Decisión nº PJ0152010000033 de Juzgado Vigesimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 3 de Febrero de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2009-002533

PARTE DEMANDANTE:

E.F., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de Cédula de Identidad Nº V-2.941.906.-

APODERADOS JUDICIALES

DE LA PARTE DEMANDANTE:

R.H.T. y O.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 62.004 y 73.198, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:

SOCIEDAD MERCANTIL PLASARTE C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, de fecha 23 de Octubre de 1972, bajo el Nº 85, Tomo 91-A-CTO.-

M.A.S., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 127.982.-

APODERADA JUDICIAL DE LA

PARTE DEMANDADA:

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I

NARRATIVA

Se inició la presente causa mediante demanda presentada en fecha veintiuno (21) de julio de 2009 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos que se asigno al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que la admite mediante auto de fecha veintitrés (23) de julio de 2009 y dispone su trámite conforme a las normas del juicio breve.-

Narra la parte actora en su libelo que es propietaria del un inmueble apartamento tipo pent house, distinguido como PH2A, del edificio Sierra Nevada, ubicado en la calle Ycabaru, Urbanización Bello Monte, Sector 9, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, que suscribió con la sociedad mercantil PLASARTE C.A., un contrato de arrendamiento que tiene por objeto el referido inmueble.- Que dicho en dicho contrato de fecha 18 de febrero de 2004 se estipulo una duración de un año, prorrogable por un periodo igual si una de las partes no manifestaba a la otra con sesenta (60) días de anticipación su voluntad de no renovarlo. Que en fecha 04 y 11 de octubre de 2007, notificó que no renovaría el contrato por lo que la prorroga legal que corresponde por un año conforme al literal B) del artículo 38 del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios inicio el 18 de febrero de 2008 y venció el 18 de febrero de 2009.- Que así lo ha reconocido la arrendataria y establecido judicialmente en proceso que curso por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial.- Que la arrendataria no ha hecho entrega del inmueble.-

Por último significa que se está frente a un arrendamiento a tiempo determinado y que se ha vencido la prorroga legal por lo que pide se condena a la arrendataria a la ejecución del contrato haciendo entrega del inmueble arrendado.-

La parte demandada contesta alegando que en efecto es arrendataria del inmueble al que se refiere la demanda y suscribió el contrato de arrendamiento conviniendo en que tendría una duración de un año, prorrogable por un periodo igual si una de las partes no manifestaba a la otra con sesenta (60) días de anticipación su voluntad de no renovarlo.- Que en fecha 04 y 11 de octubre de 2007, la arrendataria les notificó que no renovaría el contrato y que les correspondió una prorroga legal de un (1) año hasta el 18 de febrero de 2009.-

Que la arrendataria accionó judicialmente un proceso de desalojo que curso por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción que determinó que se encontraba en curso la prórroga legal hasta el 18 de febrero de 2009 por lo que declaró sin lugar la demanda.-

Que se depositó en una cuenta de la arrendataria las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses que corrieron a partir del 18 de febrero de 2009, hasta el 17 de junio de 2009.- Que se consignaron las subsiguientes hasta el 17 de octubre de 2009, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial en el expediente 2009-1351.- Por lo cual alega que ha ocurrido la tacita reconducción.-

Alegó que el contrato derivó en uno por tiempo indeterminado opone la cuestión previa relativa a la existencia de una prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta que dice deriva de la interpretación del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

En la misma oportunidad propone reconvención alegando que la actora en su condición de arrendadora se ha enriquecido ilícitamente, pues se pactó un canon de arrendamiento de UN MIL DOSCIENTOS DÓLARES AMERICANOS ($. 1.200,00) pagaderos en Bolívares a la tasa oficial y que no obstante existir un control del tipo de cambio, la arrendadora exigió montos superiores en Bolívares.-

Que los pagos realizados en exceso de lo convenido en el contrato ascienden a la cantidad de CIENTO DIECISÉIS MIL CUATROCIENTOS DIEZ BOLÍVARES CON VEINTISÉIS CÉNTIMOS (BS. 116.410,26) y con fundamento en el artículo 1.184 del Código Civil, pretende la restitución de lo que pago en exceso.-

En cuanto al fondo de la demanda contesta rechazando y contradiciendo la misma tanto en los hechos como en el derecho.

