Decisión nº S-N de Juzgado Octavo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 1 de Marzo de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 1 de Marzo de 2010

199º y 151º

ASUNTO: AH18-R-2008-000012

DEMANDANTE: Felice De F.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad Nº 6.914.065.

APODERADO

DEMANDANTE: Dr. J.A.B., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 25.402.

DEMANDADA: K.L.M.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad Nº 11.783.986.

APODERADOS

DEMANDADA: Dres. J.F.C. y J.A.A.J., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 32.484 y 31.433, respectivamente.

MOTIVO: Cumplimiento de contrato de arrendamiento.

EXPEDIENTE: AH18-R-2008-000012 (2008-0202)

- I -

- Antecedentes –

La presente causa ab initio, fue del conocimiento del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, el cual, mediante sentencia interlocutoria dictada en fecha veintitrés (23) de Mayo de 2.008, se declaró incompetente para conocer de la presente causa en razón de la cuantía, declinando su competencia en un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.

- II -

- Síntesis de los hechos –

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de este Tribunal, en virtud de la distribución de causas, de conformidad con lo establecido en el Reglamento de Distribución de Causas Civiles dictado por el extinto Consejo de la Judicatura, en fecha dos (02) de Enero de 1.989, y de conformidad con el Decreto Nº 2.002, de fecha veintiuno (21) de Septiembre de 1.989, emanado de la Presidencia de la República, y en el cual alega lo siguiente:

Alegó la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar lo siguiente:

Que según documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha quince (15) de Septiembre de 2.004, bajo el Nº 93, Tomo 62 de los libros respectivos, dio en arrendamiento a la Sra. K.L.M.B., un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda identificado como PH-B, ubicado en el piso 9, de la Residencias El Sol, sito en la Calle Río de Janeiro, cruce con la Calle S.d.C., Urbanización Los Caobos, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Que en la cláusula sexta se estableció que el plazo de duración del contrato sería de un (01) año contado a partir del día quince (15) de Septiembre de 2.004, prorrogable por un solo período de un (01) año o menos, que con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha del vencimiento del plazo inicial, alguna de las partes manifestare por escrito su voluntad en contrario.

Que en su cláusula décima cuarta se estableció que en caso que la arrendataria no entregare el inmueble al vencimiento del plazo del contrato o de l lapso de la prórroga legal, debería cancelara al arrendadora, la suma de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00), equivalentes hoy a Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 300,00), por cada día de atraso en la entrega, sin perjuicio de las acciones legales para demandar el cumplimiento del contrato y reclamar el pago de los daños y perjuicios a que hubiere lugar debido al incumplimiento, y que el tiempo transcurrido bajo la modalidad señalada no podría ser considerada como una prórroga convencional del contrato de arrendamiento y no se computaría con la relación arrendaticia.

Que el contrato original venció en fecha quince (15) de Septiembre de 2.006, pues el mismo sólo permitía una (01) prórroga automática de un (01) año, y que desde entonces, y en virtud de la extensión de la relación arrendaticia, que data desde el año 2.001, comenzó a correr de pleno derecho, y sin necesidad de notificación alguna, el lapso de la prórroga legal previsto en el literal b) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, un (01) año, laso este que precluyó en fecha dieciséis (16) de Septiembre de 2.007, y que llegada esa fecha, la arrendataria no ha cumplido con su obligación contractual y legal de entregar el inmueble, pese a las gestiones extrajudiciales y amistosas efectuadas, y que en vista de tal circunstancia, su mandante, a través del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, notificó judicialmente a la arrendataria, emplazándola a la entrega del inmueble a más tardar para el día quince (15) de Septiembre de 2.007, gestiones estas que resultaron infructuosas.

Fundamentó la demanda en los Artículos 1.599 y 1.167 del Código Civil y los Artículos 38, literal b) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que por lo expuesto es por lo que procede a demandar a la ciudadana K.L.M.B., para que convenga o a ello fuere condenada por el Tribunal en lo siguiente:

En el cumplimiento forzoso de la obligación contractual y legal que tiene de entregar a su mandante el inmueble dado en arrendamiento, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones de conservación y mantenimiento en que se le entregó.

En pagar por concepto de cláusula penal, por la demora en la entrega del inmueble arrendado, la suma de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00), equivalentes hoy a Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. F 300,00), diarios, desde el día quince (15) de Septiembre de 2.007, hasta la fecha de la entrega definitiva del inmueble, de conformidad con la cláusula décima cuarta del contrato, lo cual deberá calcularse mediante experticia complementaria del fallo, que el Tribunal deberá ordenar al momento de publicar la sentencia definitiva.

En pagar las costas y costos que se originen con motivo del presente juicio.

De conformidad con los Artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitó que fuera decretada medida preventiva de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

Estimó la demanda en la suma de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00), equivalentes hoy a la suma de Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 5.000,00), indicando asimismo el domicilio procesal de su mandante.

Solicitó que la citación de la demandada fuera practicada en la dirección del inmueble arrendado y que el juicio fuera ventilado por la vía del juicio breve, establecido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Mediante auto dictado por el a quo, en fecha diecisiete (17) de Octubre de 2.007, fue admitida la demanda por no ser la misma contraria al orden público o a alguna disposición expresa en la Ley, ordenado el emplazamiento de la demandada, para que compareciera por ante ese tribunal, al segundo (2º) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a dar contestación a la demanda y oponer a la misma las defensas que creyere convenientes, siendo librada la compulsa, en fecha veintitrés (23) de Octubre de 2.007, previa consignación de los fotostatos requeridos para ello y cancelados los emolumentos requeridos por el Alguacil, según consta de diligencia estampada por la parte actora en fecha veinticinco (25) de Octubre de 2.007.

