Decisión de Juzgado Superior Civil y Mercantil de Monagas, de 23 de Marzo de 2012

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas

201° y 153°

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas:

PARTE DEMANDANTE: ciudadana F.B.S.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-16.940.800 y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanos C.V.J., R.D.V.J. y Z.D.C.B.D.G., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.026.359, V-11.335.939 y V-9.178.763, en este mismo orden e inscritos por ante el Inpreabogado bajo los Nros. 14.832, 99.927 y 100.440, respectivamente, carácter que se desprende de instrumento poder cursante en los folios dieciséis (16) y diecisiete (17) de la primera pieza del presente expediente.-

PARTE DEMANDADA: ciudadana M.D.V.G.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.389.529 y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos A.V., P.S.G.M. y R.A.Z.R., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-12.359.720, V-11.206.076 y V-5.221.811, en este mismo orden e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 72.928, 57.788 y 120.944, respectivamente, carácter que se desprende de instrumento poder cursante en los folios cincuenta y nueve (59) y sesenta (60) de la primera pieza del presente expediente.-

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA.-

EXP. Nro. 009534.-

Conoce este Tribunal con motivo de la apelación ejercida en fecha 13 de Mayo de 2.011, por la abogada en ejercicio C.V.J., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante en el presente juicio, contra la sentencia de fecha 26 de Abril de 2.011, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas.-

Llegado el expediente a esta instancia, por auto de fecha 18 de Octubre de 2.011 se le dio entrada y se fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus conclusiones de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, habiendo sido presentadas por la parte demandante. Siendo la oportunidad para que las partes presentaran sus observaciones escritas y no habiendo sido presentada por las partes, este Tribunal se reservó el lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia, siendo diferida por treinta (30) días más y estando en la oportunidad legal correspondiente procede a hacerlo en base a los siguientes fundamentos:

NARRATIVA

La ciudadana F.B.S.G., debidamente asistida por la abogada en ejercicio C.V.J., interpuso la presente acción con motivo de Resolución de Contrato de Opción Compra Venta, exponiendo al efecto en su escrito libelar:

