Decisión nº 123-2010 de Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 14 de Julio de 2010

Expediente N° 1876

JUZGADO SEPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

200º y 151º

Vistos los antecedentes.

DEMANDANTE: J.F.V., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad N° 1.671.352, domiciliado en el Municipio Maracaibo de Estado Zulia.

DEMANDADO: J.V.P.M., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad N° 11.913.486, y domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Corresponde conocer por distribución de la causa a este Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano J.F.V., identificado ut supra, asistido por el profesional del derecho AUDIO ROCCA OSORIO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula 21.431, en contra del ciudadano J.V.P.M., arriba identificado; en la referida causa la demanda fue admitida en fecha veinte (20) de enero de dos mil diez (2010), dictándose con esa misma fecha la orden de comparecencia para que tuviera lugar el acto de contestación a la demanda.

Con fecha 12 de enero de 2010 el ciudadano J.F.V., antes identificado, asistido por el profesional del derecho AUDIO ROCCA OSORIO, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula 21.431, presentó diligencia por la cual otorgó poder apud acta a los profesionales del derecho ELIZABETH PRIETO DE ROCCA, MASOLYN HUERTA URRIBARRI y AUDIO ROCCA OSORIO, inscritos en el Inpreabogado bajo las matrículas 46.524, 95.145 y 21.431, respectivamente.

En fecha 20 de enero de 2010, el profesional del derecho AUDIO ROCCA OSORIO, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula 21.431, actuando con el carácter de actas, presentó diligencia.

El día 04 de febrero de 2010, la ciudadana MAROLYN HUERTA, inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula 95.145, actuando con el carácter de actas, presentó diligencia.

Con fecha 23 de febrero de 2010, el ciudadano F.C., actuando con el carácter de Alguacil de este Tribunal expuso haber practicado la citación de la parte demandada.

En fecha 23 de febrero de 2010, el ciudadano J.V.P.M., plenamente identificado en actas, otorgó poder apud acta a los profesionales del derecho R.D.S., N.B.M., H.D.D. y J.C.B., inscritos en el Inpreabogado bajo las matrículas 25.592, 26.643, 26.073 y 126.826, respectivamente.

El día 26 de febrero de 2010, la profesional del derecho N.B.M., inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula 26.643, actuando con el carácter de actas, presentó escrito de contestación y reconvención constante de cinco (5) folios útiles.

Con fecha 03 de marzo de 2010, el profesional del derecho AUDIO ROCCA OSORIO, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula 21.431, actuando con el carácter de actas, presentó escrito de contestación a la reconvención.

En fecha 03 de marzo de 2010, el profesional del derecho AUDIO ROCCA OSORIO, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula 21.431, presentó diligencia.

El día 05 de marzo de 2010, la profesional del derecho N.B.M., inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula 26.646, actuando con el carácter de actas, presentó escrito de promoción de pruebas.

Con fecha 09 de marzo de 2010, el profesional del derecho AUDIO ROCCA OSORIO, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula 21.431, actuando con el carácter de actas, presentó diligencia.

Con fecha 09 de marzo de 2010, el profesional del derecho AUDIO ROCCA OSORIO, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula 21.431, actuando con el carácter de actas, presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 16 de marzo de 2010, el profesional del derecho R.D.S., inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula 25.591, actuando con el carácter de actas presentó escrito de pruebas a la reconvención.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA CONTENIDOS

EN EL LIBELO DE LA DEMANDA

De la lectura realizada al libelo presentado por el ciudadano J.F.V., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad N° 1.671.352, asistido por el profesional del derecho AUDIO ROCCA OSORIO, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula 21.431, el Tribunal observa que el accionante fundamenta su demanda en los siguientes alegatos, discriminados de la siguiente manera:

1. Que mediante contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, el día 30 de agosto de 2006, bajo el N° 71, tomo 106, arrendó el apartamento D-2, en la planta baja del Conjunto Residencial JARDINES DE ALTAMIRA, situado en la avenida 12 con nomenclatura municipal 43-33 de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del estado Zulia, a los ciudadanos J.V.P.M., S.M.R. y UNALDO MORAN VILCHEZ, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 11.913.486, 12.442.048 y 4.148.767, respectivamente.

2. Que en la cláusula tercera se estipuló que la duración del arrendamiento sería por el término de seis (6) meses, contados a partir de la fecha 18 de agosto de 2006, prorrogable por un periodo de seis (6) meses, siempre y cuando los arrendatarios soliciten por escrito a el arrendador dicha prorroga, con dos (2) meses de anticipación al vencimiento del contrato de arrendamiento, procediéndose al efecto y por escrito el libre consentimiento del arrendador de acordarla.

3. Que desde la fecha 18/08/2006, el arrendamiento tácitamente se fue prorrogando sucesivamente, por lo que en fecha 02/01/2009, mediante comunicación tramitada a través de Ipostel, tal como lo evidenció del aviso de recibo, procedí en esta forma a notificar al coarrendatario UNALDO MORÁN VÍLCHEZ, ratificando la misma en fecha 13/04/2009, según aviso de recibo, como certificado N° 556, así como c.d.I., de la entrega de la comunicación dirigida a los arrendatarios a la dirección del apartamento arrendado, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, solicitó de uno de los arrendatarios, la exhibición de los mismos, intimando el Tribunal al Coarrendatario J.V.M.P., en la dirección del apartamento arrendado, a los fines de que exhiba comunicación recibida por Carmen Henríquez, cédula de identidad N° 25.491.815, tal como constan del recibo y constancias de Ipostel de fecha 23/04/2009.

4. Que en vista de no tener respuesta alguna en cuanto a mi voluntad como arrendador del inmueble en cuestión, en no prorrogar el contrato de arrendamiento, celebrado y vigente desde el 18 de Agosto de 2006, ya que se habían agotado cinco (5) prorrogas, incluida la prorroga legal; pero es el caso, que los ciudadanos J.V.P., S.M. y UNALDO MORAN, se niegan a entregarme el apartamento en cuestión, teniendo conocimiento estos de la obligación de entregar el apartamento 2-D referido, tal como está estipulado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento referido.

5. Que en la cláusula cuarta del mismo contrato de arrendamiento, se estipuló: “Es convenido que de seguirse detentando el inmueble los arrendatarios o cualquiera otra persona, al finalizar el arrendamiento cancelará por concepto de cláusula penal, el obligado por este contrato de arrendamiento, la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 58.500) diarios, por el hecho de determinación”. En razón de la comunicaciones anexadas en no haber más prórrogas, contado a partir del día 19 de febrero de 2009, han transcurrido 290 días hasta la presente fecha 10 de diciembre de 2009, que multiplicados por los 58.500 bolívares diarios referente a la cláusula penal, los detentadores adeudan hasta la fecha referida 10 de diciembre de 2009, la cantidad de DIECISIETE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CENTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 17.257,50), reservándose el derecho de que se siga aplicando la cláusula penal, hasta el momento en que los detentadores me entreguen formalmente el apartamento de mi propiedad, obligándolos a cumplir con el contrato de arrendamiento en entregar el apartamento en cuestión tal como está estipulado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vengo a demandar como formalmente demando por cumplimiento de contrato de arrendamiento de conformidad a lo dispuesto en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al ciudadano J.V.P.M., en base a su solidaridad con el otorgamiento del contrato de arrendamiento en cuestión, solidaridad fundamentada en lo dispuesto en los artículos 1221 y 1254 del Código Civil, a los fines de que este o uno cualquiera de los otros dos detentadores paguen por cláusula penal, repito preventivamente, la cantidad referida de Bs. 17.257,50 o lo que en definitiva corresponda en cantidad dineraria por el concepto de cláusula penal; asimismo solicitaré en la oportunidad correspondiente , se decrete de conformidad a lo dispuesto en el artículo 39 del referido Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el secuestro del apartamento D-2 en la planta baja del Conjunto Residencial JARDINES DE ALTAMIRA, situado en la avenida 12 y con nomenclatura Municipal 43-33 de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del estado Zulia, ordenando el deposito de dicho apartamento D-2, en su persona como propietario del mismo, tal como lo evidencio del documento de adquisición.

   DOCUMENTOS APORTADOS POR LA PARTE DEMANDANTE JUNTO CON EL ESCRITO LIBELAR

   1. Original de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 30 de agosto de 2006, anotado bajo el N° 71 tomo 106 de los libros de autenticaciones. La presente prueba instrumental este Tribunal le otorga todo su valor probatorio en cuanto a que las partes en el caso subjudice celebraron un contrato locativo en fecha 30 de Agosto de 2006, ya que la misma, consiste en un medio probatorio denominado en nuestra legislación como documento público; con lo cual, éste surte todos sus efectos legales si el mismo no es tachado ni impugnado ni de manera formal desconocido por la parte a quien se le opone en el tiempo previsto por el legislador civil patrio. La valoración de marras se fundamenta en los artículos 1.357 de la norma sustantiva civil vigente en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   2. Aviso de recibo constante de 3 folios útiles emitidos por Ipostel.

   3. Original de c.d.R. de fecha 28 de mayo de 2009, emitida por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia por la cual certifica copia del documento inscrito bajo el sistema de folio personal ubicado en el primero, tomo 18, número 38, folio 1 y año 1984, constante de nueve (9) folios útiles. En cuanto a estas sendas instrumentales de naturaleza administrativas; es preciso indicar, que su contenido es fidedigno por ser emanado de funcionario competente para ello, en consecuencia, siendo que estatuye el artículo 1.137 de la norma sustantiva civil: “El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación… …La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que este pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla”. En tal sentido es preciso señalar tal como lo refiere la norma sustantiva civil vigente ut supra transcrita se presume el conocimiento por parte del aceptante cuando el autor de la oferta lo dirige al lugar de domicilio señalada en el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, asimismo es preciso indicar lo que en el punto subjudice ha venido señalando nuestro m.T., “(omissis)… los documentos-administrativos-conforman una tercera categoría dentro del genérico de la prueba documental, y por tanto, no pueden asimilarse plenamente a los documentos públicos, ni los documentos privados. La especialidad de los antecedentes administrativos radica, fundamentalmente, en que gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, pero tal presunción puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario. Se distingue así este especie de documentos, de los instrumentos públicos, que solo pueden ser impugnados mediante la tacha de falsedad y los meros documentos privados, que pueden ser incluso desconocidos en contenido y firma por el adversario…(omissis)… En tal virtud, las partes que quieran servirse de un documento de esta especie pueden anunciar o promoverlo en el lapso de promoción y producirlo o evacuarlo en la etapa de evacuación de la prueba… (Sala político Administrativa, de fecha 28 de mayo de 1988, ponencia Magistrado Josefina Calcaño de Temelta, expediente 12.818 sentencia N° 300) (Subrayado y negrillas del Tribunal). La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 16 de mayo de 2003, señalo que los documentos públicos administrativos: “son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones pero que no se refiera a negocio jurídico de los particulares sino que trata de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones del voluntad del órgano administrativo que la suscribe conformando la extensa gama de los actos constitutivos concesiones, autorizaciones, admisiones, suspensiones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez conforma la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.); y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuadles de veracidad y legitimidad en su contenido en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriédad que le atribuye el articulo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario”. A su vez, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 4-5-2004, sostuvo: “En consecuencia cuando el Presidente de la Republica, el Presidente de la Asamblea Nacional, algún Ministro, Gobernador de Estado, Procurador o Contralor General de la Republica, Representante Diplomático, Consular y Electoral y demás autoridades civiles, Militares y administrativas, reproduzcan los actos del poder publico nacional, a través de documentos, se le confiera a estos los atributos de autenticidad y fe publica antes referidos, por lo que deben ser calificado como documentos públicos administrativos. Los referidos instrumentos emanan de entes del estado con personería de carácter público, y contienen la firma del funcionario y del respectivo órgano administrativo. Por consiguiente es innegable que, estos documentos emanados de las autoridades públicas mencionadas y agregados junto al libelo de la demanda no son simples instrumento privados, como fue erróneamente establecido por el Juez de la recurrida, sino que son verdaderos documentos público administrativo, razón por la cual, La Sala debe considerar que gozan de veracidad y autenticidad salvo plena prueba. En este sentido el Procesalista A.R.R., ha sostenido que, “de no ser destruida la presunción de veracidad y legitimidad, es procedente atribuir al instrumento administrativo los efectos plenos de los documentos públicos” (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, tomo IV, pagina 154). (subrayado y negrillas del Tribunal), en tal sentido y después de analizada la fuentes probáticas de carácter administrativa desde la óptica legal jurisprudencial y doctrinal debe este juzgador concluir de manera indefectible en sana lógica en otorgarle todo su valor probatorio a las instrumentales bajo análisis en cuanto al contenido de lo que ellos emanan a la existencia de la notificaron en el lugar de domicilio de los arrendatarios en las fechas indicada en su propio texto, por lo que este juzgador lo da por cierto en los términos planteados. Así se decide.

   4. En cuanto a la copia certificada fotostática del documento de propiedad protocolizado de los ciudadanos J.G.F.V. y B.I.M.V., venezolanos, mayores de edad, portadores de las C.I. N° 1.671.352 y 2.052.093, respectivamente, sobre el apartamento vivienda señalado con las siglas D-2, planta baja, módulo D, del conjunto residencial Jardines de Altamira, ubicada en el extinto municipio Coquivacoa, hoy parroquia Coquivacoa, del municipio Maracaibo del estado Zulia. El referido documento fotostático fue protocolizado en la Oficina Registral del Primer Circuito del municipio Maracaibo del Estado Zulia; en fecha 31 de mayo de 1984, bajo el número 34, tomo 18, protocolo primero. En cuanto a esta instrumental este jurisdicente le otorga todo su valor probatorio; por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado ni de forma alguna desconocida por la parte demandada en la presente litis en la debida oportunidad legal prevista en la normativa adjetiva civil; en consecuencia, dicha documental merece sobre este jurisdicente repito, todo su valor probatorio que de el se desprende , es decir, que los ciudadanos J.G.F.V. y B.I.M.V., ut supra identificados, son los propietarios del inmueble objeto de la presente litis; todo de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el articulo 1357 de la norma sustantiva civil. Así se decide.

   ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA CONTENIDOS

   EN EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN

   En fecha 26 de febrero de 2010, la profesional del derecho N.B.M., inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula 26.643, actuando con el carácter patrocinadora forense de la parte demandada, presentó escrito de contestación en los siguientes términos:

1. Es cierto que su representado celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano J.F.V., según consta del documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Maracaibo del estado Zulia, el 30 de agosto de 2006, el cual quedó anotado bajo el N° 71, tomo 106 sobre un inmueble constituido por un apartamento, ubicado en el Conjunto Residencial JARDINES DE ALTAMIRA, apartamento D-2, planta baja, de la avenida 12, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del estado Zulia.

2. Es cierto que se estableció que el término de duración de dicho contrato sería de seis (6) meses, contados a partir de la fecha 18 de agosto de 2006, prorrogable por un periodo de seis (6) meses, siempre y cuando los arrendatarios soliciten por escrito a el arrendador dicha prorroga, con 2 meses de anticipación al vencimiento del contrato de arrendamiento…, tal como lo establece la cláusula tercera de dicho contrato.

3. Negó, rechazó y contradijo, todos y cada uno de los términos expuestos en el escrito libelar, por ser falso de toda falsedad, y en especial, es falso de toda falsedad, el hecho alegado por el demandante, cuando manifiesta en dicho escrito, lo siguiente: En vista de no tener respuesta alguna en cuanto a mi voluntad como arrendador del inmueble en cuestión, en no prorrogar el contrato de arrendamiento, celebrado y vigente desde la fecha 18 de agosto de 2006, ya que se habían agotado 5 prorrogas, incluida la prorroga legal, y esto es así, ya que siempre existió por parte del arrendador, la intención de continuar con la relación arrendaticia con su representado, solo que, equivocadamente y en una mala aplicación de la normativa legal, la parte demandante, no se percato, que el contrato vigente objeto de la presente acción, desde el día 18 de agosto de 2006, solo cumplió como contrato a tiempo determinado el termino inicial de seis (6) meses, tal y como se estableció en la cláusula tercera del mismo, que establece lo siguiente: La duración del arrendamiento es por el término de seis (6) meses, contados a partir del 18 de agosto de 2006, prorrogable por un periodo de seis (6) meses, siempre y cuando los arrendatarios, soliciten por escrito a el arrendador, dicha prorroga, con dos (2) meses de anticipación al vencimiento del contrato de arrendamiento, produciéndose al efecto y por escrito el consentimiento de el arrendador de acordarla.

4. Que una vez que se venció el término de seis (6) meses y no hubo la notificación por parte de los arrendatarios y por escrito, de la única prorroga del contrato por otros seis (6) meses, establecida en el mismo, en la mencionada cláusula contractual, queda dicho contrato convertido en un contrato a tiempo indeterminado, pero con lo efectos inquilinarios vigentes, puesto que la relación arrendaticia, siguió en el tiempo y en el espacio, ya que mi representado ha venido cumpliendo diligente y responsablemente mes a mes, con el pago del canon de arrendamiento establecido en la cláusula segunda, del citado contrato de arrendamiento, el cual en principios se estableció en la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00), lo que equivale a decir, de acuerdo al nuevo régimen monetario que prevalece hoy en día, la cantidad de NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 900,°°), la cual debe depositarse en una cuenta corriente de un Banco Comercial indicado por el arrendador, monto este, que de común acuerdo entre las partes, fue incrementado en la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs. F. 1.000,°°), y la cual mi representada ha venido cumpliendo responsablemente hasta el día de hoy, solo que en resguardo de sus derechos inquilinarios tuvo la necesidad imperiosa de acudir ante los tribunales competentes, a los fines de realizar la consignación correspondiente, a partir del mes de Noviembre de 2008, y así sucesivamente todos los días 18 de cada mes, por cuanto el arrendador, no quiso recibirle dicho canon de arrendamiento, lo cual coloca a mi representado en estado de solvencia arrendaticia, de tal manera, que esta acción intentada en contra de mi representado, por parte el ciudadano J.F.V., en su carácter de arrendador, es ilegal, temeraria e improcedente, por la simple circunstancia de que el contrato de arrendamiento que tienen suscrito ambas partes, se convirtió como ya me referí en un contrato a tiempo indeterminado, y es solo mediante la aplicación de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que podrá ejercer el demandante de autos una acción en contra de mi representado, dicho de otra manera, esta acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por aplicación de la cláusula penal, por retardo en la entrega del inmueble, accionada contra mi representada, se encuentra desfasada desde el punto de vista legal y de su aplicación, porque contraviene el amparo legal de orden público, que protege los derechos inquilinarios de mi representado, consagrados por primera vez en materia inquilinaria, en el artículo 7 ejusdem, la cual señala textualmente: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables: Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos”.

5. Que usted como administrador de justicia, está en la obligación de proteger los derechos inquilinarios de mi representado, sobre todo cuando a través de acciones ilegales como esta, se pretende menoscabar y vulnerar esos derechos nacidos de esa relación arrendaticia, inclusive establece la misma nota citada, que cuando sean pactado cláusulas contractuales que así lo señalan, como ha sucedido en este caso en particular estas deben declararse nula de pleno derecho.

6. Negó rechazo y contradijo el hecho alegado en el escrito libelar, cuando la parte demandante, manifiesta en dicho escrito, lo siguiente: “Ciudadano Juez en la cláusula cuarta del mismo contrato de arrendamiento, se estipuló: es convenido que de seguirse detentando el inmueble los arrendatarios o cualquiera otra persona, al finalizar el arrendamiento cancelará por concepto de cláusula penal, el obligado por este contrato de arrendamiento, la cantidad de Cincuenta y Ocho Mil Quinientos Bolívares (Bs. 58.500,°°) diarios, por el hecho de detentación”, en razón de las comunicaciones anexadas en no haber más prorrogas, contando a partir del día 19 de febrero de 2009, han transcurrido DOSCIENTOS NOVENTA DÍAS (290), hasta la presente fecha 10 de diciembre de 2009, la cantidad de DIECISIETE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CENTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. F. 17.257,50), reservándome el derecho de que se siga aplicando la cláusula penal, hasta el momento en que los detentadores me entreguen formalmente el apartamento de mi propiedad, obligándome a cumplir con el contrato de arrendamiento en entregar el apartamento en cuestión”, siendo este hecho Falso de Toda Falsedad, ya que, su representado no le adeuda al demandante de autos, la cantidad de DIECISIETE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. F. 17.257,50), monto establecido en el escrito libelar, que según su decir proviene de la aplicación de la cláusula penal, establecida en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento en cuestión y donde señala que dicha pretensión dineraria proviene de aplicar la multiplicación aritmética de 290 días, resultante desde el día 19 de febrero del 2009 hasta el día 10 de diciembre del 2009 por el diario de Bs. 58.500,°° como se estableció en la referida cláusula contractual ¿Y por que mi representado no le adeuda la cantidad demandada al ciudadano J.F.V.?, muy sencillo, porque esta cláusula penal que se pretende aplicar mediante esta demanda esta desfasada legalmente de la realidad contractual entre las partes, ya que, como he venido sosteniendo, una vez vencido el término inicial o natural del contrato de arrendamiento objeto de esta demanda, y no haberse prorrogado su única prorroga establecida consensualmente entre las partes, da como resultado el comienzo inmediato de la prorroga legal, establecida en el artículo 38 ejusdem, y una vez vencida esta, el demandante de autos ha debido de inmediato accionar a través de una acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR ENTREGA DEL INMUEBLE, y es que aquí, donde diligentemente debe ejercerse igualmente la aplicación de la cláusula penal por retardo en la entrega del inmueble de acuerdo a su estipulación contractual, o cuando en un contrato a tiempo determinado, exista la comunicación de desocupación antes del vencimiento del término, y el arrendatario no desocupa el inmueble en el lapso que acuerde la ley y el contrato que regula esa relación arrendaticia, y no como se ha querido pretender mediante esta acción desmedida y temeraria, que luego de vencida la prorroga natural del contrato, y con la aceptación por parte del ARRENDADOR DEMANDANTE, de continuar con la relación arrendaticia con el ARRENDATARIO DEMANDADO, y donde este último le cancelaba en forma periódica, diligente y responsablemente los cánones de arrendamiento mes a mes, y año tras año, en forma tal, que dicho contrato de arrendamiento se convirtió en un CONTRATO A TIEMPO INDETERMINADO en el tiempo y en el espacio, por haber transcurrido 3 años y 6 meses, hasta el día de hoy (26-02-2010), se quiere menoscabar los derechos arrendaticio de mi representado, con un cobro indebido legalmente, mediante esta acción desfasada de la realidad legal en su aplicación, temeraria e improcedente. Si bien es cierto, que la misma Ley establece la cláusula penal para la entrega del inmueble al vencimiento del contrato de arrendamiento, no es menos cierto, que esta debe primero estar sujeta a los estándares dinerarios permitidos por la Ley, sin que cualquier calculo en dinero, sobrepase las estipulaciones legales de otras leyes que le puedan ser aplicadas, como es la Ley de Usura, ya que es inconcebible, que se establezca una cláusula penal, con un pago diarios de Bs. 58.500,00, cuando la misma cuantificada en los 30 días al mes, sobrepasa el monto del canon de arrendamiento establecido en el contrato, como ha sucedido en este caso en particular, lo que la hace ineficaz en su aplicación legal, ya que menoscábale derecho de mi representado, siendo que estas cláusulas penales las establecen de esa manera, ya que en la practica el arrendatario que a través de una cláusula penal las establecen de esa manera, ya que en la practica el arrendatario, se encuentra sometido a la potestad del arrendador, quien le obliga a contratar de esa manera, so pena, de no arrendarle el inmueble. Por otra parte quiero resaltar, que motivado a la negativa por parte del demandante, de recibir el canon de arrendamiento, correspondiente al mes de noviembre de 2008 a mi representado, éste en aplicación de su derecho legal que le protege, realizó la consignación respectiva ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y san Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, expediente N° 107-2008, el cual hasta la presente fecha está cumpliendo cabalmente y donde el accionante está en conocimiento de ello, ya que fue notificado oportunamente del mismo.

7. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, Reconviene, en el mismo acto de la contestación a la demanda en nombre de su representado, ciudadano J.F.V., ya identificado, NULIDAD DE LA CLAUSULA PENAL, establecida en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, ya que esta contraviene los derechos irrenunciables que tiene su representado de poder detentar legalmente el inmueble que viene ocupando en calidad de arrendatario, y del cual ha cumplido con la obligación del pago oportuno tal y como señalé anteriormente, y que solo debe despojársele de ese derecho nacido contractualmente mediante las cláusulas establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, por cuanto el contrato de arrendamiento en cuestión se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, dicho de otra manera no se puede pretender como ha sucedido en este caso en particular, que a través de una cláusula penal no aplicable legalmente, se quiera obtener un beneficio dinerario con el resultante de una desocupación pretendida, como se señala en el escrito libelar, cuando el demandante de autos señala en su pretensión el pago de la cantidad arriba indicada, pero al mismo tiempo solicita una medida de secuestro del inmueble, algo insólito y absurdo legalmente hablando, por cuanto la cláusula penal, como tal es una obligación accesoria, que emerge de una obligación natural o principal, que quiere decir esto, que una cláusula penal puede existir para adecuar una situación de hecho posible o para regular el nacimiento de un hecho ilícito, pero en ningún modo puede alterar la obligación que le da vida a través de ese contrato, por ser una pretensión de carácter accesorio destinada a reforzar el cumplimiento de la obligación principal, cuando deja de existir por alguna de las cláusulas de extinción de las obligaciones , la cláusula penal se extingue también ya que desaparecido el vinculo que ella va a reforzar no podrá seguir existiendo, ni tendrá razón alguna para ello. Así la anulación o declaración de nulidad de la cláusula penal, se encuentran en las cosas que consideramos como procedentes de extinción de la misma, aun cuando en verdad la nulidad no es causa de extinción de las obligaciones, y que lo nulo se reputa no haber existido nunca, mal se puede extinguir lo que nunca ha existido, lo que apropiadamente lo lleva a establecerse no como una causa de extinción de obligaciones, sino de invalidez o ineficacia de la fuente de donde ella surge o emerge.

8. Que si bien es cierto que la cláusula penal se encuentra concebida en la misma Ley que regula la materia, no es menos cierto que ella no nace para vulnerar los derechos inquilinarios, se establece para regular situaciones de hechos apremiantes que contravienen una relación contractual o un hecho ilícito, pero nunca emerger como una violación de derecho, como ha sucedido en este caso en particular, pues resulta, que la variante matemática concebida en la cláusula penal que consagra la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento objeto de esta demanda, es ilegal porque sobrepasa la tasa pasiva promedio de las principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, dicho de otra manera, no es permitido establecer una cláusula penal atentatoria de los derechos inquilinarios establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 7, cuando esta menoscaba los derechos de su representado cuando se estableció un pago diario de 58.500,00, por retardo en la entrega del inmueble, cuando de la simple suma de ese pago diario multiplicado por los 30 días del mes, da como resultado, un monto superior al convenido como canon de arrendamiento, hecho por demás ilógico e ilegal, y por otra parte, mal puede accionar el demandante de autos, contra de su representado por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en aplicación de la Cláusula Penal por retardo en la entrega del inmueble, cuando el contrato de arrendamiento, se convirtió en contrato de tiempo indeterminado, y este último se encuentra solvente en el pago del canon de arrendamiento convenido, esta situación legal nacida a favor de mi representado en el tiempo y en el espacio, hace la cláusula penal con la cual se ha pretendido sustentar esta acción contra mi representado, inexistente, ineficaz e ilegal en su ámbito de aplicación, y en resguardo de ello, solo es posible atacarse el quebrantamiento de esa relación arrendaticia, mediante el dispositivo legal establecido en cualquiera de las cláusulas señaladas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no como se planteó.

9. Estima la reconvención en la cantidad de DIECISIETE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CENTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 17.257,50). Ejerzo esta acción todo de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

10. Solicitó en nombre de su representado, sea declarada Sin Lugar en la definitiva, la presente demanda intentada contra su representado por el ciudadano J.F.V., antes identificado, por cuanto la misma carece de todo fundamento legal, y Con Lugar, la reconvención propuesta en su contra.

    ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA CONTENIDOS

    EN EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN

    En fecha 03 de marzo de 2010, el profesional del derecho AUDIO RICCA OSORIO, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula 21.431, actuando con el carácter de actas, presentó escrito de contestación a la reconvención en los siguientes términos:

1. Que la referida reconvención está única y exclusivamente referida a lo atinente a la cláusula penal, estipulada en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento celebrado entre mi poderdante y los ciudadanos J.P.M., S.M. y Unaldo Moran, para lo cual hace las siguientes consideraciones: el artículo 1159 del Código Civil, expresamente dispone, “Los contrato tiene fuerza de ley entre las partes…” el artículo 28 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone: “Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo.

2. Que en la presente causa los arrendatarios han cumplido con la obligación de entregar el apartamento en cuestión, tal como está debidamente expuesto y probado con anexos en el escrito libelar, lo que ha restringido y limitado la libre disponibilidad del apartamento que tiene mi mandante como propietario del mismo, lo cual está causando Daños y Perjuicios, violando estas personas el derecho de protección y garantía constitucional referente a la propiedad, por lo que el derecho de hacerse cumplir la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento debidamente autenticado el día 30 de agosto de 2006, anote la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 71, tomo 106, es determinante en la presente cláusula, por lo que con la presente contestación ratifico lo contenido en el escrito libelar referente a la cláusula penal estipulada en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento en cuestión.

   PRUEBAS APORTADAS POR LA APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA EN LA OPORTUNIDAD LEGAL CORRESPONDIENTE

   En fecha 05 de marzo de 2010, la Profesional del derecho N.B.M., inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula 26.646, presentó escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos:

   Promovió los siguientes documentos:

   1) Copia certificada del expediente de consignación N° 107-2009, constante de ochenta y un (81) folios útiles, que cursa ante el Juzgado Tercero de los Municipios: Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia realizado por su representado en tiempo hábil a favor del demandante, donde según arguye el demandado reconvincente se demuestra que el ha venido cumpliendo diligente y responsablemente con el pago del mes a mes y año tras año del alquiler del inmueble objeto de la presente demanda.

   2) Recibos emanados del Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, relacionados con las consignaciones realizadas a partir del mes de noviembre de 2008, hasta la presente fecha, en el expediente N° 107-2008, lo que según indica el demandado reconveniente se demuestra el estado de solvencia arrendaticia de su representado.

   3) Recibos de pago recibidos por el ciudadano J.F., titular de la cédula de identidad N° 1.671.352, relacionados con el pago del canon de arrendamiento realizado por la parte actora sobre el inmueble ubicado en Residencias Jardines de Altamira, apartamento PB-D-2, de esta ciudad de Maracaibo correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2008.

   En tal sentido debe este sentenciador pronunciarse en cuanto a la valoración de las pruebas instrumentales ut supra descritas las cuales se encuentran constituidas por las copias certificadas de las actas del expediente de consignación que cursa ante el Juzgado Tercero de los Municipios: Maracaibo, San Francisco y J.E.L. de la circunscripción Judicial del Estado Zulia; que riela con nomenclatura número 107/2008; y en el cual actúa con el carácter de consignatario el ciudadano J.V.P.M. y como beneficiario J.F.V.; consignación esta realizada a partir del ocho (08) de diciembre de dos mil ocho (2008); y que riela en las actas que conforman el recorrido histórico de las actas que comprenden el expediente sub judice signado con nomenclatura 1876, desde los folios cuarenta y cinco (45) hasta el folio ciento cuarenta y ocho (148) ambos inclusive. En tal sentid, este Juzgador le otorga todo su valor probatorio en cuanto a que efectivamente el ciudadano J.V.P. desde la fecha ut supra señalada le consignaba todos los meses sin días fijos la cantidad de mil bolívares fuertes con excepción del veinte (20) diez (10) del dos mil nueve (2009), que consignó la cantidad de quinientos bolívares con cero céntimos de bolívar (Bs.500.00), y que tal como se desprende de las mismas actas el ciudadano beneficiario J.F. retiro las cantidades de dineros en dos oportunidades es decir, en fecha siete (07) de enero (01) de dos mil nueve (2009) y en fecha trece (13) de Febrero (02) de dos mil nueve (2009). Estas instrumentales de naturaleza administrativas; considera quien suscribe que es preciso indicar, que su contenido es fidedigno por ser emanado de funcionario competente para ello, en el punto subjudice tal como señalara en el análisis de las instrumentales constituidas por la notificación practicada a través de IPOSTEL, nuestro m.T. ha venido señalando, “(omissis)… los documentos-administrativos-conforman una tercera categoría dentro del genérico de la prueba documental, y por tanto, no pueden asimilarse plenamente a los documentos públicos, ni los documentos privados. La especialidad de los antecedentes administrativos radica, fundamentalmente, en que gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, pero tal presunción puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario. Se distingue así este especie de documentos, de los instrumentos públicos, que solo pueden ser impugnados mediante la tacha de falsedad y los meros documentos privados, que pueden ser incluso desconocidos en contenido y firma por el adversario… (omissis)… En tal virtud, las partes que quieran servirse de un documento de esta especie pueden anunciar o promoverlo en el lapso de promoción y producirlo o evacuarlo en la etapa de evacuación de la prueba…(Sala político Administrativa, de fecha 28 de mayo de 1988, ponencia Magistrado Josefina Calcaño de Temelta, expediente 12.818 sentencia N° 300) (Subrayado y negrillas del Tribunal) La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 16 de mayo de 2003, señalo que los documentos públicos administrativos: “son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones pero que no se refiera a negocio jurídico de los particulares sino que trata de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones del voluntad del órgano administrativo que la suscribe conformando la extensa gama de los actos constitutivos concesiones, autorizaciones, admisiones, suspensiones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez conforma la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.); y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad en su contenido en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el articulo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario”. En este sentido el Procesalista Patrio A.R.R., ha sostenido que, “de no ser destruida la presunción de veracidad y legitimidad, es procedente atribuir al instrumento administrativo los efectos plenos de los documentos públicos” (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, tomo IV, pagina 154). (subrayado y negrillas del Tribunal), en tal sentido y después de analizada la fuentes probáticas ut supra señaladas y visto además que las mismas instrumentales, in comento no fueron ni tachadas ni impugnadas ni desconocidas de manera alguna por la parte actora en la presente causa en la oportunidad legal prevista en la n.a.c. debe este juzgador concluir de manera indefectible y, en sana lógica que se le debe otorgar todo su valor probatorio a las instrumentales bajo análisis (consignación arrendaticia y recibos) en cuanto, a que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios: Maracaibo, San Francisco y J.E.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; la referida solicitud de consignación arrendaticia; con todas las características ut supra indicadas, es decir, que el ciudadano J.V.P.M. le está consignando todos los meses y que el beneficiario ciudadano J.F.V. a retirado en sendas oportunidades cantidades de dineros allí depositadas y, además es preciso indicar como corolario de la misma fuente probática la actitud de solvencia que intenta demostrar con la evacuación de la misma por parte del DEMANDADO RECONVINIETE, esto en cuanto al cumplimiento en la cancelación de los cánones de arrendamiento pero que para los efecto del objeto de la littis no aporta ningún elemento de convicción por cuanto lo que se trata en la presente causa es el cumplimiento en la entrega material del inmueble y el pago de una cantidad de dinero por concepto en la cancelación de la cláusula penal por la no entrega oportuna que según arguye la parte actora en su escrito libelar: La parte demanda no hiciera la debida entrega en el tiempo de la culminación del contrato locativo que los une. En consecuencia, para los efectos de dilucidar el thema decidendum la instrumentales de marras no aporta ningún elemento de convicción. Así se decide.

   PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE EN LA OPORTUNIDAD DEL LAPSO PROBATORIO

   El día 09 de marzo de 2010, el profesional del derecho AUDIO ROCCA OSORIO, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula 21.431, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito de pruebas en los siguientes términos:

   1. Produjo todos los recaudos acompañados al escrito libelar, a los fines de acreditar los hechos expuestos en el mismo y que produzcan certeza al ciudadano Juez de este Tribunal respecto de los puntos controvertidos en la oportunidad de fundamentar su decisión, asimismo bajo el principio de la comunidad de pruebas, reprodujo en beneficio de su representado todas aquellas pruebas producidas dentro de la oportunidad legal por la parte demandada. Invoca para su defensa el mérito favorable que arrojan las actas procesales. Debe este juzgador a modo puramente pedagógicos señalar que ésta invocación tiene vinculación con los principios de adquisición y comunidad de la prueba, según los cuales todo lo que se afirme, se aprehenda, se exhiba y en general todas aquellas pruebas aportadas en la causa pertenecen al proceso y no a las partes, por lo que la mismas serán utilizadas para demostrar las pretensiones y excepciones, sin importar las personas de su promovente, en función de la justicia pretendida y concretada en la sentencia de mérito. Así se decide.

      PUNTO PREVIO

      Antes de entrar a analizar el mérito de la causa, es preciso en atención a lo expresamente señalado en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 890 de la N.A.C., examinar la Reconvención planteada por los patrocinadores forense de la parte demandada en la presente litis la cual fue tratada en el mismo acto de la contestación a la demanda; es decir, en tiempo oportuno realizándolo en los términos ut supra planteados. Así las cosas, en atención al caso de marras es preciso definir lo que es reconvención.

      Etimológicamente la palabra Reconvención arguye a la voz latina reconvention, segunda demanda en justicia, interum conveniere, así como los romanos llamaban conventio la demanda que daba principio al juicio. En tal sentido es preciso indicar que la reconvención tiene lugar cuando existen obligaciones mutuas entre demandantes y demandados. Por cuanto la reconvención es una acción autónoma, mediante la cual las partes llegan a tener doble condición de demandante y demandado a un mismo tiempo.

      Se considera además a la reconvención como una contra-demanda y sus fundamentos reside el principio de economía procesal, ya que la demanda y la reconvención se tramitan dentro del mismo juicio, garantizándose así la igualdad procesal entre las partes. Así se establece.

      En tal sentido, es preciso, indicar lo que frente al caso bajo estudio señala nuestro jurista patrio A.R.R. en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, tomo tercero, página 145 y siguientes, cuando hace referencia a la reconvención la define como aquella actitud del demandado que sin constituir una defensa, sino un ataque, sin embargo la ley procesal le permite proponerlo con la contestación por razones de conexión y de economía procesal. Se trata de la llamada contrademanda, reconvención o mutua petición.

      La reconvención, mutua petición o contrademanda puede definirse como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el proceso y mediante la misma sentencia.

      En esta definición se destaca:

   1. La reconvención es una pretensión independiente, que supone como toda pretensión, que el sujeto activo de la misma se afirma titular de un interés jurídico frente a otro y pide una resolución del juez que así lo reconozca mediante la sentencia.

      Siendo una pretensión independiente, ella no tiende como la excepción a rechazar o anular la pretensión del actor, y por lo tanto, no es una defensa, ni aun en sentido amplio, sino un ataque; o como dicen algunos autores: una demanda reconvencional. (Subrayado del jurisdicente)

      Como pretensión independiente, ella puede ser propuesta mediante demanda principal contra el actor, pero aquí tiene el carácter de demanda reconvencional, porque se acumula en el proceso pendiente a la pretensión principal, y constituye por ello una manifestación del proceso con pluralidad de objeto: la pretensión principal, objeto del proceso pendiente y la contra pretensión o pretensión acumulada, objeto de la reconvención; el objeto del proceso principal se amplía así con la acumulación por inserción de otro objeto: la pretensión del demandado que se incorpora al mismo proceso, de tal modo que la demanda primitiva se amplía, pero no ya por un acto del demandante (reforma de la demanda), sino del demandado (demanda reconvencional).

      Para ello no existe reconvención cuando el demandado pide que se rechace la demanda, aun basándose en una contra pretensión, como la de un crédito que se opone en compensación; o cuando el demandado plantea la demanda de declaración negativa; ya que no hace valer ninguna contra pretensión independiente, pues la aparente reconvención no es otra cosa que la petición de rechazo de la demanda. En esencia, tal como enseña LENT: “La demanda reconvencional debe introducir en la litis un objeto nuevo, de tal naturaleza, que no pueda ser satisfecho con el simple rechazo de la demanda del actor”; en tal sentido es preciso señalar que la reconvención como toda demanda debe contener los elementos que señala el artículo 340 de la n.a.c., entre ellos los documentos fundantes de la pretensión.

      En este sentido, el jurista patrio A.J.L.R., en su obra “Anotaciones de Derecho Procesal Civil” señala en la Pág. 133 lo siguiente: …omisis “..Por virtud de la acumulación derivada de la reconvención se reconoce el principio de economía procesal, evitando que dos procesos, dos pretensiones, conexas entre si, se tramiten separadamente evitándose así la multiplicidad de procesos; se trata de dos acciones distintas, en donde el sujeto pasivo de una (demandado) se convierte en sujeto activo de otro, por lo que las posiciones jurídicas en el proceso son diferentes, por lo que deberían tramitarse separadamente, pero con fundamento a que se le permita al actor cumplir en su demanda, todas las acciones que tenga contra el demandado, también se le permite al demandado acumular en su contestación todas las acciones que tenga contra el demandante. (Cursivas de este jurisdicente).

      De manera que siendo la Reconvención una de las diferentes conductas jurídicas que puede asumir el demandado; para ubicarnos en el contexto controversial, de si es un medio de defensa o un medio de ataque, citamos a R.E.L.R., en su obra: Código de Procedimiento Civil, tomo III Pág. 365, quien sostiene: “Que es otra de las relaciones que se entablan entre las pretensiones de un mismo proceso. Antes que un medio de defensa, es por el contrario una contraofensiva explícita del demandado” (Cursivas de este jurisdicente). Para Prieto y C.R., en su obra, Objeto y Forma de la Reconvención en el Derecho Español, Revista de Derecho Procesal, Madrid 1957, Pág. 110 señala: “Hay reconvención y no simple defensa, aunque la relación jurídica a que afecta la reconvención tenga partes integrales o elementos comunes por la demanda” (Cursivas de este jurisdicente).

      Es doctrina pacífica de la Sala de Casación Civil de nuestro m.T., tal como se ratificara mediante sentencia N° 65, de fecha 29-01-02, con ponencia del magistrado Franklin Arriechi Gutiérrez, y que repito ratifica doctrina de sentencia N° 430, de fecha 30-11-1988, caso J.A.C., contra E.B.G. y otros, expediente 88-283, afirmando: “…omissis… el Procesalista R.E.L.R. en su obra Código de Procedimiento Civil, volumen III, Pág. 151, señala, que entre la demanda y la reconvención existe conexión, no con respecto de la identidad entre las personas, pues se invierte la cualidad activa y pasiva con la que actúan las partes, pero sí respecto de “…las causas en orden a la cualidad por lo que, siendo el juez competente para conocer de ambas por un mismo procedimiento, la economía procesal aconseja, darle ingreso a la reconvención aunque no haya identidad en los sujetos (en el sentido del artículo 52), ni de título ni de objeto…”, otra característica que pone de manifiesto que la reconvención constituye, una nueva pretensión deducida en un mismo proceso, por razones de economía procesal, es que el desistimiento de la demanda, no produce el fenecimiento de la reconvención la cual subsiste por el carácter autónomo del interés que la sustenta, por esa razón, la reconvención debe reunir, los requisitos previsto en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

      Este criterio ha sido expresado por la Sala de forma reiterada, entre otras, en sentencia de fecha 30-11-1988, en la cual dejo sentado que “…a la luz de la presente disposición es evidente que el legislador estimó necesario que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, esto en virtud de que la reconvención, es una acción autónoma que tiene hasta su propia cuantía. Así mismo quiso el legislador que la acción de reconvención, cumpliera con los requisitos del 340, es decir, con los requisitos esenciales de un libelo.

      Acorde con ello, la Sala Político Administrativa, ha indicado que “…La reconvención, según la definición de Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él… La reconvención, independientemente de la defensa o reforzándola de un ataque que sirva para hacerla mas eficaz, es una nueva demanda, el ejercicio de una nueva acción, y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia y pudo haber sido intentada en juicio separado…”.

      Es claro, pues, que la reconvención constituye una nueva demanda que debe ser admitida y respecto de la que es aplicable el mismo procedimiento, por lo que la ley permite dicha acumulación, y luego de vencido el lapso para contestar la reconvención ambas pretensiones se sustancian y deciden en un solo procedimiento y en la misma sentencia.

      Así las cosas, debe este sentenciador señalar que del análisis y estudio de los argumentos que constituyen los fundamentos de hecho y de derecho a la reconvención contenida en el escrito de contestación a la demanda realizada por la representación judicial del demandado reconvincente, ciudadano J.V.P.M., antes identificado, el cual fue textualmente explanado ut supra, se concluye con meridiana claridad, que las mismas constituyen excepciones y defensas, dirigidas a desvirtuar o enervar, las pretensiones que arguye la parte actora reconvenida en su escrito libelar y, que versa sobre la aplicación de la cláusula penal contenida en la cláusula cuarta del contrato locativo que los une, tal manifestación litigada por el ciudadano J.F.V., en la cantidad de Bs. 17.257,50, correspondiente a la operación aritmética, que según delibera el relatado ciudadano, comprende doscientos noventa (290) días transcurridos. Contados desde el día diecinueve (19) de febrero de dos mil nueve (2009), fecha ésta, que los demandados reconvinientes de autos debieron haber realizado la entrega del inmueble objeto de la presente littis y no se materializó, hasta el día diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2009) y que multiplicados por la cantidad de cincuenta y ocho mil quinientos bolívares con cero céntimos de bolívar (Bs. 58.500,00) diarios, constituye el monto up supra señalado. Así se establece.

      En consecuencia, siendo los argumentos vertidos en la Reconvención sub judice, ratio facti y ratio iuris, axiomáticos de excepción o defensa a la pretensión deducida por la parte actora-reconvenida, en su escrito libelar, y siendo conteste con los argumentos de carácter doctrinales, legales y jurisprudenciales debe este Juzgador concluir en sana lógica que la pretendida Reconvención en los términos en ella explanados no constituye ni en las formas ni en el fondo una verdadera contrademanda o mutua petición, por cuanto carece de algún tipo de alegato o pretensión autónoma, independiente que constituya un verdadero ataque o demanda. En consecuencia, debe indefectiblemente este sentenciador declarar improcedente la presente reconvención. Así se decide.

      DEL DERECHO MATERIAL CONTROVERTIDO

      El objeto de la demanda que encabeza estas actuaciones se circunscribe al hecho de que la parte demandante señala que celebró un contrato de arrendamiento con los demandados, ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, el día 30 de agosto de 2006, bajo el N° 71, tomo 106, sobre el apartamento D-2, en la planta baja del Conjunto Residencial JARDINES DE ALTAMIRA, situado en la avenida 12 con nomenclatura municipal 43-33 de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del estado Zulia; y que el contrato locativo en referencia desde la fecha 18/08/2006, tácitamente se fue prorrogando sucesivamente, al no haber notificación alguna participando la no continuación del mismo, por lo que en fecha dos (02) de enero de dos mil nueve (2009), mediante comunicación tramitada por Ipostel, tal como según indica la parte actora se evidencia del “Aviso de Recibo”, certificado con el N° 556, así como c.d.I., de la entrega de la comunicación dirigida a los arrendatarios a la dirección del apartamento arrendado y, en vista de no tener respuesta alguna, en cuanto a su voluntad, de no prorrogar el contrato de arrendamiento, celebrado y vigente desde la fecha 18 de agosto de 2006, ya que según afirma el reseñado peticionario se habían agotado cinco (05) prorrogas incluida la prorroga legal y siendo que los demandados de autos se niegan hacer entrega del inmueble en cuestión, por lo que exige el cumplimiento de la cláusula cuarta del contrato locativo sub judice, que trata sobre la cancelación de la cláusula penal por no haber entregado el inmueble señalado y, según arguye el relatado ciudadano litigio en la cantidad de Diecisiete Mil Doscientos Cincuenta y Siete Bolívares Con Cincuenta Céntimos de Bolívar (Bs. 17.257,50), por su parte los patrocinadores forenses de la parte demandada contradice en su escrito de contestación a la demanda como excepción o defensa que el Contrato de Arrendamiento, bajo análisis venció en el término de seis meses y no hubo la debida notificación por escrito por parte de los arrendatarios estatuida en la cláusula tercera del contrato locativo in comento, por lo que refiere la reseñada representación judicial de los demandados, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, por cuanto, sus representados han cumplido diligente y respetuosamente mes a mes con el pago del canon de arrendamiento establecido en la cláusula segunda de la convención arrendaticia bajo análisis, el cual en principio se constituyó en la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 900.000,00), equivalente al nuevo régimen monetario hoy en la cantidad de NOVECIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS DE BOLIVAR (Bs. 900,00), monto éste posteriormente incrementado de común acuerdo en la cantidad de UN MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS DE BOLIVAR (Bs. 1.000,00), dicha cantidad era en un principio depositada en una cuenta corriente de un banco comercial, indicado por el arrendador y que en resguardo de sus derechos arrendaticios tuvo la necesidad de acudir a los Tribunales para realizar las correspondientes consignaciones arrendaticias; igualmente niegan el pago de la cláusula penal exigida por la contraparte discurriendo que había ya vencido la prorroga natural del contrato, y con la aceptación por parte del arrendador-demandante, de continuar con la relación arrendaticia con el arrendatario-demandado, y como este último le cancelaba en forma periódica, diligente y responsablemente los cánones de arrendamiento se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado en el tiempo y en el espacio, por haber transcurrido tres (3) años, y seis (6) meses, hasta el día (26/02/2010), fecha en que se realizara la contestación bajo análisis. Además, de la argumentación de defensa realizada por los patrocinadores forense de la parte demanda de auto, en cuanto al punto in comento, señalan los relatados profesionales del derecho, que la cláusula penal en los términos planteados (cláusula cuarta del contrato sub judice), constituye un cobro indebido legalmente; por cuanto, esta debe estar sujeta a los estándares dinerarios permitidos por la Ley, sin que cualquier cálculo en dinero sobrepase las otras leyes que le puedan ser aplicables como según indica la Ley de Usura, ya que en el caso en estudio el pago previsto de Cincuenta y Ocho Mil Quinientos Bolívares Con Cero Céntimos de Bolívar (Bs. 58.500,00), diario y que si se computara en el lapso de treinta días (30) calendario, la cantidad resultante sobrepasa el monto a pagar en el mismo lapso por parte del arrendatario por concepto del canon de arrendamiento fijado contractualmente, en consecuencia, se hace ineficaz dicha aplicación por cuanto, se menoscaba así los derechos arrendaticios que le corresponden, toda vez que el mismo fue suscrito en dichos términos, en virtud de que era la única manera de lograr suscribir el contrato en referencia.

      CONCLUSIONES

      En tal sentido y conforme a lo precedentemente alegado, analizado y probado, observa quien suscribe el presente fallo, y en virtud de los dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, norma cardinal en materia de obligaciones, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

      Las disposiciones in comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, de terminar a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o excepción, sin ocuparse de establecer cuales son los medios legales de la prueba de que las partes puedan valerse en el proceso para la demostración de sus pretensiones. En este sentido ha sido reiterado el criterio de la extinta Corte Suprema de Justicia, que “…la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en juicio”.

      En efecto, quien sienta como base de su acción o de su excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o excepción no resulta fundada.

      La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta:

      Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, o expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que le sirven de fundamento a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal. O como dice el artículo 177 de Código de Procedimiento Civil colombiano: >

      (Devis Echandía, Hernando., Teoría General de la Prueba judicial, Tomo I, Nº 130).-

      El Código Civil vigente en su artículo 1133, define el contrato como “una convención entre dos o más personas parar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, siendo ese acuerdo de voluntades indispensable parar la existencia del contrato, es precisamente lo que hace engendrar una obligación, un derecho personal, toda vez que la creación de obligaciones se encuentra regida por la regla que el sólo consentimiento obliga.

      En ese sentido, las partes contratantes están facultadas parar derogar, modificar o suprimir por mutuo acuerdo, pues el contrato tiene funciones modificativas en cuanto no solo tiene la función de constituir, reglar, transmitir o extinguir vínculos jurídicos entre las partes, sino, y también la modificación, como lo define la norma sustantiva citada, pudiendo además en todo caso, renunciar por convenios a las leyes en cuya observancia no estén interesados el orden público o las buenas costumbres, tal como lo preceptúa el artículo 6 del citado Código sustantivo.

      Consecuencialmente, siendo el contrato una Ley entre las partes contratantes, tal como se desprende del contenido del artículo 1159, ejusdem, su oscuridad debe aclarase, su sentido ambiguo determinarse, su deficiencia completarse, siguiendo los métodos hermenéuticos. Para esa interpretación el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, prescribe que el intérprete debe buscar la intención y el propósito de la partes, teniendo en miras las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe, ateniéndose siempre a la intención y al propósito de las partes o de los otorgantes.

      La doctrina y la jurisprudencia han sido abundantes en establecer cuáles son las reglas parar la interpretación de los contratos. A fines de una mejor comprensión, se insertarán algunas que se consideran necesarias; éstas son: a) En los contratos debe indagarse cuál ha sido la intención común de las partes contratantes, más bien que atenerse al sentido literal de la palabras; b) En la duda, debe siempre suponer lo que las partes han debido penar al contratar de buena fe, a menos que lo que hayan escrito sea manifiestamente contrario a la Ley; c) En los contratos debe considerarse siempre lo que ha sido hecho; d) Las palabras susceptibles de dos sentidos deben entenderse en el que sea más conforme con la materia del contrato; e) Las cláusulas de un contrato deben interpretarse las unas por las otras, teniendo en cuenta el objeto y el fin de la convención considerada en conjunto; f) La ejecución dada por las partes a las cláusulas del contrato, es la mejor explicación de las expresiones ambiguas.

      De suerte que, la determinación de la voluntad e intención de las partes debe ser resuelta por los jueces de mérito para no desnaturalizar la verdadera calificación jurídica que corresponda a un contrato.

      Así las cosas, quien suscribe el presente fallo debe indagar cuál ha sido la intención común de las partes contratantes en exposición del presente fallo, conforme a la determinación del tiempo y del espacio, a la duración del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes actuantes en la controversia y del propio texto de la cláusula tercera del mencionado contrato locativo, se desprende que la intención de ellos fue dar en arrendamiento un inmueble conformado por un (1) apartamento distinguido con el N° D-2, de la planta baja del Conjunto Residencial JARDINES DE ALTAMIRA, SITUADO EN LA AVENIDA DOCE (12) y con nomenclatura municipal 43-33, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, “por un lapso de seis (6) meses a partir del 18 de agosto de 2006, prorrogable por un periodo de seis (6) meses, siempre y cuando los Arrendatarios soliciten por escrito a el Arrendador dicha prorroga, con dos (2) meses de anticipación al vencimiento del contrato de arrendamiento, produciéndose al efecto y por escrito el libre consentimiento del Arrendador de acordarla. De no celebrarse un nuevo contrato de arrendamiento los Arrendatarios, entregarán totalmente desocupado el inmueble y en las mismas buenas condiciones en que han recibido el inmueble objeto de este contrato, quedando vigente con todos sus efectos jurídicos la presente cláusula, para cualquier situación ulterior en materia contencioso judicial, referente al cumplimiento de la desocupación del inmueble en cuestión”.

      De manera que el contrato, a cuya decisión se somete, es un contrato que tiene una determinación en el tiempo, sin embargo la referida relación locativa continuó vigente; todo ello con la anuencia de los contratantes, que estuvieron de acuerdo en mantenerse en dicha relación contractual arrendaticia una vez fenecido el término fijo, toda vez que el contrato de marras ha sufrido una continuidad, tal como a continuación se indica: del dieciocho (18) de agosto del año dos mil seis (2006) -fecha en la cual se inicia la referida relación contractual- al trece (13) de abril de dos mil nueve (2009) -fecha que según arguye la parte demandante constituye el desahucio del contrato locativo objeto de la presente littis-; sin mencionar como ya quedó perfectamente demostrado de la revisión y valoración de las actas que comprende el expediente de Consignación Arrendaticia que se sigue ante el Juzgado Tercero de los Municipios: Maracaibo, San Francisco y J.E.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; que el actor (beneficiario de dicha consignación), ciudadano J.F.V. ha reiterado cantidades de dineros en fecha posterior, a la ut supra inmediatamente señalada (13/04/2009). Así se establece.

      En el caso de autos el arrendamiento ha sido pactado por tiempo determinado, es decir, como antes se expusiera por seis (6) meses, estableciendo una única prorroga por un periodo igual, siempre y cuando los arrendatarios soliciten por escrito al arrendador dicha prorroga, con dos (2) meses de anticipación al vencimiento del contrato de arrendamiento, produciéndose al efecto y por escrito el libre consentimiento del arrendador en acordarla; condición ésta que del exhaustivo análisis de las actas que comprende el recorrido histórico de la presente causa, se concluye con meridiana claridad que tampoco se produjo, por lo cual, debemos concluir en sana lógica y de manera indefectible que en la convención locativa sub judice, no se produjo, ninguna prorroga contractual, en los términos por ellos convenidos. Así se decide.

      En tal sentido, es preciso señalar que en el caso sometido a estudio los arrendatarios quienes son los ciudadanos J.V.P.M., S.M.R. y Unaldo Moran Vilchez, continuaron ocupando o poseyendo el inmueble objeto de la contratación, por lo que tal como alegan en su escrito de contestación como elemento de excepción o defensa, en la relación bajo estudio se configuró la indeterminación del contrato o tácita reconducción, prevista en los artículos 1599 y 1601 del Código Civil, respectivamente:

      Artículo 1599: Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio (…)

      Artículo 1601: Si ha habido desahucio, el arrendatario aún cuando haya continuado en el goce de la cosa no puede oponer la tácita reconducción”.

      En este caso, aplicada la tácita reconducción anunciada por la patrocinadora forense de la parte demandada, ésta implicaría un nuevo contrato sin determinación en el tiempo y no la simple prorroga del contrato primitivo tal como discurre la pretensión alegada por la parte demandada en su escrito de contestación. Por cuanto, los términos de la disposición antes citada, al referirse a la permanencia del arrendatario en la posesión de la cosa arrendada, pudiera pensarse que se trata de una prorroga, de la subsistencia del primer contrato, empero no hay que olvidar que según el artículo 1599, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio, y la sana lógica jurídica enseña que lo que ha concluido no puede prorrogarse o subsistir.

      En consecuencia, debe concluir quien suscribe el presente fallo, que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en mantenerse de forma indeterminada en la relación locativa que los une; en tanto que el contrato una vez fenecido el término original, tal y como se evidencia de las actas y de la confesión de las partes en el libelo de la demanda y en el escrito de contestación de la demanda continuaron de manera indisoluble en dicha relación. Es justo además, señalar que también se puede colegir que esa prorroga sería igualmente de seis (6) meses como término fijo, porque no es lógico pensar que habiéndose hecho un contrato de arrendamiento a término fijo con una sola prorroga y, con las condiciones antes descritas para su efectiva realización, las cuales, repetimos, se evidencia de las actas nunca fueron cumplidas, quisieran mantenerlo en un contrato a termino fijo con un número sucesivo e indeterminado de prorrogas una vez vencido el término fijo del primitivo contrato, por que si tal hubiese sido la intención de las partes, así lo habrían manifestado en el contrato y no lo hicieron, sino que por los términos en que está redactada la cláusula tercera del tantas veces mencionado contrato, se puede deducir que su voluntad era que la prorroga contractual fuera por un tiempo igual al término fijo y bajo el cumplimiento de las condiciones por ellos fijadas, por lo que se está en presencia de un contrato que tiene indeterminación en el tiempo y por ende, bajo ningún concepto, se puede afirmar que ha operado en la analizada relación contractual arrendaticia una continua y sucesiva prorroga contractual tal como lo litiga la parte actora en su escrito libelar. Por otra parte, se desprende de la mencionada cláusula tercera del contrato de arrendamiento objeto de la presente controversia que los arrendatarios debían por escrito notificar al arrendador con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del contracto de marras su intención de prorrogar por el mismo término, es decir de seis (6) meses, el contrato objeto de la presente litis y, éste (el Arrendador), debería igualmente dar por escrito su conformidad con lo peticionado, tal como fue acordada entre las partes, interpretándose entonces que los arrendatarios quieren permanecer como inquilinos solo por el término de seis (6) meses más, en el caso de realizar la notificación al arrendador y obtener de éste su conformidad, dicho contrato se prorrogaría por un término igual tal como se señaló anteriormente. Se sobre entiende además, que tanto el arrendador como los arrendatarios estaban en conocimiento de la culminación del contrato y de la obligación que le imponía la cláusula tercera in comento, para prorrogarlo; mal puede entonces alegar el demandante de auto que el contrato sub judice se prorrogó en cinco (5) ocasiones incluida la prorroga legal, cuando en realidad, durante el lapso comprendido entre el día 18 de agosto de 2006 al 19 de febrero de 2009, fecha esta señalada por el actor en su escrito libelar debió haberse producido la entrega del inmueble arrendado, se verificó la indeterminación en el tiempo por lo que se evidencia de manera clara e inexorable la declaratoria sin lugar la demanda que por cumplimiento de contrato arrendaticio intentara la parte actora de conformidad con el literal b) del artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

      En el sentido inmediatamente up supra señalado, debe éste Juzgador señalar lo alegado por el Jurista patrio J.M.-Orsini, en su obra: Doctrina General Del Contrato, en la página 111, que establece:

      Manifestación indirecta o tácita de voluntad existe, en cambio, cuando el comportamiento del sujeto no persigue manifestar su voluntad, pero este comportamiento es tal, que puede inferirse de él en forma inequívoca la voluntad de quien lo realiza, es decir, facta concludentia, ejemplo: la actitud del arrendatario que, después de vencido el plazo de arrendamiento, continua ocupando el bien arrendado (tácita reconducción, Art. 1.600 C.C.); la de la persona llamada a una herencia que vende bienes que son de una herencia (Art. 1.002 C.C.), la de la persona, que después de haber caído en cuenta del error que viciaba un contrato celebrado por ella, en lugar de pedir la anulación de dicho contrato, lo ejecuta consciente y voluntariamente (Art1.351, primer aparte, C.C.), etc.

      Es evidente, en los ejemplos citados que el comportamiento del arrendatario es incompatible con la voluntad de conformarse con la terminación del arrendamiento, el comportamiento del llamado a la herencia es incompatible con la voluntad de renunciar la herencia y comportamiento del contratante que ha sabiendas del vicio que lo afecta ejecuta el contrato viciado, implica la voluntad de renunciar a valerse de la acción de nulidad

      .

      En este sentido, señala el experto en materia arrendaticia G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen I, páginas 293 y s.s.:

      Según el artículo 1600 del Código Civil “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación del tiempo”; concepción esta que resulta igual a la del artículo 1614 ejusdem. De ambos textos legales se obtiene que la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda fijada en el artículo 38 de LAI. Sin embargo, ¿la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato? La interrogante surge debido a que pareciera existir notables diferencias entre ambas figuras”.

      El vocablo renovación significa restaurar, restablecer, reanudar, reformar, novar; en tanto que la reconducción deriva de “reconducir” que, en el ámbito del derecho arrendaticio, puede significar renovar o prorrogar el contrato de arrendamiento. Por tanto, si bien es cierto que el anterior contrato desaparece en cuanto al tiempo, no obstante, el nuevo contrato que surge lo es sólo y ésta es su novedad en relación al tiempo que ahora es indeterminado, pues en lo demás sigue igual, máxime si la relación en tal caso debe ser escriturada, las mismas partes, el mismo inmueble y el canon que no debe ser mayor al que fije el órgano regulador si el inmueble no está exento de regulación; razones para pensar que la “reconducción” no constituye propiamente una “renovación” o “prorroga” de la relación, puesto que el tiempo ya no será el mismo e incluso tampoco el precio que podría estar sujeto a variación. Renovación o prorroga del contrato podría entenderse así, de no producirse cambio alguno en orden al mismo tiempo; sin embargo, el solo hecho de un tiempo distinto indica que ya no estamos en presencia del mismo contrato, sino de otro como consecuencia de la modificación del anterior en orden de su duración; no obstante que no es de tal modo, porque “renovación” significa también reformar, modificar o novar, que asimismo conducen a mantener la relación entre las mismas partes, el mismo inmueble arrendado, aún cuando bajo diferente tiempo, e incluso el mismo o distinto precio. Por eso se conserva de la vieja o anterior relación, el mismo canon mientras no surja otro distinto en caso de proceder la regulación del inmueble; y de encontrase exento de regulación el arrendatario tendrá que pagar un canon de acuerdo con el Índice General del Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, al tenor de lo establecido en el artículo 14 de LAI; a menos que los contratantes hayan estipulado una cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual.

      En el concepto dado, se observan varias notas características de la tácita reconducción como son, entre otras, las siguientes:

      a) Contrato por tiempo determinado con duración concluida: Para que aparezca el nuevo contrato, es necesario que las partes hayan fijado un término de duración y que al vencimiento de la prórroga legal, o porque la misma no proceda, se produzcan las circunstancias a que se refieren los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, pues no opera en la relación indefinida que carece de la virtualidad de prorrogarse cuando no contiene en sí misma un límite que permita su prórroga (sólo se prorroga lo que concluye), a menos de la excepción del artículo 38 de LAI y la contenida en la previsión a que se refieren los artículos 1626 y 1627 del Código Civil, o normas reguladoras de la “tácita reconducción” de un contrato que siendo inicialmente por tiempo indeterminado -por causa de la imprevisión de las partes- el legislador lo declara por tiempo determinado de un año o por más tiempo, según las circunstancias que allí se establecen, al tratarse de un fundo rústico, cuya regulación está excluida de LAI (literal b, Art.3°).

      b) Actitud silente o ausencia de oposición del arrendador: El solo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal, o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario y además la realización de algún acto indicativo de continuar con tal; si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, transcurre un mes y el arrendatario procede a consignar el canon vencido, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mismo (art. 51, LAI), vencida la prorroga legal, si el arrendador no solicita al arrendatario la devolución o entrega del inmueble arrendado y tampoco pide el secuestro, dejando transcurrir aquel tiempo y se produce la consignación de la suma de dinero que venía pagando, o la que resulte de las propias circunstancias previstas en el contrato objeto de la prórroga, como en el caso de no estar sujeto a regulación el inmueble, o si el arrendador recibe el canon correspondiente, ¿no se habrá producido la tácita reconducción? (vid. III, 9). La LAI no contiene prohibición alguna al respecto, más bien los artículos 1600 y 1614 del Código Civil la contemplan. Sin embargo, de haber intentado el arrendador la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término de la prórroga legal, habiéndose consignado el precio del arrendamiento del modo antes indicado, si el demandante retira la cantidad consignada no se produce la tácita reconducción, con vista a la expresa disposición legal que así lo contempla:

      Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada a menos que estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler (Art. 52, LAI).

      De esta misma norma podemos deducir que el arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción por cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal. ¿De donde obtenemos tal afirmación?, si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prórroga legal, y el arrendatario o cualquier otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículos 1600 y 1614 del Código Civil; de modo que para impedir la tácita reconducción el arrendador ha debido actuar para evitarla (Vid. III, 9 infra).

      c) El vencimiento de la prórroga legal y la conversión del contrato en otro por tiempo indefinido: Significamos que por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario, de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia. En efecto, esta característica es la más resaltante porque la “reconducción” la traducimos por “reforma” y siendo así se reforma o modifica el tiempo, que de determinado pasa a ser indeterminado.

      Sin embargo para RICCI, la renovación tácita de que hemos tratado no es la continuación del primitivo contrato, sino uno nuevo que surge de un nuevo consentimiento prestado por las partes. En efecto, la Ley dice que el contrato de arrendamiento cesa de derecho a la expiración del término establecido; si pues, cesa, es absurdo hablar de su continuación, por lo que habría un nuevo contrato (Derecho Civil, T.17, N° 80). Afirma L.M., citando al F.C.D.D., que la tácita reconducción es una nueva locación tácitamente consentida, que sigue a la anterior sin solución de continuidad; que según el Tribunal Supremo el alcance jurídico de la tácita reconducción no es otro que el de presumir la existencia de un nuevo contrato y que para que tenga lugar ha de existir contrato, no procediendo en caso de precario. Es indispensable, afirma, tener en cuenta que la tácita reconducción es un nuevo contrato y no la prorroga del primitivo; que respecto de la misma cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal, y al extinguirse la obligación principal, quedan extinguidas las accesorias (Comentarios a los Códigos Civiles de España e Hispanoamérica, pp. 819 y s.s.).

      No obstante, en cuanto al precio arrendaticio y habiendo quedado terminado o extinguido el contrato anterior; existiendo ahora un nuevo contrato, de resultar así, en lo que respecta al tiempo, pareciera entonces no entenderse por qué se conserva, en principio, el mismo canon del contrato anterior, o extinguido por efecto del vencimiento del término prefijado como de su duración.

      La explicación ante esa posible duda consiste en que de no ser ese canon igual al del contrato concluido y con la excepción ya observada, entonces el arrendatario no sabría cuánto deberá pagar y el arrendador podría exigirle uno mayor; y ante la duda sobre el monto a pagar debido a esa incertidumbre, entonces no podría afirmarse la existencia de esa nueva relación insurgente, por las causas establecidas en la ley. Y por otra parte, al considerarse celebrada una nueva relación arrendaticia por consecuencia de los motivos ya explicados, como resultado del consentimiento tácito y recíprocamente manifestado, y suponiendo que ese consentimiento es válido, en caso que el arrendador no quiera aceptar el pago de la primera pensión vencida, el arrendatario no sabría cuánto consignar al tenor del procedimiento establecido en el artículo 53 y siguientes de LAI; no pudiendo darse el arrendamiento sin canon o precio.

      Vencida la prorroga contractual, el arrendatario continúo ocupando el inmueble con el consentimiento del arrendador J.F.V., afirmación que se desprende del hecho que los arrendatarios no notificaron por escrito con dos (2) meses de anticipación al arrendador su voluntad de prorrogar el contrato locativo sub judice, ni tampoco se observa de las actas que comprende la presente litis la aceptación por escrito por parte del arrendador en conceder la única prorroga contractual que expresamente ellos acordaron en dicha convención locativa. En consecuencia, operó de pleno derecho tal como lo señala ex articula 39 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prorroga legal de seis (6) meses que establece el literal a) del artículo 38 ejusdem. La referida prorroga se inicio el día dieciocho (18) de marzo del año dos mil siete (2007) y finalizó el día dieciocho (18) de septiembre del mismo año.

      Vencida la prorroga legal, los arrendatarios continuaron ocupando el inmueble con el consentimiento del arrendador J.F.V., afirmación que se desprende del hecho que el arrendador no exigió a los arrendatarios el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En consecuencia, operó la tácita reconducción.

      En tal sentido, el autor LEÓN J.J., (La Temporalidad del Contrato de Arrendamiento, EN: ESTUDIOS DE DERECHO CIVIL, Volumen I, Colección Libros Homenaje N° 5, Tribunal Supremo de Justicia, Caracas, 2002, pág. 654), sostiene que: “La tácita reconducción es la prórroga implícita del contrato de arrendamiento la cual se produce cuando a la finalización del plazo previsto en el contrato, el arrendatario se mantiene en el inmueble arrendado y el arrendador no le pide su desocupación”.

      Continúa expresando el citado autor (Pág. 662):

      Concluida la prórroga legal el arrendador podrá exigir la arrendatario la entrega del inmueble arrendado, mediante la acción de cumplimiento con fundamento en el artículo 1.167 del Código civil, si el arrendatario se negare a entregar el inmueble arrendado.

      Sobre el particular debe observarse que, según el artículo 39 del Decreto-Ley, el vencimiento del lapso máximo de la prórroga no le pone fin automáticamente al contrato, sino que da al arrendador el derecho de exigir al arrendatario el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado, por la cual debemos concluir en que, si vencida la prórroga legal el arrendatario continúa ocupando el inmueble sin oposición del arrendador, entonces se producirá la tácita reconducción y el contrato pasaría a ser un contrato por tiempo indefinido, pues de los términos del Decreto-Ley no cabe deducir que se hayan derogado las disposiciones del Código civil relativas a la tácita reconducción.

      En el caso de autos se verificó la tacita reconducción, por cuanto, en primer lugar, el contrato se trata de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado. En segundo lugar, vencida la prorroga legal los arrendatarios continuaron ocupando el inmueble arrendado, y en tercer lugar, no hubo desahucio, es decir, no hubo oposición por parte de el arrendador a la ocupación que continúo ejerciendo los arrendatarios J.V.P.M., S.M.R. y Unaldo Moran Vilchez. En consecuencia, el contrato que se había celebrado a tiempo determinado se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, esto es sin término fijo. Así se decide.

      Por lo cual lo que pretende argüir el actor en su escrito libelar como reclamación a su favor de que el sub judice contrato locativo se prorrogó en cinco (5) oportunidades incluyendo la prorroga legal por lo que las notificaciones realizadas a través de IPOSTEL, constituyen el desahucio del referido contrato, fundamentándose en el cumplimiento del tantas veces referido contrato locativo, previsto en el segundo aparte del artículo 39 ibidem; en consecuencia, en virtud de los razonamientos antes expresados debe concluir de manera categórico quien suscribe el presente fallo que el contrato locativo bajo análisis es hiperbólicamente claro un contrato que se convirtió a tiempo indeterminado. En tal sentido, tal como lo expresa la normativa legal que regula la materia objeto de litigio, las vías o causales para accionar judicialmente en juicios arrendaticios que tengan como objeto de litigio un Contrato a Tiempo Indeterminado, es a través de las causales señaladas en la pretensión de Desalojo previstas en el artículo 34 de L.A.I., y no en la asentada por la parte demandante en la presente causa de Cumplimiento de contrato arrendaticio. En consecuencia, debe concluir en sana lógica este sentenciador en declarar inadmisible la presente litis. Así se decide.

      En tal sentido, pasa de seguida este jurisdicente a pronunciarse en cuanto, al Cobro de Bolívares por concepto de cláusula penal argüida por el actor en su escrito libelar, fundamentada en cláusula Cuarta del Contrato locativo sub judice en los siguientes términos: “…(omissis) me paguen POR CLAUSULA PENAL, repito preventivamente, la cantidad referida de Bs. 17.257, 50 o lo que en definitiva corresponda en cantidad dineraria por concepto de cláusula penal; …(omissis)”, cantidad que según afirma corresponde a doscientos noventa (290) días transcurridos desde la fecha argüida como la fecha por el relatado actor; los arrendatarios, debieron realizar la entrega material del inmueble objeto del presente análisis, hasta la fecha señalada en dicha demanda como la fecha en la cual fue incoada su pretensión y, que multiplicado por la cantidad de bolívares cincuenta y ocho mil quinientos bolívares exactos con cero céntimos de bolívar (Bs.58.500,00), diarios, arrojan la cantidad up supra señalada. En tal sentido debe este jurisdicente, ser consecuente con todo el análisis exegético y hermenéutico en el presente fallo para ello se debe indicar lo siguiente: la cláusula penal es aquella en la cual una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena o multa en caso de retardar o no ejecutar la obligación. La característica esencial de esta indemnización es que las partes las fijan por adelantado en el contrato. Es así en que se puede concluir de manera inequívoca, que la cláusula penal constituye un contrato accesorio, en tal sentido, tal como enseña Polacco las determinaciones circunstanciales con la que se debe cumplir (v.gr.: lugar, tiempo, modo, etc., de la entrega;) ya sea para explicar que dos obligaciones se encuentran en relación de dependencia la una respecto de la otra. En este sentido, es que para este jurisdicente tiene sentido la palabra “accesorio” cuando con ella tendemos a tipificar la estipulación de la cláusula penal.

      Por lo general, las estipulaciones o accesorio deben precisamente su carácter de tales a que no tienen otra finalidad que la de procurar el cumplimiento de la obligación que a su respecto reviste la calidad de principal. Este es justamente el caso de la cláusula penal, que tiene por finalidad procurar el cumplimiento de la obligación a la cual se agrega mediante la imposición de una sanción específica para el caso en su incumplimiento.

      En tal sentido tal como señala el jurista a.J.P.F., en su obra: “La Cláusula Penal en la pagina 144 y siguientes: “...(omissis) de que lo accesorio no puede subsistir sin lo principal, no se sigue que lo principal no pueda subsistir sin lo accesorio.

      En tal sentido el concepto de la cláusula penal, cuando se señala que la idea de accesoriedad implica, o podría implicar dos nociones diversas en cuanto a su naturaleza y en cuanto a su alcance por lo que la accesoriedad, se constituye dentro de una sola y única obligación como modalidad especial de ella. El concepto de accesoriedad de la cláusula penal es aquel en el cual no teniendo en cuenta la obligación principal no se puede mantener, al menos dentro de los limites rigurosos del tecnicismo jurídico.

      En relación al pedimento de la parte actora de que sea condenada la parte accionada por concepto de cláusula penal prevista en la cláusula cuarta del contrato sub judice por la cantidad ante señalada, ya que los arrendatarios, según manifiesta el demandante repito, deberían entregar el inmueble objeto de la presente litis con todas sus instalaciones y pertenencias, totalmente desocupados de bienes y personas y, solventes por pensiones de arrendamiento y por cualquier otro concepto; en tal sentido este juzgador, debe señalar que la ley que regula la materia arrendaticia en el literal c del artículo 8 y artículo 28 contempla la cláusula penal, en sentido general, para el caso del incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato; y una especifica que se refiere únicamente a el vencimiento del plazo. Siendo el caso que de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 1.258 del Código Civil, tal cláusula penal es compensatoria o sustitutiva, pues se concibe como compensación de los daños y perjuicios causados por inejecución o retardo en el cumplimiento de la obligación principal, lo que permite afirmar que es accesoria y depende de la obligación principal. Por lo que de una revisión exhaustiva del contrato de arrendamiento cursante en autos, concordante con lo establecido en la propia ley, la principal obligación del arrendatario, es pagar el canon de arrendamiento, por lo que este tribunal no encuentra que la obligación principal del arrendatario en el presente caso sea la entrega del inmueble, y así se establece.

      Por otra parte, debido al carácter condicional de las cláusulas penales, para que proceda las mismas, se requiere de un incumplimiento culposo o de retardo culposo, ya que si el incumplimiento no es culposo; o si el incumplimiento se debe a una causa extraña no imputable, en estos caso resultaría improcedente la exigibilidad de la cláusula penal, situación condicional que constituye un acontecimiento futuro e incierto, por lo que este Tribunal niega dicho pedimento, esto en fundamento a lo expresamente señalado en el artículo 244 del Código de procedimiento Civil. Así se decide.

      Sobre el punto in comento ha sostenido nuestro m.T. en sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 07 de noviembre de 2003, con ponencia del magistrado FRANKLIN ARRIECHE, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO siguen C.L.L.B. y MARISAMIL COROMOTO ITANARE LUGO; contra CORPORACIÓN DIALVAR C.A, estableció lo siguiente: “…Sobre el particular, la Sala observa que el Juez de alzada cometió un error al calificar como “condición resolutoria” a la referida cláusula, pues lo realmente convenido por las partes fue una cláusula penal, entendida como la estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de la obligación o de retardo en la ejecución, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer”.

      A, este respecto, nuestro Código Civil en su artículo 1.257 establece lo siguiente: “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo”.

      Por su parte, el artículo 1.258 eiusdem define la cláusula penal de la siguiente forma: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, sino la hubiere estipulado por el simple retardo”.

      De los artículos precedentes se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, y sea total o parcial, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo.

      Tal indemnización sustitutiva es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina “arras”, y que a falta de estipulación en contrario, da derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato. Así lo dispone el artículo 1.263 del Código Civil:

      A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.

      Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado

      .

      Lo anterior permite afirmar, siguiendo el criterio sostenido por J.L.A.G., (Derecho Civil IV, Contratos y Garantías, 10° Edición, 1996, UCAB; Pág. 159), que en el derecho positivo venezolano la parte que no ha incurrido en culpa puede elegir entre exigir el cumplimiento de la obligación principal, o retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado, lo que también permite sostener, a diferencia de lo que ocurre en otros sistemas de derecho, que en Venezuela una venta con arras no puede considerarse una venta condicional.

      No obstante el error de calificación cometido por el Juez de alzada, la Sala observa que no tiene razón el formalizante cuando afirma que el artículo 1.167 no contempla la situación fáctica establecida en la sentencia, pues en la misma el Juez señaló la existencia de un contrato de pre-venta celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores, a su elección, para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma.

      En efecto, el artículo 1.167 del Código Civil establece expresamente que “...en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello...”.

      En consecuencia, la Sala considera que el referido error no fue determinante del dispositivo del fallo recurrido, toda vez que el artículo 1.167 del Código Civil contempla la posibilidad de intentar la pretensión de cumplimiento de contrato, que es precisamente lo planteado en el juicio.

      En segundo lugar, observa la Sala que tampoco tiene razón el formalizante cuando afirma que por haber establecido el Juez de alzada la existencia en el contrato de una cláusula reguladora de la responsabilidad civil contractual en caso de incumplimiento, no podía ser aplicado el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto el mismo sólo es aplicable para los contratos en los cuales las partes no han regulado contractualmente dicha responsabilidad, pues como ya se señaló, no obstante la existencia de la mencionada cláusula penal, la parte que no dio lugar al incumplimiento puede perfectamente exigir a su libre elección, el cumplimiento del contrato o su resolución, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello, u optar por ejecutar la cláusula penal, no pudiendo en este supuesto ser solicitada su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, según ya se señaló.

      Por tales motivos, se declara improcedente la denuncia de infracción del artículo 1.167 del Código Civil. Así se establece…”.

      En este sentido es preciso señalar que dada la interpretación de carácter legal, doctrinal y jurisprudencial ut supra referido, en cuanto a la característica de accesoriedad de las Cláusulas Penales, predestinadas de manera anticipada dentro de la relación contractual locativa con el fin de que constituya una indemnización a favor del arrendador con ocasión de los daños y perjuicios resistido por éste, en virtud del incumplimiento por parte del arrendatario en algunas de las cláusulas contractuales por ellos convenidas; de tal manera que la existencia de la Cláusula Penal depende de la omisión culposa o del incumplimiento culposo de las obligaciones principales por parte del locatario del contrato arrendaticio; entonces tal como hemos de inferir en sana lógica, Mutatis Mutandi, la inexistencia en el incumplimiento de la obligación principal conlleva indefectiblemente en la inexistencia de la Cláusula Penal. Tal como constituye el punto sub judice en la presente litis, donde el contrato locativo bajo análisis, nació como un contrato a tiempo determinado y, que en el discurrir de esa relación arrendaticia, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado; en consecuencia, irrumpiendo dicha indeterminación en el tiempo mal puede existir la exigibilidad por parte del arrendador propietario, en cuanto a la entrega material del inmueble, arguyendo para ello, el haberse cumplido los términos del mismo, en cuanto a su fenecimiento contractual, por lo que yerra la parte actora, al incoar su pretensión fundamentándose para ello ex articula 39 de L.A.I. y, no como debió haber incoado su pretensión por algunas de las causales prevista en el artículo 34 ejusdem; y dada como ha quedado demostrado, las cláusulas penales tienen como característica fundamental la accesoriedad, se hurga indefectiblemente entonces la declaratoria de improcedencia del pago por concepto de Cláusula Penal afirmada por el actor en su escrito libelar ciudadano J.F.V.. Así se decide.

      DISPOSITIVO

      Por los fundamentos expuestos y en fuerza de los argumentos vertidos en la parte motiva de esta decisión, este JUZGADO SEPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

      1) Sin lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentó el ciudadano J.F.V. contra el ciudadano J.V.P..

      2) Sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente ciudadano J.V.P.M. contra la parte demandante reconvenida ciudadano J.F.V..

      3) Se condena a las partes en el presente juicio al pago de las costas de la contraria, conforme a los alcances del artículo 275 de la ley adjetiva civil.

      Se deja constancia que la parte demandante ciudadano J.F.V., antes identificado, estuvo representado por los profesionales del Derecho ELIZABETH PRIETO DE ROCCA, MASOLYN HUERTA URRIBARRI y AUDIO ROCCA OSORIO, debidamente inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo las matrículas 46.524, 95.145 y 21.431, respectivamente; y la parte demandada ciudadano J.V.P.M., plenamente identificado en actas, estuvo representado por los profesionales del derecho R.D.S., N.B.M., H.D.D. y J.C.B., inscritos en el Inpreabogado bajo las matrículas 25.592, 26.643, 26.073 y 126.826, respectivamente, todos de este domicilio.

      PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTÍFIQUESE

      Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

      Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEPTIMO DE LOS MUNCIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los catorce (14) días del mes de julio del año dos mil diez (2010).- Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

      El Juez,

      Abog. W.C.G.

      La Secretaria,

      Abog. C.V.F.

      En la misma fecha y previo el anuncio de Ley dado por el Alguacil de este Tribunal a las puertas del despacho y siendo las tres horas y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede; quedando registrada bajo el N° 123-2010.

      La Secretaria,

      Abog. C.V.F.