Decisión nº 10 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 6 de Agosto de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE EL

JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE N° 6.303

PARTE ACTORA:

SOCIEDAD MERCANTIL EXECOM COMUNICACIONES C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 26 de enero de 1.996, bajo el No.3, Tomo 18-A Sgdo., representada judicialmente por los ciudadanos L.B.L., ANIELLO DE V.C., A.B.G. y F.J.G.H. abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los números 1.105, 45.467, 45.468 y 97.215, respectivamente.

PARTE CO-DEMANDADA:

SOCIEDAD MERCANTIL RINSAL C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 13 de diciembre de 1.976, bajo el Nº 49, Tomo 142-A-Pro, representada judicialmente por el profesional del derecho; M.A., abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-6.370.163, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 37.120, y la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES RINPECK C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 16 de Junio de 2.003, bajo el Nº 7, tomo 764-A-Qto., representada judicialmente por el profesional del derecho; J.A.B., abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-6.139.745, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 25.402.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

Se recibió el presente expediente a los fines de dictar nueva sentencia, en virtud de lo resuelto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su decisión de fecha 9 de diciembre de 2011, que casó de oficio la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 09 de mayo del 2011, decretando la nulidad del fallo recurrido en casación y ordenando al juez superior que correspondiera, dictar nueva sentencia corrigiendo el vicio observado relativo a;

…la recurrida quebrantó lo dispuesto en los artículos 12 y 243 ordinal 5º) del Código de Procedimiento Civil, al no decidir conforme a la pretensión procesal ni dar respuesta a todos sus alegatos, especialmente los centrales, incurriendo en el denominado vicio de incongruencia negativa incumpliéndose el principio de exhaustividad de la sentencia, que impone el pronunciamiento sobre lo alegado y sobre todo lo alegado. Así se decide…

La causa se encontraba en el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en virtud de las apelaciones interpuestas en fechas 22, 23 y 30 de noviembre de 2010, por el abogado F.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; sociedad mercantil Execom Comunicaciones C.A., contra la decisión de fecha 16 de Noviembre de 2010, proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que declaró;

…PRIMERA: (Sic) Se declara SIN LUGAR la demanda por Retracto Legal Arrendaticio intentada por la sociedad mercantil EXECOM COMUNICACIONES C.A., contra las sociedades MERCANTILES RINSAL C.A. y RINPECK C.A...; SEGUNDO: SIN LUGAR la CADUCIDAD de la acción a legada por la parte demandada. TERCERO: por cuanto la parte co-demandadas (sic) han resultado totalmente vencidas en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le condena al pago de las costas procesales (sic)…

Oído en ambos efectos las referidas apelaciones mediante auto del 2 de diciembre del 2010, el Tribunal a-quo dispuso la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo el conocimiento del asunto al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, el cual mediante auto del 17 de diciembre del 2010, dio por recibido el expediente, le dio entrada y tramite de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, y fijó el Décimo día de despacho siguiente a dicha fecha, la oportunidad para dictar sentencia, la cual fue proferida como antes se dijo en fecha 09 de mayo de 2011, en la cual se declaró;

… PRIMERO: SIN LUGAR las apelaciones interpuestas en fecha 22.11.2010, 23.11.2010, y 30.11.2010 (folios. 388, 390, 392 p. principal) respectivamente, por el abogado F.G.H., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora sociedad mercantil EXECOM COMUNICACIONES, C.A., contra la decisión de fecha 16 de Noviembre de 2010, proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 371 al 384), que declaró: “…Primero: Se declara Sin Lugar la demanda por retracto legal arrendaticio intentada por la sociedad mercantil Execom Comunicaciones C.A., contra las sociedades mercantiles Rinsal C.A. y Rinpeck C.A., todas plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo; Segundo: Sin Lugar la Caducidad de la acción alegada por la parte demandada; Tercero: Por cuanto la parte co-demandas han resultado resuelto totalmente vencidas en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le condena al pago de las costas procesales; Cuarto: Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso legal, de conformidad con lo establecido e los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la Notificación de las partes…

SEGUNDO: CON LUGAR la CADUCIDAD DE LA ACCIÓN, promovida por la parte demandada, interpuesta en el juicio que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO sigue la sociedad mercantil EXECOM COMUNICACIONES C.A., contra las sociedades mercantiles RINSAL C.A., e INVERSIONES RINPECK C.A., todas plenamente identificadas a los autos; y en consecuencia, desechado y extinguido el presente proceso judicial.