“Omissis…Es el caso Ciudadano Juez, que en fecha 29 de Enero de 2007, mi apoderada B.M.G.R., quien es venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la Cédula DE identidad Nº. V-4.766.214 y de este domicilio celebró un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA con la ciudadana M.D.V.G.G., cuyo objeto consistió en un inmueble constituido por una PARCELA DE TERRENO y la VIVIENDA FAMILIAR en ella construida, ubicado en la Carrera 5, Parcela 16, Manzana 24, entre Calles 4 y 4-C, Urbanización La Floresta, de la ciudad de Maturín, jurisdicción del Municipio Maturín del Estado Monagas, comprendido dentro de los linderos y medidas siguientes: Norte, con la Carrera 5, que es su frente, en doce metros con cincuenta centímetros (12,5 mts); Sur, con Parcela Nº 32, en dieciocho metros (18 mts); Este, con la Calle 4-C, que es otro de sus frentes, en veintitrés metros con cuarenta y un centímetros (23,41 mts); y Oeste, con la Parcela Nº 15, en veintidós metros con setenta y seis centímetros (22,76 mts), como se evidencia del documento autenticado en fecha 29 de Enero de 2007, por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Cedeño del Estado Monagas, con sede en Caicara de Maturín, anotado bajo el Nº 158, Tomo IV, que marcado “A”, anexo a este escrito. En dicho contrato convenimos lo siguiente: 1º) Que el precio de venta era por la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00), que hoy día constituyen CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 100.000,00), tal como aparece en la Cláusula Segunda. 2º) Que tendría un lapso de duración de cinco (05) años, contados desde la señalada fecha: 29 de Enero de 2007, según lo estipulado en la Cláusula Tercera. 3º) Que si la negociación convenida no llegase a realizarse por causa imputable a LA VENDEDORA, ésta debía reembolsar a LA COMPRADORA, la cantidad de dinero dada en arras y las demás percibidas al momento de rescindir el contrato, más el treinta por ciento (30%) de la cantidad total percibida por concepto de indemnización de daños y perjuicios; y en caso contrario, entonces LA COMPRADORA, perdería las cantidades de dinero dadas en arras, más el treinta por ciento (30%) de la cantidad total percibida por el mismo concepto; tal como lo convenimos en la Cláusula Cuarta. Y es con apego a lo convenido en la citada Cláusula Cuarta de dicho contrato, que decidí NO VENDER el identificado inmueble, y por ello se hizo menester NOTIFICAR de manera autentica, el contenido de mi decisión a LA COMPRADORA, ciudadana M.D.V.G.G., así como LA DEVOLUCION de las sumas de dinero percibidas por mi persona, mas EL PAGO DE LA INDEMNIZACIÓN acordada; por lo que solicité, al Ciudadano Notario Público Segundo de Maturín, Estado Monagas, el cumplimiento de tal misión; y una vez, constituidos en el domicilio de LA COMPRADORA, ésta quedó debidamente NOTIFICADA de mi voluntad de RESCINDIR EL CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA-VENTA, por lo que en la misma ocasión también intenté devolverle la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 43.000,00) por concepto de la totalidad de las cantidades que recibí hasta el momento de rescindirse el contrato, así como pagarle DOCE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 12.900,00), que conforman el treinta por ciento (30%) de señalada cantidad total tomada, por indemnización de daños y perjuicios (…) pero dicha ciudadana se negó a recibir las indicadas porciones de dinero, alegando que necesitaba tiempo para pensarlo, que posteriormente se comunicaría conmigo; y una semana después, me manifestó que no tenía interés en resolver dicho contrato, que yo estaba obligada a venderle y que no tenía otra alternativa (…) Esta actitud de LA COMPRADORA demandada está causándome un grave perjuicio material, ya que al negarse resolver el contrato de marras y a recibir las correspondientes sumas de dinero, me está impidiendo disponer del especificado inmueble. (…) Fundamento la presente Acción de Resolución de Contrato con las disposiciones legales contenidas en los Artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1196, 1264, 1270, 1271, 1274 y 1275 del Código Civil; y en el Contrato de Opción de Compra-Venta (…) La presente acción es absolutamente procedente porque llena todos los extremos exigidos por el legislador para que la misma prospere, a saber: a) Se trata de un contrato bilateral en el que existe reciprocidad de obligaciones; b) Nos encontramos ante un inexplicable contumacia, suficiente para motivar la utilización de esta vía judicial para lograr la resolución contractual demandada, porque comprende aspectos o pretensiones sustanciales del contrato, de ventajas que ambas partes buscamos al celebrar el contrato de marras, mientras que la accionada ha optadazo por alterar unilateralmente las condiciones pactadas en el contrato; lo cual obliga a interpretar su conducta como un incumplimiento total de lo convenido en la oportunidad en que otorgamos el contrato de marras; lo cual es suficiente para que haya lugar a la indemnización de daños y perjuicios reclamada; c) La rebeldía en referencia, o el detallado incumplimiento, solo es atribuible a la demandada; es decir, la culpa como fundamento de responsabilidad contractual consagrado en el artículo 1270 del Código Civil, la cual por ser agravada se asemeja al dolo, ya que la demandada no tiene posibilidad alguna de alegar la causa extraña no imputable para justificar su incumplimiento; pues, la responsabilidad que nos ocupa es netamente objetiva; d) He cumplido exactamente con lo convenido, ya que notifiqué debidamente de mi decisión a la demandada, e igualmente, acudí a su domicilio a devolverle las especificadas cantidades de dinero y pagarle la indemnización correspondiente; e) El daño reclamado reúne los requisitos de certeza, de lesión a mis derechos, de determinación en su cuantía; no ha sido reparado y proviene de la mala fe de la demandada al incumplir intencionalmente con la obligación contractual especificada; y por eso, la obligación de reparación se extiende a todo daño material o moral causado por el acto ilícito, tal como lo prevé el artículo 1196 del Código Civil; f) Procedí de buena fe por las razones ya explicadas; y g) La relación de causalidad derivada de la inejecución de la obligación de rescindir el contrato y sus nefastas consecuencias: el impedimento de ejercer actos de disposición sobre el b9ien objeto de contrato.”

En fecha 22 de Septiembre de 2.009, el Tribunal de la causa admitió la presente acción y ordenó la citación de la ciudadana M.D.V.G.G., quien en fecha 17 de Febrero de 2.010 en vez de contestar la demanda opuso cuestiones previas tal como se evidencia del folio cincuenta y dos (52) al cincuenta y ocho (58) de la primera pieza del presente expediente manifestando lo siguiente:

Omissis… Promovemos la Cuestión Previa del Ordinal 1ro. del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, referida a la Incompetencia del Tribunal por razones de Cuantía y fundamentamos nuestro alegato de conformidad con las razones de hecho y de derecho que a continuación señalamos: CAPITULO SEGUNDO DE LOS HECHOS. Es el caso Ciudadano Juez, que la Ciudadana F.B.S.G., (ampliamente identificada en autos), en su Libelo de Demanda por Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta, señala en el Capitulo I, de Los Hechos, que en el referido Contrato de Opción de Compra-Venta, SUSCRITO CON NUESTRA Representada, se convino: En la Cláusula Segunda, del mismo, QUE EL PRECIO DE LA VENTA ERA POR LA CANTIDAD DE CIEN MILLONES DE BOLIVARES (BS. 100.000.000,00), LO QUE ACTUALMENTE REPRESENTAN CIEN MIL BOLÍVARES (BS. 100.000,00). De igual manera Ciudadano Juez, en su Libelo de Demanda, en el Capitulo II, Del Petitorio, la Demandante pide que se condene a nuestra Representada a que convenga en la Resolución del Contrato de Opción Compra-Venta y RECIBA LAS ESPECIFICADAS SUMAS DE DINERO, A SABER: CUARENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (BS. 43.000,00), QUE SE CORRESPONDE CON LA SUMATORIA DE TREINTA Y DOS (32), CUOTAS RECIBIDAS POR ELLA DESDE LA FECHA DE OTORGAMIENTO DEL CONTRATO EN CUESTIÓN HASTA EL MES DE JULIO DEL 2009 (LA PRIMERA POR BS. 20.000,00, OTRA POR BS. 5.000,00 Y 30 POR BS. 600,00 C/U), Y QUE ADEMAS RECIBA NUESTRA REPRESENTADA LA CANTIDAD DE DOCE MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (BS. 12.900,00), EQUIVALENTE AL TREINTA POR CIENTO (30%), DE LA SUMATORIA DE LAS ANTERIORES CANTIDADES, POR CONCEPTO DE INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS; ES DECIR, UN TOTAL DE CINCUENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 55.900,00). Por otra parte también pide la Demandante, que nuestra representada sea condenada a pagar costas y costos del proceso. Al final de su Petitorio la Demandante ESTIMA SU DEMANDA EN LA CANTIDAD DE TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 398.750,00), equivalentes a Siete Mil Doscientas cincuenta Unidades tributarias (U.T. 7.250) (…) Podemos preguntarnos entonces, que sistema o cuales reglas utilizó la Demandante para determinar la Estimación del Valor de su Demanda, ya que las referidas cantidades no encuadran ni remotamente, en lo establecido en las Normas previstas para dicho calculo o determinación…

En fecha 21 de Abril de 2.010 el Tribunal de la Causa dictó sentencia relacionada a la cuestión previa opuesta declarándola sin lugar en los siguientes términos: “Omissis…este sentenciador observó que el fundamento legal en que se basó la parte demandada en su oposición a la cuestión previa, no es la acertada, por cuanto el medio de ataque que debió utilizar como soporte legal de sus alegatos, es el establecido en el artículo 38 del Código en comento, en razón de que podía haber rechazado dicha estimación por considerarla exagerada, formulando su contradicción en el acto de contestación de la demanda, para luego ser decidida en la sentencia definitiva…”. (Folio del 68 al 71 de la primera pieza de este expediente).-

