Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de Anzoategui (Extensión Barcelona), de 29 de Noviembre de 2010

Dio por reproducido el contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría del Municipio Lic. D.B.U. delE.A., anotado bajo el N° 27, Tomo 114 de los Libros de Autenticaciones de dicha Notaría.

A los fines de probar que los primeros seis (6) meses del contrato de arrendamiento, los arrendatarios pagaron el condominio por intermedio de L.A.G., socio del Restaurant Akelarre, C.A., produjo y opuso a los demandados seis (6) copias de los recibos de pago de condominio y produjo nueve (9) copias de recibos de pago de condominio pagados por el Restaurant Akelarre, C.A.

Del tercero al octavo y décima primera, solicitó al Tribunal a-quo, conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se sirviera requerir del Municipio Lic. D.B.U. delE.A., Dirección de Administración Tributaria, del Cuerpo de Bomberos de la ciudad de Barcelona del Estado Anzoátegui, del Ministerio para el Poder Popular de Salud y Asistencia Social, de la Oficina de Condominio del Centro Comercial Plaza Mayor, de SATECA, del SENIAT, y de CADAFE, informasen acerca de los hechos allí expuestos acerca del Restaurant Akelarre, C.A.

Promovió testigos, a los fines de demostrar que los arrendatarios, no abrieron al público y mantuvieron cerrado el Restaurant Akelarre, C.A., por más de nueve (9) meses.

Promovió la prueba de exhibición de documentos para que el Tribunal a-quo, intimara a los demandados o a cualesquiera de sus apoderados judiciales a que exhiban los documentos allí especificados.

Promovió las documentales referidas al permiso provisional de Licencia para ejercer actividades económicas en el Municipio Urbaneja, los estados de cuenta de SATECA, de CADAFE, del Condominio, del SENIAT, y cuatro (4) copias de recibos de pago de cánones de arrendamiento, los cuales opuso a los demandados.

