Decisión nº 10.227-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 15 de Diciembre de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Vistos

, con sus antecedentes.

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

   PARTE ACTORA: ciudadano F.D., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 6.041.220.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: J.R.V.V., L.C.L.S. y I.Q.S., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos.69.616, 21.827 y 16.631, respectivamente.

   PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil MOTO PULGARCITO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 12 de junio de 2006, bajo el Nº 35, Tomo 109-A-Sgdo.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos D.S.B., F.J.O.P. y A.R.F. abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 3.582, 13.266 y 50.884, respectivamente.

2. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA

   Suben los autos a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta en fecha 22.02.2010 (f.208) por el abogado J.R.V.V., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano F.D., contra la sentencia definitiva dictada en fecha 01.02.2010 (f. 192), por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró (i) sin lugar la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por el ciudadano F.D. contra la sociedad mercantil MOTO PULGARCITO, C.A; (ii) sin lugar la reconvención, propuesta por la sociedad mercantil MOTOPULGARCITO, C.A. contra el ciudadano F.D..

   Por efectos de insaculación de ley, correspondió el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Superior Primero, quien por auto de fecha auto de fecha 19.11.2010 (f.227), dio por recibido el expediente, le dio entrada y fijó el décimo (10) día de despacho siguiente para dictar sentencia, de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 06.12.2010 (f.228), compareció la representación judicial de la parte actora y presentó escrito de alegatos.

   Estando dentro de la oportunidad de decidir, se hace bajo las siguientes consideraciones.

3. RELACION SUSCINTA DE LOS HECHOS

   Se inició el presente juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento seguido por el ciudadano F.D. contra la sociedad mercantil MOTO PULGARCITO, C.A., en fecha 07.05.2008 (f.1) por ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   Por auto de fecha 04.06.2008 (f.19), el Tribunal de la causa admitió la demanda y le dio trámite por el procedimiento breve.

   Efectuadas las gestiones de citación personal, siendo infructuosa, por haberse negado a firmar la compulsa el demandado, en fecha 01.10.2008 (f.26), por medio de diligencia, la representación judicial de la parte actora, solicitó al Tribunal Aquo la citación cartelaria del demandado, lo cual fue acordado por el Aquo en fecha 08.10.2008 (f.27).

   En fecha 27.10.2010 (f.31), la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda y de reconvención.

   Así las cosas, en fecha 03.11.2008 (f.43), la representación judicial de la parte actora consignó escrito solicitando la inadmisibilidad de la reconvención planteada.

   Por auto de fecha 15.05.2009 (f.67), el Tribunal Aquo, admitió la reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente, y ordenó la notificación de las partes, por encontrarse fuera de lapso el auto decisorio.

   En fecha 11.08.2009 (f.80), la representación judicial de la parte actora-reconvenida consignó escrito de contestación a la reconvención.

   Abierto a pruebas, en fecha 24.09.2009 (f.88), la representación judicial de la parte demandada- reconviniente, presentó escrito de promoción de pruebas. En fecha 25.09.2009 (f. 176), la representación judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, y seguidamente consignó escrito de informes.

   En fecha 08.10.2009 (f.187), la representación judicial de la parte actora presentó escrito de alegatos.

   Mediante sentencia definitiva de fecha 01.02.2010 (f.192), el Tribunal de la Causa declaró: (i) Sin Lugar, la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoara el ciudadano F.D. contra la sociedad mercantil MOTO PULGARCITO, C.A., y; (ii) Sin Lugar la reconvención, propuesta por la sociedad mercantil MOTO PULGARCITO, C.A.

   Notificadas las partes, por medio de diligencias de fechas 22.02.2010 (f.208) y 27.07.2010 (f.219) la parte actora apeló de la anterior decisión, siendo oída la misma en ambos efectos y acordando su remisión al Juzgado Superior Distribuidor de Turno, en fecha 13.10.210 (f.220).

4. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

   2. - Alegatos de las partes.-

      1. De la parte actora en su libelo de demanda:

         Ahora bien, Ciudadano Juez, es el caso que dicho inmueble fue cedido a la empresa MOTO PULGARCITO. C.A., (…) En dicho contrato de arrendamiento, la arrendataria se obligó a cancelar un canon de arrendamiento mensual por la suma de nueve millones de bolívares (Bs. 9.000.000,00), equivalentes a nueve mil bolívares fuertes (BsF. 9.000,00), a partir del día primero (1º) de enero de 2007, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes por adelantado.

