Sentencia nº RC.000736 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 9 de Diciembre de 2011
| Fecha de Resolución | 9 de Diciembre de 2011 |
| Emisor | Sala de Casación Civil |
| Ponente | Carlos Oberto Vélez |
| Procedimiento | Recurso de Casación |
SALA DE CASACIÓN CIVIL
Exp. 2011-000489
Magistrado Ponente: C.O. VÉLEZ
En el juicio por retracto legal arrendaticio, intentado ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil EXECOM COMUNICACIONES C.A., patrocinada judicialmente por los profesionales del derecho L.B.L., Aniello de V.C., A.B.G. y F.G.H., contra las sociedades mercantiles RINSAL C.A., e INVERSIONES RINPECK, C.A., patrocinadas por los abogados M.A. y J.A.B.; el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, conociendo en competencia funcional jerárquica vertical, dictó sentencia en fecha 9 de mayo de 2011, declarando sin lugar la apelación interpuesta por la demandante, con lugar la caducidad de la acción y sin lugar la demanda por retracto legal, condenando en costas del proceso a la accionante.
Contra la preindicada sentencia, la representación judicial de la demandante anunció recurso de casación, el cual fue admitido y formalizado. Hubo impugnación, réplica y contrarréplica.
Concluida la sustanciación del recurso de casación, la Sala pasa a dictar su máxima decisión procesal bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter la suscribe, lo cual hace previas las siguientes consideraciones:
CASACIÓN DE OFICIO
En resguardo del legítimo derecho que tienen las partes a la defensa, al debido proceso y al libre acceso a los órganos de administración de justicia para ejercer el derecho a la tutela efectiva de los mismos y el de petición, consagrado en los artículos 49, numeral 1, 26 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, esta Sala de Casación Civil, en fallo de fecha 24 de febrero del 2000, expediente Nº 99-625, sentencia Nº 22, en el caso de la Fundación para el Desarrollo del estado Guárico (FUNDAGUÁRICO) contra J.D.M.P.S., determinó que conforme con la disposición legal prevista en el articulo 320 del Código de Procedimiento Civil y al principio constitucional referido a que “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia”, establecido en el artículo 257 de la preindicada Constitución, tiene la prerrogativa para extender su examen hasta el fondo de la controversia sin formalismos, cuando detecte “…infracciones de orden público y constitucionales que ella encontrare aunque no se las haya denunciado...”, tal como se expresa en el penúltimo párrafo del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.
Después del análisis que la Sala ha hecho de la recurrida, constató la infracción del ordinal 5º) del artículo 243 y del 12 del Código de Procedimiento Civil, configurándose el vicio de incongruencia negativa, el cual, de acuerdo con la reiterada y pacifica jurisprudencia de esta Suprema Jurisdicción Civil se presenta cuando el Juez no se pronuncia sobre las alegaciones que conforman el thema decidendum de la controversia.
En el caso bajo estudio, la accionante, C.A., planteó en el escrito introductorio de demanda y su reforma, que siendo arrendataria de un inmueble desde el primero de febrero de 1996, no fue notificada previamente por la arrendadora, Rinsal C.A., de una venta del local comercial que se produjo el 30 de marzo de 2004, a la sociedad mercantil Inversiones Rinpeck, C.A.
La demandante sostuvo en su reforma a la demanda, que tan sólo fue el 26 de septiembre de 2008, cuando se percató de la venta del inmueble registrada el 30 de marzo de 2004. Señalando lo siguiente:
“…DE LOS HECHOS Y DEMAS FUNDAMENTOS DE DERECHOS EN QUE SE BASA LA PRETENSIÓN Y SUS RESPECTIVAS CONCLUSIONES.
Consta de contrato de arrendamiento celebrado el día primero (1°) de febrero de mil novecientos noventa y seis (1996), documento que se acompañó a la demanda marcado con la letra “B” y que fuera prorrogado según consta en documento de arrendamiento de fecha primero (1°) de febrero del año dos mil uno (2001), documento que se acompañó a la demanda marcado con la letra “C”, que la sociedad RINSAL C.A., ya mencionada, le dio en calidad de arrendamiento a mi mandante EXECOM COMUNICACIONES C.A., antes identificada, un inmueble constituido por un local comercial, con una superficie aproximada de CIENTO VEINTITRES METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (123,35 MTS) distinguido con el No. 7, situado en la planta baja del Edificio denominado CENTRO CLOVER.
