Decisión de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo. Extensión Punto Fijo. de Falcon (Extensión Punto Fijo), de 15 de Diciembre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

-EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN.

EXPEDIENTE Nro: 8317.

ACCIÓN: Desalojo.

PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos A.S.Z.L., F.J.Z.L., EUNILA M.Z.L. y C.D.Z.L., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.573.251, V-10.613.286, V-9.585.798 y V-9.802.024, respectivamente, con domicilio en la Comunidad de P.N., Municipio F.d.E.F..

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados J.E.T.B. y L.A.F., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 60.903 y 85.692 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano O.J.A.O., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.794.427, con domicilio en la población de Adícora, Municipio F.d.E.F., calle La Marina esquina Boulevard.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados P.N., C.Y.L. y G.A.Y.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 25.879, 67.294 y 137.551.

SEDE: Civil.

N A R R A T I V A

Comienza este juicio mediante demanda presentada por el abogado J.E.T.B., actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos: A.S.Z.L., F.J.Z.L., EUNILA M.Z.L. y C.D.Z.L., en la que expone:

Que sus representados son propietarios de un inmueble constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías construidas sobre ella, la cual tiene una superficie de QUINIENTOS SIETE METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y DOS CENTÉSIMAS DE METROS (507,82 Mts2), ubicada en la población de Adícora, Municipio F.d.E.F., comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: En 30,30 metros, con vía pública; SUR: En 28,23 metros, con la Calle “La Marina”; ESTE: En 14,10 metros, con el Boulevard Adícora y con vía pública de por medio; y OESTE: En 19,56 metros, con el inmueble de D.L.d.C.. Demarcada dentro de las siguientes coordenadas: UTM: A-DLC-2 (Norte: 1.320.820,34-Este: 411.843,86). A-F2-1 (Norte: 20.838,55-Este: 11.827,33); A-F2-2 (Norte: 20.838,17-Este: 11.823,77); A-F2-3 (Norte: 20.837,12-Este: 11.820,85); A-F2-4 (Norte: 20.834,44-Este: 11.814,97); A-F2-5 (Norte: 20.832,44-Este: 11.810,89); A-DLC-3 (Norte: 20.807,95-Este: 11.828,73); y A-DLC-2 (Norte: 1.320.820,34-Este: 411.843,86), según consta en planilla de liquidación sucesoral Nro. 0037568 de fecha 22 de octubre de 2007 que anexa identificada con la letra “B”.

Que dicho bien le pertenecía a la progenitora de sus representados, tal como se evidencia de planilla sucesoral Nr. 232, de fecha 09 de octubre de 1975 y documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Falcón, de fecha 19 de noviembre de 1997, bajo el Nro. 21, Folios 101 al 104, Protocolo Primero. Tomo 03, Cuarto Trimestre del año 1997, el cual anexa identificada con la letra “C”.

Que en fecha 30 de abril de 1997, la ciudadana R.L.L.D.Z., madre de sus representados, quien falleció en fecha 28 de febrero de 2007, dio en arrendamiento verbal al ciudadano O.J.A.O., el bien inmueble antes descrito.

Que el citado arrendamiento verbal fue ratificado continuamente por la difunta progenitora de sus representados y el prenombrado arrendatario, pero sin embargo la ciudadana en v.R.L.D.Z. (difunta), conjuntamente con sus hijos, hoy sus representados, tenían en sus planes realizar un proyecto de desarrollo turístico en el terreno donde se encuentra las bienhechurías, por lo cual iniciaron las permisologías ante la Alcaldía del Municipio Falcón para construir una cerca perimetral del terreno donde están las bienhechurías, el cual fue debidamente otorgado por la municipalidad en fecha 23 de febrero de 2007, construyéndose en consecuencia la pared con el fin de proteger el área interna del terreno e iniciar la realización del proyecto en cuestión, (anexa instrumentos identificados con las letras “D”, “E”, “F” y “G”).

Que el referido proyecto tuvo que paralizarse pro el fallecimiento de la ciudadana R.L.L.d.Z., madre de sus representados, pero que pasado el tiempo y al haber obtenido la titularidad de los derechos de propiedad sobre el bien objeto de la presente demanda, se iniciaron gestiones extrajudiciales para exigir al ciudadano O.J.A.O. la desocupación del bien inmueble objeto de litigio, por cuanto lo requieren para desarrollar el proyecto turístico y necesitan demoler las mismas en virtud de haber obtenido la documentación por ante las autoridades municipales, que contienen las variables urbanas que certifica el acto de propiedad para el desarrollo turístico comercial, (anexa documento identificado con la letra “H”).

Que el ciudadano O.J.A.O. se ha negado a desocupar el bien arrendado objeto de litigio, alegando que tiene tiempo allí y que tiene derechos y un sin fin de argumentos para no desocupar el bien señalado, al punto de que en fecha 30 de julio de 2007, el mencionado ciudadano inició un procedimiento de consignación por ante el Tribunal Segundo de Municipio de los Municipios Falcón y Los Taques, bajo el Nro. 07-003, el cual anexa identificado con la letra “I”.

Que por lo antes expuesto es por lo que procede a demandar formalmente al ciudadano O.J.A.O. por DESALOJO DE INMUEBLE estipulado en el artículo 34, literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que estima la demanda en la cantidad de SIETE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 7.200,oo), que se corresponden con la acumulación de los cánones de arrendamientos de un año del inmueble objeto de la presente demanda, siendo el cánon mensual la cantidad de Seiscientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 600,oo).

En fecha 15 de Diciembre de 2008, se admite la demanda, acordándose la citación del demandado.

En fecha 09 de Febrero de 2009, presenta diligencia el alguacil titular de este Tribunal L.H., en el cual consigna boleta de citación debidamente firmada por el ciudadano O.J.A.O..

En fecha 11 de Febrero de 2009, presenta escrito de contestación a la demanda el ciudadano O.J.A.O., debidamente asistido de abogado en la que expone lo siguiente:

Que rechaza, contradice y niega en todas y cada una de sus partes la demanda propuesta en su contra por los ciudadanos ANGEL SEGUNDO, EUNILA MERCEDES, C.D. y F.J.Z.L..

Que es falso que los demandantes hayan tenido en mente el desarrollo de un proyecto turístico en el local arrendado, así como también es falso que hayan solicitado la permisología a la Alcaldía del Municipio Falcón para la construcción del mismo.

Que es falso que hayan solicitado a la Alcaldía del Municipio Falcón una orden de demolición del local arrendado y que se le haya solicitado el desalojo del mismo.

Que los demandantes poseen innumerables inmuebles en la misma población de Adícora del Estado Falcón, y que los demandantes confunden lo que es un proyecto turístico con la construcción de una cerca perimetral.

Que no coinciden las medidas establecidas en la demanda con las medidas del local que posee bajo arrendamiento.

Que desconoce e impugna las documentales anexas identificadas con las letras: “a”, “b”, “c”, “d”, “e”, “f”, “g”, “h” e “i”, por no provenir de su autoría y provenir de terceros que deben ratificarlos en juicio.

Que es arrendatario de los ciudadanos: ANGEL SEGUNDO, EUNILA MERCEDES, C.D. y F.J.Z.L., y que como arrendatario posee en nuda propiedad un local comercial ubicado en la Calle “La Marina”, Esquina Boulevard de la Población de Adícora en el Municipio F.d.E.F., que mide catorce metros de frente por diez metros de fondo (14 Mts. x 10 Mts), y que tiene un total de Ciento Cuarenta Metros Cuadrados (140 Mts2) de construcción de paredes de bloques y cemento, constituido por un área de ventas de víveres y comestibles, área de verduras y uno de baño, divididas ambas áreas con frentes de entradas independientes y comunicados con puertas internas del local comercial.

Que desde el inicio de la relación arrendaticia ha cancelado puntualmente un canon de arrendamiento en la cantidad de Seiscientos Bolívares (Bs. 600,oo), pagaderos los 30 de cada mes, y que en actuales momentos el pago se realiza mediante una consignación inquilinaria ante el Juzgado del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, ya que en fecha 30 de septiembre de 2007, el ciudadano F.J.Z., comunero y co-arrendador, le comunicó que no le iba a recibir el canon porque su hermana EUNILA MERCEDES, quería poner en el mismo sitio una tienda igual a la que tiene el instalada en el local arrendado.

Que el motivo de desalojo del inmueble arrendado, nada tiene que ver con el incumplimiento del arrendatario, sino en circunstancias ajenas al mismo, e incluso que podrían no ser imputables al arrendador o propietario.

Que la parte demandante no trajo a los autos las pruebas necesarias que pudieran crear las condiciones de admisibilidad de la demanda, pues era necesario determinar a priori si se trata de una acción arrendaticia de esas que no permiten mantener a los arrendatarios ocupando, o de aquellas que obligan al mismo a ser desalojado por la magnitud de las mismas, aunado al hecho que no cursa al presente expediente la permisología u autorización por parte de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio F.d.E.F., para efectuar las reparaciones o la demolición que implican la desocupación del inmueble en referencia.

Que el organismo competente para establecer si el desalojo por demolición o reparación del inmueble prospera es la Ingeniería Municipal, que es el presente caso y en base a la ubicación corresponde a la Ingeniería Municipal del Municipio F.d.E.F., y que jamás la Alcaldía del Municipio F.d.E.F., ha recomendado la desocupación del inmueble para la realización de su demolición.

En fecha 17 de febrero de 2009, se admiten las pruebas presentadas por la parte demandada, y en fecha 04 de marzo de 2009, se admiten las presentadas por la parte demandante.

En fecha 17 de marzo de 2009, el abogado P.L.N.S., con el carácter de autos presenta escrito de impugnación a las documentales promovidas por la parte demandante.

En fecha 19 de mayo de 2009 se dice vistos, y en fecha 16 de junio de 2009, el Tribunal deja sin efecto dicho auto, y ratifica los oficios dirigidos a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio F.d.E.F. y al Director del Ministerio de Turismo (MINTUR).

En fecha 29 de junio de 2009, el abogado P.N. apela del auto de fecha 16 de junio de 2009, el cual oye el Tribunal en un solo efecto en fecha 02 de julio de 2009.

En fecha 29 de octubre de 2009 el Tribunal dice Vistos.

En fecha 26 de noviembre de 2009, el abogado P.N. reservándose su ejercicio sustituye el poder para actuar en este juicio en el abogado G.A.Y.M..

M O T I V A

Llegada la oportunidad de decidir, y limitándose la presente controversia a la pretensión de DESALOJO con fundamento en el literal “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dispone: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…omisis…) c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación”, alegando la parte demandante que requiere el inmueble arrendado para desarrollar un proyecto turístico en el terreno arrendado donde se encuentran las bienhechurías, y que necesita demoler las bienhechurías existentes para poder desarrollar tal proyecto; reconociendo el demando, ciudadano O.J.A.O., su condición de arrendatario, y quien niega la existencia del proyecto turístico y la orden demolición de las bienhechurías existentes, señalando que no basta con que diga la demandante que quiere demoler para construir un proyecto turístico y que pretenda que a tal afirmación per se, se le otorgue la capacidad de crear elementos de convicción favorables a su pretensión de desalojarlo a como dé el lugar del inmueble que posee bajo arrendamiento, sin cumplir con las normas proteccionistas del derecho inmobiliario en Venezuela, el Tribunal lo hace previo el análisis de las pruebas presentadas por las partes, de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

-Formulario en copia al carbón con sello original para Auto Liquidación de Impuestos Sobre Sucesiones, emanado del Servicio Nacional Integrado de administración Aduanera y Tributaria, correspondiente a la fallecida ciudadana R.L.L.D.Z., de fecha 22 de octubre de 2007, donde aparece que los herederos de la mencionada ciudadana son los demandantes en este juicio, y donde se declara entre los bienes dejado por la de cujus, un local comercial ubicado en la calle La Marina de la población de Adícora, Parroquia Adícora, Municipio F.d.E.F., cuyas medidas y linderos coinciden con el inmueble descrito en el libelo de la demanda, el cual se valora como demostrativo del acto de la declaración sucesoral del referido inmueble por parte de los demandantes, como documento administrativo a tenor de lo establecido en el artículo 8 de la Ley de Procedimientos Administrativos, siendo que la simple impugnación de la parte demandante no es suficiente para desvirtuar este instrumento.

-Planilla Sucesoral No. 232, de fecha 09 de octubre de 1975, la cual no consta en el expediente y por tanto no se le otorga ningún valor probatorio.

- Documento de construcción de bienhechurías sobre un inmueble protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Distrito F.d.E.F., en fecha 05 de febrero de 1987, bajo el No. 25, folios 56 al 57 vto, del Protocolo 1°, Tomo 2°, Primer Trimestre de ese año, del cual no se hace ninguna mención en el libelo de la demanda ni en el escrito de promoción de pruebas, por lo que no se le otorga ningún valor probatorio.

-Documentos con los que pretende demostrar la permisología para la construcción de una cerca perimetral con la finalidad de proteger el área interna del terreno mencionado e iniciar la realización del proyecto en cuestión, marcados “D,E,F y G”, consistentes en: Recibo de cancelación de pago de impuestos por concepto de permiso de construcción de inmueble ubicado en Adícora; Permiso de Construcción de una cerca perimetral en la calle La Marina con Boulevard Adícora, Parroquia Adícora, Municipio Falcón; Recibo de Impuesto de Construcción en el mencionado inmueble, en originales; más copia fotostática de Croquis de Ubicación del mencionado inmueble, todos emanados de la Alcaldía del Municipio Falcón, y relacionados con la ciudadana R.L.L.D.Z., de los cuales no se desprende ni se demuestra la realización de ningún proyecto turístico, dado que se corresponden solamente a la autorización para la construcción de una cerca perimetral, por lo que no se les otorga ningún valor probatorio.

-Certificación de Variables Urbanas, emanada de la Alcaldía del Municipio F.d.E.F., Oficina de Catastro e Inquilinato, de fecha 10 de noviembre de 2008, donde aparece que sobre un terreno propiedad de la Sucesión Zambrano Lugo, ubicado en la calle La Marina de la Parroquia Adícora se proyecta una obra turístico-Comercial, no constando linderos que precisen la ubicación del mencionado terreno, sino que simplemente se indica que es un terreno ubicado en la calle La Marina de la Parroquia Adícora, y siendo que la parte demandada niega todo lo alegado por la parte demandante, incluso niega específicamente que los demandantes hayan tenido en mente el desarrollo de un proyecto turístico en el local arrendado, correspondía al demandante probar de manera clara y contundente, sin dejar ningún tipo de dudas, a tenor de lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, en relación a todos los hechos alegados en el libelo de la demanda, es decir, probar que en el inmueble arrendado se proyectaba la demolición de las bienhechurías existentes para la construcción de un proyecto turístico comercial, por lo que no se le otorga ningún valor probatorio a la presente Certificación de Variables Urbanas.

-Copia simple de expediente de consignación de cánones de arrendamiento donde el ciudadano O.J.A.O. procediendo con el carácter de arrendatario de los hoy demandantes en este juicio, consigan ante el Juez Distribuidor de los Municipios Falcón y Los Taques del Estado Falcón, los cánones de arrendamiento del inmueble descrito, y donde señala que el ciudadano F.J.Z.L., hoy co-demandante en este juicio le comunicó que quería que desocupara el inmueble, copia que fue impugnada por la parte demandada, consignando la parte promoverte durante el lapso probatorio copia certificada por la Secretaría del Juzgado Segundo de los Municipios Falcón y Los Taques de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 26 de febrero de 2009, por lo que se le otorga pleno valor a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo de la consignación de cánones por parte del demandado a favor de los demandantes y de que el ciudadano F.J.Z.L. le comunicó al demandado que quería que le desocupara el inmueble.

-Oficio No. 338408, de fecha 24 de febrero de 2006, emanado de la SuperIntendencia Nacional de Cooperativas, dirigida a F.Z., donde se le autoriza para el uso de la denominación Posada Turística Mamá Quecha, sin indicar detalles que lleven a la convicción del juzgador que tal autorización tenga alguna relación con el proyecto que se menciona en el libelo de la demanda, por lo que no se le otorga ningún valor probatorio.

-Anteproyecto del hotel posada turística, reimpreso en planos en febrero de 2009, el cual al constituir un juego de planos, siendo documentos emanados de terceros, debieron ser ratificados en juicio a tenor de lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no ocurrió, por lo que se le niega todo valor probatorio.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA :

-Prueba de informes a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio F.d.E.F. y al Ministerio de Turismo (MINTUR), de las cuales no consta respuesta en el expediente por lo que no se le otorga ningún valor probatorio.

-La Declaración Sucesoral acompañada por los demandantes al libelo de la demanda, donde consta que los demandantes son propietarios de varios inmuebles en la población de Adícora, Municipio F.d.E.F., la cual ya fue valorada y se ratifica su valoración en cuanto a el hecho indicado por la parte demandada de que los demandantes son propietarios de varios inmuebles en la referida población de Adícora.

-Inspección Judicial, la cual no fue evacuada y por tanto no se le otorga ningún valor probatorio.

Analizadas como han sido las pruebas presentadas por las partes, el Tribunal pasa a pronunciarse al fondo de la siguiente manera:

Dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, y por cuanto la parte demandante no probó los hechos alegados en el libelo de la demanda, se impone declarar sin lugar la demanda que por desalojo de inmueble incoaran los ciudadanos: A.S.Z.L., F.J.Z.L., EUNILA M.Z.L. y C.D.Z.L. en contra del ciudadano O.J.A.O.. Así se decide.

D I S P O S I T I V A

En mérito de las situaciones de hecho y de derecho a.e.T. impartiendo justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

Sin lugar la demanda que por DESALOJO DE INMUEBLE incoaran los ciudadanos A.S.Z.L., F.J.Z.L., EUNILA M.Z.L. y C.D.Z.L. en contra del ciudadano O.J.A.O..

SEGUNDO

Por haber vencimiento total se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y Regístrese.

Dado, firmado y sellado, en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón. En Punto Fijo, a los Quince (15) días del mes de Diciembre del año Dos Mil Nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

El Juez Titular,

Abog. C.H.L..

La Secretaria Titular,

Abog. M.M.L..

CHL/hjt.

Exp. 8317.

Nota: La anterior decisión fue publicada en la fecha indicada ut supra, siendo las 11:00 a.m. Conste.

La Secretaria Titular,

Abog. M.M.L..