Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 30 de Septiembre de 2004

la demandante señala en el libelo que el ciudadano ROBIRO VASQUEZ PEÑA, actualmente fallecido, quien fuera venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la cédula de identidad No. 1.319.782, y padre de su hijo, también actor en este juicio, dio en venta pura y simple bajo el régimen de propiedad horizontal a través de Curadora, ciudadana M.A.R., un inmueble distinguido con el No. PH61 ubicado en la Avenida Lara, Residencias Rocco B y a su vez dio en venta la parte de la terraza a la Empresa MERCANTIL SOLCAÑO C.A. cuyos propietarios son ROBIRO VASQUEZ y sus hijos M.V.B., ROBIRO COROMOTO VASQUEZ BRICEÑO, C.J.V.B.. Dicha terraza expresa está ubicada en la planta sexta del mencionado Edificio Rocco B, consstruida sobre una superficie de 823 mts.2, situado en la Avenida Lara de esta ciudad. Afirma que tal venta es nula de toda nulidad porque infringe la Ley de Propiedad Horizontal ya que el documento de condominio del Edificio Rocco B expresa que éste comprende la totalidad de las dos plantas excluido el bloque de circulación vertical pero incluído el vestíbulo de distribución y que su área es de 267,84 mts. 2 de superficie techada y 130 mts.2 de superficie descubierta y consta de recibo, comedor, baño auxiliar, cocina pantry, balcón, área para oficios, dormitorio y baño de servicios y terraza, en planta sexta y en séptima planta: estar, salón de estudios, tres dormintorios y dos baños, siendo los linderos en la sexta planta los siguientes: NORTE: fachada Norte; SUR: fachada Sur; ESTE: fachada Este y OESTE: fachada Oeste. Expresa que el difunto ROBIRO VASQUEZ PEÑA, vendió en una oportunidad a la madre del menor el mismo apartamento por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, en fecha 17/02/1.989 y que la práctica de ventas y revocatorias las sostuvo el precitado ROBIRO VASQUEZ en contra de sus derechos legítimos, y es así, que después de su muerte acaecida en 1.994, los otros herederos empezaron a realizar una serie de ofrecimientos para la división de bienes y la alícuota que podía corresponderle al menor, y en el año 1.997 A.V.G. se enteró de una serie de procederes de la Sucesión VASQUEZ BRICEÑO en detrimento de la cuota hereditaria de su hijo, por lo cual, realízó un recorrido por Registros, Notarías, Bancos y Seguros, a través del cual constató según expresa, una serie de actos dolosos como forjamiento de firma en los Bancos y Seguros, ventas de bienes muebles e inmuebles y la venta de un bien cuya anexidad es indivisible como es la terraza objeto de la presente demanda de nulidad. Hace referencia que el inmueble de su propiedad, que habita fue objeto de actos de sustracción de su mobiliario. Afirma que la propiedad horizontal como derecho real y subjetivo no sufre fragmentación alguna en el sistema; sutitular no renuncia a ninguno de los atributos esenciales del dominio y que el dominio sobre la parte privativa “apartamento, local, estacionamiento, terraza, maletero etc” es directo, inmediato y con disfrute pleno. Expresa que la propiedad implica una relación de pertenencia sobre el uso, goce y disposición de la cosa de una manera exclusiva y observó que cuando ROBIRO VASQUEZ PEÑA compro el inmueble a L.R.M.P. y a M.J.C.D.M., en dicho documento estaba incluída el área de la terraza, por lo cual dicho Penth House es un bien indivisible y es imposible de separar por cuanto forma parte de una unidad proporcional de condominio. Por todo ello, demanda la nulidad de la venta que realizó ROBIRO VASQUEZ PEÑA a favor de AGROPECUARIA SOLCAÑO C.A., por lesionar dicha venta el uso, goce y disfrute de la totalidad de un bien indivisible de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal, lo cual representa el escamoteo de la legítima de su menor hijo y se le quiere despojar de la anexidad al menor F.J.V.V.. Fundamentó la pretensión en los artículos 1.345 del Código Civil y 3, 4, 7, 8, 9, 24, 29 de la Ley de Propiedad H.E. la demanda en la cantidad de Bs. 35.000.000,oo.

En la oportunidad de la contestación de la demanda, la empresa AGROPECUARIA SOLCAÑO C.A., la rechazó, negó y contradijo. Expresó no ser cierto que la madre del demandante A.C.V.G. no hubiera tenido conocimiento de la venta de la terraza objeto del presente juicio, porque a partir del día 17/02/1.987 AGROPECUARIA SOLCAÑO C.A. ejerció su legítimo derecho de propietaria sobre la terraza y bienhechurías construidas en ella, y la madre del demandante vive inmediatamente al lado por lo que es irrazonable pensar que no tuviera conocimiento de la venta y muy contrariamente, respetó en todo momento ese derecho de propiedad de la Empresa. Negó ha haber realizado actos dolosos y dentro de ellos la venta de un bine cuya anexidad sea indivisible como es el de la terraza dada en venta. Negó haber adquirido una terraza descubierta y afirmó que en el documento de venta se describe el inmueble como un gran salón para el área social, dos cuartos y un baño y que a sus expensas le realizó mejoras consistentes en dos habitaciones y un baño. Negó que la terraza sea un bien indivisible, que sea imposible de separar porque forme parte de una unidad proporcional de condominio. Expresó que la terraza dentro del sistema tiene tiene sus propios linderos: NORTE: fachada Norte del Edificio; SUR: Pasillo de Circulación; ESTE: fachada Este del Edificio y OESTE: fachada Oeste del Edificio, que su superficie es de 130 mts.2, que tiene su tradición regisstral, es decir, que su origen es privativo sin que se pueda poner en duda porque en la Oficina de Registro Subalterno se efectuaron tres ventas de la referida terraza sin que ello contravenga la Ley de Propiedad Horizontal ni el Documento de Condominio, de manera que la venta realizada a la Empresa AGROPECUARIA SOLCAÑO C.A. es totalmente legal dentro del ordenamiento jurídico. Expresa que el documento de condominio fue registrado el día 05/08/1.981 y el día 27/07/1.984 es cuando el ciudadano N.B. vendió dicha terraza por primera vez, lo cual demuestra que sí es divisible del resto del universo de la construcción; que desde el inicio de la obra fue individualizada y legalmente tuvo también su origen cuando el Registrador le dá curso sin ningún tipo de oposición, porque tal fue el deseo del constructor de la obra a tal punto, que nunca existió documento que uniera en una sóla unidad la terraza y el apartamento como está demostrado en los documentos de adquisición del apartamento y la terraza, sino que por el contrario, tiene sus propios linderos, condominio, con una tradición de 18 años. Afirmó que cuando L.R.M. adquirió el apartamento Pent-House No. PH-61 ubicado en la Avenida Lara, en el documento se expresó lo siguiente: “El inmuebel que vendo, ya antes referido comprende la totalidad de las plantas sexta y séptima del Edificio Residencias Rocco B” lo que demuestra que la terraza si tiene la cualidad de divisibilidad dentro del sistema porque como lo dice el constructor NOCOLA BARBAROSSA, excluyó en forma absoluta la venta de la terraza, incluso, refiere, los estacionamientos se pueden vender individualmente, es decir, son divisibles del apartamento. Afirma que lo cierto, es que compró la terraza de buena fé, porque el propietario de la terraza y del apartamento, se la vendió como de su propiedad y podía disponer de ella como efectivamente lo hizo, concretándose la venta al momento de registrar el documento, por que puede afirmarse que en ningún momento se afectó la unidad o sistema del apartamento, porque la terraza es independiente y tiene sus propios linderos, superficie y tradición legal. Destaca que cuando AGROPECUARIA SOLCAÑO C.A. compró y registró el documento, transcurrieron 11 años, hasta la fecha en que ROBIRO VASQUEZ PEÑA le vendió al menor, por lo que no es lógico que ahora, la representante legal del niño, desconozca esos derechos de la Empresa, cuando durante todos esos años, la Empresa conservó y mantuvo el ánimo de ser propietario de la terraza a tal punto que mejoró las bienhechurías, realiza sus respectivos pagos de condominio y tiene asignado el No. PH62, tiene su propio estacionamiento. Por todo ello, afirma ser la legítima propietaria de la terraza y que pretender la nulidad en nombre del menor es inaceptable en estos momentos porque el apartamento PH61, desde hace 11 años está separado de la terraza, desde entonces ésta no forma parte de aquél, como originalmente sucedió y el hecho que la representante de la menor viva al lado significa que tiene pleno conocimiento de la propioedad de AGROPECUARIA SOLCAÑO C.A. sobre la referida terraza, de las mejoras realizadas a la misma, razón por la cual la acción es temeraria. Acotó que cuando adquirió la terraza la voluntad del vendedor fue realizar ese negocio, que el Tribunal de Menores fue participado de la venta en las condiciones descritas en el documento de venta al menor, que actuó la Dra. M.A.R. como Curadora y no hubo oposición por parte del Tribunal. Finalmente, rechazó la estimación de la demanda en Bs. 35.000.000,oo.

PUNTO PREVIO

Debe este Tribunal en primer término, pronunciarse sobre la impugnación a la estimación de la de la demanda formulada por la parte demandada. El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:

SIC: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.”

La Sala de Casación Civil, estableció el nuevo criterio que rige el alcance de la impugnación de estimación de la cuantía de la demanda, en su sentencia de fecha cinco de agosto de 1997, con ponencia del Magistrado Dr. A.R., caso: Zadur Bali Asapchi contra I.G.R., al dejar sentado lo siguiente:

SIC: “En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber: A) Si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. B) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: ‘La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega’. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declararse que no existe ninguna estimación. C) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo, no sólo cuando considera exagerada o demasiado reducida la estimación, sino cuando señala una nueva cuantía. Y, finalmente, si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda ...” (Sentencia del 7 de marzo de 1985, ratificada entre otras en el fallo de fecha 17 de febrero de 1993).

En el presente caso, la parte demandada impugnó la estimación de la cuantía de la demanda, pero no expresó si la consideraba insuficiente ó exagerada, ni señaló cual es la cuantía a su jucio, que corresponde. Ello implica el incumplimiento de parte de la accionada de las exigencias legales y jurisprudenciales para considerar efectivamente realizada la impugnación de la estimación de la cuantía de la demanda, al no exponer las razones por las cuales considera que la misma no se encuentra ajustada a la realidad, razón por la cual se declara improcedente la impugnación de la estimación de la cuantía formulada por la parte demandada. Así se decide.

de acuerdo con los términos de la demanda y de su contestación, se tiene que la venta impugnada por nulidad es la que realizó el ciudadano ROBIRO VASQUEZ PEÑA a la Empresa AGROPECUARIA SOLCAÑO C.A. sobre una terraza ubicada en la planta sexta del Edificio Rocco B, construida sobre una superficie de 823 mts.2, situado en la Avenida Lara de esta ciudad, Municipio S.R., Distrito Iribarren del Estado Lara que se encuentra dentro de los siguientes linderos: NORTE: en línea de 20 mts. con terrenos que son ó fueron de CONSTRUCTORA REPUBLICA C.A.; SUR: en línea de 20 mts.con la Avenida Lara que es su frente; ESTE: en línea 41,25 mts. con terrenos que ocupa el Edificio “Residencias Derna B” y OESTE: en línea de 41,10 mts. con terrenos que son o fueron del Dr. M.J.D., con un área la terraza vendida de 130 mts.2, formando parte de dicha venta las bienhechurías que la cubren, consistentes en un gran salón para área social, tres oficinas y un baño, siendo sus linderos particulares los siguientes: NORTE: con fachada NORTE del Edificio; SUR: con vestíbulo de entrada a la terraza y apartamento PH-61; ESTE: con fachada ESTE del edificio y OESTE: con fachada OESTE del Edificio; que le corresponde un porcentaje sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio e igual al cincuenta por ciento (50%) de la cantidad asignada en el Título de Adquisición del inmueble y que forma parte de la venta un puesto para estacionamiento distinguido con el No. 12. de 10,50 mts.2. La venta cuestionada fue realizada primeramente por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto el 17/02/1.989 quedando inserto bajo el No. 186, Tomo 1 y registrada posteriormente por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Regisro del Municipio Iribarren del Estado Lara, quedando inserta bajo el No. 27, Protocolo Primero, tomo 12 y consta en autos a los folios 47 al 50.

El fundamento de la presunta nulidad es la violación a la Ley de Propiedad Horizontal porque de acuerdo con el Documento de Condominio del Edificio Rocco B en el cual está ubicada la terraza, ésta formaba parte del apartamento No. PH-61 ubicado en las plantas Sexta y Séptima y por lo tanto su uso es privativo de éste apartamento, propiedad del adolescente F.J.V.V. ennombre del cual demanda su señora madre A.V.G., por lo que afirma el actor a través de su Representante, que no podía dividirse el inmueble y venderlo su propietario separadamente uno del otro.

el artículo 1.346 del Código Civil señala que la acción para pedir la nulidad de una convención dura cinco años, salvo disposición especial de la ley. Esta acción persigue que determinado acto jurídico, como en el presente caso, la venta antes descrita, sea declarado nulo, por vicios en la forma ó en el fondo, por incapacidad de las personas, por vicios del consentimiento, por inexistencia o ilicitud de la causa, por la ilegalidad o inmoralidad del objeto etc.

Se trata de un lapso de prescripción con base en la naturaleza privada del interés en juego. Estima este Juzgado, teniendo en cuenta las disposiciones de la Ley de Propiedad H.p.n. estar en ellas expresamente prohibida la dvisión y posterior venta separada de las partes, de un apartamento que, como ha ocurrido en este caso, por su configuración disponga de una amplia planta que comprende dos pisos, con accesos perfectamente individualizados, independientes que en modo alguno afecta las áreas comunes del edificio ni entorpece la circulación y normal desenvolvimiento de los condóminos en el inmueble, como lo constató este Tribunal en la oportunidad que realizó la Inspección Judicial el día 04/05/2.004, la cual se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, que se trata de una nulidad relativa, inovocada en único y absoluto interés del demandante, sin afectar intereses generales o públicos. Así se establece.

CUARTO; establecido ello, y por tratarse de un punto de derecho de cuya resolución depende el que se pase a decir el fondo del asunto ó no, alegado implícitamente en la contestación de la demanda y expresamente en los informes que presentó la accionada el día 21/06/2.004, pasa este Juzgado a pronunciarse en relación a la alegada prescripción de la acción de nulidad. Así se tiene que, como ha quedado expresado, la operación de venta cuestionada tuvo lugar mediante documento otorgado por ante Notaría Pública en fecha 17/12/1.989 registrado el día 18/02/1.994 por lo cual, en principio, es a partir de ésta última fecha que debe computarse el lapso quinquenal para intentar la acción de nulidad contra dicha negociación en virtud de la publicidad que conllevan los actos de registro, y por la cual el documento registrado es oponible a terceros, sin que desvirtúe esta circunstancia, el hecho que, la madre del adolescente, manifieste en la demanda haberse percatado de la venta de la terraza en el año 1.997, para tener como referencia esta fecha y a partir de ella empezar a computar el lapso de cinco años de prescripción, pues este hecho no resultó demostrado, ya que el escrito de pruebas de fecha 09/10/2.003 presentado por la parte actora, además de referirse a documentales, hace referencia a testigos, concretamente a los ciudadanos R.M.V.D.G., Y.D.B. y B.S.S., sin indicar el objeto de la prueba, lo cual de acuerdo con vigentes criterios jurisprudenciales impide la admisión y valoración de los medios promovidos, aunado a lo cual el hecho que cuando se realizó la venta del inmueble al adolescente mediante documento notariado en fecha 17/02/1.989 el vendedor excluyó del objeto de la venta la tantas veces mencionada terraza que actualmente se identifica como PH-6-2, por lo que es posible afirmar que la accionante desde entonces tenía conocimiento que esa parte del inmueble no era de su propiedad. Así se decide.

Así las cosas, a partir de la fecha de registro de la venta impugnada, es decir, a partir del 18/02/1.994 transcurrieron cinco años hasta el día 18/02/1.999 y por cuanto la demanda fue presentada el día 10/12/1.999 como consta al folio 6, sin que de autos se observe la interrupción o suspensión de la prescripción, resulta forzoso declarar que ya se encontraba prescrita la acción para exigir la nulidad de la venta. Asi se decide.

establecida la procedencia de la prescripción de la acción de acuerdo con el artículo 1.346 del Código Civil, resulta innecesario el análisis de los restantes elementos de la controversia, toda vez que, ello recargaría innecesariamente la ya demorada administración de justicia. Así se decide.

DECISION

En mérito de las precedentes consideraciones este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L., administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA SIN LUGAR LA IMPUGNACION DE LA ESTIMACION DE LA DEMANDA Y, PRESCRITA LA ACCION de conformidad con el artículo 1.346 del Código Civil y consecuencialmente SIN LUGAR LA DEMANDA DE NULIDAD DE VENTA intentada por la ciudadana A.V.G. en nombre de su hijo adolescente F.J.V.V. contra la empresa AGROPECUARIA SOLCAÑO C.A., todos suficientemente identificados en autos. No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total.

PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L. en Barquisimeto, a los treinta (30) días del mes de Septiembre de 2.004.Años 194° y 145°.

La Juez

TAMAR GRANADOS IZARRA

La Secretaria

MARIA FERNANDA ALVIAREZ ROJAS

En la misma fecha se publicó siendo las y se dejó copia.