Decisión nº S2-137-06 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 1 de Agosto de 2006

DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este Juzgado Superior el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta misma localidad y Circunscripción Judicial. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia de fecha 22 de septiembre de 2005, mediante la cual el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, declaró a la parte demandada y compradora relevada del pago de la obligación principal y sus intereses, así como extinguida la garantía hipotecaria que la respalda y cancelados los instrumentos cambiarios que sirvieron de título a la pretensión de la parte actora, fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)

“Ahora bien, ante el pedimento formulado por cada una de las partes, relativo a que se declare en estado de ejecución el aludido Contrato, se hace necesario determinar, si se ha cumplido con las referidas obligaciones, y en caso contrario, dilucidar a cual de las partes es imputable el incumplimiento, con el objeto de que se materialicen sus efectos, tal como fue acordado.

Sucede pues, que la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU), en atención al pedimento formulado por este Órgano Jurisdiccional, mediante el citado auto de fecha 05 de abril de 2005, informó mediante oficio, de fecha 29 de abril de 2005, lo siguiente:

(…Omissis…)

De lo anteriormente expuesto, se desprende que la construcción del Edificio Residencias K.P., erigido sobre el inmueble ubicado en la Urbanización Lago M.B., calle 14, No. 15A-1-58, tal como se evidencia del documento de venta, que riela en actas, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 40, Protocolo 1°, Tomo 20, el cual se acusa propiedad de la codemandada ciudadana A.M.M.S., antes identificada; se llevó a cabo en contravención de lo dispuesto en la Ordenanza sobre Procedimientos para Obtener Permisos para Edificaciones, publicada en la Gaceta Municipal, del antiguo Distrito Maracaibo, hoy Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 17 de marzo de 1983, la cual establece entre otras cosas lo siguiente:

Artículo 3: (…Omissis…)

.

Asimismo, el artículo 25 ejusdem, señala:

(…Omissis…)

En el caso bajo estudio, resulta claro que existe un incumplimiento de las obligaciones contraídas por la parte actora, toda vez que hasta la fecha no ha obtenido la certificación del proyecto, así como la permisología requerida para llevar a cabo las reparaciones necesarias en el Edificio Residencias K.P.. Y como quiera que, entre las partes intervinientes en la presente causa, se celebró un Contrato Transaccional, el cual fue homologado por este Tribunal, teniendo el mismo, fuerza de ley, de acuerdo a lo consagrado en el artículo 1.159 del Código Civil, resulta imperioso para esta Juzgadora declarar a la parte demandada y compradora, relevada del pago de la obligación principal y sus intereses, así como extinguida la garantía hipotecaria que la respalda, y por consiguiente, cancelados los instrumentos cambiarios que sirvieron de título a la pretensión de la parte actora. Así se decide.-

(…Omissis…)

DE LOS ANTECEDENTES

Inicia la presente causa mediante demanda que por COBRO DE BOLÍVARES POR INTIMACIÓN interpuso la abogada M.E.V., en su condición de endosataria en procuración de veintiocho (28) letras de cambio que totalizan en su conjunto individualizado la cantidad de DIEZ MILLONES CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.10.120.000,oo), libradas a favor de la ciudadana E.R.d.A., aceptadas por la ciudadana A.M.M.S., y avaladas por el ciudadano O.A.G., supra identificados, alegando la mencionada abogada que, una vez producido el vencimiento del término para efectuar el pago de los referidos instrumentos cambiarios, dicha obligación no fue cumplida por los deudores, pese a las múltiples gestiones realizadas por su representada.

Por todo lo anterior, demandó la intimación al pago por parte de los singularizados demandados por la cantidad de DIEZ MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.10.880.000.oo) por concepto de capital, más los intereses de mora calculados a la rata del cinco por ciento (5%) anual y los intereses que se produzcan hasta la definitiva cancelación de la obligación demandada, así como también, el pago de las costas procesales y los honorarios profesionales, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 648 del Código de Procedimiento Civil. Acompañó a su escrito libelar, veintiocho (28) letras de cambio en original.

En fecha 26 de marzo de 2002, el Juzgado a-quo recibió y admitió la demanda antes singularizada al considerar como líquida y exigible la cantidad de dinero reclamada, ordenando en consecuencia la intimación de los demandados de autos, siendo que, para el día 27 de junio de 2002, ocurrió el codemandado O.A.G. y en su propio nombre solicitó la habilitación del Tribunal para celebrar una transacción judicial a objeto de poner fin al presente juicio.