(…Omissis…)
Es en fecha diecinueve (19) septiembre del año dos mil ocho (2008), dos (2) personas se apersonaron en el local de mi representada, manifestando que querían ver el local, puesto que estaban interesados en la compra del mismo, razón por la cual la ciudadana M.J.T.D.S., se comunica con la arrendadora manifestándole que su representada esta interesada en comprar, recibiendo una repuesta negativa, visto esto concurre al Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda y se percata de que el local fue vendido por medio de documento protocolizado el día treinta (30) de marzo del año dos mil cuatro (2004), el cual quedó registrado bajo el No. 33, Tomo 20, Protocolo 1°, el cual se acompañó marcado con la letra “D”, por la sociedad mercantil RINSAL C.A., propietaria del referido inmueble, por el precio de OCHENTA Y DOS MILLONES CIENTO QUINCE MIL TRECIENTOS DOCE BOLÍVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 82.115.312.50), hoy OCHENTA Y DOS MIL CIENTO QUINCE BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y UN CÉNTIMOS (Bs.F.82.115,32) o sea, UN MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES CON CERO UNA UNIDADES TRIBUTARIAS (1.492,01 UT) a la sociedad mercantil, INVERSIONES RINPECK CA., antes identificada, sin haber notificado a mi representada, la sociedad mercantil EXECOM COMUNICACIONES C.A., ya identificada, mediante documento auténtico su manifestación de voluntad para vender el inmueble en referencia, en la que le debería indicar a mi poderdante el precio, condiciones y modalidad de la negociación, todo a tenor de lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por ello la venta a que se hizo, no es oponible a mi mandante, y por tanto ella debe sustituir a la compradora en las mismas condiciones en que se realizo el negocio jurídico y por ende la sociedad mercantil RINSAL C.A., ya identificada, deberá otorgarnos o en su defecto a ello sea condenada por este Juzgado, constituyendo la sentencia que se dicte produzca los efectos del contrato no cumplido o sea la venta del referido inmueble, en las mismas condiciones en que fue vendido…”(Resaltado y mayúsculas del texto transcrito).
Por su parte, las codemandadas Rinsal C.A., e Inversiones Rinpeck, C.A., señalaron en su escrito de contestación al fondo, que si la venta se produjo el 30 de marzo de 2004, por ante la Oficina de Registro Subalterno del Primer Circuito de Baruta del estado Miranda, y que cuando el arrendatario recibió una notificación en fecha 20 de mayo de 2005, ya se había producido la venta del inmueble, entonces la demanda por retracto legal interpuesta en fecha 23 de octubre de 2008, debía desecharse por haber operado la caducidad alegada. En efecto, señalaron las codemandadas en su escrito de contestación lo siguiente:
“…En estos estadios pasamos a debatir cual es el lapso de ley que debe aplicable para la determinación del lapso a los fines de ejercer el arrendamiento el derecho de retracto para el caso de marras referente a la operación inmobiliaria de enajenación del local de autos efectuada entre las co-demandadas RINSAL C.A., en su carácter de arrendadora de “INVERSIONES RINPECK, C.A.”, en su carácter de propietaria, la cual fue protocolizada en fecha 30 de marzo(Sic) del año 2004, por ante la oficina de registro Subalterno del primer Circuito de Baruta del estado (Sic) Miranda. Así las cosas señala el actor que cuando fue notificado por la arrendadora en fecha 20 de Mayo (Sic) del año 2005, sobre el derecho de preferencia para la adquisión del inmueble ya se había efectuado la venta entre las compañías antes mencionadas, es decir que nos encontramos en el supuesto de una falta de notificación del aviso de venta, pues el arrendatario se encontraba en el país y tiene quien lo represente…”(Mayúscula y resaltado del texto transcrito.).
Quiere esto decir, que era un hecho no controvertido, sino admitido, la realización de la venta en fecha 30 de marzo de 2004, y la inexistencia de la notificación previa a esa venta por parte del propietario al arrendatario. El demandante insiste en que no se percató de tal venta hasta el 26 de septiembre de 2008, y las codemandadas señalan como fecha de notificación el 20 de mayo de 2005, pero ninguno de ellos señala que hubo notificación previa a la venta del inmueble por parte del propietario al arrendatario, y tal situación debió ser establecida por la recurrida.
El Juez de Alzada declaró la caducidad de la acción, determinando únicamente que a partir de la fecha de registro de la venta, 30 de marzo de 2004, hasta la fecha de interposición de la demanda, 23 de octubre de 2008 (la recurrida proporciona una fecha de interposición de la demanda distinta a la indicada por la accionante), transcurrieron ampliamente los 40 días que establece el artículo 1.547 del Código Civil.