En fecha 29 de Abril de 2.010 el apoderado judicial de la parte demandada A.V., procedió a contestar la demanda, tal como se evidencia del folio setenta y cuatro (74) al ochenta y seis (86) de la primera pieza, manifestando entre otras cosas lo siguiente: “Omissis… DE LOS HECHOS RECONOCIDOS. Reconozco expresamente como cierto los hechos siguientes: 1.-Es cierto que mi representada la Ciudadana M.D.V.G.G., (ampliamente identificada up supra), celebró un CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA con la ciudadana F.B.S. (…) 2.- Es cierto que en la Cláusula Segunda, del referido Contrato de Opción de Compra-Venta, se convino QUE EL PRECIO DE LA VENTA ERA POR LA CANTIDAD DE CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (BS.100.000.000,00), LO QUE ACTUALMENTE REPRESENTAN CIEN MIL BOLÍVARES (BS. 100.000,00). 3.- Es cierto que en la Cláusula Tercera, del referido Contrato de Opción de Compra-Venta, se convino que tendría un lapso de duración de cinco (05), años, contados desde la señalada fecha 29 de Enero de 2007. 4.- Es cierto que en la Cláusula Cuarta, del referido Contrato de Opción de Compra-Venta, se convino que en caso de que la negociación de compra-venta no llegase a realizarse, si fuere por causa imputable a la vendedora, ésta debía reembolsar a la compradora, la cantidad de dinero dada en arras y las demás percibidas al momento de rescindir el contrato, más el treinta por ciento (30%), de la cantidad total percibida por concepto de indemnización de daños y perjuicios (…) DE LOS HECHOS RECHAZADOS. Rechazo, Niego y Contradigo en toda forma los hechos siguientes: 1.- La parte actora, vendedora, ciudadana F.B.S.G., (ampliamente identificada en autos), NO PUEDE, apegarse a lo convenido en una cláusula contractual para pretender rescindir de forma unilateral, el contrato de OPCIÓN COMPRA-VENTA del inmueble, sin que se configure previamente el incumplimiento de la parte accionada (…) 2.- No convengo en la Resolución del Contrato de Opción Compra-Venta del Inmueble referido, por cuanto mi representada, la ciudadana M.D.V.G.G., (ampliamente identificada up supra), no ha incurrido en ningún incumplimiento en los términos y condiciones establecida en el mencionada contrato. (…) 3.- No convengo en recibir ninguna cantidad de dinero, a favor de mi representada como devolución de parte de la vendedora ciudadana F.B.S.G., (ampliamente identificada en autos). 4.- De igual manera es importante destacar LA INCONGRUENCIA Y LA INVEROSIMILITUD, de lo señalado por la Demandante en su Escrito Libelar, en el Capitulo II (…) Es el caso Ciudadano Juez, que si bien es muy cierto que reconozco el Contrato de Opción de Compra-Venta del Inmueble, suscrito por mi representada, la ciudadana M.D.V.G.G., (ampliamente identificada up supra), en los términos y condiciones mencionados (…) RECHAZO DE LA ESTIMACION DE LA DEMANDA: De conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, RECHAZO, la estimación de la demanda planteada por la Parte Demandante, por considerarla evidentemente exagerada, por cuanto la misma no se corresponde con el precio pactado en el documento de Opción de Compra-Venta, cursante en el Expediente, ni con las apreciaciones monetaria nacionales para la valoración del inmueble. CAPITULO QUINTO DE LA RECONVENCIÓN DE LA DEMANDA. Encontrándome dentro de la Oportunidad Procesal de conformidad con lo establecido en el Artículo Nº 365, del Código de Procedimiento Civil, para Reconvenir la Demanda de Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta…”

En fecha 03 de Mayo de 2.010 el Tribunal de la Causa admitió la Reconvención interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada A.V., y en fecha 11 de Mayo de 2.010 la apoderada judicial de la parte demandante C.V.J., procedió a contestar la reconvención, tal y como se desprende del folio noventa y siete (97) al ciento uno (101) de la primera pieza del presente expediente.-

De autos consta, que durante el lapso probatorio, tanto la parte demandante como la parte demandada hicieron uso de su derecho a promover las pruebas que consideraron pertinentes a los fines de demostrar sus afirmaciones de hecho en la presente causa, tal y como consta del folio dos (02) al doce (12) de la segunda pieza del presente expediente.-

Revisadas las actuaciones esta Superioridad pasa a pronunciarse sobre la Estimación de la Cuantía de la demanda como punto previo de la presente decisión:

DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA

Consagra el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.

(Subrayado nuestro).-

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión Nº R.H.-00504 del 26 de Julio de 2.005, reiterando criterio anterior, señaló: “(…) Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigüa o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 15 de noviembre de 2.004, (Caso: J.M.R.E., A.E.F.G. y N.D.V.B.M. contra P.S.B., L.S.d.B. y J.P.B.S.), estableció: “...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”. En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el demandante en su escrito libelar…”

En el caso de autos, se aprecia que la parte demandada señala como fundamento de la impugnación, lo exagerado de la cuantía estimada en el libelo, pero no indica los fundamentos de tal aseveración, ni existe prueba alguna al respecto, por lo que de conformidad con el mencionado artículo 38 del Código de Procedimiento Civil y en apego al criterio jurisprudencial antes expuesto, es forzoso determinar que se mantiene la cuantía de la demanda estimada por la parte actora. Así se decide.-

Este Juzgador pasa a analizar las pruebas aportadas al proceso de la manera siguiente:

A).- Pruebas aportadas por la parte Demandante:

1).- La parte actora en su escrito de promoción de pruebas ratificó el valor probatorio del contrato de opción compra venta acompañado junto al escrito libelar, marcado “A”, cursantes en autos en copia fotostática en los folios seis (06) y siete (07) y en copia certificada del folio veinte (20) al veintidós (22) de la primera pieza del presente expediente. Dicho instrumento fue autenticado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Cedeño del Estado Monagas, anotado bajo el Nº 158, Tomo IV, Protocolo Tercero, Primer Trimestre del año 2.007. Al respecto, observa este Tribunal que el mismo consiste en contrato de opción compra venta sobre el inmueble objeto de la presente controversia del cual se desprende lo siguiente: 1) Que ambas partes aquí contendientes suscribieron el contrato. 2) Que el precio de la venta fue por la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,00). 3) La duración del contrato es de cinco (05) años. 4) Que en el caso que la negociación de compraventa no llegase a realizarse se establece la siguiente indemnización de daños y perjuicios. Sí fuere por causa imputable A LA COMPRADORA, ésta perderá la cantidad de dinero dada en arras, como aquellas que hubiere amortizado al momento de rescindir del contrato, MAS UN PORCENTAJE DE TREINTA POR CIERTO (30%); sí fuere por causa imputable a LA VENDEDORA, esta en la obligación de reembolsar la cantidad de dinero dada en arras y aquellas que hubiere percibido por amortización al momento de rescindirse el contrato MAS UN PORCENTAJE DE TREINTA POR CIENTO (30%) sobre la cantidad total que ascienda la suma percibida. El documento bajo análisis no fue desconocido ni tachado de falso por la contraparte, en la oportunidad señalada en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que queda reconocido con la misma fuerza probatoria que los instrumentos públicos, de conformidad con los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, y así se decide.-

2).- La parte actora en su escrito de promoción de pruebas ratificó el valor probatorio de la notificación autentica, realizada por el Notario Público Segundo de Maturín, Estado Monagas acompañado junto al escrito libelar, marcado “B”, cursantes en autos en los folios ocho (08) y nueve (09) de la primera pieza del presente expediente. Dicho instrumento consiste en notificación efectuada por el Notario Público Segundo de Maturín, Estado Monagas el día jueves 27 de Agosto de 2.009 practicada en la persona de M.D.V.G.G., parte demandada de autos, quien se negó a recibir los cheques de gerencia que constituyen el pago por la intención de rescindir del contrato de opción compra venta suscrito; asimismo se dejo constancia de que la notificada manifestó que pensaría lo relativo al traslado y en una semana daría respuesta definitiva a la ciudadana F.B.S.G.. Este Juzgador observa que el documento bajo estudio no fue desconocido ni tachado de falso por la contraparte, en la oportunidad señalada en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que queda reconocido con la misma fuerza probatoria que los instrumentos públicos, de conformidad con los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, y así se decide.-

3).- La parte actora en su escrito de promoción de pruebas ratificó el valor probatorio de los cheques de gerencia producidos en copia fotostática acompañados junto al escrito libelar, cursantes del folio diez (10) al doce (12) de la primera pieza del presente expediente. Dichos instrumentos consisten en copias fotostáticas de cheques de gerencia signados bajo los Nros. 17010345 y 51010346, emitidos a favor de la ciudadana M.D.V.G.G., en fecha 21 de Agosto de 2.009, girados contra la Cuenta Corriente Nº 0425-0997-32-0250000017 del Banco Mi Casa Entidad de Ahorro y Préstamo. Los mismos fueron promovidos con el objeto de demostrar el fiel cumplimiento por la parte demandante del contrato cuya resolución se persigue, y en virtud de no haber sido desconocidos, en la oportunidad legal correspondiente de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se les otorga valor probatorio, y así se decide.-

B).- Pruebas aportadas por la parte Demandada:

1).- Con fundamento en el Principio de la Comunidad de la Prueba la demandada promovió las Documentales siguientes:

A.- Copia Certificada del contrato de opción compra venta autenticado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Cedeño del Estado Monagas, anotado bajo el Nro. 158, Tomo IV, Protocolo Tercero, Primer Trimestre del año 2.007, documentación producida por la actora cursante del folio veinte (20) al veintidós (22) de la primera pieza del presente expediente. Al respecto, observa este Juzgador que a dicho instrumento ya le fue atribuido el correspondiente valor probatorio, y así se decide.-

B.- Copia Certificada del Acta de Inspección Ocular practicada en fecha 27 de Agosto de 2.009 por el Notaría Segunda de Maturín, documentación producida por la actora cursante en los folios ocho (08) y nueve (09) de la primera pieza del presente expediente. Al respecto, observa este Juzgador que a dicho instrumento ya le fue atribuido el correspondiente valor probatorio, y así se decide.-

2).- Promovió la prueba de Informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil en los términos siguientes: A) Juzgado Segundo de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d.C.J.d.E.M., a los fines de que informe si por ante ese despacho cursa expediente signado con el Nro. 4127 de su nomenclatura interna contentivo de la acción de Oferta Real y Deposito. B) Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d.C.J.d.E.M., a los fines de que informe si por ante ese despacho cursa expediente signado con el Nro. 2609 de su nomenclatura interna contentivo de la acción de Desalojo. Ahora bien, este Tribunal observó que en fecha 28 de Junio de 2.010 se recibió las resultas de la prueba de informes provenientes del Juzgado Segundo de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. esta Circunscripción Judicial, tal como consta del folio diecisiete (17) al cuarenta y cinco (45) de la segunda pieza de este expediente. De dicho informe se desprende que si existe acción con motivo de Oferta Real y Deposito incoada por la ciudadana M.D.V.G.G. en contra de la ciudadana F.B.S., signado bajo el Nro. 4.127 de su nomenclatura interna, en consecuencia se le otorga valor probatorio y así se decide.-

