Decisión nº 11.064-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 9 de Mayo de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE ACTORA: sociedad mercantil EXECOM, COMUNICACIONES C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día veintiséis (26) de enero de mil novecientos noventa y seis (1996), bajo el Nº 3, Tomo 18-A-Pro.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: L.B.L., ANIELLO DE V.C., ALEJANDRO BOUQUET GUERRA Y F.J.G.H. abogados en ejercicio, de este domicilio, e inscritos en el inpreabogado bajo el Nº 1.105, 45.647, 45.648 y 97.215 respectivamente.

PARTE CO-DEMANDADAS: Sociedad Mercantil RINSAL C.A., de este domicilio, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 13 de diciembre de 1976, bajo el Nº 49, Tomo 142-A-Pro y la sociedad mercantil INVERSIONES RINPECK C.A., de este domicilio, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16 de junio de 2003, bajo el Nº 7, Tomo 764-A-Qto.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE CO-DEMANDADA: por la sociedad mercantil RINPECK C.A., y por la sociedad mercantil RINSAL C.A; los ciudadanos J.A.B. y M.A., venezolanos de este domicilio e inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 25.402 y 37.120, respectivamente.

1. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

   Suben las actuaciones a esta Alzada en virtud de la apelaciones interpuestas en fecha 22.11.2010, 23.11.2010, y 30.11.2010, por el abogado F.G., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Execom Comunicaciones C.A., parte actora, contra la decisión del 16 de Noviembre de 2010, proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: “…(i) PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda por Retracto Legal Arrendaticio intentada por la sociedad mercantil EXECOM COMUNICACIONES C.A., contra las sociedades MERCANTILES RINSAL C.A. y RINPECK C.A...; (ii) SEGUNDO: Sin Lugar la Caducidad de la acción a legada por la parte demandada. (iii) TERCERO: por cuanto la parte co-demandadas han resultado totalmente vencidas en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le condena al pago de las costas procesales. (iv) CUARTO: Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera de lapso legal, de conformidad con lo establecido en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes…”

   Cumplida la distribución legal, por auto de fecha 17.12.2010 (f. 396 p. principal), este Tribunal da por recibido el presente expediente, le dio entrada y trámite de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil y fijó el décimo 10º día de Despacho siguiente para dictar sentencia, la que se profiere bajo las siguientes consideraciones:

2. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS

   Se inició el presente p.d.R.L.A., mediante demanda interpuesta por el ciudadano L.B.L., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora sociedad mercantil EXECOM COMUNICACIONES C.A., por ante el Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 23.10.2008, cumplidos los tramites inherentes a la Distribución correspondió al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el conocimiento de la causa. Por auto de fecha 03.04.2009 (f. 37 p. principal), el citado Juzgado de Primera Instancia, admitió la demanda interpuesta, y le dio trámite por la vía del Procedimiento Breve.

   En fecha 01.10.2009 (f. 58 al 63 p. principal), el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de reforma de demanda constante de seis (06) folios útiles.

   Mediante diligencia de fecha 02.12.2009 (f. 65 p. principal), el apoderado judicial de la parte actora solicitó al Juzgado de la causa se admita la reforma de la demanda.

   En diligencia de fecha 02.12.2009 (f. 67 p. principal), el abogado J.A.B., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada sociedad mercantil Rinsal C.A e Inversiones Rinpeck, C.A., se dio por citado en la presente causa y asimismo consignó poder que acredita su representación.

   Por escrito de fecha 04.12.2009 (f. 73 al 75 p. principal), el apoderado judicial de la parte reformó la demanda.

   En fecha 04.12.2009 (f. 86 al 93 p. principal), el abogado J.A.B. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contestó la demanda.

   El 15.12.209 (f. 110 y 114 p. principal), el abogado J.A.B.O., en su carácter de apoderado Judicial de la parte demandada consignó escritos de promoción de pruebas.