En fecha treinta (30) de Octubre de 2.007, el apoderado actor, consignó a los autos copia simple del libelo de la demanda y del auto de admisión, a los fines que, previa su certificación, fuera aperturado el cuaderno de medidas, lo cual le fue proveído mediante auto dictado en fecha primero (1º) de Noviembre de 2.007.

En fecha ocho (08) de Noviembre de 2.007, el Alguacil designado por la Unidad de Coordinación del Alguacilazgo del Circuito Judicial del los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, informó que no pudo practicar la citación personal de la demandada, consignando la compulsa y la boleta de citación sin firmar.

Mediante diligencia estampada por el apoderado actor en fecha veintidós (22) de Noviembre de 2.007, solicitó al Tribunal que fuera desglosada la compulsa y la boleta de citación, y que previa habilitación de las horas nocturnas, fuera entregada nuevamente al Alguacil, para la práctica de la citación de la demandada, petitorio este que le fue proveído mediante auto dictado en fecha veintisiete (27) de Noviembre de 2.007, ordenando el desglose de la compulsa, y habilitando las horas nocturnas requeridas por la parte actora para la práctica de la citación, es decir, los días veintinueve (29) y treinta (30) de Noviembre de 2.007, así como el tres (03) de Diciembre de 2.007, desde las seis post meridiem (06:00 p.m.) y hasta las once post meridiem (11:00 p.m.).

En fecha treinta (30) de Noviembre de 2.007, la parte actora, dejó constancia de haber entregado al Alguacil los emolumentos necesarios para su traslado con el fin de practicar la citación de la demandada.

En fecha cinco (05) de Diciembre de 2.007, el Alguacil designado por la Unidad de Coordinación del Alguacilazgo del Circuito Judicial del los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, informó que no pudo practicar la citación personal de la demandada, consignando la compulsa y la boleta de citación sin firmar, razón por la cual, la parte actora, en fecha siete (07) de Diciembre de 2.007, solicitó al Tribunal que fuera ordenada la citación por carteles de la demandada, de conformidad con el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual le fue proveído, mediante auto dictado por el a quo, en fecha dieciocho (18) de Diciembre de 2.007.

Mediante diligencia estampada por la representación judicial del actor, en fecha veintinueve (29) de Enero de 2.008, consignó a los autos los carteles de citación publicados en los diarios indicados por el juzgado a quo.

Riela a los autos nota estampada por la secretaría del juzgado a quo, en fecha catorce (14) de Febrero de 2.008, dejó constancia de haber procedido a la fijación del cartel de citación en el domicilio de la demandada, y de haber dado cumplimiento a todos y cada uno de los extremos exigidos por el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante diligencia estampada en fecha once (11) de Marzo de 2.008, la parte actora, solicitó que le fuera designado un defensor judicial a la demandada, por cuanto la misma no había comparecido a darse por citada dentro del lapso establecido en los carteles de citación, pedimento este, que previo cómputo, le fue proveído mediante auto dictado en fecha catorce (14) de Marzo de 2.008, designado a tal efecto a la Dra. A.R., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 76.252, ordenando su notificación mediante boleta, para que compareciera por ante dicho tribunal, al segundo (2º) día de despacho, una vez que su notificación constara en autos, a aceptar el cargo o excusarse del mismo, y en el primero de los casos a juramentarse conforme a la Ley.

Notificada la defensora judicial, la misma, en fecha seis (06) de Mayo de 2.008, aceptó el cargo y se juramentó conforme a la Ley, y acordada su citación a instancia de la parte actora, en fecha veinte (20) de Mayo de 2.008, el Alguacil designado por la Unidad de Coordinación del Alguacilazgo del Circuito Judicial del los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, informó el haber citado a la defensora judicial, consignado a los autos la boleta de citación firmada por la misma.

En la misma fecha anterior, es decir, veinte (20) de Mayo de 2.008, mediante diligencia estampada por el Dr. J.F.C., consignó a los autos instrumento de mandato que le otorgara la demandada.

En fecha veintidós (22) de Mayo de 2.008, la defensora judicial designada procedió a contestar la demanda negándola, rechazándola y contradiciéndola en todas y cada una de sus partes, por no ser ciertos los hechos narrados ni ajustado el derecho invocado.

En la misma fecha anterior, la representación judicial de la demandada, consignó a los autos escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos:

Como punto previo, de conformidad con el Artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, impugnó el poder otorgado por el demandado en su carácter de Director General de la sociedad mercantil “Constructora Mirabru, C.A.”, al no mencionar en forma expresa en el texto del mismo, las gacetas, libros o registros donde constan las facultades estatutarias para ese otorgamiento, lo cual hace inexistente ese instrumento de representación.

Opuso a la demanda la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la falta de jurisdicción el Juez, o la incompetencia de éste, o la litis pendencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, conexión o continencia, fundamentando la misma en que la actora estimó la demanda caprichosamente en la suma de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00) equivalentes hoy a Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. 5.000,00), infringiendo así el Artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que impone la sumatoria de un (01) año de alquileres. Que el contrato de arrendamiento se convirtió en a tiempo indeterminado, por lo que el actor debía fijar la cuantía sumando los alquileres de un (01) año, que ascienden a más de Catorce Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 14.000,00), más los supuestos daños demandados, lo cual escaparía de conocimiento de los juzgados de municipio.

Que el actor pretende un pago de Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. F 300,00), por cada día de retraso en la entrega del inmueble, y que para el momento de la finalización del juicio, la cantidad en litigio podría superar las tres mil unidades tributarias (3.000 UT), necesarias para acceder a Casación, según el aparte 2º del Artículo 18 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.

