Decisión nº 8142-08 de Segundo De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry de Aragua, de 8 de Julio de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

EXP: Nº 8142-08

DEMANDANTE: F.A.D.M., mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-601.056, asistida en este acto por el Abogado T.P.A.. Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 86.590.

DEMANDADO: E.A.P.B., mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.474.173.

MOTIVO DESALOJO.

El presente juicio se inicio con libelo de demanda presentado en fecha 14-05-2008, por la ciudadana F.A.D.M., de nacionalidad Extrajera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-601.056, asistida en este acto por el Abogado T.P.A., venezolano, mayor de edad, cedular N° 13.199.110, Inpreabogado N° 86.590.

Alega la demandante que en fecha 25 de enero de 2003, mediante contrato privado, dio en arrendamiento a tiempo determinado al ciudadano E.R.P.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.474.173, un inmueble tipo Quinta ubicado en la Calle San Cristóbal, Sector Barrio Sucre, Quinta Leywal, Las Delicias, Maracay Estado Aragua, de su exclusiva propiedad. En la cláusula segundo se estableció una duración de un (01) año, contado a partir del 18-04-

2003, estableciendo de mutuo acuerdo, que se renovaría automáticamente por periodos adicionales de un año, a menos que una de las partes manifieste por escrito a la otra su voluntad de no renovar, con por lo menos 45 días de anticipación; En la Cláusula Tercera se estableció como canon de arrendamiento, la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.400.000,oo), modificado posteriormente de mutuo acuerdo por las partes de conformidad con lo pactado en el contrato, en la cantidad de Setecientos Noventa y Nueve Mil Bolívares (Bs.799.000,oo). Es el caso que mantiene relación arrendaticia a tiempo determinado con el ciudadano E.A.P.B., desde el año 1.991, aproximadamente, donde ha estado ocupando el inmueble antes descrito, prorrogándose consecutivamente de mutuo acuerdo entre las partes, con las firmas de contrato privados.

Manifiesta el demandante que en fecha tres (10) febrero de Dos Mil Cinco (2005), el arrendatario fue notificado por la administradora del inmueble EG PROPIEDADES, mediante notificación firmada por el arrendatario, de la voluntad de la arrendadora, de no renovar el contrato de arrendamiento que vencía el 18 de abril de 2005, dando cumplimiento a la cláusula segunda y vigésima segunda del contrato de arrendamiento firmado entre las partes.

Fundamentó la demanda en el Artículo 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil y el Artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Es por que acudió para demandar formalmente al ciudadano E.A.P.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-3.474.173, a titulo personal, en su carácter de arrendatario, del inmueble objeto de la presente acción, para que lo entregue inmediatamente, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, solvente del pago de todos los servicios públicos, o en su defecto ordenar la desocupación del inmueble, dando cumplimiento a todas las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento a tiempo determinado entre las partes, que venció el día 18 de Abril de 2005, y finalizó su prorroga legal el día 18 de Abril de 2008; que pague o acredite, haber pago todo lo correspondiente a los servicios de electricidad, agua, teléfonos, consignando

las solvencias; que pague la penalidad convenida en la cláusula décima quinta, es decir el equivalente al 10% del valor del canon de arrendamiento vigente para la fecha de la terminación, por cada día que transcurra, hasta la desocupación efectiva del inmueble; para que pague todos los cánones de arrendamiento, que continúen venciéndose, hasta que haga entrega formal del inmueble, de conformidad con lo convenido en la cláusula vigésima; que pague las costas y costos del proceso; que se aplique la indexación judicial, mediante experticia complementaria del fallo, con cargo que deberá cancelar, en dar cumplimiento a la cláusula vigésima cuarta. Estimó la demanda en la cantidad de Dos Mil Bolívares (Bs.2.000,oo).

Admitida la demanda en fecha 19 de Mayo de 2008, se emplazó al ciudadano E.A.P.B., para que comparezca por ante este Tribunal al segundo (2do.) día de Despacho siguiente a la constancia de haberse practicado su citación.

