Decisión de Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 16 de Noviembre de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 16 de Noviembre de 2010

200º y 151º

ASUNTO: AH14-M-2008-000072

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil EXECOM COMUNICACONES C.A., de este domicilio, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 26 de Enero de 1.996, bajo el No. 3, Tomo: 18-A Sgdo.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos LUIS BOUQUET LEON, ANIELLO DE V.C., A.B.G. y F.J.G.H. abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el Nº 1.105, 45.467, 45.468 y 97.215, respectivamente

PARTE CO-DEMANDADAS: Sociedad Mercantil RINSAL C.A., de este domicilio, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 13 de diciembre de 1.976, bajo el Nº 49, Tomo 142-A-Pro y la Sociedad Mercantil INVERSIONES RINPECK C.A., de este domicilio, debidamente inscrita Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16 de Junio de 2.003, bajo el Nº 7, tomo 764-A-Qto.

APODERADOS JUDICIALES DE LOS CO- DEMANDADOS: Por la Sociedad Mercantil RINPECK C.A., y por la Sociedad Mercantil RINSAL C.A; los ciudadanos J.A.B. y M.A., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nº. V-6.139.745 y V-6.370.163, respectivamente, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 25.402 y 37.120, respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

SENTENCIA: DEFINITIVA

-I-

El presente proceso, comenzó por demanda de retracto legal arrendaticio ejercido por la Sociedad Mercantil EXECOM COMUNICACONES C.A., contra los Co-demandados Sociedad Mercantil RINSAL C.A y la Sociedad Mercantil INVERSIONES RINPECK C.A., por haber celebrado estos últimos la compraventa de un bien inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nº 7, situado en la planta baja del edificio CENTRO CLOVER ubicado en la Urbanización satélite la Trinidad, sección Primera con frente a la calle L.d.C., Municipio Baruta del Estado Miranda y los puestos de estacionamiento Nº 29, 30 y 31, todos sencillos y ubicados en la planta sótano; todo esto en virtud de ser la actora la inquilina de dicho inmueble para la fecha en que se verificó la operación de compraventa.-

La actora fundamentó la demanda en los siguientes hechos:

Alega la representación judicial de la parte actora, que la Sociedad Mercantil EXECOM COMUNICACIONES C.A, antes identificada, es arrendataria por más de dos (2) años, de un bien inmueble constituido bien inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nº 7, situado en la planta baja del edificio CENTRO CLOVER ubicado en la Urbanización satélite la Trinidad, sección Primera con frente a la calle L.d.C., Municipio Baruta del Estado Miranda y los puestos de estacionamiento Nº 29, 30 y 31, todos sencillos y ubicados en la planta sótano, en virtud de existir contrato de arrendamiento escrito desde el día primero (1º) de Febrero de 1.996.

Asimismo la representación judicial de la parte actora señalo en su libelo que la violación por parte de la Sociedad Mercantil RINSAL, C.A. del derecho de preferencia ofertiva que le confiere la Ley , se consumo al vender a la Sociedad Mercantil RINPECK C.A., el inmueble de marras, por la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL CIENTO QUINCE CON TREINTA Y UN CENTIMOS (BS.82.115,31), todo lo cual se desprende de la negociación de compraventa, de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha Treinta (30) de Marzo de 2004, bajo el No.15, Tomo: 14, Protocolo Primero.

Finalmente la empresa actora, fundamenta su demanda en los artículos 42, 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, asimismo en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y solicita que sea subrogada en el lugar que le correspondería por Ley, es decir en el lugar del adquirente; por otro lado solicito la mediada cautelar de prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble de marras.

En fecha 01 de Abril de 2.009, este Tribunal admitió la presente demanda, cometiendo un error material involuntario, por cuanto cuando se dicto ese auto se ventilo la demanda en cuestión por el procedimiento ordinario, a tal efecto en fecha 03 de Abril de ese mismo año, este Tribunal mediante auto dejo acordado que el lapso para la comparecencia de los demandados es al segundo día siguiente a que conste en acta la ultima de las citaciones efectuada y que dicho juicio se tramitaría por lo preceptuado en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Efectuados todos y cada uno de los tramites inherentes a la citación de la parte demandada, en fecha 04 de Diciembre de 2.009, el ciudadano J.A.B.O., antes identificado, efectuó la contestación de la demanda en nombre de las dos Empresas demandadas, donde rechazo, contradijo y negó todos y cada unos de los puntos esgrimidos por la representación Judicial de la parte actora.