         Es el caso, Ciudadano Juez, que inmediatamente a la celebración del aludido contrato de arrendamiento fui informado por la arrendataria que con antelación a la adquisición por mi parte de la aludida propiedad, existía una regulación del inmueble de fecha 12 de enero de 1978 por la cantidad de seis mil cuatrocientos cincuenta y siete bolívares con veinticinco céntimos (Bs.6.457, 25), equivalentes a seis bolívares fuertes con cuarenta y seis céntimos (Bsf. 6,46). Ante esta situación, solicité una nueva regulación de alquiler sobre dicho inmueble, conviniendo en recibir del inquilino el pago del monto fijado por el organismo competente en fecha 12 de enero de 1978, hasta tanto fuere resuelta la solicitud presentada ante el Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura en fecha trece (13) de marzo de 2007, como en efecto lo fue mediante Resolución Nº 011093 del primero (1) de junio de 2007, que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio del inmueble de marras en la cantidad de tres millones sesenta y un mil trescientos noventa y seis bolívares con ochenta céntimos (Bs. 3.061.366,80), equivalentes a tres mil sesenta y un bolívares fuertes con cuarenta céntimos (BsF 3.061,40) (…)

         Sin embargo, Ciudadano (a) Juez (a), es el caso de que hasta la presente fecha, el arrendatario no ha cancelado los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre a razón de seis mil cuatrocientos cincuenta y siete bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 6.457,25), equivalentes a seis bolívares fuertes con cuarenta y seis céntimos (BsF 6,46), lo cual monta la cantidad de cincuenta y un mil seiscientos cincuenta y ocho bolívares exactos (Bs. 51.658,00), equivalentes a cincuenta y un bolívares fuertes con sesenta y seis céntimos (BsF. 51,66); así como tampoco ha cancelado, los meses de octubre (fecha en que el arrendatario fue legalmente notificado de la Resolución Administrativa que fijó el nuevo canon de arrendamiento), noviembre y diciembre de 2007, y los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2008 a razón de tres millones sesenta y un mil trescientos noventa y seis bolívares con ochenta céntimos (Bs. 3.061.396,80), equivalentes a tres mil sesenta y un bolívares fuertes con cuarenta céntimos (Bsf 3.0611,40), lo cual asciende a la cantidad de veintiún millones cuatrocientos veintinueve mil setecientos setenta y siete bolívares con sesenta céntimos (Bs. 21.429.777,60), equivalentes a veintiún mil cuatrocientos veintinueve bolívares fuertes con setenta y ocho céntimos (Bsf. 21.429,78); adeudándome, en consecuencia, por concepto de pensiones de arrendamiento insolutas la suma de veintiún millones cuatrocientos ochenta y un mil cuatrocientos treinta y cinco bolívares con sesenta céntimos (Bs. 21.481.435,60), equivalentes a veintiún mil cuatrocientos ochenta y un bolívares fuertes con cuarenta y tres céntimos (Bsf. 21.481,43), sin que hasta la presente fecha me haya cancelado el monto adeudado, ni directamente a mi persona en la dirección señalada en la cláusula tercera del contrato (Quinta Bucaral, Avenida La Salle, Los Caobos), ni a través de depósito bancario en mi cuenta Nº 127378437-8 del Banco de Venezuela, tal como lo establece la cláusula cuarta del contrato.

         Por lo anteriormente expuesto, Ciudadano (a) Juez (a), es por lo que demando a la empresa MOTO PULGARCITO, C.A., antes identificada, en la persona de su presidente el ciudadano E.W.S.P., quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 3.662.547, en su carácter de arrendataria del inmueble propiedad de mi mandante, suficientemente descrito en el presente libelo, por resolución de contrato de arrendamiento, todo de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto se trata de un contrato de arrendamiento a término fijo o determinado, tal como se desprende del texto del mismo, y en consecuencia, para que convenga o así sea declarado por el tribunal, en devolverme el inmueble objeto de dicho contrato, sin plazo alguno, completamente desocupado y para que convenga o así sea declarado por el tribunal, en pagar los cánones adeudados más los subsiguientes causados hasta la definitiva con los respectivos intereses, así como las costas del procedimiento, reservándome el derecho a demandar los posibles daños y perjuicios que se hayan podido acarrear.