En fecha 22 de Mayo de 2008, la ciudadana F.A.D.M., mediante diligencia otorgó poder al Abogado T.P.A., el cual se ordenó tener como apoderado judicial de la parte actora, a través de auto de fecha 23-05-2008.

Al folio 22, cursa diligencia suscrita por el Abogado R.M.V., actuando como apoderado judicial del ciudadano E.A.P.B., según consta de poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, bajo el N° 46, Tomo 149, (folios 23 al 25, ambos inclusive).

Al folio 26, aparece escrito de oposición a la medida de secuestro, presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, constante de Tres (03) folios útiles.

Al folio 29, cursa auto del Tribunal ordenando tener como apoderado judicial de la parte demandada a los Abogados R.M.V., M.M.A., KELYS ALCALA KEY y R.M., igualmente se agregó a los autos el escrito de oposición a la medida de secuestro.

A los folios 30 al 33, ambos inclusive, aparece escrito de contestación a la demanda presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, el cual se agregó a los autos mediante auto de fecha 13-06-2008.

A los folios 37 y 38, cursa escrito de pruebas presentado por el apoderado judicial de la parte actora, constante de Dos (02) folios útiles y sus anexos constante de Cinco (05) folios útiles, las cuales fueron admitidas en fecha 26-06-2008, (folios 39 al 44,ambos inclusive).

Al folio 45, aparece escrito de pruebas presentado por la apoderada judicial de la parte demandada constante de Un (1) folio útil y sus anexos constante de Treinta (30) folios útiles, (folios 46 al 76, ambos inclusive).

Al folio 77, cursa auto del Tribunal admitiendo las pruebas promovidas por la apoderada judicial de la parte demandada, se ordeno oficiar a Hidrocentro, Cadafe y Cantv, mediante oficio nros. 460-08, 461-08 y 462-08.

Vencido el lapso de promoción y evacuación de pruebas, la causa entro en término para sentenciar, fijando el Tribunal el acto conciliatorio para el día 02-07-2008, a las 2:00 de la tarde, no llegando a ninguna conciliación las partes, y siendo la oportunidad para dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo y al efecto hace consideraciones:

-I-

Vistas las actas procesales que integran el presente juicio, este Tribunal a los fines de decidir con conocimiento de causa observa que la acción a que se contrae la demanda que inicia este expediente se trata de un CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por la ciudadana F.A.D.M., mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-601.056, asistida por el Abogado T.P.A., Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 86.590, en contra del ciudadano E.A.P.B., mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.474.173, esté en su carácter de arrendatario y el primero de

los nombrados en su carácter de arrendador del inmueble ubicado en la Calle San Cristóbal, Sector Barrio Sucre, Quinta Leywal, Las Delicias, Maracay Estado Aragua.

Que como fundamento de su acción la parte actora, argumentó que en fecha tres (03) de febrero de 2005, el arrendatario fue notificado por la Administradora del inmueble EG PROPIEDADES, mediante notificación firmada por el arrendatario, de la voluntad de la arrendadora, de no renovar el contrato de arrendamiento que vencía el 18 de Abril de 2005, dándole cumplimiento a la cláusula segunda y vigésima segunda del contrato de arrendamiento. De la notificación antes mencionada, se indicó que arrendador no deseaba la renovación del contrato, y que llegado el día de vencimiento, el arrendatario debía desocupar el inmueble, o en su defecto hacer uso de su prorroga legal, que le otorga la ley, que en este caso especifico, le correspondían tres (03) años.

Que al efecto el demandante anexo a su escrito libelar:

1. - Original del contrato de arrendamiento privado.-

2. - Comunicación de fecha 10 de Febrero de 2005.-

3. - Recibos de pagos del canon de arrendamiento.

