Decisión de Juzgado Decimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 1 de Febrero de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 1 de Febrero de 2010

199º y 150º

ASUNTO: AH1A-V-2008-000182

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

VISTOS: CON INFORMES DE LA PARTE ACTORA

-I-

PARTE DEMANDANTE: F.D., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-6.041.220.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: J.R.V.V., L.C.L.S. e I.Q.S., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 69.612, 21.827 y 16.631, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil MOTO PULGARCITO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 12 de junio de 2006, bajo el N° 35, Tomo 109-A-Sdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: D.S.B., F.J.O.P. y A.R.F., abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 3.582, 13.266 y 50.884, respectivamente.

- II–

EXEGESIS DEL PROCESO

Se inició el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el 07 de mayo de 2.008, por ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, distribuidor de turno; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Juzgado, el cual fue recibido por Secretaría en la misma fecha, según nota que cursa al vuelto del folio 4.

Mediante auto dictado el 04 de junio de 2.008, este Tribunal admitió la demanda a través del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que contestara la demanda el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación.

En fecha 20 de junio de 2.008, el apoderado judicial de la parte actora consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa, la cual fue librada el 14 de julio de 2008.

El alguacil N.P., en fecha 20 de junio de 2008, hizo constar que recibió de la actora las expensas suficientes y necesarias para la práctica de la citación personal de la demandada.

En el Despacho del día 01 de octubre de 2.008, el Alguacil N.P., dejó constancia de haber hecho entrega de la compulsa de citación al representante de la empresa demandada MOTO PULGARCITO C.A., quien se negó a firmar el recibo de citación.

En ese sentido, en la misma fecha 01 de octubre de 2.009, la representación judicial de la parte actora, solicitó se cumpla con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado por auto del 08 del mismo mes de octubre de 2008, cumpliendo la Secretaria con las formalidades de dicho artículo, en fecha 20 de octubre de 2008.

En fecha 27 de octubre de 2008, compareció el abogado F.O. P., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y presentó escrito de contestación a la demanda, reconvención y poder donde acredita su representación.

Así, en fecha 03 de noviembre de 2008, la representación judicial de la parte actora, solicitó se declare inadmisible la reconvención, igual lo hizo el 11 del mismo mes de noviembre de 2008, por los motivos que serán explanados más adelante.

Quien suscribe, en fecha 15 de mayo de 2009, se avocó al conocimiento de la presente causa y se admitió la reconvención, ordenándose el emplazamiento de la reconvenida-demandante, para que dé contestación a dicha reconvención al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, se ordenó la notificación de las partes, en virtud del avocamiento, materializándose dichas notificaciones en fecha 28 de julio de 2009.

El abogado J.R.V.V., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, en fechas 11 y 12 de agosto de 2009, presentó sendos escritos de contestación a la reconvención.

En el lapso de promoción de pruebas, el abogado F.O.P., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconvincente, presentó escrito de pruebas de la demanda principal, las cuales fueron admitidas el 24 de septiembre de 2009.

Por su parte el abogado J.R.V.V., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, en fecha 25 de septiembre de 2009, promovió pruebas referente a la reconvención y escrito de Informes, las pruebas fueron admitidas en la misma fecha 25 de septiembre de 2009.

En fecha 08 de octubre de 2009, el abogado J.R.V.V., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de alegatos. Corresponde al Tribunal emitir su fallo y lo hace de la siguiente manera:

-III-

MOTIVOS DE HECHO Y DERECHOS

Establecido el trámite procesal correspondiente en esta instancia, el Tribunal observa que la litis quedó planteada en los siguientes términos:

El ciudadano F.D., en su carácter de parte actora, alega en el libelo de demanda, que es propietario de un inmueble identificado como Quinta “Muriche”, N° 16, ubicada en la Calle Guaicaipuro en la Urbanización El Rosal, Municipio Chacao, Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, lo cual consta de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 15 de noviembre de 1996, anotado bajo el N° 25, Tomo 11, Protocolo 1°.

Que dicho inmueble fue cedido a la empresa MOTO PULGARCITO, C.A., plenamente identificada en el encabezamiento del presente fallo, mediante Contrato de Arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de noviembre de 2006, anotado bajo el N° 51, Tomo 107, de los Libros de Autenticaciones, que fijaron como canon de arrendamiento mensual la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 9.000,oo), a partir del 1° de enero de 2007, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes por adelantado.

Que inmediatamente a la celebración del aludido contrato de arrendamiento, la parte demandada le informó que con antelación a la adquisición de la propiedad, existía una regulación del inmueble de fecha 12 de enero de 1978, por la cantidad de Seis Mil Cuatrocientos Cincuenta y Siete Bolívares con Veinticinco Céntimos (Bs. 6.457,25), cuya conversión en Bolívares Fuertes es la cantidad de Seis con Cuarenta y Seis Céntimos (Bs. F. 6,46), ante esa situación, solicitó una nueva regulación de alquiler, conviniendo en recibir de la parte demandada, el pago del monto fijado por el organismo competente en fecha 12 de enero de 1978, hasta tanto fuere resulta la situación; como en efecto lo fue mediante Resolución N° 011093, emitida por el Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, de fecha primero (1°) de junio de 2007, que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio del inmueble de marras en la cantidad de TRES MIL SESENTA Y UN BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 3.061,40).

Que la parte demandada MOTO PULGARCITO, C.A., no ha cancelado, hasta la fecha en que fue presentada la demanda, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de: febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007, a razón de Seis con Cuarenta y Seis Céntimos (Bs. F. 6,46), lo cual monta la cantidad de Cincuenta y Un b.F. con Sesenta y Seis Céntimos (Bs. F. 51,66), que tampoco canceló los meses de octubre –mes en que la demandada fue notificada de la Resolución Administrativa que fijó el nuevo canon de arrendamiento- noviembre y diciembre de 2007, y los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2008, a razón de TRES MIL SESENTA Y UN BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 3.061,40), lo cual asciende a la cantidad de VEINTIUN MIL CUATROCIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES FUERTES CON SETENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. F. 21.429,78), y sumado todo adeuda el demandado la cantidad de VEINTIUN MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y UN B.F. CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. F. 21.481,43), que hasta la fecha en que fue presentada la demanda, la empresa demandada no había cancelado el monto adeudado.

Razón por la cual, demanda a la sociedad mercantil MOTO PULGARCITO, C.A., por resolución de contrato de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil y en consecuencia, para que convenga o en su defecto sea condenado a lo siguiente: Primero: En la devolución del inmueble, Quinta “Muriche”, N° 16, ubicada en la Calle Guaicaipuro en la Urbanización El Rosal, Municipio Chacao, Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda; Segundo: Pagar los cánones adeudados más los subsiguientemente causados hasta la definitiva con los respectivos intereses, así como las costas del procedimiento.

Estimó la demanda en la cantidad de VEINTIUN MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y UN B.F. CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. F. 21.481,43). Asimismo solicitó que se decretara medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado, en conformidad con lo establecido en el artículo 599 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil.

Por su lado, la parte demandada en la oportunidad procesal para contestar la demanda presentó escrito en el cual, negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho, por no ser cierto los hechos narrados en el libelo e improcedente el derecho invocado, alegando no deber cantidad alguna por concepto de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre octubre, noviembre y diciembre de 2007; y los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2008, ya que los mismos los ha venido pagando, ante la negativa del arrendador de recibir los cánones de arrendamiento, procedió a consignar los mismos ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Que no es procedente que deba convenir o que se le condene, a resolver el Contrato de Arrendamiento, celebrado con la parte actora, ni devolver el inmueble sin plazo alguno completamente desocupado, ni en pagar cánones de arrendamiento subsiguientes, así como el pago de las costas del procedimiento, ya que los fundamentos para demandar no existen, por cuanto ha sido fiel cumplidor de sus obligaciones como arrendatario, en especial con el pago de los cánones de arrendamiento.

Alegó adicionalmente, que la obligación de pagar a la actora cánones de arrendamiento, se encuentra extinguida por compensación (conforme a lo establecido en el Capítulo IV, Sección IV, artículos 1.331 y siguientes del Código Civil vigente), manifestando que la parte actora le adeuda la cantidad de VEINTINUEVE MIL OCHOCIENTOS NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. F. 29.809,34), discriminados así: OCHO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. F. 8.993,55), por concepto de sobre alquileres que le fueron cobrados, durante el mes de enero de 2007; ya que el inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento, se encontraba regulado por la cantidad de SEIS BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. F. 6,46), por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del actual Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, según Resolución de fecha 12 de enero de 1978, y no obstante la parte actora le cobró como canon de arrendamiento de ese mes de enero de 2007, la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 9.000,oo), en flagrante violación del artículo 13 del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y la cantidad de VEINTE MIL OCHOCIENTOS DIECISEIS BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (Bs. F. 20.816,oo), ya que le fue cobrado por concepto de tres (3) meses de depósito la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 30.000,oo), cuando lo que tenía que dar por concepto de tres (3) meses de depósito era la cantidad de NUEVE MIL CIENTO OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. F. 9.184,20), ya que el inmueble se encontraba regulado en la cantidad de TRES MIL SESENTA Y UN B.F. CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. F. 3.061,40).

Solicitó el no decreto de la medida de Secuestro, alegando no haber sido solicitada legalmente, ya que la parte actora solo menciona el artículo 599, Ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil y no lo concatena con el artículo 585 ejusdem, a todo evento desvirtúa dichos requisitos con el pago de los cánones de arrendamiento y el cobro de sobre alquileres efectuado por la parte actora, lo cual a su decir extingue la obligación de pago alguno, en virtud de haber operado la compensación.

Aprovechó la oportunidad para notificar al ciudadano F.D., su voluntad de prorrogar la duración del contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble objeto del presente juicio.

Igualmente reconvino al ciudadano F.D., en su carácter de parte actora, para que convenga o a ello sea condenado a cancelar las cantidades arriba mencionadas; las costas y costo del juicio, con su respectivos intereses; Fundamentó la reconvención en los artículos 888 del Código de Procedimiento Civil, 35, 22 y 23 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y estimó la misma en la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 30.000,oo).

Por su parte la parte actora-reconvenida, en la oportunidad correspondiente contestó la reconvención, presentando sendos escritos en fecha 11 y 12 de agosto de 2009, en los cuales alegó que se pretende acumular una acción de reintegro de sobrealquileres con una acción de reintegro derivada de un presunto exceso en la garantía arrendaticia, además de ser un medio de ataque constituído con las mismas defensas y excepciones invocadas en la contestación de la demanda por parte de la empresa demandada-reconviniente.

Manifestó que en materia inquilinaria sólo es posible que opere el reintegro inquilinario en tres situaciones: 1) En aquellos casos en que ha habido un pago excesivo en los cánones de arrendamiento –sobrealquileres-; 2) Cuando se ha conferido una garantía real, consistente en una suma de dinero destinada para depósito –reintegro de depósito en garantía-; y 3) Cuando se ha dado en arrendamiento un inmueble que por su configuración física se considera al convenio como un arrendamiento ilegítimo –arrendamiento de “ranchos”-. Que en el caso específico del reintegro de la garantía arrendaticia no estamos en presencia de “un pago de lo indebido”, sino más bien ante una pretensión de pago de una suma de dinero que no ha sido pagada indebidamente, sino como “ejecución de la devolución de una garantía contractual”, lo cual solo puede producirse una vez culminada la relación arrendaticia, por lo que existe una prohibición legal expresa de admitir dicha acción con antelación al vencimiento del contrato.

Más sin embargo, si lo que la parte reconvincente pretende es una devolución de un presunto pago indebido, su acción debe ser encauzada a través de la vía del juicio ordinario y no acudir a este procedimiento especial inquilinario, ya que como se dijo, el reintegro inquilinario opera en casos expresamente señalados por la Ley, sin que se pueda presumir que operen reintegros no previstos en el texto normativo; que al no estar la petición de la parte demandada-reconviniente prevista en la ley especial, la acción jurisdiccional ejercida para ser secuelaza por el procedimiento breve, la acción de reintegro de un presunto exceso en la garantía debe quedar excluida de dicho tratamiento procesal y ser absorbida por el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, alegando que existe una inepta acumulación de acciones por incompatibilidad en sus procedimientos.

Negó haber sido notificado de la consignación inquilinaria, además negó ser falso que no quisiera recibir el pago de los cánones de arrendamiento, rechazó las consignaciones inquilinaria por desconocerla y no haber sido realizada de conformidad con la Ley.

Que no es cierto que haya cobrado por exceso de alquileres la cantidad señalada por la parte demandada-reconviniente, ratifica que la empresa demandada le adeuda por concepto de cánones de arrendamiento de los meses que fueron indicados en el libelo de la demanda de resolución de contrato, dejó expresa constancia de no estar dispuesto a prorrogar el contrato de arrendamiento y que la reconvención sea declarada sin lugar en la definitiva.

Tribunal pasa a analizar las pruebas aportadas por las partes al proceso, conforme lo dispone el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, siguiendo las reglas consagradas en los artículos 506 ejusdem y 1.354 del Código Civil.

PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA DEMANDANTE

● Original de Contrato de Arrendamiento celebrado entre F.D., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-6.041.220, como arrendatario y Sociedad Mercantil MOTO PULGARCITO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 12 de junio de 2006, bajo el N° 35, Tomo 109-A-Sdo., como arrendadora; sobre un inmueble identificado como Quinta “Muriche”, N° 16, ubicada en la Calle Guaicaipuro en la Urbanización El Rosal, Municipio Chacao, Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, lo cual consta de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 15 de noviembre de 1996, anotado bajo el N° 25, Tomo 11, Protocolo 1°.

A.e.i. el Tribunal observa, que la reproducción de un documento privado, emanado de un ente público, solo puede ser impugnada a través de la tacha o la simulación según las reglas establecidas en el Código Civil; que al no haber sido impugnada en la forma legal por la parte contra quien fue opuesta, debe tenerse como fidedigna según lo prevé los artículos 429, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil. Así se declara.

Del documento subexamine ha quedado plenamente demostrado que entre F.D. y la Sociedad Mercantil MOTO PULGARCITO, C.A.; existe una relación arrendaticia sobre el inmueble arriba identificado. Así se decide.

● Fotocopia simple de Documento de Propiedad, emanado de la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 15 de noviembre de 1996, anotado bajo el N° 25, Tomo 11, Protocolo 1°.

Analizado dicho instrumento el Tribunal observa que la fotocopia simple constituye reproducción fotostática de un documento público, la cual solo puede ser impugnada a través de la tacha o la simulación según las reglas establecidas en el Código Civil; que al no haber sido impugnada en la forma legal por la parte contra quien fue opuesta, debe tenerse como fidedigna según lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil. Así se declara.

Del documento subexamine ha quedado plenamente demostrado que el demandante F.D., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-6.041.220, es el propietario del inmueble objeto del presente juicio. Así se decide.

● Copia simple de Resolución N° 011093, suscrita por el Director General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, de fecha 01 de junio de 2007.

Analizado dicho instrumento el Tribunal observa que la fotocopia simple constituye reproducción de un documento público, la cual solo puede ser impugnada a través de la tacha o la simulación según las reglas establecidas en el Código Civil; que al no haber sido impugnada en la forma legal por la parte contra quien fue opuesta, debe tenerse como fidedigna según lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil. Así se declara.

De dicho documento ha quedado plenamente demostrado que el inmueble identificado como Quinta “Muriche”, N° 16, ubicada en la Calle Guaicaipuro en la Urbanización El Rosal, Municipio Chacao, Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, se encontraba regulado el canon de arrendamiento en la cantidad de TRES MIL SESENTA Y UN B.F. CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. F. 3.061,40). Así se declara.

● Nueve (9) Copias de Estado de Cuenta, emanados del Banco de Venezuela, correspondientes a la cuenta corriente N° 12378437-8., considera este Tribunal que dichos documentos privados no le pueden ser oponible a la parte demandada, por cuanto emanan de un tercero, en consecuencia, quedan desechados del proceso. Y así se declara.

● Original de Notificación, emanada de la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, de fecha 23 de abril de 2008.

A.e.i. el Tribunal observa, que la reproducción es un documento privado, emanado de un ente público, solo puede ser impugnada a través de la tacha o la simulación según las reglas establecidas en el Código Civil; que al no haber sido impugnada en la forma legal por la parte contra quien fue opuesta, debe tenerse como fidedigna según lo prevé los artículos 429, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, más sin embargo, lo que pretende la parte actora demostrar con dicha notificación, es el conocimiento que tenía la parte demandada de su domicilio, cosa que no está en litigio, y por cuanto el Tribunal debe limitarse a resolver lo controvertido en autos, desecha dicha notificación del proceso. Así se declara.

PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA DEMANDADA

● Copia certificada de Resolución, emanada de la Dirección de Inquilinato Departamento de Regulación, Expediente N° 9.286, de fecha 12 de enero de 1978.

A.e.i. el Tribunal observa, que la reproducción es un documento privado, emanado de un ente público, solo puede ser impugnada a través de la tacha o la simulación según las reglas establecidas en el Código Civil; que al no haber sido impugnada en la forma legal por la parte contra quien fue opuesta, debe tenerse como fidedigna según lo prevé los artículos 429, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil. Así se declara.

De dicho documento ha quedado plenamente demostrado que el inmueble identificado como Quinta “Muriche”, N° 16, ubicada en la Calle Guaicaipuro en la Urbanización El Rosal, Municipio Chacao, Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, se encontraba regulado para el año 1978, en un canon de arrendamiento en la cantidad de SEIS MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 6.457,25), cuya conversión en bolívares fuertes es la cantidad de SEIS BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. F. 6,46). Así se declara.

● Copia Certificada del expediente N° 2007-0224, de las consignaciones realizadas por la parte demandada, ante el Juzgado Vigésimo Veinticinco de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.

A.e.i. el Tribunal observa, que la reproducción es un documento privado, emanado de un ente público, solo puede ser impugnada a través de la tacha o la simulación según las reglas establecidas en el Código Civil; que al no haber sido impugnada en la forma legal por la parte contra quien fue opuesta, debe tenerse como fidedigna según lo prevé los artículos 429, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, adquirió el valor de plena prueba que le otorga los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil. Así se declara.

De dicho documento ha quedado plenamente demostrado que fueron consignado depósitos relativos a los meses: febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007, a razón de Seis con Cuarenta y Seis Céntimos (Bs. F. 6,46) y octubre noviembre y diciembre de 2007, y los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008, a razón de TRES MIL SESENTA Y UN BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 3.061,40).

● Recibo de Pago, por la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,oo), correspondiente, a decir de la parte demandada, al canon de arrendamiento del mes de enero de 2007, considera este Tribunal que dicho documento privado no se entiende por quien se encuentra firmado, en virtud de lo cual queda desechado del proceso. Y así se Declara.

Ahora bien, el artículo 1.579 del Código Civil establece que arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 ejusdem establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. El contrato que estudiamos genera derechos y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Esto es, que probada la existencia del contrato de arrendamiento, es el demandado quien debe probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones. En el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte y la acción que se deduzca es conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo.

Del análisis de las alegaciones formuladas por las partes así como de las pruebas aportadas al proceso, el Tribunal observa que la demandante demostró la relación arrendaticia existente con la parte demandada, más sin embargo, la causal resolutoria de falta de pago del canon mensual de arrendamiento quedó desvirtuada por la actividad probatoria de la demandada quien trajo a los autos copia certificada de las consignación judicial oportuna de los cánones reclamados como impagos, los cuales fueron consignados en la oportunidad de ley tal como lo establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en virtud de lo cual la presente demanda de Resolución de Contrato no puede prosperar y debe ser declarada sin lugar. ASI SE DECIDE.

DE LA RECONVENCIÓN

El artículo 888 el Código de Procedimiento Civil, establece:

En la contestación de la demanda el demandado podrá proponer reconvención siempre que el Tribunal sea competente por la cuantía y por la materia para conocer de ella. El Juez, en el mismo acto de la proposición de la reconvención, se pronunciará sobre su admisión, admitiéndola o negándola. Si la admitiere, el demandante reconvenido se entenderá citado para dar contestación a la reconvención en el segundo día siguiente, procediéndose en este acto conforme al artículo 887. Si hubiere cuestiones previas sobre la reconvención se resolverán conforme al artículo 884. La negativa de la admisión de la reconvención será inapelable

.

Por su parte, el artículo 365 eiusdem, relativo a la regla general en materia de reconvención expresa:.

Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340.

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La reconvención en palabras del tratadista A.R.-Romberg (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, el Procedimiento Ordinario, Pag. 145 y ss.), puede definirse como “la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia”, continua señalando el referido autor que con la reconvención el demandado que la propone adquiere la condición de actor y se le denomina demandado reconviniente, y el actor en la demanda principal, contra quien se hace valer la demanda reconvencional, adquiere la condición de demandado y se le denomina actor reconvenido.

Dicho esto, tenemos que la parte demandada Sociedad Mercantil MOTO PULGARCITO, C.A., reconvino al ciudadano F.D., en su carácter de parte actora, para que convenga o a ello sea condenado a cancelar las cantidades de VEINTINUEVE MIL OCHOCIENTOS NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. F. 29.809,34), discriminados así: OCHO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. F. 8.993,55), por concepto de sobre alquileres que le fueron cobrados, durante el mes de enero de 2007; ya que el inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento, se encontraba regulado por la cantidad de SEIS BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. F. 6,46), por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del actual Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, según Resolución de fecha 12 de enero de 1978, y no obstante la parte actora le cobró como canon de arrendamiento de ese mes de enero de 2007, la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 9.000,oo), en flagrante violación del artículo 13 del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y la cantidad de VEINTE MIL OCHOCIENTOS DIECISEIS BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (Bs. F. 20.816,oo), ya que le fue cobrado por concepto de tres (3) meses de depósito la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 30.000,oo), cuando lo que tenía que dar por concepto de tres (3) meses de depósito era la cantidad de NUEVE MIL CIENTO OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. F. 9.184,20), ya que el inmueble se encontraba regulado en la cantidad de TRES MIL SESENTA Y UN B.F. CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. F. 3.061,40), que se le condene en costas y costo del juicio, con su respectivos intereses; fundamentó la reconvención en los artículos 888 del Código de Procedimiento Civil, 35, 22 y 23 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y estimó la misma en la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 30.000,oo).

Por su parte la parte actora-reconvenida en la oportunidad correspondiente contestó la reconvención, presentando sendos escritos en fecha 11 y 12 de agosto de 2009, en los cuales alegó que se pretende acumular una acción de reintegro de sobrealquileres con una acción de reintegro derivada de un presunto exceso en la garantía arrendaticia, además de ser un medio de ataque constituído con las mismas defensas y excepciones invocadas en la contestación de la demanda por parte de la empresa demandada-reconviniente.

Manifestó que en materia inquilinaria sólo es posible que opere el reintegro inquilinario en tres situaciones: 1) En aquellos casos en que ha habido un pago excesivo en los cánones de arrendamiento –sobrealquileres-; 2) Cuando se ha conferido una garantía real, consistente en una suma de dinero destinada para depósito –reintegro de depósito en garantía-; y 3) Cuando se ha dado en arrendamiento un inmueble que por su configuración física se considera al convenio como un arrendamiento ilegítimo –arrendamiento de “ranchos”-. Que en el caso específico del reintegro de la garantía arrendaticia no estamos en presencia de “un pago de lo indebido”, sino más bien ante una pretensión de ago de una suma de dinero que no ha sido pagada indebidamente, sino como “ejecución de la devolución de una garantía contractual”, lo cual solo puede producirse una vez culminada la relación arrendaticia, por lo que existe una prohibición legal expresa de admitir dicha acción con antelación al vencimiento del contrato.

Más sin embargo, si lo que la parte reconvincente pretende es una devolución de un presunto pago indebido, su acción debe ser encauzada a través de la vía del juicio ordinario y no acudir a este procedimiento especial inquilinario, ya que como se dijo, el reintegro inquilinario opera en casos expresamente señalados por la Ley, sin que se pueda presumir que operen reintegros no previstos en el texto normativo; que al no estar la petición de la parte demandada-reconviniente prevista en la ley especial, la acción jurisdiccional ejercida para ser tramitada por el procedimiento breve, la acción de reintegro de un presunto exceso en la garantía debe quedar excluida de dicho tratamiento procesal y ser absorbida por el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, alegando que existe una inepta acumulación de acciones por incompatibilidad en sus procedimientos.

Ahora bien, quien aquí decide observa, la parte reconviniente Sociedad Mercantil MOTO PULGARCITO, C.A., pretende el reintegro de sobrealquileres y cobro por exceso en la garantía arrendaticia, en ese sentido el reintegro de sobrealquileres se tramita mediante el procedimiento especial inquilinario, específicamente conforme al artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo contrario del cobro por exceso en la garantía arrendaticia que por no existir un procedimiento especial para este, el mismo debe ser tramitado por la vía ordinaria conforme al artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual existe una inepta acumulación de peticiones, por lo que se declara SIN LUGAR la RECONVENCIÓN, propuesta por la Sociedad Mercantil MOTO PULGARCITO, C.A. Así se decide.

D I S P O S I T I V A

IV-

Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en sede Civil, administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR, la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento propuso la parte actora, ciudadano F.D. contra la Sociedad Mercantil MOTO PULGARCITO, C.A., ambas partes plenamente identificados en el cuerpo de esta sentencia.

SEGUNDO

SIN LUGAR la RECONVENCIÓN, propuesta por la Sociedad Mercantil MOTO PULGARCITO, C.A.

Notifíquese a las partes de conformidad a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Dada la naturaleza del presente fallo no hay especial condenatoria en costas.

Publíquese y regístrese

Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, al primero (01) días del mes de febrero del año dos mil diez (2.010). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

LA JUEZ,

Abg. M.C.Z.

EL SECRETARIO ACC.,,

Abg. MARCOS PALACIOS A

En esta misma fecha, siendo las 12:42 P.M, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

EL SECRETARIO ACC.,,

Abg. MARCOS PALACIOS A

MCZ/MPA/MCZ

Asunto: AH1A-V-2008-000182