   Mediante diligencia de fecha 11.01.2010 (f. 175 p. principal), el abogado L.B.L. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora solicitó al Juzgado de la Causa que se reponga la causa al estado de que se admita la reforma del libelo y se le conceda un nuevo plazo a la demandada para dar contestación a la demanda.

   En diligencia de fecha 09.02.2010 (f. 181 p. principal), el abogado F.J.G.H. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora consignó, poder que acredita su representación, asimismo solicitó al Tribunal Aquo se sirva de pronunciarse respecto a la reforma de la demanda, presentada en fecha 01.10.2009.

   Por auto de fecha 03.06.2010 (f. 192 p. principal) el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admite la reforma de demanda presentada por el apoderado judicial de la actora. Asimismo ordenó la notificación de parte demandada para que conteste la demanda al segundo (2º) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de la práctica de la última de las notificaciones ordenadas.

   Mediante diligencia de fecha 09.06.2010 (f. 197 p. principal), el apoderado judicial de la parte actora apeló del auto de fecha 03.06.2010.

   En fecha 05.08.2010 (f. 201 p. principal), el abogado J.A.B. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada sociedades mercantiles Rinsal C.A. y Rinpeck C.A., se da por notificado del auto por el cual se repone la causa.

   El 09.08.2010 (f. 204 p. principal), el abogado J.A.B. en su carácter de apoderado judicial de la parte accionada contestó la demanda y su refroma.-

   En fecha 12.08.2010 (f. 221 al 224 p. principal), el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.

   Mediante diligencia de fecha 16.09.2010 (f. 305 p. principal), el abogado F.J.G.H. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora sociedad mercantil Execom Comunicaciones C.A., desitió de la apelación interpuesta en fecha 09.06.2010. En esta misma fecha el mencionado abogado consignó escrito de promoción de pruebas.

   Por auto de fecha 13.10.2010 (f. 365 p. principal), el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admite las pruebas poromovidas por las partes en el presente juicio.

   En fecha 16.11.2010 (f. 371 al 384 p. principal), el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia mediante la cual declaró:

   “…(i) Primero: se declara Sin Lugar la demanda por retracto legal arrendaticio intentada por la sociedad mercantil Execom Comunicaciones C.A., contra las sociedades mercantiles Rinsal C.A. y Rinpeck C.A., todas plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo; (ii) Segundo: Sin Lugar la Caducidad de la acción alegada por la parte demandada; (iii) Tercero: Por cuanto la parte co-demandas han resultado totalmente vencidas en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le condena al pago de las costas procesales; (iv) Cuarto: Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso legal, de conformidad con lo establecido e los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la Notificación de las partes.

   Por diligencia de fecha 22.11.2010, 23.11.2010, y 30.11.2010 (f. 388, 390 y 392 p. principal), el apoderado judicial de la parte actora apeló de la decisión dictada en fecha 16.11.2010 por el Juzgado Aquo, recurso que fue oído en ambos efectos, por auto de fecha 02.12.2010 (f. 393 p. principal), ordenándose la remisión del Expediente respectivo, al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

3. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

   1. - Punto previo.

   a.- De la caducidad de la acción.

   Señala el abogado J.A.B.O. en su carácter de apoderado judicial de las sociedades mercantiles denominadas Rinsal C.A. e Inversiones Rinpeck, C.A., parte demandada en el presente juicio, que de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opone como punto previo la caducidad de la acción establecida en la Ley, toda vez que la acción contenida en el libelo de demanda de fecha 23.10.2008 reformada en fecha 11.05.2009, se encuentra totalmente caduca de lo cual emerge su improcedencia en cuanto a derecho se refiere.

   Que la enajenación del local efectuada entre Rinsal C.A., en su carácter de arrendadora e Invesiones Rinpeck, C.A., en su carácter de propietaria fue protocolizada en fecha 30 de marzo del año 2004, por ante la Oficina de Registro Subalterno del Primer Circuito de Baruta Estado Miranda.