Al efecto, en fecha 27 de junio de 2002 entre la ciudadana E.R.d.A., representada por su apoderada judicial M.E.V., y, los ciudadanos A.M.M.S., N.L.M.S., A.P.S.M. y C.A.S.d.M., representados por sus apoderados judiciales N.M. y O.A.G., celebraron un contrato transaccional en el que, denominan a la primera de las mencionadas ciudadanas, la parte actora constructora y vendedora, y a los segundos, la parte demandada compradora, con el objeto de concluir y dar por resueltas las controversias surgidas entre las partes y que habían dado lugar a los siguientes procesos judiciales:

1. Demandas por cobros de bolívares por intimación incoadas por la ciudadana E.R.d.A. contra: a) Los demandados en la presente causa por ante el Juzgado a-quo; b) La ciudadana C.A.S.d.M. por ante el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; y c) El ciudadano N.L.M.S. por ante el mismo órgano jurisdiccional;

2. Demandas por ejecución de hipoteca incoadas por la ciudadana E.R.d.A. contra: a) Los ciudadanos N.L.M.S. y A.P.S.M. por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta misma circunscripción judicial; b) Los ciudadanos N.L.M.S. y C.A.S.d.M. por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la misma circunscripción; y c) Los ciudadanos A.M.M.S. y O.A.G. por ante el mismo órgano jurisdiccional.

3. Así como también, para finiquitar cualquier reclamación que pueda derivarse a favor de la parte demandada compradora frente a la parte actora constructora y vendedora del singularizado contrato transaccional, con ocasión de los contratos de compra-venta de inmuebles consignados en documentos protocolizados por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27 de mayo de 1999, bajo el N° 9, protocolo primero, tomo 19; bajo el N° 40, protocolo primero, tomo 20; y bajo el N° 10, protocolo primero, tomo 19; además por cualquier otras negociaciones realizadas entre las referidas partes.

Mediante la singularizada transacción, la denominada parte demandada compradora, reconoce y acepta que es deudora de la parte actora constructora y vendedora, de las sumas que corresponden a los precios de compraventa de los inmuebles adquiridos según los documentos arriba señalados, respecto del edificio denominado Residencias K.P., y que son demandadas en pago por medio de la presente causa y los demás juicios especificados en dicha transacción.

Asimismo, reconocen las referidas partes que los inmuebles vendidos, luego de su tradición legal, presentan deterioros de origen desconocido y que han obligado a la parte demandada compradora a invocar el saneamiento legal a la parte actora constructora y vendedora y, su postura de negarse a pagar el saldo adeudado hasta tanto se efectuaran las reparaciones correspondientes, para cuyos efectos se acordó realizar una experticia sobre el edificio en cuestión que determine la naturaleza y alcance de los daños y vicios de construcción que lo afectan, así como la cuantía estimada para la reparación de los mismos.

En fecha 2 de julio de 2002, el Juez a-quo homologó la transacción y se procedió a la designación de los expertos para llevar a efecto la acordada experticia, resultando designados y juramentados los ciudadanos R.D.J.G.B., M.G.Y. y I.P.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.058.892, 134.570, 3.833.893, respectivamente, ingenieros inscritos en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo los Nos. 65.016, 2.094 y 22.411, respectivamente, y domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia, quienes consignaron su informe general para el día 17 de octubre de 2002, con una posterior aclaratoria solicitada por la parte actora en la presente causa.

Por otra parte, luego de haber sido designado al ciudadano O.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.600.640, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el N° 53.643, como el ingeniero inspector a los efectos de iniciar y verificar las reparaciones determinadas por el informe de los expertos, todo ello de conformidad con lo previsto en la cláusula décima segunda (12°) del contrato transaccional objeto de este juicio, la parte actora constructora y vendedora, mediante escrito adujo su imposibilidad de dar inicio a las labores de reparación ya que no había podido ser localizado personalmente al mencionado ciudadano, lo cual, genera – según su criterio – el incumplimiento de la parte demandada compradora de las obligaciones asumidas en el contrato, relativas a la prestación de la colaboración para la realización de tales trabajos cuando tenía conocimiento expreso de esta circunstancia, solicitando al respecto, la realización de una audiencia de conciliación para que con base a lo dispuesto en la cláusula décima quinta (15°) del mismo contrato, se resuelva tal disyuntiva designándose nuevo inspector u orientando la conducta del antes singularizado.

Por todo lo anterior, en fecha 6 de octubre de 2003, la parte actora constructora y vendedora requirió la ejecución forzosa del acuerdo transaccional originando – según sus argumentos - el deber de pago de lo adeudado en forma inmediata por parte de la demandada compradora, y quedando liberada aquélla de las obligaciones asumidas; empero, el día 22 de diciembre de 2003 ocurrieron ambas partes a objeto de exponer que en fecha 16 de diciembre de 2003 habían celebrado en el despacho del Juez a-quo, una audiencia conciliatoria mediante la cual se convino una serie de acuerdos y obligaciones con la finalidad de impulsar el cumplimiento del saneamiento legal del edificio Residencias K.P., expresando que los mismos formarán parte integrante del contrato transaccional firmado por las partes en el presente proceso.