En efecto, señaló la recurrida lo siguiente:
…Así las cosas, este Tribunal remitiéndose al caso de autos, constata que hubo una venta perfeccionada inscrita ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 30 de Marzo de 2004, bajo el N° 33, Tomo 20, Protocolo Primero (1°); entre el ciudadano M.E.H.H. actuando en su carácter de representante de la sociedad mercantil denominada Rinsal C.A., y la sociedad mercantil denominada Inversiones Rinpeck, C.A., observando ésta Juzgadora de Alzada, que la pretensión fue interpuesta en fecha 23 de octubre de 2008 (f. 01 al 06), tal y como se evidencia del sello de recibido por el aquo, siendo la misma reformada en fecha 11 de Mayo de 2009 (f. 49 al 54), resulta entonces que el lapso para interponer la misma supera con demasía, el lapso de tiempo otorgado por la Ley para ejercerla, toda vez que transcurrieron más tres (03) años y siete (07) meses, que evidentemente es un lapso que excede con creces los cuarenta (40) días requeridos por el artículo 1.547 del Código Civil, como plazo máximo para ejercer la acción retractual arrendaticia, y requerido en jurisprudencia reiterada en distintos fallos emanados de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en especial la dictada el 05 de Mayo de 1999, y ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia, éste Tribunal Superior, partiendo de la tesis que la Caducidad en Derecho, es una figura mediante la cual, ante la existencia de una situación donde el sujeto tiene la potestad de ejercer un acto que tendrá efectos jurídicos, no lo hace dentro de un lapso perentorio y pierde el derecho a entablar la acción correspondiente, por lo que evidentemente, se ha excedido el lapso legal estipulado para poder ejercer esta acción retractual arrendaticia, ya que de acuerdo a la norma sustantiva citada, debió efectuarse por la parte asistida de este derecho, dentro de los cuarenta (40) días siguientes del registro de la escritura del mismo acto, se debe afirmar que ciertamente caducó el término para ejercer la acción retractual arrendaticia ejercida en la presente litis, por no haberse ejercido dentro del lapso correspondiente para su interposición…
(Resaltado y mayúscula del texto transcrito).
El Juez de Alzada, no hizo pronunciamiento alguno sobre el punto más importante de la controversia, influyente en todos los aspectos, incluso en el cómputo de la caducidad, relativo a que si no hubo notificación previa a la venta, sino posterior, no podía computarse el lapso de caducidad a partir de la fecha de registro de esa venta, sino desde el momento en que tuvo conocimiento el arrendatario de la existencia de tal operación, pues no podría demandar el arrendatario la nulidad de una venta que desconoce.
La recurrida simplemente hizo un cómputo a partir de la fecha de registro, como si no estuviese planteado todo el cúmulo de alegatos relativos a la obligatoriedad del propietario de notificar previamente al arrendatario sobre la intención de vender, y no con posterioridad a la venta. Tal omisión de pronunciamiento por parte de la recurrida, generó el vicio de incongruencia negativa, pues tocaba pronunciarse sobre estos alegatos incluso para el cálculo de la caducidad, y la determinación del inicio del cómputo sobre la base de todo lo discutido en el proceso.
De esta forma, la recurrida quebrantó lo dispuesto en los artículos 12 y 243 ordinal 5°) del Código de Procedimiento Civil, al no decidir conforme a la pretensión procesal ni dar respuesta a todos sus alegatos, especialmente los centrales, incurriendo en el denominado vicio de incongruencia negativa incumpliéndose el principio de exhaustividad de la sentencia, que impone el pronunciamiento sobre lo alegado y sobre todo lo alegado. Así se decide.
Con base a las anteriores consideraciones, esta M.J.C. casará de oficio la sentencia recurrida, tal como se declarará de forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
DECISIÓN
Por los razonamientos expuestos, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, CASA DE OFICIO la sentencia dictada en fecha 9 de mayo de 2011, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia se declara LA NULIDAD de la sentencia recurrida y SE ORDENA al Juez Superior que resulte competente, dicte nueva sentencia corrigiendo el vicio observado.
Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.
Dada la índole de la decisión, no hay condenatoria en costas.
Publíquese, regístrese y remítase este expediente al Tribunal Superior de origen.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los nueve (9) días del mes de diciembre de dos mil once. Años: 201 de la Independencia y 152º de la Federación.
Presidente de la Sala,
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Y.A.P.E.
Vicepresidenta,
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ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ
Magistrado-Ponente,
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C.O. VÉLEZ
Magistrado,
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A.R.J.
Magistrado,
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L.A.O.H.
Secretario,
____________________________
C.W.F.
Exp. AA20-C-2011-000489
Nota: Publicada en su fecha a las
Secretario,
