en fecha 7 de mayo de 1997, celebra anexo al contrato de opción de compraventa de fecha 3 de diciembre de 1996, modificándose el precio y la fecha de pago y se estableció lo siguiente: el precio estipulado y convenido por las partes involucradas en la negociación es la cantidad de sesenta y cinco millones de bolívares (Bs. 65.000.000,00) precio este que modifica el precio anterior.

6. Que el plazo para la realización de la operación definitiva de compraventa seria hasta el día 20 de mayo de 1997, como fecha definitiva la cual seria improrrogable.

7. Que la futura compradora cambió lo autorizado en la cláusula cuarta del anexo al contrato de opción de compraventa de fecha 3 de diciembre de 1996, a otro destino y en su provecho, confesando en sus escritos de oposición en fechas 22/04/98 y 30/04/98, expediente Nº 20.200, presentado por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en un juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento le sigue mi representado al ciudadano claudio Mazzone Fusco.

8. Que la conducta asumida por la demandada beneficiándose injustamente de un bien inmueble sin haber pagado su precio, se traduce en una violación flagrante , al anexo del contrato de opción de compraventa de fecha 3 de diciembre de 1996 en su cláusula cuarta por lo cual le es imputable el incumplimiento de dicho contrato.

9. Que la confesión judicial de la demandada, es plena prueba de su incumplimiento.

10. Que los compradores incumplieron de una manera total y absoluta la obligación contraída en el contrato de opción de compraventa y sus anexos.

11. Que en fuerza de todos los razonamientos que anteceden y en especial por la violación por parte de la compradora de la cláusula primera del contrato de opción de compraventa autenticado en fecha 3 de diciembre de 1996, de la cláusula primera del contrato anexo, así como también la violación de las cláusulas primera y tercera del documento anexo al contrato de opción de compraventa celebrado en fecha 7 de mayo de 1997, con fundamento en los artículos 1.159, 1.160 y 1264 del Código Civil, formalmente demanda a la Empresa Inversiones el Emporio de la Romanilla C.A., para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a:

    A.- En que el contrato de opción de compraventa autenticado en fecha 3 de diciembre de 1996 y sus anexos celebrados con la empresa Inversiones el Emporio de la Romanilla C.A., respectivamente sean resueltos.

    B.- De manera subsidiaria demandó la indemnización de daños y perjuicios, establecida en la Cláusula Cuarta del contrato de opción de compraventa o sea el pago de la suma de Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000,00) hoy quince mil Bolívares (bs. 15.000,00), o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal.

    C.- La indexación o corrección monetaria del monto determinado en el aparte “B”, determinando la incidencia inflacionaria sobre dicho monto desde la fecha de la admisión hasta el día, en que la empresa demandada efectué el pago correspondiente aplicándole los índices inflacionarios, para lo cual solicitó formalmente se ordene una experticia complementaria al fallo.

    D.- el pago de las costas del presente juicio.

    Estando dentro de la debida oportunidad procesal, la apoderada de la parte accionada, presenta escrito de contestación, aduciendo:

    Que conviene en la veracidad de los hechos narrados en el libelo de demanda en los capítulos I, II, III y IV, interpuesto por los ciudadanos D.A. y E.A., que da origen al presente juicio de Resolución de Contrato, ya que los mismos son absolutamente ciertos, en cuanto a los siguientes aspectos:

    Que su representada celebró contrato de opción de compraventa con el co-demandante D.A., sobre una parcela de terreno de su exclusiva propiedad cuya área aproximada es de seiscientos veintiocho metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (628,10m2), la cual forma parte de una mayor extensión de Diez Mil Treinta y Seis metros cuadrados ( 10.036 Mts2) distinguida con el Nº 2, en plano de partición que quedo agregado al cuaderno de comprobantes que lleva la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda en fecha 8 de enero, bajo el Nº 123 al folio 146, ubicada en filas de Mariche, jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda.

    Que es cierto, tal y como se indica por los accionantes que su representada es la beneficiaria del contrato de opción de compraventa antes mencionado, en el cual se establecieron las modalidades relativas al precio estipulado para la adquisición de dicha parcela y su forma de pago, así como un plazo de 120 días hábiles para la ejecución del mismo. Además en la cláusula cuarta se estipuló como penalidad al incumplimiento de las partes la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00).

