Decisión de Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Miranda, de 10 de Marzo de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO M.S.E.

OCUMARE DEL TUY

EXPEDIENTE Nº 864-06

PARTE ACTORA: F.F.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 4.672.365.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: P.J.G., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 51.212.

PARTE DEMANDADA: M.D.L.E.E., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nos V- 6.112.651

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: M.H.L., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado Nro. 32.063

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA (RETRACTO)

NARRATIVA:

En fecha 18 de septiembre de 2006, es interpuesta la presente demanda por el ciudadano F.F.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 4.672.365 contra los ciudadanos M.D.L.E.E., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nos V- 6.112.651, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA (RETRACTO), fundamentada en los artículos 1.133, 1.160, 1167, 1.534, 1536 y 1544 del Código Civil.

Cursa al folio 7 de fecha 25-09-2006, auto de admisión de la presente demanda.

Cursa a los folios del 20 al 22, de fecha 07-12-2006 escrito de contestación

Cursa al folio 23 de fecha 22-01-2007 diligencia suscrita por la parte actora en la que consigno escrito de promoción de pruebas.

Cursa al folio 26 de fecha 24-01-2007 diligencia suscrita por la parte demandante en la que consigno escrito de promoción de pruebas.

Cursa al folio 27 de fecha 31-01-2007 auto del Tribunal agregando los escritos de promoción de pruebas consignado por las partes.

Cursa al folio 35 de fecha 08-02-2.007 auto del Tribunal admitiendo los escritos de las pruebas promovidas por las partes.

Cursa a los folios 37 de fecha 09-02-2007 diligencia suscrita por la parte actora en la que apeló al auto de admisión de las pruebas de fecha 08-02-2.007.

Cursa al folio 38 de fecha 14-02-2.007 auto dictado por este Tribunal en la que oye la apelación en un solo efecto.

Cursa al folio del 43 al 45 de fecha 08-05-2.007 escrito de informes consignado por la parte actora.

Cursa al folio 48 de fecha 23-05-2.007 auto visto para sentencia.

Cursa al folio 54 de fecha 27-04-2.009 auto de abocamiento

Cursa al folio 57 de fecha 16-11-2.009el alguacil de este Tribunal consigno boleta de notificación de la parte demandada

Cursa al folio 59 de fecha 28-01-2.010 auto visto para sentencia.

MOTIVA

Estando el Tribunal en la oportunidad de dictar sentencia en este juicio, hace previamente las siguientes consideraciones:

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

La parte actora alegó que en fecha 03 de abril de 2.003 suscribió contrato de venta con pacto de retracto, sobre un apartamento de su exclusiva propiedad distinguido con el N° y letra cinco raya “B” (Nro. 5-B), piso 5, torre 2, edificio “A” del Conjunto Parque Residencial B.V., dicho inmueble esta construido en una parcela de terreno situada en la carretera nacional que conduce a la población de S.T.d.T., en Jurisdicción del Municipio Independencia del Estado Miranda, y que el precio de la venta fue por la cantidad de VEINTIUN MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 21.200.000,00) (Ahora, VEINTIUN MIL BOLIVARES DOSCIENTOS Bs.F. 21.200,00), el cual fue establecido por las partes un lapso de ocho (08) meses, a los fines de que la vendedora readquiera el apartamento contado a partir de la fecha del registro del documento de venta con pacto de retracto, y que a su decir su derecho de readquirir el apartamento lo fue hasta el 03 de diciembre de 2.003; igualmente expresó textual “Desde la fecha de su vencimiento de su derecho el día 03 de diciembre de 2.003, hasta la fecha de interponer esta acción han transcurrido 3 años, 5 meses y 15 días. A pesar de haberse vencido en plazo para readquiera su inmueble se ha conversado con la vendedora a los fines de que, si quería podía readquirir el inmueble, siendo imposible conciliación alguna; viendo su posición negligente para con la situación, me vi en la necesidad de solicitar la entrega material, medida a la cual se opuso, con unos argumentos inverosímiles, alejados de la realidad y me veo en la necesidad de ejercer la presente acción” Sic

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

La parte demandada en su escrito de contestación, negó, rechazo y contradijo los alegatos expuestos por la parte demandante en el capitulo III del libelo de la demanda; así mismo la parte demandada expresó textual: “Si bien es cierto que efectuó una negociación de compra venta con F.F.R., no es menos cierto que la citada negociación ha estado y estuvo revestida de circunstancia que pueden constituir el delito de usura por la parte demandante; y dicha negociación nace bajo la intención consensuada y figura legal de préstamo de dinero y cuya cantidad esta determinada en el documento de venta; y que el demandante ha pretendido cobrarme una exorbitante cantidad de dinero que real y efectivamente recibí en calidad de préstamo. Por otra parte, el demandante F.F.R., me entregó la cantidad de CUATRO MILLONES QYUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.500.000,00) según cheque endosable de gerencia N° 0133-0076-36-2000013862, Banco Federal- Oficina Guatire, de fecha 01-04-2.003. Y esta venta sub-retro tiene la finalidad de garantía ya que el demandante me entregó en calidad de préstamo la cantidad de Bs. 4.500.000.00 y no la cantidad de 21.200.000, que determina el documento de venta sub-retro, y que le ha permitido al demandante violar preceptos de orden publico al constituirse una garantía, y que por otra parte, estamos ante la presencia de su precio vil, lo cual es indicio de que la venta sub-retro constituye un préstamo con garantía y quien para que el prestamista demandante puede obtener irrevocablemente la propiedad del inmueble debe seguir un procedimiento de ejecución. Y, el precio de rescate sea suspender al precio de venta y que permanezca mi persona como ocupante del inmueble, son indicios de que la venta de subretro constituye préstamo de garantía” Sic.

Según el principio de Exhaustividad previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que obliga a los jueces a valorar y analizar todas cuantas pruebas fueran producidas en Juicio, a tal efecto este Tribunal pasa a valorar cada una de las pruebas promovidas por las partes:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

• Documento protocolizado ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Autónomo Independencia y S.B.d.E.M., en fecha 03 de abril de 2.003, anotado bajo el No 8, folios del 75 al 78 vto, del Tomo 1 del Protocolo Primero, Trimestre Segundo, donde consta que la ciudadana M.D.L.E.E., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nos V- 6.112.651, otorgo en venta bajo Pacto de Retracto Convencional al ciudadano F.F.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 4.672.365, un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° y letra cinco raya “B2 (Nro. 5-B), piso 5, torre 2, edificio “A” del Conjunto Residencial denominado Parque Residencial B.V., dicho inmueble esta construido en la parcela de terreno situada en la carretera Nacional que conduce a la población de S.T.d.T., en Jurisdicción del Municipio Autónomo Independencia del Estado Miranda, por la de VEINTIUN MILLONES DOSCIENTOS MIL (Bs. 21.200,00) (ahora VEINTIUN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 21.200,00), reservándose los vendedores el retracto convencional por el termino de ocho (8) meses para recuperar el inmueble vendido, ahora bien, tal instrumento no fue tachado ni desconocida su firma en la oportunidad legal y por lo tanto se tendrá como reconocido en tomar lo dispuesto en el articulo 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil; este Tribunal le otorga el valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil a los fines de demostrar el alegato de la parte actora sobre la venta con pacto de retracto convencional demandada sobre el inmueble objeto de la presente litis. Y ASI SE DECLARA.

• Copia simple de Cheque del Banco Provincial, de fecha 03-04-2.003, N° 08005549, Cuenta 0108-0001-010006252, emitido por el ciudadano G.R.A. a la ciudadana M.L., por la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4300.000,00), (CUATRO MIL TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTES Bs. 4.300,009. Ahora bien esta Juzgadora de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil le otorga valor de indicio. Y ASI SE DECLARA

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

• Copia simple de cheque de gerencia del Banco Federal de fecha 01-04-2.003, N° 04001386, cuenta 1330076362000013862, por la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL Bs. 4.500.000,00) (ahora cuatro mil quinientos bolívares fuertes (Bs. 4.500,00) a favor de la ciudadana M.D.L.E.E.. Ahora, bien esta Juzgadora de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil le otorga valor de indicio. Y ASI SE DECLARA.

• Oficio de fecha 12-03-2.007 emanado de la oficina de sector de reclamos y fraude sub unidad medios de pagos del Banco Provincial, en la que informan a este Tribunal que el ciudadano G.R.A.A., titular de la cedula de identidad N° 4.074.922 figura en la entidad financiera con la cuenta corriente N° 0108-0001-00-0100062521, y remiten copia de cheque N° 08005549, por un monto de cuatro millones trescientos mil bolívares con cero céntimos, Bs. 4.300.000,00, el cual se hizo efectivo el 04-04-2.003, por la ciudadana M.L.E.E., titular de la cedula de identidad N° 4.074.929. Ahora, bien esta Juzgadora de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil le otorga valor de indicio. Y ASI SE DECLARA.

Ahora bien, esta juzgadora debe realizar las siguientes consideraciones:

Características Jurídicas Del Contrato De Compra Venta:

1. - Es principal; por que no depende de otros contratos.

2. - Es obligatorio entre las partes; por que el vendedor se obliga a que la prestación de ella, comprador por consiguiente la traslación de dominio es un efecto del perfeccionamiento del contrato.

3. - Las prestaciones son independientes: puesto que las 2 partes asume obligaciones (el vendedor entregar el bien en propiedad y el comprador pagar el precio en dinero).

4. - Es indispensable la traditio, por que existe un incremento en el patrimonio de una de las partes (vendedor), y una disminución en el patrimonio de la otra parte (comprador).

5. - Es conmutativa; por que las partes han previsto previamente los beneficios del contrato previamente los beneficios del contrato y salvo excepciones no están sujetas a factores externos ya que deben ser equivalentes.

6. - Es consensual; ya que para celebrarse solo se necesita consentimiento de las partes integrantes, pudiendo estas tener libertad para decidir la forma del contrato, teniendo en cuenta que cuando el objeto de la venta es un inmueble, se utiliza necesariamente la escritura publica por que solo a través de ella, se inscribe el contrato en el registro de la propiedad inmueble, completándose con ello su titulación.

   El artículo 1.141 del Código Civil, señala las condiciones requeridas para la existencia del contrato.

   1. Consentimiento de las partes;

   2. Objeto que pueda ser materia de contrato y

   3. Causa lícita,

   En forma generalizada, podemos aseverar que los elementos del contrato son aquellas circunstancias o condiciones que lo configuran y que son indispensables para su existencia o para su validez.

   Desde el punto de vista de la estructura técnica, el elemento común en los contratos es el consentimiento que ofrece una doble significación, en primer lugar expresa el acuerdo de voluntades de las partes en cuanto al contrato y en segundo lugar es la aceptación revelada por cada una de las partes de las condiciones del contrato, con intención de hacerla producir efectos jurídicos.

   En el caso que nos ocupa de la lectura del instrumento contentivo de la venta con pacto de retracto se lee:

   “Yo, M.D.L.E.E., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, de estado civil divorciada y titular de la cedula de identidad N° v-6.112.651, por medio del presente documento declaro que: Doy en venta con pacto de retracto, a el ciudadano F.F.R., quien es venezolano mayor de edad, domiciliado en Guatire Estado Miranda, de Estado Civil soltero, portador de la cedula de identidad N° V-4.672.365; un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° y letra cinco raya “B” (Nro. 5-B), piso cinco (05) torre 2, edificio “A” del Conjunto denominado Parque Residencial B.V., dicho inmueble esta construido en una parcela de terreno situada en la Carretera Nacional que conduce a la población de S.T.d.T., en Jurisdicción del Municipio Autónomo Independencia del Estado Miranda….” Sic.

   Y, Yo, F.F.R., anteriormente identificado, declaro que acepto la presente venta a través de este documento se me hace en los términos y condiciones indicadas

   Sic.

   De esta trascripción se evidencia el cumplimiento del elemento de consentimiento contenido en el instrumento cuyo cumplimiento se demanda, toda vez que expresa el acuerdo de voluntades de las partes en cuanto al contrato, la aceptación de cada una de las partes y las condiciones del contrato, con intención de hacerla producir efectos jurídicos. Y ASI SE DECLARA.

   El objeto es un elemento esencial para la existencia del contrato, toda vez que de acuerdo al artículo 1.155 del Código Civil, el objeto debe ser posible, lícito, determinado o determinable. Ahora bien, si el contrato es un acuerdo de voluntades encaminado a hacer una o más obligaciones, el objeto del contrato será siempre la obligación.

   En consecuencia, para quien decide el objeto del contrato es la operación jurídica considerada por los contratantes. En el caso de autos, el objeto del contrato es la venta con pacto de retracto del inmueble a que se refiere el presente juicio, lo cual es posible y susceptible de obtenerse por cuanto está autorizado por el artículo 1.534 del Código Civil, no es violatorio del orden público ni a las buenas costumbres por tanto se considera lícito. En consecuencia el contrato objeto del juicio cumple con el elemento esencial como lo es el objeto. Y ASI SE DECLARA.

   La causa, es el fin en virtud del cual una persona se obliga hacia otra, es decir lo que determina la obligación. En el caso de autos, la causa es para el vendedor el derecho a recibir el precio o recuperar el inmueble vendido y para el comprador es adquirir el inmueble o recibir el reembolso del precio, esta causa resulta lícita por cuanto no es contraria a la Ley, las buenas costumbres o al orden publico. En consecuencia, siendo que el contrato que nos ocupa no reviste características ilícitas a tenor de la Ley, para quien decide el contrato objeto del juicio cumple con todos los elementos esenciales para su existencia Y ASI SE DECLARA.

   Ahora bien, el retracto convencional está definido en el artículo 1.534 del Código Civil, como el pacto mediante el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo 1.544 eiusdem. Es decir, el retracto convencional es el derecho que compete a ciertas personas para quedarse, por el tanto de su precio, con la cosa vendida por la otra.

   Ahora bien, esta Juzgadora observa que en los actas que anteceden se evidencia que la parte demandada no consigno elemento probatorio alguno que demuestre que no son ciertos los hechos alegado por la parte accionante, tal como la consignación de letras de cambio u otros documentos que acrediten el cobro de intereses sobre la cantidad recibida en préstamo, como lo algo en su defensa. Por tanto, no encontrándose en el caso de autos al menos indicios o presunciones relativas a la simulación, siendo que el contrato objeto del juicio cumple los requisitos esenciales para su validez, y tratándose de una venta con pacto de retracto en la que el vendedor no ejerció el derecho a retracto en el término convenido, considera quien decide que el comprador, es decir el demandado adquiere irrevocablemente la propiedad del inmueble objeto de la venta cuya nulidad se demanda Y ASI SE DECLARA.

   En consecuencia se evidencia que de las pruebas promovidas por la parte actora está el documento fundamental de la demanda el cual tal como fue analizado anteriormente constituye una venta a plazos así pues, el artículo 1.474 del Código Civil, define la venta como un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio, siendo que los medios probatorios aportados a este proceso se evidencia que tanto el demandante como los demandados han manifestado en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, sus respectivas voluntades de vender y de comprar el bien inmueble identificado en autos, el cual no fue impugnado ni desconocida su firma en la oportunidad legal por lo tanto se le tiene como cierto su contenido de conformidad con los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil; y siendo que la parte demandada no probó el hecho controvertido que fue el incumplimiento o negativa a sanear el inmueble objeto de la litis para que se realizara la protocolización del negocio jurídico pactado, es por lo que en el caso de marras la acción propuesta por la parte actora es procedente, por cuanto en la misma existe un pacto de venta entre las partes contratantes, por lo que es aplicable el incumplimiento por parte de la demandada por existir en los autos pruebas que lleven al animo a esta Juzgadora de considerar como cierto el hecho alegado por el demandante, tal como se evidencia en los autos, ya que la parte actora dio cumplimiento a la carga procesal que le impone el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil que establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”, y 1.354 del Código Civil “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación” Y por cuanto el Juez, de conformidad con lo establecido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en sus decisiones debe atenerse a lo alegado y probado en autos sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, y las normas de derecho a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad de conformidad con el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil; y tal como lo establece nuestra Carta Magna en sus artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.474 del Código Civil. Por lo que es forzoso declarar CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA (RETRACTO) interpuesta por el ciudadano F.F.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 4.672.365 contra M.D.L.E.E., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nos V- 6.112.651. Y ASI SE DECIDE.

   DISPOSITIVA

   Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por Autoridad de la Ley, conforme a los Artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:

1. - CON LUGAR la demanda CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA DE RETRACTO CONVENCIONAL interpuesta por el ciudadano F.F.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 4.672.365 contra M.D.L.E.E., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nos V- 6.112.651, por Cumplimiento de Contrato de de Venta Con Pacto de Retracto.

   2- Se ordena el cumplimiento de las obligaciones contraídas por la ciudadana M.D.L.E.E.. En consecuencia deberán realizar la protocolización de la venta. De lo contrario se procederá de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

3. - SE CONDENA en costas a la parte demandada ciudadana M.D.L.E.E., de conformidad con el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 ejusdem.

   Publíquese y Regístrese.

   Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy. En Ocumare del Tuy, a los diez (10) días del mes de m.d.D.M. diez (2010). Año 199º de la Independencia y 151° de la Federación-

   LA JUEZ

   DRA. ARIKAR BALZA SALOM

   EL SECRETARIO

   ABG. MANUEL GARCÍA

   En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, siendo las 09:00 a.m.

   EL SECRETARIO

   ABG. MANUEL GARCÍA

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   Expediente: 864-06