      2. De la parte demandada en su contestación a la demanda.

         • Rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda que por Resolución de contrato de Arrendamiento tiene intentada en el presente expediente en contra de mi representada el ciudadano F.D., identificado en autos, por no ser ciertos los hechos narrados en el libelo e improcedente el derecho invocado; en efecto, no es cierto que le adeude a la parte actora invocado; en efecto, no es cierto que le adeude a la parte actora cantidad alguna por concepto de cánones de arrendamiento ni por concepto alguno, ya que mi representada le ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2007; y los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2008, por el inmueble objeto del contrato de arrendamiento acompañado del libelo, de esta ciudad de Caracas; por lo tanto en especial debo señalar lo siguiente:

   1. - No es cierto que mi representada le adeude a la parte actora cantidad alguna por concepto de cánones de arrendamiento y en especial los señalados en el libelo, pues, los mismos han sido debidamente pagados, pues, ya que ante la negativa del arrendador de recibir los cánones de arrendamiento me vi en la obligación de consignar los referidos cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de lo que fue debidamente notificado el actor; lo cual demostré en la oportunidad legal correspondiente.

      No es procedente que mi representada deba convenir o que se le condene por el Tribunal en resolver el contrato de arrendamiento celebrado con la parte actora, ni en devolver el inmueble objeto del contrato de arrendamiento sin plazo alguno completamente desocupado, ni en pagar cánones de arrendamientos subsiguientes, así como el pago de las costas del procedimiento; ya que los fundamentos para demandar la referida resolución de contrato no existen; por cuanto mi representada ha sido fiel cumplidora de sus obligaciones como arrendataria; en especial con el pago de los cánones de arrendamiento lo cual demostraré en el lapso correspondiente. (…)

   5. - Notifico en este acto al ciudadano F.D., mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 6.041.220, la voluntad de mi representada de prorrogar la duración del contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble objeto del presente juicio, es decir, La Quinta Muriche, No16, Calle Guaicaipuro, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao, Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, de conformidad con lo establecido en la cláusula Tercera del referido contrato de arrendamiento, el cual fue acompañado por el actor al libelo de demanda marcado con la Letra “B” y otorgado ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de noviembre de 2006, bajo el No.51, Tomo 107. en los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria.

   3. - Aportaciones probatorias.-

      3.1) De la parte demandante-reconvenida.

      * De los recaudos acompañados al Libelo de la demanda:

      o Marcado con la letra “A” Original de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano F.D. (arrendador) y la sociedad mercantil Moto Pulgarcito C.A, ( arrendatario) sobre el bien inmueble identificado como Quinta “Muriche” Nº 16, ubicada en calle Guaicaipuro en la Urbanización El Rosal, Municipio Chacao, Jurisdicción del Distrito Sucre, del Estado Miranda, autenticado en fecha 24.11.2006, por ante la Notaria Pública Décima Tercera del Municipio Libertador, del Distrito Capital, bajo el N° 51, Tomo 107 de los Libros llevados por esa Notaría. (f.06)

      En cuanto a la existencia del presente medio probatorio observa quien sentencia, que se trata de un documento autenticado, que merece fe pública, desprendiéndose de éste, una relación locataria en la que el ciudadano F.D., en su condición de arrendador, dio en arrendamiento a la compañía MOTO PULGARCITO, C.A., un inmueble identificado como Quinta “Muriche” Nº 16, ubicada en la calle Guaicaipuro, en la Urbanización el Rosal, Municipio Chacao, Estado Miranda; observándose: (i) que el mismo se constituye exclusivamente para uso comercial (cl. 2ª); (ii) que tiene una duración de dos (02) años fijos a partir del día 01 de enero de 2007, prorrogable por un (01) año más, siempre y cuando haya manifestación de cualesquiera de las partes en prorrogarlo (cl. 3ª); (iii) que tiene un canon mensual de arriendo, por la cantidad de Nueve Millones de Bolívares (Bs. 9.000.000,00) mensuales, debiendo cancelarse por mensualidades anticipadas, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes (cl. 4ª); (iv) que el arrendatario hace entrega de la cantidad de Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,00) en calidad de Depósito para garantizar el cumplimiento de las cláusulas contenidas en el contrato, devueltos al momento de culminar dicho contrato. Y Asimismo se estableció que el atraso por parte del arrendatario en el pago de dos (02) cánones de arrendamientos consecutivos daría lugar a la rescisión unilateral del contrato por parte del Arrendador.

      En consecuencia, se le da fuerza y valor probatorio, conforme a los artículos 1360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar lo antes expresado. ASI SE DECLARA.

      • Marcado con la letra “B”, Copia Simple, de documento de propiedad, emanado de la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito de Registro del Municipio Chacao, Estado Miranda, en fecha 15 de noviembre de 1996, anotado bajo el Nº 25, Tomo 11, Protocolo 1º.