Que por lo expuesto, el Tribunal era incompetente por la cuantía, razón por la cual debía declinar la competencia en un Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.

Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado del actor, por no tener la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no está otorgado en forma legal o sea insuficiente. Fundamentó tal defensa en que el poder no está otorgado en forma legal y que el abogado actor invoca la representación judicial de la empresa “Constructora Mirabru, C.A.”, la cual no tiene, y que dicha empresa no es parte en el presente juicio, y que su supuesto Director, al momento del otorgamiento del poder lo hizo a nombre de la empresa y no a titulo personal, como le correspondía, ya que él personalmente fue quien arrendó el inmueble.

Opuso asimismo la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la existencia de una condición o plazo pendiente, fundamentando la misma en que su mandante no ha sido notificada personalmente de la voluntad del arrendador de dar por terminado el contrato locativo y que mal puede haber ocurrido esa circunstancia por cuanto el contrato de arrendamiento se encuentra en pleno vigor, por haberse indeterminado en el tiempo, por lo que procede es desalojo.

Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta o cuando solo se permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, fundamentando la misma en el hecho que como el contrato se había convertido a tiempo indeterminado lo que procedía era la acción de desalojo y no la de cumplimiento de contrato de arrendamiento, de conformidad con los Artículos 34 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En cuanto al fondo de la demanda, alegó que su mandante jamás ha sido notificada de la expiración del contrato a su vencimiento y que la supuesta notificación judicial traída por el actor, nunca le fue entregada a su mandante ni a ninguna persona de su entorno familiar, ni a los dependientes de ésta, que ni siquiera le fue entregada al conserje del edificio ni fue fijada en la puerta del inmueble.

Que en el contrato de arrendamiento anexado a la demanda, las partes regularon todo lo relacionado con las notificaciones, dejando establecido, que la notificación de su mandante debía efectuarse en su sitio de trabajo, esto es, en la sede de PDVSA, de la urbanización La Campiña, y que no lo hicieron así, violando en forma flagrante el contrato de arrendamiento y el Artículo 229 del Código de Procedimiento Civil.

Que una notificación donde no se notifica a nadie no puede tener el valor probatorio que le atribuye la parte actora.

Que aunado a lo anterior, la supuesta y siempre negada notificación fue realizada en Julio de 2.007, en plena vigencia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha catorce (14) de Septiembre de 2.005, que dejó sin efecto el contrato suscrito en fecha quince (15) de Septiembre de 2.004, lo cual evidencia el ánimo fraudulento de la pretensión, al ocultar documentos fundamentales de la demanda para hacer valer la fingida y dolosa prórroga legal.

Que cuanto el arrendador se percató de su grave error, de que nunca había notificado a su mandante de dar por terminado el contrato locativo, pretendió engañar a su mandante haciéndola firmar otro contrato, sin asistencia de abogado, continente de una supuesta prórroga del contrato de arrendamiento suscrito en el año 2.005, suscrito el mismo en fecha dos (02) de Octubre de 2.006 y que de ahí se intuye el ánimo fraudulento y la improvisación; que su intención es simulatoria, ya que el arrendador trató de borrar toda la historia de duración del contrato de arrendamiento, al aplicar el literal a) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que no conforme con eso, estableció además que la supuesta prórroga de seis (06) meses ya estaba corriendo y había sido convenida entre las partes, lo cual negó.

Que el arrendador siguió cobrando los cánones de arrendamiento y vencidos los lapsos que él mismo estipuló de la forma más arbitraria posible, operó una tácita reconducción del contrato locativo, que extinguió los efectos de la determinación del contrato en el tiempo, haciendo inaplicable el procedimiento que ahora pretende demandar, por lo que solicitó que la demanda fuera desechada.

Que prueba de la actitud fraudulenta del actor lo constituyen sus ofertas de venta del inmueble a su mandante, donde siempre pretendió hacerle ver y colar, que la supuesta prórroga legal, estaba avanzando, pero que en el ínterin, su mandante podía comprar el inmueble.

Que en fecha veintiuno (21) de Mayo de 2.007, el arrendador envió a su representada una comunicación donde le ofreció el inmueble por la suma de Cuatrocientos Noventa y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 495.000.000,00), equivalentes hoy a Cuatrocientos Noventa y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 495.000,00), comenzando dicha carta con una insólita afirmación: “La presente es para informarle que en el mes de septiembre se cumple el lapso de la Prórroga Legal…”

Que para que opere la prórroga legal, según los términos del contrato (con sesenta (60) días de anticipación) y la Ley, tiene que haber un acto indiscutible y no presunto, mediante el cual el inquilino entre en conocimiento de que el arrendador desea resolver el contrato, lo cual nunca ocurrió y es imposible que se pueda presumir, y que no obstante a ello, su mandante, en fecha treinta y uno (31) de Mayo de 2.007, procedió mediante comunicación a aceptar la oferta y que desconocía la existencia de la supuesta prórroga legal que estaba corriendo.

Que el asunto se fue complicando, dada la imposibilidad de ubicar al arrendador para comunicarle la aceptación de la oferta y luego por su desaparición e incumplimiento de la oferta propuesta, por lo que su mandante se percató que se estaba urdiendo un plan en su contra y fue cuando contrató los servicios de abogado. Por lo expuesto, negó que su mandante pueda convenir en cumplir forzosamente ningún contrato, ni ninguna prórroga ni con entrega del inmueble, que no le fue pedida nunca.