Abierto de pleno derecho el presente Juicio a pruebas, en fecha 15 de Diciembre de 2.009, la representación Judicial de la parte demandada consignó sendos escrito de pruebas, las cuales fueron acompañadas por varios folios de recaudos, asimismo en fecha posterior la representación Judicial de la parte actora promovió escrito de pruebas el cual también consta de varios anexos.

Por otro lado las partes intervinientes se limitaron a consignar escritos donde hicieron varios alegatos conforme al presente Juicio y de esta manera corrieron íntegramente los lapsos establecidos en este tipo de procedimiento hasta llegar y vencerse el lapso para Sentenciar.

-II-

Planteados como han sido los términos en la presente controversia este Juzgador pasa a decidir haciendo las siguientes consideraciones:

Procede, quien aquí decide, a valorar y analizar, a la luz de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los medios probatorios traídos a los autos, todo a los efectos de determinar si la parte actora cumplió con los requisitos que hacen procedente la pretensión en el presente juicio; y en este sentido observa y analiza al efecto las pruebas aportadas.

PRUEBAS APORTADAS DE LA PARTE ACTORA:

Produjo junto al libelo de la demanda, las siguientes probanzas:

1º- La representación Judicial de la parte actora junto con el Libelo de la demanda, consignó contrato de arrendamiento suscrito por la Sociedad Mercantil EXECOM COMUNICACIONES C.A., y la Sociedad Mercantil RINSAL S.A., las cuales son partes intervinientes en el presente proceso, y dichos contratos de arrendamiento fueron suscritos de manera privada. Con respecto a esta probanza se observa que por cuanto dicho documento no fue impugnado, ni tachado en su oportunidad de ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga el valor de plena prueba. Y ASI SE DECIDE.

2º- Asimismo la parte actora consigno documento de venta del inmueble de marras, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha Treinta (30) de Marzo de 2004, bajo el No.15, Tomo: 14, Protocolo Primero. Con respecto a esta probanza se observa que por cuanto dicho documento no fue impugnado, ni tachado en su oportunidad de ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga el valor de plena prueba. Y ASI SE DECIDE.

3º- Por otro lado, la Empresa actora consigno a los autos dos (02) misivas, donde el arrendador le ofrece en venta el inmueble al inquilino, hoy parte actora en el presente juicio, el inmueble objeto del presente juicio; así pues y por cuanto dichos documentos no fueron impugnados, ni tachados en su oportunidad de ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga el valor de plena prueba, en lo que de ellas se desprende. Y ASI SE DECIDE.

Así las cosas, se observa que en el lapso de promoción de pruebas, la representación judicial se limitó a ratificar todos y cada uno de los documentos consignados con el libelo de la demanda y así promover el mérito favorable de los autos, en este sentido, este Sentenciador hace un pronunciamiento en cuanto a la promoción del mérito favorable de los autos realizado por la parte actora en la presentación de las pruebas:

En cuanto a la promoción del mérito favorable de los autos, es procedente hacer algunas precisiones, si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense y aceptada por la gran mayoría de nuestros abogados litigantes, nuestro sistema probatorio esta regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba también denominado principio de adquisición procesal, el cual explica el autor colombiano J.P.Q., de la siguiente manera:

…El resultado de la actividad probatoria de cada parte se adquiere para el proceso y esta no puede pretender que solo a ella la beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a lo favorable de la declaración de un testigo, ya que esta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…

En el mismo sentido el tratadista S.S.M., citando al autor i.A.S., con respecto a este principio, nos dice:

… principio de adquisición en virtud del cual las pruebas

una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”

Esto quiere decir que al decidir la controversia el sentenciador no sólo va a apreciar la parte favorable de las pruebas por cada parte. Sino que tiene que apreciarlas en su totalidad tanto lo favorable como lo desfavorable que pueda contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó en el proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Y ASÍ SE DECLARA.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

1º- La representación judicial de la parte demandada reprodujo el contrato de arrendamiento, suscrito de forma privada por las partes intervinientes en el presente proceso; así pues, este Juzgador aclara que dicho contrato ya fue valorado en capitulo anterior por ende seria redundante para este Juzgado volver a valorar el documento en cuestión. Y ASI SE DECLARA.