TERCERO: SIN LUGAR la demanda interpuesta por EXECOM COMUNICACIONES C.A. contra RINSAL C.A. y RINPECK C.A. por RECTRACTO LEGAL.-

CUARTO: Se Revoca la sentencia apelada.

QUINTO: Se condena en costas a la parte demandante, conforme a lo previsto a los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.-

SEXTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes la presente decisión…

Copia textual.

En fecha 21 de marzo del 2012 la jueza que suscribe se avocó al conocimiento de la causa y en virtud de evidenciarse errores de foliatura en la pieza número 2 del expediente, ordenó la remisión del mismo mediante oficio N° 2012-087, al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, y una vez subsanados los errores señalados, fue recibido de vuelta en fecha 9 de abril de 2012.

En fecha trece (13) de abril del 2012, de conformidad con los artículos 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil, la juez ordenó la notificación de ambas partes para la reanudación del juicio, la cual se verificaría vencido que fuera el lapso de diez (10) días de despacho siguientes a la última de las notificaciones ordenadas, sucedido de los tres (03) días de despacho a que se refiere el articulo 90 eiusdem; y vencido ese ultimo lapso comenzarían a correr los cuarenta (40) días consecutivos siguientes para dictar el fallo, tal como lo dispone el articulo 522 del texto adjetivo. Dichas notificaciones fueron realizadas satisfactoriamente.

En fecha 22 de junio de 2011, el co-apoderado actor; F.G., presentó escrito de alegatos ante esta alzada, lo propio hizo el co-apoderado de la demandada; J.B., consignando escrito de conclusiones en fecha 9 de julio de 2012.

Transcurrido íntegramente el lapso establecido en el auto de fecha 13 de abril de los corrientes, se dictó auto en fecha 20 de julio de 2012, mediante el cual se fijó uno cualquiera de los cuarenta (40) días continuos a dicha data, la oportunidad para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 522 del Código de Procedimiento Civil.

Encontrándonos dentro del plazo para sentenciar, se procede a ello, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados a continuación:

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició este proceso por demanda de retracto legal arrendaticio ejercida por la Sociedad Mercantil EXECOM COMUNICACONES C.A., contra los co-demandados Sociedad Mercantil RINSAL C.A y la Sociedad Mercantil INVERSIONES RINPECK C.A., por haber celebrado estos últimos la compraventa de un bien inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nº 7, situado en la planta baja del edificio CENTRO CLOVER ubicado en la urbanización Satélite La Trinidad, sección Primera con frente a la calle L.d.C., Municipio Baruta del Estado Miranda y los puestos de estacionamiento números 29, 30 y 31, todos sencillos y ubicados en la planta sótano; en virtud de ser la actora la inquilina de dicho inmueble para la fecha en que se verificó la operación de compraventa.

Alegó la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda lo siguiente;

Que la Sociedad Mercantil EXECOM COMUNICACIONES C.A, antes identificada, es arrendataria por más de dos (2) años, de un bien inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nº 7, situado en la planta baja del edificio CENTRO CLOVER ubicado en la Urbanización Satélite la Trinidad, sección Primera con frente a la calle L.d.C., Municipio Baruta del Estado Miranda y los puestos de estacionamiento números 29, 30 y 31, todos sencillos y ubicados en la planta sótano, en virtud de existir contrato de arrendamiento escrito desde el día primero (1º) de Febrero de 1.996.

Que la violación por parte de la Sociedad Mercantil RINSAL, C.A., del derecho de preferencia ofertiva que le confiere la Ley, se consumó al vender a la Sociedad Mercantil RINPECK C.A., el inmueble de marras, por la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL CIENTO QUINCE BOLIVARES CON TREINTA Y UN CENTIMOS (BS.82.115,31), todo lo cual se desprende de la negociación de compraventa, de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha Treinta (30) de Marzo de 2004, bajo el No.15, Tomo 14, Protocolo Primero.

Fundamentó la parte actora su demanda en los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, asimismo en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y solicitó que sea subrogada en el lugar que le correspondería por Ley, es decir en el lugar del adquirente; por otro lado solicitó la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble de marras.

El 01 de Abril de 2009, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda, y le dio trámite por el procedimiento breve, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

El 01 de octubre de 2009, el apoderado actor consignó escrito de reforma de la demanda, y mediante diligencia de fecha 02 de diciembre de 2009 solicitó al a-quo admitiera dicha reforma.

Mediante diligencia de fecha 02 de diciembre de 2009, el abogado J.A.B., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil Rinsal C.A., e Inversiones Rinpeck, C.A., se dio por citado en la presente causa y consignó poder que acredita su representación.

Por escrito de fecha 11 de octubre de 2009, el apoderado judicial de la parte actora reformó la demanda.

En fecha 04 de diciembre de 2009, el abogado J.A.B. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda.

El 15 de diciembre de 2009, el abogado J.A.B.O., en su carácter de apoderado Judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.

Mediante diligencia de fecha 11 de enero de 2010, el abogado L.B.L. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora solicitó al Juzgado de la causa la reposición de la misma al estado de que se admitiera la reforma de la demanda y se le concediera un nuevo plazo a la parte demandada para la contestación.

Por auto de fecha 03 de junio de 2010, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la reforma de la demanda presentada por el apoderado judicial de la parte actora. Asimismo ordenó la notificación de la parte demandada para que contestase la demanda al segundo (2º) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de la práctica de la última de las notificaciones ordenadas.

Mediante diligencia de fecha 09 de junio de 2010, el apoderado judicial de la parte actora apeló del auto de fecha 03 de junio de 2010.

En fecha 05 de agosto de 2010, el abogado J.A.B. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada sociedades mercantiles Rinsal C.A., y Rinpeck C.A., se da por notificado del auto mediante el cual se repone la causa.

El 09 de agosto de 2010, el abogado J.A.B. en su carácter de apoderado judicial de la parte accionada contestó la demanda y su reforma, y en fecha 12 de agosto de 2010, consignó escrito de promoción de pruebas.

Mediante diligencia de fecha 16 de septiembre de 2010, el abogado F.J.G.H. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora sociedad mercantil Execom Comunicaciones C.A., desistió de la apelación interpuesta en fecha 09 de junio de 2010. En esa misma fecha el mencionado abogado consignó escrito de promoción de pruebas.

Por auto de fecha 13 de octubre de 2010, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió las pruebas promovidas por las partes en el presente juicio.

Ahora bien, en cuanto a los medios probatorios traídos a los autos, esta alzada observa que la parte actora produjo junto con el libelo de la demanda las siguientes probanzas:

1- Contrato de arrendamiento suscrito de manera privada por la Sociedad Mercantil EXECOM COMUNICACIONES C.A., y la Sociedad Mercantil RINSAL C.A.

2- Documento de venta del inmueble de marras, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha treinta (30) de Marzo de 2004, bajo el No.15, Tomo 14, Protocolo Primero.

3- También consignó la parte actora a los autos, dos (02) misivas, mediante las cuales el arrendador, parte demandada en el presente juicio, le ofreció en venta el inmueble de marras al arrendatario, parte actora en este proceso.

Con relación a estas pruebas, el juzgado de la causa determinó que por cuanto dichos documentos no fueron impugnados, ni tachados en su oportunidad de ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, le otorgó pleno valor probatorio de lo que de ellas se desprende, por lo que esta alzada encuentra bien valoradas dichas pruebas, agregando que del contrato de arrendamiento suscrito de manera privada por la Sociedad Mercantil EXECOM COMUNICACIONES C.A., y la Sociedad Mercantil RINSAL C.A., se desprende que efectivamente existía una relación arrendaticia entre las partes contendientes en este juicio. Asimismo del documento de venta del inmueble de marras se desprende que ciertamente se realizó la venta en fecha Treinta (30) de Marzo de 2004, por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda. Y por último, que a través de dos (02) misivas, el arrendador, parte demandada en el presente juicio, le ofreció en venta el inmueble de marras al arrendatario, parte actora en este proceso. Y así se establece.

Ahora bien, la primera misiva es de fecha 20 de mayo de 2005, y de la misma se constata que la sociedad mercantil Rinsal, C.A., le ofreció en venta a la sociedad mercantil Execom Comunicaciones, C.A., el inmueble de marras por la suma de dos mil dólares ($2.000,00) por metro cuadrado y de contado, y la segunda misiva, es de fecha 14 de febrero de 2006, y en esa ocasión la oferta de la venta fue por la suma de quinientos ochenta y cinco millones de bolívares (Bs. 585.000.000,00), es decir que ambas ofertas se realizaron después de haberse efectuado la venta del inmueble a que se contrae el presente proceso, tomado en cuenta, como quedo supra establecido, que dicha venta se registro en fecha 30 de marzo de 2004. Y así también se establece.

Igualmente consignó la parte actora, depósitos bancarios del Banco Industrial de Venezuela, los cuales serán analizados mas adelante.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada consignó pruebas así;

1- Contrato de arrendamiento, suscrito de manera privada por las partes intervinientes en el presente proceso.

2- Inspección practicada por la Notaria Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito, en donde se dejó expresa constancia que la Empresa, Sociedad Anónima Execom Comunicaciones C.A., parte actora, ya no funciona dentro del local objeto de la presente demanda.

Con relación a la primera de las pruebas promovidas por la parte demandada, dicha prueba fue valorada supra otorgándosele pleno valor probatorio de lo que de ella se desprende, esto es, la existencia del contrato de arrendamiento suscrito de manera privada por las partes integrantes de la presente contienda. Así se establece.

Y en lo que respecta a la segunda de las probanzas, es decir, la inspección realizada por la Notaria Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, por cuanto la misma no fue atacada bajo ningún concepto, el tribunal a-quo le dio valor de plena prueba en lo que de ella se desprende, es decir que la parte actora, Sociedad Anónima Execom Comunicaciones C.A., no funciona dentro del local objeto de la presente demanda, por lo que este juzgado encuentra bien valorada dicha prueba. Y así se establece.

En virtud del recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora, F.J.G.H., contra el fallo de fondo pronunciado por el juzgado a quo en fecha 16 de noviembre de 2010, a este tribunal de revisión corresponde precisar si actuó ajustado a derecho el sentenciador de primer grado al declarar sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio, y sin lugar la caducidad de la acción alegada por la parte demandada.

Lo anterior constituye, en el sentir de quien juzga, un resumen claro, preciso y lacónico de los términos en que quedó planteada la controversia objeto de decisión en esta oportunidad

Motivos Para decidir.

Punto Previo. De la caducidad de la acción.

En virtud que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 9 de diciembre de 2011, casó de oficio la sentencia dictada el 9 de mayo de 2011, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; que había declarado con lugar la caducidad de la acción promovida por la parte demandada, y en consecuencia a ello la Sala Civil de nuestro más alto Tribunal de la Republica, declaró la nulidad de dicha sentencia y ordenó al Juez Superior que resultara competente, dictara nueva sentencia corrigiendo el vicio observado, es menester traer a colación un extracto del fallo pronunciado por dicha Sala;

…El Juez de Alzada, no hizo pronunciamiento alguno sobre el punto más importante de la controversia, influyente en todos los aspectos, incluso en el cómputo de la caducidad, relativo a que si no hubo notificación previa a la venta, sino posterior, no podía computarse el lapso de caducidad a partir de la fecha de registro de esa venta, sino desde el momento en que tuvo conocimiento el arrendatario de la existencia de tal operación, pues no podía demandar el arrendatario la nulidad de una venta que desconoce…

(negritas de esta alzada)

En este sentido, previo al análisis de fondo del caso que nos ocupa, resulta de gran importancia para quien decide, pronunciarse primeramente sobre la caducidad de la acción alegada por la representación judicial de la parte demandada, y en este sentido para decidir se observa;

En acatamiento estricto al criterio establecido por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia supra citada, según el cual cuando no hay notificación previa a la venta sino posterior a ella, el lapso de caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio debe computarse a partir del momento en que tuvo conocimiento el arrendatario de la existencia de la venta, siendo dicho lapso de cuarenta (40) días, según lo establece la doctrina vigente fijada por la sentencia dictada por la misma Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de Mayo de 2005, caso Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C.A., y Promociones La Pintoresca, C.A., expediente AA20-C-2004-000807.

Así las cosas, se evidencia de autos que la accionante en su escrito libelar y posteriormente en su reforma señaló que siendo arrendataria del inmueble de autos, desde el primero (1º) de febrero de 1.996, no fue notificada por la arrendadora, parte co-demandada en este juicio; Sociedad Mercantil Inversiones Rinpeck, C.A., siendo, según su alegato que fue en fecha 26 de septiembre de 2008 cuando se percató de la venta del inmueble de autos, la cual fue registrada en fecha 30 de marzo de 2004.

En el mismo orden de ideas, en el escrito de contestación de la demanda, las co-demandadas Sociedades Mercantiles Rinsal C.A., y Rinpeck, C.A., alegaron que efectivamente la venta se produjo en fecha 30 de marzo de 2004, por ante la Oficina de Registro Subalterno del Primer Circuito de Baruta del estado Miranda y que en fecha 20 de mayo de 2005, fecha en la cual el arrendatario recibió una notificación señalando que ya se había producido la venta del inmueble, y por cuanto la demanda de retracto legal arrendaticio fue interpuesta en fecha 23 de octubre de 2008, la misma debía desecharse por cuanto había operado la caducidad alegada.

Planteados en los términos arriba resumidos los alegatos de las partes contendientes en este proceso, resulta evidente que no son hechos controvertidos; la realización de la venta del inmueble de marras, y la inexistencia de la notificación previa a dicha venta por parte del arrendador-propietario, al arrendatario, siendo por el contrario estos hechos admitidos por ambas partes. Y así se establece.

Así las cosas, y por cuanto no hubo notificación de la venta de parte del propietario al arrendatario, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, según la jurisprudencia que causó el presente reenvío, debe computarse desde el momento en que tuvo conocimiento el arrendatario de la existencia de tal operación, pues no podía demandar el arrendatario la nulidad de una venta que desconocía.

Ahora bien, de autos se constata a los folios veintidós (22) al veintisiete (27), ambos inclusive, que a la parte actora le fue expedida en fecha primero (1°) de octubre de 2008, una copia certificada del documento mediante el cual se efectúa la venta del inmueble arrendado, en consecuencia esta alzada tendrá esa fecha 01-10-2008, como fecha cierta a los efectos de realizar el computo para establecer el lapso de caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio, así, desde el primero (1º) de octubre de 2008, hasta el veintitrés (23) de octubre del mismo año, fecha en la cual se interpuso la demanda, transcurrieron veintitrés (23) días continuos, por lo que es forzoso para quien decide declarar que en el presente caso no puede prosperar en derecho la defensa perentoria de fondo opuesta por la representación judicial de la parte demandada, relativa a la caducidad de la acción, y así se dejara establecido en el dispositivo del presente fallo. Y así se establece.

De lo controvertido.

Tal como quedó establecido en la parte narrativa de esta sentencia, el presente caso trata de una demanda de retracto legal arrendaticio que interpuso la sociedad mercantil Execom Comunicaciones, C.A., contra las sociedades mercantiles Rinsal, C.A., y Rinpeck, C.A., la primera de las nombradas por ser la arrendadora del inmueble y la segunda por ser la compradora del mismo, igualmente se estableció que dicho inmueble lo constituye un local comercial identificado con el Nº 7, situado en la planta baja del edificio CENTRO CLOVER ubicado en la urbanización Satélite La Trinidad, sección Primera con frente a la calle L.d.C., Municipio Baruta del estado Miranda y los puestos de estacionamiento números 29, 30 y 31, todos sencillos y ubicados en la planta sótano.

El retracto legal, es definido por la legislación inquilinaria venezolana, como el derecho preferente del inquilino para adquirir el inmueble arrendado, establecido en el articulo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y previsto en el articulo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien, por cuanto la presente causa se rige por ley especial, y por tratarse el inmueble de autos de un local comercial, debe ser resuelta bajo el análisis de las normas contenidas en los artículos 42 al 50 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios.

En este sentido, es menester traer a colación lo establecido en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios;

Artículo 42: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”

Artículo 43: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.”

De las normas supra citadas se colige que existen ciertos requisitos concurrentes que se deben cumplir para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio a saber;

1. Que el propietario del inmueble arrendado haya vendido el inmueble a una persona distinta del arrendatario, sin notificar a éste último la operación de venta.

2. Que el arrendatario – demandante haya ejercido la acción de retracto legal arrendaticio dentro del lapso establecido por la doctrina vigente fijada por la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 9 de diciembre de 2011, objeto del presente reenvío y la dictada por la misma Sala en fecha 20 de Mayo de 2005, (Regalos Coccinelle, C.A., Contra Inversora El Rastro, C.A., y Promociones La Pintoresca, C.A. Exp. AA20-C-2004-000807), es decir dentro de los cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha en la que quedó demostrado haber tenido conocimiento el arrendatario de la enajenación, y;

3. Que el demandante sea acreedor de la preferencia ofertiva, para lo cual debe tener más de dos (02) años como arrendatario, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

De seguidas pasa esta superioridad a analizar y establecer si en el caso sub examine se encuentran cumplidos los tres requisitos de procedencia arriba indicados, y a tal efecto para decidir se observa;

Con relación al primer requisito; tal como quedó establecido al momento de valorar el documento de venta del inmueble de marras, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha treinta (30) de Marzo de 2004, bajo el No.15, Tomo 14, Protocolo Primero, la sociedad mercantil RINSAL, C.A., le vendió a la sociedad mercantil RINPECK C.A., por la suma de OCHENTA Y DOS MILLONES CIENTO QUINCE MIL BOLIVARES TRESCIENTOS DOCE CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 82.115.312,50), siendo después de la reconversión monetaria equivalentes a la suma de OCHENTA Y DOS MIL CIENTO QUINCE BOLIVARES CON TREINTA Y UN CENTIMOS (Bs. 82.115,31), aunado al hecho de no ser punto controvertido la realización de la venta del inmueble de marras, y la inexistencia de la notificación previa a dicha venta por parte del arrendador-propietario al arrendatario, parte actora en este juicio; sociedad mercantil EXECOM, C.A., pues como quedo supra establecido, el arrendador le ofreció en venta el inmueble al arrendatario después de haberlo vendido, según las dos (02) cartas misivas de fechas 20/05/2005 y 14/02/2006, ambas valoradas como medios probatorios, es decir inobservando lo establecido en el artículo 44 de la Ley bajo análisis que prevé;

Artículo 44: “A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación…”

Así las cosas, quien aquí decide debe concluir que efectivamente se cumple el primer supuesto para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio, relativo a que el propietario del inmueble arrendado; sociedad mercantil Execom, C.A., vendió el inmueble a una persona distinta del arrendatario, es decir; a la sociedad mercantil Inversiones Rinpeck, C.A., sin notificar la operación de venta al arrendatario; sociedad mercantil Rinsal, C.A. Y así se establece.

Con respecto al segundo requisito relativo a que el arrendatario – demandante haya ejercido el retracto legal arrendaticio dentro del lapso establecido por la doctrina vigente fijada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, es decir dentro de los cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha en que la parte demandante tuvo conocimiento de la venta del inmueble de marras, esta alzada se pronunció como punto previo al fondo sobre la caducidad de la acción, alegada por la parte demandada, declarando sin lugar la misma por cuanto se constató que solo transcurrieron veintitrés (23) días desde que la parte actora tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble de autos que venia poseyendo en calidad de arrendataria, por cuanto quedo demostrado que esto se produjo en fecha primero (1º) de octubre de 2008, hasta la fecha de la interposición de la presente demanda, es decir el 23 de octubre de 2008, se concluye que efectivamente el arrendatario ejerció la acción de retracto legal arrendaticio tempestivamente, en virtud que sólo habían transcurrido veintitrés (23) días de los cuarenta (40) días establecidos por la jurisprudencia actual para el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio. Y así también se deja establecido.

En cuanto al tercer y último requisito, relativo a que el demandante sea acreedor de la preferencia ofertiva, para lo cual debe tener más de dos (02) años como arrendatario, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. Ahora bien, es menester, a los fines de verificar que realmente al demandante le asiste el derecho de retracto legal arrendaticio, que efectivamente tenía más de dos años en el arrendamiento y solvente en el pago de sus cánones.