Que el contrato de arrendamiento producido por el actor, firmado en el año 2.004, fue sustituido por los contratos que produjo con la contestación, de manera que el primero quedó sin efecto y la prórroga legal jamás comenzó a correr por haberse indeterminado la relación arrendaticia. Negó que sui mandante haya sido notificada de la terminación del contrato. Tachando de falsa la presunta notificación judicial, de conformidad con el Artículo 1.380 del Código Civil, reservándose el plazo legal para formalizarla.

Negó que el contrato producido por el actor con el libelo, haya vencido el quince (15) de Septiembre de 2.006, y negó que la supuesta prórroga legal que invocara el actor comenzara a correr de pleno derecho sin necesidad de notificación.

Negó que su representada esté obligada y deba convenir en la entrega del inmueble, que la misma haya sido notificada judicialmente en fecha seis (06) de Julio de 2.007; rechazó los fundamentos de derecho invocados por el actor, especialmente la aplicación del Artículo 1.599 del Código Civil, derogado por la legislación especial, y que en todo caso fue desaplicado por las partes en los contratos producidos en autos.

Negó que su mandante tenga que pagar la suma de Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. F 300,00) diarios, por concepto de una supuesta mora en la entrega del inmueble, ya que la misma nunca se ha encontrado en mora. Asimismo rechazó que su mandante esté obligada a pagar las costas y costos del juicio así como los honorarios profesionales de abogados.

Impugnó la solicitud abusiva e ilegal de la medida de secuestro, así como la cuantía en que fue estimada la demanda.

En fecha veintitrés (23) de Mayo de 2.008, el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, dictó sentencia interlocutoria, mediante la cual, de conformidad con el Artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se declaró incompetente para seguir conociendo de la causa, en razón de la cuantía, ya que la causa corresponde al conocimiento de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En fecha cuatro (04) de Junio de 2.008, definitivamente firme como se encontraba la anterior sentencia interlocutoria, el juzgado a quo, dictó auto mediante el cual ordenó la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor de Turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, mediante oficio Nº 2008/57.

En virtud de la distribución de causas, de conformidad con lo establecido en el Reglamento de Distribución de Causas Civiles dictado por el extinto Consejo de la Judicatura, en fecha dos (02) de Enero de 1.989, y de conformidad con el Decreto Nº 2.002, de fecha veintiuno (21) de Septiembre de 1.989, emanado de la Presidencia de la República, el conocimiento de la causa correspondió a este Tribunal.

Mediante diligencia estampada en fecha veintiuno (21) de Julio de 2.008, la representación judicial del actor solicitó se oficiara al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines que el mismo remitiera un cómputo de los días de despacho transcurridos en el mismo, desde el día veinte (20) de Mayo de 2.008, exclusive, y hasta el día cuatro (04) de Junio de 2.008, inclusive, petitorio este que le fue proveído en la misma fecha anterior, siendo librado el oficio signado con el Nº 08-0704, de la nomenclatura interna de este Tribunal.

Mediante auto dictado en fecha diecisiete (17) de Septiembre de 2.008, el Dr. C.S.D., en su carácter de Juez Titular, se abocó al conocimiento de la presente causa, y en la misma fecha se dictó otro auto recibiendo el oficio signado con el Nº 2008-236, del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, dejando constancia que desde el día veinte (20) de Mayo de 2.008, exclusive, y hasta el día cuatro (04) de Junio de 2.008, inclusive, habían transcurrido en el mismo, diez (10) días de despacho.

En fecha veinticuatro (24) de Septiembre de 2.008, el apoderado actor estampó diligencia en la cual alegó que si bien era cierto que en el juzgado a quo, habían transcurrido diez (10) días de despacho, no debía entenderse como el comienzo o la conclusión del lapso probatorio, por cuanto la causa se encontraba suspendida, reanudándose su curso el diecisiete 817) de Septiembre de 2.008, por lo que la causa se encontraba en pleno lapso probatorio, siendo ese día, el tercer (3º) día de despacho de dicho lapso, por lo que se reservaba la oportunidad para promover pruebas.

En fecha primero (1º) de Octubre de 2.008, el apoderado actor rechazó todas y cada una de las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, específicamente las contenidas en los ordinales 3º, 7º y 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Que el poder que le fuera otorgado fue conferido en forma legal y suficiente, y que el otorgante actúa en nombre de la empresa “Constructora Mirabru, C.A.”, en su condición de propietaria del inmueble, y a su vez en su propio nombre como arrendador, lo que se evidencia de la lectura del poder, el cual solo puede ser desconocido a través de la tacha incidental. Negó la existencia de una condición o plazo pendiente que obligue al Tribunal a paralizar la causa. Negó que exista causal que impida la admisión de la demanda, solicitando que las cuestiones previas opuestas fueran declaradas sin lugar.

Mediante escrito presentado por ante este Tribunal en fecha tres (03) de Octubre de 2.008, la representación judicial de la demandada, promovió las siguientes pruebas:

Reprodujo e hizo valer las siguientes documentales:

El contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en fecha catorce (14) de Septiembre de 2.005, contenido en documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 28, Tomo 92.

El contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en el mes de Septiembre de 2.006.

Las copias simples correspondientes a los estados de cuenta de la cuenta corriente Nº 001189041294, de su mandante, efectuadas en el Banco Mercantil, para demostrar el cargo de los cheques por la suma de Un Mil Ciento setenta y Seis Bolívares (Bs. 1.176,00), a favor del arrendador. Para demostrar que luego de vencido el contrato, el arrendador siguió cobrando los cánones de arrendamiento, por lo que el contrato se indeterminó en el tiempo.

Promovió las testimoniales de los ciudadanos F.V.P., C.B. y A.C.S., domiciliados en Punta de Mata, Estado Monagas, solicitando fuera comisionado el Juzgado de Municipio del Municipio E.Z.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas.

De conformidad con el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de informes, solicitando fuera oficiada la Consultoría Jurídica del Banco Mercantil, C.A., a los fines que informara sobre los siguientes particulares: a.- si su mandante era titular de la cuenta Nº 001189041294; b.- de ser cierto lo anterior, que informara si los estados de cuenta, son idénticos a los que constan en sus registros. c.- que remitiera al Tribunal copia de los cheques cobrados por la suma de Un Mil Ciento setenta y Seis Bolívares (Bs. 1.176,00).

En fecha ocho (08) de Octubre de 2.008, la representación judicial de la parte actora, promovió las siguientes pruebas:

Promovió la copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha trece (13) de Junio de 2.007, bajo el N1 56, Tomo 05, contentivo del mandato que le fuera conferido, con el fin de desvirtuar la cuestión previa opuesta , relativa a la falta de cualidad.

Para demostrar el vencimiento de la prórroga legal, promovió documento autenticado en fecha quince (15) de Septiembre de 2.004, bajo el Nº 93, Tomo 62 de los libros respectivos, contentivo del contrato de arrendamiento, así como e contrato de arrendamiento de fecha catorce (14) de Septiembre de 2.005, contenido en documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 28, Tomo 92 de los libros respectivos, de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba.

Promovió la notificación judicial practicada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha seis (06) de Julio de 2.007.

De conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, promovió el anexo contractual contenido en documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, para demostrar que la demandada estaba en uso del beneficio de la prórroga legal.

Mediante auto dictado por este Tribunal en fecha quince (15) de Octubre de 2.008, vistas las pruebas promovidas por las partes, se pronunció así: Negó la admisión de las pruebas promovidas por ambas partes en litigio por haber sido promovidas en forma extemporáneas por tardías.

En fecha diecisiete (17) de Noviembre de 2.008, el apoderado actor presentó escrito contentivo de sus conclusiones.

En fecha nueve (09) de Junio de 2.009, el apoderado actor solicitó abocamiento, pedimento este que le fue proveído, mediante auto dictado por este Tribunal en fecha diecisiete (17) de Junio de 2.009, abocándose al conocimiento de la presente causa quien suscribe la presente decisión, en su carácter de Juez Temporal, y ordenando la notificación de la parte demandada.

En fecha seis (06) de Agosto de 2.009, el Alguacil designado por la Unidad de Coordinación del Alguacilazgo del Circuito Judicial del los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, informó el haber notificado a la parte demandada.

Cumplido el trámite procesal de sustanciación y encontrándonos en la fase decisoria que ahora nos ocupa, pasa este Tribunal a decidir la presente causa.

- III -

- Motivaciones para Decidir -

Con el propósito de resolver la presente controversia, pasa este Sentenciador, a realizar las siguientes consideraciones:

Constituye principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a lo alegado y probado para decidir.

El requisito que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas (Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil), significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial -a saber, el thema decidendum- está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión -en el libelo de la demanda-, y los hechos deducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas -en la oportunidad de contestación de la demanda- quedando de esta manera trabada la litis.

Luego de una revisión minuciosa y detallada de las actas que componen el presente expediente, se constata que la pretensión actora consiste en el cumplimiento forzoso por parte de la demandada, de la obligación contractual y legal que tiene de entregar a su mandante el inmueble dado en arrendamiento, constituido por un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda identificado como PH-B, ubicado en el piso 9, de la Residencias El Sol, sito en la Calle Río de Janeiro, cruce con la Calle S.d.C., Urbanización Los Caobos, Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones de conservación y mantenimiento en que se le entregó, en virtud del vencimiento de la prórroga legal, así como en pagar por concepto de cláusula penal, por la demora en la entrega del inmueble arrendado, la suma de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00), equivalentes hoy a Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. F 300,00), diarios, desde el día quince (15) de Septiembre de 2.007, hasta la fecha de la entrega definitiva del inmueble, de conformidad con la cláusula décima cuarta del contrato, lo cual deberá calcularse mediante experticia complementaria del fallo, que el Tribunal deberá ordenar al momento de publicar la sentencia definitiva.

Ante dicha pretensión, se opone la representación judicial de la parte demandada, oponiendo a la misma cuestiones previas y negando, rechazando y contradiciendo la demanda en todas y cada una de sus partes.

De las cuestiones previas.

La representación judicial de la parte demandada, como punto previo, de conformidad con el Artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, impugnó el poder otorgado por el demandado en su carácter de Director General de la sociedad mercantil “Constructora Mirabru, C.A.”, al no mencionar en forma expresa en el texto del mismo, las gacetas, libros o registros donde constan las facultades estatutarias para ese otorgamiento, lo cual, a su criterio, hace inexistente ese instrumento de representación. Ante dicha impugnación se opuso la parte actora, alegando a tal efecto, que el poder fue otorgado en forma legal y suficiente y que en efecto fue otorgado por dicha sociedad mercantil, quien es la propietaria del inmueble y que su mandante, procedió a otorgar el mismo, tanto en su carácter de Director de dicha empresa, como en su propio nombre.

Se evidencia de las actas que rielan al presente expediente, que la representación judicial de la parte actora, anexó a su libelo de demanda, documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha trece (13) de Junio de 2.007, bajo el Nº 56, Tomo 51 de los libros respectivos, contentivo de l instrumento de mandato que le confiriera el ciudadano Felice De F.P., en su carácter de Director General de la sociedad mercantil de este domicilio “Constructora Mirabru, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha dos (02) de Abril de 1.977, bajo el Nº 39, Tomo 156-A, Sgdo., y también otorgado en nombre propio.

Ahora bien, establece el Artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos.

Asimismo el Artículo 156, ejusdem, establece lo siguiente:

Si la parte pidiere la exhibición de los documentos, gacetas, libros o registros mencionados en el poder, el apoderado deberá exhibirlos para su examen por el interesado y el Tribunal, en la oportunidad que se fije al efecto. En dicho acto, la parte interesada hará las observaciones que crea pertinentes al Tribunal y éste resolverá dentro de tres días sobre la eficacia del poder. La inasistencia del solicitante al acto del examen de los documentos exhibidos, dará por válido y eficaz el poder y a falta de exhibición de los documentos requeridos quedará desechado, y así lo hará constar el Juez en el acta respectiva.

De una simple lectura del mandato impugnado, se evidencia con meridiana claridad, que dicho mandato fue otorgado por el accionante, en nombre de una empresa así como en nombre propio y también se evidencia que el Notario Público tuvo a su vista el asiento del registro mercantil donde constan las facultades para otorgar poder que tiene el hoy actor, lo que hace imperioso para quien aquí decide, el declarar sin lugar la impugnación efectuada al mandato consignado por la parte actora, el cual, es apreciado con todo su valor probatorio, de conformidad con los Artículo 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil. Así se decide.

Opuso a la demanda la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la falta de jurisdicción el Juez, o la incompetencia de éste, o la litis pendencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, conexión o continencia, fundamentando la misma en que la actora estimó la demanda caprichosamente en la suma de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00) equivalentes hoy a Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. 5.000,00), infringiendo así el Artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que impone la sumatoria de un (01) año de alquileres. Que el contrato de arrendamiento se convirtió en a tiempo indeterminado, por lo que el actor debía fijar la cuantía sumando los alquileres de un (01) año, que ascienden a más de Catorce Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 14.000,00), más los supuestos daños demandados, lo cual escaparía de conocimiento de los juzgados de municipio.

Dicha cuestión previa fue resuelta por sentencia interlocutoria dictada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en fecha veintitrés (23) de Mayo de 2.008, declarándola con lugar y en consecuencia declinando la competencia en un Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.

Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado del actor, por no tener la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no está otorgado en forma legal o sea insuficiente. Fundamentó tal defensa en que el poder no está otorgado en forma legal y que el abogado actor invoca la representación judicial de la empresa “Constructora Mirabru, C.A.”, la cual no tiene, y que dicha empresa no es parte en el presente juicio, y que su supuesto Director, al momento del otorgamiento del poder lo hizo a nombre de la empresa y no a titulo personal, como le correspondía, ya que él personalmente fue quien arrendó el inmueble. Considera este Juzgador que al haber desechado la impugnación efectuada por la parte demandada al instrumento de mandato anexado por el actor a su libelo de demanda, es imperioso, el también declarar sin lugar la cuestión previa opuesta. Así se decide.

Opuso asimismo la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la existencia de una condición o plazo pendiente, fundamentando la misma en que su mandante no ha sido notificada personalmente de la voluntad del arrendador de dar por terminado el contrato locativo y que mal puede haber ocurrido esa circunstancia por cuanto el contrato de arrendamiento se encuentra en pleno vigor, por haberse indeterminado en el tiempo, por lo que procede es desalojo. Dicha cuestión previa también fue rechazada por la parte demandada.

Al respecto, quien aquí decide, observa lo siguiente: Según el Maestro A.R.R., las cuestiones previas se pueden clasificar en cuatro (04) tipos: las atinentes a los sujetos procesales; las atinentes a la regularidad formal de la demanda; las atinentes a la pretensión y las atinentes a la acción. La cuestión previa contenida en el ordinal 7º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, está dentro de las atinentes a la pretensión, por relacionarse con el derecho deducido y no provoca una paralización del juicio sino una suspensión temporaria de ka exigibilidad de la pretensión. La alegación de esta cuestión previa implica la admisión de la existencia de la obligación, o el reconocimiento del derecho, y sólo se invoca una circunstancia que lo limita o afecta temporalmente, hasta que se cumpla la condición o plazo pendiente, de tal modo que la resolución de la cuestión previa no paralizar el proceso, sino que detiene el pronunciamiento de la sentencia de mérito hasta que se cumpla la condición o plazo pendientes, por encontrarse temporalmente afectada la exigibilidad de la pretensión.

Considera quien aquí decide, que la representación judicial de la parte demandada opuso incorrectamente dicha cuestión previa, pues se trata de un elemento que toca directamente el fondo de la demanda, razón por la cual quien aquí decide la declara sin lugar. Así se decide.

Opuso asimismo, la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta o cuando solo se permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, fundamentando la misma en el hecho que como el contrato se había convertido a tiempo indeterminado lo que procedía era la acción de desalojo y no la de cumplimiento de contrato de arrendamiento, de conformidad con los Artículos 34 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Dicha cuestión previa fue rechazada categóricamente por la parte actora.

Considera prudente quien aquí decide, el analizar la determinación en el tiempo del contrato de arrendamiento traído a los autos por la parte actora, y al respecto observa lo siguiente: El apoderado actor trajo a los autos un documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha quince (15) de Septiembre de 2.004, bajo el Nº 93, Tomo 62 de los libros respectivos. Dicho documento no fue atacado en forma alguna por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual, quien aquí decide, la aprecia con todo su valor probatorio, de conformidad con los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en armonía con los Artículo 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, evidenciándose del mismo la relación contractual arrendaticia existente entre las partes. Asimismo la parte demandada, produjo documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, en fecha catorce (14) de Septiembre de 2.005, bajo el Nº 28, Tomo 92 de los libros respectivos, el cual, de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, fue ampliamente reconocido por la parte actora, contentiva esta documental del contrato de arrendamiento que sustituyó al primero de los nombrados. De una lectura de este contrato, específicamente de su cláusula octava (8ª) se evidencia que ambas partes contratantes, establecieron que el plazo de duración del mismo era de un (01) año, contado a partir del día dieciséis (16) de Septiembre de 2.005, prorrogable por un solo período de un (01) año o menos, lo que hace concluir a quien aquí decide, que efectivamente estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por lo que la acción intentada por cumplimiento de contrato, es la correcta. En virtud del razonamiento anteriormente expuesto, es imperioso el declarar sin lugar la cuestión previa opuesta, contenida en el ordinal 7º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Del fondo de la demanda.

