Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 9 de Octubre de 2013

Corresponde a esta Alzada conocer del recurso de apelación ejercido por el Abogado H.R.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 50.773, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante ciudadanos E.D.C.P.G. y C.J.A.P., en contra de la sentencia dictada en fecha 09 de diciembre de 2010, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara sin lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta.

Recibidas las actuaciones en esta Alzada, por auto de fecha 16 de mayo de 2011, se fijó el vigésimo día de despacho siguiente para que las partes consignaran sus informes, conforme a lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 21 de junio de 2011, comparece por ante este Juzgado el profesional del Derecho R.E.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ya identificados, en razón de consignar el respectivo escrito de informe.

Mediante auto de fecha 21 de junio de 2011, se fijó el lapso de ocho (08) días de despacho para que las partes consignaran sus escritos de observaciones a los informes, conforme a lo previsto en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 26 de junio de 2011, comparece por ante esta Alzada el Abogado H.R.R., en su carácter de apoderado judicial d ela parte demandante, ya identificados, en razón de consignar su escrito de observaciones a los informes.

Finalmente, en fecha 11 de julio de 2011, se pasó la presente causa al estado de sentencia, la cual sería dictada dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la fecha.

Llegada la oportunidad para decidir, esta Alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán.

Capítulo II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito contentivo del libelo de demanda presentado en fecha 11 de julio de 2008, por ante el Tribunal de la causa, la representación judicial de la parte demandante, entre otras cosas alegó:

Que firmaron un contrato notariado de compra venta con la ciudadana YUREILY GLISETT M.P., quien a su vez es apoderada de la ciudadana M.M.P., sobre un inmueble con las siguientes características: un apartamento signado con el número y letra 14-G, ubicado en la Residencia Skorpio, Avenida Roscio, Los Teques, Estado Miranda, con una superficie de sesenta y siete metros cuadrados con veintiséis decímetros cuadrados (67,26 m2) y se encuentra ubicado en el Nor-Oeste del décimo cuarto (14º) piso del norte del edificio. Se encuentra alinderado de la siguiente forma: NORTE: fachada norte del edificio; SUR: pasillo de circulación; ESTE: parte con escalera general y parte con pasillo de ventilación, y OESTE: apartamento 14-I; al cual corresponde del condominio cuarenta y seis centésimas por ciento con tres décimas de centésimas por ciento (0.46,3 %).

Que según la cláusula primera, el precio del inmueble ya descrito sería la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) y en la cláusula segunda se describe que en la firma del mencionado documento, entregaron la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) que conforman las arras de la negociación, quedando un saldo de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00).

Que con el paso de los días entregaron diversas cantidades de la manera siguiente: a. DOS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.300,00) como parte de pago del precio y para ser descontado del saldo total. b. Por perito, QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00). c. Certificación de ingresos visada, CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 180,00). d. Certificación de ingresos no visada, CIENTO VEINTE BOLÍVARES (Bs. 120,00). e. Cheque (aumento venta), QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00). f. QUINIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 560,00) por certificación de gravamen. g. Y además, DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.250,00) por certificación de documentos de compra venta y visado del mismo; dando un total de VEINTESEIS MIL CUATROCIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 26.410,00).

Que la ciudadana YUREILY GLISETT M.P., en fecha jueves 03 de julio de 2008, les manifestó que no seguiría con la negociación, es decir, con la venta del apartamento en cuestión.

Que la certificación de gravamen de fecha 27 de mayo de 2008, la cual tenía un (01) mes de vigencia para el Banco, culminó en vida útil el 27 de junio d e2008; y, además de todo lo mencionado, el documento de opción de compra venta fue firmado por ante la Notaría en fecha 26 de junio de 2008, debiendo ser introducido en el Banco del Tesoro en esa misma fecha, al día siguiente o a los cinco (05) días restantes.

Que la vendedora no tenía al día la solvencia del derecho de frente ni la constancia de catastro, ambos requisitos indispensables para recibir toda la documentación en el Banco del Tesoro y hacer la solicitud de crédito.

Que es por las razones anteriormente expuestas por las que proceden a demandar a la ciudadana M.M.P., como propietaria del inmueble objeto de esta controversia, y por ende, en forma solidaria, a su apoderada y hermana ciudadana YUREILY GLISETT M.P., por cumplimiento de contrato.

Que estiman su demanda en la cantidad de VEINTISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 27.000,00).

Que solicitan, de acuerdo al numeral 3 del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, la prohibición de enajenar y gravar al inmueble objeto de su demanda, por temor de que éste sea vendido, quedando ilusoria la presente reclamación y/o cumplimiento de la devolución del dinero cancelado.

Que, a su decir, la ciudadana YUREILY GLISETT M.P., les comunicó verbalmente que seguiría vendiendo el inmueble y les entregaría la cantidad de VEINTIDÓS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 22.500,00) y esta no es la cantidad que se les adeuda sino la de VEINTISEIS MIL CUATROCIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 26.410,00), más los gastos que generen la demanda.

Por último, alegan los artículos 1.155, 1.159, 1.160, 1.166 y 1.167 del Código Civil.

La representación judicial de la parte demandada, estando en la oportunidad para dar contestación a la demanda, lo hizo en los siguientes términos:

Que de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, aceptan como no controvertido, el hecho de que la ciudadana M.M.P., suscribió en fecha 26 de junio de 2008, por medio de su apoderada ciudadana YUREILY GLISETT M.P., con los demandantes, el contrato de opción de compra venta sobre el apartamento 14-G de las Residencias Skorpio, ubicado en la Avenida Roscio, en la ciudad de Los Teques, del Estado Miranda.

Que la parte demandada se obligó a hacer entrega a los demandantes de la documentación que necesitaran para tramitar el crédito hipotecario, entre ellos y expresamente según reclaman: certificación de gravamen, solvencia de derecho de frente y constancia catastral.

Que los compradores, como se les denominó en el contrato, tenían siete (07) días a partir de la firma de la opción (26 de junio de 2008) para introducir su solicitud de crédito ante el banco escogido y el plazo para que las partes cumplieran con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta era de noventa (90) días más una prórroga de treinta (30) días, contados a partir de la fecha de autenticación de la opción de compra venta, es decir, que el documento definitivo se debió haber otorgado hasta el día 26 de octubre de 2008, antes no estaban obligados a hacerlo.

Que rechazan enfáticamente la temeraria demanda incoada en su contra, así como que estén obligados a cancelar cantidad alguna por concepto del resarcimiento establecido en la cláusula segunda del contrato, por cuanto es falso que la ciudadana YUREILY GLISETT M.P., haya manifestado a los compradores que ya no seguiría con la negociación; siendo igualmente falso que la demandada no tuviese al día la solvencia de derecho de frente, la constancia de catastro y la certificación de gravámenes del inmueble.

Que la pretensión de la parte actora es que se condene a la demandada a pagar unos supuestos daños causados por su incumplimiento, pero es el caso que la parte actora demandó en forma extemporánea el reintegro de las arras que entregó y de otros gastos, sin que hasta la fecha en que interpuso la demanda, ningún tribunal de la República haya condenado a la accionada por incumplir con sus obligaciones.

Que la demandada sí tenía al día los documentos requeridos.

Que la obligación de otorgar el documento de venta que asumió al suscribir la opción de compra venta, estaba sujeta a un plazo de noventa (90) días más una prórroga de treinta (30) días contados a partir del 26 de junio de 2008 hasta el 26 de octubre de 2008, según se evidencia de la cláusula cuarta del contrato suscrito, por lo que hasta esa fecha, no podía exigírsele el cumplimiento de su obligación.

Que esta demanda fue admitida el 30 de julio de 2008, es decir, antes del vencimiento del plazo concedido a la demandada para otorgar el documento de venta, por lo que, a su decir, los actores carecían de interés para interponer la acción.

Que si no está demostrado que la accionada incumplió con sus obligaciones, ¿cómo puede ser demandada para que reintegre por concepto de daños y perjuicios causados, las arras que recibió?

Que están siendo demandadas para que entreguen lo estipulado en la cláusula segunda del contrato, más los intereses y otros gastos, a lo cual sólo estarían obligadas si hubiesen resultado condenadas previamente por haber incumplido con sus obligaciones principales.

Que si no están demandando por incumplimiento de las obligaciones principales, ¿cómo pueden demandar para que se cumpla con las obligaciones subsidiarias, por ejemplo, en pagar los daños y perjuicios causados?

Por último, solicitaron que su escrito de contestación fuere agregado a los autos, sustanciado conforme a derecho y declarada sin lugar la demanda incoada en su contra, con todos los pronunciamientos de Ley y declarada la inadmisibilidad de la misma.