Ahora bien, mediante diligencia fechada 16 de febrero de 2004, la parte demandada compradora solicitó que se declarara su liberación en el cumplimiento de la obligación principal y los intereses, extinguidas las garantías hipotecarias que la respaldaban y, cancelados los instrumentos cambiarios fundamentos de las demandas por cobro de bolívares por intimación incoadas en su contra, en virtud del incumplimiento por parte de la actora constructora y vendedora de la obligación indicada en la cláusula primera (1°) del acuerdo complementario arriba singularizado, todo ello, tomando base en lo señalado por la cláusula décima primera (11°) del contrato transaccional inicialmente celebrado en fecha 27 de junio de 2002.

Al respecto, la parte actora constructora y vendedora alegó que al gestionar la obtención de los permisos acreditados por la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU) de la Alcaldía del Municipio Maracaibo, en cumplimiento de lo establecido en la cláusula primera (1°) del acuerdo celebrado en la audiencia conciliatoria de fecha 16 de diciembre de 2003, a tales efectos dicha oficina solicitó la consignación de determinados permisos que deben ser otorgados por los propietarios de los apartamentos donde se realizarán las reparaciones, lo cual, luego de notificado – según su dicho – a la parte demandada compradora, ésta no ha brindado su colaboración, y solicitó se proceda a oficiar a dicha parte a tales fines.

En fecha 24 de enero de 2005, mediante diligencia la representación judicial de la parte actora en la presente causa, solicitó nuevamente la fijación de una audiencia para debatir los puntos de derecho sobre los cuales reposa el contrato transaccional objeto de este juicio, y para obtener – en su decir – el cumplimiento de las obligaciones asumidas por los demandados, siendo celebrada la misma el día 31 de marzo de 2005, luego de haber sido diferida en dos oportunidades producto de la inasistencia de la parte demandada.

En la singularizada audiencia la parte actora vendedora y constructora insistió con sus alegatos de falta de colaboración de la parte demandada compradora para obtener la permisología previa y necesaria para la ejecución de las labores de reparación sobre el edificio construido por aquélla, afirmaciones que fueron rechazadas totalmente por falsas, ordenando el Tribunal a-quo la consignación de todos los instrumentos que fueron solicitados por la parte contraria en esta audiencia.

En fecha 22 de septiembre de 2005, el Juzgado a-quo profirió la decisión sub litis en los términos suficientemente explicitados en el capítulo segundo del presente fallo, la cual fue apelada en fecha 19 de octubre de 2005 por el apoderado judicial de la parte actora, ordenándose oír en ambos efectos y en virtud de la distribución de Ley, le correspondió conocer a este Juzgado Superior, a objeto de cumplir con el procedimiento legal correspondiente.

DE LOS INFORMES Y LAS OBSERVACIONES

De conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma para la presentación de los informes por ante ésta Superioridad, sólo la parte demandante presentó los suyos, manifestando que en el contrato transaccional celebrado entre las partes en la presente causa, así como por otras personas que no forman parte de ésta, se estableció en la cláusula novena (9°), la obligación que tenían los contratantes, así como el resto de los condóminos de Residencias K.P., de prestar la colaboración necesaria tanto para la realización de la experticia como para la ejecución de los trabajos de reparación sobre el referido inmueble, a cuyos efectos se debía convocar a una asamblea de propietarios, aduciendo en tal sentido que la parte demandada compradora no dio cumplimiento a tales compromisos quedando en consecuencia relevada de todas las obligaciones asumidas en el contrato, tomando base en el señalamiento que hace la misma cláusula, relativo al hecho que en caso de originarse la demora o la imposibilidad en la realización de las reparaciones tal situación no sería causa imputable a la parte actora constructora vendedora.

Por tanto, refiere que el contrato transaccional fue condicionado a la voluntad de terceras personas como es el caso del resto de los condóminos del edificio Residencias K.P., que sin dar sus consentimientos, la ejecución de las reparaciones sería imposible y atentatoria contra la voluntad y la propiedad privada, considerando que la actuación de la parte demandada compradora, al firmar este contrato sin haber obtenido el consentimiento de los demás condóminos y habiendo retenido la totalidad del dinero que con fundamento a la cláusula décima (10°) del mismo garantizaba la efectiva reparación de las áreas comunes, fue dolosa en contra de estas personas y su mandante, siguiendo lo dispuesto en el artículo 1.154 del Código Civil, todo ello de conformidad con su particular criterio.

Asimismo, expresa que en la cláusula cuarta del contrato transaccional se establecieron una serie de obligaciones que debían cumplir los expertos encargados de realizar la experticia, a objeto de que su mandante pudiera ejecutar las correspondientes reparaciones, como lo es la determinación del tiempo requerido para ejecutar las mismas, cuyo incumplimiento hace inaplicable la penalidad contenida en la cláusula décima primera (11°) al disponer que la falta de cumplimiento de las reparaciones dentro del plazo estipulado en el dictamen de los expertos, dispensaría del pago de la obligación principal y sus intereses a la parte demandada compradora.

Por otra parte, manifestó que el Juzgado a-quo no homologó la ampliación del contrato transaccional inserto a las actas mediante diligencia de fecha 22 de diciembre de 2003 y con base a la cual, dicho órgano jurisdiccional tomó decisión, por lo que, a tenor de lo preceptuado en el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, no podría procederse a su ejecución; y adicionalmente refiere, que en la decisión recurrida se pronunció sobre la contravención de lo dispuesto en la Ordenanza sobre Procedimientos para Obtener Permisos para Edificaciones del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, siendo que este punto no era thema decidendum.