Ahora bien, trabada como quedó la litis, se hace necesario pasar a analizar las probanzas traídas a los autos por las partes, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán, a quien aquí suscribe, fundamentar su decisión.

La actora trajo a los autos, anexo al escrito libelar y promovió durante la etapa procesal correspondiente:

• Original de documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha trece (13) de Junio de 2.007, bajo el Nº 56, Tomo 51 de los libros respectivos.

• Original de documento autenticado por ante la Notará Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha treinta (30) de Agosto de 2.006, bajo el Nº 89, Tomo 112 de los libros respectivos, él cual no fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual es apreciado con todo su valor por este Tribunal de conformidad con los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en armonía con los Artículo 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, evidenciándose del mismo la relación contractual arrendaticia existente entre las partes a tiempo determinado, comenzando la misma el fecha treinta (30) de Septiembre de 2.006, sin prórroga alguna, así se decide.

• Original de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha catorce (14) de Septiembre de 2.007, bajo el Nº 32, Tomo 133 de los libros respectivos. Dicha documental no fue impugnada por la parte demandada a través de la defensora judicial designada, razón por la cual quien aquí decide la aprecia con todo su valor probatorio, de conformidad con las previsiones contenidas en los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, en armonía con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose del mismo que ambas partes dieron por resuelto el contrato de arrendamiento y que el arrendatario, hoy demandado, se acogió al beneficio de la prórroga legal previsto en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.

Ambas documentales ya fueron apreciadas por este Juzgador, al analizar las cuestiones previas, por lo que resulta inoficioso el volver a pronunciarse sobre las mismas, y así se decide.

• Original de notificación judicial practicada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en fecha seis (06) de Julio de 2.007. Dicha notificación judicial, en el acto de contestación de la demanda, fue tachada de falsa, sin que conste de autos, que dicha tacha hubiese sido formalizada, razón por la cual, este Juzgador la aprecia con todo su valor, de conformidad con las previsiones contenidas en los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, en armonía con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de la misma, que la parte demandada estaba en conocimiento de la fecha de la entrega del inmueble. Así se decide.

Se deja constancia expresa, que mediante auto dictado por este Tribunal en fecha quince (15) de Octubre de 2.008, fueron declaradas inadmisibles las pruebas promovidas por ambas partes en litigio, por haber sido promovidas en forma extemporánea por tardías.

Quedó demostrado en el presente juicio, la existencia de una relación contractual arrendaticia entre las partes, relación contractual esta suscrita a tiempo determinado.

Una vez vencido un contrato de arrendamiento y sin necesidad de notificación previa, opera ope legis la prórroga legal sin el cumplimiento necesario de formalidad alguna, obligatoria para el arrendador, potestativa para el arrendatario y por un tiempo que depende de la duración de la relación arrendaticia habida entre las partes, según el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Empero, el Artículo 39 establece que una vez vencida la aludida prórroga legal, los arrendadores pueden solicitar el cumplimiento en la entrega inmobiliaria, para lo cual igualmente establece a su favor la cautelar de secuestro con la especial modalidad de que el depósito del bien inmueble sea acordado en la persona de su propietario.

Examinadas, apreciadas y valoradas como han sido todas las pruebas que se encuentran en el expediente, indistintamente de quien las haya producido, porque una vez que las pruebas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo y son adquiridas para el proceso, pudiendo cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte y, a su vez, el Juez valorarlas, aun en perjuicio de aquél que las produjo, de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, y extraídas de ellas los elementos de convicción, observa quien aquí sentencia que, al momento de hacer una sucinta descripción de los términos en los cuales quedó planteada la controversia, se indicó que la pretensión de la parte demandante era la de obtener por parte de la demandada del cumplimiento del contrato de arrendamiento por haber vencido el lapso de la prórroga legal prevista en el literal b) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la consecuente entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

Siendo entonces que este Juzgador, considera que la demandada estaba en pleno conocimiento de la no renovación del contrato de arrendamiento a la fecha de su vencimiento, es decir, al dieciséis (16) de Septiembre de 2.007, el lapso de la prórroga legal que le correspondía, era el de un (01) año, previsto en el literal b) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El beneficio de la prórroga legal opera de pleno derecho para el arrendatario, según lo previsto en el Artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

…La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

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Queda claro, pues, que una vez vencido un contrato de arrendamiento y sin necesidad de notificación previa, opera ope legis la prórroga legal sin el cumplimiento necesario de formalidad alguna, obligatoria para el arrendador, potestativa para el arrendatario y por un tiempo que depende de la duración de la relación arrendaticia habida entre las partes, según el artículo 38 ejusdem señala. Empero, el artículo 39 transcrito establece que una vez vencida la aludida prórroga legal, los arrendadores pueden solicitar el cumplimiento en la entrega inmobiliaria, para lo cual igualmente establece a su favor la cautelar de secuestro con la especial modalidad de que el depósito del bien inmueble sea acordado en la persona de su propietario.

Así, queda igualmente claro porque la norma transcrita no lo prohíbe expresamente, que si bien no se requiere de ninguna formalidad para que opere una prórroga legal arrendaticia, las partes pueden documentarla reconociendo su inicio y terminación.

El artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

… En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas:

a) Cuando una relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso hasta de seis (6) meses.

b) Cuando una relación arrendaticia haya tenido una duración mayor a un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerá vigentes las misma condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación….

(Negrillas de esta superioridad)

Queda así establecido por el legislador que aún en el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, siendo potestativo para el arrendatario acogerse o no a este beneficio y obligatorio para el arrendador, y su lapso dependerá de la duración que haya tenido la relación arrendaticia a tiempo determinado que no varía las condiciones o estipulaciones del contrato de arrendamiento que originó la prórroga legal, salvo cuando hayan variado los cánones de arrendamiento por vía de regulación de alquiler o, contractualmente, si el inmueble se encuentra exento de regulación.

Por cuanto la parte demandada al contestar la demanda la negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, entró en consecuencia en funcionamiento el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual textualmente establece lo siguiente:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ello, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Siendo que a lo largo del presente juicio quedó demostrada la relación contractual arrendaticia a tiempo determinado existente entre las partes; que el arrendador notificó tempestivamente a la arrendataria de la no renovación del contrato de arrendamiento a su vencimiento, le bastaba a la demandada el demostrar, a tenor de lo previsto en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, su cumplimiento o causa que lo eximiera del mismo, lo cual no logró demostrar, razón por la cual es imperioso para este sentenciador, el declarar con lugar la demanda iniciadora del presente juicio. Así se decide.

Por otra parte, el accionante en el presente juicio, igualmente demanda el cumplimiento de la cláusula décima cuarta del contrato de arrendamiento, es decir, en pagar por concepto de cláusula penal, la suma de Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. F 300,00) diarios, por la demora en la entrega del inmueble, desde el día quince (15) de Septiembre de 2.007 y hasta la entrega definitiva del inmueble.

En efecto, la cláusula décima cuarta del contrato de arrendamiento establece textualmente lo siguiente:

En caso de que la ARRENDATARIA no hiciere entrega del inmueble al vencimiento del plazo del contrato o del lapso de la prórroga legal, LA ARRENDATARIA, tendrá que cancelar al ARRENDADOR, por cada día de retraso, la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), sin perjuicio de las acciones legales que asciende al ARRENDADOR, para demandar el cumplimiento del contrato a los fines de la entrega del inmueble arrendado y reclamar el pago de los daños y perjuicios a que haya lugar derivados del incumplimiento. Queda entendido que el tiempo que transcurra bajo la modalidad señalada en esta cláusula no podrá ser considerada como una prórroga convencional del contrato de arrendamiento y en consecuencia no se computará con la relación arrendaticia.

En adición a lo anterior, el Artículo 8 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, regula la naturaleza jurídica de las cláusulas penales que las partes contractualmente pueden estipular. A saber:

…Para todos los efectos de esta Ley debe entenderse como:

(…)

c) Cláusula Penal Arrendaticia: Es la sanción prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualesquiera de las cláusulas del contrato…

Y el Artículo 28 ejusdem dispone:

…Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo…

En consecuencia, esta pretensión indemnizatoria actora devenida por ejecución de cláusula penal contractual también prospera, y habida cuenta que hasta la presente fecha aún la demandada no ha dado entrega del inmueble de autos a la parte actora, obligación ésta que nació a su cargo a partir del día dieciséis (16) de Septiembre de 2.007, por ser el primer día hábil siguiente al vencimiento de la prórroga legal que se verificó el quince (15) de Septiembre de 2.007, forzosamente esta instancia la declara procedente y, por ende, en el dispositivo del fallo deberá ser condenada la accionada al pago de dicho concepto desde el dieciséis (16) de Septiembre de 2.007 hasta la fecha en que se produzca la entrega del inmueble a razón de Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. F 300,00) diarios. Y así se declara.

Considera este Juzgador, que el demandado no logró demostrar a lo largo del proceso, el cumplimiento de su obligación contenida en el contrato cuyo cumplimiento hoy se demanda o la causa que lo eximiera de su cumplimiento, lo que hace que prospere en un todo la demanda iniciadora del presente juicio, y así se decide.

- IV -

- D I S P O S I T I V A -

En virtud de los argumentos de hecho y de Derecho que anteceden, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide así:

PRIMERO

Declara CON LUGAR, la demanda que por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal que incoara el ciudadano Felice De F.P., en contra de la ciudadana K.L.M.B., ambos ampliamente identificados en el inicio de esta sentencia.

SEGUNDO

Declara SIN LUGAR, las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3º, 7º y 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil

TERCERO

En consecuencia se condena a la parte demandada a lo siguiente:

1. A entregar libre de bienes y personas y en el mismo buen estado en que lo recibió, así como solvente en lo que a servicios públicos se refiere, el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda identificado como PH-B, ubicado en el piso 9, de la Residencias El Sol, sito en la Calle Río de Janeiro, cruce con la Calle S.d.C., Urbanización Los Caobos, Municipio Libertador del Distrito Capital.

2. En pagar a la parte actora la suma de Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 300,00) diarios desde el dieciséis (16) de Septiembre de 2.007 hasta la fecha en que se produzca la entrega del inmueble.

CUARTO

De conformidad con lo previsto en la disposición legal contenida en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales.

Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso legal establecido en el Artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con el Artículo 251, ejusdem.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los 1 de Marzo de 2010. 199º y 151º.

El Juez,

Dr. C.A.M.R.

La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

En esta misma fecha, siendo las 12:25 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

Asunto: AH18-R-2008-000012

CAM/IBG/