Decisión nº 381 de Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 30 de Abril de 2009

Exp. Nº 02797

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.-

Motivo: DESALOJO.

Demandante: E.T.H., venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad Nº V-4.161.141 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.-

Apoderados Judiciales de la Parte Actora: A.A.C. y S.Q.D.V., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 91.379 y 11.653, respectivamente y de este mismo domicilio.

Demandado: O.A.D., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.447.104 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.-

Abogada Asistente de la Parte Demandada: L.M.A., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 61.939 y de este domicilio.-

Consta de las actas procesales que integran la anatomía del presente expediente distinguido con el N° 02797, que este Juzgado en fecha 10 de Marzo de 2009, le dio entrada y admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda que por DESALOJO incoara la ciudadana E.T.H. en contra del ciudadano O.A.D., antes identificado y a tal fin, fue emplazado para que procediera a darle contestación a la demanda en el SEGUNDO día de despacho siguiente a la constancia en actas de la última formalidad cumplida con respecto al último acto de comunicación procesal, entiéndase (citación), sabido que, en fecha 07 de Abril de 2009, el demandado de autos quedó formalmente citado, según consta de las actuaciones que corren al folio doce (12) y su vuelto del expediente.

Posteriormente, en fecha 14 de Abril de 2009, el demandado de autos O.A.D. se presentó en estrados y con la asistencia del profesional del derecho L.M.A., consignó escrito constante de ocho (08) folios útiles y sus anexos, trabando la litis con la contestación de la demanda.

Aperturado el juicio a pruebas, sólo la parte demandante promovió e hizo evacuar las que constan en actas, pruebas estas, que serán analizadas por este Tribunal para su apreciación y valoración en la dispositiva del fallo.-

Planteamiento de la Controversia:

Alega la parte actora en el libelo de demanda, los siguientes hechos:

.- Que celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano O.A.D., sobre un inmueble que es de la única y exclusiva propiedad situado en la Urbanización Los Altos, Avenida 82Y-84 con calle 95RS, N° 82-37 jurisdicción de la Parroquia Cacique M.M.M.d.E.Z., todo ello conforme al contrato de arrendamiento que se autenticara por ante la Notaría Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 06 de Mayo de 2.005, bajo el N° 04, Tomo 51 de los Libros respectivos, el cual consignó con el libelo de la demanda en copia fotostática de reproducción constate de dos (2) folios útiles.

.- Que el tiempo de duración del aludido contrato, lo fue por seis (6) meses contados a partir de la fecha cierta del documento, prorrogable por un período igual, a menos que alguna de las partes manifestara a la otra, con treinta días de anticipación su deseo de no prorrogarlo; que el canon de arrendamiento lo fue de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 200.000,00), equivalentes hoy a DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 200.00) y, que para el día de hoy está fijado en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (BS.F. 350,00); que igualmente se convino en que la falta de pago de dos mensualidades daba derecho a rescindir el contrato y que el arrendatario hizo entrega a la arrendadora de la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 600.000,00) , que hoy equivalen a SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00), que serían devueltos a la finalización del contrato; que la aludida relación arrendaticia se transformó en un contrato a tiempo indeterminado.

.- Afirmó la demandante además, que es propietaria de una casa de habitación situada en el Barrio San José, Avenida 20A, N° 95 A-38 de esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, el cual habita con su esposo ciudadano G.N. y sus hijos N.N.T. y A.J.N.T. y la compañera de este último ciudadana DUBRASKA ROSALES y la madre de la demandante ciudadana F.H., alegó igualmente, que dadas las condiciones en que vive su citado hijo A.J.N. y su pareja DUBRASKA ROSALES, necesitan un techo para constituir su hogar y para mantener la privacidad necesaria de todo matrimonio y por la posibilidad cierta de concebir hijos, que harían aún más difícil la habilidad de todo el grupo familiar mencionado y que dado al hacinamiento en que se encuentran se han venido produciendo roces y malos entendidos entre su citado hijo y su compañera con el resto del grupo familiar.

.- Que su hijo y su compañera necesitan el inmueble para habitarlo y constituir su hogar, y como quiera que dicha situación se encuentra dentro de los términos de la causal establecida en el literal b) del Artículo 34 de la ley especial, ocurre para demandar al ciudadano O.A.D. por desalojo del inmueble objeto del litigio y para que haga entrega del mismo en las mismas buenas condiciones de habitabilidad, completamente solvente con el pago de los servicios públicos, energía eléctrica, hidrolago, entre otros.

.- Finalmente, estimó la acción en la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 4.500,00), señalando su domicilio procesal.

Entre tanto el demandado de autos, O.A.D., con su escrito trabatorio de la litis, planteó lo siguiente:

 Que es cierto que celebró con la actora contrato de arrendamiento de fecha 06 de mayo de 2005 por ante la Notaría Pública señalada en relación al inmueble referido por la actora, así mismo, reconoció que la duración del contrato lo era por seis meses y que el canon de arrendamiento lo fue por DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) mensuales, equivalentes hoy a DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 200.00) y, que hoy en día, estaba fijado, en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 350,00), igualmente reconoció que en el contrato se pactó que la falta de pago de dos mensualidades daba derecho a la arrendadora a rescindir del presente contrato, pero que en los actuales momentos se encuentra consignando los cánones de arrendamiento por ante este mismo Tribunal, ya que la arrendadora se niega a recibírselos; reconoció que entregó en calidad de depósito la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), equivalentes hoy a SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. F.600,00) y que dicha cantidad de dinero conforme a Ley deberá colocarse en una cuenta de ahorro, que la arrendadora debe reintegrar con los intereses respectivos.

 Que es cierto que el contrato se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado y que operó la tácita reconducción, y a tal fin esgrimió una serie de argumentos de carácter legal.

 Que la ciudadana E.T.D.H., le manifestó en el mes de noviembre de 2008, que el nuevo canon de arrendamiento sería de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) mensuales, expresándole su desacuerdo, razón por la cual, realizó las consignaciones por ante este mismo Tribunal.

 Afirmó que en cuanto al estado de necesidad que pueda tener el hijo de la arrendadora, él también se encuentra en las mismas circunstancias, ya que además de tener tres (3) hijos que están estudiando en colegios cercanos a su domicilio, que hace de imperiosa necesidad seguir ocupando el inmueble; que él ha venido cumpliendo con todas y cada una de las cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento, y que actualmente los aumentos de los cánones de arrendamientos están congelados por Decreto Presidencial, y que con relación a los servicios públicos en los actuales momentos, los mismos se encuentran solventes.

Planteada así la controversia y conforme a los alcances del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, corresponde a cada parte probar en autos sus afirmaciones de hecho contenidas en el libelo de la demanda y en el escrito contestatorio, esto es, el contradictorio y debate procesal, se resumen a los hechos discutidos o controvertidos por las partes, razón por la cual, el Tribunal estando dentro del lapso correspondiente, pasa a decidir la presente causa en atención al haber examinado en forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales, así como los alegatos de las partes y el derecho en que cada uno los ayuda a los fines de la subsunción de los mismos dentro del derecho que legalmente le corresponde en nuestro Ordenamiento Jurídico, para poder declarar la voluntad concreta de la Ley que proceda en esta causa.

Consecuencia de lo cual, este Operador de Justicia entra a analizar el debate probatorio de la forma y manera siguiente:

Pruebas de las Partes:

Jurisprudencialmente se ha establecido que las pruebas una vez promovidas y evacuadas, pertenecen al proceso y escapan de la esfera dispositiva de su promovente, debiendo el Juez valorar su mérito favorable o no con independencia de la parte que la haya promovido.

.- Pruebas de la Parte Demandante:

La parte actora promovió e hizo evacuar las siguientes pruebas:

a.- Produjo el original del documento base de la pretensión, que lo constituye, el contrato arrendaticio debidamente autenticado en fecha 06 de mayo de 2005 por ante la señalada Notaria Pública Séptima de Maracaibo, bajo el N° 4, Tomo 51° de los libros respectivos, instrumento este que no fue impugnado, desconocido y mucho menos tachado de falso por su adversario, antes por el contrario, con su escrito de contestación a la demanda reconoció lo existencial del mismo, razón por la cual, el Tribunal le atribuye todo su valor probatorio por su carácter de público y conforme a los alcances del Artículo 429 de la Ley Adjetiva Civil. Así se declara.-

b.- Produjo la demandante por medio fotostático de reproducción, ACTA DE NACIMIENTO N° 2883 y Documento de Propiedad sobre el inmueble objeto del litgio, debidamente protocolizado en fecha 23 de julio de 1999, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 49, Protocolo 1°, Tomo 18° de los libros respectivos, donde se constata el carácter de propietaria del aludido inmueble para con la ciudadana E.T.H. y la condición de madre del ciudadano A.J.N.T., documentos estos, que el Tribunal les atribuye todo su valor probatorio, conforme a los alcances de los Artículos 429 de la Ley Adjetiva Civil y 1.357 y 1.359 del Código Civil Venezolano vigente. Así se declara.-

c.- Promovió Inspección Judicial sobre el inmueble ubicado en el Barrio San José, Avenida 20A, N° 95 A-38 de esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de determinar las personas que se encuentran habitando el mismo, identificándolas y señalando el parentesco que tienen con la demandante, inspección esta, que se llevó a efecto el día veintiocho (28) de abril de 2009, según consta del folio cincuenta y tres (53) del expediente y, que este Jurisdicente, aprecia y valora en cuanto a su naturaleza pública y a las circunstancias de hecho de las cuales pudo constatar este Tribunal, y en especial, al hecho de que el aludido inmueble se encuentra habitado por la demandante de autos E.T.H., la ciudadana M.C.N.T., A.N.T., H.N.V., F.D.C. NORIEGA DE TORRES, DUBRASKA A.R. y N.C.N.T., quienes manifestaron ser hijos, esposo, madre, nuera e hija, respectivamente de la actora, lo que hace un total de siete (7) personas que habitan en el inmueble, y el cual se encuentra distribuido de la siguiente manera: Porche, Sala Comedor, dos (2) dormitorios, una (1) cocina, Una (1) sala de baño y un (1) lavadero. Así se establece.-

.- Pruebas de la Parte Demandada:

En el lapso probatorio aperturado al efecto, la parte demandada no promovió ni hizo evacuar prueba alguna, sin embargo con su escrito de contestación a la demanda, consignó los siguientes documentos: Acta de Matrimonio N° 630, partidas de nacimiento de sus menores hijos, lo cual acredita el vínculo conyugal entre el demandado y su esposa M.C.P.R., y la filiación de éstos con sus menores hijos J.D. y J.A.D.P., y copia fotostática de la cédula de identidad de su menor hija S.D.P. y, que este Tribunal aprecia y valora, conforme a los alcances de los Artículos 429 de la Ley Adjetiva Civil y 1.357 y 1.359 del Código Civil Venezolano vigente. Así se declara.-

Igualmente, en esa misma oportunidad consignó igualmente, recibos de Energía Eléctrica, emitido por ENELVEN, recibo y estados de cuenta emanados de Hidrolago y de CANTV, con sus respectivos talones de pago, donde se aprecia que actualmente el demandado se encuentra solvente con el pago de dichos servicios públicos, razón por la cual, este Sentenciador aprecia y valora los referidos recibos en favor de su promovente.- Así se declara.-

La relación jurídico procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la ley procesal señala a tales efectos. La inobservancia de estos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de su acción u omisión.

En ese sentido, la doctrina procesal ha sentado que quien pretende hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal. Por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha establecido el principio de que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar el hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar o fundamentar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. (Corte Suprema de Justicia, sentencia de fecha 13 de diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, página 175).

En nuestro Derecho Positivo Venezolano, prevalece el principio de la autonomía de la voluntad de las partes al contratar, tanto es así, que el solo consentimiento obliga, que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que los mismos deben ejecutarse de buena fe y su cumplimiento es obligatorio según la equidad, el uso y la Ley, inclusive, todas aquellas consecuencias que se deriven de los mismos.-

Analizadas y valoradas todas las pruebas traídas a los autos por ambas partes, corresponde a este Sentenciador determinar cual de las posiciones jurídicas procesales debe prevalecer y al respecto observa:

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su Artículo 34, establece:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

(…)

2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

Conforme a la norma antes transcrita, el Legislador exige la concurrencia de dos supuestos de hecho, para que proceda el desalojo de un inmueble arrendado, en fundamento a esta causal y esos supuestos son:

1) Que la relación arrendaticia se rija por un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado; en el caso sub. iudice, consta suficientemente que la relación inquilinaria siempre ha estado regida por un contrato de arrendamiento por escrito que se transformó a tiempo indeterminado; en razón de lo cual, concluye este Juzgador que se encuentra lleno el primer supuesto de la norma para la procedencia del desalojo. Así se establece.

2) Que el propietario del inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, necesiten ocuparlo.

En cuanto a este aspecto, debe este Sentenciador señalar, que en el escrito libelar, la parte accionante señaló expresamente que: “…mi citado hijo A.J.N. y su pareja DUBRASKA ROSALES, necesitan un techo para constituir su hogar”; y quedando demostrada la cualidad de propietaria del inmueble objeto de la controversia que le asiste a la ciudadana E.T.H., habiéndose demostrado además, a través de la inspección judicial, antes analizada y valorada conforme a Ley, el estado en que habita dicha ciudadana con sus otros familiares y las condiciones de hacinamiento.

En cuanto al estado de necesidad y en este orden de ideas, es oportuno traer a colación la doctrina judicial de vieja data y con vigencia innegable, sobre el concepto de “necesidad”, que establece:

El Tribunal de Apelaciones de Inquilinato, en sentencia de fecha 13 de agosto de 1984, con ponencia del Dr. J.A.C., hijo, analiza la necesidad aducida por el propietario, cuando requiere el inmueble que tiene cedido en arrendamiento, para habitarlo uno de sus parientes consanguíneos con su grupo familiar, indicando que con ello se conceptúa una situación subjetiva que no se modifica por el hecho de que el destinatario final del inmueble haya cambiado de residencia durante el curso del procedimiento, la cual es del siguiente tenor:

Del examen de los autos se desprende que inicialmente se alegó, en sede administrativa, que el ciudadano G.A.G. y sus mencionados hijos vivían conjuntamente con el solicitante P.M.G. y la familia de este último, en la Quinta LIGIA de la Segunda Calle El Caribe N° 42, Parroquia Sucre de esta ciudad, tales hechos se circunscriben naturalmente a la fecha de la solicitud y actuaciones posteriores a la Resolución recurrida (septiembre de 1981), pero en el escrito de alegatos ante esta Alzada, el solicitante manifiesta que su prenombrado hijo vive actualmente en la Segunda Calle de la Urbanización El Caribe N° 39, Catia, Parroquia Sucre de esta ciudad. Estos últimos hechos fueron alegados el 2 de junio de 1983. Sin embargo, consideran los Juzgadores que los supuestos de hecho no varían por la circunstancia de que el posible destinatario del inmueble objeto del desalojo haya cambiado de residencia, pues lo que se debate en autos es la necesidad que tenga un pariente consanguíneo hasta el segundo grado de habitar el inmueble. No se trata como indica la Resolución apelada de la “incomodidad” que tenga la persona en un momento dado en su morada o habitación. La situación de incomodidad es cuestión subjetiva que varía de persona a persona (lo que es cómodo para unos puede resultar incómodo para otros), y es evidente que cuando a un grupo familiar le resulta incómodo vivir bajo un mismo techo conjuntamente con otro grupo familiar, o lo que es lo mismo, que dos familias compartan una misma casa, esa situación puede traer como consecuencia un comportamiento subjetivo de insatisfacción que hace surgir la incomodidad de vivir conjuntamente dos familias, lo que deviene a su vez en el surgimiento de un “estado de necesidad” de habitar separadamente. Por otra parte, también integra el elemento necesidad de un momento dado, la circunstancia de que una persona sea propietaria de un inmueble y lo requiera para habitarlo, bien directamente o algún pariente consanguíneo de él por carecer de otra vivienda y habitar en un sitio como arrendatario. Este elemento significa la necesidad de habitar lo propio y no un inmueble propiedad de un tercero donde tiene que pagar arrendamiento lo cual evidentemente incide en la personal situación del solicitante por razones de presupuesto familiar. (El Contencioso Administrativo Inquilinario, J.A.C., páginas 389 y 390; subrayado de este Tribunal).

La Corte Primera Contenciosa Administrativa, en sentencia de fecha: 21 de mayo de 1987, con ponencia de la Dra. H.R.d.S., efectuó una interpretación del término “necesidad”, señalando que el sentido que debía atribuírsele al literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, no podía ser el de una “necesidad” personal exclusivamente del propietario o arrendador, sino que se extendía a otros requerimientos esenciales de los mismos tales como aquellos que se vinculaban con sus actividades profesionales, comerciales o industriales, en los siguientes términos:

El apelante le impugna a la sentencia la violación de los artículos 12 y 162 del Código de Procedimiento Civil, lo cual, a su juicio se pone de manifiesto en una serie de elementos, entre los cuales destaca y hace resaltar el erróneo alcance que le atribuye al término necesidad en el sentido utilizado en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda. Considera el apelante que el criterio expresado por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato constituyó “un juicio meramente psicológico…”, cuando el sentenciador señala que la necesidad no se consustancia con la urgencia o perentoriedad, sino más bien con la posibilidad legítima de valerse de un bien propio para el cumplimiento de fines que se ajustan a sus intereses.

Estima esta Corte que, si bien como lo señala el apelante la noción semántica de necesidad está vinculada con la urgencia o perentoriedad de obtener un bien o un servicio; jurídicamente no puede adoptarse rígidamente tal criterio, por cuanto el sentido que al mismo debe atribuírsele dependerá de la norma en concreto y de la situación que la misma regule. No hay criterio único de necesidad en el campo del derecho. Por ejemplo “estado de necesidad” alude a la urgencia vinculada con el requerimiento de que se mantenga el orden público; en cuanto que “necesidad social” implica una apetencia que corresponde a la comunidad en general. Con los anteriores ejemplos se quiere recalcar que el valor originario de un término no puede utilizarse en forma rígida en el campo de la hermenéutica jurídica. Por lo anterior se rechaza el alegato del apelante de que existe un solo sentido del término “necesidad” y el mismo ha debido ser acogido por el juez. En el caso presente el sentenciador se encontraba ante una norma que exige como condición para que se autorice el desalojo la “necesidad” que tenga el propietario del inmueble alquilado. El juez, tal como ha sido señalado en anteriores sentencias, debe analizar el caso concreto para determinar si en el mismo existen motivos válidos que justifiquen la solicitud del desalojo y que constituyan “la necesidad” a la cual la norma alude. Como puede apreciarse el método es inicialmente inductivo, por cuanto parte de los supuestos fácticos y reales para subsumirlo en un segundo tiempo en una noción que responda a las previsiones y al espíritu del legislador. De allí que, cuando el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato va en la búsqueda concreta de la noción de necesidad para la norma cuya aplicación ha sido llamado, no incurre en forma en el vicio que el apelante le impugna, sino que, por el contrario, ejerce correctamente su función interpretativa.

Visto lo anterior que tiene un aspecto esencialmente formal corresponde determinar si el contenido de la calificación resultaba correcto o no. Al efecto, se observa que el sentido que ha de atribuírsele al literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre desalojo de Vivienda no puede ser el de una “necesidad” personal exclusivamente del propietario o arrendador, sino que se extiende a otros requerimientos esenciales de los mismos tales como aquellos que se vinculan con sus actividades profesionales, comerciales o industriales. No puede hacerse una diferente interpretación si se quiere ser coherente con el sistema, ya que, si el desalojo no es sólo de las viviendas, sino que se extiende a los locales comerciales e industriales, es necesario concordar ambas situaciones. Fijadas las anteriores premisas observa esta Corte que el juzgador determinó en su sentido lógico el alcance de la noción de necesidad utilizada por el legislador y, en tal sentido carece de fundamento la impugnación que al efecto hiciera el apelante. (El Contencioso Administrativo Inquilinario, J.A.C., páginas 399 y 400; subrayado de este Tribunal).

Asimismo, la Corte Primera Contenciosa Administrativa, en sentencia de fecha 26 de marzo de 1984, con ponencia de Dr. J.R.D.C., analizó la justificación de la “necesidad”, indicando que el texto legal no establecía qué tipo de necesidad justifica el desalojo, por lo que además de las estrictamente personales, igualmente admisibles, las que vinieran determinadas por requerimientos propios de las actividades comerciales o industriales, profesionales y técnicas del propietario-arrendador, la cual establece:

Por último, no comparte la Corte el criterio de la apelante, de que el tenor del literal c) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, sólo puede solicitarse la desocupación del inmueble arrendado cuando se compruebe una necesidad de carácter humano por parte del propietario de ocupar tales inmuebles. En efecto, el texto legislativo antes referido no distingue qué tipo de necesidad justifica que se acuerde el desalojo, por lo que dentro de tal justificación caben no solamente las necesidades estrictamente personales del propietario arrendador, sino también aquellas que vengan determinadas por requerimientos propios de sus actividades comerciales o industriales, profesionales y técnicas, como ocurre en el presente caso, en el cual la necesidad es de tipo organizativo y de carácter comercial, y así se declara”. (El Contencioso Administrativo Inquilinario, J.A.C., página 401; subrayado de este Tribunal).

De igual forma, la Corte Primera Contenciosa Administrativa, en sentencia de fecha 22 de septiembre de 1988, estableció que la necesidad de ocupar el inmueble debía probarse, que para que procediera el desalojo era necesario la demostración fehaciente de que el propietario tenía fundadas razones para solicitar el local, el los siguientes términos:

Ahora bien, a pesar de lo antes señalado observa esta Corte que, el punto concreto que fuera el motivo de la solicitud es la urgencia de ocupar el local comercial respecto a lo cual debe hacerse un pronunciamiento expreso. En efecto, como consta en autos y lo señala el mismo propietario al hacer la solicitud del desalojo, el inquilino ocupaba el inmueble desde la fecha en que lo adquiriera, es decir, en 1976 y con anterioridad había sido destinado al mismo fin. De allí que, para que procediese el desalojo era necesaria la demostración fehaciente de que el propietario tenía fundadas razones para solicitarlo, sobre todo si se estima que, como fuera demostrado en autos, disponía de otros locales en el mismo edificio. Este hecho por sí solo no es capaz de impedir que se acuerde la solicitud por cuanto el propietario es libre de escoger entre los que disponga. Desde este punto de vista el criterio de la Dirección de Inquilinato, confirmado por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato, estuvo ajustado al derecho. El problema estriba en demostrar fehacientemente que existen efectivamente razones indubitables a favor del propietario para decidirse a ocupar el inmueble. Al efecto fue alegada la urgencia pero no se aportó ningún elemento que probase la intención del propietario de trasladarse a ese local; de constituir en él un nuevo fondo de comercio; de desarrollar en el mismo una actividad comercial. Lo que figura es simplemente una manifestación de voluntad, sobre lo cual no se pronuncia esta Corte, del apoderado del propietario, de dedicar en el futuro el local ocupado por un comerciante establecido desde un tiempo relativamente extenso, para un nuevo tipo de gestión económica. El solicitante del desalojo no demostró así que fuera a constituir una nueva empresa o ubicar en el local cuyo desalojo solicitara, la ya existente. No probó la real y efectiva necesidad de modificar el destino comercial del inmueble, sino que limitó su actividad probatoria a contradecir los alegatos del inquilino. Ahora bien, tal como lo señalara la propia resolución administrativa impugnada, en materia de desalojo la carga de la prueba recae totalmente sobre el solicitante sin que pueda, ni el organismo administrativo, ni el organismo jurisdiccional, que sobre éste ejerce su control, sustituirse en el ejercicio de la carga indicada. El peso de probar la necesidad efectiva corresponderá al propietario y no podía ser suplido ni por el organismo administrativo ni por el Juez. En el caso presente se observa la carencia total y absoluta de elementos de juicio demostrativos no sólo de la urgencia alegada sino de la simple necesidad que obligaría a un comerciante establecido durante un extenso período de tiempo a cambiar la sede. El régimen inquilinario es protector del inquilino en la materia relativo al desalojo para impedir que por capricho, animadversión, prácticas desleales u cualquiera otra razón violatoria de los principios básicos de la leal competencia, el propietario que no requiere del inmueble para sus propios y reales fines, puede obtener la desocupación del mismo. Sólo una vez que está demostrada la necesidad efectiva del desalojo éste resultaría procedente.

En el caso presente, como se señalara, no se planteó, ni en la instancia administrativa ni ante Tribunal de Apelación de Inquilinato, la necesidad y menos aún la urgencia que fuera alegada y en la cual se basa el desalojo, por todo lo cual, al resultar la misma infundada ha debido denegarse, resultando en consecuencia viciado el fallo que la acordara al confirmar el acto administrativo de la Dirección de Inquilinato. (El Contencioso Administrativo Inquilinario, J.A.C., páginas 401 a 403; Negrillas de este Tribunal). (Extracto tomado de la Sentencia N° 89, dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 28 de Marzo de 2005, Exp. N° 4.146-2004)

Acogiéndose este Juzgador a los anteriores criterios jurisprudenciales, y ateniéndose a lo alegado y probado en autos, se observa que la parte accionante demostró todos y cada unos de los requisitos concurrentes para que su alegato sea apreciado conforme a derecho en invocación de la causal alegada, esto es La Necesidad de habitar el inmueble por su HIJO y compañera. Es menester señalar que esa carga de probar tal “necesidad”, corresponde a la propietaria, sin que pueda este Sentenciador sustituirse en el ejercicio de dicha carga, toda vez que el peso de probar la necesidad efectiva corresponde al propietario solicitante, y no puede ser suplido por el Juez. En razón de lo antes expuesto, concluye este Operador de Justicia que al haberse demostrado durante el proceso la “necesidad” del familiar de la propietaria de ocupar el tantas veces mencionado inmueble, su acción a de prosperar en derecho y así se determinará en la dispositiva del fallo. Así se establece.

Así las cosas, concluye este Administrador de Justicia, que al encontrarse llenos los dos supuestos de hecho que en forma concurrente exige el legislador en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta procedente la solicitud de desalojo del inmueble identificado en actas. No obstante ello, debe este Sentenciador señalar, que la Ley no señala como excepción para la parte demandada el hecho de que también necesite el inmueble y de que tenga hijos menores de edad, estudiando en instituciones educativas cerca del inmueble objeto del litigio, por el contrario, la propia Ley, señala una solución práctica para que continúen con su actividad escolar y es precisamente lo que se puntualiza en el parágrafo primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde se le concede al arrendatario un lapso de seis (6) meses para la entrega material del inmueble, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitiva, tiempo este suficiente para que los niños culminen sus estudios y el arrendatario ubique otro inmueble. Así se decide.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara:

 PRIMERO: CON LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la actora, esto es, la demanda que por DESALOJO (ARRENDAMIENTO), incoara la ciudadana E.T.H. en contra del ciudadano O.A.D..-

 SEGUNDO: Se ordena al demandado de autos, hacer entrega a la parte actora, libre de personas y cosas el bien inmueble situado en la Urbanización Los Altos, Avenida 82Y-84 con calle 95RS, N° 82-37 jurisdicción de la Parroquia Cacique M.M.M.d.E.Z., otorgándosele al Arrendatario-demandado un plazo de Seis (06) Meses improrrogables contados a partir de la notificación de la sentencia definitivamente firme, todo ello conforme a los alcances del parágrafo primero del aya comentado Artículo 34 de la ley especial de la materia.-

 TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar vencida totalmente in causa, de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.

Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.384 del Código Civil, a los fines del artículo 72, Ordinales 3º y 9º de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los treinta (30) días del mes de abril de dos mil nueve (2009). AÑOS: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

El Juez,

Abog. I.P.P.. La Secretaria,

Abog. A.A.R..-

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las diez y cuarenta minutos de la mañana (10:40 a.m.).-

La Secretaria,

Abog. A.A.R..-

IPP/ch.