Por último, sostiene que el Tribunal de Primera Instancia incurrió en ultrapetita al declarar extinguida una garantía hipotecaria otorgada con relación a un juicio de ejecución de hipoteca que cursaba en un tribunal diferente y que para el momento de tomar la decisión que hoy es objeto de apelación, dicho juicio ya se encontraba perimido.

Se hace constar que ninguna de las partes presentó escrito de observaciones en la presente causa.

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, se desprende que el objeto de conocimiento de esta segunda instancia, se contrae a la resolución de fecha 22 de septiembre de 2005, mediante la cual el Tribunal a-quo declaró a la parte demandada y compradora relevada del pago de la obligación principal y sus intereses, así como extinguida la garantía hipotecaria que la respalda y cancelados los instrumentos cambiarios que sirvieron de título a la pretensión de la parte actora.

Asimismo, visto el escrito de informes presentado por la parte demandante en esta segunda instancia, se evidencia que el recurso de apelación interpuesto deviene de la disconformidad que presenta dicha parte al considerar que los demandados compradores incumplieron con sus obligaciones establecidas en la cláusula novena (9°) y décima primera (11°) del contrato transaccional celebrado entre ambas partes, por lo que, consideraba que quedaba relevaba de las obligaciones por su parte contraídas, alegando adicionalmente que la Juez a-quo incurrió en ultrapetita y no dio cumplimiento con lo establecido en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil.

Delimitado como ha sido el thema decidendum en la presente causa se hace imperativo para este Tribunal de Alzada, esbozar ciertos lineamientos a los fines de inteligenciar con precisión metodológica la decisión a ser proferida en esta instancia.

Participa este Jurisdicente del criterio reiterativamente aceptado por la doctrina más calificada, en el sentido que, la institución jurídico procesal de la transacción es una negociación jurídica material que establece una relación contractual cuyo objeto es la causa o relación sustancial (lo que se discute) sometida a beligerancia en el juicio, y que, por solventarla en virtud de mutuas concesiones, desaparece por vía de consecuencia, la relación procesal continente (la discusión misma). Y en derivación de tal acepción, precisa que la transacción difiere del convenimiento ya que este es el acto de concertar en todo las pretensiones planteadas en la demanda, advirtiendo que para la validez de tales manifestaciones volitivas, es requisito sine quanon, que las mismas no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Dentro del mismo orden de ideas, considera este Sentenciador Superior oportuno y consubstancial transcribir lo dispuesto en el artículo 1.713 del Código Civil, el cual reza:

Artículo 1.713: “La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual”.

Para abundar el criterio sostenido por este oficio jurisdiccional, se permite traer a colación las consideraciones que sobre la transacción desarrolla el autor E.R.G., contenidas en su obra “DERECHO PROCESAL CIVIL. JUICIO ORDINARIO”, Primera Parte, Mobil-Libros, Caracas, 1999, pág. 89, en el cual expresó:

(...Omissis...) Es ponerse ambas partes de acuerdo para resolver sus diferencias aunque hagan sacrificios o concesiones mutuas.

(...Omissis...)

Igualmente, el Dr. H.B.L., en su obra “PROCEDIMIENTO ORDINARIO”, editorial Mobil-Libros, Caracas, 1989, pág. 596, señala:

(...Omissis...)

…Constituye la transacción una de las formas de extinción de las obligaciones, y según el art. 1713 del Código Civil Venezolano, es un contrato, por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven uno eventual.

Conforme a la definición transcrita, el núcleo de la transacción lo está en el hecho de las recíprocas concesiones que las partes se hacen renunciando a las extremas posiciones en que se han situado en el negocio, comportando una de las formas de extinción del proceso.

(...Omissis...) (Negrillas de este Tribunal Superior)

Ahora bien, de la lectura de la transacción celebrada por las partes en fecha 27 de junio de 2002, con relación a esta y otras causas, resulta evidente las siguientes obligaciones: 1º Que todos los otorgantes de la señalizada autocomposición procesal reconocieron y aceptaron la deuda a favor de la demandante por la suma total de CIENTO CINCUENTA Y DOS MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs.152.272.200,oo), en virtud de la compra-venta de determinados apartamentos que forman parte del edificio Residencias K.P.; 2º Que la parte actora reconoció y aceptó su deber legal y contractual de responder por los vicios en la construcción de los inmuebles vendidos; 3º Que las partes otorgantes acordaron la realización de una experticia sobre el referido edificio para determinar la entidad y el alcance de los vicios de diseño y de construcción, así como la cuantía y el tiempo requerido para cumplir con la labor de reparación sobre todas las áreas del edificio que la necesiten; 4º Que tanto las partes intervinientes en el singularizado acuerdo como el resto de los condóminos del edificio Residencias K.P., estaban obligados a prestar su colaboración efectiva para la realización de la experticia y la ejecución de los trabajos de reparación, a cuyos efectos se procedería a convocar una reunión de asamblea del condominio de dicho edificio, en un plazo de cinco (5) días hábiles contados desde la firma del contrato transaccional; 5º Que la parte demandada compradora se reservaba el derecho a pagar el saldo equivalente a la cuantía total estimada de las reparaciones correspondientes a los inmuebles vendidos, hasta que las mismas fueran ejecutadas por la parte actora constructora y vendedora, debiendo iniciarlas dentro de los treinta (30) días consecutivos contados a partir del pago efectuado por los demandados compradores si fuere el caso, o de la publicación del dictamen de los expertos, así como también, si no ejecutara las reparaciones dentro del plazo estipulado en el referido dictamen. Y ASÍ SE APRECIA.