2º- Asimismo la representación Judicial de la parte demandada promovió inspección practicada por la Notaria Publica Trigésima Novena del Municipio Libertador, donde se dejo expresa constancia que la Empresa accionante ya no funciona dentro del local objeto de la presente demanda; con respecto a esta probanza y por cuanto la misma no fue atacada bajo ningún concepto, este Tribunal le da valor de plena prueba en lo que de ella se desprende. Y ASI SE DECIDE.

Seguidamente y culminado la valoración de las pruebas promovidas por las partes intervinientes en el presenta caso, pasa este Sentenciador a conocer el alegato esgrimido por la parte co-demandada Sociedad Mercantil RINSAL C.A., antes identificada, relativo a que el contrato de arrendamiento suscrito entre ella y la Sociedad Mercantil EXECOM COMUNICACIONES C.A., arriba identificado, expiró su vigencia y de esa misma manera la prorroga legal también culminó; a tal efecto este alegato, en cuanto a la vigencia del contrato, y la expiración de la prorroga legal, constituyen materia controvertida en el presente Juicio, en tal virtud este Sentenciador considera necesario citar lo establecido en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

Articulo 38: “…En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬ Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

Entiende este Juzgador que la parte demandada alega que la pretensión contenida en estos autos, debe ser declarada SIN LUGAR en virtud de que la misma solo puede ser ejercida por el arrendatario; y siendo que el contrato de arrendamiento había expirado en cuanto a su vigencia, el demandante carecía de ese carácter al momento en que se verifico la venta en análisis, ya que para ese entonces no gozaba tan siquiera de la prorroga legal.

Así las cosas observa este Juzgador que para poder gozar de la prorroga legal el arrendatario no podía estar incurso en incumplimiento de sus obligaciones como arrendatario, conforme lo establece el artículo 40 del la misma Ley citada, que prevé:

Articulo 40: “…Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal…”

En este sentido, se observa que la parte demandada, a su vez arrendadora del inmueble vendido y adquirente del mismo, alegó el incumplimiento contractual por parte del actor, basándose en la cláusula cuarta del ultimo contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, la cual explica de manera clara y precisa, que el primer año el canon de arrendamiento será la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.400.000,00), y que a partir del segundo año de dicha relación arrendaticia el canon de arrendamiento, se incrementara en un porcentaje el cual vendrá dado por el índice de inflación acumulada señalada por el banco Central de Venezuela, mas un tres (3%) y para el tercer año se tomara en cuanta índice de inflación acumulada señalada por el banco Central de Venezuela, pero esta vez sin el tres (3%) anterior; dicho esto, y de una revisión exhaustiva y minuciosa de las actas que conforman el presente expediente, se puede observar que los depósitos bancarios a que hace referencia la parte actora para avalar su solvencia contractual, van en contravención de lo pautado en la cláusula antes mencionada (Cuarta), en consecuencia se puede concluir que la parte demandante en su condición de arrendatario, no ha debido disfrutar de la prorroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por el contrario, el arrendatario trajo a los autos Comprobantes como prueba del cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento del inmueble que fue vendido, los cuales como se dijo anteriormente los mismos no contienen el canon o la pensión de arrendamiento exigida en la convención arrendaticia, por ende este Tribunal considera que el arrendatario actor incumplió con el contrato de marras. Y ASI SE ESTABLECE.

Dicho lo anterior, y demostrado que el arrendatario no se encuentra solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento se hace necesario citar la parte in fine del mencionado artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que reza lo siguiente:

Articulo 38: “…Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación....” (Negrillas de este Juzgado)

El cuerpo legal antes trascrito, despeja cualquier duda sobre la procedencia de la argumentación de la parte co-demandada, relativa a que el demandante no tenía la condición de arrendatario, por estar insolvente en los pagos de los alquileres y por ende insolvente con respecto al contrato de arrendamiento. Y ASI SE DECIDE.

A mayor abundamiento nuestro legislador Patrio, fiel con la afirmación de la parte infine del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estableció en el artículo 41 de la misma Ley, lo siguiente:

Articulo 41: “…Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto ¬Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales…”

Así pues, nuestro asambleísta, confirma en este artículo la vigencia contractual al señalar que no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y que no obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales; por los razonamientos expuestos, este Sentenciador es del criterio que la parte actora, si era arrendatario del inmueble vendido para el momento en que la propietaria de dicho inmueble lo vendiera a la parte demandada, no obstante y siendo arrendatario el mismo no estaba solvente para con sus obligaciones contractuales, puesto que no se demostró en la secuela del presente Juicio tal solvencia contractual. Y ASÍ SE DECIDE.

Aclarado lo anterior, corresponde a este sentenciador verificar a la luz de la doctrina, Jurisprudencia y lo alegado por las partes, si la parte actora ha cumplido con los extremos para la procedencia de la pretensión contenida en estos autos, en tal sentido, señalan los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios lo siguiente:

Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

A la luz de las normas antes transcritas, que constituyen el fundamento legal de la pretensión contenida en estos autos, debemos extraer los requisitos de procedencia del Retracto Legal Arrendaticio, para el caso que nos ocupa:

El derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio, constituye la consecuencia legal sancionatoria para el supuesto que al inquilino o arrendatario le sea lesionado el derecho de preferencia ofertiva, también conocido como derecho de tanteo legal inquilinario, en este sentido fijamos sus requisitos:

En primer lugar tenemos que el propietario del inmueble arrendado por el actor, haya celebrado una operación de venta del mismo con el demandado de autos, sin notificar previamente al arrendatario, para que este ejerza el derecho preferente, en la forma prevista en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece lo siguiente:

Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

En segundo lugar, que el arrendatario-demandante, haya ejercido el Retracto legal arrendaticio dentro del lapso establecido por la doctrina vigente fijada por la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de Mayo de 2005, (REGALOS COCCINELLE, C.A., contra INVERSORA EL RASTRO, C.A., y PROMOCIONES LA PINTORESCA, C.A. Exp. AA20-C-2004-000807), es decir dentro de los cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha en la que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación.

Por último, que el demandante sea acreedor de la preferencia ofertiva, para lo cual debe tener más de dos (02) años como arrendatario del inmueble vendido, encontrándose solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, conforme lo dispone el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, dicho esto corresponde a este Juzgador determinar si en el caso de autos, se cumplen con los requisitos imperativos de procedencia de la pretensión de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, establecidos anteriormente, para lo cual se hace las siguientes consideraciones:

La propietaria del inmueble arrendado por el actor, lo vendió a la Sociedad Mercantil INVERSIONES RINPECK, C.A., en fecha 30 de Marzo del 2004, por documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el No.33, Tomo 20 del Protocolo Primero, por la suma de OCHENTA Y DOS MILLONES CIENTO QUINCE MIL BOLIVARES TRESCIENTOS DOCE CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 82.115.312,50), lo que para la presente fecha es la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL CIENTO QUINCE BOLIVARES FUERTES CON TREINTA Y UN CENTIMOS (Bs. F. 82.115,31). Este instrumento, ya fue valorado en capitulo anterior y hace plena prueba de lo que de el se desprende. En este sentido la parte demandada no demostró en la secuela procesal, que el propietario-vendedor haya notificado previamente al arrendatario de la venta de marras, para que este ejerza el derecho preferente, en la forma prevista en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; Por tales motivos, de hecho y de derecho, este juzgador concluye que se cumple con el primer requisito mencionado. Y ASI SE DECLARA

En cuanto al segundo requisito, establecido para la procedencia del Retracto Legal Arrendaticio contenido en estos autos, observa que quien aquí decide, que la única fecha cierta de la cual este Juzgado puede apoyarse, es la fecha en la cual fue expedida la copia certificada del documento donde se efectúa la venta del inmueble arrendado, es decir el Primero (1º) de Octubre de 2.008, en tal sentido y tomando esa fecha como inicio del lapso de caducidad de la acción, este Tribunal concluye que de un simple computo se observa que transcurrieron Veintitrés días (23), desde ese momento hasta la efectiva interposición de la demanda.

