Decisión nº 13-2010 de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 21 de Enero de 2010
| Fecha de Resolución | 21 de Enero de 2010 |
| Emisor | Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario |
| Ponente | Yittza Yorley Contreras Barroeta |
| Procedimiento | Desalojo |
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
Parte Demandante: E.A.P.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V – 194.794.
Apoderados Judiciales de la Parte Demandante: Abogados Ambedkar M.B. y J.d.J.F.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 14.212 y 9235, respectivamente, representación que consta en poder Apud Acta, otorgado en fecha 27 de Julio de 2004, inserto al folio 61.
Domicilio Procesal: Calle 5, Nro. 3-33, Edificio Capacho, Oficina 14, San Cristóbal, Estado Táchira.
Parte Demandada: L.E.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 9.213.712.
Apoderado Judicial de la Parte Demandada: Abogados J.J.C.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 105.000, representación que consta en poder Apud Acta, otorgado en fecha 16 de septiembre de 2004, inserto al folio 114, y R.D.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 15.112.
Domicilio Procesal: NO INDICA
Motivo: Desalojo.
Expediente Civil N° 7776/2008. (APELACION EXPEDIENTE 4082/2004)
II
DE LA SENTENCIA APELADA
Conoce este Juzgado por el sistema de Distribución de la presente causa, por Recurso de Apelación ejercido por el abogado R.D.M., apoderado Judicial de la parte demandada, ya identificado, contra la Sentencia Definitiva proferida por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 19 de Septiembre de 2007.
La sentencia recurrida DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por el ciudadano E.A.P.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-194.794, de este domicilio, contra el ciudadano L.E.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.213.712 de este domicilio, y SIN LUGAR LA RECONVENCION interpuesta por el ciudadano L.E.A. contra el ciudadano E.A.P.H., en consecuencia, condenó a la parte demandada a:
Pagar la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.2.280.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de Septiembre a Diciembre del 2001, a razón de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), cada mes; todos los meses del año 2002, a razón de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs.60.000,00) cada mes; todos los meses del año 2003, a razón de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) cada mes y los meses de Febrero, Marzo y Abril del 2004, a razón de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00) cada mes, mas los meses que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble a razón de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00) cada mes.
Entregar el inmueble objeto del presente litigio consistente en una casa para habitación compuesta por 03 habitaciones, sala, cocina, comedor, baño, solar, ubicada en la carretera vía El Llano, Troncal 5, signada con el Nro. 2-11, Sector Cuesta del Trapiche, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, el cual le pertenece según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, anotado bajo el Nro. 25, Tomo 010, Protocolo I, Folio 1/3, en fecha 08 de Diciembre de 1998 y cuyos linderos son: NORTE: línea de canal, agua fluviales, mide 7 metros; SUR: quebrada aguas negras, quebrada La Castra, mide 30 metros; OCCIDENTE: con I.P.d.T., mide 7 metros; ORIENTE: con L.F., mide 30 metros
Por cuanto hubo vencimiento recíproco o hubo condenatoria en costas
El Recurrente no presentó alegatos en esta Alzada, más sí lo hizo en el Juzgado de la recurrida, en los términos siguientes: “Apelo de la decisión dictada por cuanto mi representado pagó los cánones de alquiler hasta enero de 2004 según se evidencia de os recibos de alquiler, no obstante en la sentencia fue condenado al pago de los meses de septiembre a noviembre de 2001, todos los meses del año 2002, los meses del año 2003 y los meses de febrero, marzo y abril de 2004. Además el inmueble que según se evidencia de diligencia del 15 de Enero de 2006 (folio 301), esta desocupado tanto de personas como de bienes no obstante el Tribunal ordena entregar el inmueble y a pesar de ello le impuso como carga a mi representado a pagar los meses que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva”.