Asimismo, riela al folio N° 226 de este expediente, diligencia fechada 22 de diciembre de 2003 mediante el cual las partes intervinientes en el contrato transaccional, expusieron que se había celebrado una audiencia conciliatoria el día 16 de diciembre de 2003 en la que acordaron que: 1° La parte actora constructora y vendedora se obligaba a obtener de la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU), la permisología correspondiente para dar inicio a las reparaciones acordadas hasta el día 15 de febrero de 2004, término prorrogable siempre que se comprobare que la demora no es imputable a dicha parte; 2° La parte demandada compradora se obligaba a designar un nuevo ingeniero inspector en el mismo término de tiempo; 3° La parte demandada compradora se obligaba a reintegrar en dicho acto a la parte actora constructora y vendedora la cantidad de CUATRO MILLONES TREINTA Y NUEVE MIL CIENTO NOVENTA BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.4.039.190,56), que le correspondía como garantía de la realización de las obras en las áreas comunes; 4° Se convino entre las partes que el estudio y subsanación de los errores y omisiones en que incurrieron los expertos en el informe original, se hiciera en el mes de enero de 2004 y, posteriormente sea reintegrada a la parte actora constructora y vendedora la cantidad que según su porcentaje de participación en las cargas comunes, resultare a su favor si fuere el caso.

Sin embargo, evidentemente se observa que el supra mencionado convenio de fecha 16 de diciembre de 2003, pese a referir que se acordó en una audiencia celebrada en el despacho del juez, no se levantó ningún acta firmada y sellada por el a-quo que le imprimiera cierta autorización judicial, y mucho menos de la transcripción de dicho acuerdo se desprende solicitud de las partes en que se homologara el mismo, y así efectivamente se verifica de actas la falta o ausencia del auto de homologación indispensable para hacer ejecutable el comentado convenio.

En tal sentido, cabe dejar en claro los fundamentos que ameritan la homologación de las transacciones celebradas entre las partes, y al respecto R.H.L.R., en su obra de comentarios al “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, tomo II, ediciones LIBER, Caracas, 2004, al comentar el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, ha expresado que:

(…Omissis…). Es menester entonces que el director del proceso tenga conocimiento del acto dispositivo y le imparta su aprobación.

(…Omissis…)

La parte que invoca una transacción extrajudicial o preprocesal – que en un momento obvió el riesgo de juicio -, para hacer valer derecho emergente de ella, no puede pretender que se haga ejecutoria sin más contra su contratante, so caire la transacción es un sucedáneo de la cosa juzgada. Porque, aunque el artículo 523 asigna efectos ejecutorios a los actos que tengan fuerza de sentencia, lógicamente el solo contrato de transacción no lo tendrá mientras no reciba la homologación judicial. Nunca los particulares pueden elaborar su propia sentencia al punto de que el tribunal sea despojado de la jurisdicción de conocimiento (necesaria o eventual) y pasar y cumplir sin más con lo estipulado en el negocio jurídico particular. La parte tendrá título ejecutivo (utilizada la palabra en sentido traslaticio, como comúnmente se utiliza) para incoar el procedimiento por intimación o cualquier otro procedimiento de ejecución judicial, pero sin que obste el derecho a oposición del antagonista. El verdadero título ejecutivo capaz de cerrar todo debate sobre el punto, surgirá a raíz y a partir de la homologación que haya quedado firme. (…Omissis…)

Igualmente, dicho autor en su obra “MODOS ANORMALES DE TERMINACIÓN DEL PROCESO CIVIL”, Paredes Editores, Caracas-Venezuela, 1990, págs. 85, expresó:

(…Omissis…)

Como quiera que en la transacción las partes conjuntamente disponen de una relación jurídica que pertenece al ámbito de la autonomía privada, y no de la relación pública procesal, no sería menester, en principio, el auto de homologación; aún cuando debe convenirse, sin embargo, que en la práctica son inusitados los acuerdos que constituyen una pura transacción extraprocesal, pues ordinariamente las partes avenidas solicitan también, en resguardo de sus intereses, la conclusión del proceso y el pronunciamiento sancionatorio correspondiente, con lo que, a los efectos sustanciales se une el procesal de cancelación del juicio, quedando así revestida la autocompocisión con el nomen juris de conciliación. Considerando esta circunstancia y el necesario control de la materia objeto de la transacción, es por lo que el legislador ha introducido en el nuevo artículo 256 C.C, (sic) la necesidad de que el Juez homologue la transacción, como requisito previo para proceder a su ejecución

.