En fecha 13 de abril de 2010, el Juzgado del Municipio D.B.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró Con Lugar la pretensión incoada, basándose entre otros, en los siguientes: Que existe como hecho incontrovertido la existencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes para el periodo que va desde el 15 de julio de 2007 al 14 de julio de 2009, que dicho periodo está fuera de discusión. Que resultan controvertidos, y por ende, debatidos los hechos referentes a la prórroga prevista en el contrato de arrendamiento, así como que si una vez vencido dicho contrato y no prorrogado, el mismo fue objeto de un nuevo arrendamiento. Tomó en consideración para su decisión, copia simple de los estatutos de la sociedad mercantil Restaurant Akelarre, C.A., el cual por no haber sido impugnada merece valor probatorio, que lo que interesa a la causa es que entre los accionistas de dicha sociedad mercantil, se encuentra el ciudadano F.J.R., quien es uno de los demandados en la causa y L.A.G.; que los mismos ocupan respectivamente los cargos de Directores de la empresa, siendo entonces que, el ciudadano F.R., tiene suficientes facultades dentro de la sociedad mercantil Restaurant Akelarre, C.A. para realizar en forma conjunta actos de administración y disposición de la referida sociedad. Que en la oportunidad probatoria, el apoderado de los demandados señaló que hubo confesión por parte de la arrendataria, cuando expresa en su libelo la serie de incumplimientos en los cuales estaban incursos los demandados, y por los cuales sus defendidos no tenían entonces derecho a gozar del beneficio de prórroga legal, por lo que el contrato no se prorrogó automáticamente, en ese sentido el Tribunal a-quo, advirtió al representante judicial de la parte demandada que el pretender atribuirle valor probatorio a tales afirmaciones hechas por la demandante, es un reconocimiento de parte de los demandados de encontrarse incursos en un incumplimiento contractual, y que pretender en su favor los beneficios procesales que deriven de la alegación de la propia torpeza, en el estricto derecho procesal se encuentra prohibido, por tanto no pueden los accionados señalar que como se encontraban incursos en un incumplimiento contractual, la prórroga legal no es aplicable a ellos, y al respecto ese Tribunal los remitió al contenido de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes del presente proceso. Que dicha cláusula segunda estableció la posibilidad de una prórroga contractual, la cual dependía única y exclusivamente de que los arrendatarios notificaran a la parte arrendadora de la procedencia o no de la misma, que si no había tal notificación, debía entenderse que el contrato finalizaba en su fecha natural, a saber el 14 de julio de 2009. Que sin embargo, era de advertir que conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al vencer el periodo inicial del referido contrato por no haber ésta prórroga contractual ope legis, de acuerdo a la citada Ley, entraba a regir un lapso de un (1) año que era de prórroga legal, que entonces, en principio se tenía que el contrato para ese periodo se encontraba en prórroga legal. Señaló el Tribunal a-quo, que la defensa de la parte demandada se centra en dos (2) pilares fundamentales, uno la inexistencia de lo que se denomina acción de disolución, y el otro que el contrato inicial que vinculaba a las partes se había vencido y, que una vez finiquitado el mismo, se había iniciado una nueva relación arrendaticia, esta vez entre R.B.M. y L.Y. por un lado y por el otro con la sociedad mercantil Restaurant Akelarre, C.A. Que con respecto al segundo punto de defensa, señaló que era carga de la parte demandada evidenciar que al vencerse el contrato decidieron no acogerse al beneficio de prórroga legal que le establecía el ordenamiento jurídico, haciendo entrega del inmueble arrendado. Que tomando en consideración que había una presunción de que había operado la prórroga legal, debían los hoy demandados evidenciar, bien sea, en forma expresa o tácita que habían entregado el inmueble arrendado, en virtud de que se había terminado ese contrato y se había entregado el referido inmueble a una sociedad mercantil que no figuraba en la anterior relación y que era un nuevo contrato de arrendamiento. Que la carga de probar lo anteriormente señalado la tenía la parte demandada no la actora. Que la parte demandada, presentó como prueba escrita en su favor, una documental intitulada Convenio, la cual merece valor probatorio, que el mismo está suscrito entre L.A.Y. y L.A.G., éste último en representación del Restaurant Akelarre, C.A., que se aprecia que es un convenio en aras a un futuro contrato de arrendamiento que se va a suscribir. Que sin embargo, se aprecia en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento debatido, que los arrendatarios usarían el inmueble para la explotación de un negocio y/o fondo de comercio destinado exclusivamente a Restaurante de comida española, y que en ese sentido aprecia ese Tribunal que han sido las probanzas traídas a los autos, incluso por la parte demandada, que en ese inmueble se encontraba funcionando un restaurante de comida española que se denominaba Restaurant Akelarre, C.A., uno de cuyos accionistas conforme se dejó establecido, es el co-demandado, ciudadano F.R.. Que por tanto, resulta a todas luces inviable, el argumento esgrimido por la parte demandada de que el Restaurant Akelarre, C.A., está completamente ajeno a la relación arrendaticia que existía entre los ciudadanos R.B., F.R. y C.C.. Que por todas las alegaciones anteriormente expuestas, dicho Tribunal concluyó y así declaró, que el contrato de arrendamiento se encontraba en su periodo de prórroga legal para el momento en que los demandados, incurrieron en los incumplimientos que le imputa la parte actora. Que con respecto a los incumplimientos imputados a la parte demandada por la actora, se tenía que: En cuanto a la póliza de seguro, se atiene ese Tribunal a, que en la cláusula octava del contrato, se establecía como una obligación que habían asumido los inquilinos, por lo que no habiéndolo hecho, era forzoso declarar procedente el referido incumplimiento. Que en cuanto a las mejoras y construcciones dentro del local arrendado, se apreció que fue un hecho que fue negado sobre la base de desconocer la continuación de la relación arrendaticia, pero que no fue específicamente negado a los fines de la causa, y por lo tanto debe tenerse como un hecho admitido. En cuanto a la solvencia de los servicios de CADAFE, aseo urbano, y gastos de condominio, el Tribunal apreció, que en cuanto al servicio eléctrico, se evidenciaba de los informes ya analizados que la deuda se mantuvo hasta octubre de 2009, que en ese sentido es de señalar que en cuanto a las insolvencias imputadas a los referidos servicios, la parte actora no estaba reclamando el pago de monto alguno, sino que simple y llanamente estaba indicando los montos que han dejado de pagarse, lo que indica una morosidad en el pago y, en base a ello es que se señala que hay incumplimiento. Asimismo, estableció que el incumplimiento en el pago de los servicios ya descritos, habían quedado evidenciados en la causa. Que con respecto a la modificación de la fachada del local, de la misma forma que se declaró procedente lo referente a las mejoras inconsultas debe declararse procedente ese incumplimiento. Que en relación al cierre del local por más de ciento veinte (120) días, según la cláusula décima quinta, se aprecia que ello solamente procedía, cuando esos ciento veinte (120) días hayan transcurrido a partir de la fecha de la firma del contrato, y lo que se estaba hablando era que lo ciento veinte (120) días transcurrieron desde el mes de enero de 2009, lo cual no es la hipótesis que se convino en el contrato, por lo que no era procedente discutir lo referente a ese incumplimiento, y así lo declaró.