- II –

De las actas se constata que a los folios 05 al 07, ambos inclusive, cursa contrato privado, suscrito entre las partes que conforman la presente litis, en el cual en su cláusula Segunda:

Este contrato tendrá una duración de UN (01) año contados a partir del 18-04-2003 y se renovará automáticamente por períodos adicionales y consecutivos de UN (01) AÑO, a menos que una de las partes manifieste por

escrito a la otra su voluntad de no renovar con por lo menos CUARENTA Y CINCO (45) DIAS de anticipación al vencimiento del contrato original o de sus prórrogas..

Es oportuno señalar para él que decide el dispositivo 12 del Código de Procedimiento Civil:

Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe

.

Así mismo se cita la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 07 de Marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, Exp. N° 06-1043: 6-10436-1043

omissis…Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de

la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide.-

En tal sentido, en la interpretación del contrato locativo, en su Cláusula Segunda, se infiere que la relación arrendaticia se inició en fecha Dieciocho (18) de A.d.D.M.T. (18-04-2003), y se renovaría automáticamente por periodos adicionales y consecutivos de un (01) año, a menos que una de las partes manifieste por escrito a la otra su voluntad de no renovar con por lo menos cuarenta y cinco (45) días de anticipación al vencimiento del contrato o de sus prórrogas.

Dados tales hechos, es pertinente señalar para quien Juzga, los dispositivos del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que contemplan el caso bajo examen:

Artículo 38: “En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso m.d.S. (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Duración el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Artículo 39: “La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”

Ahora bien, de actas corre inserto al folio 8, Notificación efectuada en fecha Diez (10) de Febrero del Dos Mil Cinco (2005), efectuada por la Administradora EG PROPIEDADES C.A, en la que informó al ciudadano E.A.P., que ateniéndonos a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, le comunicaron que dicho contrato no será renovado, por lo que agradecemos a Ud., tomar las previsiones necesarias para la efectiva desocupación el día 18 de Abril de 2005 (folio 8).

Ante este escenario y bajo esta premisa resulta convincente para quién Juzga determinar que la relación arrendaticia siempre entre las partes que intervienen en esta litis se ha mantenido a tiempo determinado como lo contempla el invocado dispositivo 38 de la Ley que regula la materia arrendaticia, por lo que la acción seleccionada por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, para acceder al órgano judicial es ajustada a derecho. Así se determina y queda establecido.-

Determinada como quedo la naturaleza contractual pasa este Juzgador a verificar si se cumplieron los actos de comunicación procesal referente a la

citación del demandado, por lo que se le otorgó el debido proceso y el derecho a la defensa consagrado en el articulo 49 Constitucional, a tal efecto, se evidencia, escrito de contestación al fondo de la demanda, de fecha, Cuatro (04) de Junio del año Dos Mil Ocho (2008), (folios 30 al 33, ambos inclusive), presentado por el apoderado judicial de la parte demandada admitió como cierta la existencia del contrato de arrendamiento, que es cierto el monto del canon de arrendamiento pagado por su representado, para el año que va desde el 18 de Abril de 2007 al 18 de Abril de 2008, es de setecientos noventa y nueve bolívares fuertes (Bs.F.799,oo); admitió que la relación arrendaticia que une a su representado, ha continuado ininterrumpidamente hasta la presente fecha; rechazó y contradijo que los hechos mencionados en el titulo I; que la Administradora EG PROPIEDADES se encargue de todo lo referente al inmueble arrendado; que tal encargo lo convinieran las partes contratantes, que la Administradora Eg Propiedades, estaba encargada únicamente de recibir el pago de los cánones de arrendamiento; que el arrendatario haya notificado por su co-contratante, de su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento; que el contrato de arrendamiento objeto de esta demanda haya expirado; que se le hubiere notificado de la voluntad de la arrendadora de no renovar; rechazó y contradijo que en la supuesta y negada notificación que acompañó la demandante marcada M-2, que haya incumplido con sus obligaciones contractuales porque se éste negando a desocupar el inmueble arrendado y rechazó y contradijo que haya violado la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento; que su representado haya subsumido su conducta en incumplimiento al no entregar el inmueble arrendado; que su representado haya incumplido también la vigésima segunda, que su representado haya generado una serie de daños y perjuicios a la arrendadora, que haya realizado esfuerzo alguno para lograr una solución pacífica, amigable y extrajudicial.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS EN EL PROCESO