      Ahora bien con respecto a dicha instrumentalidad, observa este sentenciador que la misma constituye un acto traslativo de propiedad, que tiene como adquiriente al ciudadano F.D.. Empero no se esta dilucidando un derecho in rem de propiedad, sino una condición resolutoria arrendaticia, producto de unos supuestos fácticos culposos, cuestión está que no trasciende la circunstancia del proceso a la acción propuesta, por lo que no requiere pronunciamiento de este juzgador, toda vez que no forma parte del thema decidendum en el presente fallo. ASÍ SE DECLARA.

      o Marcado con la letra “C” Copia simple de Resolución Nº 011093 emanada del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, suscrita por su Directo General(f.14 al16)

      Con respecto a la presente probanza, de forma apriorística se observa que el mismo configura una resolución administrativa, que tienen fuerza de actos administrativos “strictu sensu”, o actos de efectos particulares, lo cual se inscribe dentro de la categoría de documento administrativo, entendido éste como el acto administrativo de efectos particulares, que declara una situación jurídica, dentro de la esfera subjetiva que goza de una presunción de veracidad y legitimidad (vid. Sala Plena, St. Nº 51 del 18.12.2003). La resolución in comento, es contentiva de la solicitud de regulación presentada por el ciudadano F.D.K., actuando en su carácter de propietario del inmueble objeto de la presente litis. Admitida y sustanciada la solicitud conforme a la normativa procedimental correspondiente, la Dirección General de Inquilinato actuando en uso de sus atribuciones legales resolvió fijar el canon de arrendamiento sobre el inmueble litigioso en la cantidad de “TRES MILLONES SESENTA UN MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 3.061.396, oo).

      Se le da fuerza y valor probatorio para acreditar la regulación del canon en el inmueble objeto del litigio por la cantidad señalada. ASI SE DECLARA.

      ** En el escrito solicitando la inadmisibilidad de la reconvención propuesta.-

      o Marcado sin letra, Copia certificada de los estados de cuenta corriente del ciudadano F.D., signada con el Nº 127378437-8, que tiene suscrita con el Banco de Venezuela. (f.48 al 56).

      En cuanto a estos medios probatorios, observa este Tribunal de Alzada, que los mismos se tratan de copias certificadas de estados de cuenta correspondiente a los movimientos bancarios de la cuenta corriente, signada con el Nº 127-378437-8, cuyo titular es el ciudadano F.D.. La referida cuenta habiente, contiene los estados activos desde el día 01 de febrero del año 2008 hasta el día 30 de abril del año 2008, ambas fechas inclusive. Con estas documentales se quiere probar la impercepción de los cánones de arrendamiento reclamados por el actor en la aludida cuenta corriente, tal como fue estipulado en la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento, y que no fueron afianzados a dicha cuenta.

      Ahora se trata de estados de cuenta de banco, traídos en fotocopia pero certificados con el sello húmedo de la oficina bancaria, se admiten como prueba, a tenor de lo dispuesto por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar que en la cuenta corriente mencionada no aparece acreditado depósito efectuado por concepto de cánones mensuales. ASÍ SE DECLARA.-

      ** En el lapso probatorio.-

      o Reprodujeron el mérito favorable de los autos, especialmente el que se desprende de las siguientes actuaciones: (i) Documento de propiedad del inmueble objeto de arrendamiento; (ii) Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Décimo Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital; (iii) Resolución Nº 011093 de fecha 01 de junio de 2007, que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual, por la cantidad de (Bs. 3.061,40); (iv) Copia certificada de la cuenta corriente Nº 127378437-8 del Banco de Venezuela, de donde se encuentra la cuenta activa, para recibir el pago de arrendamiento , reclamados en la cuenta corriente, tal como fue estipulado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento y; (v) Copia certificada de la notificación realizada por la parte demandada al arrendador, a través de la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, sobre unas comunicaciones enviadas por la Alcaldía del Municipio Chacao relacionadas con el inmueble objeto de arrendamiento.

      En cuanto al mérito favorable de los autos, ha expresado reiteradas veces, quien aquí decide, que ello constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal, en virtud de que el juez por disposición del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, esta obligado a a.i. el vertimiento de todas cuantas pruebas cursen en autos. Y ASÍ SE DECLARA.

      3.2) De la parte demandada-reconviniente.-

      * De los recaudos acompañados a la Contestación de la demanda:

      o Marcado con la letra “B”, Copia simple de Resolución Nº 107, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, suscrita por su Director, de fecha 12.01.1978 (f.39).