Capítulo III

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

Conjuntamente con la introducción del libelo de la demanda, la parte accionante consignó las siguientes documentales:

Copia simple, marcada “A”, de contrato de opción compra venta, suscrito entre las ciudadanas YUREILY GLISETT M.P., en su carácter de apoderada de la ciudadana M.M.P., y los ciudadanos E.D.C.P.G. y C.J.A.P., autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda de fecha 26 de junio de 2008, asentado bajo el No. 50, Tomo 127 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (folios 06 al 08 del expediente). Esta documental se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con cualidad de fidedigno por no haber sido impugnado en la oportunidad legal correspondiente; evidenciándose del mismo que las partes suscribieron un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el No. y letra 14-G, ubicado en Residencias Skorpio, Avenida Roscio, Los Teques, Estado Miranda, y que al momento de la firma del mismo, se entregó a la parte demandada la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) por concepto de arras. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia simple, marcada “C”, de documento de compra venta suscrito entre las ciudadanas YUREILY GLISETT M.P. y M.M.P., autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda de fecha 13 de agosto de 1.999, asentado bajo el No. 52, Tomo 77 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (folios 09 al 11 del expediente). Esta documental se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con calidad de fidedigna por no haber sido impugnada en la oportunidad legal correspondiente; evidenciándose de ésta la propiedad que efectivamente posee la ciudadana M.M.P. sobre el inmueble objeto de esta controversia. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia simple, marcada “B”, de documento poder conferido por la ciudadana M.M.P., a la ciudadana YUREILY GLISETT M.P., documento autenticado por ante el Consulado General en Miami de la República Bolivariana de Venezuela, en fecha 30 de abril 2008, asentado bajo el No. 153, Folios 357 al 359, Tomo 99 de los Libros de Autenticaciones llevados por ese Consulado General (folios 12 al 14 del expediente). Esta documental se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con calidad de fidedigna por no haber sido impugnada en la oportunidad legal correspondiente, evidenciándose de ésta la cualidad de la ciudadana YUREILY GLISETT M.P. como representación legal de la ciudadana M.M.P.. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia certificada, marcada “A”, de documento de compra venta suscrito entre las ciudadanas YUREILY GLISETT M.P. y M.M.P., protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el número 44, Tomo 23, Protocolo Primero, de fecha 22 de septiembre de 2005 (folios 48 al 53 del expediente). Esta Tribunal observa que por tratarse de un documento público que no fue impugnado por la contraparte en el juicio, se valora conforme a lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de ésta la propiedad que efectivamente posee la ciudadana M.M.P. sobre el inmueble objeto de esta controversia. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia certificada, marcada “B”, de contrato de opción compra venta, suscrito entre las ciudadanas YUREILY GLISETT M.P., en su carácter de apoderada de la ciudadana M.M.P., y los ciudadanos E.D.C.P.G. y C.J.A.P., autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda de fecha 26 de junio de 2008, asentado bajo el No. 50, Tomo 127 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (folios 54 al 58 del expediente). Este documento fue analizado anteriormente, resultando innecesario volver a examinarlo. Y ASÍ SE DECIDE.

Por su parte, la demandada consignó junto a su escrito de contestación a la demanda, los siguientes elementos probatorios:

Copia simple de documento poder conferido por la ciudadana M.M.P., a la ciudadana B.P.D.M., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-2.974.020, documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda de fecha 16 de diciembre de 2003, asentado bajo el No. 49, Tomo 144 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (folios 66 al 68 del expediente). Esta documental se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con calidad de fidedigna por no haber sido impugnada en la oportunidad legal correspondiente, evidenciándose de éste la cualidad de la ciudadana B.P.D.M. como representación legal de la ciudadana M.M.P.. Y ASÍ SE DECIDE.

Llegada la etapa de promoción de pruebas, la parte demandada consignó los siguientes medios probatorios:

Original, marcada “A”, de Certificación de Impuestos sobre Inmuebles Urbanos, expedida por la División de Liquidación de la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro, en fecha 27 de octubre de 2008 (folio 77 del expediente). La presente prueba constituye un documento público administrativo, y al respecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 12 de abril de 2005, Exp. No. 03-0290, indicó: “…la Sala ha dejado establecido (S. del 26/04-1990, caso: A.J.P. c/ Colectivos Je-Ron C.A.) que las diferentes actuaciones administrativas emanadas de funcionarios del Estado, a pesar de no encajar en rigor en la definición que del documento público dan los Arts. 1.357 y 1.359 del Código Civil, tiene de todos modos el mismo efecto probatorio de los instrumentos públicos, en razón de que emanan de funcionarios que cumplen atribuciones que les ha conferido la Ley y contienen, por tanto, una presunción de certeza que el interesado debe desvirtuar en el proceso judicial…”. Esta Alzada, siguiendo el anterior criterio jurisprudencial, por tratarse el instrumento bajo análisis de un documento administrativo que aunque haya sido impugnado por la parte contraria, no se consignó prueba alguna que desvirtuara su contenido, se le otorga valor de plena prueba, evidenciándose de esta documental la solvencia que poseía la ciudadana M.M.P. sobre los impuestos urbanos del inmueble objeto de esta controversia. Y ASÍ SE DECIDE.

Original, marcado “B”, de Certificado de Solvencia No. 6245004 expedida por la División de Liquidación de la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro, en fecha 27 de junio de 2008 (folios 78 y 79 del expediente). Siguiendo el criterio jurisprudencial transcrito anteriormente, por tratarse el instrumento bajo análisis de un documento administrativo que aunque haya sido impugnado por la parte contraria, no se consignó prueba alguna que desvirtuara su contenido, esta Sentenciadora le otorga valor de plena prueba, evidenciándose de éste que se expidió un (01) día después de que el documento de opción de compra venta fuere autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia certificada, marcada “C”, de Cédula Catastral de fecha 27 de junio de 2008, expedida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro (folio 80 del expediente). Siguiendo el anterior criterio jurisprudencial, por tratarse el instrumento bajo análisis de un documento administrativo que aunque haya sido impugnado por la parte contraria, no se consignó prueba alguna que desvirtuara su contenido, esta Juzgadora le otorga valor de plena prueba, evidenciándose del mismo la propiedad que posee la ciudadana M.M.P., sobre el inmueble objeto de la controversia, y que éste fue emitido un (01) día después de que el documento de opción de compra venta fuere autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda. Y ASÍ SE DECIDE.

Original, marcada “D”, de Certificación de Gravamen del inmueble propiedad de la ciudadana M.M.P., expedida por la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda de fecha 22 de septiembre de 2005, asentado bajo el No. 44, Tomo 23, Protocolo Primero de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (folios 81 al 84 del expediente). Este Tribunal observa que por tratarse de un documento autenticado que no fue impugnado por la contraparte en el juicio, se valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de éste que el inmueble objeto de esta controversia, no posee gravamen hipotecario ni medidas de prohibición de enajenar y gravar, además de demostrarse con este medio probatorio que fue entregado en fecha 27 de mayo de 2008. Y ASÍ SE DECIDE.

Posteriormente, la parte demandante, consignó los siguientes anexos:

Copia simple, marcada “A”, de contrato de opción de compra venta, suscrito entre la ciudadana M.M.P. y los ciudadanos E.D.C.P.G. y C.J.A.P. (folio 98 del expediente). Esta Sentenciadora observa que, de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta documental no posee ningún valor probatorio, razón por la que es desechada del proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

Copias simples, marcadas “A1” y “A3”, de cheques pagados a la orden de los ciudadanos M.M.P., B.P.D.M., D.C.T.G. y YUREILY GLISETT M.P. (folios 99 y 100 del expediente). Esta Alzada observa que, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, estos documentos no poseen ningún valor probatorio, razón por la que cual son desechados del proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia simple, marcada “A3”, de recibo de pago y cheque de fecha 17 de junio de 2008, suscritos entre las ciudadanas YUREILY GLISETT M.P. y E.D.C.P.G. (folios 101 y 102 del expediente). Esta Juzgadora observa que, de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta documental no posee ningún valor probatorio, razón por la que cual es desechada del proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia simple, marcada “K”, de requisitos establecidos para solicitud de crédito para adquisición de vivienda (folios 101 y 102 del expediente). Este Tribunal observa que, de acuerdo a lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este documento no posee ningún valor probatorio, razón por la que cual es desechado del proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo IV

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión proferida en fecha 09 de diciembre de 2010, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, consideró entre otras cosas lo siguiente:

…omissis…

SEGUNDO: Conforme a lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y por su parte quien pretenda que sido libertado de ella debe probar el pago, o la extinción de la obligación si fuere el caso.

TERCERO: Establecido lo anterior, este sentenciador observa que las partes han reconocido la existencia, naturaleza y el contenido del contrato o promesa bilateral de compra venta, que sirve de fundamento por no haber sido tachado por la parte a quien le fue opuesta y visto que el hecho controvertido en la presente litis lo constituye que no fue posible llevar a cabo la venta por cuanto la parte demandada para el momento respectivo no contaba con la documentación requerida por la institución bancaria, como lo eran la solvencia del derecho de frente y la constancia de catastro, pasa de seguidas este Juzgador a emitir pronunciamiento al respecto en los numerales siguientes:

CUARTO: Adminiculando las pruebas cursantes a los autos, se puede constatar que la parte demandada para la fecha estipulada en el contrato de opción compra venta, tenia al día los documentos requeridos como lo eran la solvencia de derecho de frente y la constancia catastral por cuanto específicamente a los folios 78, 79 y 80, se evidencia que las mismas fueron expedidas por dichas dependencias administrativas en fechas 27 de junio de 2008, es decir, un día después de la autenticación del contrato bilateral, el cual fue presentado por ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 26 de junio de 2008, por tanto, para quien aquí decide, la parte demandada para la citada fecha y dentro del tiempo útil acorado por las partes en el contrato promisorio, tenia en su poder los documentos in comento. Así se decide.

QUINTO: Que se evidencia que la parte accionante, solicita a la parte demandada el pago de las arras, establecidas en la clausula segunda del referido contrato, la cual establece.

CLAUSULA SEGUNDA: “Los compradores hacen entrega en este acto la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTE (Bs.F. 20.000,oo) como concepto de Arras de Fiel Cumplimiento, si la negociación no llegara a realizarse por incumplimiento de Los Compradores, La Vendedora se quedará con el (100%) de la Cantidad entregada en Arras y si la negociación no se culminara con un buen fin por incumplimiento de la Vendedora está deberá devolver la cantidad dada al Arras más los intereses que devengaren”

…omissis…

Doctrinariamente las arras constituyen el aseguramiento del cumplimiento de una o varias obligaciones, incluyendo la suscripción del contrato, `pautadas en el mismo, y por ello funge como garantía de todos los daños y perjuicios irrogados por la inejecución del pacto obligacional salvo convenio en contrario.

Por su parte establece el artículo 1.263 del Código Civil, lo siguiente:

Artículo 1.263: “A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.

Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado

.

La mencionada norma representa la simple aplicación del cumplimiento en especie de las obligaciones, con posterioridad al vencimiento del plazo exigible para ello, consistente en la elección de la parte afectada por el incumplimiento de la obligación de su contraparte, entre la ejecución en especie (tal como se contrajo el deber) o la ejecución en equivalente (indemnización compensatoria por los daños y perjuicios), consagrada en materia de contratos bilaterales.

…omissis…

Asimismo establece el artículo 1.258 del Código Civil define la Clausula Penal de la siguiente forma:

La clausula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.

El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, sino la hubiere estipulado por el simple retardo

.

De la norma transcrita se desprende que la clausula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, y sea total o parcial, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo. Tal indemnización sustitutiva es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina “arras”, y que a falta de estipulación en contrario da derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato, conforme lo dispone el artículo 1.263 eiusdem.

Ahora bien, por cuanto de la revisión de las actas procesales que conforman el expediente, se evidencia que la parte accionante no trajo al proceso medio probatorio alguno capaz de demostrar el incumplimiento por parte de la promitente vendedora, ciudadana YUREILY GLISETT M.P., en su condición de apoderada de la ciudadana M.M.P., en lo que respecta a que en la fecha estipulada por las partes la demandada no contaba con la documentación necesaria para el tramite del crédito por ante el Banco del Tesoro y menos aun que haya demostrado la manifestación de voluntad por parte de la vendedora de no seguir con la respectiva negociación, por tanto, no le es aplicable a favor de los accionante, lo dispuesto en la Clausula Segunda del contrato de opción de compra venta, autenticado por ante la Notaria del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha veintiséis (26) de junio de dos mil ocho (2008). Así se decide.