PARTE ACTORA

El apoderado judicial de la parte actora mediante escrito, invocó el

mérito favorable de los autos, ratificó el contenido de su escrito demandatorio en todas y cada una de sus partes, y dio por reproducidos e invocó el mérito probatorio de los documentos que acompañó marcados M-1, M-2, M-3; consignó marcado P-1, e invocó el valor probatorio de acta de convenimiento original de fecha 07 de febrero del año 2006, donde se modifica el canon de arrendamiento a partir del periodo 18-04-2006; consignó marcado P-2, e invocó el valor probatorio de una carta original enviada al arrendatario demandado E.A.P.B., en fecha 26 de Febrero del año 2007; ratificó e invocó el valor probatorio de los recibos que acompañó marcados M-3; consignó p-3, e invocó el valor probatorio de una carta original enviada por EG PROPIEDADES C:A, al arrendatario en fecha 21 de septiembre del año 2007; consignó marcado P-4, copia simple de un contrato de arrendamiento firmado por su representada y el demandado E.A.P.B. (folios 37 al 43, ambos inclusive).

PARTE DEMANDADA

La abogada M.M.A., apoderada judicial de la parte demandada, a través de escrito de pruebas reprodujo y opuso el mérito favorable de su representada; promovió y opuso los siguientes documentos: contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, celebrado el 25 de enero de 2003, constancia de solvencia emitida por la Compañía Anónima de Administración y Fomento Eléctrico (Cadafe), de fecha 16 de Abril de 2008; solvencia emitido por la compañía anónima Hidrocentro de fecha 04 de junio de 2008; constancia de transferencias realizadas por su representado a la cuenta correspondiente a la Compañía Anónima Teléfonos de Venezuela (CANTV).

En atención a lo expresado por la parte demandada en el escrito de la contestación de la demanda en relación a que su representado no fue notificado validamente por su arrendadora ciudadana F.A.d.M., se evidencia de las actas judiciales que efectivamente corre inserto al folio 39, un acta de convenimiento en original suscrita entre el arrendatario

y EG Propiedades, en la cual se acordó el aumento del canon de arrendamiento mensual, así mismo riela al folio 40, comunicación enviada por el arrendatario, ciudadano E.P.B., a Señores EG Propiedades C.A., Atn.al Sr. E.T.G. G, Gerente de Operaciones, y a los folios 42, 43 y vto., cursa copia fotostática simple de una negociación locativa suscrita entre los sujetos procesales de esta litis, de la que se denota ampliamente que la sociedad de comercio ADMINISTRACIONES EG o EG Propiedades, actúa como Administradora del inmueble arrendado, siendo esto aceptado por el arrendatario del inmueble arrendado, como se demuestra de los hechos narrados anteriormente. En consecuencia considera esta Instancia Jurisdiccional que dicha Notificación fue valida, al quedar convalidada por el demandado con los referidos instrumentos, y así se decide.-

En el caso planteado, posterior al veinticinco (25) de enero del año dos mil tres (2.003), no se efectúo una nueva relación contractual, lo que es de entenderse, que opera la prórroga legal establecida en Artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero es menester sostener, que la relación arrendaticia se inició, en fecha, Dieciocho (18 ) de Abril del año Mil Novecientos Noventa y Uno (1.991), a la fecha anterior mencionada, tiene una duración de Diecisiete (17) años y Dos (02) meses, que según la norma 38 del citado Decreto, se encuadra en la regla d), por lo que la prórroga legal de la relación arrendaticia, sometida a estudio, es de Tres (3) años, operando la misma a partir del 18 de Abril de 2005, en virtud de la notificación efectuada por la citada Administradora EG Propiedades, feneciendo, en fecha, Dieciocho (18) de abril del año Dos Mil Ocho (2008), por lo que el arrendador estaba en el deber de entregar el inmueble arrendado, a partir de la indicada fecha, es decir Dieciocho (18) de Abril del año Dos Mil Ocho (2008), lo que es obvio, que la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, aquí incoada esta enmarcada en los dispositivos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En este mismo orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha, 28 de Febrero de 2.003, Nº 4433, con ponencia del Magistrado: Delgado Ocando, aseveró lo siguiente:

…La acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo, y en consecuencia ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez la suya…

Sobre la base de los dispositivos arrendaticios indicados, y lo contenido en la Sentencia expresada, esta Instancia, los atiende, todo en ocasión, que el contrato es fuerza de Ley entre las partes, al vencerse la

Convención tal como quedó pactado en la Cláusula Segunda trascrita anteriormente, se renovaría automáticamente por períodos adicionales y consecutivos de Un (01) año, a menos que una de las partes manifieste por escrito a la otra su voluntad de no renovar con por lo menos cuarenta y cinco (45) días de anticipación al vencimiento del contrato original o de sus prórrogas.-

El mismo arrendatario del inmueble, manifiesta en su contestación a la demanda que existe una relación arrendaticia según contrato entre las partes, el 17 de Abril de 1.991, y que esa relación ha continuado ininterrumpidamente hasta la fecha, mediante la firma de sucesivos contratos arrendaticios, por lo que los Jueces nos debemos atener a lo alegado y probado en autos si poder extraer elementos de convicción fuera de ellos, como lo pauta el dispositivo Procesal Adjetivo 12.

Ante este escenario, la defensa argüida por el demandado en la contestación de la demanda, no es viable a criterio del que decide, todo en razón, a que el contrato locativo, siempre se ha mantenido entre las partes a tiempo determinado, al no cumplir el inquilino-demandado de autos, con la entrega efectiva y oportuna del inmueble arrendado posterior a la fecha del Dieciocho (18) de Abril del año dos mil ocho (2008), accede el arrendatario

por medio de su Apoderado Judicial, ante la autoridad competente hacer valer sus derechos como lo es que le cumpla el arrendador de hacerle la entrega del local arrendado, como lo alega en su escrito libelar, tal como lo dispone el Artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se determina y se decide.

En consecuencia, se les otorga pleno valor jurídico probatorio a los efectos de esta litis, a los instrumentos que cursan a los folios que van del 05 al 17, ambos inclusive, Igual suerte corren los instrumentos que van del 39 al 43, ambos inclusive, tales instrumentos no fueron tachados ni desconocidos en su respectiva oportunidad procesal correspondiente como lo establecen los Artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, adquiriendo pleno valor jurídico siendo fundamento del derecho aquí reclamado.

Con respecto a las pruebas consignadas por la apoderada judicial de la parte demandada, que riela a los folios del 46 al 76, 87 al 93 y 96, los cuales son solvencias de Hidrocentro, Cadafe, Estados de Cuenta del Banco Occidental de Descuento, Banco Universal C.A, Estados de Cuenta de Cadafe, Estado de Cuenta de Cantv, y Solvencia de Cadafe, los cuales se desechan de la litis, en virtud, que lo que se diserta es el Cumplimiento de contrato de arrendamiento, , y en ningún momento se debatió la solvencia o

Insolvencia de los servicios públicos, tanto es así que en el punto del tantas veces mencionado libelo de demanda (folio 01 al 03, ambos inclusive), indica en su petitorio que demanda de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Por las razones de hecho y de derecho antes determinadas y expresadas este Tribunal ve viable que la demanda que da inicio a estas actuaciones judiciales DEBE PROSPERAR, de acuerdo a lo contemplado en la regla “d” del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 12, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, 1.159, 1.167 del Código Civil. Así queda también plenamente determinado y también plenamente decidido.