II

PRUEBAS

Pruebas aportadas por la actora junto con el libelo de demanda:

1. Instrumento protocolizado por ante el Registro Público en la Oficina del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 08 de agosto de 2008, mediante el cual las ciudadanas I.E.N. y E.E.F. adquieren el inmueble al que se ha hecho referencia.- Esta probanza se desecha por impertinente ya que la propiedad del inmueble no forma parte del tema probatorio de la controversia que está limitado a la existencia de un contrato de arrendamiento y su cumplimiento.-

2. Instrumento privado autenticado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 18 de febrero de 2004, bajo el numero 60, tomo 44, por el cual la ciudadana E.E.F. da en arrendamiento a la sociedad mercantil PLASARTE C.A un inmueble apartamento tipo pent house, distinguido como PH2A, del edificio Sierra Nevada, ubicado en la calle Ycabaru, Urbanización Bello Monte, Sector 9, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.- Esta probanza se valora conforme a la norma del artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa y en especial que en cuanto a la duración las partes convinieron: “Segunda: Se fija de mutuo acuerdo entre las partes, como canon de arrendamiento mensual la cantidad de Mil Doscientos Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 1.200,00) pagaderos en Bolívares a la tasa de cambio oficial vigente para la fecha de pago, dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes, por mensualidades adelantadas en la Dirección que indique la arrendadora.- A los solos efectos de lo establecido en el artículo 117 de la Ley de Banco Central de Venezuela, la cantidad de Mil Doscientos Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 1.200,00) aquí estipulada, conforme a la tasa de cambio vigente para el día 10 de febrero de 2.004, de Mil Novecientos Veinte Bolívares con 00/100 céntimos (Bs. 1.920,00) por un dólar de los Estados Unidos de América (US$ 1,00) equivale a Dos Millones Trescientos Cuatro Mil Bolívares con 00/100 céntimos (Bs. 2.304.000,00)” …omisis…“Octava: La duración del presente contrato es celebrado será de un (1) año contado a partir del día 18 de febrero de 2004, prorrogable por un periodo igual, si una de las partes no manifiesta a la otra, con por lo menos sesenta días de anticipación a la fecha de vencimiento del término, su voluntad de dar por terminado el presente contrato”(sic).-

3. Carta de fecha 01 de octubre de 2007 entregada por el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) en fecha 04 de octubre de 2007, dirigida por la ciudadana E.F. a la sociedad mercantil PLASARTE, C.A., indicándole que no se renovaría el contrato de arrendamiento.- Esta instrumental se valora conforme a la norma 1371 del Código Civil y se valora como prueba de haberse notificado la voluntad de no renovar el arriendamiento.-

4. Guía de Carga de Domesa número 400919732 esta se desecha por cuanto no contiene el contenido de la comunicación que se pretende hacer valer y por tanto se desconoce si se refiere a alguna de las circunstancias controvertidas en el juicio.-

5. Copia simple de escrito de contestación de demanda presentada en nombre de la sociedad mercantil PLASARTE C.A., en el asunto AH-13-2008-000258, relativo a la demanda de desalojo que intento la ciudadana E.F. contra esa empresa.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de que en aquel proceso la demandada reconoce haber recibido las notificaciones de la no renovación del contrato de arrendamiento.-

6. Copia simple de sentencia dictada en el asunto AH-13-2008-000258, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de que en aquel proceso se estableció que la relación era por tiempo determinado y que a la sociedad arrendataria correspondía una prorroga legal hasta el 18 de febrero de 2009, la que para ese momento se encontraba en curso.-

   La actora aportó además durante el curso de la causa un legajo de diez (10) recibos de condominio con lo cual pretende demostrar que el monto que por este concepto hace es muy elevado y que por tanto nunca se enriqueció con el pago de la pensión de arrendamiento.- Esta probanza se desecha por impertinente ya que no solo no se refiere a un hacho que no forma parte del tema probatorio, sino que versa sobre uno que no es parte de las alegaciones de la causa.-

   Pruebas aportadas por la demandada:

1. Cursante entre el folio Ciento Tres (103) y el folio doscientos veinticinco (225) del expediente, legajo que contiene los comprobantes bancarios correspondientes a los pagos de los arrendamientos. Sobre esta probanza vale invocar la doctrina de nuestro M.J. en Sentencia de Sala de Casación Civil en fecha 20 de diciembre de 2.005 señalando:

   …resulta necesario en primer término conocer cuál es la naturaleza de los depósitos bancarios y qué tipo de prueba constituyen, pues dependiendo de esta calificación que se efectúe, sabremos que tratamiento deberá dar el jurisdicente a este tipo de pruebas y particularmente, que reglas deberán cumplirse en el establecimiento o incorporación de este tipo de pruebas al proceso (…)

   . -

   Ahora bien, el Dr. Valmore A.A., en su libro Los Depósitos Bancarios, nos indica lo siguiente:

   se entiende por depósito bancario, el acto por el cual una persona entrega a un banco una suma de dinero con la obligación para el banco de restituirla a la primera solicitud o en la fecha que se hubiere convenido

   . (Valmore A.A., Los Depósitos Bancarios, Universidad Central de Venezuela, Sección de Publicaciones, Caracas 1955).

   Las operaciones bancarias, no siempre se encuentran respaldadas por una sola figura jurídica, pues en reiterados casos convergen en una misma operación, distintas figuras jurídicas que se entrelazan unas a otras y así resulta, o nacen determinadas operaciones bajo la regulación de distintas figuras jurídicas.

   En este sentido, el aludido autor en el trabajo antes citado, nos señala nuevamente lo siguiente:

   …Si bien los actos bancarios por su naturaleza especial no presentan la configuración típica de los contratos tradicionales, se los asimilaba a ellos y así se aplicaban a estas operaciones bancarias las disposiciones sobre el mutuo, sobre el depósito o sobre el mandato (…) Esto explica que a una operación de banco sea necesario aplicar disposiciones referentes a diversos tipos de contrato. No se trata de dos operaciones distintas reguladas por sus respectivos modos contractuales, sino de una única operación que por su complejidad participa de las características de diversas categorías contractuales…

   .

   Tal es el caso de la operación de depósito bancario, en la cual emergen características propias de los contratos de mandato, depósito y prestación de servicio.

   En efecto, no cabe duda, que la banca privada presta un servicio a sus clientes, de ahí que nace entre el banco y la persona que apertura una cuenta, por ejemplo: Un contrato de servicio, donde a su vez, se materializará la figura del mandato, por cuanto el cliente bien sea cuenta ahorrista o cuenta correntista, por ejemplo, le permite al banco como mandatario, recibir en su nombre determinados bienes, títulos valores, moneda, cantidades de dinero, etc.

   Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir, mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos (2) personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero (mandatario) en nombre del titular de la cuenta (mandante); y el depositante quien puede ser un tercero o el mismo titular de la cuenta.

   En efecto, como consecuencia de esta relación de mandato e intermediación por la prestación de un servicio, el dinero al ingresar en la cuenta es recibido por el propio titular de la cuenta, no por el banco. Esto permite concluir, considerando que la parte actora es titular de la cuenta y, el depositante el demandado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero. Por el contrario, esta Sala estima, que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.

   Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1383, que textualmente dispone lo siguiente:

   Las tarjas que corresponden con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal

   .

   El Dr. J.E.C.R., expone el significado de las tarjas de la siguiente manera:

   …las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohíbe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas…

   . (Jesús E.C.R., Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pág. 92).

   Por otro lado, en un valioso trabajo contenido en la Revista de Derecho Probatorio, dirigida por el Dr. J.E.C., elaborado por la Dra. M.L.T.R., se sostiene igualmente, que las planillas de depósitos bancarios constituyen documentos asimilables a las tarjas, y en ese sentido, se puntualiza lo siguiente:

   … Hoy día hay una serie de documentos escritos o impresos que pueden asimilarse a las tarjas, tales como los vouchers de las tarjetas de crédito, las planillas de depósito de los bancos y por qué no incluir aquí, las notas de consumo de servicios públicos. En el caso de los documentos escritos tipo tarjas, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de estos instrumentos es la coincidencia, lo cual se evidencia del artículo 1383 del CC. Anteriormente transcrito; de acuerdo con él, para que las tarjas hagan fe entre las partes, es requisito indispensable que éstas se correspondan entre sí, no siendo importante, y hasta irrelevante, la firma de los ejemplares…

   .-

   De allí que los comprobantes bancarios permiten establecer que las partes empleaban el depósito bancario como una forma de realizar el pago para el cumplimiento de la obligación.- Asimismo que la arrendadora recibió en exceso del arrendamiento la cantidad de CIENTO DIECISÉIS MIL CUATROCIENTOS NUEVE BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (BS116.406,20).-

   Igualmente se establece que por vía de depósito en la cuenta bancaria recibió pensiones de arrendamiento posteriores al vencimiento de la prorroga legal en el mes de febrero del año 2009.-

   Adminiculando las probanzas se establece que entre las partes aquí en conflicto existe un contrato de arrendamiento sobre un inmueble apartamento tipo Pent House, distinguido como PH2A, del edificio Sierra Nevada, ubicado en la calle Ycabaru, Urbanización Bello Monte, Sector 9, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.- Que dicha relación locativa iniciada en febrero de 2004, se prorrogó automáticamente y anualmente, hasta que la arrendadora manifestó su deseo de no extenderlo nuevamente, iniciándose la prorroga legal que concluyó en febrero de 2009.- Que el arrendatario se encuentra aun en posesión del inmueble.- Que si bien, se pactó un canon equivalente a la cantidad de Un Mil Doscientos Dólares Americanos ($1.200,00) la arrendadora recibió un monto superior que en total asciende a CIENTO DIECISÉIS CUATROCIENTOS NUEVE BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (BS116.409,20).- Que la arrendataria recibió las pensiones posteriores al vencimiento de la prorroga legal.-

   III

   MERITO

   En el presente caso la actora pretende se condene a la demandada a la ejecución del contrato de arrendamiento en cuanto a que le restituya el inmueble por haber finalizado el arrendamiento y su prorroga legal.- Mientras la arrendataria afirma que por haber ocurrido la tácita reconducción existe una prohibición de la Ley de admitir la acción y a tal efecto promueve la cuestión previa.-

   Es pertinente iniciar recordando lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil que prevé:

   Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”

   La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor G.G.Q. en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña:

   En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.

   En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…

   En sobre el mismo aspecto pero ya desde un punto el punto de vista general el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere:

   Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido para que el deudor quede constituido en mora, a saber:

   1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civil : “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”.

   Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la m.r. “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre).”

   Ahora bien, respecto a que ocurre una vez que ha llegado a su fin el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tenemos que recordar la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos que a la letra es:

   Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

   a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

   b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

   c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

   d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

   Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

   A juicio de quien suscribe es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prorroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.- Institución que denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario.- No obstante y a mayor abundamiento la doctrina sobre el particular ha significado:

   (Gilberto G.Q. en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, página 118:) “El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid.prórroga legal).”

   En el presenta caso es claro que habiéndose iniciado la relación locativa el 18 de febrero del año 2004, la prorroga legal que corresponde es la del literal b) es decir por dos (2) años, circunstancia sobre la que no hay conflicto entre las partes.-

   Ahora bien, la cuestión que surge es que ocurre si al finalizar la relación locativa el arrendatario continuó en la posesión del inmueble y el arrendador le recibió el pago, como ha ocurrido en este caso.-

   El artículo 1600 del Código Civil establece “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.- Esta n.r. la institución de la tacita reconducción.-

   De modo que a partir de la vigencia del Decreto Legislativo Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, la aplicabilidad de la tácita reconducción supone que se haya extinguido tanto el tiempo convencional de la relación locativa, como el de la prorroga legal obligatoria.-

   Ahora el demandante invoca el contenido del artículo 1.601 del Código Civil para afirmar que al haberse producido el desahucio mediante las notificaciones de fecha 4 y 11 de octubre de 2007, no puede ocurrir la tacita reconducción. La referida norma dispone:

   Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción

   .-

   El desahucio entre nosotros es la manifestación de voluntad del arrendador en contra de la permanencia del arrendatario en el inmueble.- Las notificaciones invocadas son las producidas en ejecución del contrato para evitar que el mismo se prorrogue, por lo que su efecto es solo en el marco de la situación contractual, pues la relación locativa seguirá una vez terminado el tiempo pactado, bajo la forma de prorroga legal y vencida esta seguiría, pero convertida en arrendamiento a tiempo indeterminado, si el arrendador, mediante una notificación no produce el desahucio, bien durante el curso de la prorroga legal o bien una vez vencida esta pero antes de hacerse exigible la pensión de arrendamiento siguiente.-

   En un elemento que uniformemente a considerado la doctrina judicial para establecer el acuerdo tácito que soporta la aplicación del artículo 1600 del Código Civil, es la recepción del canon después del vencimiento y así ha ocurrido en el presente caso, por lo cual debe considerarse que el arrendamiento derivó en uno por tiempo indeterminado.-

   Siendo así en el presente caso debe declararse procedente la cuestión previa opuesta alegando la prohibición de la Ley de admitir, toda vez que siendo el arrendamiento por tiempo indeterminado, la acción procedente es la de desalojo, conforme a la previsión del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Así se declara.-

   Ahora, en cuanto a la reconvención advierte quien aquí decide que el pacto del canon en moneda extranjera para el momento en el que se suscribió el contrato estaba admitido por la previsión del artículo 17 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Ahora debe significarse que conforme al contenido de la cláusula contractual, el arrendatario se obligó a cancelar la cantidad de Bolívares que correspondiera según la tasa de cambio a la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS DÓLARES AMERICANOS ($1.200,00).- No hay ninguna evidencia que permita establecer que el contenido de este acuerdo fue modificado en el curso de la relación locativa.-

   Es un hecho público comunicacional que a partir del 05 de Febrero del 2003 fue publicado en Gaceta Oficial Nº 37. 625 un decreto de Convenio Cambiario a través del cual el Ejecutivo Nacional estableció un control de la tasa de cambio de las divisas.- Como consecuencia del mismo para la fecha de la firma del contrato la tasa de cambio era de UN MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLÍVARES (BS.1920,00) por UN DÓLAR AMERICANO ($1,00).- Posteriormente en marzo de 2005, el cambio se dispuso a DOS MIL CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (BS.2.150,00) por UN DÓLAR AMERICANO ($1,00) y este valor de cambio se mantiene hasta que en enero de 2010 es sustituida por el sistema dual de cambio, a DOS BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (BS. 2,60) y CUATRO BOLÍVARES CON TREINTA CÉNTIMOS (BS. 4,30).

   Los comprobantes bancarios relativos al pago del arrendamiento que presentados evidencian claramente que el monto que la arrendataria recibió por tal concepto fue superior a la que correspondía, exceso determinado en la cantidad de CIENTO DIECISÉIS MIL CUATROCIENTOS NUEVE BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (BS. 116.409.20).-

   El enriquecimiento sin causa es una de las fuentes de obligaciones extra contractuales en nuestro país y está previsto en el artículo 1.184 del Código Civil que prevé: “Aquél que se enriquece sin causa en perjuicio de otra persona, está obligado a Indemnizarla dentro del límite de su propio enriquecimiento, de todo lo que aquélla se haya empobrecido”.-

   E.C.B. (Código Civil Comentado, Segunda Edición, Tomo I, página 886) Con respecto a los requisitos de la acción por enriquecimiento sin causa, señala:

   Requisitos de la acción por enriquecimiento sin causa. Son: 1. Un enriquecimiento, consiste en todo aumento del patrimonio del enriquecido o demandado. Ese enriquecimiento o aumento del patrimonio debe haberse consolidado en la persona del enriquecido para el momento de intentarse la acción. 2. Un empobrecimiento, consiste en toda disminución del patrimonio de una persona, pudiendo efectuarse mediante una disminución en el activo, como ocurre al solvens que efectúa un pago indebido; o en un aumento del activo, como acontece cuando no se percibe remuneración por servicios prestados sin ánimo gratuito. 3. Relación de causa a efecto en el empobrecimiento, es necesario un vínculo de causalidad o relación de causa a efecto entre el empobrecimiento, relación en la cual el empobrecimiento desempeña la función de causa y el enriquecimiento la función de efecto. La disminución de patrimonio experimentada por el empobrecido va a convertirse en el incremento del patrimonio experimentado por el enriquecido. 4. Ausencia de causa, se entiende que el enriquecimiento debe carecer de causa que lo justifique, conforme al ordenamiento jurídico positivo. (…omissis…) Dicho criterio, es el pacíficamente establecido por la Corte Suprema de Justicia, que en el fallo dictado por su Sala de Casación Civil, en fecha 5 de abril de 1.979, con motivo del juicio seguido por A. Gamez contra C.A. Urbanización Macaracuay, publicado en la jurisprudencia RAMÍREZ & GARAY, Tomo LXV, del segundo Trimestre de 1.979, estableció:…De lo expuesto se infiere, pues, que la acción de enriquecimiento sin causa no ha sido creada por el legislador para substituir o subvertir el orden jurídico, sino para complementarlo haciéndolo más justo y equitativo. Por lo consiguiente, dicha acción sólo será procedente cuando el empobrecido no dispuso o no dispone de otros medios de derecho para la defensa de sus intereses, o sea, cuando no tuvo o no tiene alguna acción específica ordinaria o especial para la defensa de su patrimonio…

   .-

   Ahora bien, el enriquecimiento sin causa, es una institución de la responsabilidad civil extracontractual y en el presente caso nos encontramos con el hecho cierto de que las partes se encuentran ligadas por un contrato de arrendamiento.- Así la responsabilidad de las partes está limitada a los términos de los contratos.- En el caso de los arrendamientos, existe la acción para lograr el reintegro de lo pagado en exceso por canon de arrendamiento.- Acción con la que se busca la repetición de lo pagado en demasía de lo que corresponde.- Pero esa acción de reintegro solo procede en el caso de los inmuebles sometidos a regulación, conforme a la previsión contenida en el artículo 58 del Decreto Legislativo Sobre Arrendamientos Inmobiliarios.-

   La acción de enriquecimiento sin causa es una acción indemnizatoria por el empobrecimiento ilegal que sufre un sujeto de derecho por la acción de otro.- Cuando media una relación contractual entre las partes la posibilidad de que esta acción proceda está limitada a que el enriquecimiento provenga de un hecho extraño al contrato y aun más de una acción unilateral del sujeto que se enriquece a costa del que se empobrece ilegalmente, pero en el caso que nos ocupa la situación es distinta, pues el hecho que se alega como causa está íntimamente vinculado a una de las estipulaciones contractuales y en todo caso plantea un problema que debe ser tramitado por vía de otra acción judicial.-

   Siendo así lo pertinente en el presente caso es declarar sin lugar la acción contenida en la reconvención y así lo hace se declara.-

   IV

   DISPOSITIVA

   En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana E.F., en contra de la sociedad mercantil PLASARTE C.A., ambas partes plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión y SIN LUGAR LA RECONVENCION POR ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA.-

   Se procederá conforma a lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil respecto al pago de las costas procesales.-

   Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia.- Notifíquese a las partes de la presente decisión sin lo cual no comenzará a transcurrir el lapso correspondiente para su impugnación.-

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los tres (03) días del mes de Febrero del año dos mil diez (2.010).- Años: 199° de la Independencia y 149° de la Federación.-

   El Juez,

   Abg. V.M.D.S..-

   La Secretaria,

   Abg. N.T.J..-

   En esta misma fecha 03 de Febrero de 2010, siendo las 10:00 a.m., se dictó y publicó sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,

   La Secretaria,

   Abg. N.T.J..-

   VMDS/ntj*

   EXP. Nº AP31-V-2009-002533