Decisión nº PJ0152010000105 de Juzgado Vigesimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 6 de Abril de 2010
| Fecha de Resolución | 6 de Abril de 2010 |
| Emisor | Juzgado Vigesimo Cuarto de Municipio |
| Ponente | Victor Martín Diaz |
| Procedimiento | Nulidad De Acta De Asamblea |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS
ASUNTO PRINCIPAL:
AP31-V-2009-002782
PARTE DEMANDANTE:
MERCEDES FEBRES-CORDERO YEPES, G.G.P. y C.S.G., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-4.082.133, V-8.799.838 y V-3.664.913, respectivamente.-
APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE:
V.P.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 45.103.-
PARTE DEMANDADA:
JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS EL PARQUE, en la persona de sus representantes ciudadanos, R.C., M.A.C., NUNCIO BARONE, F.A., titulares de las cédulas de identidad Nros. V-286.393, V-10.816.126, V-6.506.167 y V-10.872.225, respectivamente.-
MOTIVO: NULIDAD DE ASAMBLEA.-
I
Se inició la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 6 de agosto de 2009 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, asignándose al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que mediante auto de fecha 10 de agosto de 2009 la admite y ordena su tramitación conforme a las normas del juicio breve. Esta demanda fue posteriormente reformada en fecha 22 de octubre de 2009, admitiéndose la misma en fecha el 28 de octubre de 2010.
La parte actora en síntesis alega que en fecha 7 de julio de 2009 se realizó Asamblea de Propietarios del Edificio Residencias El Parque, ubicada en el Callejón La Línea, La Carlota, Municipio Sucre del Estado Miranda y que impugna los acuerdos a los que se llego por considerarlos ilegales, así:
El relativo a la autorización del administrador para que demande a los propietarios que reiteradamente incumplan las obligaciones derivadas del documento de condominio, acordándose a tal efecto a que la Junta de condominio autorice al administrador conforme al literal e del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Afirma la demandante que tal acuerdo es ilegal ya que le atribuye al administrador una función que la Ley no le confiere ya que a su juicio conforme al literal e del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal la actuación del administrador se refiere a las cosas comunes y que en el caso de las Residencias El Parque esas son las instalaciones generales de servicio sanitario, de aguas negras y blancas, tuberías, servicios, aéreas ornamentales, de recreación puertas operadas eléctricamente, instalaciones telefónicas, de alarma, de incendio.
Que el administrador no puede ejercer acciones dirigidas a los bienes propios como son cada uno de los apartamentos de las referidas residencias, por lo que es ilegal concederle tal facultad.
Que con tal acuerdo igualmente se violo el artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal que exige que el ejercicio de la acción sea resuelto en asamblea de propietarios que representen el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad.
El relativo a la elección de la Junta de Condominio en el cual se aprobó con el voto de siete apartamentos.-
Practicada la citación de los representantes de la Junta de Condominio demandada estos no comparecieron al proceso ni para dar contestación a la demanda, ni para promover algo en su favor. En estos términos ha quedado planteada la litis.-
II
Dispone el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: “La no comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el artículo 362, pero la sentencia se dictará en el segundo día siguiente al vencimiento del lapso probatorio.”
Asimismo, dispone el artículo 362 ejusdem “Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca…”.-
La omisión de la contestación de la demanda confiere una presunción de verosimilitud a los hechos alegados en libelo y sobre su existencia o no queda limitado el debate, por ello el demandado que ha incurrido en la misma ve limitada su posibilidad de probar a tan solo desvirtuar los hechos del libelo es decir hacer su contra prueba.- En este sentido el autor E.C.B. señala, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil: “…En el proceso cuando el demandado no comparece a dar contestación de la demanda, el artículo 362 establece en su contra la presunción iuris tantum de la confesión. Esta presunción admite la prueba del demandado rebelde, a aquello que enerve la acción de la parte actora, mas no puede hacer uso de pruebas que recaigan sobre las excepciones que no opuso en la oportunidad legal de la contestación de la demanda”.-
Ha señalado la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de la Sala Político Administrativa No. 1.658, con ponencia de la Magistrado Hildegar Rondón de Sansó: “…Que en efecto el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, señala que si el demandado no diere contestación a la demanda dentro del plazo indicado en ese texto normativo, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición de la parte actora y nada probare que le favorezca, en tal sentido, la Confesión Ficta, procede sólo cuando el demandado hubiese omitido dar contestación a la demanda y cuando no hubiere promovido algo que le favorezca dentro del lapso de Ley; requiere además el Código que la petición del demandante no fuere contraria a derecho. En otras palabras, la Confesión no se produce por el simple hecho de omitir dar contestación a la demanda, sino que se requiere de la falta de prueba de ese “algo que favorezca” al demandado contumaz. No obstante, para la Sala el probar algo que le favorezca al demandado contumaz, significa la demostración de la inexistencia, falsedad e imprecisión de los hechos narrados en el libelo de la demanda…”.-