DE LA RECONVENCIÓN

Observa este Juzgador que el apoderado judicial de la parte demandada encontrándose en la oportunidad de contestar la demanda de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil procedió a Reconvenir en los términos siguientes: “Omissis…CAPITULO QUINTO DE LA RECONVENCIÓN DE LA DEMANDA. Encontrándome dentro de la Oportunidad Procesal de conformidad con lo establecido en el Artículo Nº 365, del Código de Procedimiento Civil, para Reconvenir la Demanda de Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta (…) A si las cosa ciudadano Juez, tal y como quedó obligada mi representada en el referido documento de opción de compra-venta, a la fecha de la firma del documento, o sea en fecha 29 de Enero de 2007, mi representada canceló a LA VENDEDORA, en cheque de gerencia la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000,00), en fecha 30 de Noviembre de 2007, le pagó a LA VENDEDORA la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES, y a partir del día 30 de Abril de 2007, comenzó a pagarle a LA VENDEDORA la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES, y a partir del día 30 de Abril de 2007, comenzó a pagarle a LA VENDEDORA, el monto de TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES que se convino en pagar en sesenta (60) cuotas consecutivas por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600. 000,00), habiéndole cancelado hasta la presente fecha treinta (30) cuotas consecutivas, correspondiente desde el 30 de Abril de 2007 al 30 de septiembre de 2009, que a razón de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00) cada una, suman la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES (18.000,00). En fecha acudí a cancelar las cuotas del mes de Agosto y Septiembre de 2009, y LA VENDEDORA, ciudadana F.B.S., ya identificada, se negó a recibir el pago, por lo que se vio obligada a hacerle Oferta Real y consiguiente consignación del monto correspondiente, ante el Juzgado Segundo de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, el cual cursa al expediente No. 4127, negándose hasta la presente fecha a continuar recibiendo el pago restante. Lo anterior evidentemente se comprueba en las actas procesales que integran el presente expediente. (…) De conformidad con las razones de hecho y de derecho antes expuestas, es por lo que acudo ante su competente autoridad, para RECONVENIR como formalmente lo hago a LA VENDEDORA, ciudadana F.B.S., (Parte Demandante), quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-16.940.800; para que convenga o a ello condenada por este Tribunal a: 1.- El cumplimiento del Contrato de Opción de Compra-venta antes identificado, en el sentido de otorgarme el documento de compra-venta del inmueble objeto del contrato aquí identificado. 2.- Al pago de las costas y costos procesales de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. 3.- Que la Sentencia que se dicte en el presente juicio sirva de documento definitivo de venta a mi favor del referido inmueble. QUINTO DE LOS DOCUMENTOS FUNDAMENTALES DE LA RECONVENCIÓN. 1.- Documento de Opción de Compra-venta, de fecha 29 de Enero del año 2007, por ante la Oficina inmobiliaria de Registro Público del Municipio Cedeño del Estado Monagas, Caicara de Maturín, anotado bajo No. 158, Tomo IV, Protocolo Tercero, Primer Trimestre del 2007; el cual consta en autos en copia certificada.”

Propuesta la reconvención el Tribunal de la causa procedió a admitirla por auto de fecha 03 de Mayo de 2.010 y en consecuencia la parte demandante reconvenida procedió a contestar de la siguiente manera: “Omissis…Rechazo, niego y contradigo, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la presente RECONVENCIÓN que por la Acción de CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA (…) por estar fundada en falsos supuestos de hecho y de derecho, que la convierten en temeraria. En el caso que nos ocupa, NO ES POSIBLE DE NINGÚN MODO proponer una RECONVENCIÓN por la citada acción, ya que en el contenido de la CLÁUSULA CUARTA del contrato de marras (admitido como cierto en el punto 4.- de la contestación de la demanda), no se acordó justificación o motivo alguno para solicitar la resolución del contrato. Las partes contratantes quedaron en f.l. resolver unilateralmente el contrato que nos ocupa, siempre que una pagará a la otra la indemnización pactada del treinta por ciento (30%) de la suma entregada o recibida, más la devolución o retención del anticipo al pago del precio estipulado; (…) Niego y rechazo que exista falta de claridad, incongruencia e inverosimilitud de lo señalado por la parte que represento en el escrito libelar; pues, partiendo de la premisa de libertad de resolver el contrato de manera extra judicial y unilateral, con la sola condición de pagar la indemnización del treinta por ciento (30%) de la cantidad de dinero entregada o recibida, y la devolución o retención del anticipo al pago del precio estipulado; resulta forzoso exigir castigo para la parte reticente; pues, a consecuencia de la contumacia de la ciudadana M.D.V.G.G., mi poderdante se vio obligada a accionar el aparato jurisdiccional para obtener de manera forzosa la resolución del contrato que nos ocupa. (…) Niego y rechazo que mi mandante deba otorgar a la ciudadana M.D.V.G.G., el contrato de compra-venta del inmueble de su propiedad (…) Rechazo por insuficiente la estimación que de la reconvención ha efectuado la parte demandada reconviniente; e igual insisto y ratifico en que la presente acción debe ser valorada en TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 398.750,00), equivalentes a SIETE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 7250)…” (Folio del 97 al 101 primera pieza).-

Durante el lapso probatorio ambas partes consignaron las pruebas que consideraron pertinentes a los fines de sustentar sus afirmaciones de hecho, pruebas estas las cuales fueron debidamente valoradas por este Juzgador.-

Ahora bien, señala el artículo 1.159 del Código Civil que “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Por su parte, el artículo 1.160 eiusdem consagra “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Asimismo, el artículo 1.161 estipula que “en los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquiriente, aunque la tradición no se haya verificado”.-

En atención, a las normas supra transcritas, observa este Juzgador que al celebrar el contrato de opción a compra la vendedora se comprometió a transferir la propiedad del inmueble suficientemente descrito a la compradora, y ésta a su vez se comprometió a pagar el monto pactado mediante cuotas sucesivas, so pena de pagar penalización por daños y perjuicios, pero en el devenir de la relación contractual la voluntad de la vendedora ciudadana F.B.S.G. cambió, decidiendo no vender el inmueble, ocasionando con su conducta un incumplimiento que de conformidad con la cláusula cuarta del contrato cuyo cumplimiento persigue el demandado reconviniente, da lugar al reintegro de las cantidades entregadas en arras más un porcentaje del treinta por ciento (30%) sobre la cantidad total percibida. En este orden de ideas, de las revisión de las actas procesales, específicamente en los folios ocho (08) y nueve (09) de la primera pieza, se desprende que la ciudadana F.B.S.G., ocupo los servicios del Notario Público Segundo de Maturín, a los fines de informar a la ciudadana M.D.V.G.G., su voluntad de rescindir del contrato y hacerle entrega de la cantidad dada en arras más la correspondiente indemnización por daños y perjuicios comprendido en dos (02) cheques de gerencia, cumpliendo de esta forma con lo estipulado en el contrato.-

En el caso bajo estudio, la vendedora opto por desistir de la venta de un inmueble de su legítima propiedad, lo cual a criterio de quien decide, es totalmente permitido pues no puede obligarse a ninguna persona a vender en contra de su voluntad, pero si se puede constreñir a pagar una penalización por los daños y perjuicios ocasionados a la compradora, y siendo que en el presente caso la vendedora ciudadana F.B.S.G., colocó a disposición de la compradora ciudadana M.D.V.G.G., los cheques de gerencia por los montos adeudados y la misma se negó a aceptarlos, este operador de justicia, considera que la demandante reconvenida cumplió con lo estipulado en el contrato suscrito por ambas partes, en consecuencia la reconvención no es procedente, y así se declarará en la dispositiva.-

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

El Tribunal antes de decidir el fondo de la controversia, considera menester hacer las siguientes reflexiones:

El contrato es un acuerdo de voluntades mediante el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer, vale decir a entregarle bienes o prestarle servicios o a abstenerse de hacer algo. Este crea obligaciones, pero también puede modificar o extinguir las anteriormente establecidas. Siguiendo este orden de ideas, observa esta Alzada que la norma rectora de la acción de resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

De la norma precedente, se evidencian claramente los dos (2) elementos exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber: 1. La existencia de un contrato bilateral; donde ambas partes asumen obligaciones reciprocas. Y 2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Razón por la cual, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción resolutoria incoada por la demandante de autos, debe este Tribunal pasar a revisar la concurrencia o no de los elementos anteriormente determinados:

En cuanto al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte demandante, ha traído a los autos, copia certificada del contrato de opción a compra, el cual no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada en su oportunidad legal y que cursa del folio veinte (20) al veintidós (22) de la primera pieza de este expediente, el cual queda reconocido entre las partes conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento. Del contenido del contrato se desprende la naturaleza bilateral del mismo, la cual es determinada por la existencia de prestaciones recíprocas en la cabeza de la vendedora y compradora, así pues, se observa que la vendedora se compromete a “vender un inmueble constituido por una parcela y la vivienda sobre ella construida ubicada en la carrera 5, parcela 16, manzana 24 de la Urbanización La Floresta entre calle 4 y 4-C de esta ciudad de Maturín Estado Monagas de su legitima propiedad” y la compradora se comprometió a comprar el inmueble descrito y a pagar el monto estipulado”. En consecuencia, este Juzgado Superior tiene por demostrado el primero de los requisitos necesarios para declarar la procedencia de la acción resolutoria, es decir, la existencia de un contrato bilateral. Así se decide.-

En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de una de las partes, observa este Tribunal que la demandante (vendedora) señala que la demandada (compradora) incumplió con el contrato al no aceptar el reembolso de las cantidades dadas en arras más el porcentaje por los daños y perjuicios ocasionados, por su parte la demandada señala que la demandante incumplió con el contrato suscrito al rescindir del mismo sin justa causa o por razones no imputables a ella. En atención a las afirmaciones de las partes, se hace imperioso citar la cláusula cuarta del referido contrato: “En caso que la negociación de compraventa no llegase a realizarse se establece la siguiente indemnización de daños y perjuicios: Si fuere por causa imputable A LA COMPRADORA, ésta perderá la cantidad de dinero dada en aras, como aquellas que hubiere amortizado al momento de rescindirse el contrato, MAS UN PORCENTAJE DE TREINTA POR CIENTO (30%); si fuere por causa imputable a LA VENDEDORA, está en la obligación de reembolsar la cantidad de dinero dada en aras y aquellas que percibido por amortización al momento de rescindirse el contrato MAS UN PORCENTAJE DE TREINTA POR CIENTO (30%) sobre la cantidad total que ascienda la suma percibida”; del análisis de dicha cláusula se evidencia que las partes no indicaron una causal determinada para rescindir el contrato, solo establecieron una penalización en caso de que alguna de ellas no quisiera continuar con la relación contractual, lo cual podría ocurrir por diferentes motivos, entre ellos el ocurrido en el caso de marras, el deseo de no continuar con la negociación, es decir, la vendedora desiste de vender, de lo cual se colige que nada impide a las partes rescindir el contrato unilateralmente, siempre que cancele una justa indemnización a la otra por los daños y perjuicios ocasionados. Así las cosas, cuando la demandante vendedora F.B.S.G. concurrió junto al Notario Público Segundo de esta ciudad de Maturín a los fines de notificar a la demandada compradora M.D.V.G.G., su deseo de rescindir el contrato de opción a compra y colocó a su disposición las cantidades dadas en arras más la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, cumplió con lo estipulado en el contrato, no así la compradora al negarse a aceptar las cantidades por ella entregadas, más una remuneración para resarcir los daños y perjuicios perpetrados. En consecuencia, quedando demostrado el incumplimiento de la demandada al rehusarse a aceptar las cantidades entregadas, quien decide considera configurado el segundo requisito de procedencia de la acción resolutoria, y así se decide.-

Llenos como han sido los extremos de procedencia de la acción resolutoria, y declarada sin lugar la reconvención propuesta, esta Superioridad considera procedente la demanda intentada, motivo por el cual el recurso de apelación ha de prosperar, quedando de esta manera revocada la decisión recurrida. Y así se decide.-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio C.V.J., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante en el presente juicio, contra la sentencia de fecha 26 de Abril de 2.011, proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en consecuencia:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la presente demanda por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA interpuesta por la ciudadana F.B.S.G., en contra de la ciudadana M.D.V.G.G..-

SEGUNDO

Se declara SIN LUGAR la Reconvención planteada por la parte demandada ciudadana M.D.V.G.G., en contra de la demandante ciudadana F.B.S.G..-

TERCERO

Se REVOCA la decisión de fecha 26 de Abril de 2.011, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas.-

CUARTO

Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.-

Publíquese, regístrese, déjese copia y cúmplase.-

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Año 201° de la Independencia y 153° de la Federación. Maturín, a los Veintitrés (23) días del mes de Marzo del año Dos Mil Doce (2.012).-

EL JUEZ PROVISORIO,

ABG. J.T.B.M..-

LA SECRETARIA,

ABG. M.D.R.G..-

En esta misma fecha siendo las 03:20 P.M se publicó la anterior decisión. Conste:

LA SECRETARIA,

ABG. M.D.R.G..-

JTBM/MG/Maria E.-

Exp. Nº 009534.-