Decisión de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 13 de Julio de 2012
| Fecha de Resolución | 13 de Julio de 2012 |
| Emisor | Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | María F Torres Torres |
| Procedimiento | Audiencia |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL
TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
AUDIENCIA ORAL
DEL DÍA VIERNES 13 DE JULIO DEL 2012
En horas de despacho del día de hoy, viernes trece (13) de julio del dos mil doce (2012), siendo las diez y treinta de la mañana (10:30 a.m.), día y hora fijados por este Juzgado para que tenga lugar la audiencia oral en el juicio de retracto legal arrendaticio seguido por la ciudadana B.E.R. contra la ciudadana M.R.H., expediente Nº 6.164, nomenclatura de este Superior, a fin de que las partes o sus apoderados judiciales expongan en forma oral sus argumentos de hecho y de derecho que consideren convenientes, previo anuncio del acto a las puertas de este Tribunal por el ciudadano alguacil L.M.P.M.. Se deja constancia de presencia de la abogada D.E.P.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 66.594, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana M.R.H.. Se deja constancia que no se hizo presente por sí ni por medio de apoderado alguno, la parte demandante, ciudadana B.E.R.. Acto seguido hizo uso del derecho de palabra la abogada D.E.P.M., apoderada de la parte demandada, quien expuso: “Es el caso ciudadana Juez, que soy apoderada judicial de las propietarias del edificio Residencias Maristas, quienes ofrecieron en venta a los inquilinos de los apartamentos que ellos ocupaban; sin embargo, no todos los arrendatarios hicieron uso de ese derecho, entre ellos la hoy demandante, ciudadana B.E.R., quien manifestó que no poseía los recursos económicos para su adquisición, aunque ello no consta en el expediente. Que el juicio se tramita de conformidad con lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que dando cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 42 y 44 de la señalada Ley, las propietarias ofrecieron en venta a la hoy demandante recurrente el apartamento de autos. Que transcurridos los quince (15) días concedidos por la ley, la arrendataria no aceptó la venta. Que al folio 25 cursa el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en cuya cláusula Tercera, se evidencia que el contrato fue suscrito por un año, de manera que, de conformidad con el artículo 38 de la misma Ley, se le concedió a la arrendataria la prórroga legal que venció en el año 2009. Que para que no se renovara nuevamente el contrato de arrendamiento, le indicó a su mandante que cerrara la cuenta donde recibía el depósito de los alquileres. Que en el libelo de demanda la actora adujo que no se le notificó de la venta del apartamento; que al ir a depositar el canon respectivo, se encontró que la cuenta había sido cerrada, por lo que fue al Juzgado de consignaciones a realizarla. Que dichos alquileres no se han retirado. Que en tres (3) juicios similares a la presente causa, en los cuales mis mandantes han sido parte, incoados ante otros juzgados de instancia, se interpuso en esos escritos igualmente la reconvención propuesta, y fue admitida. Que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia, en el fallo hoy recurrido, no admitió la reconvención; por lo cual me adhiero a la apelación y solicito la reposición de la causa al estado de que el tribunal de la causa se pronuncie sobre la reconvención propuesta por mí en la contestación de la demanda, ello aunque la sentencia de primera instancia favoreció a mi representada, no se respetó el debido proceso, dejándola en indefensión. Es todo”.
Este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, vista la exposición realizada, y a los fines de dar cumplimiento con lo dispuesto en el primer aparte del artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, acuerda dictar la sentencia definitiva el día de hoy, viernes trece (13) de julio del 2012, en horas de despacho; cuyo dispositivo será leído dentro de una hora; mediante acta levantada al efecto, la cual será firmada por los asistentes a dicho acto. Se deja constancia que el fallo en extenso se publicará en horas de despacho del día de hoy. Siendo las diez y cuarenta y cinco de la mañana (10:45 a.m.), la ciudadana juez se retira a dilucidar el caso de marras, a los fines de proferir el fallo correspondiente.
Siendo las once y cuarenta y cinco de la mañana (11:45 a.m.), se deja constancia de la presencia de la abogada D.E.P.M., apoderada de la parte demandada, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 66.594, y se procede a dar lectura al dispositivo del fallo, el cual es como sigue:
PUNTO PREVIO.- De la adhesión a la apelación.-
La representación judicial de la parte demandada, D.E.P.M., en su exposición oral se adhirió a la apelación en los siguientes términos: “Me adhiero a la apelación y solicito la reposición de la causa al estado de que el tribunal de la causa se pronuncie sobre la reconvención propuesta por mí en la contestación de la demanda, ello aunque la sentencia de primera instancia favoreció a mi representada, no se respetó el debido proceso, dejándola en indefensión”.
Para decidir, se observa:
Estable el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Artículo 888: En la contestación de la demanda el demandado podrá proponer reconvención siempre que el Tribunal sea competente por la cuantía y por la materia para conocer de ella. El Juez, en el mismo acto de la proposición de la reconvención, se pronunciará sobre su admisión, admitiéndola o negándola Si la admitiere, el demandante reconvenido se entenderá citado para dar contestación a la reconvención en el segundo día siguiente, procediéndose en ese acto conforme al artículo 887. Si hubiere cuestiones previas sobre la reconvención se resolverán conforme al artículo 884. La negativa de admisión de la reconvención será inapelable. (Resaltado de este Tribunal).
Ahora bien, a los folios 132 al 133 del presente expediente, riela el auto dictado por el juzgado a quo de fecha 1 de diciembre del 2010, mediante el cual se pronunció sobre la reconvención propuesta por la demandada, declarándola inadmisible, en razón de la cuantía. En virtud que el artículo supra citado, establece que la negativa de la reconvención es inapelable, es forzoso para esta superioridad declarar, como en efecto así se hará en el dispositivo de este fallo, sin lugar la solicitud de reposición de la causa al estado que el a quo se pronuncie sobre la reconvención propuesta en la presente causa, por cuanto ya se pronunció sobre la misma. Así se decide.
Dilucidado lo anterior, pasa este ad quem a pronunciarse sobre el recurso de apelación que nos ocupa, así:
La posibilidad de que el arrendatario ejerza la acción de retracto dentro de los cuarenta (40) días siguientes a la fecha en que tenga conocimiento de la enajenación sólo es factible en tanto y en cuanto no se le hubiese hecho la oferta de venta antes de que se haga la negociación a favor de un tercero. De tal manera que por ignorar el inquilino la intención del propietario de enajenar el inmueble se le hace imposible manifestar su voluntad de adquirirlo, razón por la cual el legislador le concede la acción de retracto con la finalidad de hacer valer el derecho de preferencia correspondiente, una vez enterado de que la negociación se llevó a cabo; habiéndose realizado debida y oportunamente la notificación por parte del propietario de enajenar el inmueble y no habiendo manifestado el inquilino su voluntad de adquirirlo en las condiciones en que se le ofreció, el propietario tendrá la libertad de venderlo a terceras personas en las mismas condiciones (o incluso más onerosas) de las que se las ofreció al inquilino.
El propietario sólo estará impedido de enajenar el inmueble a un tercero y deberá ofrecerlo de nuevo al inquilino cuando decida su enajenación, si dejase transcurrir más de ciento ochenta (180) días después de notificado el inquilino de la oferta, sin haberlo enajenado, tal como lo establece el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Efectuadas las anteriores consideraciones, y como quedó dicho con anterioridad, se observa que la inquilina demandante fue debida y oportunamente notificada (en fecha 26 de enero del 2009) de la voluntad de las propietarias de enajenar el inmueble, con lo cual se tiene como cumplido el respeto a su derecho de preferencia. No consta en autos que ella hubiese aceptado esa oferta y la enajenación definitiva que realizaron dichas propietarias a favor de la ciudadana M.R.H. fue realizada el día 14 de julio del mismo año; es decir, cuando habían transcurrido ciento sesenta y nueve (169) días contados a partir de aquella notificación que se le hizo.
En virtud de tales razones de hecho y de derecho la demanda incoada por la ciudadana B.E.R., en contra de la ciudadana M.R.H. no puede prosperar en derecho como en efecto así fue decidido por la recurrida, la cual se confirmará en el dispositivo del presente fallo. Así se establece.
DECISIÓN
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara: PRIMERO.- SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 9 de mayo del 2011 por la abogada R.M.d.G., en su condición de co-apoderada judicial de la parte demandante contra la sentencia dictada el 22 de marzo del 2011 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO.- SIN LUGAR la adhesión a la apelación propuesta durante la celebración de la audiencia oral en la presente causa, por la abogada D.E.P.M..
Queda CONFIRMADA, la sentencia apelada.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se imponen las costas del proceso a la parte actora.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada del presente fallo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los trece (13) días del mes de julio del dos mil doce (2012). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
LA JUEZA,
DRA. M.F. TORRES TORRES
LA REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA,
LA SECRETARIA,
ABG. E.M.L.R.
Exp. 6.164
MFTT/EMLR/cs.
