Decisión nº PJ0262006000011 de Juzgado Tercero del Municipio Heres de Bolivar, de 17 de Julio de 2006

En entregar completamente desocupado de bienes y personas el apartamento ya identificado.

A la cancelación de los cánones arrendaticios vencidos hasta la fecha, y aquellos que se vencieran hasta el momento de la ejecución de la medida de desalojo a que hubiera lugar, así como al pago del monto adeudado ante la empresa ELEBOL por concepto de suministro de energía eléctrica al inmueble objeto de la relación arrendaticia.

Al pago de las costas y costos del proceso.

Se estimó la demanda en la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000)

-II-

De la contestación a la demanda

En la oportunidad correspondiente, la parte demandada da contestación al fondo de la demanda alegando lo siguiente:

Que admite como cierto de que en fecha 10 de julio de 2003 celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano F.H.Z. sobre el inmueble identificado por el actor.

Igualmente, el demandado admite que es cierto que el canon de arrendamiento estipulado en dicho contrato fue fijado en la cantidad de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000) mensuales pagaderos por mensualidades vencidas y que el plazo de duración era de seis meses fijos contados a partir del 15 de junio de 2003 por lo que operó la tácita reconducción manteniéndose vigentes todas las condiciones contratadas incluidas el monto del canon de arrendamiento.

Por otra parte, el demandado, a excepción de los hechos admitidos anteriormente, niega y rechaza la presente demanda tanto en los hechos narrados como en el derecho pretendido, negando que el prenombrado contrato haya sido incumplido de su parte en las condiciones allí estipuladas, negando, además, que adeude al arrendador los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre de 2005 y enero y febrero de 2006.

-III-

De la reconvención

En el mismo escrito de contestación de la demanda, el accionado interpone reconvención o mutua petición por acción de repetición en contra del actor, ciudadano F.H.Z., en los términos que este Tribunal se permite sintetizar así:

Alega el reconviniente que conforme al contrato de arrendamiento que tiene suscrito con su arrendador, ciudadano F.H.Z., quedó establecido que el monto de canon de arrendamiento sería la cantidad de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000, pagaderos por mensualidades vencidas y en tal sentido así se encuentra fijado y establecido por el actor en su demanda.

Continúa alegando el reconviniente, que desde el mes de enero de 2004 ha venido cancelando a su arrendador la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000) fiel y puntualmente al vencimiento de cada mes existiendo una diferencia de treinta mil bolívares (Bs. 30.000) cada mes cancelado, pero en virtud de lo establecido en el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios procede a reconvenir al ciudadano F.H.Z. para que convenga en repetirle o reintegrarle la cantidad de quinientos setenta mil bolívares (Bs. 570.000) a que asciende la diferencia del monto pagado por él en exceso del canon de arrendamiento contratado, contados a partir del mes de abril de 2004 hasta el mes de noviembre de 2005, demandando además la corrección monetaria o indexación de la cantidad arriba indicada a los efectos de que la misma le sea reintegrada como su ajuste monetario.

Se estimó la reconvención en la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000).

-IV-

De la contestación a la reconvención

Admitida la reconvención mediante auto de fecha 25 de mayo de 2006, no consta en autos que la parte actora haya dado contestación a la reconvención formulada en su contra en la oportunidad legal fijada.

-V-

Del mérito de la controversia

El presente juicio trata de una demanda de desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento, fundamentándose la parte actora en que celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana L.G., sobre el inmueble arriba identificado, con un lapso de duración de seis meses contados a partir del 15 de junio de 2003, conviniendo en un canon de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000) mensuales, el cual se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Alega, además, que la arrendataria ha dejado de cancelar los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de diciembre de 2005 y enero y febrero de 2006, cuestión por la cual demanda a la ciudadana L.G.G. en acción de desalojo y el consecuencial pago de los cánones insolutos.

Por otro lado, la parte demandada admite la existencia de la relación arrendaticia en los términos planteados por el actor, es decir, admite que sobre el inmueble identificado se celebró un contrato de arrendamiento por un lapso fijo de seis meses, con un canon de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000) mensuales, y que en la actualidad es un contrato a tiempo indeterminado por haber ocurrido la tácita reconducción, negando que esté insolvente en el pago de los cánones arrendaticios reclamados por el actor.

Por los motivos antes mencionados, este Juzgador, releva de pruebas la existencia relación arrendaticia sobre el inmueble ya identificado, la cualidad de indeterminado que en la actualidad tiene el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y el monto del canon pactado entre ellas (Bs. 170.000 mensuales), por haber sido admitido expresamente por la parte demanda y no tener en consecuencia carácter controvertido en esta litis, quedando solo por demostrar, con respecto a la demanda principal la solvencia que dice tener el arrendatario con respecto a los cánones reclamados por el actor. Así se declara.

Por último, el demandado reconvino al actor por acción de repetición, alegando que desde el mes de enero de 2004 ha venido cancelando al arrendador la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000) mensuales por concepto de los cánones de arrendamiento lo que excede en treinta mil bolívares (Bs. 30.000) mensuales de la cantidad pactada inicialmente (Bs. 170.000), y por tal motivo plantea mutua petición en contra del actor para que le reintegre la cantidad pagada en exceso, contados a partir de mes de abril de 2004 hasta el mes de noviembre de 2005 (Bs. 570.000), hechos estos que deben ser demostrados por el arrendatario. Así se declara.

-VI-

De las pruebas producidas en la demanda principal de desalojo

Expuestos los hechos anteriores, que son los hechos controvertidos y que son los verdaderamente relevantes para la resolución de esta litis, corresponde ahora, a este Juzgador, analizar las pruebas producidas por ambas partes a los fines de determinar cuál de ellas demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

En este sentido el Tribunal observa que al haber sido admitida por la parte demandada, tanto la existencia de la relación arrendaticia, como la cualidad de indeterminado del contrato de arrendamiento y el monto del canon arrendaticio, quedaría solo demostrar, en la demanda principal de desalojo, la solvencia que dice tener el arrendatario.

Sin embargo, la parte demandada no produjo los recibos, ni ninguna otra prueba que demuestre haber cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2005 y enero y febrero de 2006, y solo se limitó a acompañar los recibos correspondientes a los meses de abril de 2004 a octubre de 2005; recibos éstos que demuestran el pago por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000) pero no el pago de los meses reclamados por el actor; cuestión por la cual la demanda principal, con respecto a la insolvencia alegada por el actor para demandar el desalojo, debe prosperar, como efectivamente así será declarado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara.

-VII-

Del mérito de la reconvención

Con respecto a la reconvención propuesta por el demandado, el Tribunal observa que la parte actora no dio contestación a la reconvención incoada en su contra, por lo cual este Tribunal tiene que analizar si se dan los supuestos contenidos en la Ley a los fines de declarar la confesión ficta del actor.

Así tenemos que, el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil dispone:

En la contestación de la demanda el demandado podrá proponer reconvención siempre que el Tribunal sea competente por la cuantía y por la materia para conocer de ella. El Juez, en el mismo acto de la proposición de la reconvención, se pronunciará sobre su admisión, admitiéndola o negándola. Si la admitiere, el demandante reconvenido se entenderá citado para dar contestación a la reconvención en el segundo día siguiente, procediéndose en ese acto conforme al artículo 887...(Subrayado del Tribunal).

En este sentido, el artículo 887 ejusdem establece lo siguiente:

La no comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el artículo 362, pero la sentencia se dictará en el segundo día siguiente al vencimiento del lapso probatorio. (Subrayado del Tribunal).

A su vez, el artículo 362 de la mencionada norma adjetiva establece:

Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca.

Concatenando las normas transcritas, el juzgador observa que el primer supuesto exigido para declarar la confesión ficta del actor, con respecto a la reconvención, es que el actor no haya dado contestación a la reconvención en el lapso legal; supuesto éste que ha quedado cumplido en el presente caso, tal como se expresó anteriormente, al no comparecer la parte actora a dar contestación a la reconvención interpuesta en su contra.

El segundo supuesto exigido es que no sea contraria a derecho la petición del demandado reconviniente; el presente caso se trata de una acción de repetición (reintegro de sobrealquileres), por haber cancelado el arrendatario una suma mayor a la pactada por concepto de cánones de arrendamiento, desde el mes de abril de 2004 hasta el mes de noviembre de 2005, petición ésta que, lejos de ser contraria a derecho, mas bien está amparada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 33, cumpliéndose así el segundo supuesto contenido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.

El tercer supuesto del mencionado artículo se refiere a que el actor “no probare nada que le favorezca” (con respecto a la reconvención). A este respecto, de los autos se evidencia que la parte actora no promovió ninguna prueba para desvirtuar la pretensión del demandado, ni impugnó los recibos acompañados el demandado en el lapso probatorio, por lo que quedaron reconocidos por el arrendador, conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando así cumplido el tercer supuesto exigido por el mencionado artículo 362, conformándose, de esta manera, la confesión ficta de la parte actora, con respecto a la reconvención planteada en su contra. ASI SE DECLARA.

-VIII-

Decisión

Con respecto a la demanda principal de desalojo, en aplicación de las reglas de la distribución de la carga de la prueba, le corresponde, en un principio, a la parte actora demostrar el hecho constitutivo de la obligación, y si la parte demandada opone una excepción de fondo que tienda a impedir o extinguir la obligación, la carga de la prueba se desplaza hacia ella.

En este sentido el Tribunal observa que la parte demandada admite la existencia del contrato de arrendamiento y el monto del canon fijado, por lo que con esta afirmación la parte actora cumplió con su carga de demostrar la obligación que tiene la accionada como arrendataria de cumplir con el pago de un canon mensual de arrendamiento.

Sin embargo, la arrendataria invoca elementos nuevos que persiguen extinguir la obligación exigida por el actor, por lo que la carga de la prueba se traslada hacia ella. En efecto, al alegar la arrendataria que no está insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2005 y enero y febrero de 2006, la carga de la prueba corresponde a la demandada quien debe demostrar lo alegado.

No obstante el Tribunal observa que la arrendataria no produjo prueba alguna, con respecto a la demanda principal de desalojo, que demuestre que esté solvente en los cánones reclamados por el arrendador, y por tal virtud, este Juzgador considera que la arrendataria, efectivamente, se encuentra en estado de insolvencia con respecto a los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre de 2.005 y enero y febrero de 2006, como lo alega la parte actora en su escrito de demanda. Así se declara.

Con respecto a la pretensión del actor de que la arrendataria cancele el monto adeudado a la empresa ELEBOL, como lo solicita en el libelo de demanda, el Tribunal observa que el accionante no hace una especificación del monto adeudado a la citada empresa, incumpliendo con el requisito exigido por el ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el cual ordena que el libelo de demanda debe expresar “el objeto de la pretensión, el cual debe determinarse con precisión”, a los fines de que el juez pueda cumplir con lo exigido en el ordinal 5° del artículo 243, es decir, tomar un “decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas”. Por tal virtud se declara improcedente tal pretensión. Así se declara.

En vista de lo antes expuesto, es evidente que la arrendataria no cumplió con la obligación principal derivada de la relación arrendaticia, cual es la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento a que hace referencia el actor, por lo que el arrendador no está obligado a mantenerla en la posesión del inmueble, sino que por el contrario está en el derecho de exigir el desalojo. En vista de ello y por cuanto la arrendataria dejó de cancelar mas de dos (2) mensualidades consecutivas, y tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, debe declararse procedente el desalojo. Así se declara.

En relación a la reconvención planteada por la arrendataria en contra del actor, este Tribunal, en atención a la confesión ficta en que incurrió el arrendador, ya declarada en forma expresa anteriormente, estima procedente su pretensión. Así se declara.

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano F.H.Z. en contra de la ciudadana L.G.G. y CON LUGAR la reconvención por repetición planteada por la ciudadana L.G.G. en contra del ciudadano F.H.Z.. Así se decide.

En consecuencia de lo antes expuesto se condena a la demandada, ciudadana L.G.G., a lo siguiente:

Al desalojo del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 21-AM, ubicado en el primer piso del Edificio 2-6-A de la Urbanización La Paragua, Avenida Libertador (antes avenida La Paragua) de esta Ciudad, propiedad del actor, y, por lo tanto, a entregárselo materialmente a la parte actora, sin plazo alguno, una vez que la presente sentencia quede definitivamente firme.

Al pago de la suma de quinientos diez mil bolívares (Bs. 510.000) por concepto de los cánones de los meses de diciembre de 2005 y enero y febrero de 2006, dejados de cancelar por la parte demandada, a razón de ciento setenta mil bolívares, cada mes. (Bs. 170.000).

No se condena en costas a la parte demandada por no haber sido vencida en forma total en este proceso, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por otra parte, se condena al actor, ciudadano F.H.Z. a lo siguiente:

A cancelarle a la parte demandada, la suma de quinientos setenta mil bolívares (Bs. 570.000) por concepto de treinta mil bolívares (Bs. 30.000) pagado en exceso por la arrendataria, desde el mes de abril de 2004 al mes de noviembre de 2005.

Al pago de la suma que resulte de la indexación o corrección monetaria de la cantidad arriba condenada a pagar (Bs. 570.000), calculada desde la fecha de contestación de la demanda (25/05/06) hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión, para lo cual se ordena realizar una experticia complementaria del fallo, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la cual tomará como referencia los índices inflacionarios suministrados por el Banco Central de Venezuela.

Se condena en costas del proceso, por haber sido vencido en forma total en el proceso de reconvención de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

En vista de haberse condenado a ambas partes al pago de sumas de dinero, siendo ambas recíprocamente deudoras, el actor deberá cancelar a la demandada, solo la parte que exceda a lo condenado a pagar a la arrendataria, por haber compensación de deudas, es decir, que la deuda de la arrendataria queda extinguida de pleno derecho, debiendo cancelar el actor a la demandada, la suma de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000), todo ello de conformidad con los artículos 1.331 y 1.332 del Código Civil, ello sin perjuicio de lo que deba pagar el actor por concepto de la indexación condenada a pagar sobre la cantidad inicial de Bs. 570.000.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.

Por haber sido publicada fuera del lapso correspondiente, se ordena notificar a las partes conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas de notificación.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los diecisiete (17) días del mes de julio del año dos mil seis (2.006). Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.

El…

Juez.,

Dr. N.A.R..

La Secretaria.

ENELIDE ARREDONDO.

La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.).

La Secretaria

ENELIDE ARREDONDO

Sent. Nº PJ0262006000011