En este sentido este Juzgador tiene forzosamente que señalar que la doctrina nacional fijo nuevo criterio, en cuanto a la oportunidad de inicio del lapso de caducidad del Retracto Legal Arrendaticio, en Sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de Mayo de 2005, REGALOS COCCINELLE, C.A., contra INVERSORA EL RASTRO, C.A., y PROMOCIONES LA PINTORESCA, C.A. Exp. AA20-C-2004-000807 y al efecto estableció: “…Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera. En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 27 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.” (Negrillas del fallo)

A la luz del criterio fijado en la Sentencia parcialmente transcrita, no cabe duda de que el lapso de caducidad, a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste; será de cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha en que quedó demostrado el hecho de haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, caso similar al que nos ocupa, y esa oportunidad en el caso de marras, fue el 01 de Octubre de 2008, fecha en la que se expidieron copia certificada del documento de venta bajo análisis, lo cual consta fehacientemente en los autos, hecho que crea la presunción cierta de que el demandante Sociedad Mercantil EXECOM COMUNICACIONES, antes identificada, pudo haberse enterado en esa oportunidad de tal situación, puesto que esta fecha (01 de Octubre de 2.008), es la única fecha cierta y debidamente demostrada que consta en el presente expediente, de donde se deriva que el actor tuvo conocimiento de la venta del inmueble objeto de la presente acción; en consecuencia y por los razonamientos antes expuestos este Juzgador observa que la defensa perentoria de fondo relativa a la caducidad de la presente acción, no debe prosperar en derecho, tal y como se dejara asentado en el dispositivo del presente fallo. Y ASI SE DECIDE.

Y ASI SE DECLARA.

Por ultimo el tercer requisito establecido para la procedencia del Retracto Legal Arrendaticio contenido en estos autos, se observa que no fue cumplido por el actor, y en ese sentido quedó demostrado a lo largo de este fallo, que el demandante, no estaba solvente al momento de la enajenación del inmueble, aunado a ello quedo demostrado que en la secuela del presente juicio, que la Empresa actora ya no ocupa el inmueble objeto del presente debate, es decir no tiene la posesión y por ende de esa manera falta con lo preceptuado en el tantas veces mencionado articulo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, todo esto consta de la inspección traída a los autos y valorada por este Tribunal en capitulo anterior, donde se dejo expresa constancia que la Sociedad Mercantil EXECOM COMUNICACIONES C.A., ya no opera dentro del inmueble objeto del retracto en estudio; en consecuencia al no haber cumplido a cabalidad todo y cada uno de los requisitos imperativos exigidos por la Ley, para la admisibilidad del Retracto Legal Arrendaticio, resulta forzoso para esta Sentenciador declarar la inadmisibilidad de la acción de retracto legal arrendaticio, ejercida por Sociedad Mercantil EXECOM COMUNICACIONES C.A., y por ende la presente acción no debe prosperar en derecho, tal y como se dejara asentado en el dispositivo del presente fallo. Y ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.

-III-

Por todos los anteriores razonamientos este Tribunal administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos:

PRIMERA

Se declara SIN LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio intentada por la sociedad mercantil EXECOM COMUNICACIONES C.A., contra las Sociedades Mercantiles RINSAL C.A. y RINPECK C.A., todas plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo.

SEGUNDO

SIN LUGAR la CADUCIDAD de la acción alegada por la parte demandada.

TERCERO

Por cuanto la parte co demandadas han resultado totalmente vencidas en el presente Juicio, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le condena al pago de las costas procesales.-

CUARTO

Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso legal, de conformidad con lo establecido en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 16 días del mes de Noviembre de 2010. Años 200º y 151º.

El Juez,

Abg. C.A.R.R.

La Secretaria,

Abg. Maitrelly V.A.

En esta misma fecha, siendo las 2:10 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria,

Abg. Maitrelly V.A.

Asunto: AH14-M-2008-000072

CARR/MVAO/cc