Se constata de autos la existencia de dos (02) contratos de arrendamientos, los cuales rielan como anexos al escrito libelar, el primero se celebró el primero (1°) de febrero del año 1.996 y el segundo se celebró el primero (1°) de febrero del año 2.001, así, la venta del inmueble se realizó en fecha treinta (30) de marzo de 2.004, por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, siendo que el actor tuvo conocimiento de la misma en fecha 01 de octubre de 2.008 y en fecha 23 del mismo mes y año, interpone la demanda que nos ocupa, se concluye que efectivamente el demandante tenía más de dos (02) años como arrendatario del inmueble objeto del presente litigio. Y así se establece.

Precisado lo anterior, pasa ahora esta sentenciadora a revisar si el demandante se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

Así, la parte demandada alegó que el arrendatario había incumplido la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento celebrado el primero (1°) de febrero del año 2001, el cual riela en original a los folios 18 al 21 de la pieza número 1, del cual se puede constatar que dicha cláusula establece; que el primer año el canon de arrendamiento seria la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.400.000,00), y que a partir del segundo año de la relación arrendaticia el canon de arrendamiento se incrementaría en un porcentaje el cual vendría dado por el índice de inflación acumulada señalada por el Banco Central de Venezuela, más un tres (3%) y para el tercer año se tomaría en cuanta el índice de inflación acumulada señalada por el Banco Central de Venezuela, pero esta vez sin el tres (3%) anterior.

En este orden de ideas, en virtud del principio de la comunidad de la prueba, de seguidas se analizaran los depósitos bancarios del Banco Industrial de Venezuela, los cuales rielan a los folios del trescientos once (311) al trescientos catorce (314), ambos inclusive de la pieza número 1 del presente expediente, y a los cuales se les atribuye el valor que tienen las tarjas, establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, solo para dejar constancia de la verosimilitud de esas operaciones bancarias.

En este sentido, de dichos depósitos se constata que fueron efectuados a favor de la cuenta cliente Nro. 0003-0012-87-0001037592, del Banco Industrial de Venezuela, nombre del consignatario; sociedad mercantil Execom, C.A., nombre del beneficiario; sociedad mercantil Rinsal, C.A., todos por la suma de BOLÍVARES DOS MIL SETECIENTOS CUARENTA SIN CÉNTIMOS (Bs. 2.740,00) identificados con los números de depósitos; 1278667, 1278668, 1263095, numero ilegible, 1288105, 1279519, 1330492, de fechas 13-03-2009, 14-08-2009, 14-09-2009, 13-11-2009, 15-01-2010, 12-02-2010, 15-03-2010; respectivamente.

Así las cosas, los depósitos bancarios traídos a los autos por la parte actora, tal como lo estableció el tribunal a-quo, van en contravención con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que se analiza, celebrado el primero (1°) de febrero del año 2.001, por lo que es forzoso para esta superioridad declarar, que el último supuesto para la procedencia de la acción de retracto legal arrrendaticio no se encuentra cumplido, pues el arrendatario no estaba solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento para el ejercicio de la presente acción, en consecuencia, debe quien aquí decide declarar sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio y así se resolverá en la parte dispositiva de la presente sentencia. Y así se establece.

DECISIÓN

Por los fundamentos antes expuestos, y criterio jurisprudencial y doctrinal arriba citados, este Tribunal Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: Primero: SIN LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por la sociedad mercantil EXECOM COMUNICACIONES C.A., contra las sociedades Mercantiles RINSAL C.A. y RINPECK C.A., todas ampliamente identificadas en el encabezado del presente fallo. Segundo: SIN LUGAR la CADUCIDAD de la acción alegada por la parte demandada. Tercero: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora.

Queda confirmada la sentencia apelada.

De conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora al pago de las costas procesales por haber resultado totalmente vencida.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en el copiador de sentencias que a tal efecto lleva este Juzgado.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los seis (06) días del mes de agosto del 2012. Años 202º y 153º.

LA JUEZA,

DRA. M.F. TORRES TORRES

LA SECRETARIA,

ABG. E.M.L.R.

En esta misma fecha 06/08/2012, siendo las 11:40 a.m., se publicó y registró la anterior decisión, constante de diecisiete (17) páginas.

LA SECRETARIA,

ABG. E.M.L.R.

MFTT/EMLR.-

Exp. 6.303

Sent. Definitiva Reenvio