   Que el lapso para intentar el derecho de retracto comenzó el día 31 de Marzo del año 2004 y venció el 10 de mayo de 2004, por lo cual a su decir se evidencia de forma indubitable que la demanda por retracto legal interpuesta en fecha 23 de octubre del año 2008, debe desecharse por haber operado la caducidad invocada en la contestación.

   En el caso sublitis, si bien el accionar no se refiere a una relación de comunidad jurídica; no es menos cierto que se refiere al derecho de un arrendatario que diciendo reunir una serie de condiciones o requisitos, quiere subrogarse en las mismas condiciones estipuladas para el tercero adquirente, y que, consecuentemente, el ejercicio de sus acciones se rigen por las reglas previstas en el artículo 1547 del Código Civil – Retracto Legal. ASI SE DECIDE.

   Así las cosas, enmarcándose este Juzgador en el tema controvertido, el cual no es otro que la Acción de Retracto Legal Arrendaticio alegado y demandado, señalado precedentemente, pasa a decidir sobre la caducidad de la acción opuesta como defensa de fondo por la parte demandada en el acto de la contestación.

   El autor I.D.. N. Coviello, en su Obra (sic) “Doctrina General del Derecho Civil”, pag. (sic) 520, expresa:

   Existe la caducidad cuando la Ley o la voluntad del hombre prefija un plazo para el ejercicio de un derecho (realización de un acto cualquiera, o ejercicio de la acción judicial), de tal modo que, transcurrido el término, no puede ya el interesado verificar el acto o ejercitar la acción

   .

   Por su parte, el autor Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil” (tomo III, página 75), cita lo siguiente:

   •…La caducidad es un plazo que concede la ley para hacer valer un derecho o ejercer una acción, con carácter fatal, es decir, que una vez transcurrido dicho plazo, el derecho no puede ser ejercitado, lo cual conduce a que el interesado pierda la posibilidad que le concedía la ley. Por otra parte debe la Sala aclarar que la prescripción y la caducidad son dos institutos jurídicos distintos, con sólo una afinidad constituida por el transcurso del tiempo, pudiendo interrumpirse la prescripción, no así la caducidad

   (TSJ-SPA, Sent.5-2-2002, Núm. 00163…”.-

   Ahora bien, por ser muy didáctica, este Juzgado Superior se permite transcribir parcialmente la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, proferida el 05 de mayo de 1999, en el cual se confirma el criterio jurisprudencial, reiterado por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, de fecha 19 de octubre de 1954, para así ubicar lo reclamado en el contexto doctrinario aplicable a situaciones como la de autos.

   1) El “tanteo legal inquilinario”, ex definitione, es la específica manifestación que adopta el “derecho de adquisición preferente” del cual es titular el arrendatario con relación al inmueble arrendado en la hipótesis –supuesto de hecho- de una “enajenación (venta) proyectada” sobre ese bien.

   2) Por definición, el retracto legal inquilinario

   es la específica manifestación que adopta el “derecho de adquisición preferente” del cual es titular el arrendatario con relación al inmueble arrendado en la hipótesis -supuesto de hecho- de una “enajenación (venta) perfeccionada” –ya consumada- sobre ese bien.

   3) Constituye elemento esencial del “tanteo legal inquilinario” la esencial notificación previa que el propietario del bien arrendado está obligado a hacerle al inquilino de las condiciones –estipulaciones- de la “enajenación (venta) proyectada”, de modo que este último –el inquilino- pueda ejercitar su “derecho de adquisición preferente” antes de que se celebre –perfeccione- dicha enajenación –la proyectada-, mediante la formulación de una oferta coincidente en sus elementos esenciales –v.gr., precio, forma de pago- con la del tercero que pretenda adquirir dicho inmueble.