      Con respecto a la presente probanza, denota este sentenciador que se trata de una resolución de carácter administrativo, dimanante de la Dirección de Inquilinato, adscrita al extinto Ministerio de Fomento, que tienen fuerza de actos administrativos “strictu sensu”, o actos de efectos particulares, lo cual se inscribe dentro de la categoría de documento administrativo, entendido éste como el acto de efectos particulares, que declara una situación jurídica, dentro de la esfera subjetiva, que goza de una presunción de veracidad y legitimidad (vid. Sala Plena, St. Nº 51 del 18.12.2003). La resolución in comento, es contentiva de la solicitud de regulación presentada por la ciudadana L.E.S.d.R., en el cual solicita la regulación para vivienda y comercio del inmueble denominado “Quinta MARICHE situado en la Av. Guaicaipuro No. 8, Urbanización El Rosal, Distrito Sucre, Estado Miranda”. Cumplido los tramites correspondiente, la Dirección de Inquilinato, actuando en uso de sus atribuciones legales, resolvió fijar el canon de arrendamiento sobre el inmueble, objeto del presente litigio, en la cantidad de “SEIS MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON VEINTE Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 6.457,25).

      Se le da fuerza y valor probatorio para acreditar la regulación del canon en el inmueble objeto del litigio por la cantidad señalada, anteriormente para la época de la solicitud. ASI SE DECLARA.

      ** En el lapso probatorio.-

      o Marcado con la letra “A” Legajos de Copias certificadas del expediente Nº 2007-0224, emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. (f.90 al 164)

      En lo que se refiere a las copias certificadas, este Tribunal observa que se tratan de documentos procesales que recopilan actuaciones judiciales desplegadas en un expediente que cursa por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en el que constan la consignaciones locatarias, por parte del ciudadano E.S.P., en su carácter de Vicepresidente de la sociedad mercantil MOTO PULGARCITO C.A.

      En cuanto a las consignaciones se acreditan planillas bancarias sistemáticamente de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año dos mil siete (2.007), por la cantidad de Seis Mil Cuatrocientos Cincuenta y Siete con Veinticinco Céntimos (Bs. 6.457,25), en razón al régimen de asignación del canon mensual de arrendamiento, a la postre de la resolución administrativa, emanada de la Dirección de Inquilinato adscrita al extinto Ministerio de Fomento, sobre el inmueble en cuestión. Los restantes cánones de arrendamiento referentes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2.007; y enero, febrero, marzo y abril del año 2.008, fueron acreditados por la cantidad de Tres Mil Sesenta y Uno Bolívares con Cuarenta Céntimos (Bs. 3.061,40), en razón a la aplicabilidad de la Resolución Nº 011093, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, de fecha 01.06.2007, en virtud de la solicitud presentada en fecha 13 de marzo de 2007, por el ciudadano F.D., que la constituye un acto administrativo, de efectos particulares.

      En ese sentido, se tratan de documentos procesales con fuerza de documentos públicos, reproducidos en copias certificadas, donde la consignaciones realizadas se tienen como valederas y hacen plena prueba a las cargas arrendaticias, impuesta a la sociedad mercantil Moto Pulgarcito C.A., donde se da cabalmente cumplimiento, dado las condiciones de espacio y tiempo, generándose la solvencia inquilinaria al cumplir oportunamente con el pago de los cánones inquilinarios por ante el Juzgado Municipal. ASI SE DECLARA-

      o Marcado con la letra “B” Copia certificada de Resolución Nº 107, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, suscrita por su Director, en fecha 12.01.1978 (f.167).

      En cuanto al anterior elemento probatorio, es una reprográfica certificada, lo que observa este sentenciador que el mismo ya fue analizado por esta Alzada y dado su correspondiente valor probatorio, se ratifica en esta oportunidad, ya que el mismo se presenta en las mismas condiciones anteriores. ASÍ SE DECLARA.-

      o Marcado con la letra “C” Copia certificada de Resolución Nº 011093, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, suscrita por su Director, en fecha 01.06.2007 (f.170).

      En cuanto al anterior elemento probatorio, es una reprográfica certificada, lo que observa este sentenciador que el mismo ya fue analizado por esta Alzada y dado su correspondiente valor probatorio, se ratifica en esta oportunidad, ya que el mismo se presenta en las mismas condiciones anteriores. ASÍ SE DECLARA.-

      o Marcado con la letra “D” Original de recibo de pago por la cantidad de Nueve Millones de Bolívares (Bs. 9.000.000,00), efectuado por la sociedad mercantil MOTO PULGARCITO C.A. (f.173).

      En cuanto al presente medio probatorio, observa este Tribunal de Alzada, que el mismo se trata de un original de documento privado, derivado de un “apoca”, donde consta un cumplimiento de una obligación pecuniaria, por la cantidad de Nueve Millones de Bolívares (Bs.9.000.000,00), apercibido por la sociedad mercantil MOTO PULGARCITO C.A., y suscrito por el arrendador, en razón de haber recibido la erogación del primer canon de arrendamiento mensual, establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, y por tanto se admite su reproducción como prueba, a tenor de lo dispuesto por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que a falta de ser impugnada por la contraparte, y no habiéndose propuesto la tacha de instrumento privado (1.381 Ccvil ), se le da valor. ASÍ SE DECLARA.-

   4. - Del Mérito de la Causa.-

      Ha sostenido la parte actora (1) que en fecha 24.11.2006, se celebró mediante documento autenticado, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre un inmueble constituido por una Quinta distinguida con el N° 16 y denominada Muriche, ubicado en la Calle Guaicaipuro, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao, Estado Miranda, con el ciudadano E.W.S.P., en representación de la sociedad mercantil MOTO PULGARCITO C.A., (2) que de acuerdo con el mencionado contrato la duración del mismo sería de dos años fijos, a partir del 01.01.2007 y prorrogable por un periodo de un año; (3) que el canon de arrendamiento mensual era por la suma de nueve millones de bolívares (Bs.9.000.000,00), incumpliendo los arrendatarios con su obligación de pagar dichos cánones de arrendamiento; (4) que con tal conducta los arrendatarios contravinieron el contrato en su cláusula cuarta, adeudando, por concepto de pensiones inquilinarías insolutas la suma de veintiún millones cuatrocientos ochenta y un mil cuatrocientos treinta y cinco bolívares con sesenta céntimos (Bs. 21.481.435,60); (5) finalmente, fundamenta su pretensión en los artículos 1.167 del Código Civil y las cláusulas segunda, séptima y décima tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes para que los demandados convengan, o en su defecto sean condenados por el Tribunal a: (i) En la devolución del inmueble objeto de dicho contrato, sin plazo alguno y completamente desocupado; (ii) en pagar los cánones adeudados más los subsiguientes causados hasta la definitiva con los respectivos intereses, así como las costas del proceso.

      Por su parte la demandada argumento en su defensa (1) que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento ha incoado el ciudadano F.D., y que no es cierto que se adeude a la parte actora cantidades alguna, por concepto de cánones de arrendamiento, en virtud que la conducta remisa del arrendador en recibir las pensiones inquilinarías, dio entrada a ser consignadas por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, procediéndose cabalmente al cumplimiento de las obligaciones como arrendatarias; en razón al acreditar el pago de los cánones de arrendamiento en su oportunidad legal.

      Expuestos como han sido los alegatos de ambas partes, establecido el contradictorio en la presente causa y analizadas las pruebas traídas a juicio, este Tribunal, para decidir, observa:

      a.- De la Resolución de Contrato de Arrendamiento.

      Nuestro legislador inquilinario comprime en el procedimiento breve lo derivado de las relaciones arrendaticias, en el Libro IV, Titulo XII, del Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 881 y siguientes. Empero el tramite como fuero especial inquilinario, esta regulado por el Decreto de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que figura en su artículo 33, lo siguiente:

      “Artículo 33:Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciaran y decidirán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto- Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía (Subrayado de este Tribunal)

      Se tiene una demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, que siguen las partes en la presente pendencia. Al respecto a dicho el autor J.L.V., (vid. Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, p.90 y 91). que la acción resolutoria-en los contratos a tiempo determinado- cuando el inquilino incumple cualquiera de las obligaciones contempladas en la ley o las expresamente estipuladas en el contrato, se da en los casos siguientes:

      1-. La falta de pago, fundamentada en el artículo 1592, ordinal 2º, del Código Civil, el cual estipula que el arrendatario tiene la obligación principal de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

   2. - Cuando el inquilino cambie el uso del inmueble. Según el artículo 1592.1 del Código Civil, el arrendador tiene la obligación principal de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias; según el artículo 1.593 ejusdem, si el arrendatario emplea la cosa para uso distinto a aquel que se le ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, éste puede, según las circunstancias, hacer resolver el contrato. Estos supuesto comprenden el hecho del inquilino causar al inmueble deterioros mayores de los provenientes del uso normal.

   3. Cuando el arrendatario haya subarrendado sin autorización del arrendador (Art. 15 Decreto- Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).

   4. - Por la violación de cualquier cláusula contractual cuando así ha sido expresamente contemplado en el contrato.

      b.- De las actas procesales

      Es fundamentada, la acción de Resolución de Contrato de arrendamiento, en el impago de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre a razón de seis mil cuatrocientos cincuenta y siete bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 6.457,25), así como también los meses de octubre, noviembre y diciembre del año dos mil siete (2.007), y los meses de enero, febrero, marzo y abril del año dos mil ocho (2.008), a razón de tres millones sesenta y un mil trescientos noventa y seis bolívares con ochenta céntimos (Bs. 3.061.396,80); adeudándose por concepto de pensiones de arrendamiento la suma de Veintiún Millones Cuatrocientos ochenta y un Mil Cuatrocientos treinta y cinco bolívares con sesenta céntimos (Bs. 21.481.435,60), equivalentes a veintiún mil cuatrocientos ochenta y un bolívares fuertes con cuarenta y tres céntimos (Bsf. 21.481,43), derivado supuestamente ante un incumplimiento, de las cláusulas contenidas en los términos convenidos en la convención arrendaticia.

      Ello impone un análisis del clausulado del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, celebrado entre las partes, a los fines de establecer si se pone en manifiesto el vencimiento de las pensiones inquilinarías y el impago que objeta el actor, en la presente demanda. Concretamente la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, establece la modalidad de pago, tal como lo estatuye el artículo 1592.2 del Código Civil.

      Establece la cláusula cuarta, lo siguiente:

      (…) el canon mensual estimado de mutuo acuerdo entre las partes por el arrendamiento de la Quinta, objeto del presente contrato es la cantidad de Nueve Millones de Bolívares (Bs. 9.000.000,00) mensuales que el Arrendatario se obliga a pagar en moneda del curso legal a El Arrendador, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes por adelantado, bien sea directamente a El Arrendador o en su defecto que se deposite a la cuenta corriente número 127-378437-8 a nombre F.D. en el Banco de Venezuela, el valor de la mensualidad fijada por concepto de canon. En caso de cancelar por depósito bancario, la planilla de depósito servirá como prueba de pago.

      Como se explana en la referida cláusula contractual, la erogación se hará en la cuenta corriente del arrendador, dentro del lapso de los primeros cinco (05) días de cada mes. Empero, ha de contrastar los hechos suficientemente probados en el expediente, que el inmueble objeto de la relación locataria, fue producto de una motivación circunstancial de un acto administrativo, con efectos particulares, que certifican la existencia de determinados hechos y premisa jurídicas, la cual colocan a la postre en una posición jurídica al administrado en acatamiento a su eficacia plena, dado su legitimidad, que tuvo como ápice la Regulación del inmueble en cuestión, donde el Organismo regulador resolvió fijar los cánones de arrendamiento.

      En cuanto a los supuestos pensiones impagas, se evidencia consignaciones arrendaticias, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de los meses discriminados de la siguiente forma: (i) febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2.007, a razón de seis mil cuatrocientos cincuenta y siete bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 6.457,25), causado en la resolución administrativa Nº 107, de fecha 12.01.1978, emanada de la Dirección de Inquilinato del extinto Ministerio de Fomento, por la cantidad supra transcrita. Los restantes meses de octubre, noviembre y diciembre del mismo año, y enero, febrero, marzo y abril del año 2.008, por la cantidad de tres millones sesenta y un mil trescientos noventa y seis bolívares con ochenta céntimos (Bs. 3.061.396,80), causado en la resolución administrativa Nº 0111093, emanada de la Dirección General Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura que fijó el canon en dicha cantidad.

      Ahora bien, el legislador en materia inquilinaria, dota al arrendatario con las consignaciones arrendaticias, a un mecanismo breve y de solvencia al cumplimiento de sus obligaciones, ante la negativa de recibir el pago por parte del arrendador, todo ello previsto en su Título VII, Capitulo I, en su artículo 51 del Decreto- Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que reza lo siguiente:

      “Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble, rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

      Luego del debate planteado, este sentenciador señala que para hablar de insolvencia inquilinaria deben darse la impercepción de los cánones , o que la pensión de arrendamiento se encuentre vencida y no se proceda al tramite consignatario dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la correspondiente mensualidad, tal como lo prevé el artículo 51 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia observa, que se constata del expediente de consignaciones locatarias que fueron consignadas consecutivamente, en tiempo hábil, los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.007, y también de los meses de enero, febrero, marzo, abril del año 2.008, bajo las cantidades sujetas a la resolución administrativa que dictó el órgano inquilinario, verificándose así el cumplimiento exigido por la ley inquilinaria (Art. 51 LAI y Art. 1592.2 Ccvil), por lo que mal puede el arrendador hablar de impago y pretender resolver el contrato, si el arrendatario cumplió cabalmente los términos convenidos al pago de las pensiones inquilinarías, a los fines de su solventación.

      Por otra parte, conviene decir que el hecho de que el arrendatario haya optado por consignar ante un tribunal los cánones, no puede entenderse como una conducta negativa del arrendatario e incumplidora de sus obligaciones contractuales, dado que para adoptar tal conducta no se requiere acreditar la voluntad expresa del arrendador de no querer recibir el pago al inquilino, sino que basta con una simple conducta tacita de éste a no recibir el pago. Y la consignación tiene tanto valor, a los efectos de la solvencia, como el pago directo.

      Conforme a lo expuesto, resulta improcedente el reclamo del actor al exigir la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito con la sociedad mercantil MOTO PULGARCITO C.A. y el pago de los cánones de arrendamiento. En consecuencia, no prospera en derecho la demanda, en razón de que la parte demandada cumplió con las obligaciones determinadas en la relación contractual. ASI SE DECIDE.

      ** De la reconvención.-

      La parte demanda, en la litiscontestación reconvino al actor por considerar que la obligación de pagar cánones de arrendamiento a la parte actora, se encuentra EXTINGUIDA POR COMPENSACIÓN (De conformidad con lo establecido en el Capítulo IV, Sección IV, Artículos 1.331 y siguientes del Código Civil vigente), tratándose de que la parte actora le adeuda la cantidad de VEINTINUEVE MILLONES OCHOCIENTOS NUEVE MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y DOS BOLIVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 29.809.342,75), que actualmente equivalen a la cantidad de VEINTINUEVE MIL OCHOCIENTOS NUEVE BOLIVARES FUERTES CON TREINTA Y CUATRO CENTIMOS (BsF. 29.809,34) discriminados de la siguiente forma: A) OCHO MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y TRES MIL BOLIVARES QUINIENTOS CUARENTA Y DOS CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 8.993.542,75) que actualmente equivalen a OCHO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS (BsF. 8.993,55), por concepto de sobrealquileres que le fueron cobrados por la parte actora durante el mes de enero del 2007, por la cantidad de nueve millones de bolívares (Bs. 9.000.000,00), y que el mismo da inicio a la relación locataria; y que el referido alquiler, se encontraba regulado por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del actual Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura por la cantidad de Bs. 6.457,00 que equivalen a Bs. F. 6,46, quebrantando el artículo 13 del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por lo tanto se solicita el reintegro por la cantidad de Bs. 8.993.542,75 que equivalen a BsF. 8.993,55. B) La cantidad de VEINTE MILLONES OCHOCIENTOS QUINCE MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 20.815.800,00) que equivalen a VEINTE MIL OCHOCIENTOS DIEZ Y SEIS BOLIVARES FUERTES (BsF. 20.816,00); ya que la parte actora le cobró por concepto de tres meses de depósito la cantidad de Bs. 30.000.000,00 que equivalen a BsF. 30.000,00 cuando lo que debe cobrar la parte actora por concepto de tres meses de depósito es la cantidad Bs. 9.184.200, ya que el inmueble actualmente se encontraba regulado en la cantidad de Bs. 3.061.400,00 que equivalen a BsF- 3.061,40.

      Como hemos visto se tiene una reconvención planteada por la hoy demandada, cuya procedencia fue negada por la primera instancia, decisión que no fue apelada por la demandada.

      Ahora, como fundamento y razón existencial de todo el sistema procesal le esta vedado al juez ad quem desmejorar la condición del apelante. Esto es, que el apelante impugna con relación a los agravios que padece en la sentencia recurrida, no pudiendo ser modificados en perjuicio del apelante aquellos elementos que no le perjudican, siempre que sea único apelante

      Al respecto ha dicho la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 16.02.2001, lo siguiente:

      >

      Siguiendo lo expresado, no cabe duda que en el presente asunto subapelación, la improcedencia de la reconvención no puede considerarse un agravio que obre contra la parte actora, por el contrario es un beneficio. En tanto que la improcedencia de la reconvención puede considerar un agravio para la parte accionada, quien al no recurrir estaría conforme con lo decidido. Por lo tanto, no habiendo ejercido recurso de apelación, la parte demandada contra el fallo proferido por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, de esta misma Circunscripción Judicial, y en aras de no desmejorar la situación procesal de la parte actora, se confirma la improcedencia de la reclamación del reintegro de las pensiones inquilinaria –vía reconvención- en base al principio reformatio in peius. ASI SE DECIDE.

5. DISPOSITIVA

   En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: