Decisión nº BP12-R-2014-000085 de Tribunal Superior Civil, Mercantil y del Tránsito. Extensión El Tigre de Anzoategui, de 15 de Octubre de 2015

Ahora bien la ciudadana FERNANDITA LOPEZ (ya identificada), celebro un (1) contrato de Arrendamiento a tiempo determinado con el Ciudadano J.D.G., Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad numero V-6.328.494 y de este domicilio. Dicho contrato de arrendamiento se celebro por documento privado y sobre un local ubicado en la carretera vía el caris cruce con calle dos (2), casa sin número, sector vista hermosa, el Tigre, Municipio S.R., Estado Anzoátegui. El cual el inmueble fue arrendado exclusivamente para uso de actividad comercial, de hecho en el mencionado local se prestan servicio de reparación de cauchos, además venden repuestos y accesorios automotrices bajo la denominación comercial “EL R.D. F.P”

FUNDAMENTO DE LA DEMANDA

Ahora bien conforme a los hechos y el derecho previamente considerados y alegados en nombre de la demandante se demanda mediante Acción de Cumplimiento del contrato de Arrendamiento Ut Supra señalado, cuyo arrendador fue el ciudadano J.D.G., cedula de Identidad numero V-6.328.494, quien debe entregar dicho inmueble a su propietaria inmediatamente, libre de bienes y personas o a ello debe ser condenado por el Tribunal; igualmente deberá indemnizar a la poderdante por el daño causado por todo el tiempo transcurrido en uso ilegal de del referido bien, partiendo del 10 de septiembre (2012) hasta su efectiva su desocupación o entrega; Indemnización que ha sido calculada al tiempo de presentar esta libelo en la cantidad de Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (55.000), equivalente a cuatrocientos treinta y tres unidades tributarias (433,07 UT), mas las costas y costos procesales de conformidad con lo establecido en el Articulo (274) del Código de Procedimiento Civil aunado a ello solicitamos al Honorable Tribunal y de conformidad con el Articulo (599) numeral 7 del Código de Procedimiento Civil, decretar Medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado, acordando el deposito en nuestra mandante (Propietaria), todo de conformidad con lo establecido en el ultimo aparte del citado Articulo. Fundamentó su acción en los artículos del Código Civil (en todo lo que estén vigente en esta materia) artículos (1159,1160,) Ley de Arrendamiento Inmobiliario artículo 33, Código de Procedimiento Civil articulo 40, 42,43, y 49.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE.

Consignó junto al Libelo: copia de poder especial a los Abogados: J.F.O. y P.R.V.S.

PARTE DEMANDADA.

1) Recibos de pagos de alquiler

2) Contrato de Arrendamiento

DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL

Establecen los artículos 288 y 294 del Código del Procedimiento Civil, lo siguiente:

Artículo. 288 eiusdem: “De toda la sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario”.

Artículo. 294 eiusdem: Admitida la apelación en ambos efectos se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar…”, “omissis”.-

En este orden de ideas y acogiéndose el despacho a tal previsión legal, es evidente que este Tribunal Superior, es el competente para conocer de la apelación a que se contrae el presente expediente. Así se decide.

CONTESTACION DEL DEMANDADO

Que en fecha, diez de febrero de dos mil ocho 10-02-2008 se suscribió un contrato de arrendamiento debidamente notariado; inserto bajo el número Nº 24, tomo 18 de los libros de autenticaciones llevados por la notaria consigno en este acto marcado letra, (A). Con la ciudadana; FERNANDITA LOPEZ. El cual replico; de igual forma Rechazo Niego y Contradigo todo lo alegado en dicha demanda temeraria y sin fundamento veraz, Ciudadano Juez, he venido trabajando día y noche con mucho esfuerzo y dedicación haciendo un punto comercial con sus respectivos clientes, cancelando puntualmente los canon de arrendamiento.

Seguidamente Ciudadano Juez que para fecha, 07-02-2012, esta mencionada Ciudadana ha venido perturbando y perjudicando violentamente, amenazando con sacarme a la fuerza, diciendo que va a vender dicho inmueble, sin otorgarme la preferencia ofertiva correspondiente, pasando por encima de la ley contra el desalojo forzoso, Artículos 1,2,3,4y5 de mi negocio y de su hogar sin importarle mi familia ya que vive en el mismo lugar, todo esto para que desocupe dicho inmueble de inmediato, situación el cual se me ha hecho muy difícil por no encontrarse a donde irse.

Que respete recíprocamente el derecho que tiene, tal como lo establece la Constitución del Republica Bolivariana de Venezuela artículo, 87. Para trabajar lícitamente y generar ingreso para así sustentar a su familia. Cabe destacar, que para el mes de agosto del año (2012) no me acepto los correspondientes pagos el cual ha sido consignado por el Tribunal del Municipio S.R. con el numero de expediente, (2012-810) estando actualmente solvente en su obligación como arrendatario, si bien es cierto esta situación le ha generado cuantiosas perdidas en su negocio por su actitud perniciosa y desconsiderada.

-II-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Este Tribunal a los fines de dictar sentencia en el presente recurso de apelación, previamente observa:

Se desprende de autos que ejerce al parte demandada el presente Recurso de Apelación contra la sentencia dictada en fecha 08 de mayo de 2014 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios S.R. y San J.d.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, mediante la cual declara con lugar la demanda intentada en su contra, alegando como fundamento del presente recurso su inconformidad con la sentencia recurrida y que la misma debió ser declarada inadmisible por ser contraria e derecho.

Revisada como ha sido la sentencia recurrida observa esta Juzgadora que el Tribunal A quo declara Sin lugar la demanda basada en que la presente acción debió tramitarse por el procedimiento de Desalojo conforme a los supuestos previstos en el articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Ahora bien, antes de entrar a pronunciarnos respecto del mérito del asunto, estima pertinente esta Alzada referirse a lo siguiente:

El poder de revisión de la sentencia por parte del Juez de Alzada mediante el ejercicio por parte de los justiciables del Recurso Ordinario de Apelación, no sólo se circunscribe al análisis de la sentencia apelada en base a los argumentos esgrimidos por el apelante, sino que el mismo va más allá, en virtud de la aplicación por parte del Jurisdiscente del Principio Procesal del “IURA NOVIT CURIA”, en el entendido, que el Juez dada la majestad del cargo, conoce del derecho incluso el no alegado, pudiendo éste, observar oficiosamente la infracción de normas legales que conlleven a la nulidad, reposición, revocatoria y/o reforma de la sentencia sometida a su decisión, según sea el caso concreto, sin que ello pueda subsumirse en vicios de ultrapetita o extrapetita del fallo del Superior tal y como lo ha establecido la Doctrina y la Jurisprudencia de nuestro mas Alto Tribunal de la República. Es en base a ello, quien aquí decide, a los efectos de dilucidar la cuestión sometida a su poder jurisdiccional de aplicación del derecho al caso concreto, con el fin de impartir justicia en fundamento a los postulados del Estado Social de Derecho y de Justicia que pregona nuestra Carta Magna en sus artículos 2, 3, 253 y 257; por lo que considera pertinente esta Juzgadora hacer las siguientes consideraciones:

Analizadas como han sido las actas procesales que conforman el presente expediente, observa quien aquí sentencia que la parte actora ejerce el Cumplimiento de un Contrato de Arrendamiento por extinción del termino legal sobre un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento privado según sus dichos a tiempo determinado siendo que la contratación fue celebrada por seis meses contados desde el 10 de enero del año 2012 hasta el 10 de agosto de 2012, tal y como fue alegada por la parte actora.

En el acto de la contestación de la demanda el ciudadano J.D.G., en fecha 09 de abril del año 2014 dio contestación a la demanda en los siguientes términos:” que en fecha 10-2-2008 CONTESTACION DEL DEMANDADO

Que en fecha, diez de febrero de dos mil ocho 10-02-2008 se suscribió un contrato de arrendamiento debidamente notariado; inserto bajo el número Nº 24, tomo 18 de los libros de autenticaciones llevados por la notaria consigno en este acto marcado letra, (A). Con la ciudadana; FERNANDITA LOPEZ.

Rechazó Negó y Contradijo todo lo alegado en dicha demanda temeraria y sin fundamento veraz, Ciudadano Juez, he venido trabajando día y noche con mucho esfuerzo y dedicación haciendo un punto comercial con sus respectivos clientes, cancelando puntualmente los canon de arrendamiento todo reflejado en recibo el consigno marcado en letra B.

Que para la fecha 07-02-2012, esta mencionada ciudadana ha venido perturbando y perjudicando violentamente, amenazando con sacarme a la fuerza, diciendo que va vender dicho inmueble, sin otorgarme la preferencia ofertiva correspondiente, pasando por encima de la “Ley Contra el Desalojo Forzoso”, artículos 1,2,3,4, y 5, de mi negocio y de mi hogar sin importarle mi familia ya que vivo en el mismo lugar, todo esto para que yo desocupe dicho inmueble de inmediato, situación al cual se me ha hecho muy difícil por no encontrar a donde irme, quiero dejar claro que no quiero quedarme arbitrariamente con dicho inmueble ya que respeto la propiedad privada. Solo pido que respete recíprocamente el derecho que tengo, tal como lo establece la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela en su Artículo 87, para trabajar lícitamente y generar ingresos para así sustentar a mi familia. Cabe destacar, que para el mes de agosto del año 2012 no me aceptó los correspondientes pagos el cual he consignado por el respectivo tribunal del Municipio S.R. con número de expediente, 2012-810, estando actualmente solvente en mi obligación como arrendatario, si bien es cierto esta situación me ha generado cuantiosa perdidas en mi negocio por su actitud perniciosa y desconsiderada. Decida usted conforme a derecho lo pertinente a este caso.-

Según el principio Dispositivo, los Jueces deben sentenciar de conformidad con lo alegado y probado en autos, con respeto siempre a los términos en que se formuló la litis; todos los autores están conformes en que los jueces pueden suplir los principios jurídicos y las normas legales aplicables al caso, aunque les éste prohibido cambiar o modificar la causa de la acción, esto es el hecho generador que se hace valer en el juicio.

En este sentido, tal como fuera expuesto se fundamenta la presente acción en CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de un inmueble destinado al uso comercial tal y como se evidencia de autos , dicho inmueble se encuentra identificado en el libelo de la demanda de la siguiente manera: un local ubicado en la carretera vía el caris cruce con calle dos (2), casa sin número, sector vista hermosa, el Tigre, Municipio S.R., Estado Anzoátegui. El cual el inmueble fue arrendado exclusivamente para uso de actividad comercial, de hecho en el mencionado local se prestan servicio de reparación de cauchos, además venden repuestos y accesorios automotrices bajo la denominación comercial “EL R.D. F.P”.

De las actas procesales que conforman el presente expediente específicamente del escrito libelar se evidencia que la relación arrendaticia a la que hace referencia el actor en su libelo se inició según sus dichos en fecha 10 de enero de 2012 hasta el 10 de agoste de 2012, … que el referido contrato de arrendamiento tenia una duración de seis (6) meses contados desde la fecha 10 de enero de 2012 hasta el 10 de agosto del 2012, se observa de autos que la parte actora demanda por Cumplimiento de Contrato de arrendamiento al ciudadano J.D.G. parte demandada alegando que el arrendatario estaba incurso en el incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales específicamente la falta de pago del canon arrendaticio y los servicios de energía eléctrica y agua…que en fecha 10 de agosto quedó extinguido el contrato de arrendamiento… que el ciudadano J.D.G. no ha cumplido con su obligación de devolver el inmueble arrendado quedando en posesión dudosa o ilegal del mismo. Fundamento su demanda en los artículos 1159, 1160,1167 del Código Civil en concordancia con los Artículos 33, 40, 42, 43 y 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 08 de mayo de 2014 el Tribunal A quo dicta sentencia declarando SIN LUGAR la acción por cumplimiento de contrato

Contra dicha sentencia la parte actora ejerce recurso de apelación en los siguientes términos: “… apelo de la sentencia que consta en autos emitida por este Tribunal”

Ahora bien considera esta Juzgadora que en la presente causa el contrato de arrendamiento objeto de estudio, cambió su naturaleza al pasar el tiempo de duración del contrato de: a tiempo determinado y continuando el arrendatario ocupando dicho inmueble arrendado cumpliendo con sus obligaciones de arrendatario, en consideración de quien aquí decide ese contrato que inicialmente nació a tiempo determinado cambió su naturaleza a tiempo indeterminado, aunado al hecho, que no consta contrato de arrendamiento sucesivos suscrito por las partes intervinientes en el presente juicio, por lo cual se tiene como indeterminado la contratación de arrendamiento celebrado entre las partes.

Al respecto observa esta Juzgadora, que cuando el Legislador establece que “LA PETICIÓN” NO SEA CONTRARIA A DERECHO obviamente se está refiriendo a que lo solicitado, por el demandante pueda concedérsele conforme al ordenamiento jurídico, porque si pide algo que de acuerdo al mismo, no esté tutelado así el demandado no le dé la contestación, no podrá considerarse como valido.

Es menester mencionar lo establecido por la Doctrina en cuanto a la figura del Desalojo, al respecto se observa lo siguiente

El Desalojo arrendaticio, no es más que aquella acción que tiene el arrendador en contra del arrendatario, dirigida a poner fin al contrato de arrendamiento, sea éste verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, amparado en cualquiera de las causales establecidas taxativamente en la ley.

Señala nuestra doctrina, que el contrato de arrendamiento constituye una relación jurídica contractual por la cual un sujeto de derecho se obliga a suministrar al otro, el uso pacífico de unos bienes determinados; a cambio de un precio o canon de arrendamiento que el segundo se obliga a cancelar. Esta cesión a cambio de un precio implica, de modo evidente, la voluntaria y temporal renuncia a algunos atributos de la propiedad por parte del dueño de los bienes objeto del contrato.

Ahora bien, La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento en que se interpuso la demanda establece en su artículo 34 los requisitos y las causales por las cuales pude demandarse en relación a los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado por la figura del Desalojo de un bien, y no la de Cumplimiento de Contrato, siendo tales requisitos los siguientes:

1) Que se trate de un contrato a tiempo Indeterminado

2) Que se trate de un contrato escrito o verbal; y

3) Que se subsuma dentro de cualquiera de las causales señaladas en dicho artículo desde la letra a hasta la g.

Por otra parte, respecto a la naturaleza del contrato, se evidencia del contrato aportado a los autos, que el mismo fue celebrado a tiempo determinado, y según los propios alegatos de la parte actora en su escrito libelar, de los hechos invocados por el demandado en su contestación y de las pruebas aportadas, considera quien aquí decide que en este sentido mal podría ser considerado el contrato de autos como determinado, resultando a todas luces que en la presente acción no se cumple con el supuesto de procedencia de la acción intentada, ya que la norma es expresa, “…Solo podrá demandarse por desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado,…”.. Así se declara.

En este orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 381, de fecha 07 de marzo de 2007, dictada en el expediente Nº 06-1043, Caso: Zazpiak Inversiones (Amparo) con ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H. estableció lo que parcialmente se transcribe a continuación: “…Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era CONTRARIA A DERECHO, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide. (…)…Al respecto, se destaca, igualmente, que los jueces de instancia, para la resolución de una controversia, disponen de un amplio margen de valoración sobre los medios probatorios y para la selección del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlos y ajustarlos a su entendimiento, como actividad propia de juzgamiento, sin que el juzgador de amparo pueda inmiscuirse dentro de esa autonomía del sentenciador en el estudio y resolución de la causa, salvo que tal criterio viole, notoriamente, derechos o principios constitucionales, supuesto que, en el presente caso, no se verificó, toda vez que, según se desprende de autos, el acto jurisdiccional al que arribó el Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró inadmisible la demanda de desalojo, se afincó en una correcta aplicación del derecho, toda vez que, conforme a lo que dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. En virtud de tales consideraciones, esta Sala estima que la actuación del Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas estuvo ajustada a derecho y dentro del ámbito de sus competencias, según lo que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.…”

En base a las normas antes transcritas y al criterio establecido por el Tribunal Supremo de Justicia, esta Juzgadora considera que “Solo” es posible demandar por medio de la acción de RESOLUCION O CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO cuando existe un contrato de arrendamiento a “tiempo determinado” pero en el caso de marras considera quien aquí decide es un contrato a tiempo indeterminado, debiendo demandar el actor por Desalojo y no por Cumplimiento de contrato siendo que la acción que escogió el demandante no resultó idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición expresa de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de Cumplimiento del contrato de arrendamiento y no una de Desalojo, por lo que se debe declarar inadmisible la demanda por ser contraria a derecho. Así se decide.

Al respecto esta Juzgadora comparte el criterio emitido por la Juez A quo donde señala lo siguiente:

Observando esta juzgadora que tanto el contrato notariado de fecha 10 de febrero de 2008, consignado por el demandado, como el contrato privado por la actora, expiraron en su oportunidad de vida, por lo que en virtud de que la arrendadora dejo en posesión del inmueble arrendado al arrendatario, el contrato se transformo en uno sin determinación de tiempo.

Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso opero la tacita reconducción, lo que implico la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legas establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, la parte actora interpuso su demanda por cumplimiento de contrato.

Por lo tanto en el caso de marras, no es procedente en derecho interponer dicha acción, dado que el contrato de arrendamiento que se acompaña como instrumento fundamental de la acción cambio su naturaleza a tiempo INDETERMINADO, tal y como se expuso anteriormente; por tal razón le resulta forzoso a este Tribunal declarar que la pretensión de la parte demandante, es contraria a derecho, y debe ser declara INADMISIBLE y así quedara establecido en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.

III

DECISIÓN

En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Extensión El Tigre, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PRIMERO: SIN LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por el ciudadano J.F.O. en su carácter de Apoderado judicial de la parte actora ciudadana: FERNANDITA LOPEZ plenamente identificados en autos. SEGUNDO: SE DECLARA INADMISIBLE la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por ciudadana: FERNANDITA LOPEZ en contra del ciudadano J.D.G. ambos plenamente identificados en autos. TERCERO: SE CONFIRMA solo en los términos expuesto en el presente fallo, en relación a la sentencia objeto de apelación dictada en fecha 08 de mayo del año 2014 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios S.R. y San J.d.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.. Así se decide.

No hay condenatoria en costas vista la naturaleza del presente fallo.-

Regístrese, Publíquese y Déjese Copia Certificada.-

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, extensión El Tigre, en El Tigre, a los quince (15) días del mes de Octubre de Dos Mil Quince (2.015) - Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.-

LA JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,

Dra. KARELLIS ROJAS TORRES LA SECRETARIA,

Abg. AMARILYS CAIRO NARVAEZ

En esta misma fecha, siendo las 3:16 p.m., se dictó y publicó la presente sentencia, previa las formalidades de Ley. Y se agrego al asunto Nº BP12-R-2014-000085.- Conste, LA SECRETARIA,

Abg. AMARILYS CAIRO NARVAEZ