    Que es cierto el hecho, de que posteriormente se suscribió un documento anexo del contrato de opción de compraventa, incluyéndose un galpón industrial, obligándose en dicho instrumento el señor D.A. a que el ciudadano E.A. procedería a otorgarle a su mandante en fecha posterior la correspondiente opción de compraventa sobre la última parcela mencionada.

    Que es cierto que en fecha 7 de mayo de 1997, el ciudadano E.A. suscribió con su patrocinada un documento privado anexo al contrato de opción de compraventa de fecha 3 de diciembre de 1996, modificándose el precio y la fecha de pago, quedando establecido que el nuevo precio pactado ascendería a sesenta y cinco millones de bolívares (Bs. 65.000.000,00), el cual debería ser pagado por su representada a los co-demandados al momento de la protocolización del documento de venta definitivo, conviniéndose como fecha tope y definitiva para la trasmisión de la propiedad la cual seria improrrogable el día 20 de mayo de 1997.

    Por otra parte, procedió a rechazar y contradecir por ser totalmente falso que los demandantes han dado cabal cumplimiento a las estipulaciones previstas en el documento de opción de compraventa y sus posteriores anexos, ya que jamás los accionantes manifestaron su disposición para proceder a la firma del contrato definitivo de venta. En tal sentido, señaló:

1. Rechazó por ser incierto, el hecho de que su patrocinada haya incumplido de una manera total y absoluta su obligación contraída en el contrato de opción de compraventa y sus anexos, y por ello no han incurrido en negativa alguna de cumplir con las pretensiones exigidas por los documentos suscritos en fecha 7 de mayo de 1997.

2. Rechazó categóricamente la afirmación de los demandantes según la cual, su patrocinada violó la cláusula primera del contrato de opción de compraventa autenticado en fecha 3 de noviembre de 1996, la cláusula primera del contrato anexo, así como las cláusulas primera y tercera del documento suscrito en fecha 7 de mayo de 1997.

3. Rechazó la procedencia de la acción de resolución de contrato de opción de compraventa celebrado el día 3 de diciembre de 1996 y sus anexos, el primero de la misma fecha y el segundo de fecha 7 de mayo de 1997.

4. Rechazó la procedencia de la indemnización de daños y perjuicios a favor de los demandantes, establecida en la cláusula cuarta del contrato de opción de compraventa. En consecuencia, tampoco es procedente la indexación o corrección monetaria de la mencionada cantidad de dinero, así como el pago de las costas del presente juicio.

5. Que la única obligación sobre su representada es la del pago del precio pactado en el momento en que se le efectué formalmente la tradición legal del bien objeto de la venta.

6. Que los demandantes aun cuando en el propio momento de la celebración del contrato de compraventa hicieron entrega de la posesión material del inmueble, con la respectiva entrega de las llaves y la autorización para efectuar cualquier tipo de trabajo o remodelaciones, no cumplieron con su obligación de realizar los trámites pertinentes destinados a la transmisión formal de la propiedad.

7. Que los demandantes no manifestaron a su representada en ningún momento su disposición de transferir la propiedad, no introdujeron el documento definitivo de venta en la Oficina Subalterna de Registro competente. Y que ante tan flagrante incumplimiento de parte de los accionantes, no nació la obligación para su mandante de entregar el pago del precio al vendedor.

8. Alegó la excepción “non adimpleti contractus” basada en la existencia de vicios ocultos en el inmueble objeto de la venta que crean el derecho a favor del comprador de retener el pago del precio pactado. Como consecuencia del mal estado de la estructura del galpón industrial, que dada su utilidad representó el elemento de mayor importancia para la celebración del contrato de opción de compraventa y sus anexos, dicho galpón sufrió una serie de fracturas, deslizamientos y derrumbes que inclusive generaron un cuantioso perjuicio económico a mi representada, la cual había hecho una importante inversión en trabajo y remodelación destinados a adecuar a sus requerimientos dicha edificación.

   -III-

   DE LAS PRUEBAS

   Trabada como quedó la litis, se hace necesario pasar a analizar las probanzas traídas a los autos por las partes, en tal sentido, se observa:

   La parte actora reprodujo junto con el libelo de demanda los siguientes instrumentos:

   • Original del instrumento poder que acredita su representación, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha veintinueve (29) de agosto de 1997, quedando inserto bajo el N° 42, Tomo 82 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.

   • Copia del documento contentivo de la opción de compraventa, autenticado por ante la Notaría Undécimo del Municipio Sucre, en fecha tres (03) de diciembre de 1996, anotado bajo el N° 74, Tomo 110 de los libros de autenticaciones.

   • Copia del documento anexo al contrato de opción de compraventa suscrito por las partes en fecha tres (03) de diciembre de 1996, en el cual consta la venta de un galpón industrial ubicado en la carretera Petare- S.L., Km

   • 15, filas de mariche.

   • Original del documento anexo al contrato de opción de compraventa primigenia, en el cual consta la venta de una parcela de terreno con una extensión de Seiscientos Treinta y Seis Metros Cuadrados con Noventa Decímetros (630,90 m 2), así como las bienechurias (galpón) construida sobre la parcela de terreno antes identificada.

   En virtud que las instrumentales supra mencionadas no fueron impugnados ni desconocidos por la parte demandada, este Tribunal, las aprecia y valora conforme a los preceptos legales contenidos en los artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.361, 1363 y 1.384 del Código Civil, teniendo las copias simples por fidedignas de sus originales conforme establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

   De igual manera, la parte demandada, consignó junto con su escrito de contestación:

   • Copia Certificada de instrumento poder conferido por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, copias expedidas en fecha diecisiete (17) de julio de 1998, anotado bajo el N° 45, Tomo 40, de fecha 21 de abril de 1998, de los libros llevados ante esa Dependencia. El cual es aprecia conforme lo señalado en los artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.361 del Código Civil.

   Promovió Inspección Judicial, practicada en fecha 9 de febrero de 1999, en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro, en la cual el Tribunal dejó constancia de haber inspeccionado el Libro de Presentaciones correspondiente desde el día 29-10-96 hasta 17-06-97, y que de ellos no se evidenció que se haya presentado documento alguno con los nombres de D.A. y E.A.. valoración ésta que se le otorga de conformidad con lo establecido en los Artículos 475 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.430 del Código Civil Venezolano

   Promovió testimoniales de los ciudadanos M.Á.O.O., T.E.L.D., y A.C.B.B., siendo que las mismas no fueron evacuadas este Tribunal no tiene materia sobre la cual pronunciarse y así se declara.-

   Evacuadas las testimoniales de los ciudadanos: S.M.P., G.A.T. y M.O.C.d.O., este sentenciador observa en cuanto a la declaración de los testigos que no hubo contradicción en las siguientes preguntas:

   1) Diga el testigo, si sabe y le consta que la sociedad mercantil INVERSIONES EL EMPORIO DE LA ROMANIILLA C.A., ejerce actividades industriales en el galpón construido sobre las parcelas de terrenos propiedad de Daniel y E.A. a partir del día4 de diciembre 1996.

   Respuesta del ciudadano S.M.P.: Si me consta.

   Respuesta del ciudadano G.A.T.: Si es cierto y me consta.

   Respuesta de la ciudadana M.O.C.d.O.: Si sabe y le consta.

   2) Diga el testigo, si sabe y le consta que en el periodo comprendido entre el día 4 de diciembre de 1996 y el 20 de mayo de 199, el galpón industrial donde opera la Sociedad Mercantil Inversiones el Emporio de la Romanilla C.A., sufrió una serie de daños tales como fracturas, deslizamientos y derrumbes que generaron la necesidad de efectuar trabajos de reparación:

   Respuesta del ciudadano S.M.P.: Si me consta.

   Respuesta del ciudadano G.A.T.: Si es cierto y me consta porque yo frecuentaba el lugar.

   Respuesta de la ciudadana M.O.C.d.O.: Si se y me consta.

   En cuanto a la valoración de las anteriores testimoniales, debe tenerse en cuenta los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil que establecen, lo siguiente:

   ...Artículo 507: A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica.

   Artículo 508: Para la apreciación de la prueba de testigos, el juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación...

   .

   De acuerdo con la primera norma, el sentenciador está obligado a aplicar la regla de la sana crítica o libre apreciación razonada a cualquier prueba en el proceso, cuando no “exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba.

   La disposición jurídica citada en segundo lugar, establece que para la apreciación de los testigos el sentenciador debe examinar la concurrencia de las deposiciones entre éstos y con las otras pruebas, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad; por tanto, la referida disposición faculta ampliamente a los jueces para la apreciación de la prueba de testigos.

   En este orden de ideas ha indicado la doctrina así como la jurisprudencia de nuestro M.T. que los medios de prueba establecidos por el legislador, verbigracia la prueba testimonial, son los mecanismos por los cuales los sujetos procesales trasladan los hechos objeto de prueba al proceso.

   Ahora bien, observa quien aquí decide que las testimoniales promovidas pretenden demostrar la defensa esgrimida por la parte accionada en el presente juicio; y que si bien es cierto que las mismas concuerdan entres si, no es menos cierto que de la revisión de las deposiciones efectuadas por los testigos, se observa que los mismos no declararon sobre hechos concretos y específicos, limitándose a afirmar todas y cada una de las preguntas que fueron suministradas por el promovente, sin efectuar razones de sus dichos. Adicionalmente, se observa que tampoco pueden adminicularse las declaraciones de los testigos con otros elementos probatorios existentes en autos, toda vez que no aportan elementos de convicción que puedan llevar a este sentenciador a resolver los hechos controvertidos en este asunto. Habida cuenta de las indicas consideraciones, este sentenciador debe necesariamente desechar del proceso las testimoniales evacuadas por la parte demandada y así se decide.-

   -IV-

   MOTIVACION PARA DECIDIR

   Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, se observa:

   Se ventila aquí una acción por resolución de contrato de opción de compraventa motivada al incumplimiento de la obligación de la demandada, consistente en efectuar el pago pactado en el contrato de compraventa.

   Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en los puntos anteriores, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción incoada, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   En ese orden ideas, la doctrina ha establecido los requisitos necesarios para que prospere la acción de resolución de contrato, manifestando lo siguiente:

   Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.

   (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).

   (Resaltado Tribunal)

   De igual forma, el autor L.D.-Picaso ha señalado sobre el particular anterior lo siguiente:

   “...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u obligaciones recíprocas, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.

   Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso. Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.

   (Omissis)

   Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.

   El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.

   Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.

   (Diez-Picaso, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721).(Resaltado Tribunal)

   Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y a.p.l.d. para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber:

1. La existencia de un contrato bilateral;

2. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con sus propias obligaciones.

3. El incumplimiento de una de las partes respecto de una obligación principal.

   De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de resolución de contrato incoada en este caso, debe este juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

   En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de opción de compraventa, el cual cursa a los autos de este expediente, aunado al hecho de que la parte demandada admitió la existencia de la relación contractual, por lo tanto resulta tal hecho fuera del controvertido.

   Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso la procedencia del primero de los requisitos antes discriminados. Así se decide.-

   En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de resolución de contrato, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con sus obligaciones adquiridas en el contrato, observa este sentenciador que la parte demandada confesó estar en posesión del inmueble, manifestando haber recibido autorización por parte del actora para efectuar cualquier trabajo o remodelación necesaria en el mismo (folio 155), con lo cual este Tribunal considera que los ciudadanos E.A. y D.A., cumplieron con sus obligaciones contractuales tal y como se evidencia en la cláusula cuarta del primer contrato anexo a la opción de compra venta. Así se establece.

   Por otra parte, en cuanto al tercero de los requisitos de procedencia de la presente acción referente al incumplimiento de la demandada, la misma se excepcionó en el cumplimiento de sus obligaciones, toda vez que manifestó que la actora no tenía la disposición de efectuar la tradición legal del inmueble, por cuanto no presentó el documento definitivo de compraventa en el Registro Inmobiliario respectivo.

   Para resolver el controvertido antes expuesto resulta menester resaltar lo dispuesto en el artículo 1.491 del Código Civil, el cual literalmente dispone:

   Artículo 1.491: Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario.

   Vista la anterior norma, debe concluirse que el comprador, es decir, el demandado, tiene la obligación de pagar los gastos de escritura y registro, lo cual no fue probado en este asunto.

   Adicionalmente, debe advertirse que la demandada tenía la obligación de pagar el precio de la venta, según fuera estipulado en la cláusula segunda del anexo del contrato de opción de compraventa, siendo que de una revisión del material probatorio aportado por las partes no fue probado el pago del precio de la venta. En consecuencia, este sentenciador considera que se cumplió con el tercero de los requisitos necesarios para la procedencia de la presente acción, relacionado con el incumplimiento de la parte demandada, específicamente en el pago del precio total de la venta.

   Habida cuenta de lo anterior y, demostrado como ha quedado el incumplimiento por parte del demandando de la convención que aquí se discute, es preciso pronunciarse con respecto a la solicitud de resarcimiento de daños y perjuicios formulado por el accionante. En tal sentido, en la convención contraída por las partes, en su cláusula Cuarta, estableció: “Ambas partes convienen expresamente establecer como cláusula penal de la presente opción la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00), hoy QUINCE MIL BOLIVAVRES (Bs. 15.000,00), es decir, que de no realizarse la operación definitiva de compra venta por alguna causa imputable a cualquiera de las partes, la parte que por su causa dio origen al incumplimiento cancelará a la otra la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00), hoy QUINCE MIL BOLIVAVRES (Bs. 15.000,00)”.

   Ahora bien, siendo la cláusula penal de la convención contraída, suscrita por las partes a los fines de resarcirse mutuamente de los posibles daños y perjuicios causados con base al incumplimiento de alguna de las partes, es contestaste entonces que, verificada como ha sido la falta del demandado en cumplir con la obligación del pago del precio pactado así como la debida presentación por ante el Registro Subalterno correspondiente del documento definitivo de venta, es forzosa para este Tribunal declara la procedencia de la reclamación de los daños y perjuicios. Y así se decide.

   En consecuencia, conforme a los anteriores razonamientos de hecho y de derecho, este Tribunal debe declarar la procedencia de la pretensión contenida en la demanda que por resolución de contrato incoaran los ciudadanos E.A. y D.A. contra Inversiones el Emporio de la Romanilla C.A. Y así se decide.-

   - V -

   - D I S P O S I T I V A -

   Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por Resolución de Contrato de Opción de Compraventa intentaran los ciudadanos E.A. y D.A., contra la Sociedad Mercantil Inversiones el Emporio de la Romanilla, C. A., ambas partes identificadas al inicio de este fallo, decide:

PRIMERO

Declara CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda de Resolución de Contrato de Opción de Compraventa incoada por los ciudadanos, E.A. y D.A. contra la Sociedad Mercantil Inversiones el Emporio de la Romanilla, C. A.,

SEGUNDO

En consecuencia, se declara RESUELTO el contrato de opción de compraventa autenticado en fecha tres (03) de diciembre de 1996 por ante la Notaría Pública Undécima Décima del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 74, Tomo 110 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.

TERCERO

Se ordena el pago de Quince Mil Bolívares (Bs.15.000,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios establecida en la Cláusula Cuarta del contrato de opción de compraventa suscrito por las partes.

CUARTO

Se acuerda la indexación del capital que ordena pagar la Cláusula Cuarta del Contrato de compra venta aquí resuelto, desde la fecha de admisión de la demanda hasta el día en que quede definitivamente firme el presente fallo, tomando en cuenta los índices de inflación emitidos del Banco Central de Venezuela en dicho período, para lo cual se ordena experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le impone a la parte demandada, el pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la litis.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los catorce (14) días del mes de Noviembre de 2012. Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

EL JUEZ,

C.H.B.

EL SECRETARIO,

E.G.

En la misma fecha siendo la una de la tarde (01:00 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia.

EL SECRETARIO,

E.G.

CHB/EG/Delvia.-

Exp. N° 12-0069.-