En la presente causa es claro que la parte demandada no contesto la demanda ni hizo prueba laguna que le favoreciere. Ahora debe entonces establecerse si la acción intentada no es contraria a derecho, en este sentido observamos que como causa para solicitar la nulidad se afirma que se confieren al administrador facultades que exceden las de la Ley.-
El acuerdo impugnado se reduce a acordar que la Junta de Condominio autorice al administrador para que demande a los propietarios que tenga pendientes de pago más de tres recibos de condominio.-
Sobre el particular debemos recordar que el Artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal establece como obligación de los co-propietarios de apartamentos o locales “…contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 72, le hayan sido atribuidos.- Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. En tal caso, el apartamento abandonado se hace común a éstos, en proporción a los porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos…” (subrayas del Juzgado).-
En este sentido la Ley asigna al administrador como una función principal: “...Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordena su distribución…” (Literal d del articulo 20 Ley de Propiedad Horizontal).-
Tales recaudaciones se hacen por el pago de cuotas que liquida el administrador y que tienen fuerza ejecutiva y se faculta al administrador para su cobro, conforme al artículo 14 de la misma Ley.
Ahora bien, llegado el caso del cobro judicial el administrador requiere una particular autorización de la junta de condominio como lo dispone el literal e del artículo 20 ejusdem que a la letra señala: “…Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio…” (subrayas del Juzgado)
Ahora bien, dado que la normal marcha de la comunidad está vinculada a que los comuneros cumplan regularmente su obligación respecto a los gastos comunes el artículo 39 prevé como sanción la posibilidad excepcional lograr la venta judicial de los derechos del propietario que reiteradamente incumple en subasta pública. En efecto prevé el artículo 39 también de la Ley de Propiedad Horizontal que: “…El propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública. El ejercicio de esta acción, será resuelto en asamblea de propietarios que representen el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad…” El ejercicio de esta acción corresponderá al administrador.-
Así las cosas, el acuerdo adoptado por la Asamblea de Propietarios, en la cual se acuerda el cobro judicial de las cuotas vencidas se encuentran conforme a la Ley y por tanto no puede considerarse que se hayan atribuido al administrador facultades distintas en contra del ordenamiento vigente. Ahora bien, el ejerció de la acción para que se proceda a la venta forzada de los derechos de los propietarios que reiteradamente incumplen, requiere según la norma antes transcrita la aprobación por parte del setenta y cinco por ciento de la comunidad, cantidad esta que no participa de la aprobación por lo cual procede declarar la nulidad solo a este respecto.-
En segundo lugar se impugna la elección de la Junta de Condominio y señala como causa de la impugnación que se hizo en violación de los postulados de la Ley de Propiedad Horizontal y sin considerarse la gestión anterior ni exigirse cuentas de la gestión. Pero no se señala cual hecho concreto es la causa de la nulidad alegada por lo que aún mediando la presunción a favor del actor derivada de la falta de contestación del demandado, la pretensión no puede ser tutelada ya que no se puede valoraren qué medida le tutela el orden jurídico.-
Igualmente se cuestiona la validez de la decisión que difiere varios puntos de la Asamblea, observándose que en este caso no hay decisión que impugnar por lo cual no puede el Juzgado pronunciarse al respecto.
III
En virtud del razonamiento que antecede este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la república y por la autoridad de la Ley declara parcialmente con lugar la demanda intentada por M.C.F.C.Y., G.J.G.P. y C.S.G., contra el acuerdo de la Asamblea de Propietarios celebrada en fecha 7 de julio de 2009 y en consecuencia declara lo nulo solo en cuanto se acordó ejercer la acción que prevé como sanción el artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal, manteniendo el resto de los acuerdos su vigencia.-
Se procederá respecto a las costas conforme a lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.-
Regístrese, Publíquese y Déjese Copia.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los seis (06) días del mes de abril del año dos mil diez (2.010).- Años: 199° de la Independencia y 151° de la Federación.-
El Juez,
Abg. V.M.D.S..-
La Secretaria,
G.A..-
En esta misma fecha, 06 de Abril de 2010, siendo las 12:30 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria,
G.A..-
ASUNTO: AP31-V-2009-002782