III
RELACION DE LOS
La pretensión de la parte demandante se basa en los siguientes argumentos:
Que es propietario de unas mejoras consistentes en una casa para habitación, la cual se encuentra construida sobre terrenos baldíos, ubicada en el Sector Cuesta del Trapiche, carretera vía hacia el llano, jurisdicción de la Parroquia La Concordia, Municipio San C.d.E.T., cuya propiedad consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes en fecha 15 de Septiembre de 2000, registrado bajo el Nro. 26, Tomo 008, Protocolo 01, folio ¼, correspondiente al 3 trimestre del año 2000.
Que sobre dicho inmueble, celebró inicialmente un contrato de comodato con el demandado, pero posteriormente acordaron celebrar contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano L.E.A., venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.213.712, el cual entró en vigencia a partir del 01 de enero de 1997, por tiempo indeterminado, fijando un canon mensual de arrendamiento en la cantidad ve VEINTE MIL BOLIVARES ( Bs.20.000), que seria modificado a voluntad de ambas partes.
Que el ciudadano L.E.A. se valió de la buena fe de la secretaria de su confianza y le decía a la misma el mes que le iba a cancelar, sin ser ésta la verdad; que en el año 1997 dejó de pagar casi 12 meses, pagando el 15 de diciembre de ese mismo año la cantidad de Bs. 80.000; que como en el recibo no especifica los meses que cancela, a su entender canceló los meses de enero, febrero, marzo y abril de 1997, quedado a deber 8 meses de ese año, para un total de Bs. 160.000.
Que el 17 de febrero del año 1998 le canceló Bs. 40.000; que el 20 de marzo del año 1998, le canceló Bs.20.000; el 30 de marzo del año 1998 le canceló Bs. 20.000; que el 09 de julio del año 1998, le canceló Bs. 20.000; que el 26 de agosto del año 1998 le canceló Bs. 20.000; que el 02 de septiembre del año 1998 le canceló Bs. 20.000; que el 19 de octubre del año 1998 le canceló Bs. 20.000 y que el 08 de Diciembre le canceló Bs. 100.000, y que el canon de arrendamiento para el mes de octubre de 1998, se aumentó a Bs. 40.000. Aduce que con el pago realizado en el año 1998 cancela los 8 meses que adeudaba del año 1997 y que queda a deber 7 meses del año 1998.
Que en el año 1999 no le canceló enero; que el 19 de febrero de 1999 le canceló Bs. 40.000; el 12 de marzo de 1999, le canceló Bs. 40.000; que el 26 de abril le canceló Bs. 40.000; que en el año 1999 sólo canceló 3 meses y que le sale a deber Bs. 360.000.
Que en el año 2000 sólo le canceló Bs. 240.000; que en año 2001 sólo le canceló Bs. 110.000; que en el año 2002, solo le canceló Bs. 360.000; que en año 2003 aumentaron el canon de arrendamiento a Bs. 80.0000 y que le canceló Bs. 640.000; que en el año 2004 se aumentó el canon de arrendamiento a Bs. 120.000 y le canceló Bs. 360.000, y que para la fecha de la presentación de la demanda le adeuda el pago de 33 cánones de arrendamiento.
Que un vecino le manifestó del mal estado en que se encontraba la casa dada en arrendamiento al ciudadano L.E.A. y por ese motivo se dirigió hasta la misma y se pudo dar cuenta del mal estado de habitabilidad en que se encontraba; que al llegar a ella no estaba el arrendatario, que le dejó un mensaje para que pasara por su oficina con un adolescente y que a raíz de ello aparece citado a la alcaldía de San Cristóbal para ser entrevistado por los Consejeros del Niño y del Adolescente; que la casa fue dada para habitación del arrendatario y su familia y que la entregó en condiciones de habitabilidad, y que éste tiene la casa convertida en deposito de desecho de metales, que utiliza cada habitación de la misma para esos fines, también el baño y la cocina, que todo eso ha conllevado al deterioro de la misma, y estima los daños causados en la suma de Bs. 16.600.000, y que se reserva para reclamarlos en su debida oportunidad.
Que el ciudadano L.E.A. ha incumplido con el pago oportuno de mas de dos mensualidades vencidas y consecutivas, correspondientes a los meses comprendidos entre septiembre del 2001 y mayo del 2004 y que es por ello que acude a demandarlo por la acción de desalojo del inmueble, y que sea condenado al pago de las cuotas de arrendamiento insolutas de septiembre del 2001 a mayo del 2004, que suman DOS MILLONES QUINIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 2.520.000), solicitó como medida cautelar la entrega del inmueble a fin de evitar siga deteriorando.
En su oportunidad la parte demandada, contestó la demanda en los siguientes términos:
Rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la acción en su contenido, en cuanto es falso que el deba algún monto al ciudadano E.A.P.H.; alega que se encuentra totalmente solvente al 31 de mayo de 2004 y que lo demuestra con el recibo de pago firmado por la secretaria del arrendador L.S., que con respecto a los meses de junio y julio de 20004 los ha consignado ante el Juzgado Primero de los Municipios y Torbes de esta Circunscripción Judicial, expediente de consignación Nro. 362.
Alegó que con respecto a los convenimientos y replanteamientos que el arrendador dice que hicieron en los años 1998, 2003 y 2004, el mismo tuvo que darse cuenta del estado del inmueble, así como del cumplimiento de la obligación y que jamás el arrendador tuvo alguna queja ni verbal ni por escrito sobre las condiciones del inmueble y sobre los pagos de arrendamiento.
Rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la acción en su contenido en cuanto a que es falso que utilizó la vivienda para depósito de desecho de metales, porque de ser así en que espacio duerme, se baña y cocina con su familia.
Rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la acción en su contenido, respecto a que es falso que el haya incumplido con sus obligaciones principales como arrendatario y que jamás le ha ocasionado deterioros a la vivienda y que la misma solo presenta deterioros de su uso normal, aduce que el arrendador pretende desalojarlo junto con su familia, que nunca le quiso realiza; que es falso que haya recibido el inmueble como se describe e la cláusula primera del contrato de comodato que suscribieron anteriormente al contrato de arrendamiento, y que puso de conocimiento del arrendatario este hecho respondiéndole éste que la obligación era suya por ser quien vivía allí.
Que en el contrato de comodato el arrendador manifiesta haber adquirido el inmueble mediante título supletorio que le fue otorgado por el Tribunal Segundo en lo Civil de esta Circunscripción Judicial en fecha 09/10/1995, y que en su oportunidad solicitará que le exhiba el referido título paralelo al documento de compra venta que presentó con el libelo de la demanda. Solicitó la desestimación de cada uno de los alegatos presentados por la parte demandante y que la demanda sea declarada sin lugar.
Reconvino al demandante por el Arrendamiento Ilícito del inmueble, alegando que desde el 01/01/1997 al 01/07/2004, canceló cabalmente los cánones de arrendamiento, los cuales en su totalidad suman la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (4.920.000,00), por el alquiler de un rancho, el cual ha hecho creer que es una vivienda en perfectas condiciones, y lo cierto es que se le dio en arrendamiento un inmueble que se encuentra en estado de inhabitabilidad, por el cual no debió cancelar canon de arrendamiento alguno, y de conformidad con el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios está sujeto a repetición.
De la contestación a la Reconvención:
Por escrito de fecha 16/09/2004, el apoderado judicial de la parte reconvenida abogado Ambedkar M.B., presentó escrito de contestación en los siguientes términos:
Conviene que en el año 1997, su representado comenzó una relación arrendaticia con el demandado, de manera verbal.
Conviene que previo a la relación arrendaticia su poderdante celebró con el demandado un Contrato de Comodato el 06/08/1996, cuya duración fue de seis (6) meses, culminando en enero de 1997.
Conviene en que su poderdante celebró un contrato verbal de arrendamiento con el demandado, fijando como canon inicial de arrendamiento la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) mensuales.
Rechaza las aseveraciones expuestas por el demandado reconvincente, en forme ilusa e irresponsable, en el Escrito de Reconvención, cuando trata de desvirtuar y desmentir sus mismos dichos, y ellos son que el inmueble se encontraba en perfecto estado de inhabitabilidad.