Que en cuanto a lo alegado por los accionados, de que la actora lo que realmente solicitó fue la disolución del contrato, lo que en modo alguno está contemplado en el derecho venezolano, al respecto ese Tribunal apreció que la parte actora en su escrito de demanda, específicamente al final del folio 6, dice Capítulo Quinto, Petitum, De la Resolución del Contrato, en el cual la actora indica que proponía formal demanda de resolución de contrato de arrendamiento, apreció así el Tribunal que ella solicitó que como consecuencia de ser declarada la resolución contractual se disolviera el contrato de arrendamiento, que en modo alguno, le solicitó al Tribunal que declare la disolución del contrato de arrendamiento. Apreció entonces, que si hubo una redacción un tanto extraña por parte de la actora que puede llevar a una confusión, sin embargo al leer el libelo de demanda en su contenido en general, se observa que no queda ningún tipo de duda con respecto a que se señala la existencia de un contrato de arrendamiento, la existencia de una prórroga, que se imputan a los arrendatarios un incumplimiento durante el periodo de prórroga y que como consecuencia de esos incumplimientos se demanda la resolución contractual y que se declare disuelto el vínculo arrendaticio, que de esa manera es que debe entenderse, y así lo declaró.

Que por todos los señalamientos expuestos no le quedaba a esa juzgadora sino declarar procedente en derecho la pretensión de la actora, que sin embargo, la consecuencia es conforme a la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento, en el literal 1, la cual establece que la resolución contractual procede cuando hubiere sido incumplida cualquiera de las obligaciones contraídas en este contrato, por lo que dijo, debía declararse procedente, y así resolvió.

Que en lo atinente a la medida preventiva y en vista de las consideraciones que hiciera ese Tribunal en la sentencia interlocutoria dictada en esa misma fecha en el cuaderno de medidas, el Tribunal ratificaba la medida preventiva de secuestro y, que siendo que la demandante se encontraba actualmente en posesión del inmueble arrendado, resultaba inoficioso ordenar la entrega del mismo sino ratificar su posesión y ordenar la suspensión de la medida, una vez que quedara definitivamente firme la sentencia.

En fecha 11 de mayo de 2010, el abogado J.A.L.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, introdujo en el Tribunal de origen, escrito de apelación, la cual hizo en los términos siguientes: Expuso que por cuanto no estaba de acuerdo ni con la sentencia definitiva dictada en la causa ni con la decisión que confirma la medida de secuestro, apelaba de ambas decisiones, que fundamentalmente ejercía el recurso de apelación contra el fallo definitivo, por cuanto la sentencia reconocía la existencia de dos (2) contratos de arrendamiento al mismo tiempo y sobre la misma cosa, que la misma no se pronunciaba de manera expresa, positiva y precisa sobre los hechos alegados en la contestación de la demanda como por ejemplo, la terminación del contrato de arrendamiento suscrito con F.R. y C.C. en julio 2009, por la expiración del plazo del contrato y la firma de un nuevo contrato por parte de L.A.Y. con L.G., en representación de Restaurant Akelarre, C.A. como persona jurídica. Manifiesta que la sentencia admite la prueba del contrato entre L.Y. y Restaurant Akelarre, C.A., como persona jurídica, que admite incluso, la existencia de un procedimiento de consignación de alquileres entre ambas partes, y que R.B.M., lo reconoce porque retira el canon de arrendamiento consignado por el Restaurant Akelarre, C.A., que dicha sentencia llega a conclusiones contrarias al admitir esas pruebas y consiguientemente la existencia de ese contrato, y sin embargo, declarar que a pesar de la validez y existencia de ese contrato con el Restaurant Akelarre, C.A., aun así estaba en curso la prórroga legal del otro contrato de arrendamiento. Señaló además, que para poder declarar con lugar la demanda, debió en primer lugar, ignorar la existencia del contrato de Ynfante con Restaurant Akelarre, C.A., y en segundo lugar, alargar el otro contrato, puesto que los incumplimientos señalados ocurrieron, según el decir de la actora, dentro del periodo de alargue. Que así el fallo apelado incurre en claras contradicciones al aceptar hechos que son excluyentes entre sí como única alternativa para poder declarar procedente la demanda intentada.

Este Tribunal, recibidas las presentes actuaciones, en fecha 19 de mayo de 2010, dictó auto dando entrada a la causa y fijó el lapso para dictar sentencia.

El Tribunal a los fines de decidir el presente recurso de apelación lo hace bajo los siguientes términos:

Se contrae la presente pretensión en el objeto de demandar la resolución del contrato de arrendamiento que la ciudadana R.B.M. tiene suscrito con los ciudadanos F.J.R.G. y C.J.C.L., sobre un local comercial de su propiedad ubicado en el Nivel 1, del Edificio N° 5, del Centro Comercial Plaza Mayor, Sector La Aquavilla, del Municipio Lic. D.B.U. delE.A.; ello por cuanto los arrendatarios, luego que ocuparon el inmueble, disfrutaron del periodo contractual y se encuentran en la prórroga automática que va desde el 15 de julio de 2009 hasta el 14 de julio de 2010, y siendo que en ese periodo de prórroga han incumplido con varias de las obligaciones contractuales.

Ahora bien, observa de autos, este Juzgador, que la actora adujo en su escrito libelar, entre otros, que: En fecha 12 de julio de 2007, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública de Lechería, Municipio Lic. D.B.U. delE.A., anotado bajo el N° 27, Tomo 114, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, suscribió un contrato de arrendamiento con los ciudadanos F.R.G. y C.C.L., sobre un local comercial de su propiedad, ubicado en el Nivel 1, del Edificio N° 5, del Centro Comercial Plaza Mayor, Sector La Aquavilla, del Municipio Lic. D.B.U. delE.A., conformado por un área libre, con los siguientes acabados: piso de terracota, techo interno Dry Wall, paredes de friso rústico, unidad de aire acondicionado tipo Fan Coil, y adicionalmente posee bienes muebles incorporados que se detallaron en un inventario anexo a dicho contrato de arrendamiento suscrito. Que en la cláusula segunda, de dicho contrato, se estipuló que el término de duración del mismo, sería por un periodo de dos (2) años, contados a partir del 15 de julio de 2007 hasta el 14 de julio de 2009, siendo estipulada una prórroga automática hasta el 14 de julio de 2010. Que en la cláusula octava se convino que los arrendatarios contrataran una compañía de seguros, para garantizar eventuales daños, un seguro de responsabilidad civil y líneas aliadas, y que asimismo, tenían la obligación de asegurar los bienes muebles que conforman el inventario. Que en la cláusula décima tercera, se estipuló la obligación de parte de los arrendatarios del pago de los servicios de electricidad, teléfono, aseo urbano o cualesquiera otros servicios, pago de patente o impuestos municipales sobre actividad de los arrendatarios y en general todos los servicios de que haga uso el inmueble incluyendo los gastos por los servicios que presta el Condominio o la Administradora. Que en la cláusula décima cuarta, se estableció que los arrendatarios, debían solicitar previamente permiso y aprobación de la arrendadora, para ejecutar obras de la fachada y vidrieras del inmueble. Que en la cláusula décima quinta se estipularon las causas de resolución del contrato y entre ellas, se estableció en el particular primero, si los arrendatarios incumplieren cualquiera de las obligaciones contraídas en este contrato, y en el documento de condominio y, del Reglamento Interno del Centro Comercial; en el particular segundo, si los arrendatarios no pagaren las pensiones de arrendamiento y las facturas de gastos de condominio en el momento de su vencimiento, aún cuando se le recibiera el pago con posterioridad; en el particular sexto, si los arrendatarios no abrieren el inmueble al público dentro de los ciento veinte (120) días siguientes a la fecha de la firma del presente contrato; y en la cláusula vigésima séptima se estipuló, la obligación por parte de los arrendatarios de contratar y pagar los servicios de aseo urbano domiciliario, debiendo entregar a la arrendadora junto con el pago de las pensiones de arrendamiento, el correspondiente pago de los servicios de aseo urbano domiciliario. Que los arrendatarios, luego que ocuparon el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, disfrutaron a cabalidad del periodo contractual, y se encuentran en la prórroga automática que va desde el 15 de julio de 2009 hasta el 14 de julio de 2010. Que en este periodo de prórroga han incumplido con varias de las obligaciones contractuales, entre ellas: a) No han presentado a la arrendataria, la respectiva póliza de seguro que debieron contratar y mantener durante la vigencia del contrato. b) Realizaron mejoras y construcciones dentro del local comercial arrendado, sin notificar, ni solicitar permiso ni aprobación alguna. c) Los arrendatarios acumularon deudas con las empresas: SATECA por tres mil seiscientos tres bolívares con setenta y cuatro céntimos (Bs. 3.603,74); CADAFE por cuatro mil trescientos veintitrés bolívares con cincuenta y dos céntimos (Bs. 4.323,52) hasta septiembre de 2009; y del condominio sostienen una deuda de catorce mil trescientos cincuenta y nueve bolívares con cincuenta y nueve céntimos (Bs. 14.359,59). d) Realizaron una modificación de la fachada del local comercial en forma inconsulta. e) Los arrendatarios han mantenido clausurado el negocio por más de ciento veinte (120) días. f) Los arrendatarios incumplieron con pagar los servicios del aseo urbano domiciliario y nunca entregaron los recibos de pago. Que la pensión de arrendamiento, siempre fue pagada en forma irregular, hasta 15 días o más de retraso. Citó lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.579, y 1.592 del Código Civil, aplicables al caso de marras. Que el incumplimiento contractual ya determinado, le daba derecho a pedir la resolución del contrato, el pago de daños y perjuicios, y la entrega del inmueble sin más demora. Que el Legislador prevé su caso en lo dispuesto en el artículo 1.167 eiusdem. Que en el presente caso los arrendatarios han incumplido con las cláusulas octava, décima, décima tercera, décima cuarta, décima quinta y vigésima séptima, por lo cual procede a pedir la resolución del contrato de arrendamiento más los daños y perjuicios ocasionados. En su petitorio solicitó: que convengan o sea declarado por el Tribunal la disolución del contrato de arrendamiento suscrito con los hoy demandados, y consecuencialmente para que convengan o así sea declarado por el Tribunal, en que deben desocupar y entregar el inmueble libre de personas, con los bienes inventariados y en el mismo buen estado en que los recibió. Estimó la demanda en setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo), lo cual es el valor aproximado de las pensiones arrendaticias que quedan pendientes. Solicitaron igualmente, se decretara medida de secuestro sobre el local comercial de su propiedad objeto de la presente pretensión.

Señalaron asimismo, que se reservaban la acción de daños y perjuicios que pudieron ocasionarse al local comercial, y a los bienes inventariados.