(…Omissis…)

Dentro del mismo orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1294, de fecha 31 de octubre de 2000, expediente N° 00-1268, bajo la ponencia del Magistrado Dr. J.E.C.R., adiciona que:

(…Omissis…)

Realizada la transacción, ella no requiere necesariamente de la homologación para convertirse en cosa juzgada, ya que al existir adquiere tal naturaleza. La homologación lo que ordena es la ejecución de la cosa juzgada, si es que lo acordado equivaliere a la condena de una parte. En consecuencia, efectuada la transacción y homologada por el tribunal de la causa, el proceso entra en estado de ejecución de sentencia, y para proceder a la ejecución, el juez aplicará el procedimiento del artículo 524 del Código de Procedimiento Civil, fijando un lapso para el cumplimiento voluntario.

(…Omissis…)

Ahora bien, las partes pueden de mutuo acuerdo, que conste en autos, suspender la ejecución de la sentencia firme (proveniente de la autocomposición procesal), y a ese fin pueden señalar un término de inactividad, o acordar actos y formas de cumplimiento que condicionen la ejecución (artículo 525 del Código de Procedimiento Civil)

.

(…Omissis…)

De todo lo anterior inteligencia esta Superioridad que, aún cuando las partes hayan acordado una transacción extraprocesal, resulta indispensable la homologación de la misma por parte del Juez de la causa en que esta vaya a repercutir, siendo que en sí misma, por tratarse de un contrato, tiene fuerza de ley entre los contratantes, empero, dicha homologación constituye el requisito consecuencial para que se entienda ejecutable judicialmente el contrato transaccional.

En consecuencia, al no constar de actas la homologación correspondiente del acuerdo celebrado por las partes en fecha 16 de diciembre de 2003, se entiende que el mismo no puede ser ejecutado por las partes, ni voluntaria ni forzosamente, y bajo tales efectos, habiéndose denunciado en autos el incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato transaccional por ambas partes, lo que dio lugar al pronunciamiento en primera instancia mediante la decisión que hoy es objeto de apelación, el suscrito jurisdiccional debe entrar a resolver este aspecto tomando base en la transacción de fecha 27 de junio de 2002 inicialmente acordado en la presente causa, en virtud de la imposibilidad de ordenar la ejecución del convenio de fecha 16 de diciembre de 2003, resultando a su vez inoficioso resolver las denuncias de la parte demandante-apelante en contra de los fundamentos de hecho y de derecho que tuvo la Juez a-quo para resolver la presente causa. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Así pues, se observa del contrato transaccional inicialmente estipulado y fechado 27 de junio de 2002 y homologado por el Juzgado a-quo mediante auto de fecha 2 de julio de 2002, que las obligaciones principales de las partes estaban referidas al cumplimiento del deber de saneamiento legal que tenía la parte actora constructora y vendedora y, el pago de de los montos adeudados por concepto de la compra-venta de determinados apartamentos más los intereses, para la parte demandada compradora.

En cuanto a la obligación de la parte demandante, se realizó una experticia que determinó la importancia de los daños o vicios que presentaba el edificio Residencias K.P., el alcance y la cuantía de las reparaciones que debían realizarse, sin embargo, en ciertas oportunidades dicha parte expresó en actas, su imposibilidad de cumplir con la obligación, por falta de ubicación física del ingeniero inspector designado para la certificación de las reparaciones que ejecutare la demandante, a cuyos efectos, la parte demandada compradora nombró como nuevo ingeniero al ciudadano N.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.425.260, ingeniero civil inscrito en el Colegio de Ingenieros del Estado Zulia bajo el N° 109.766, así como también, la falta de obtención de determinados permisos para la ejecución de los proyectos de reparación, ya que para esto, se requería la autorización de los propietarios de los apartamentos involucrados, y que – según su dicho – no se habían obtenido por falta de colaboración de la parte demandada compradora.

Al efecto, es menester la transcripción de la cláusula décima primera (11°) del contrato transaccional in examine:

(…) Asimismo, se estipula que si la “LA (sic) PARTE ACTORA CONSTRUCTORA Y VENDEDORA” no da inicio a las reparaciones dispuestas en el dictamen pericial, dentro de los Treinta (30) días calendario consecutivos, contados a partir del pago a que se hace referencia en el numeral DECIMO, si ese fuere el caso, o de la publicación del dictamen, si no fuere exigible pago alguno; o si no ejecutare las reparaciones dentro del plazo estipulado en el dictamen o de su prorroga (sic) absolutamente justificada, “LA PARTE DEMANDADA COMPRADORA” quedará relevada de dicho pago, (…).

Inteligencia este Sentenciador que la supra citada disposición contractual, consagra las oportunidades o posibilidades en que la parte demandante podrá dar inicio a las labores de reparación, siendo que en primer término, se realizarán dentro de los treinta (30) días contados a partir del pago del saldo adeudado por parte de los demandados y a favor de la demandante, previa deducción del costo estimado por los expertos para las reparaciones del edificio Residencias K.P., y al efecto, se desprende de diligencia fechada 28 de octubre de 2002 que riela al folio N° 139 de la pieza principal N° 1 de este expediente, que la parte demandada mediante cheque de gerencia N° 50113689 librado por el BANCO MERCANTIL, C.A., en fecha 25 de octubre de 2002 y por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MILLONES DOSCIENTOS VEINTITRÉS MIL NOVECIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES CON NOVENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs.74.223.925,93), efectivamente cumplió con dicho pago, todo ello de conformidad con lo dispuesto en la cláusula décima (10°) del contrato transaccional del caso facti especie.

En segundo término, la parte demandante tenía fijada oportunidad para cumplir con su obligación dentro de los treinta (30) días de publicado el dictamen de los expertos, el cual fue consignado en actas para el día 16 de octubre de 2002, y su posterior ampliación por corrección de errores en fecha 30 de septiembre de 2003. Pues bien, se evidencia que para ninguna de las dos singularizadas oportunidades la parte actora había cumplido el compromiso contraído, empero, de la audiencia conciliatoria celebrada ante la Juez a-quo en fecha 31 de marzo de 2005, así como, en anteriores oportunidades según se desprende de autos, tal y como se refirió precedentemente, dicha parte alegó su imposibilidad de iniciar los trabajos de reparación dada la falta de las requeridas autorizaciones a la parte demandada compradora, necesarias para tramitar la expedición de los permisos correspondientes.

Tal circunstancia también fue aducida en esta segunda instancia por la parte actora-recurrente, adicionando el hecho de la falta de colaboración de la parte demandada compradora en contravención de la cláusula novena (9°) al no haber convocado una asamblea con todos los condóminos para hacerles del conocimiento de esta necesidad de colaboración, todo ello además, como fundamento del supuesto de incumplimiento del contrato de la mencionada parte y que – según criterio de la demandante – le dispensaría de cumplir con su obligación; sin embargo, cabe hacer la advertencia este Juzgador Superior que según se constata de actas, la accionante aduce este incumplimiento para fundamentar su solicitud de poner en estado de ejecución el contrato y así se le dispense de su deber, mediante diligencia fechada 20 de febrero de 2004, según el sello diario estampado por el Tribunal a-quo, mientras que ya con anterioridad, para el día 16 de febrero de 2004, la parte demandada compradora también a través de diligencia, alegó inicialmente el incumplimiento de la parte actora.

En efecto, del texto del contrato transaccional se determina que el lapso estipulado para ejecutar las singularizadas labores en las oportunidades supra analizadas, era prorrogable por causa justificada, que según la cláusula décima tercera (13°), dicha causa se encuentra referida a circunstancias técnicas sobrevenidas durante la ejecución o, de documentación o, por causas imputables a la parte demandada compradora, siempre que sean certificadas por el ingeniero inspector o constatadas por el Tribunal a-quo, siendo además otra causa justificada, aquella que las partes hayan determinado de común acuerdo y por escrito.

Pues bien, cabe determinarse del análisis efectuado que, no se pudo verificar que a tenor de lo que dispone la cláusula décima tercera (13°), las singularizadas causas alegadas por la parte demandante, hayan sido certificadas por el ingeniero inspector, y en cuanto al requerimiento de colaboración que hiciere en actas a la parte demandada compradora, las mismas son puestas al conocimiento de la Juez a-quo después de un considerable tiempo, es decir, el día 20 de febrero de 2004, tomando en cuenta que, como se estableció precedentemente, la demandante no había cumplido con su obligación de realizar las reparaciones convenidas en las oportunidades regladas por la cláusula décima primera (11°), evidenciándose en consecuencia una total falta de intencionalidad directa con relación al cumplimiento de su obligación principal relativa al saneamiento legal del vendedor, consagrado en el artículo 1.503 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.518 eiusdem y la cláusula tercera (3°) del contrato transaccional bajo examen. Y ASÍ SE CONSIDERA.

En conclusión, atendiendo a que el contrato transaccional objeto de la presente causa, constituye un contrato bilateral según el cual ambas partes se obligan recíprocamente, y que como todo contrato está sometido a las condiciones de regulación del Código Civil, se coincide con el artículo 1.168 del mismo, que establece la posibilidad de los contratantes en este tipo de negociación de negarse a ejecutar su obligación si el otro no cumple la suya, al menos que se hayan fijado fechas diferentes o condiciones para la ejecución, y en tal sentido, en el comentado acuerdo la obligación de pago de la parte demandada compradora se encontraba condicionada a la concreción del saneamiento que debía efectuar la demandante, por lo que obviamente hasta tanto no se cumpliere con la condición establecida no era exigible por reciprocidad la otra obligación, máxime cuando además se establecía otra serie de deberes para la consecución de los principales, siendo conteste el criterio de este Sentenciador con el autor MADURO LUYANDO, cuando refiere que el tipo de obligación, esto es principal o secundaria, determinaría la importancia del incumplimiento que conllevaría a justificar la excepción del incumplimiento de obligaciones, como alega la parte actora al expresar que no ha podido cumplir con las reparaciones, dada la falta del acatamiento de los deberes de colaboración de la parte demandada.

