Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 29 de Junio de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, veintinueve de junio de dos mil nueve

199º y 150º

ASUNTO: AH13-V-2008-000258

PARTE ACTORA: E.F., venezolana, de este domicilio, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 2.941.906.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: R.H.T. y O.M. inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 62.004 y 73.198 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil PLASARTE C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, de fecha 23 de octubre de 1.972, bajo el No. 85, Tomo 91-A-Cto.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: M.A.S. inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 127.982.

MOTIVO: DESALOJO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

Se inicia el presente procedimiento por libelo de demanda presentado por los abogados R.H.T. y O.M., en su carácter de apoderados judiciales de E.F., a través del cual demanda a la Sociedad Mercantil PLASARTE C.A., por DESALOJO, correspondiéndole conocer de la causa a este Juzgado previa Distribución de Ley.

Alega la parte actora en el libelo y su reforma los siguientes hechos: Que es propietaria de un inmueble constituido por un Penthouse distinguido con el No. PH-2A, situado en el Edificio Residencias Sierra Nevada, ubicado en la Calle Ycabaru, Urbanización Bello Monte, Sector 9, en Jurisdicción del Municipio Baruta de Caracas, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 18, tomo 17, Protocolo 1º. Que consta en contrato de arrendamiento suscrito entre ella y la demandada, que a ésta última le fue arrendado el inmueble antes identificado, en fecha 18 de febrero de 2004 por un termino de un año contado a partir de esa fecha, prorrogable por un periodo igual, si una de las partes no manifestara a la otra, con por lo menos sesenta días continuos de anticipación a la fecha de vencimiento del termino su voluntad de dar por terminado el contrato. Que en fecha 04 de octubre de 2007, notificó por medio del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), a la demandada su voluntad de no renovarle el contrato, debido a la necesidad de su hija de ocupar el inmueble. Que posteriormente el día 11 de octubre de 2007, notificó a través de DOMESA, su voluntad de no renovarle en contrato debido a la necesidad de ocuparle el mismo por parte de su hija. Que por tales razones por vía de desalojo interpuso dicha pretensión para lograr la entrega del inmueble.

Mediante auto de fecha 24 de marzo de 2.009, fue admitida la demanda.

Agotados como fueron los trámites pertinentes para lograr la citación personal de la parte demandada, ésta se dio por citada en fecha 04 de junio de 2009.

En fecha 08 de junio de 2009, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:

De las cuestiones previas:

Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5º del artículo 340 eiusdem, relativa a la relación de los hechos y los fundamentos de derecho de la demanda, ello por cuanto, la actora en la narración de los hechos alega que se trata de un contrato a tiempo determinado, que notificó la voluntad de no renovarlo y otorgó la debida prorroga legal; lo cual no se encuentra en el supuesto del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual mal puede, según su dicho, estar fundada la acción en dicha norma, por cuanto las demandas de desalojo solo son admisibles con los contratos verbales o por escritos a tiempo indeterminado, aunado al hecho que hay una presunta inepta acumulación de pretensiones, por cuanto la actora alega que se trata de un contrato a tiempo indeterminado, lo cual produce el desalojo, y también alega que dicho desalojo se debe al haber otorgado la prorroga legal.

Opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, ello, por cuanto a su criterio, la parte demandante no debió interponer demanda de desalojo fundada en un contrato de tiempo determinado, tal como lo es el que las vincula.

De la contestación a la demanda:

Rechazó la estimación de la demanda por considerarla exagerada en virtud que los cánones de arrendamiento se pactaron en Bs. 2.304, y para la fecha de la demanda y su reforma, el canon mensual estaba pactado en Bs. 2.580, suma ésta que multiplicada, inclusive por 12 de meses, arroja la cantidad de Bs. 30.960, por lo cual solicitó fuese desechada tal estimación. Convino en el hecho de haber suscrito con la accionante contrato de arrendamiento en fecha 18 de febrero de 2004, por el término de 01 año, contado a partir de la fecha, prorrogable por un periodo igual, si una de las partes no manifestara a la otra, con por o menos 60 días continuos de anticipación a la fecha de vencimiento del término su voluntad de dar por terminado el contrato según la cláusula octava. Convino que el canon de arrendamiento pactado es la suma de dos mil trescientos cuatro bolívares. Convino en haber recibido notificación judicial de no renovación del contrato, en fechas 04 y 11 de octubre de 2007, por lo tanto, convino que se le concedió la prorroga legal de un año, la cual finalizaba en fecha 18 de febrero de 2009. Negó, rechazó y contradijo que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado, toda vez que la voluntad de las partes al suscribir el contrato fue que el mismo seria a tiempo determinado. Alegó haber cumplido con todas sus obligaciones como arrendataria. Negó, rechazó y contradijo que deba ser condenada a la desocupación del inmueble. Negó, rechazó y contradijo la necesidad de ocupación del inmueble alegada por la parte actora, por cuanto la misma celebró contrato de opción de compra venta por el mencionado inmueble.

Abierta como quedó la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.

Estando en la etapa procesal correspondiente para emitir pronunciamiento de fondo en el presente asunto, como punto previo a ello pasa este Tribunal a pronunciarse sobre la naturaleza de la relación arrendaticia que vincula a las partes:

Como punto previo pasa el Tribunal a realizar la calificación de la acción ejercida, ello en razón que luego de un minucioso análisis efectuado al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, así como a los alegatos esgrimidos por ellas durante el devenir del proceso, quien suscribe, pudo constatar en apego a lo preceptuado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de un desacertado ejercicio de la acción, por cuanto, si bien la relación arrendaticia que vincula a las partes fue pactada a un año contado a partir del 18 de febrero de 2004, prorrogable por un periodo igual, si una de ellas no manifestara a la otra, con por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación a la fecha de vencimiento del término, su voluntad de dar por terminado el contrato, pese a la ocupación del inmueble por parte de la arrendataria después de consumado tanto el lapso inicial del contrato, así como la única prorroga permitida; al haber la parte arrendadora notificado a la arrendataria en fecha 04 y 11 de octubre de 2007, su deseo de no prorrogar mas el contrato de arrendamiento que las vincula, siendo dichas notificaciones un hecho expresamente aceptado por ambas, a criterio de este Juzgador, fue voluntad de estas determinar el tiempo de la relación arrendaticia, el cual seria el mismo establecido en el contrato que dio origen a la relación locativa, la cual finalizaría el 18 de febrero de 2008, comenzando a computarse así el lapso de prorroga legal arrendaticia de un año a partir de dicha fecha exclusive, hasta el 18 de febrero de 2009, inclusive por tener dicha relación arrendaticia mas de un año y menos de cinco años de duración, tal como lo establece el literal “b” artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, adquiriendo de ésta manera el contrato de arrendamiento existente naturaleza de determinado. Así se establece.

Ahora bien, uno de los mayores puntos de interés que presenta la relación arrendaticia es en relación al tiempo de duración, pues en muchas circunstancias tanto el arrendador como el arrendatario se preguntan sobre el tipo de contrato otorgado en cuanto al tiempo; y de presentarse el conflicto de intereses en cuanto a si el contrato de arrendamiento celebrado es a plazo fijo o indeterminado, ante tales circunstancias, tal como es el caso que hoy nos ocupa, surge inevitablemente la necesidad de efectuar la interpretación de la naturaleza del contrato a los fines de determinar en forma expresa si la acción cumple o no con el presupuesto procesal exigido por la Ley para ejercerla, todo ello con base al principio Iura Novit Curia establecido por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia RC Nº 00-376, de fecha 30 de Abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, en ocasión de garantizar los derechos de los arrendatarios, consagrados en el Artículo 7 de la Ley Especial, por cuanto hay indicios en autos que obligan al Juzgador realizar este análisis antes de cualquier pronunciamiento de fondo, y al respecto considera prudente resaltar lo siguiente:

El derecho de acción se ha definido de diversas formas, anteriormente se consideraba como un derecho a la tutela jurisdiccional concreta, es decir, como una pretensión de tutela jurídica, para obtener una sentencia favorable, por lo que sólo tenían acción los que la ejercían con fundamento, y en vista de ello cabe señalar que en la doctrina dominante, se concibe el derecho de acción como un derecho abstracto, como un derecho al proceso, a la actividad jurisdiccional en si misma considerada, independientemente del resultado de la actividad instada, por ello podemos entender que el derecho de acción está referido a la posibilidad de acudir y provocar la actividad jurisdiccional, sea cual fuere el resultado de la sentencia.

Cabe destacar que la demanda es el acto de parte inicial del proceso; aunque el mismo por sí no es un acto procesal, puesto que el proceso nace, propiamente, desde el momento en que la demanda es deducida, valga decir, admitida por el Tribunal, con el consiguiente emplazamiento a la contraparte que se le comunicaría después, ya que la misma tiene relevancia a los fines de todos los efectos procesales atendidos a la pendencia del proceso; tanto es así que la Ley autoriza al Juez conforme el Artículo 339 del Código de Procedimiento Civil, ha recibir la demanda presentada ante él, lo cual reitera el requisito de documentación o autenticación comprendido en el Artículo 107 eiusdem.

En este sentido, también es necesario resaltar que los órganos del Poder Público no deben ir más allá de lo que desean los propios particulares en los asuntos en los que sólo se dilucida un interés privado y ello es así conforme al espíritu, razón y alcance del contenido del Artículo 12 ibídem, cuyo primer párrafo de esta disposición recoge tres (3) principios procesales a saber: El de veracidad; el de legalidad y el principio de presentación, según el cual no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos. Por ello el Juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, de acuerdo al principio dispositivo prescrito en la Ley Adjetiva.

Así las cosas, se debe señalar que la admisión de una demanda, en el sistema procesal acogido por el Legislador de 1987, es un típico auto decisorio y de ahí la razón de ser que el Tribunal puede no admitir la demanda si es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición de la Ley.

Ahora bien, la acción de desalojo invocada y que da inicio a las presentes actuaciones, se encuentra prevista en el Literal b) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual instruye que, sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; cuya característica esencial para su procedencia proviene de un hecho cierto que debe demostrar en juicio como lo es la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido o indeterminado (verbal o escrita) y la necesidad de ocupar el inmueble.

Con vista a las anteriores consideraciones el Tribunal observa que la parte demandante, a los fines de demostrar sus alegatos trajo a los autos contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 18 de febrero de 2004, anotado bajo el No. 47, tomo 12, suscrito entre ella y la demandada, el cual tuvo como objeto constituido por un Penthouse distinguido con el No. PH-2A, situado en el Edificio Residencias Sierra Nevada, ubicado en la Calle Ycabaru, Urbanización Bello Monte, Sector 9, en Jurisdicción del Municipio Baruta de Caracas.

Revisada cuidadosa y detalladamente la anterior prueba instrumental el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, por no haber sido cuestionada en modo alguno dentro de la oportunidad correspondiente para ello, y aprecia que existe una duración de la relación inquilinaria entre las partes de autos, que, por imperio de la ley, y al haber la parte arrendadora notificado a la arrendataria en fecha 04 y 11 de octubre de 2007, su deseo de no prorrogar mas el contrato de arrendamiento que las vincula, siendo dichas notificaciones un hecho expresamente aceptado por ambas, a criterio de este Juzgador, fue voluntad de estas determinar el tiempo de la relación arrendaticia, el cual seria el mismo establecido en el contrato que dio origen a la relación locativa, la cual finalizaría el 18 de febrero de 2008, comenzando a computarse así el lapso de prorroga legal arrendaticia de un año a partir de dicha fecha exclusive, hasta el 18 de febrero de 2009, inclusive por tener dicha relación arrendaticia mas de un año y menos de cinco años de duración, manteniendo así el contrato de arrendamiento existente naturaleza de determinado, lo cual impide que surjan los supuestos establecidos en el Artículo 34 de la Ley Especial en atención a los postulados contenidos en los Artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Así se establece.

En este mismo orden, la anterior determinación se hace en atención al criterio doctrinario sostenido por los Doctores G.G.Q. y G.A.G.R., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I: Parte Sustantiva y Procesal, que objetivamente comparte éste Juzgador en relación a la determinación o indeterminación de los contratos de arrendamiento, cuando, entre otras cosas, expresan que:

“…En efecto, como la relación arrendaticia puede aparecer por el solo consentimiento interpartes, sin necesidad de escrituración alguna, ese hecho concurrente de voluntades podría determinar allí mismo una dirección precisa, pero de difícil prueba. …La “indeterminación temporal” no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación; pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las partes han acordado una duración determinada (ommisis)…Nos referimos, de modo específico, únicamente a “indeterminación de la duración…”. En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. …pues, entonces, allí los efectos no cesan y el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue, sino que este acontecimiento se producirá con posterioridad al vencerse el tiempo establecido, en los términos indicados en la ley o según el acuerdo de los contratantes. De modo que esa prolongación del lapso temporal, hace que el contrato continúe produciendo los efectos: éstos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia…”.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Carta Magna y en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.

En consideración a ello, este Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales pactadas por las partes, y por cuanto la materia arrendaticia está regulada por normas de orden público no derogables por convención privada, juzga que efectivamente, la parte accionante al demandar el desalojo del inmueble de marras señalado Up Supra, con fundamento a lo pautado en las normas que invocó en el libelo de la demanda, equivocó la acción elegida, ya que por la propia naturaleza determinada que las partes le dieron a la relación arrendaticia, es evidente que no puede probar los presupuestos procesales pautados en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo ello evidentemente violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público. Así se decide.

En este sentido, es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003, en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A.,.

En tal virtud, y en atención a los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, quien suscribe observa que la parte actora debió ejercer las acciones derivadas de un contrato a termino fijo previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no la acción de desalojo, sin haber tomado en consideración que al haber notificado a su antagonista en fechas 04 y 11 de octubre de 2007, de la no renovación del contrato, lo cual fue aceptado por ésta última en su contestación a la demanda, dichas actuaciones constituyeron una nueva determinación tácita de la temporaneidad de dicho contrato. Así se decide.

Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar que la acción de desalojo opuesta es improcedente por ser contraria a la ley, y la consecuencia legal de dicha situación es declarar sin lugar la demanda, con lo cual, se hace innecesario para este Tribunal el análisis en cuanto a los demás hechos esgrimidos por ambas partes, ni entra a analizar el resto de las probanzas que cursan en las actas procesales, conforme los lineamientos expuestos en el presente fallo; todo lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente se decide.

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por E.F., contra la Sociedad Mercantil PLASARTE C.A., por cuanto no es posible acudir a juicio bajo los presupuestos procesales pautados en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y pretender el desalojo de un inmueble a través de un contrato que se encuentra determinado en el tiempo, siendo ello evidentemente violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público, lo cual, consecuencialmente hace innecesario para este Tribunal el análisis en cuanto a los demás hechos esgrimidos por ambas partes, ni entrar a analizar el resto de las probanzas que cursan en las actas procesales, conforme los lineamientos expuestos en el presente fallo.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en este juicio.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los (29) de junio de 2009. Años 199° y 150°.

EL JUEZ

LA SECRETARIA

JUAN CARLOS VARELA RAMOS

DIOCELIS PEREZ BARRETO

En la misma fecha anterior, siendo las 3:18 horas, previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

DIOCELIS PEREZ BARRETO

Exp. AH13-V-2005-000258

JCVR/dpb/pn