Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 22 de Julio de 2011
| Fecha de Resolución | 22 de Julio de 2011 |
| Emisor | Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores |
| Ponente | Yolanda Díaz |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
Expediente No. 11-7629.
Parte actora: Ciudadano F.P.S., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-14.048.501.
Apoderada judicial de la parte actora: Abogada J.E., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 17.392.
Parte demandada: Ciudadana N.M.D.M., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-8.746.472.
Apoderado judicial de la parte demandada: Abogado J.C.R.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 91.967.
Motivo: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
Capítulo I
Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el Abogado J.C.R.P., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana N.M.D.M., ambos identificados, contra la sentencia dictada en fecha 31 de marzo de 2011, por el Juzgado de Municipio del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guatire, que declarara: 1) Sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; 2) Sin lugar la acción de reconvención opuesta por la parte demandada; 3) Con lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara el ciudadano F.P.S. contra la ciudadana N.M.D.M.; 4) Ordenó la entrega material del bien inmueble arrendado, libre de personas y bienes en un tiempo no mayor de sesenta (60) días continuos, contados a partir de la notificación de la decisión; y 5) Condenó a la parte demandada al pago de las costas procesales al haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante auto de fecha 12 de mayo de 2011, el Tribunal de la causa oyó en ambos efectos la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada, ordenando la remisión de las actuaciones mediante oficio No. 575 de fecha 09 de junio de 2011.
Recibidas las actuaciones en fecha 22 de junio de 2011, esta Alzada le dio entrada mediante auto de fecha 06 de julio de 2011, signándole el No. 11-7629 de la nomenclatura interna de este Juzgado. Asimismo, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, por lo que llegada la oportunidad para decidir, este Juzgado Superior procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán.
Capítulo II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
En fecha 21 de octubre de 2010, el ciudadano F.P.S. asistido de Abogada, presentó ante el Tribunal de la causa su escrito libelar, contentivo de la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera en contra de la ciudadana N.M.D.M..
Por auto de fecha 26 de octubre de 2010, el Juzgado de Municipio del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guatire, insto a la parte demandante a corregir el libelo de la demanda, puesto que no determinó los presuntos daños causados por el incumplimiento de la obligación en la entrega del inmueble, y la estimación de los mismos.
Posteriormente, en fecha 02 de noviembre de 2010 la parte demandante asistido de Abogada, de conformidad con lo establecido en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, procedió a reformar la demanda, alegando entre otras cosas lo siguiente:
Que, es propietario de un local comercial ubicado en la calle 19 de abril, identificado con el No. 27 de la ciudad de Guatire del Municipio Z.d.E.M., con una superficie de veinticuatro metros cuadrados (24 m2) aproximadamente, cuyos linderos son: por el Norte, con local No. 26; por el Sur, con local No. 28; por el Este, con calle 19 de abril; y por el Oeste, con patio de la casa principal. Asimismo, se encuentra comprendido por una (01) puerta de salida al patio interno, una (01) puerta S.M. en la entrada, una (01) puerta de emergencia, un(01) baño, instalaciones eléctricas, tuberías de aguas blancas y negras, techo de platabanda, el cual forma parte de unas bienhechurías conformadas por varios locales comerciales que le pertenecen según consta del Título Supletorio evacuado ante el Tribunal Primero de Primera Instancia de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, en fecha 07 de marzo de 1994.
Que, le arrendó el mencionado local comercial a la ciudadana N.M.D.M..
Que, el primer contrato fue celebrado por un plazo fijo de un (01) año, sin prorroga, contado a partir del 01 de septiembre de 1996 hasta el 01 de septiembre de 1997, según consta del documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., inserto bajo el No. 76, Tomo 45 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en fecha 06 de septiembre de 1996.
Que, a partir del vencimiento del primer contrato fueron suscribiendo sucesivamente cada año un nuevo contrato de arrendamiento por un período de un año, hasta celebrar el último contrato que fue autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., en fecha 19 de octubre de 2006, quedando inserto bajo el No. 55, Tomo No. 144 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
Que, durante la vigencia de los últimos contratos, la arrendataria le comunicó que en virtud del fallecimiento de su esposo, quería vender el fondo de comercio y, luego con el fallecimiento de su hija, decidió que ya no quería seguir con el negocio, por lo que publicó avisos de venta en periódicos de circulación nacional.
Que, en esa oportunidad le comunicó la arrendataria sobre la posibilidad de que le garantizara al comprador del negocio el arrendamiento del local, de modo que firmaron un convenio para el inicio del disfrute de la prórroga legal, el cual acordaron que sería de dos (02) años, convenio éste que fue autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., en fecha 12 de noviembre de 2007, quedando inserto bajo el No. 54, Tomo 161 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
Que, la arrendataria en vez de mudarse decidió solicitar el disfrute del otro año de la prórroga legal, así pues un mes antes del vencimiento de la prórroga recibió una citación por parte de la Oficina Municipal de Inquilinato para conciliar de forma amistosa que se le concediera un (01) año más de prórroga.
Que, consta del acta 188-09 de fecha 03 de septiembre de 2009, que compareció ante la Oficina Municipal de Inquilinato, y puesto que el disfrute de la prórroga legal es un derecho de la arrendataria, se acordó que debía entregar el inmueble libre de bienes y personas en fecha 01 de octubre de 2010, lo cual la arrendataria no ha cumplido.
Que, en el mes de mayo de 2010 le realizó un llamado de atención a la arrendataria por estar dándole un uso adicional al local arrendado, lo cual no estaba previsto en el contrato de arrendamiento.
Que, se dirigió a la Oficina Municipal de Inquilinato para esclarecer la problemática, por lo que la arrendataria fue citada para que compareciera el 21 de mayo de 2010, dejándose constancia de su inasistencia.
Que, posteriormente se citó a la arrendataria nuevamente para que compareciera asistida de abogado el día 28 de mayo de 2010, dejándose constancia de su incomparecencia, por lo que en la misma fecha se libro otra citación para el día 02 de junio de 2010, y mediante acta No. 100/10 se dejó constancia de su inasistencia.
Que, la arrendataria lo denunció ante la Oficina de Atención a la Víctima, en la IAPEM, ubicada en el Municipio Plaza, por lo que fue citado y en dichos actos no compareció nunca la denunciante, quedando desvirtuada su infundada acusación.
Fundamentó sus pretensiones en el contenido de los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.594 y 1.599 del Código Civil, en concordancia con los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Asimismo alegó que, en virtud de lo expuesto es por lo que demanda a la ciudadana N.M.D.M. por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, para que convenga o en su defecto sea condenada a cumplir con la entrega material del bien inmueble arrendado, y a pagar las costas procesales.
Solicitó, se decretara conforme a lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, medida de secuestro sobre el bien inmueble arrendado.
Estimó la demanda en la suma de veintidós mil quinientos bolívares con cero céntimos (Bs. 22.500,00).
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, mediante escrito de fecha 08 de diciembre de 2010, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que el documento autenticado en fecha 12 de noviembre de 2007 es una renovación del contrato de arrendamiento que venció en fecha 01 de octubre de 2009, por lo que la demanda interpuesta en contra de su mandante es fraudulenta.
Que, habiéndose renovado el contrato de arrendamiento por dos (02) años más, a partir del 01 de octubre de 2007 hasta el 01 de octubre de 2009, según lo estipula la cláusula segunda del contrato autenticado en fecha 12 de noviembre de 2007, es por lo que se encuentra en curso la prórroga legal de tres (03) años, tal y como lo prevé el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que, al estar en curso la prórroga legal, es por lo que conforme a lo dispuesto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios resulta inadmisible la acción interpuesta en contra de su representada.
Adujo asimismo que, su mandante si mantiene una relación arrendaticia con el demandante desde el 06 de septiembre de 1996.
Que, en fecha 19 de octubre de 2006 se celebró un nuevo contrato de arrendamiento, con vigencia desde el 01 de octubre de 2006 hasta el 01 de octubre de 2007.
Que, en fecha 12 de noviembre de 2007 suscribió con el demandante un contrato autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., el cual se encuentra anotado bajo el No. 54, Tomo 161, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
Que, en fecha 28 de agosto de 2009 acudió su representada ante la Oficina Municipal de Inquilinato, para solventar algunas discrepancias con el demandante.
Que, niega, rechaza y contradice la acción interpuesta en contra de su mandante, por ser falsos los supuestos de hecho y los fundamentos jurídicos sostenidos.
Que, niega, rechaza y contradice que para la fecha deba cumplir con la entrega material del bien inmueble arrendado, por cuanto no ha terminado la relación arrendaticia, y mucho menos la prórroga legal.
Que, niega, rechaza y contradice que su representada le haya manifestado al demandante su intención de vender el fondo de comercio para trasladarse a la ciudad de Guarenas, a un local que estaba acondicionando.
Que, niega, rechaza y contradice que su mandante haya tenido algún inconveniente con los demás inquilinos y que haya violentado las normas sanitarias, ambientales y de convivencia.
Que, niega, rechaza y contradice que le haya manifestado al arrendador que le entregaba el inmueble cuando vendiera el fondo de comercio.
Que, niega, rechaza y contradice el contenido de cualquier acta levantada en la Oficina de Inquilinato Municipal, en la que no haya participado su mandante.
Que, niega, rechaza y contradice que la acción interpuesta ante la Fiscalía del Ministerio Público con respecto a una denuncia de violencia contra la mujer, influya en la procedencia de esta demanda.
Que, niega, rechaza y contradice que su representada haya puesto como condición de la entrega del inmueble, que el arrendador le pagara el precio de venta del fondo de comercio.
Que, niega, rechaza y contradice que se encuentre vencido el plazo legal de la prórroga arrendaticia.
Que, niega, rechaza y contradice que el contrato firmado en fecha 12 de noviembre de 2007, sea un convenimiento de prórroga legal.
Asimismo, en el mismo escrito reconvino al ciudadano F.P.S., toda vez que el documento autenticado en fecha 12 de noviembre de 2007, es propiamente la renovación del contrato de arrendamiento que venció en fecha 01 de octubre de 2009.
Alegó que, en el supuesto negado de que considere el Tribunal que dicha convención no es una renovación del contrato de arrendamiento, opuso la nulidad del mismo conforme a lo dispuesto en el artículo 1.141 del Código Civil, puesto que se basa en una causa falsa e ilícita que viola el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que, al vencerse el contrato de arrendamiento en fecha 01 de octubre de 2007, la prórroga legal aplicable al caso es la contenida en el literal c) del artículo 38 de la Ley que rige la materia y no la establecida en el contrato celebrado en fecha 12 de noviembre de 2007.
Que, la demanda debe fenecer puesto que el contrato de prórroga legal es nulo, y así solicitó sea declarado por el Tribunal.
Que, al ser nulo el contrato de prórroga legal es por lo que la última renovación de la relación arrendaticia fue en fecha 19 de octubre de 2006, con vencimiento en fecha 01 de octubre de 2007, y al no producirse desahucio alguno, dejándose a la arrendataria en posesión pacífica del inmueble, el mismo pasó a ser un contrato indeterminado, motivo por el cual resulta inadmisible la demanda.
Solicitó, se declarara la nulidad del contrato autenticado en fecha 12 de noviembre de 2007 por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., anotado bajo el No. 54, Tomo 161, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; así como también, la tácita reconducción del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 19 de octubre de 2006, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código Civil.
Estimó la reconvención propuesta en la suma de nueve mil bolívares (Bs. 9.000,00).
Concluyó solicitando, se declarara inadmisible, improcedente o sin lugar la demanda interpuesta en contra de su mandante, y con lugar la reconvención interpuesta en contra del ciudadano F.P.S., con la correspondiente condenatoria en costas.
Posteriormente, mediante escrito de fecha 16 de diciembre de 2010, la representación judicial de la parte demandante, dio contestación a la reconvención incoada en contra de su mandante, alegando que la misma es improcedente puesto que no se señala con precisión el objeto y su fundamento; además de ello, la parte demandada reconviniente no consigna ninguna prueba que acredite sus alegatos.
Asimismo alegó que, en la reconvención se acumulan pretensiones incongruentes entre sí, por lo que se le crea a su representado un estado de indefensión.
Que, es contradictorio y antijurídico que la parte demandada reconviniente solicite el reconocimiento de la existencia de la prórroga legal, y que además, el Tribunal declare que el convenio suscrito en fecha 12 de noviembre de 2007 es una renovación del contrato de arrendamiento.
Que, no esta claramente determinado el objeto de la pretensión de la reconvención interpuesta en contra de su mandante.
Que, niega, rechaza y contradice el petitorio de la reconvención, puesto que su representado reconoció el cumplimiento del tiempo de la prórroga legal que por antigüedad le correspondía a la arrendataria.
Ratificó que se encuentra vencida la prórroga legal arrendaticia, y que la arrendataria debe cumplir con la entrega material del bien inmueble, libre de bienes y de personas, debido a la terminación del contrato de arrendamiento en fecha 01 de octubre de 2007, y el vencimiento de la prórroga en fecha 01 de octubre de 2010.
Capítulo III
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES
PARTE ACTORA:
Conjuntamente con su escrito libelar, consignó:
Marcado con la letra “A”, copia simple del Titulo Supletorio evacuado ante el Tribunal Primero de Primera Instancia de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 7 de marzo de 1994 (f. 06 y 07 de la pieza principal del expediente). Esta Juzgadora le otorga todo su valor probatorio a esta probanza, puesto que no fue desconocido por la parte contraria en su debida oportunidad, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrándose la propiedad del ciudadano F.P.S. sobre el bien inmueble arrendado. Y ASÍ SE DECIDE.
Marcado con la letra “B”, copia simple del contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 01 de septiembre de 1996, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Z.d.E.M., inserto bajo el No. 76, Tomo 45 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en fecha 06 de septiembre de 1996 (f. 08 al 11 de la pieza principal del expediente). Dicha prueba es valorada por esta Juzgadora, por cuanto no fue impugnada por la parte contraria, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose lo ahí convenido por las partes. Y ASÍ SE DECIDE.
Marcado con la letra “C”, contrato de arrendamiento suscrito por las partes, y debidamente autenticado en fecha 19 de octubre de 2006 por ante la Notaria Pública del Municipio Z.d.E.M., inserto bajo el No. 55, Tomo 144 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (f. 12 al 15 de la pieza principal del expediente). Esta Alzada valora dicha documental, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue impugnado por la parte contraria, demostrándose lo ahí contenido. Y ASÍ SE DECIDE.
Marcado con la letra “D”, convenio autenticado en fecha 12 de noviembre de 2007 por ante la Notaria Pública del Municipio Z.d.E.M., inserto bajo el No. 54, Tomo 161 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (f. 16 al 19 de la pieza principal del expediente). Esta probanza la valora esta Juzgadora, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue impugnado por la parte contraria, demostrándose lo ahí acordado por las partes. Y ASÍ SE DECIDE.
Marcado con la letra “E”, acta No. 188/09 suscrita por la Oficina Municipal de Inquilinato del Municipio Z.d.E.M., en fecha 28 de agosto de 2009 (f. 20 y 21 de la pieza principal del expediente).
Marcado con la letra “F”, acta No. 188-09 suscrita por la Oficina Municipal de Inquilinato del Municipio Z.d.E.M., en fecha 03 de septiembre de 2009 (f. 22 de la pieza principal del expediente).
Marcado con la letra “G”, acta No. 097/10 suscrita por la Oficina Municipal de Inquilinato del Municipio Z.d.E.M., en fecha 21 de mayo de 2010 (f. 23 y 24 de la pieza principal del expediente).
Marcado con la letra “H”, acta No. 098/10 suscrita por la Oficina Municipal de Inquilinato del Municipio Z.d.E.M., en fecha 28 de mayo de 2010 (f. 25 y 26 de la pieza principal del expediente).
Marcado con la letra “I”, acta No. 100/10 suscrita por la Oficina Municipal de Inquilinato del Municipio Z.d.E.M., en fecha 02 de junio de 2010 (f. 27 y 28 de la pieza principal del expediente).
Con relación a estas probanzas, esta Sentenciadora observa que se tratan de documentos que han sido suscritos por un ente público, que además no fueron impugnados por la contraparte, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose las actuaciones realizadas para llegar a un acuerdo amistoso sobre la presente controversia. Y ASÍ SE DECIDE.
Abierta la causa a pruebas, la representación judicial de la parte demandante, mediante escrito de fecha 12 de enero de 2011, reprodujo el mérito probatorio de los documentos que consignó junto con el libelo de la demanda.
PARTE DEMANDADA:
De la revisión de las actas procesales se evidencia que la parte demandada ni por sí, ni por medio de apoderado judicial alguno, consignó prueba alguna en su oportunidad legal.
Capítulo IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Mediante decisión dictada en fecha 31 de marzo de 2011, por el Juzgado de Municipio del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guatire, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:
Examinadas detenidamente, como ha sido, las actuaciones alegatos y recaudos referidos a la cuestión previa bajo análisis, este Tribunal parte del hecho cierto que, las cuestiones previas, tienen un propósito purificador del proceso, para desechar, desde el inicio, todos los obstáculos que impida el debate al fondo con toda claridad y, en nuestro caso bajo estudio, referido al ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, podemos observar lo siguiente:
En la cuestión previa 11° del artículo 346 ejusdem, concerniente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo se permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, queda comprendida toda norma que obste la atendibilidad de una pretensión determinada, sea en forma absoluta, sea en atención a la causa de pedir que se invoca.
…omissis…
Ahora bien cabe destacar que el Juez conoce el derecho, y por lo tanto debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. Así las cosas luego de una revisión de las actas que conforman el presente expediente, especialmente del libelo de la demanda, esta Juzgadora considera que, la acción por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, es una acción tipificada en nuestro ordenamiento jurídico, establecido en el Titulo IV, De la Terminación de la Relación Arrendaticia, Capítulo I, en el artículo 33 y siguientes de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Por lo tanto, esta Sentenciadora considera que no existe prohibición expresa de la Ley que impidiera su admisión, todo lo cual conduce a la improcedencia de la defensa previa opuesta por la parte demandada, la cual no puede prosperar como cuestión previa. Y así se declara.
II-
DE LA RECONVENCIÓN
…omissis…
La aceptación de la arrendataria de que el mismo es una prorroga del contrato suscrito con inmediata anterioridad y siendo que el derecho a la prórroga legal es de carácter potestativo del arrendatario quien lo puede ejercer o no, se observa que en el presente caso, el derecho en referencia fue pactado a través de un instrumento autentico el cual según la norma contemplada en el artículo 1.160 del Código Civil obliga a los contratantes a cumplir exactamente lo expresado en el pacto o contrato, no cabe duda que la arrendataria aceptó en forma expresa su consentimiento en entregar el inmueble en la fecha y forma como quedo establecido en el instrumento bajo análisis, al no ser comprobada la existencia de un vicio que pudiera invalidarlo. Refuerza este hecho que las partes establecieron expresamente la denominación “prorroga legal” en su encabezado. Es así, que queda limitada la autonomía de la voluntad de las partes en la fijación de la prorroga contractual, por lo que el dispositivo del artículo 1599 del Código Civil debe entenderse en los términos del artículo 38 de la norma especial, es decir, que tiene como parte integrante de los contratos de arrendamientos regidos por esa ley, la extensión temporal –prórroga lega- que como protección y dentro de ciertos parámetros le establece la Ley. El caso sub iudice el arrendador respetó este derecho con la particularidad de que lo escrituraron a través de un contrato, con lo que no contraviene ninguna norma de orden público Por lo anteriormente expuesto es forzoso para esta Juzgadora declarar que el contrato de prorroga legal reviste de valides y eficacia, mas aun cuando fue manifiesta la voluntad de la arrendadora como de la arrendataria . Y ASI SE DECLARA.-
En definitiva, bajo la luz de lo precedentemente expuesto, resulta forzoso para esta Juzgadora, declarar SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por la ciudadana N.G.M. de Melchor, asistida por el abogado J.C.R.P., contra el ciudadano F.P.S., tal como se hará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.-
-III-
DEL MERITO DE LA CAUSA
…omissis…
“Analizadas las normas anteriormente transcritas, observamos que, el cumplimiento exigido por la parte actora, se refiere a la disolución de un contrato válido, como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato. Ahora bien, esta juzgadora observo que el presente caso corresponde a un contrato de prorroga legal, suscrito por las partes en documento autenticado de fecha doce (12) de noviembre de 2007, donde consta que ambas partes estuvieron de acuerdo en llamarlo contrato de prorroga legal, y siendo que los contratos es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vinculo jurídico, tal como lo establece el artículo 1.333 del Código Civil, y que estos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento de las partes. Esta juzgadora al analizar el contenido del documento en comento, el cual fue suscrito por la partes se evidencia que ambas partes estuvieron de acuerdo en establecer el lapso de dos (2) año para que el arrendatario entregara el inmueble objeto de arrendamiento tal y como se desprende de la Cláusula Segunda la cual estipula
En virtud de los contratos de arrendamiento sucesivos que han celebrado las partes, EL ARRENDADOR otorga a LA ARRENDATARIA, el disfrute de la PRORROGA LEGAL, prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual tendrá una duración de dos años, contados a partir del día 01 de octubre de 2007 hasta el dia 01 de octubre de 2009, vencido dicho lapso, LA ARRENDATARIA deberá entregar a EL ARRENDADOR, el mencionado local libre de bienes y de personas, sin necesidad de notificación.
Siendo que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y por lo tanto están sujetos a cumplirlas en la misma forma como están sujetos a cumplir las leyes, la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de voluntad por lo cual el contrato tiene fuerza de ley no solo entre las partes sino inclusive para el Juez, por cuanto este debe acatar las disposiciones de los contratantes y no puede modificarlas so pretexto de equidad. Así se Declara.-
Teniendo en cuenta que según lo estipulado en el instrumento in comento el arrendatario se obliga a desocupar el inmueble arrendado al vencimiento de la misma según lo estipulado en la cláusula segunda, sin que hasta el momento lo haya hecho, y visto que las pruebas aportadas al proceso fueron negadas, rechazadas y contradichas por la parte actora sin que la parte accionada haya logrado desvirtuar la pretensión de la actora concluye quien aquí juzga que la demandada queda obligada a cumplir lo expresado en el contrato convenido y a las consecuencias que se derivan del mismo incumplimiento de conformidad con el artículo 1.160 del Código Civil. Así se Establece.-
Asimismo, el artículo 506 de la ley adjetiva vigente preceptúa que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y, quien pretenda que ha sido liberado de dichas obligaciones debe, por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de las mismas, de manera que, quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia de ese hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio. Considera esta Juzgadora que, asimismo la parte demandada no demostró la nulidad de la convención, ni su indeterminación en el tiempo tal como lo señalo en la litis contestación. En este estado, luego de efectuar una minuciosa revisión a las actas que conforman el presente expediente, no pudo evidenciar esta Juzgadora que la parte demandada por si, o por intermedio de su apoderado judicial legítimamente acreditado, hubiese aportado en la secuela del proceso, probanza alguna tendiente a la improcedencia de la presente acción; contrariamente, su contraparte logró demostrar el incumplimiento contractual por parte de la arrendataria. Así se establece.-
Esta falta de pruebas por parte del accionado conlleva, indefectiblemente, a este Órgano Jurisdiccional, a declarar que se evidenció y verificó de las actas procesales, el incumplimiento contractual por parte del arrendatario, respecto a lo convenido en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento suscrito en su oportunidad que convinieron las partes con respecto al disfrute de la prorroga legal por un periodo de dos (2) años, estando este dentro del parámetro establecido por la Ley, la cual establece como máximo un limite de tres (03) años, por lo cual, debe establecerse que la presente acción por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prorroga Legal, se hace procedente, en consecuencia la presente demanda debe prosperar en derecho. Así se decide.
Estudiadas como han sido, suficientemente, las actas procesales que integran este expediente y, tomando como base los argumentos de derecho explanados con anterioridad, se aprecia que, al no haber traído a los autos la parte demandada, medio probatorio que evidenciara violación alguna a su derecho del disfrute de la Prórroga Legal, conduce a esta sentenciadora, a declarar con lugar, la acción propuesta como en efecto lo declara. Así se decide.-“
(Fin de la cita)
Capítulo V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 31 de marzo de 2011, por el Juzgado de Municipio del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guatire, que declarara: 1) Sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; 2) Sin lugar la acción de reconvención opuesta por la parte demandada; 3) Con lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara el ciudadano F.P.S. contra la ciudadana N.M.D.M.; 4) Ordenó la entrega material del bien inmueble arrendado, libre de personas y bienes en un tiempo no mayor de sesenta (60) días continuos, contados a partir de la notificación de la decisión; y 5) Condenó a la parte demandada al pago de las costas procesales al haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Para resolver se observa:
No obstante de que este Tribunal en fallos anteriores, haya considerado procedente la revisión de las sentencias dictadas en primera instancia contra las cuales se haya ejercido el recurso ordinario de apelación, independientemente de su cuantía, en acatamiento al mandato constitucional contenido en el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y a la luz de lo dispuesto por el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con lo establecido por el artículo 2 de la Resolución número 2009-0006, de fecha 18 de Marzo de 2009, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, procede esta Alzada a modificar su criterio atendiendo a los criterios vinculantes que, recientemente ha proferido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.
En este orden de ideas, aprecia este Tribunal Superior que la citada n.d.C.d.P.C. fue modificada por la aludida Resolución del Tribunal Supremo de Justicia, en lo que respecta al presupuesto relativo a la cuantía necesaria para apelar, al disponer tal Resolución en su artículo 2 que se tramitarán por el procedimiento breve las causas a que se refiere el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, y cualesquiera otras que se sometan a este procedimiento, cuya cuantía no exceda de mil quinientas unidades tributarias (1.500 U.T.); y que las cuantías que aparecen en los artículos 882 y 891 del mismo código, expresadas en bolívares, se fijan en quinientas unidades tributarias (500 U.T.).
Se observa así mismo que la disposición contenida en el aludido artículo 891, establece el derecho a la doble instancia en los juicios breves, pero somete su ejercicio al cumplimiento de los requisitos o presupuestos procesales allí establecidos y que, conforme a la norma in commento, son: que el recurso se ejerza dentro de los tres días siguientes a la emisión del fallo y que la cuantía del asunto sea mayor de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo), cantidad esta que, conforme al artículo 2 de la aludida Resolución, debe equipararse a quinientas unidades tributarias (500 U.T.).
Lo señalado en el párrafo precedente va en consonancia con el criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en reciente sentencia del 16 de junio de 2011, (caso: MAYORNI M.H.V.), bajo la ponencia de la Magistrada Gladys María Gutiérrez Alvarado, en la que se dejó establecido lo siguiente:
“(…) Ahora bien, de la revisión de las actuaciones que fueron acompañadas a la demanda bajo análisis, esta Sala observa que la demanda por resolución de contrato de subarrendamiento que dio inicio al juicio en el cual se emitió la decisión que la Sala anula, fue incoada por la Administradora Neto. Ava. Anava. C.A., el 18 de marzo de 2010, oportunidad para la cual se encontraba en vigencia la Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia n° 2009-0006, del 18 de marzo de 2009, y que fue publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela n° 39.152, el dos de abril de 2009, la cual modificó la competencia por la cuantía de las causas cuyo conocimiento se atribuyó a los Juzgados de Municipio, y en cuanto al trámite de las mismas estableció, en su artículo 2, lo siguiente:
Artículo 2.- Se tramitarán por el procedimiento breve las causas a que se refiere el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, y cualquier otra que se someta a este procedimiento, cuya cuantía no exceda de mil quinientas unidades tributarias (1.500 U.T.); asimismo, las cuantías que aparecen en los artículos 882 y 891 del mismo Código de Procedimiento Civil, respecto al procedimiento breve, expresados en bolívares, se fijan en quinientas unidades tributarias (500 U.T.).
La anterior disposición remite al artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, que se encuentra ubicado en el título que regula el procedimiento breve, y que establece:
Artículo 891: De la sentencia se oirá apelación en ambos efectos si ésta se propone dentro de los tres días siguientes y la cuantía del asunto fuere mayor de cinco mil bolívares.
Así las cosas, esta Sala observa que, en el juicio de resolución de contrato de sub arrendamiento que se siguió por procedimiento breve, se fijó la cuantía en la cantidad de dos mil ciento diez y seis bolívares con ocho céntimos (Bs 2.116,08), lo que equivale a treinta y dos punto cincuenta y cinco unidades tributarias (32.55 U.T.). Como consecuencia de la aplicación de la Resolución de la Sala Plena n° 2009-0006, la apelación que ejerció la representación judicial de la parte demandada en ese juicio era inadmisible, por lo cual esta Sala declara la firmeza de la decisión que emitió, el 21 de julio de 2010, el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda. Así se decide….” (Resaltado añadido).
En aplicación a lo dispuesto por los artículos 891 del Código de Procedimiento Civil, y 2 de la Resolución No. 2009-00006 dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia el 18 de Marzo de 2009 y conforme al criterio jurisprudencial ut supra transcrito, puede afirmarse entonces que las sentencias proferidas en juicios tramitados por el procedimiento breve y cuyas cuantías no excedan las quinientas unidades tributarias (500 U.T.), no tienen apelación, siendo consecuencialmente inadmisible el ejercicio de dicho recurso contra tales fallos.
Sentadas las premisas que anteceden, observa este Tribunal Superior que la parte actora interpuso la presente demanda en fecha 21 de octubre de 2010, estimándola en VEINTIDOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 22.500,00), equivalentes a TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS CON QUINCE unidades tributarias (346,15 U.T.), por lo que la decisión dictada en fecha 31 de marzo de 2011 por el Juzgado de Municipio del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, no es apelable, razón por la cual debe declararse inadmisible la apelación ejercida contra tal decisión y revocar, en consecuencia, el auto del A quo de fecha 12 de mayo de 2011 que oyó el recurso en ambos efectos, no obstante de que este Tribunal lo considerase admisible, toda vez que la atemperación del presente criterio, obedece a los criterios vinculantes de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia -ex artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela-. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
Capítulo VI
DECISIÓN
Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
INADMISIBLE el recurso de apelación ejercido por el Abogado J.C.R.P., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana N.M.D.M., ambos identificados, contra la sentencia dictada en fecha 31 de marzo de 2011, por el Juzgado de Municipio del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guatire.
SE REVOCA el auto dictado en fecha 12 de mayo de 2011, por el Juzgado de Municipio del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que admitiera el recurso de apelación ejercido en ambos efectos.
Dada la naturaleza de la presente decisión, no hay expresa condenatoria en costas.
Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal.
Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los veintidós (22) días del mes de julio de dos mil once (2011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR
DRA. Y.D.C.D.
EL SECRETARIO
RAUL COLOMBANI
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las tres y diecisiete de la tarde (3:17 p.m.).
EL SECRETARIO
RAUL COLOMBANI
YD/RC/vp.
Exp. No. 11-7629.