   4) El retracto legal inquilinario” constituye la norma consecuencia jurídica sancionatoria dispuesta por los diversos ordenamientos positivos para el supuesto –hipótesis normativa- de que el inquilino le haya sido lesionado el derecho de “tanteo legal inquilinario”.

   5) El artículo 6 del Decreto Sobre Desalojo de Viviendas, constituye la consagración en el derecho positivo venezolano del técnicamente denominado “derecho de tanteo inquilinario” a favor del arrendatario en el cual concurran circunstancias fácticas que como supuesto normativo condicionante aparecen contempladas en ese mismo texto.

   6) El lapso de caducidad legal para el ejercicio del derecho de “tanteo legal inquilinario” previsto en el artículo 6 del Decreto sobre Desalo de Viviendas, por efecto de la remisión al Código Civil hecha en la parte in fine del encabezamiento de este último texto legal, es el lapso de nueve (9) días previsto en el artículo 1.547 del Código Civil, contado a partir de la esencial notificación previa que el propietario del bien arrendado está obligado a hacerle al inquilino de las condiciones –estipulaciones- de la “enajenación (venta) proyectada”-, de modo que este último –el inquilino- pueda ejercitar su “derecho de adquisición preferente” antes de que se celebre –perfeccione- dicha enajenación, mediante la formulación de una oferta coincidente en sus elementos esenciales –v.gr., precio, forma de pago- con la del tercero que pretenda adquirir dicho inmueble.

   7) Sólo en el caso de que el propietario del bien arrendado, con su proceder, lesione –frustre- el “derecho de tanteo legal” que, conforme a lo dispuesto en el reiteradamente artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas, le corresponda al arrendatario con relación al inmueble arrendado, dicho inquilino queda investido del derecho de retracto legal contemplado en los también arriba copiados artículos 1.546 y 1.547, ambos del Código Civil.

   8) A contrario sensu de lo expresado en el numeral 7 que precede, en el supuesto de que se respete el “derecho de tanteo legal” del inquilino ex artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas –lo cual implica, según se vio antes, que el propietario cumpla su obligación de notificarle previamente al inquilino las condiciones (estipulaciones) de la “enajenación (venta) proyectada”, de modo que el inquilino pueda ejercitar su “derecho de adquisición preferente” antes de que se celebre (perfecciones) dicha enajenación la caducidad legal del derecho subjetivo in comento –tanteo legal- obviamente el arrendatario no podrá, con asidero jurídico, hacer uso del retracto legal previsto en los señalados artículos 1.546 y 1.547, ambos del Código Civil.

   9) El lapso de caducidad legal para el ejercicio de la “acción” de retracto –lapso de caducidad legal retractual inquilinario- en el supuesto de que el arrendatario sea notificado por el “vendedor o el comprador” de la “enajenación (venta) perfeccionada”, de conformidad con lo expressis verbis dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, es de nueve (9) días contados a partir de dicha notificación hecha con posterioridad a ese acto enajenatorio.

   10) El lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el arrendatario no haya sido notificado por el “vendedor o el comprador” de la enajenación (venta) perfeccionada” por la circunstancia que dicho inquilino “no estuviere presente y no hubiere quien lo represente”, de conformidad con lo expressis verbis dispuesto en el artículo 1.547 del Código civil, es de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva.

   11) El lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el “arrendatario presente o con un representante debidamente constituido” no haya sido notificado por el “vendedor o el comprador” de la “enajenación (venta) perfeccionada”, por aplicación analógica –único aparte del artículo 4 del Código Civil- de lo dispuesto en el artículo 1.547 eiusdem para la hipótesis referida en el numeral 10 supra inmediato, es también de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva”. (Subrayado y negrillas por esta Alzada).

   Dicho criterio fue modificado mediante sentencia de la Sala Civil proferida el 20.05.2005, caso Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C.A., y Promociones la Pintoresca, C.A. Exp. Nº AA20-C-2004-000807 que estableció lo de seguidas se transcribe:

   Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.

   Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.

   En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente

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   La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante Sentencia No.126, Expediente No.05-1774, con Ponencia del Magistrado Jesús Eduardo cabrera Romero, de fecha 31 de Enero de 2007, en el juicio que por RETRACTO LEGAL interpuso REGALOS COCCNELLE, C.A, dejó asentado lo siguiente:

   Es oportuno reiterar aquí lo sostenido por esta Sala en sentencia N° 2213 del 21 de septiembre de 2004, caso: C.A.L., al resolver una acción de amparo constitucional ejercida con ocasión a una demanda de retracto legal declarada caduca, en la que se declaró improcedente el amparo, en los siguientes términos:

   …Siendo ello así, se percibió que en la sentencia objeto de amparo, en efecto no se analizaron las probanzas denunciadas por el accionante en amparo, empero se pudo igualmente advertir, que las omisiones alegadas en nada contribuirían a modificar el fallo accionado (siendo éste el criterio que en forma reiterada ha fijado la Sala para la procedencia en las denuncias por omisión o silencio de pruebas), por cuanto las mismas se encontraban dirigidas a demostrar que el ciudadano C.A.L., sí poseía la intención de comprar el inmueble, cuando en dicho proceso se declaró tanto en primera como segunda instancia la caducidad de la acción de retracto arrendaticio por haber transcurrido el lapso que prevé el artículo 1547 del Código Civil.

   De tal forma, que esta Sala observa, que la mencionada sentencia, no incurrió en violación alguna, puesto que, actuó dentro de su ámbito de competencia, al declarar parcialmente con lugar el recurso de apelación interpuesto por la apoderada judicial de C.A.L., y en consecuencia confirmar parcialmente la decisión dictada por el Juzgado de la Causa, en la cual se declaró con lugar la defensa de caducidad de la acción de retracto arrendaticio opuesta por la parte demandada y sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por la parte accionante en amparo.

   Igualmente, se observa, que en la actuación del presunto agraviante no existió ni abuso de poder, ni extralimitación de atribuciones, ya que, era el juez llamado a conocer de la apelación ejercida, y su decisión está enmarcada dentro de sus atribuciones de juzgamiento, por lo tanto, al referirse la acción de amparo al proceso de juzgamiento que el juez debe realizar en cada caso para arribar a su decisión, esta Sala Constitucional ha establecido en reiterada jurisprudencia (Casos: Seguros Corporativos (Segucorp) y Agropecuaria Alfin, del 27 de julio de 2000, y Cilo A.A.M. y otro, del 4 de abril de 2001), que el juzgamiento no es materia de amparo, a menos que contenga un error inexcusable, lo que no ocurre en el presente caso

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   De lo antes expuesto, se evidencia que la sentencia impugnada vulneró el principio de seguridad jurídica, al casar un fallo dictado con estricto apego al criterio jurídico imperante, cambiando el mismo y aplicando el nuevo al caso en estudio; y con ello, ordenó en reenvío al Juzgado Superior decidir nuevamente sobre la demanda planteada por REGALOS COCCINELLE C.A., decisión que se produjo el 19 de junio de 2006, esto es, pendiente de decisión esta solicitud de revisión.

   Lo anterior, en modo alguno puede significar una negativa para que los órganos jurisdiccionales ajusten los criterios jurisprudenciales a los postulados constitucionales, pues las modificaciones de criterios son exigencias propias de la función judicial, pero los cambios necesarios para el ejercicio verdadero de la justicia en un Estado Social de Derecho y de Justicia no pueden vulnerar principios como la seguridad jurídica y la confianza legítima del justiciable, toda vez que –en casos como el de autos- la jurisprudencia modificada complementaba un vacío legal en materia inquilinaria.

   De allí que esta Sala deba señalar con precisión que no es el cambio de criterio el que atenta contra la Constitución y los derechos, garantías y principios que la misma consagra, sino su aplicación inmediata y no a futuro, siendo evidente la lesión a la seguridad jurídica, a la irrectroactividad y a la igualdad.

   Es por ello que, a criterio de la Sala, la revisión de la sentencia No. 260 dictada el 20 de mayo de 2005 por la Sala de Casación Civil es procedente. En consecuencia, se ANULA la referida sentencia y dada la evidente caducidad de la demanda de retracto legal a que se refiere el caso de autos, resulta inútil la reposición para una nueva decisión, por lo que queda firme la decisión dictada el 13 de abril de 2004 por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y sin efecto alguno la dictada el 19 de junio de 2006 por ese mismo Juzgado, atendiendo a lo ordenado por la sentencia aquí anulada. Así se decide.

   DECISIÓN

   Por los razonamientos expuestos, esta Sala Constitucional del Tribunal supremo de Justicia, administrando justicia y por autoridad de la Ley, declara PROCEDENTE la revisión solicitada por los abogados J.K. y J.P.L., en su carácter de apoderados judiciales de PROMOCIONES LA PINTORESCA, C.A., y de INVERSORA EL RASTRO, C.A., contra la decisión dictada por la Sala de Casación Civil Nº 260 dictada el 20 de mayo de 2005, la cual se ANULA. Y dada la evidente caducidad de la demanda de retracto legal incoada por REGALOS COCCINELLE C.A., resulta inútil la reposición para una nueva decisión, por lo que queda firme la decisión dictada el 13 de abril de 2004, por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró –en alzada- la inadmisibilidad de dicha demanda, y sin efecto alguno la dictada el 19 de junio de 2006 por ese mismo Juzgado, atendiendo a lo ordenado por la sentencia aquí anulada..” (Subrayado y negrillas por esta Alzada).

   Siendo esto así este sentenciador de alzada acoge el contenido de la sentencia, ya enunciada y reproducida parcialmente supra, y observa que establece el artículo 1.547 del Código Civil, lo siguiente:

   No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo representa. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha de registro de la escritura

   (Subrayado de esta Alzada).

   El artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

   El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado

   Se desprende de la norma transcrita (art. 1574 del Código Civil), que son dos los supuestos por los que puede operar el ejercicio de la acción retractual inquilinaria:

   1. En el supuesto de que el arrendatario sea notificado por el “vendedor o el comprador” de la “enajenación (venta) proyectada” de conformidad con la dispuesta en el artículo 1.547 del Código Civil, es de nueve (09) días contados a partir de dicha notificación.

   2. Se desprende asimismo, que el lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el arrendatario no haya sido notificado por el “vendedor o comprador” de la “enajenación (venta) perfeccionada” por la circunstancia que dicho inquilino “no estuviere presente y no hubiere quien lo represente”, conforme lo prevé el referido artículo 1.547 del Código Civil, es de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva.

   Ahora bien, este Tribunal de alzada considera impretermitible señalar lo que establece la Sala de Casación Civil proferida el 05 de Mayo de 1999, cuando señala que el lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el “arrendatario presente o con un representante debidamente constituido” no haya sido notificado por el “vendedor o el comprador” de la “enajenación (venta) perfeccionada”, por aplicación analógica –único aparte del artículo 4 del Código Civil- de lo dispuesto en el artículo 1.547 eiusdem para la hipótesis referida en el numeral 10 supra inmediato, es también de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva”.

   De lo anterior se desprende que es categórica la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, cuando establece que el lapso para interponer la acción de retracto legal es de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva cuando el arrendatario presente o con un representante debidamente constituido no haya sido notificado por el vendedor o el comprador de la enajenación venta perfeccionada, de manera que al efectuarse la acción fuera de este determinado lapso, está caduca.

   En éste sentido, la decisión dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, Sala Constitucional, en fecha 31 de Julio de 2007, en el cual se anula el fallo No.260, dictado el 20 de Mayo de 2005, por la Sala de Casación Civil, en el cual se cambia el criterio jurisprudencial, para las acciones de retracto legal, en el cual se establece que el lapso de caducidad a los fines de quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso el arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta (40 días) empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación. Por lo tanto, quedando sin efecto, dicho fallo, emanado de la Sala de Casación Civil (20 de Mayo de 2005), el criterio jurisprudencial vigente y reiterado, se refiere al señalado entre otros fallos al dictado el 05 de Mayo de 1999, por la Sala de Casación Civil, y ASI SE DECIDE.-

   Así las cosas, este Tribunal remitiéndose al caso de autos, constata que hubo una venta perfeccionada inscrita ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 30 de Marzo de 2004, bajo el N° 33, Tomo 20, Protocolo Primero (1°); entre el ciudadano M.E.H.H. actuando en su carácter de representante de la sociedad mercantil denominada Rinsal C.A., y la sociedad mercantil denominada Inversiones Rinpeck, C.A., observando ésta Juzgadora de Alzada, que la pretensión fue interpuesta en fecha 23 de octubre de 2008 (f. 01 al 06), tal y como se evidencia del sello de recibido por el aquo, siendo la misma reformada en fecha 11 de Mayo de 2009 (f. 49 al 54), resulta entonces que el lapso para interponer la misma supera con demasía, el lapso de tiempo otorgado por la Ley para ejercerla, toda vez que transcurrieron más tres (03) años y siete (07) meses, que evidentemente es un lapso que excede con creces los cuarenta (40) días requeridos por el artículo 1.547 del Código Civil, como plazo máximo para ejercer la acción retractual arrendaticia, y requerido en jurisprudencia reiterada en distintos fallos emanados de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en especial la dictada el 05 de Mayo de 1999, y ASI SE DECIDE.-

   En consecuencia, éste Tribunal Superior, partiendo de la tesis que la Caducidad en Derecho, es una figura mediante la cual, ante la existencia de una situación donde el sujeto tiene la potestad de ejercer un acto que tendrá efectos jurídicos, no lo hace dentro de un lapso perentorio y pierde el derecho a entablar la acción correspondiente, por lo que evidentemente, se ha excedido el lapso legal estipulado para poder ejercer esta acción retractual arrendaticia, ya que de acuerdo a la norma sustantiva citada, debió efectuarse por la parte asistida de este derecho, dentro de los cuarenta (40) días siguientes del registro de la escritura del mismo acto, se debe afirmar que ciertamente caducó el término para ejercer la acción retractual arrendaticia ejercida en la presente litis, por no haberse ejercido dentro del lapso correspondiente para su interposición.

   En tal sentido, considera ésta Juzgadora, que el A-quo, en su sentencia no hace referencia al contenido de la Sentencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante fallo de fecha 31 de Enero de 2007, la cual anula el fallo No.260, dictado el 20 de Mayo de 2005, por la Sala de Casación Civil, en donde se modifica el criterio jurisprudencial, para las acciones de retracto legal, por lo que la interpretación y análisis realizada por el A-quo, no se corresponde con el espíritu y propósito del criterio jurisprudencial de carácter vinculante para todos los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, emanado de M.T. de la República, referido a la Caducidad de la Acción, en demandas que versen sobre Retracto Legal Arrendaticio. Planteada así las cosas, éste Tribunal Superior, concluye que el alegato formulado por la parte demandada, referente a la caducidad de la acción, contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil es PROCEDENTE, y ASI SE DECIDE.-

   Verificado el alegato formulado por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, referido a la caducidad de la acción, considera el Tribunal, que se debe desechar y extinguir el presente proceso judicial con arreglo a lo previsto en el artículo 356 Código de Procedimiento Civil, por lo tanto resulta inoficioso analizar los demás alegatos aportados al presente juicio, así como el material probatorio incorporado a los autos y ASI SE DECIDE.-

4. DISPOSITIVA

   Por los razonamientos de hecho y de derecho que se dejan expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: