Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de Anzoategui (Extensión Barcelona), de 18 de Mayo de 2010
| Fecha de Resolución | 18 de Mayo de 2010 |
| Emisor | Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito |
| Ponente | Jesús Gutierrez |
| Procedimiento | Recurso |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, dieciocho de mayo de dos mil diez
200º y 151º
ASUNTO: BP02-R-2010-000252
Se contrae la presente causa a un Recurso de Apelación, que interpusiera el ciudadano F.J.R.S., mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° E-82.283.237, en su carácter de Director Gerente de la sociedad mercantil INVERSIONES RR ORIENTE, C.A., parte demandada, debidamente asistido por la abogada R.F., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 45.583 contra la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio D.B.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui de fecha 6 de abril de 2010; ello en la causa principal llevada por el Juzgado a-quo, contentiva de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento que interpusiera la ciudadana M.M.R.C., venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad N° 5.299.493, domiciliada en la ciudad de Lechería, Estado Anzoátegui, debidamente asistida por el abogado R.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 10.937 contra la sociedad mercantil INVERSIONES RR ORIENTE, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, el 19 de julio de 2007, bajo el N° 76, Tomo A-28, representada por su Director Gerente, el ciudadano F.J.R.S., ya identificado.
En fecha 29 de enero de 2010, la ciudadana M.R.C., parte demandante, introdujo por ante el Juzgado del Municipio D.B.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento contra la sociedad mercantil Inversiones RR Oriente, C.A., alegando entre otros que: Constaba de documento autenticado por ante la Notaría Pública de la ciudad de Lechería en fecha 31 de julio de 2007, anotado bajo el N° 35, Tomo 124, que había celebrado con la sociedad mercantil Inversiones RR Oriente, C.A., representada en ese acto por el ciudadano F.J.R.S., un contrato de arrendamiento sobre un local comercial de su propiedad distinguido con el N° PB-11, ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial Aventura Plaza situado en la Avenida Principal de Lechería, Municipio D.B.U. delE.A.. Que en la Cláusula Tercera del referido Contrato de Arrendamiento, se observaba que la duración del contrato sería de cuatro (4) años, contados a partir del 30 de julio de 2007. Que en la Cláusula Sexta y Novena se estableció, que sería por cuenta de la Arrendataria, el pago de los servicios de los cuales disponía o llegara a disponer el local comercial y que se comprometía y obligaba a pagar mensualmente los gastos de condominio que correspondían a dicho local. Que era el caso, que la Arrendataria, Inversiones RR Oriente, C.A., había dejado de cancelar por concepto de condominio, los meses desde febrero a diciembre del año 2009, lo que se traducía en un incumplimiento a lo establecido en las Cláusulas Sexta y Novena del contrato de arrendamiento e infringiendo por ende los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil. Que por todo lo antes expuesto, es que había acudido a demandar por Cumplimiento de Contrato a la ya identificada sociedad mercantil, para que le cancelara las cuotas de condominio dejadas de pagar, estimando su demanda en la cantidad de doce mil bolívares (Bs. 12.000,oo)
En esa misma fecha, 29 de enero de 2010, el Tribunal a-quo, admitió la demanda interpuesta y ordenó la citación de rigor de la parte demandada de autos, quien en fecha 26 de febrero de 2010, procedió a contestar la demanda, lo que hizo en los siguientes términos:
Conforme a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, hizo valer como punto previo la falta de cualidad o de interés de la actora para intentar la acción. Que la actora pretende el pago de lo indebido, al pretender constituirse en acreedora de obligaciones de las cuales ella era la deudora. Que era la Junta de Condominio del Centro Comercial Aventura Plaza la que dado el caso tendría la cualidad y el interés para exigir el pago de las mencionadas cuotas de condominio, pero no a su representada, quien tiene el carácter de arrendataria, sino al propietario del local. Que por tanto, la obligación de pagar los gastos comunes a que se refiere la actora en el libelo de la demanda, le correspondían a ella como propietaria-arrendadora y no a la arrendataria, ya que la Ley la eximía de tales obligaciones, a tenor de lo señalado en los artículos 7, 12, 13, 14 y 15 de la Ley de Propiedad Horizontal. Rechazó y contradijo la demanda en cuanto a que su representada ha incumplido su obligación contractual de pagar la cuota de condominio conforme a lo convenido en las Cláusulas Sexta y Novena. Que conforme a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal y el respectivo Documento de Condominio, no existe tal incumplimiento por cuanto, Inversiones RR Oriente, C.A., es la arrendataria del local comercial y no la propietaria del mismo. Que el pago de la alícuota de condominio fijada en el documento de condominio corresponde al propietario de la misma. Que en ese sentido, el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal establece, que es la obligación del propietario los pagos por conceptos de gastos comunes y que asimismo, establece que la única forma de liberarse de ello es con el abandono del inmueble, lo cual no consta en el Registro Inmobiliario correspondiente. Que asimismo, el artículo 6.1 del Documento de Condominio, evidencia que es el propietario quien tiene la obligación de pagar los gastos comunes, y no quien ocupe o esté en posesión de cualquier local, razón por la cual no podía la propietaria-arrendadora trasladar a la arrendataria en virtud del contrato de arrendamiento la obligación de pagar un gasto que no le corresponde, ya que ello de ser así podría ser configurado como un pago de lo indebido, conforme al artículo 1.178 del Código Civil. Que cuando se obliga al arrendatario a pagar el gasto del condominio, bajo apercibimiento de resolución del contrato, se transfigura el tipo de contrato, al punto que siendo un gasto de la propiedad, el inquilino no podrá desgravarlo del Impuesto Sobre La Renta, bien que constituye una erogación, de la cual necesita recibo, pero ocurre que paga por el propietario sin capacidad que le sea reconocido. Que en virtud de las razones de derecho anteriormente expuestas y por cuanto las Cláusulas Sexta y Novena del contrato de arrendamiento son contrarias a las normas, que rigen la propiedad horizontal, así como lo establecido en el Documento de Condominio, solicitó se declarara con lugar las defensas opuestas como punto previo y declarara nula las cláusulas Sexta y Novena del contrato de arrendamiento suscrito entre su representada y la ciudadana M.R.C.. Asimismo, solicitó al Tribunal a-quo se condenara en costas a la demandante.
Llegada la etapa probatoria en la causa principal, ambas partes promovieron pruebas.
El abogado R.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 10.397, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana M.R., parte actora, procedió a promover pruebas en la siguiente manera:
En su capítulo primero expuso que acompañó al escrito de la demanda, copia del contrato de arrendamiento y el estado de cuenta en original y que por cuanto la demandada en su contestación no impugnó dichos documentos, sino que por el contrario, admitió la relación arrendaticia y admitió que no había cancelado las cantidades correspondientes, bajo la premisa de que no era su obligación, habían pues quedado firmes los documentos fundamentales de la demanda.
En su capítulo segundo solicitó, que se fijara la oportunidad legal para que la Administración de la Junta de Condominio del Centro Comercial Aventura Plaza, en la persona de su Presidente, ciudadano S.G., ratificara el estado de cuenta contentivo de la pretensión.
En su capítulo tercero solicitó se oficiara a la Junta de Condominio de los locales comerciales del Centro Comercial Aventura Plaza, para que informara sobre el estado de cuenta de las cuotas de condominio correspondientes al local comercial distinguido con el N° PB-11.
En su capítulo cuarto consignó el documento que acredita la propiedad del local comercial por parte de su mandante y el respectivo documento de condominio, a los fines de demostrar la obligación que tienen los propietarios de contribuir en proporción a sus respectivos porcentajes sobre los gastos de administración, conservación, reparación, mantenimiento, mejoras y reformas en las áreas de uso común del Centro Comercial Aventura Plaza.
En su Capítulo Quinto consignó copia simple de sentencia emanada del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
El ciudadano F.J.R.S., en su carácter de Director Gerente de la sociedad mercantil Inversiones RR Oriente, C.A., parte demandada, debidamente asistido por la abogada R.F., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 45.583, procedió a promover pruebas en la siguiente forma:
Promovió el documento contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre su representada y la ciudadana M.R.C..
Promovió el documento de condominio del Centro Comercial y Residencial Aventura Plaza.
Consignó avisos de cobro que el Condominio del Centro Comercial Aventura Plaza remitió a la ciudadana M.R., en su carácter de propietaria del local N° PB-11.
Consignó comunicaciones emanadas del Presidente de la Junta de Condominio del Centro Comercial Aventura Plaza en fechas 5 y 15 de febrero del año en curso, mediante la cual se emplaza a la ciudadana M.R. en su carácter de propietaria del local PB-11 a que pague las cuotas de condominio que adeuda.
Por su parte el Tribunal a-quo, en fecha 5 de marzo de 2010, se pronunció en cuanto a la admisibilidad de las pruebas promovidas por las partes, en la siguiente forma:
En cuanto a las pruebas promovidas por la parte demandada, en los capítulos I, II, III y IV se admitieron cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación en la definitiva.
En cuanto a las pruebas promovidas por la parte demandante, en los capítulos I, II, III, IV y V, se admitieron cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación en la definitiva. Fijándose oportunidad en el Capítulo II para la comparecencia al Tribunal del Presidente de la Junta de Condominio del Centro Comercial Aventura Plaza y ordenándose oficiar a la referida Junta de Condominio a los fines de que informara a ese Juzgado acerca de lo requerido en el capítulo III.
En la etapa de evacuación de las referidas pruebas promovidas y admitidas, se observa:
Que en fecha 11 de marzo de 2010, el Alguacil adscrito al Tribunal de la causa consignó resultas de la citación de la Junta de Condominio del Centro Comercial Aventura Plaza, donde se le solicitaba informara a ese Tribunal el estado de cuenta del inmueble ya identificado, el cual fuera consignado en autos en esa misma fecha.
Por otra parte en fecha 12 de marzo de 2010, el referido Alguacil consignó las resultas de la boleta de citación del Presidente de la Junta de Condominio del Centro Comercial Aventura Plaza.
En fecha 16 de marzo de 2010, siendo la oportunidad fijada para el acto de evacuación de testimoniales, el mismo fue declarado desierto por la incomparecencia del ciudadano S.G., en su carácter de Presidente de la Junta de Condominio del Centro Comercial Aventura Plaza.
Ahora bien, el Juzgado del Municipio D.B.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 6 de abril de 2010, dictó sentencia, en los términos siguientes:
Ordenó a la empresa demandada a cumplir lo convenido con la demandante en las cláusulas sexta y novena del contrato de arrendamiento.
Como consecuencia de lo anterior, que cumpliera en pagar los gastos de condominio, así como de los intereses de mora a la tasa establecida en el Código Civil.
Condenó en costas a la empresa accionada.
El Juzgado a-quo versó su anterior decisión, en las siguientes consideraciones:
Que ese Tribunal apreciaba, que lo controvertido en esa causa era un punto de mero derecho. Que el arrendamiento que vinculaba a ambas partes era un hecho incontrovertido. Que se debatía si era lícito o no el acuerdo por el cual se estableció a la compañía arrendataria, la obligación de solventar los correspondientes gastos de condominio, que se ocasiona al propietario del inmueble arrendado. Que en ese sentido resultaba inoficioso analizar la validez o no de las probanzas aportadas y sobre cuyo valor probatorio ambas se han acordado de manera tácita, ello por cuanto la causa del punto a dilucidar es de mero derecho, teniendo en vista a la Ley de Propiedad Horizontal y al Documento de Condominio, y así se declaró.
Que todo propietario de un inmueble sometido a la Propiedad Horizontal, como lo era el caso del inmueble arrendado, estaba obligado conforme al artículo 7 a contribuir con los gastos comunes derivados de este régimen especial de la propiedad, los cuales conforme al artículo 13 de la misma Ley, siguen a la propiedad del local, es decir se trata de una obligación propter rem (en virtud de la cosa). Que pese a la regulación de la Ley de Propiedad Horizontal, en principio, no se establece en la misma que sea exclusivamente, intuitu personae, una obligación del propietario del inmueble, es decir, que solamente deba ser cumplido por éste, excluyendo la posibilidad de un pago o de un pacto con respecto al pago por un tercero. Que era de advertir que el artículo 26 de la comentada Ley ordena, entre otros tópicos, que en el documento de condominio se establecerán los derechos y obligaciones de los condominios en la conservación y administración del inmueble. Que al respecto, ese Tribunal a-quo se remitía al punto 8.2 del Documento de Condominio, que regía al Conjunto Residencial donde se encuentra el inmueble arrendado, en el cual se ratificaba el carácter propter rem de los gastos condominales pero en modo alguno se excluye la posibilidad de un pacto o de un arreglo que permita cumplir con la obligación de pagar tales gastos; por lo que era obvio que el carácter intuitu personae que pretendía la parte accionada al oponer la falta de cualidad, debía ser declarado improcedente, como se dejó establecido.
Que sentada entonces la anterior premisa, era obvio que nada impedía al propietario de un inmueble como el que los ocupaba en la presente causa, a realizar pactos o actividades no prohibidas por la Ley que le permitieran cumplir con las obligaciones que como integrante de un Condominio debía afrontar. Que bajo esta óptica resultaba claro que uno de esos acuerdos que le permitían cumplir con su obligación legal, podía perfectamente incluirlo como uno de los gastos que debía afrontar el inquilino del inmueble así como también debe afrontar los gastos de electricidad, agua, teléfono, los cuales nadie discute que deben ser afrontados por el inquilino. Que todo ello depende de si se pacta o no en el contrato de arrendamiento, que de ahí si no se pacta en el mismo la referida obligación, no puede constreñirse al inquilino a pagar los gastos de condominio, pero si se pacta y ello no está excluido en el correspondiente documento de condominio, como ocurría en este caso, no podía reputarse al referido convenio como nulo e inválido. Por lo que resultaba improcedente el pedimento de la accionada en tal sentido, y así lo declaró. Que consecuentemente con lo supra expuesto, encontraba quien decidía que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes contiene en sus Cláusulas Sexta y Novena un acuerdo válido por el cual la arrendataria se comprometía a cancelar los gastos de condominio del inmueble que le fuera arrendado. Que se evidenciaba asimismo que era un hecho incontrovertido en esta causa que la referida inquilina ha dejado de pagar los gastos condominales por el periodo que va de febrero a diciembre del año 2009. Que todo ello deriva en un incumplimiento de un válido contrato de arrendamiento en lo atinente a unas cláusulas también válidas, todo lo cual hizo derivar a esa Juzgadora en la conclusión de que debía declararse procedente en derecho la pretensión demandada de cumplimiento de contrato de arrendamiento en lo atinente a las referidas cláusulas sexta y novena, y así resolvió.
Pasa esta alzada a dictar el fallo en el presente recurso, y cree necesario realizar un análisis pormenorizado del contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, observando que en la Cláusula Sexta del mismo ambas partes manifestaron la voluntad de que fuera la arrendataria la encargada del pago de los servicios que llegue a disponer el local arrendado, estableciendo como tales la energía eléctrica, agua, aseo urbano, teléfono, condominio y cualquier otro servicio que utilice el local.
Se observa que la pretensión ejercida es el cumplimiento del contrato porque a decir de la demandante el demandado no canceló las cantidades por concepto de condominio correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009, pago que le correspondía según lo establecido en las cláusulas Sexta y Novena del referido contrato. Por su parte la demandada opuso como defensa perentoria la falta de cualidad o interés para intentar la presente acción por parte de la actora, por pretender a su decir el pago de lo indebido pues ella no era la acreedora de la misma, que era la Junta de Condominio la que tendría la cualidad para exigir el pago, alegando igualmente que ella no era la que debía pagar las cuotas de condominio sino la propietaria, y que no existía en tal sentido ningún incumplimiento del contrato, pues las cláusulas novena y sexta del contrato de arrendamiento objeto de la pretensión eran contrarias a las normas que rigen la propiedad horizontal.
En el caso que nos ocupa vemos, que la demandante en su petitorio pide el cumplimiento del contrato a la sociedad mercantil Inversiones RR Oriente, C.A., y que convenga en cumplir y cancelarle lo establecido en las cláusulas sexta y novena del contrato o que por ello fuera condenado por el Tribunal a cancelarles la cantidad de cinco mil quinientos dieciocho bolívares con cincuenta y siete céntimos (Bs. 5.518,57) por concepto de pago de condominio del local de su propiedad y arrendado a la demandada, correspondientes a los meses ut supra señalados; en las cláusulas sexta y novena del referido contrato si bien es cierto, que la arrendataria se comprometió al pago del condominio no es menos cierto que dichos pagos no deben ser realizados al propietario del inmueble sino a la Junta de Condominio o en todo caso a un Administrador o a una Administradora, que se encargue de ello, en este caso en particular al condominio del Centro Comercial y Residencial Aventura Plaza, tal y como consta tanto de los recibos del cobro del condominio como de los avisos de cobro expedidos por el Presidente de dicha Junta de Condominio.
Considerando esta alzada, que la Juez a-quo erró cuando consideró que la presente causa era de mero derecho, es decir el arrendamiento que vinculaba las partes de la controversia, y que no era controvertido las deudas del condominio, pues en el libelo de la demanda estableció claramente la peticionante, que pedía el cumplimiento del contrato por la cancelación de las cantidades correspondientes de las cuotas de condominio de febrero a diciembre de 2009, debiendo a entender de este Tribunal, que si debió analizar y valorar todas las pruebas relacionadas con las cuotas de condominio porque ese era el thema decidendum y no la relación arrendaticia que estaba por demás reconocida entre las partes.
Esta alzada considera vistos los razonamientos antes expuestos, que la demandante no tiene la cualidad aunque sea la propietaria del inmueble para cobrar ella misma las cuotas del condominio, y que sólo como antes se dijo es la Junta de Condominio la encargada de hacerlo, pues ella lo que puede es en todo caso demandar bien sea el cumplimiento o la Resolución del Contrato de Arrendamiento por el incumplimiento de alguna de sus cláusulas por parte de la arrendataria y a obtener una indemnización por daños y perjuicios, y no el cobro de cuotas de condominio, tal y como lo estipula el artículo 1.167 del Código Civil, y que el cobro de las cuotas de condominio corresponde a la persona natural o jurídica, que ejerza funciones de administrador por supuesto designado por la Asamblea de Copropietarios, tal y como lo establecen los artículos 19 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, en consecuencia considera quien aquí decide que la falta de cualidad propuesta por la demandada debe ser declarada procedente. Y así decide.
DECISIÓN.-
Por todo lo anteriormente expuesto este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, actuando como Tribunal de Alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara Con Lugar el Recurso de Apelación incoado por el ciudadano F.J.R.S., en su carácter de Director Gerente de la sociedad mercantil INVERSIONES RR ORIENTE, C.A., parte demandada, debidamente asistido por la abogada R.F., ya identificada, contra la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio D.B.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de fecha 6 de abril de 2010, y en consecuencia, REVOCA en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio D.B.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 6 de abril de 2010. Así se decide.-
Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado completamente vencida en el presente proceso de conformidad con el 274 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo, se ordena devolver el presente Recurso al Tribunal a-quo a los fines de Ley.
Regístrese y publíquese.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.- En Barcelona, a los dieciocho (18) días del mes de mayo del año dos mil diez (2010).- Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-
EL JUEZ PROVISORIO,
Abg. J.S.G.D.
La Secretaria,
Abg. M.M.R..
En esta misma fecha se dictó y publicó sentencia siendo las 8:35 a.m. previa las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria,
Abg. M.M.R..