En tal sentido, las obligaciones principales son aquellas determinantes en el consentimiento de la otra parte y cuyo incumplimiento constituyen de tal gravedad que afecta la causa de la constitución del contrato, mientras que a la inversa, las secundarias no son determinantes para el consentimiento de la otra parte, apreciando este operador de justicia que las obligaciones principales ya fueron bien especificadas como, las relativas al pago de la suma adeudada por la compra-venta de unos apartamentos y, el saneamiento legal al que es responsable el vendedor derivado de la naturaleza misma del contrato, guardando indisoluble conexidad por cuanto una depende de la otra, siendo que las demás obligaciones, como la de colaboración, serían secundarias y en ese caso, la apreciación y valoración de la magnitud y dimensión del incumplimiento producto de esta clasificación, corresponde al juez exclusivamente en perfecta identidad con la posición doctrinal antes explanada, y que este Tribunal de Alzada comparte.

Por tanto, en aquiescencia de todas las consideraciones y apreciaciones evidenciadas por este Sentenciador, se allega a la conclusión que, atendiendo al tiempo transcurrido en el que ambas partes supuestamente incurrieron en el incumplimiento alegado por las mismas, así como la verificación de autos de la falta de comprobación por parte de la actora con relación a la aplicación de los mecanismos fijados en el contrato transaccional de autos para justificar su incumplimiento total, constatándose asimismo, que no obstante todo el tiempo transcurrido no había procurado iniciar los trabajos de reparación que le correspondían, y, aunado a que fue posterior a todo esto, que denunció el incumpliendo de la parte demandada compradora, se deriva en una congruente demostración de su inefectiva exigencia de cumplimiento, ya que la cláusula novena (9°) de dicho contrato establecía una obligación secundaria para la demandada compradora que, debía cumplirse en un lapso de cinco (5) días contados desde la firma del contrato, siendo que hasta la fecha 20 de febrero de 2004, más de un año y medio después de haberse obtenido su homologación, la parte demandante constructora y vendedora había tolerado el supuesto incumplimiento de la demandada compradora, considerándose en definitiva, que objetivamente al tratarse el saneamiento del vendedor de una obligación principal establecida en el contrato transaccional, su inejecución justificada en el incumplimiento de una obligación secundaria, no puede excusar la inobservancia contractual de tal magnitud, que, en consonancia con estas apreciaciones, ha fungido la actuación de la referida parte actora y que determinan un previo y grave incumplimiento de sus obligaciones contractuales. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Con fundamento en los términos expresados por este oficio jurisdiccional, tomando base en la doctrina y jurisprudencia constante y reiterada citada, así como en los preceptos normativos que regulan esta materia, advierte esta Superioridad que frente a la controversia surgida por el supuesto incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato transaccional por ambas partes, se logró determinar la inobservancia de la obligación principal de la parte actora constructora y vendedora aunado a la inefectiva denuncia de incumplimiento de la obligación secundaria de la parte demandada compradora, consecuencialmente se considera pertinente CONFIRMAR la resolución proferida por el Juzgado a-quo objeto de la presente apelación, en el sentido de que la demandada queda relevaba de cumplir con su obligación principal de pago de la suma adeudada según los instrumentos cambiarios que dieron fundamento al presente juicio; originándose a su vez la consecuencia forzosa de declarar SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por la parte actora, y en el dispositivo del fallo así se emitirá pronunciamiento expreso, preciso y positivo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de COBRO DE BOLÍVARES POR INTIMACIÓN seguido por la abogada M.E.V. actuando con el carácter de endosataria en procuración de la ciudadana E.R.d.A. contra los ciudadanos A.M.M.S. y O.A.G., declara:

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana E.R.d.A., por intermedio de su apoderado judicial G.R., contra decisión de fecha 22 de septiembre de 2005, dictado por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SE CONFIRMA la supra aludida decisión fechada 22 de septiembre de 2005, proferida por el Juzgado a-quo, de conformidad con los términos explanados en el presente fallo.

Se condena en costas a la parte demandante-recurrente por haber resultado totalmente vencida en esta instancia, todo ello de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, al primer (1°) día del mes de agosto de dos mil seis (2006). Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR TITULAR,

DR. E.E.V.A.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABOG. A.G.P.

En la misma fecha, siendo las nueve y quince minutos de la mañana (9:15 a.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias. LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABOG. A.G.P.

EVA/ag/mv