Por su parte, se observa asimismo, que el demandado en su escrito de contestación de la demanda, alegó en su defensa, entre otros que: Rechazaban y contradecían la demanda de disolución de contrato de arrendamiento propuesta en su contra, en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en cuanto al derecho. Negaron la existencia en el derecho procesal de la demanda por disolución de contrato, por cuanto la misma es improcedente. Negaron que el contrato de arrendamiento se haya prorrogado automáticamente a su vencimiento el 15 de julio de 2009. Negaron que hayan incumplido obligaciones algunas del contrato, ni que adeuden cantidad de dinero alguna por concepto de prima de seguro, condominio, impuestos municipales y energía eléctrica. Que en todo caso, la falta de pago de esas obligaciones con terceros, diferentes a la arrendadora, no da lugar a la disolución del contrato. Alegaron que el ciudadano L.A.Y., venezolano, casado, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.480.866, domiciliado en la ciudad de Lechería del Municipio Lic. D.B.U. delE.A., dio en arrendamiento a la sociedad mercantil “Restaurant Akelarre, C.A.”, representada por el ciudadano L.A.G., el local comercial N1-37, ubicado en el Edificio 5 del Centro Comercial Plaza Mayor, en la ciudad de Lechería del Municipio Lic. D.B.U. delE.A.. Que ese local, es el mismo local al cual se refiere el contrato cuya disolución se demanda en el presente juicio. Que según dicho contrato de arrendamiento, el Restaurante Akelarre, C.A., se comprometió a pagarle al arrendador, ya descrito, quien se atribuye en el referido documento la condición de propietario del inmueble, la pensión de arrendamiento del mes de julio del año 2009, lo cual evidencia que el anterior contrato que tenían suscrito con R.B.M., terminó el mes de julio del año 2009, y que no se prorrogó automática ni legalmente, ya que para esa fecha de vencimiento del contrato no estaban solventes. Que si no hubo prórroga, tampoco pudo haber incumplimiento de su parte a ninguna de las obligaciones accesorias denunciadas durante la supuesta e inexistente prórroga. Que el contrato de arrendamiento suscrito entre L.A.Y. y Restaurante Akelarre, C.A., principia el mes de agosto de 2009 y termina el mes de agosto de 2011. Que en consecuencia de lo anterior, queda claro que a la terminación del contrato suscrito por ellos con la ciudadana R.B.M. sobre el local N1-37 del Edificio 5 del Centro Comercial Plaza Mayor, el 15 de julio de 2009, el mismo no se prorrogó, sino que nació un nuevo contrato entre el propietario del local y el Restaurante Akelarre, C.A, persona jurídica con personalidad y patrimonio propio diferente a los de F.R.G. y C.C.L.. Que por consiguiente, la demanda propuesta por la ciudadana R.B.M. en su contra era improcedente, porque el contrato de arrendamiento objeto del juicio había terminado al vencer el plazo de su duración y, por tanto debía declararse sin lugar.

Esta alzada observa que, según el criterio sustentado por la Jueza de la causa, en el expresado fallo apelado, esta consideró que el vencimiento del plazo fijo de dos (2) años de duración del contrato, éste no se prorrogó automáticamente como estaba previsto, sino que ocurrió la prórroga legal referida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que por tanto el contrato estaba vigente por un (1) año más, y que el contrato de arrendamiento vigente para fecha de interposición de la demanda era el suscrito entre la demandante R.B. y los ciudadanos F.R. y C.C., pasando el Tribunal de la causa a verificar si hubo o no los incumplimientos imputados a los demandados dentro de dicha prórroga para culminar con la declaratoria con lugar de la acción intentada. Pero dado los alegatos de la parte demandada en su contestación, en particular el relativo, que el contrato de arrendamiento había finalizado al vencimiento del plazo de duración de dos (2) años comprendidos entre el 15 de Julio de 2.007 al 14 de Julio de 2.009, por haberse firmado un nuevo contrato por el propietario del inmueble objeto de la pretensión ciudadano L.A.Y. y la sociedad mercantil Restaurant Akelarre C.A., motivo por el cual considera este Juzgador, que se debe analizar mesuradamente el convenio privado, que suscribió el ciudadano L.A.Y. con la sociedad mercantil Restaurant Akelarre C.A., en fecha 21 de agosto de 2009.

El convenio suscrito entre L.A.Y. y el Restaurant Akelarre, C.A., el 21 de agosto de 2.009, el cual tiene por objeto el mismo local comercial N1-37 del Edificio 5 del Centro Comercial Plaza Mayor, cumple con todos los requisitos establecidos en la citada norma sustantiva para considerarlo como un contrato de arrendamiento: se refiere al local N1-37 ubicado en el Centro Comercial Plaza Mayor; el contrato es por un plazo determinado, por dos (2) años ininterrumpidos, desde Agosto de 2.009 hasta Agosto de 2011; y por un precio determinado que Restaurante Akelarre, C.A. se obligaba a pagarle al propietario L.A.Y., según las cantidades fijadas en los numerales 3, 4 y 5 del convenio. La pregunta que uno debe responder es si para el mes de Agosto de 2.009 el propietario y la arrendataria sabían que el contrato suscrito con F.R.G. y C.C.L., estaba terminado. Porque F.R., es socio de Restaurante Akelarre, C.A. y L.A.Y., es copropietario del inmueble junto con su cónyuge R.B.M. (según está aceptado en el proceso). Entonces, ¿Cómo se justifica la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento por la misma cosa, cuando el anterior no había terminado? ¿Cómo pueden estar vigentes al mismo tiempo dos contratos de arrendamiento sobre la misma cosa bajo condiciones diferentes e ignorarlo las partes de ambos contratos? La respuesta más lógica y única que permite justificar la celebración de este segundo contrato es que el primero de los contratos de arrendamiento había terminado y que los arrendatarios debieron haber notificado de ello, al menos verbalmente, a los propietarios. De otra manera no se justifica y es inexplicable. Este Tribunal presume que tal fue lo que ocurrió bajo las siguientes premisas: a) De no haber concluido el primer contrato, el copropietario L.A.Y. no hubiera celebrado uno nuevo en fraude de una de las partes contratantes; b) El convenio del 21 de Agosto de 2.009, en su primer numeral, impone a la arrendataria Restaurante Akelarre, C.A. el pago de la pensión de arrendamiento del mes de Julio de 2.009, la cual, de principio, no le correspondería pagar porque su contrato comenzaba en Agosto de 2.009; c) Si el primer contrato se hubiera prorrogado automáticamente, como alega la demandante, el pago de la pensión de arrendamiento del 15 de Julio al 14 de Agosto de 2.009 le correspondería a los arrendatarios originales; d) Los arrendatarios originales Reyes y Chacín, no pagaron esa pensión de arrendamiento posterior a la finalización del contrato, suponemos que en la creencia de que no estaban obligados ya que el contrato había finalizado; e) El contrato prohibía a los arrendatarios la transferencia del contrato o del local a terceros, por cualquier título; f) Casi todos los incumplimientos imputados a los arrendatarios Reyes y Chacín, ocurren durante la supuesta prórroga automática; será porque éstos sabían que ya no eran arrendatarios?; g) La parte actora y los propietarios del local N1-37, en especial, reconocen la celebración de este nuevo convenio y a su nueva arrendataria como tal, pero cómo o porqué admitirlo si todavía estuviera vigente el otro contrato?; y h) El hecho de que la parte actora, al promover la prueba de exhibición ya analizada, pidió que se exhibiera la notificación escrita de que el contrato no sería objeto de prórroga, para que así no operara la prórroga automática.-

En el escrito que encabeza el procedimiento de Consignaciones Inquilinarias promovido por Restaurante Akelarre, C.A., al cual le hemos referido antes, esta empresa manifiesta que habían cancelado al arrendador las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de 2.009, por cuya razón consigna la del mes de octubre de 2.009. Esta pensión de arrendamiento fue retirada por la demandante R.B.M.. Esta circunstancia, a juicio de este Tribunal, evidencia una aceptación de la vigencia del contrato del 21 de Agosto de 2.009, suscrito por su cónyuge con la mencionada empresa pues de otra manera no la hubiera retirado; correlativamente, por obvio, ella misma daba por sentado que el contrato de arrendamiento suscrito con los mencionados ciudadanos (cuya resolución demanda) estaba terminado.-

Bajo tales concordancias este Tribunal tiene que, en efecto, el contrato de arrendamiento suscrito entre R.B.M., como arrendadora, y F.J.R.G. y C.J.C.L., como arrendatarios, terminó el día 14 de Julio de 2.009, al cumplir dos (2) años, plazo fijo señalado en la cláusula Segunda del documento que lo contiene, pues la prorroga legal es potestativa para el arrendatario, si quiere puede hacer uso de ella o no y al no hacerlo el arrendador puede disponer del bien arrendado, que a entender de esta alzada fue lo que ocurrió al suscribir el documento privado suscrito en fecha 21 de Agosto de 2.009, no porque este Tribunal lo asiente así, sino porque la propia demandante le dio vigencia, pues al retirar la pensión de arrendamiento del mes de Octubre de 2.009.-

Por otro lado esta alzada da por sentado que la Sociedad Mercantil AKELARRE, C.A. es una persona jurídica, dista a las personas naturales que la representa, es decir F.R.G. y C.C.L., y los actos que hagan estos como personas naturales no guardan ninguna relación con lo que hagan en representación de la persona jurídica, y viceversa, por lo que la firma del convenio de fecha veintiuno (21) de agosto de 2009, fue realizada en representación de la Sociedad Mercantil AKELARRE, C.A., quien paso a ser la nueva arrendataria. Y así se decide.-

Por lo expuesto, considera este Tribunal que habiendo terminado el contrato de arrendamiento al vencimiento de su plazo fijo de dos (2) años, la acción intentada, mediante la cual se pretende su resolución fundada en el incumplimiento de los arrendatarios durante el plazo de una prórroga que no hubo, es totalmente improcedente y así se decide.-

En todo caso, por cuanto los derechos de los arrendatarios son irrenunciables y las normas que los establecen se consideran de orden público; y por cuantos tales derechos o acciones no pueden ser renunciados, disminuidos ni menoscabados, so pena de nulidad, conforme al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Considera esta alzada, que la interpretación que dio la juez a quo, al convenio privado firmado en fecha 21 de Agosto de 2.009 por L.A.Y. y Restaurante Akelarre, C.A.,de que este se trataba de un convenio en aras de un futuro contrato de arrendamiento fue errado, pues fue voluntad de las parte firmantes, que dicho convenio comenzara a regir desde el mismo momento de su firma y que el contrato tendría una duración de dos años desde agosto del 2009 a agosto de 2011; estableciéndose en el también cuales serios los nuevos canon de arrendamientos que regirían, es decir, que dicho convenio por la manifestación volitiva de las partes se convirtió en el nuevo contrato de arrendamiento y así se decide.-

Decisión

En base a los razonamientos expuestos con anterioridad, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, conociendo como Tribunal de Alzada, declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada en el presente juicio en fecha 13 de abril de 2.010, por el Juzgado del Municipio D.B.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui; en consecuencia, se revoca en todas y cada una de sus partes la sentencia recurrida; y tal motivo y las razones de hecho y de derecho contenidos en el cuerpo de este fallo se declara SIN LUGAR, la acción de Resolución del Contrato de Arrendamiento, intentada por la ciudadana R.B.M., contra los ciudadanos F.J.R.G. y C.J.C.L., ambas partes suficientemente identificadas en autos.-

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales por haber sido totalmente vencida en el proceso.-

Notifíquese a las partes de esta decisión y en su oportunidad bájese el expediente al tribunal de origen.-

Dada, sellada y firmada en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, a los veintinueve (29) días del mes de Noviembre de dos mil diez.- Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-

El Juez Provisorio,

Abg. J.G.D.L. Secretaria,

Abg. M.M.R..-

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las 11:05 a.m. Conste, La Secretaria,