Que es después de haber habitado el inmueble en forma ininterrumpida por aproximadamente ocho (8) años, que lo demanda por desalojo, después que establece que el inmueble lo recibiera en perfectas condiciones de habitabilidad mediante documento autenticado, y niega haber recibido el inmueble en las condiciones que conforme al Contrato de Comodato recibiera.
Que es después de ocho (8) años de haber tenido el inmueble como vivienda, que el inquilino señala que el inmueble no tenía 3 habitaciones, aunque en la actualidad no las tiene, porque el demandado tumbó paredes y convirtió todo en una especie de galpón, destinado a guardar materiales reciclables; el baño que realmente existia lo redujo a una poceta rodeada de laminas de zinc y latas, y actualmente la casa para habitación, el demandado reconvincente, la convirtió en un rancho, las paredes están fracturadas, el sistema eléctrico está dañado, y son las condiciones en que piensa entregarla el arrendador, por ello demandó el desalojo.
Rechaza, niega y contradice que el inquilino, haya cancelado la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES ( Bs. 4.920.000,00) al arrendador, por concepto de Cánones de Arrendamiento comprendidos desde el 01 de marzo de 1997 al 01 de julio de 2004.
Rechaza, niega y contradice que el arrendatario haya consignado con la Contestación recibos que dicen hacer constar que ha cancelado la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES ( Bs. 4.920.000,00).
Impugnó el recibo presentado por el Inquilino en computadora, el cual anexó al escrito de contestación marcado “D”.
Rechaza la estimación hecha a la reconvención en la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES ( Bs. 4.920.000,00).
Solicita se desestime la reconvención y sea declarada sin lugar, por cuanto no acompaña el documento en que la fundamenta.
IV
VALORACION DE LOS MEDIOS DE PRUEBA APORTADOS POR LAS PARTES
Parte demandante:
- Copia de planillas de alquiler, insertas a los folios 10 al 36 del presente expediente, las cuales fueron valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnadas por la parte demandada.
- Contrato de comodato suscrito entre las partes ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 08/08/96, bajo el Nro. 71, Tomo 109, la cual fue valorada conforme al artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido tachado o impugnado por la parte demandada en su oportunidad.
- Copia del documento de mejoras del inmueble objeto del presente litigio, protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 15/09/2000, anotado bajo el Nro. 26, Tomo 8, Protocolo Primero, el cual se valoró conforme al artículo 1357 del Código Civil , en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido tachado o impugnado por la parte demandada en su oportunidad.
- Copia certificada de las actuaciones realizadas por el C.d.P. del Niño y del Adolescente del Municipio San C.d.E.T., agregadas a los folios 142 al 167, las cuales se valoraron conforme al artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido tachado o impugnado por la parte demandada en su oportunidad.
- Testimoniales de los ciudadanos J.E.V.S.R. y J.S.M., insertas a los folios 188 al 190 y que se valoraron de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
- Inspección Judicial evacuada por el Tribunal de la causa, en fecha 30/09/2004, inserta a los folios 191 al 199 del expediente, y la cual se valoró de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil.
- Prueba de exhibición de documentos, inserta al folio 299 del expediente y se valoró de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.
Parte demandada:
- Inspección Judicial evacuada por el Tribunal de la causa, en fecha 30/09/2004, inserta a los folios 191 al 199 del expediente, y la cual se valoró de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil.
- Copia certificada del recibo de pago agregado al folio 87 del expediente, el cual se valoró de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido tachado ni impugnado en su oportunidad.
- Copia certificada de los recibos de consignaciones insertos a los folios 88 al 90, los cuales o fueron valorados por no llenar los extremos del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
- Copia certificada del expediente de consignaciones Nro. 362 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, el cual se valoró de conformidad con artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido tachado o impugnado por la parte demandada en su oportunidad.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El tribunal para decidir observa:
El thema decidendum se centra en determinar si la causal de falta de pago de mas de dos cánones de arrendamiento seguidos en un presunto contrato de arrendamiento verbal alegado por la parte demandante sobre un inmueble de su propiedad, consistente en una casa para habitación compuesta por 3 habitaciones, sala, cocina, comedor, baño, solar, así como las instalaciones, pertenencias y adherencias, ubicado en la carretera vía El Llano, San Cristóbal, Estado Táchira, adquirido según consta de documento debidamente protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, anotado bajo el Nro. 25, Tomo 010, Protocolo I, folio 1/3 de fecha 08/12/1998, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Línea de canal, agua fluviales, mide 7 metros; SUR: Quebrada aguas negras, quebrada La Castra, mide 30 metros; OCCIDENTE: Con I.P.d.T., mide 7 metros; ORIENTE: Con L.F., mide 30 metros, está dada, y que en tal caso, si hubo contrato a tiempo indeterminado, si el inmueble dado en arrendamiento constituye una vivienda que cumple con los extremos del artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme a la reconvención propuesta y si hubo incumplimiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre a diciembre de 2001, los doce meses del año 2002 y del 2003 , los meses de febrero, marzo y abril del 2004, y por tanto admisible la pretensión de desalojo. Y así se establece.
NORMATIVA DE ORDEN PUBLICO
El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone, que: ¡Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derecho.”
El Orden Público, es: “Aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive un estado cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.”(PERDOMO, A.B.. Diccionario Jurídico. Ediciones Tacarigua. Caracas, l.982.Pág. 244. PP.713).
Orden Público, es: “Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)”. (OSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. G.C.. Editorial Heliasta, S.R.L... Buenos Aires. Pág. 518.PP. 797.).
Así mismo el Diccionario Enciclopédico Quillet, lo define, como: “Situación y estado de legalidad normal en que las autoridades ejercen sus atribuciones propias y los ciudadanos las respetan y obedecen sin protesta”. (Diccionario Enciclopédico Quillet. (1978) 8 Tomos. Tomo VI. Editorial Cumbre, S.A. México. Pág. 496. PP.638).
Parecida definición trae la Biblioteca Encarta, al señalar que el Orden Público, es: “Tranquilidad en las manifestaciones colectivas de la vida ciudadana.” (Biblioteca de Consulta Microsoft Encarta (2003).
Mientras que el Orden Público Inquilinario, es: “El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (Orden Público de Protección).” G.Q., Gilberto y G.A.G.R.. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.).
Así mismo lo ha venido sosteniendo la Jurisprudencia Patria, al señalar,que: “Las disposiciones de la Ley de Regulación de alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos inquilinario allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas”. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73).
Todo lo anterior, permite inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, ni siquiera por los propios Órganos Jurisdiccionales.
Por lo que para este Tribunal, tiene a las normas contenidas tanto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como las normas que regulan la Materia Arrendaticia en el Código Civil Venezolano, como de eminentemente de Orden Público; lo que significa que las mismas no se pueden relajar, modificar, conculcar ni violar. ASÍ SE ESTABLECE.
SOBRE EL TIPO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Ya que desde el mes de A.d.M.N.O. y Siete (1.987), La Sala Político-Administrativa de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; en el caso L.P.L.G. contra M.U.; señaló lo siguiente: “No cabe duda, que cuando el órgano judicial recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado.” (HARTING, H.D.E.A., Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1.999. Pág. 96. PP. 452.).
Así tenemos que la Doctrina ha señalado que existe un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado”, cuando: El arrendador entrega a el arrendatario, un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio. (G.Q., Gilberto .La Duración del Contrato de Arrendamiento y la Consignación Inquilinaria. Editorial Fitell. Cagua, 1.982. Pág. 38. PP. 120).
Ahora bien, si el Contrato de Arrendamiento es a “Tiempo Indeterminado” por lo tanto, la “pretensión” a Interponer es la de “Desalojo” como lo ordena el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Con base en las anteriores manifestaciones Doctrinarias, corresponde ahora establecer el Tipo de Relación Arrendaticia existente entre las Partes en la Controversia, para determinar si es o no, procedente la “pretensión de Desalojo” interpuesta por la Actora. Y para ello se tomará en consideración lo dicho por la Parte Actora en su Escrito de Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia y lo manifestado por la Parte Demandada en su Contestación a la Demanda en torno al plazo de la Relación Arrendaticia; y, en base a la declaración que hace el demandante en su libelo de demanda cuando afirma que: “ Posteriormente decidimos celebrar entre el mencionado ciudadano y mi persona, un Contrato de Arrendamiento de manera verbal, el cual empezaria a regir a partir del 1° de Enero de 1997…” afirmación ésta que no fue desvirtuada en forma alguna por el demandado en su escrito de contestación, la interpretación que hace esta Juzgadora al contrato de arrendamiento pactado entre los Ciudadanos E.A.P.H. (Arrendador) y L.E.A. (Arrendatario) sobre un inmueble propiedad del Arrendador, anteriormente identificado, de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, para esta Alzada, no cabe duda, de que en presente caso, las partes pactaron un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado. Y ASI SE ESTABLECE.
LA RECONVENCION PROPUESTA POR EL DEMANDADO EN LA CONTESTACION DE LA DEMANDA.
La sentencia apelada, considera improcedente la reconvención interpuesta por la parte demandada en su escrito de contestación, la cual fundamenta la parte reconviniente en el artículo 6 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto de la revisión del contenido de la cláusula PRIMERA del Contrato de Comodato que fue el que dio origen a esta relación contractual en el mismo fue plasmado lo siguiente: “ El comodatante le da en comodato al Comodatario una casa de techo de zinc y platabanda, pisos de cemento, paredes de bloque, dormitorios, sanitarios y demás adherencias…” características éstas que fueron corroboradas mediante inspecciones judiciales que rielan a los folios 191 al 199 del expediente, por lo que dicho inmueble no se enmarca dentro de lo dispuesto en el artículo 6 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que en virtud de lo expuesto, consideró improcedente la reconvención propuesta; criterio éste que comparte quien aquí Juzga, no sólo por la razón esgrimida por el Juez de instancia, sino también por el hecho de que el referido Contrato de Comodato, el cual se encuentra inserto a los folios 37 y 38 del presente expediente, fue autenticado en fecha ocho (8) de agosto de 1996, ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, inserto bajo el Nro. 71, Tomo 109 de los libros respectivos, es decir, manifestó el demandado reconviniente, su conformidad, ante funcionario público, de recibir el inmueble en condiciones de habitabilidad. Y ASI SE ESTABLECE
En consecuencia el alegato de que el inmueble dado en arrendamiento es un rancho y que el demandante ha hecho creer que es una vivienda en perfectas condiciones, cuando lo cierto es que se le dio en arrendamiento un inmueble que se encuentra en estado de inhabitabilidad, por el cual no debió cancelar canon de arrendamiento alguno, de conformidad con el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia los cánones de arrendamiento recibidos por tal concepto sujetos a repetición debe desecharse y en consecuencia declararse sin lugar la reconvención propuesta. Y ASÏ SE DECLARA.
LA FALTA DE PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO Y LA PROCEDENCIA O NO DE LA ACCIÓN DE DESALOJO
La sentencia apelada, condenó al deudor a pagar la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.2.280.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de Septiembre a Diciembre del 2001, a razón de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), cada mes; todos los meses del año 2002, a razón de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs.60.000,00) cada mes; todos los meses del año 2003, a razón de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) cada mes y los meses de Febrero, Marzo y Abril del 2004, a razón de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00) cada mes, mas los meses que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble a razón de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00) cada mes, apelando la parte demandada de esta condena, por lo que lo procedente ahora es pronunciarse sobre la falta de pago de los cánones de arrendamiento, motivo por el cual suben las presentes actuaciones a esta alzada, instancia en la cual ninguna de las partes presentó alegato alguno.
Al respecto, esta juzgadora hace las siguientes consideraciones:
A tenor del artículo 1.354 del Código Civil, “quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Esta norma consagra un principio sustancial, en materia de onus probandi, según el cual, quien quiera que base su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil vigente, ratifica el texto del artículo 1.354 del C.C; pero, al establecer en su primera parte “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, está consagrando, ahora de manera expresa, el susodicho aforismo “reus in excipiendo fit actor” que, valga la insistencia, equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
La carga de la prueba de solvencia en el juicio que tenga por causa petendi la morosidad del arrendatario, pesa sobre el inquilino y no sobre el arrendador, según se deduce del principio reus in exipiendo fit actor.-
La carga de la prueba de falta de pago de los arrendamientos, como hecho negativo indefinido que es, no corresponde al actor demandante. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición, lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, es decir que a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal.-
Al respecto, señala la Jurisprudencia de la Corte hoy Tribunal Supremo de Justicia que: “el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar si no se demuestra”.-
Así lo ha definido el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y el 1.354 del Código Civil, cuando señala lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Del comentario de las normas antes señaladas, correspondía en el presente caso, a la parte apelante, llevar a la convicción del juez de la verdad o falsedad de los hechos alegados en la demanda. Y ASI SE ESTABLECE.
Como consecuencia de lo anterior, tenemos que el Artículo 34, literal a de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, dispone:
Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…
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Lo que significa que sólo por dichas causales puede el arrendador solicitar el desalojo, ya que ésta sólo es aplicable a los contratos por tiempo indeterminado, y en el caso que nos ocupa estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y quedo entonces demostrado que el arrendatario demandado, ha dejado de pagar legítimamente el canon de arrendamiento de más de dos (2) mensualidades consecutivas, por ende la pretensión de Desalojo con fundamento en la causal a) del artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, fue procedente en Derecho, debiendo declararse CONFIRMADA LA DECISION APELADA, y así se decide.
Comparte igualmente esta Juzgadora, lo decidido por el Juzgado de instancia, en lo referente a los literales “d” y “e” del artículo 34 ejusdem, por cuanto la presente relación arrendaticia está basada en un contrato verbal, por tanto no existe ningún tipo de cláusula que determine cuál fue el uso que pactaron las partes para el inmueble, y cual el estado del mismo al inicio de la relación contractual para poder compararlo con el que presenta actualmente, siendo improcedente tal petición. Y ASI SE DECIDE.
VI
En razón de las consideraciones expuestas, este Juzgado PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, como Tribunal de alzada, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:
DECLARA SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandada abogado R.D.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 15.112, contra la Sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial en fecha 19 de septiembre de 2007.
SE CONFIRMA la decisión apelada, en consecuencia se condena al demandado ciudadano L.E.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.213.712, a pagar la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.2.280.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de Septiembre a Diciembre del 2001, a razón de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), cada mes; todos los meses del año 2002, a razón de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs.60.000,00) cada mes; todos los meses del año 2003, a razón de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) cada mes y los meses de Febrero, Marzo y Abril del 2004, a razón de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00) cada mes, mas los meses que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble a razón de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00) cada mes.
Se condena al demandado a entregar el inmueble objeto del presente litigio consistente en una casa para habitación compuesta por 03 habitaciones, sala, cocina, comedor, baño, solar, ubicada en la carretera vía El Llano, Troncal 5, signada con el Nro. 2-11, Sector Cuesta del Trapiche, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, el cual le pertenece al demandante, según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, anotado bajo el Nro. 25, Tomo 010, Protocolo I, Folio 1/3, en fecha 08 de Diciembre de 1998 y cuyos linderos son: NORTE: línea de canal, agua fluviales, mide 7 metros; SUR: quebrada aguas negras, quebrada La Castra, mide 30 metros; OCCIDENTE: con I.P.d.T., mide 7 metros; ORIENTE: con L.F., mide 30 metros
De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso al apelante.
Notifíquese a las partes de la presente decisión, mediante Boleta que será librada por la Juez y dejada por el Alguacil en los respectivos domicilios procesales.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los veintiún días del mes de enero del dos mil diez. Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
LA JUEZ TEMPORAL
Abog. YITTZA Y. CONTRERAS BARRUETA.-
LA SECRETARIA
Abog. NELITZA CASIQUE MORA
