Decisión de Juzgado Segundo del Municipio Caroní de Bolivar, de 19 de Enero de 2007
| Fecha de Resolución | 19 de Enero de 2007 |
| Emisor | Juzgado Segundo del Municipio Caroní |
| Ponente | Daniel Rodriguez |
| Procedimiento | Desalojo Arrendaticio |
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SINTESIS DE LA CONTROVERSIA (Narrativa)
La demanda se presentó en fecha 17-10-2.006 ante el Juzgado Distribuidor (Segundo) del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar; efectuada su distribución (folio 44), correspondió su conocimiento y decisión a este Juzgado, por lo que por auto de fecha 19-10-2.006 (folio 45), el Tribunal admite la demanda por los trámites del juicio Breve, ordenando el emplazamiento del demandado para la contestación de la demanda.
En fecha 16-11-2.006 (folios 46 y 47) el Alguacil del Tribunal consigna el recibo de citación firmado por el demandada, a quien citó en fecha 15-11-2.006 a la hora y dirección que indica en su diligencia en cuestión.
Mediante escrito presentado en fecha 22-11-2.006 (folio 48), la parte demandada representada por sus apoderadas judiciales, da contestación a la demanda en el presente juicio; luego, y mediante escrito presentado en fecha 06-12-2.006 (folios 53 y 54), las co-apoderadas judiciales del accionado de autos promueven pruebas en el presente juicio, las cuales fueron admitidas por el Tribunal cuanto ha lugar en derecho y salvo su aireación en la definitiva, según se evidencia del auto de fecha 07-12-2.006, el cual obra al folio 55 del expediente. Asimismo, y por auto de fecha 12-12-2.006, el Tribunal difiere el lapso de Ley para proferir sentencia definitiva en la presente causa, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Estando la presente causa en estado de dictar sentencia de mérito, el Tribunal de seguidas pasa a motivar su fallo en los siguientes términos:
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ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN. (Motiva)
La pretensión de la parte actora, persigue el desalojo del inmueble que, tal como aduce, le arrendara al inquilino demandado, ciudadano F.A.B.K., ya identificado, según se evidencia del instrumento arrendaticio autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Félix, Estado Bolívar, en fecha 26-05-2.003, el cual quedó anotado bajo el Nº 07, Tomo 51, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual acompaña a su libelo, siendo el objeto del contrato de arrendamiento en cuestión, el inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Carrera 6 con Calle 7 A Nº 126, sector la Unidad de San Félix, Estado Bolívar, contrato en el cual, en su Cláusula Segunda fue convenido por las partes que el mismo tendría una duración de 1 año, contado a partir del día 02-05-2.003 hasta el día 02-05-2.004, con un canon de arrendamiento estipulado de Bs. 200.000, 00 mensuales que el arrendatario se comprometió a cancelar por mensualidades vencidas de manera puntual, siendo el caso de que, tal como afirma la parte actora demandante, al vencimiento del contrato en la fecha estipulada en el contrato, ha requerido al inquilino la desocupación de la cosa arrendada, a lo cual este se ha negado en diversas oportunidades, siendo igualmente el caso de que el locatario accionado ha incumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento estipulado, encontrándose en estado se insolvencia frente a su arrendador, al haber dejado de pagar las pensiones de arrendamiento se los meses de septiembre y octubre del año 2.006, lo cual asciende a la suma de Bs. 400.000,00, motivo por el cual y como quiera que la arrendataria fue compelida de manera amistosa en innumerables ocasiones para que cumpla su obligación, sin obtener satisfacción alguna, “…es por lo que acudo ante su competente autoridad para demandar como en efecto demando en este acto al ciudadano F.A.B.K., plenamente identificado en autos. PRIMERO: EL DESALOJO del inmueble ubicado en la Carrera 6 con Calle 7-A, Nº 126, sector la Unidad de San F.M.C. delE.B. y la entrega inmediata del mismo y quede resuelto por el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento debidos por parte del demandado. SEGUNDO: Que el demandado F.A.B.K., plenamente identificado, cancele por concepto de cánones de arrendamiento vencidos e insolutos de dos (2) meses a razón de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) mensuales, para un total de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00). TERCERO: Los cánones de arrendamiento por vencerse desde el momento de ser presentada la demanda hasta el efectiva entrega material del inmueble. CUARTO: La corrección o indexación monetaria, … QUINTO: Al pago de las costas y costos que origine el presente proceso…” (Sic.)
Finalmente, el accionante, fundamenta su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579 y 1.592, ordinal 2° del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 174, 585, 588, 599 ordinal 7° y 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 22, 25, 33 y 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la Cláusula Octava del contrato de arrendamiento, estimando su demanda en la suma de Bs. 3.189.780,00, solicitando se decreten medidas de Secuestro de la cosa arrendada y Embargo preventivo, todo conforme a lo previsto en los artículos 599, ordinal 7°, 588 en relación con el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil.
Por su parte el arrendatario demandado, por intermedio de su representación judicial acreditada en autos, en la oportunidad en que dicha parte diera contestación a la demanda, convinieron en el hecho de haber celebrado su representado con el arrendador accionante, el contrato de arrendamiento autenticado que obra en autos, el cual tiene por objeto el inmueble descrito en el libelo, así como el lapso de duración que del mismo fue estipulado en su Cláusula Segunda, pero rechazan, niegan y contradicen que su patrocinado en su carácter de arrendatario del inmueble haya incumplido en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a dos (2) meses y por tanto niegan que se adeude al demandante la suma de Bs. 400.000,00, cantidad que constituyen el pago cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Septiembre y Octubre de 2.006, pasando de seguidas el precitado demandado a rechazar, negar y contradecir los demás conceptos demandados en el “petitum” de la demanda incoada.
En el lapso probatorio, solo la parte demandada hizo uso de su derecho de promover y evacuar pruebas, y en tal sentido en el escrito que presentara en fecha 06-12-2.006 (folios 53 y 54), promovió como documentales, al Capítulo II del prenombrado escrito, originales de los recibos de pago correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre y Octubre de 2.006, por la cantidad de Bs. 200.000,00 emanados del ciudadano A.M., identificado en autos, con lo cual la parte demandada pretende demostrar su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos en el libelo de la demanda.
Trabada la litis en los términos que han quedado expuestos, el Tribunal para decidir O B S E R V A: Se evidencia de las actas del proceso, que las partes que litigan en el presente juicio suscribieron en fecha 26-05-2.003, contrato de arrendamiento sobre el local comercial que se identifica plenamente en el libelo de la demanda y su contestación, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Félix en la fecha indicada, quedando inserto bajo el Nº 07, Tomo 51 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, instrumento arrendaticio este que la parte actora demandante acompaña a su escrito libelar en copias certificadas y que obra a los folios 22 al 27 de este expediente. Asimismo, se desprende del contrato de arrendamiento de marras, que fue voluntad de las partes –según su Cláusula Segunda- que dicha convención tuviera una duración de un (01) año, “…contados a partir del día dos de mayo del año dos mil tres, hasta el día dos de mayo del año dos mil cuatro, por tiempo determinado, pudiendo ser prorrogable si ambas partes están de acuerdo”. (Sic), de lo cual se colige –en consecuencia- a juicio de este Juzgador que no constando de autos prueba alguna que demuestre la voluntad consensuada de las partes, en el sentido de prorrogar la vigencia del contrato en cuestión, celebrado a tiempo determinado, a la fecha de expiración natural de su lapso de duración de un (1) año, conforme así fue convenido por ellas en la estipulación aludida, no puede quedar dudas a este Juzgador que dicho contrato de arrendamiento, a la fecha de su vencimiento y habiendo quedado el inquilino demandado en posesión de la cosa arrendada, sin oposición del arrendador propietario, se transformó en un contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo, en virtud de haber operado la tácita reconducción del mismo, en aplicación de lo previsto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Así se declara. Determinar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento en orden a su temporalidad arrendaticia, cobra capital importancia a los fines de precisar la suerte de la pretensión deducida en el libelo de la demanda, pues tratándose de un contrato de arrendamiento celebrado en forma verbal o por escrito a tiempo indeterminado, la acción pertinente a ser incoada, es la de desalojo y con base a las causales taxativamente previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como ocurre en el caso “sub-examine” en donde la pretensión del actor persigue el desalojo de la cosa arrendada fundada la misma en la presunta falta de pago de los cánones de arrendamiento señalados como insolutos en el libelo, siendo el caso de que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes –tal y como fue establecido por este Juzgador supra- a la fecha del vencimiento de su plazo de duración inicial, pasó a ser una convención locativa sin determinación de tiempo, como consecuencia de haber operado la tácita reconducción, lo que determina –en principio- la correcta escogencia por parte de la actora de la vía procesal idónea para deducir la pretensión contenida en la demanda incoada. Así se declara.
Establecido lo anterior, y como se indicó supra, la parte actora demandante fundamenta el ejercicio de la acción de desalojo arrendaticia incoada, en el presunto incumplimiento por parte del inquilino demandado de su obligación de pagar el precio arrendaticio, conforme así fue convenido en el contrato, al punto de adeudar –según su afirmación- las pensiones de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre de 2.006, que a razón de un canon de arrendamiento mensual convenido de Bs. 200.000,00, totalizan la suma de Bs. 400.000,00, por ese concepto, lo que coloca al arrendatario demandado, -a su entender- ciudadano F.A.B.K., ya identificado, en estado de insolvencia frente al arrendador, el ciudadano A.E.M., igualmente identificado, insolvencia inquilinaria esta expresamente contradicha, rechazada y negada por la demandada en su escrito de contestación de la demanda, al afirmarse el inquilino accionado –a decir de su representación judicial acreditada en autos- solvente en el pago de los cánones de arrendamiento que se dicen insolutos en el escrito de demanda. Siendo esto así, tal como ha sido establecido por la doctrina nacional mas calificada en esta materia, “…la carga de la prueba de solvencia en el juicio que tenga por causa petendi la morosidad del arrendatario (vgr., resolución de contrato por falta de pago, improcedencia de la preferencia ofertiva o el retracto legal arrendaticio, improcedencia de la prórroga legal del contrato) pesa sobre el inquilino y no sobre el arrendador, según se deduce del principio reus in exipiendo fit actor. La carga de la prueba de falta de pago de los arrendamientos, como hecho negativo indefinido que es, no corresponde al arrendador demandante. La doctrina mas exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o expresamente de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal. Dice la jurisprudencia de la Corte que >.“ (Sic. Citado en la obra jurídica: Nuevo Régimen Jurídico Sobre Arrendamientos Inmobiliarios. Ricardo Henríquez La Roche. Jorge C. Kiriakidis Longhi. 2ª edición. 2.004, Caracas. p.p. 98-99.). Así las cosas, para demostrar la parte demandada su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento denunciados como insolutos en el escrito de demanda, promueve –como se indicó supra- al Capítulo II del escrito de promoción de pruebas que obra en autos, originales de los recibos de pago emanados del arrendador accionante, correspondientes –entre otros- al pago del alquiler de local comercial, expedidos en fecha 30-09-2.006, por un monto de Bs. 200.000,00 y por igual concepto y cantidad, el expedido en fecha 30-10-2.006, los cuales obran al folio 54 de este expediente, lo que correspondería –tal como así lo estima esta Autoridad Jurisdiccional- a las pensiones de arrendamiento de los meses de Septiembre y Octubre de 2.006, los cuales –se reitera- fue reclamado su pago en el petitorio de la demanda, como fundamento de la acción de desalojo intentada, con base en lo previsto en la letra a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este orden de ideas, habiendo sido opuestos los preindicados instrumentos privados (recibos de pago) a la parte contra quien se producen en juicio como emanados de ella (arrendador-demandante), tocaba a esta –por mandato de la Ley- manifestar formalmente si los reconoce o los niega en el lapso previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil (dentro de los 5 días siguientes a aquel en que han sido producidos) no evidenciándose de las actas del proceso que la actora demandante hubiere dado cumplimiento a tal carga procesal, motivo por el cual ante el silencio de la parte a este respecto, ello trae como consecuencia legal –y en aplicación del dispositivo legal antes transcrito- que los precitados instrumentos privados (recibos de pago de alquiler de local comercial) hayan quedado reconocidos por la parte actora, y con ello –no existe ningún género de dudas para este Juzgador- el arrendatario demandado ha demostrado conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil su solvencia inquilinaria en la presente causa, por lo que respecta al pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos en el libelo de la demanda, correspondientes a las mensualidades de Septiembre y Octubre de 2.006, pago de tales arriendos que el locatario demandado ha efectuado en conformidad con lo convenido en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento que obra en autos, el cual por efecto de la tacita reconducción verificada pasó a ser a tiempo indeterminado, por lo que como consecuencia de todo cuanto ha sido expuesto, al quedar desvirtuados las alegaciones de hecho que sirvieron de fundamento de la pretensión de desalojo incoada, la demanda interpuesta por la actora en contra del demandado, no puede prosperar, tal y como en forma expresa, positiva y precisa así será determinado por este Juzgador en la dispositiva de esta decisión. Así se establece.
