Decisión nº 032-M-30-03-06 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 30 de Marzo de 2006

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO, NIÑOS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON

EN SU NOMBRE

Expediente: Nº 3886.-

Visto sin informes.

I

Vista la apelación interpuesta por la abogada L.D.P., en representación de los ciudadanos JOSE FERNARDO CARVALO BERENGER, CRISTOVAO F.D.F.S. y C.J.D.S.R., contra la sentencia dictada el día 08 de diciembre de 2005, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial del estado Falcón, mediante la cual declaró sin lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compraventa de la cosa arrendada, otorgamiento de contrato de venta e indemnización de daños y perjuicios, intentaran los apelantes contra las ciudadanas C.P.d.L., H.L.d.T., A.L.d.C., I.L.d.M. y A.L.P., quien suscribe para decidir observa:

II

La controversia sometida a conocimiento de este Tribunal, tiene por objeto la pretensión de los ciudadanos JOSE FERNARDO CARVALO BERENGER, CRISTOVAO F.D.F.S. y C.J.D.S.R., que las ciudadanas C.P.d.L., H.L.d.T., A.L.d.C., I.L.d.M. y A.L.P., sean condenadas a dar cumplimiento a la opción de compra del Edificio SAN JORGE, situado en la avenida J.L., esquina con calle Falcón, de Punto Fijo, municipio Carirubana del estado Falcón y propiedad de los demandantes, por haberlo adquirido a r.d.l.m. ab intestado de C.L.M., según planilla Sucesoral Nº 461, de fecha 01 de agosto de 1996, emanada del Ministerio de Hacienda Región Centro Occidental; y que le fuera arrendado a los demandantes, y en el cual se estipuló : a) Que se daba en opción de compra ese inmueble; b) que el precio de la oferta era por la suma de setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,oo); y c) que el plazo para ejercer el derecho de preferencia era de tres (3) años continuos no prorrogables, contados a partir del 15 de octubre de 1997, fecha de la firma del documento; y a la vez, que las demandadas sean condenadas a otorgar el respectivo contrato de venta y a pagarles la suma de treinta y cinco millones de bolívares (Bs. 35.000.000,oo), a título de indemnización más las costas; y la negativa de éstas últimas, a reconocer este derecho por las siguientes razones: a) porque F.L.P., no firmó el contrato de arrendamiento y siendo comunera debió incluirse en la demanda, tal como se expresa en el mandato que dieron los demandantes, lo cual le resta eficacia al contrato antes referido; b) porque el contrato de arrendamiento es igualmente ineficaz, porque quien tiene la simple administración no podía arrendar por más de dos (2) años; c) porque no es lo mismo la oferta de venta, del contrato de compraventa, porque la oferta lo que establece es una obligación de vender, que es una obligación de hacer y no la venta en si misma, que tampoco daba el derecho a los demandantes de pagar en cualquier tiempo; d) que el pago del mes de julio de 2002, que debía hacerse el 18, de ese mes, se efectuó, más allá del plazo de mora, contenido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que otorga un plazo de 15 días continuos, para luego de vencido cada alquiler, el arrendatario haga la consignación arrendaticia, cuando el arrendador se niega a recibir el pago; y que este pago lo hicieron los accionantes, cuando ya se había cerrado la cuenta de ahorros que se mantenía en el Banco Federal y no obstante, conocer que tenían su dirección en Caracas, procedieron a hacer la consignación en el Juzgado primero del municipio Carirubana del estado Falcón, indicando que desconocían su domicilio, mediante una inspección ocular inoficiosa; recurriendo a mecanismos tales como, presentar el precio de la oferta mediante cheque contra el Banco Confederado y publicar avisos por la prensa nacional y regional, buscando perfeccionar el contrato, obviando las disposiciones del Código Civil y del Código de Procedimiento Civil; e) que el 22 de septiembre y el 11 de octubre de 2000, consignaron dos (2) cheques, por la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo), para pagar los alquileres que vencieron el 18 de esos meses y no consta el pago de los alquileres de noviembre y diciembre de ese año y de todo el año 2001, encontrándose en mora; f) negaron que estuvieran obligados a pagar los daños y perjuicios estimados en treinta y cinco millones de bolívares, pretensión temeraria, desproporcionada antijurídica y singular, ya que se reclama la inversión económica en las mejoras a realizar en el inmueble objeto de la oferta, lo que implicaría que se recibiera el precio de la oferta y ellas devolvieran la cantidad de treinta y cinco millones de bolívares; y g) negó la estimación de las costas procesales y el pago de los honorarios por infundados, ilegales e inconstitucionales, controversia que fue declarada sin lugar por el Tribunal de la causa.

Ingresados el expediente ante esta Alzada, el abogado R.P. presentó escrito de informes, fechado, 30 de marzo de 2006.

III

Ahora bien, ingresadas las actas que conforman el presente expediente, se constata que el juicio fue admitido, tramitado y decidido por el procedimiento ordinario, para lo cual, el Juez de la causa dio la siguiente explicación:

Omissis

Llegada la oportunidad para decidir, encuentra el Tribunal que debe pronunciarse en primer lugar sobre la reposición solicitada por la parte demandada y lo hace la siguiente manera:

Con relación a la reposición de la causa, observa el Tribunal que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 01076 de fecha 15 de septiembre de 2004, dejó establecido lo siguiente:

Omissis.

…, esta Sala coincide con la recurrente en que no hay violación de normas adjetivas de orden público cuando un procedimiento que (…) ha debido, iniciarse, sustanciarse y decidirse por los trámites del juicio breve, haya sido en efecto iniciado, sustanciado y decidido por el procedimiento ordinario previsto en el Código de Procedimiento Civil consentido por la permanente presencia y actuación de ambas partes, ya que ningún perjuicio se causa a las partes por haberse tramitado con respecto de las formas legales sustanciales que garantizan el derecho de defensa en el procedimiento ordinario lo que hubiera debido tramitarse como procedimiento breve,…”, (…).

Omissis.

En tal sentido, quien suscribe para resolver observa:

Es cierto, que el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, prescribe:

Art. 338.- Las controversias que se susciten entre partes en reclamación de algún derecho, se ventilaran por el procedimiento ordinario, si no tiene pautado un procedimiento especial.

De modo, que el procedimiento ordinario, como método o instrumento para resolver conflictos o controversias intersubjetivas, sometidos a conocimiento del órgano jurisdiccional, sólo se aplica en ausencia de un procedimiento especial, cuyas formas debe observarse inexorablemente por el Juez, sin posibilidad para él y las partes de convenir sobre otra forma de proceso o de subvertir, restringir o limitar el mismo.

Ciertamente, el artículo 7, del citado Código adjetivo civil, dispone:

Art. 7.- Los actos procesales se realizan en la forma prevista en este Código y en las leyes especiales. Cuando la ley no señale la forma para la realización de algún acto, serán admitidas todas aquellas que el Juez considere idóneas.

Y el artículo 206 eiusdem, indica que los jueces deben velar por la estabilidad del proceso, corrigiendo a tiempo aquellos actos irritos, ordenando su renovación, salvo que se trate del quebrantamiento de una formalidad no esencial, caso en el cual, si el acto alcanzo su fin, aunque viciado no ha lugar a la nulidad y subsecuente reposición.

Sobre el quebrantamiento de formas sustanciales del proceso por parte del Juez, la jurisprudencia nacional ha sido enfática en este sentido. Al respecto, resulta interesante transcribir parte de la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, el 13 de diciembre de 2004, bajo la ponencia de J.E.C.R., expediente N° 03-2724, caso Clínica Vista Alegre, C.A., en la cual se expresó:

Omissis.

… el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, señala que “(l)os actos procesales se realizaran en la forma prevista en este Código y en las leyes especiales. Cuando la ley no señale la forma para la realización de algún acto, serán todas aquellas que el Juez considere idóneas para lograr los fines del mismo”, lo cual denota que los actos del procedimiento deben realizarse en la forma prevista en este Código y en leyes especiales; con lo cual, dicha norma consagra el principio de legalidad de las formas procesales, en cuya aplicación se encuentra la estructura del proceso, su secuencia y desarrollo en la manera preestablecida en la ley, no siendo en consecuencia disponible por las partes o por el juez subvertir o modificar el trámite ni las condiciones de modo, tiempo y lugar en que deben practicarse los actos procesales.

De allí, que no sea potestativo de los juzgadores subvertir las reglas legales con que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, pues su estricta observancia es materia íntimamente ligada al orden público.

Omissis.

Tal proceder, viola flagrantemente los principios que rigen nuestro ordenamiento jurídico, los cuales no son establecidos para entorpecer el procedimiento, sino para garantizar a las partes del derecho a la defensa y de certeza jurídica que conlleva a un desarrollo eficaz del proceso. Por lo que, los actos dictados por el juzgado de la causa y verificados sin el cumplimiento de las directrices o formas legales por él fijadas, deben ser considerados inexistentes.

Omissis.

En otra sentencia del 04 de octubre de 2002, la misma Sala Constitucional, bajo ponencia del magistrado José Delgado Ocando, caso amparo contra sentencia promovido por J.D.R., expediente N° 01-2813, expresó:

Omissis.

…a los fines de establecer de manera preliminar, si la admisión de una demanda por un procedimiento distinto al expresamente establecido en la ley puede constituir, en sí misma, una violación directa a alguna de las garantías que conforman el derecho al debido proceso consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, esta Sala estima necesario formular las siguientes consideraciones:

Dentro del conjunto de garantías que conforman la compleja noción del debido proceso, entendido en su sentido formal, se encuentra el derecho de toda persona a ser juzgada de acuerdo con el procedimiento judicial establecido con anterioridad en la ley, ello en virtud del principio de legalidad de las formas procesales que rige en ordenamientos jurídicos como el venezolano, donde está excluido el principio de libertad de las formas procesales. Tal garantía, atiende al mismo tiempo al principio de seguridad jurídica que ha de regir las relaciones jurídicas existentes entre los particulares y entre éstos y el Estado, específicamente, en cuanto a la determinación previa de las vías judiciales que deberán seguirse en aquellos casos en los que surjan conflictos con motivo de dichas relaciones, que deban ser dirimidos en definitiva por los órganos jurisdiccionales competentes.

El reconocimiento de tal garantía como constitutiva del debido proceso formal, implica la imposibilidad de, por ejemplo, si se intenta una demanda de resolución por incumplimiento de un contrato de venta garantizado con reserva de dominio, seguir un procedimiento distinto al establecido en la Ley de Venta con Reserva de Dominio, o que si se demanda la reparación de daños ocurridos con motivo de un accidente de tránsito, se sustancie un procedimiento distinto al previsto en el Decreto Ley de Tránsito y Transporte Terrestre, o si se demanda el cumplimiento de una obligación de pagar una cantidad de dinero garantizada con hipoteca, cumplidos los requisitos exigidos para ello, no se siga el procedimiento establecido en el Capítulo IV del Título II, Libro Cuarto, del Código de Procedimiento Civil.

A juicio de esta Sala, existe tal imposibilidad no sólo porque las disposiciones legales que establecen el procedimiento a seguir para dirimir el conflicto suscitado son integrantes del orden público, de manera que no pueden, bajo ninguna circunstancia, ser inobservadas o modificadas por los particulares ni por el juez de la causa, sino también porque tal proceder puede causar perjuicios o gravámenes a cualquiera de las partes, de difícil o imposible reparación por la definitiva, como puede ocurrir en aquellos procedimientos ejecutivos donde, admitida una demanda que no podía ser tramitada sino por el procedimiento ordinario, se decreta ope legis un medida ejecutiva sobre un bien del demandado. Igual infracción al orden público se comete si, solicitada de conformidad con la ley la aplicación de un determinado procedimiento para tramitar la demanda interpuesta, el juez niega la solicitud y aplica un procedimiento no contemplado legalmente para dirimir la controversia o asunto sometido a su consideración. Tal y como fuera indicado por el Tribunal Constitucional español en sentencia n° 20/1993:

Ciertamente, el artículo 24 de la Constitución Española no incluye un derecho fundamental a procesos determinados; son los órganos judiciales los que aplicando las normas competenciales o de otra índole han de encausar (sic) cada pretensión por el procedimiento adecuado, sea o no el elegido por la parte actora (STC 2/1986). Pero si el seleccionado por el demandante objetivamente cumple el presupuesto de la adecuación, no puede imponerse un cause (sic) procesal distinto

.

Tomando en consideración todo lo antes indicado, advierte esta Sala que la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela establece en el numeral 4 de su artículo 49 el derecho de toda persona a ser juzgada por sus jueces naturales en las jurisdicciones ordinarias o especiales, con las garantías establecidas en esta Constitución y en la ley. Asimismo, el Texto Constitucional establece en el primer aparte de su artículo 253, que corresponde a los órganos del Poder Judicial conocer de las causas y asuntos sometidos a su competencia mediante los procedimientos que determinen las leyes, previsión que resulta complementada por lo establecido en el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, de acuerdo con el cual los actos procesales han de realizarse en la forma prevista en el referido texto legal, y en las demás leyes especiales, por lo que el Juez, sólo cuando la ley no señale la forma de realización de un acto, podrá admitir y aplicar aquella que considere idónea para lograr los fines del mismo.

De acuerdo con lo establecido en la Constitución y en la ley procesal común, los Jueces de la República, al momento de admitir, tramitar y decidir la controversia sometida a su consideración, deben, pues, actuar ajustados a lo dispuesto en las disposiciones adjetivas aplicables al caso, pues en caso contrario estarían vulnerando el principio de legalidad de las formas procesales, al subvertir el orden procesal establecido en la ley, y en consecuencia estarían actuando fuera de su competencia, con evidente abuso de poder. En consecuencia, es criterio de esta Sala que la admisión de una demanda por un procedimiento distinto al establecido de manera expresa en la ley para el trámite de la misma, resulta contraria al debido proceso, y que, de acuerdo con las infracciones a derechos constitucionales que se denuncien y ante la inexistencia de vías procesales idóneas para que el agraviado pueda impugnar oportunamente la actuación lesiva, puede el amparo constitucional ser una vía idónea y adecuada para restablecer la situación jurídica infringida. Así se declara.

Omissis.

Dentro de este mismo orden de ideas, la Sala de Casación Civil del m.T. de la República, en sentencia del 29 de octubre de 2004, bajo la ponencia del magistrado Tulio Álvarez Ledo, caso Z.E.T., expediente N° AA20-C-2002-000422, señaló:

Omissis.

Al respecto, la Sala establece que las formas procesales no son establecidas de forma caprichosa, ni persiguen entorpecer el procedimiento en detrimento de las partes, sino que están previstas para satisfacer el interés general y social de que exista un debido proceso, en el que reine la seguridad jurídica y se garantice el equilibrio de las partes y el derecho de defensa, que está indisolublemente ligado a las condiciones de modo, tiempo y espacio fijados por la ley para su ejercicio.

El control de la Sala sobre la actividad del juez no se limita a la legalidad de los razonamientos expresados en la sentencia, sino que es más amplia y abarca el examen sobre la regularidad del proceso cumplido. Esta labor es tan importante como la primera.

En efecto, la disminución arbitraria del juez de los plazos para practicar actividades procesales, no es una sutileza formal que deba considerarse como un sacrificio de la justicia; por el contrario, constituye el quebrantamiento de una forma procesal con grave menoscabo del derecho de defensa. Un ejemplo de ello resulta ilustrado en la hipótesis de que el juez impida a las partes aportar pruebas fundamentales, porque redujo arbitrariamente los lapsos de promoción o de evacuación, con lo cual causa una indefensión y genera una situación procesal de mayor importancia que cualquier error en la interpretación o aplicación de las normas para decidir la controversia. En estos casos, no basta el incumplimiento o quebrantamiento de una forma procesal para que proceda la nulidad y reposición de la causa, sino que es necesario que la omisión o quebrantamiento sea imputable al juez, cause indefensión, y la reposición persiga un fin útil. (Artículo 206 del Código de Procedimiento Civil).

Omissis.

Todas estas consideraciones ponen de manifiesto que las formas procesales no constituyen sutilezas que retardan injustificadamente la justicia. Por el contrario, son establecidas en garantía del debido proceso y del derecho de defensa, cuyo irrespeto podría dar lugar a una sentencia severamente injusta, por haberse producido una grave situación de indefensión no subsanada por el juez, o por resultar inejecutable el fallo definitivamente firme, o porque las partes están impedidas de controlar la arbitrariedad de su decisión mediante la vía recursiva, bien porque silenció alegatos o no expresó los motivos de sus conclusiones jurídicas.

Omissis.

Finalmente, la sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 15 de septiembre de 2004, caso Sucesión Fares Doumat e hijos C.A., contra comercial Dime, C.A., expediente AA20-C-2003-000927, bajo la ponencia de C.R.V., utilizada por el Juez de la causa como fundamento en su sentencia, señaló en resguardo de los principios de celeridad y economía procesal, la reposición recogida en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, debe perseguir un fin útil, y no la nulidad por la nulidad misma, es decir, debe decretarse sólo cuando el acto procesal anulable no haya cumplido su finalidad, por lo que consideró que no había violación de normas adjetivas de orden público, cuando un proceso que debía sustanciarse por los trámites del procedimiento breve, se tramitó por el procedimiento ordinario, que otorga a las partes mayores espacios de tiempo para ejercer sus defensas, sobre todo si ninguna de las partes ha solicitado la reposición o ha apelado cuando esta se ha negado; de modo, que si el juicio se inició sustanció y decidió por el procedimiento ordinario y fue consentido por la permanente presencia de actuación de ambas partes, no hubo indefensión, esto es, reducción de términos y oportunidades para defenderse, de manera que decretar una reposición para que el juicio sea tramitado nuevamente, carecería de sentido y de finalidad útil y violaría los principios anteriormente anotados y atentaría contra los postulados previstos en el artículo 26 y 257 de la Constitución nacional, según los cuales, el proceso es un instrumento para la resolución de controversias o conflictos, por lo que sólo se decretará la reposición cuando se trate del quebrantamiento de formas esenciales, (doctrina que encuentra sus precedentes en sentencia del 22 de octubre de 1997, caso Ciudad Industrial La Yaguara, C.A., y otras contra el Banco Nacional de Descuento; sentencia N° 301 del 10 de agosto de 2000, expediente 99-340, caso Inversiones y Construcciones U.S.A., C.A., contra Corporación 2150, C.A; y sentencia N° 669 del 20 de julio de 2004, caso Giuseppina Calandro contra desarrollo Caleuche, C.A.).

Así las cosas, quien suscribe para decidir observa:

Ciertamente, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 33, expresa:

Art. 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

Y el mismo texto legal, en su artículo 42, prescribe:

Art. 42.- La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Las anteriores normas, unidas al artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, conforman lo que se denomina debido procedo judicial, que debe estar previsto en una Ley preexistente a la controversia, según lo expresado en el ordinal 4° del artículo 49 y en los artículos 254 y 257 de la Constitución nacional.

Así la oferta de venta cuyo cumplimiento se pide, se encuentra inserta en un contrato privado de arrendamiento celebrado entre las partes, en el cual la cosa arrendada, es a la vez, objeto de ofrecimiento de venta. Luego, en principio, debe afirmarse que la acción de incumplimiento debió tramitarse y decidirse por el juicio breve y no por el juicio ordinario, como ocurrió, sin embargo, se observa que las partes tuvieron amplitud de los lapsos procesales para ejercer sus defensas, contestación de demanda, promoción y evacuación de pruebas, presentación de informes y plazos para apelar de la sentencia adversa, todos éstos actos ejercidos y consentidos por ellas con su permanente presencia, de manera que, decretar una nulidad de todo el proceso, para que la demanda de cumplimiento y pago de daños y perjuicios, se inicie nuevamente por el procedimiento breve, habiéndose cumplido todos los actos de defensa y habiéndose admitido el recurso de apelación ante esta Alzada por el procedimiento previsto para este tipo de juicio, sólo perseguiría una finalidad inútil y contraria a lo previsto en el artículo 206 del Código reprocedimiento Civil, y en los artículos 254 y 257 de la Constitución nacional; de manera que, quien suscribe declarará improcedente tal nulidad y reposición; y así se decide.

Resuelta la anterior cuestión preliminar, quien suscribe para resolver la controversia planteada a conocimiento, observa:

Como se ha indicado, una vez, ingresado el expediente ante esta Alzada, el abogado R.P. presentó escrito de informes, fechado, 30 de marzo de 2006, escrito que este Tribunal no aprecia, pues, en la segunda instancia del procedimiento breve, no está prevista la presentación de informes o conclusiones, tal como lo prevee el artículo 893 del Código adjetivo civil, mínimo cuando lo hizo justo antes de dictar el fallo; y así se establece.

Aclarado en anterior punto, este Tribunal Superior, con fundamento a las pruebas promovidas y evacuadas por ambas partes, en los siguientes términos:

Para aprobar sus respectivas afirmaciones, la parte demandante promovió las siguientes pruebas:

Poder de administración y disposición otorgado por H.L.d.T. y A.L.d.C. a C.P.d.L., inscrito ante el Registro subalterno del municipio Carirubana del estado Falcón, el 07 de noviembre de 1989, bajo el Nº 23, folios 56 al 58, Protocolo III, cuarto trimestre del año respectivo; y el poder, igualmente de administración y disposición, otorgado ante el mismo Registro a la misma ciudadana, por I.L.d.M. y A.L.P., bajo el N° 24, folios 59 al 60, Protocolo III, cuarto trimestre del año 1989, poderes protocolizados, oponibles, por tanto a terceros y que comprueban la capacidad de C.P.d.L., para arrendar por más de dos (2) años, al poder disponer de los derechos sobre los bienes dejados por C.L.M., como causante, no sólo a favor de ella, sino, de su poderdantes, independientemente que la ciudadana F.L.P., no hubiese otorgado poder a ésta, ni hubiese firmado el contrato de arrendamiento, pues, según el artículo 765 del Código Civil, cada heredero tiene la propiedad sobre la totalidad del bien proindiviso y puede disponer de su derecho, lo cual no le resta eficacia al contrato de arrendamiento con opción a compra celebrado entre las partes, tal como aduce el abogado J.A.G., apoderado de las demandadas; de manera, que este hecho, tampoco es fundamento para que las codemandadas afirmaran, que como F.L.P., no había otorgado el mandato y no había firmado el contrato de arrendamiento, la demanda no se podía ejercer, lo cual tampoco impedía que ésta ejerciera el derecho de preferencia para adquirir de sus coherederos, pero, no en su condición de arrendataria, carácter que no tiene; y finalmente, que el hecho que no haya otorgado mandato a su madre y no haya firmado el contrato de arrendamiento de oferta o no haya sido llamada a juicio como tercero, pueda constituir un fraude procesal, que en todo caso, debe hacerse valer en juicio separado y autónomo, tal como lo expresó la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 909, del 04 de agosto de 2000, caso Intana C.A., bajo la ponencia del magistrado J.E.C.R.; y así se establece.

El contrato de arrendamiento con opción de compra, celebrado en forma privada entre C.P.d.L., obrando en su propio nombre y en representación de las ciudadanas HERMILA, ANTONIA, IRMA y A.L.P., con los ciudadanos JOSE CARVALHO VERENGER, CRISTOVAO F.D.F. y C.D.S., sobre el Edificio SAN JORGE, situado en la avenida J.L.d.P.F., municipio Carirubana del estado Falcón, por un plazo de tres (3) años y donde se ofreció la cosa arrendada en venta, por un precio de setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,oo), que debía ejercerse dentro de los tres (3) años siguientes a la firma del contrato, no prorrogables, esto es, a partir del 15 de octubre de 1997, hasta el 15 de octubre de 2000, acompañado como documento fundamental de la demanda y no desconocido, en cuanto a su firma y contenido por los demandados, tal como lo establece el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que de conformidad con esta norma y los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, quedó judicialmente reconocido para probar los hechos anteriormente expresados y en el cual, además, se estableció que el canon de arrendamiento o la pensión de alquiler, correspondiente al tercer año de vigencia del contrato (cabe destacar que si se previó que la relación arrendaticia fuese prorrogable por períodos iguales), era de quinientos mil bolívares, con vencimiento los días 18 de cada mes y depositados en una cuanta Bancaria a nombre de C.P.d.L., y se previó una mora de dos mensualidades consecutivas (cláusula tercera), es decir, un plazo superior al establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y así se establece.

Ahora bien, con fundamento en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, queda por determinar si los demandantes ejercieron su derecho a la oferta dentro del plazo establecido, por el precio exigido por las arrendadoras y sin estar en estado de insolvencia, porque con el contrato de arrendamiento judicialmente reconocido, está probado que se arrendó por tres años, prorrogables por períodos iguales. En tal sentido, quien suscribe para decidir observa:

Adicional a las anteriores pruebas, los demandantes produjeron las siguientes:

Copia de la inspección ocular practicada el 10 de agosto de 2000, en el Banco Federal, agencia Punto Fijo, para dejar constancia que hasta el día 09 de agosto de 2000, existió la cuenta de ahorro N° 1050007800, cuyo titular era C.P.d.L., domiciliada en el Edificio Aldoral, piso 07, apartamento 07 de la Urbanización Los Caobos en Caracas, prueba que acredita la existencia de esa cuenta y la fecha de su cierre, lo cual aprecia este Tribunal, de conformidad con los artículos 1428 del citado Código Civil, para concluir, además, que ese cierre significa que la arrendataria empezó a poner obstáculos, para que los demandantes pagaran los alquileres y ejercieran la oferta, violando así la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. En todo caso, tal circunstancia no impedía a los demandantes hacer las respectivas consignaciones conforme a los procedimientos legales; y finalmente, que de esa inspección se reveló que la dirección, por lo menos de la mandataria, quedaba en Caracas, con lo cual también se ponía obstáculos para el cumplimiento eficaz de la cláusula catorce del contrato de arrendamiento, mediante la cual, las partes escogieron como domicilio especial a la ciudad de Punto Fijo y renunciaron a sus domicilios naturales y en este sentido, se hace el análisis valorativo, bajo la consideración, que la parte demandada invocó a su favor también esta prueba; y así se decide.

Copia del procedimiento de consignación de alquileres efectuado ante el Juzgado primero del municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, con copia de los depósitos efectuados en el Banco Federal, de fechas 23 de noviembre de 1999, por quinientos mil bolívares; el 17de enero, el 14 de marzo, el 02 de mayo, el 07 de junio y el 04 de julio de 2000, los dos primeros por un millón de bolívares y los tres restantes por quinientos mil bolívares, en el orden agregado al expediente copia de un cheque de gerencia N° 71001516, contra el Banco Industrial de Venezuela que se consignó en ese Tribunal, el 11 de agosto por la suma de un millón de bolívares, para acreditar el pago del mes de julio y agosto y; cheque N° 71001551, librado contra el Banco Confederado, por la suma de quinientos mil bolívares consignado el 20 de septiembre de 2000, para acreditar el pago del mes de septiembre; y procedimiento en el cual, se acordó librar cartel de notificación a la arrendataria por prensa y tales efectos se consignaron ejemplares del diario La Mañana del 03 de octubre de 2000 y Universal del 05 de ese mismo mes y año, lo cual era perfectamente válido en atención a la cláusula catorce del contrato de arrendamiento, independientemente que la beneficiara hubiese fijado su residencia en Caracas y las publicaciones tiene su fundamento en el artículo 53 parágrafo único, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual da por válido este Tribunal, ante el obstáculo establecido por la arrendadora, quien en principio, había cerrado la cuenta bancaria donde éstos pagos debían hacerse y como se señalará más adelante, cuando se fue ha hacer la consignación del precio de la oferta en Caracas, dio instrucciones al conserje del edificio Aldoral, para que se impidiera el acceso de los demandantes; tales hechos comprobados, unidos al plazo de gracia establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento para considerar insolvente a los demandantes, otorgaba a éstos un plazo de dos meses para pagar los alquileres, es decir, más allá del plazo de gracia concedido por el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; de manera que, es infundado el argumento del Juez de la causa, según el cual, debía rechazarse la demanda por estar insolventes éstos, en el pago del alquiler del mes de julio y concluirse, que conforme a la cláusula señalada y los pagos consignados, los demandantes estaban solventes en el pago de los alquileres para el momento, de ejercer la oferta; y así se decide.

Inspección practicada por el Juzgado Quinto de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 15 de septiembre de 2000, para dejar constancia de las personas que habitaban en el Edificio Aldoral, apartamento 07-07, de la Urbanización Los Caobos, en Caracas; y consignar a la ciudadana C.P.d.L., cheque de gerencia N° 81239491, girado contra el Banco Federal, el 15 de septiembre de 2000, por la suma de setenta millones de bolívares, acto que no se pudo practicar, porque el conserje del Edificio impidió la entrada al mismo, según ordenes de la ciudadana antes mencionada, lo cual implica una violación de parte de la ciudadana antes mencionada, como arrendataria conjuntamente con sus mandantes demandadas; y que daba pie para que los demandantes hicieran el ofrecimiento del precio de venta; ya que no podían consignarlo en la cuanta de ahorro del Banco Federal, porque ésta fue cerrada, de modo que debe concluirse que éstos ejercieron a término el ofrecimiento del precio de la venta, por la suma indicada, según las cláusulas doce y trece del contrato de arrendamiento, tomando en cuanta que este plazo no prorrogable, vencía el 18 de octubre de 2000; y así se declara.

La Solvencia municipal por el servicio de aseo urbano prestado a la cosa arrendada, de fecha 05 de octubre de 2000, a favor de Cervecería El Caracol, este Tribunal no le concede ninguna eficacia, por ser una prueba impertinente a los requisitos exigidos por el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como requisito para ejercer el derecho reconocido por esa norma; además, está a nombre de otra persona, distinta a los demandantes, al igual que el recibo de solvencia por el servicio de agua potable, emitido por HIDROFALCON, C.A., el 05 de octubre de 2000, a favor de Discoteca El Caracol y la solvencia del servicio eléctrico, emitida en igual fecha, por ELEOCCIDENTE, C.A., donde se señala que el contrato está a nombre de D.P., quienes no son los demandantes y mal pueden hacer valer a su favor, estas solvencias y a lo sumo, las mismas indican que la cosa arrendada se subarrendó, tal como lo alegaron las demandantes, pero que se trata de unas pruebas no vinculadas a los requisitos que se exigen para la validez de la preferencia ofertiva, pues, no se está discutiendo en este juicio si se tiene o no la facultad de subarrendar o si se está solvente en el pago de esos servicios, requisito no exigido por la norma antes indicada, en concordancia, con la cláusula contractual número tres; y así se decide.

La solvencia del impuesto inmobiliario, liquidada al 31 de diciembre de 2000, emitida el 13 de abril de 2000, está a favor del causante C.L., como propietario del inmueble que fue, dado que se trata de una obligación proptem rem, esto es, sólo puede ser cumplida por el propietario y sigue a éste, mientras sea propietario. De manera, que esta prueba, mal puede beneficiar a los demandantes y la misma es inconducente a los requisitos para el ejercicio válido de la preferencia ofertiva, en los términos en que se ha concluido para las otras solvencias; y así se establece.

El instrumento inscrito ante el Registro subalterno del municipio Carirubana del estado Falcón, bajo el N° 12, folios 36 al 40, Protocolo I, tomo 3, primer trimestre de 1978, demuestra que C.L., adquirió el Edificio SAN JORGE y la parcela de terreno sobre el cual éste se encuentra enclavado, de cuatrocientos ochenta cuadrados con veintiún centímetros (480, 21m2) alinderada por el norte con calle Falcón; por el sur y por el este, con terreno de los vendedores; y por el este, con la avenida J.L.; adquirida de J.R.G. y M.G. de Rosell; que demuestra la propiedad del causante de las demandadas y que tiene la eficacia probatoria, establecida en los artículos 1359 y 1360, del Código Civil y tiene la oponibilidad prevista en el artículo 1924, eiusdem y que daba legitimidad a las demandadas para adquirir de su causante y disponer de sus derechos, tales como otorgar un mandato a su madre y arrendar y ofrecer en venta ese inmueble, tal como se expresa en la planilla de liquidación de los derechos fiscales que acompañara la parte demandada en el acto de contestación en copia simple, que por ser un documento administrativo hace fe pública de esa liquidación y es admisible tal como lo indica el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y que en todo caso, se reconoció en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, según su cláusula primera; pero, que no acredita los requisitos de la preferencia ofertiva, ya que al quedar probado que el arrendamiento y la oferta tuvieron por objeto ese inmueble, correspondía, a los demandantes como arrendatarios, probar que el arrendamiento superaba los dos años (hecho demostrado) que se encontraban solventes en los pagos de los alquileres (hecho también demostrado) y que habían consignado el precio de la oferta, en el tiempo estipulado en el contrato (hecho también demostrado); y así se establece.

Testimoniales de los ciudadanos E.L., J.L., S.M., para probar que la ciudadana C.P.d.L., se negaba a recibir los alquileres y el precio de la oferta y que por éstos motivos, ellos paralizaron las mejoras que debían realizarse al inmueble; Norka González y A.M.P., para acreditar que con posterioridad a la firma del contrato de arrendamiento con opción a la compra, se enteraron que C.P.d.L., no tenía la representación de todos los herederos y las condiciones de la oferta; y de M.C., como abogada redactora del contrato de venta, para demostrar la relación arrendaticia y las condiciones de la oferta. Tal indicación del objeto de la prueba testimonial, bastaba para que el Tribunal de la causa, hubiese declarado inadmisible esas pruebas por inconducentes, toda vez que, para comprobar que la arrendadora se negó a recibir el pago de los alquileres y el precio de la oferta, bastaba analizar la inspección ocular que acreditó el cierre de la cuenta de ahorro en el Banco Federal, la inspección donde se dejó constancia que se impedía el acceso al Edificio Aldoral y el procedimiento de consignación arrendaticia, así como la respectiva planilla de liquidación de los derechos sucesorales, con relación a la ciudadana F.L.P.; y para demostrar la existencia de la relación arrendaticia y de las condiciones para la validez de la oferta, bastaba el contrato privado, que no fue desconocido en su contenido y firma por las demandadas, quedando judicialmente reconocido, tal como se ha concluido anteriormente; por lo que la prueba testimonial, mal podía utilizarse para probar hechos establecidos en un contrato judicialmente reconocido, por la prohibición establecida en el artículo 1387 del citado Código Civil y mucho menos, para demostrar unas mejoras estimadas en treinta y cinco millones de bolívares, cuando no se previó una cláusula penal para el incumplimiento de la oferta y el contrato de arrendamiento prevee que las mejoras que debían realizarse a la cosa arrendada, según la cláusula octava, quedarían en beneficio de la misma, sin derecho para los demandantes a reclamar ninguna clase de compensación, al punto, que si éstos, efectuaban alguna modificación no autoriza.e. obligados a devolver la cosa arrendada en el mismo estado en que la recibieron, asumiendo el riesgo los arrendatarios; por tanto, se desechan las declaraciones de Norka G.Q., M.J.C.S., A.M.P.d.Z. y S.M., pues, el resto de los testigos no declaró; y así se establece.

A su vez, las demandadas, promovieron como prueba el mérito favorable de los autos, de la planilla de liquidación sucesoral N° 461, de fecha 01 de agosto de 1989, de la sucesión de C.L. (ya analizada), para acreditar que F.L.P., también era comunera y que, por ello el contrato cuyo cumplimiento se pedía carecía de eficacia y se estaba ante un fraude procesal, las declaraciones de los apoderados actores en el escrito de la demanda, mediante el cual admiten que no son propietarios y de la imposibilidad para consignar el precio de la oferta y de que se encontraban en mora para pagar los alquileres; unido a que también los demandantes promovieron el mérito favorable de los autos, el principio de la comunidad de la prueba y el contenido integro del escrito de demanda.

En tal sentido, este Tribunal para decidir observa:

Quien suscribe reitera una vez más, que el principio de la comunidad de la prueba, conocido también como principio de la adquisición procesal, es uno solo, esto es, que ambas expresiones son sinónimas, pero, lo más importante, es que no constituyen un medio probatorio que pueda ser promovido por las partes en el lapso correspondiente, sino que significa que la prueba, luego de traída al expediente no le pertenece a ninguna de las partes, sino al proceso y que el Juez debe valorar todas las pruebas legales y pertinentes, evacuadas, para resolver la controversia, y que, por ejemplo, una prueba producida por el demandante puede perjudicarle y beneficiar a la contraparte y viceversa. Este principio está contenido en el artículo 509 eiusdem, y sirve para que las partes, en sus informes ilustren específicamente al Juez, señalándole qué prueba de las promovidas por la parte contraria y con qué alcance le beneficia, sin que sea suficiente, señalar esa práctica arraigada en los abogados por el formularismo, de señalar simplemente “reproduzco, invoco o hago valer el mérito favorable de las actas procesales a favor de mi representada”, qué es la frase, que por regla general se utiliza.

De modo, que cuando en los escritos de prueba se señala que se reproduce “el mérito favorable de los autos”, “el principio de la comunidad de la prueba” o “las presunciones hominis”, o simplemente se ratifican pruebas, por ejemplo, acompañadas con el escrito de la demanda o con el escrito de contestación de ésta, no se está ante una verdadera promoción de pruebas que el Juez, deberá rechazar dando la motivación respectiva, pues, éste, por ministerio de la Ley está obligado a a.t.l.p. concretas producidas por las partes, por muy nimias que sean, sin necesidad de que éstos recurran a tal mecanismo, que tiene su origen en los epítomes o formularios jurídicos; y además, a aplicar a favor de la parte que la beneficie, las presunciones legales existentes (que no son pruebas, sino que relevan a la persona que la tiene a su favor de probar) o a extraer las presunciones que su juicio le indique, que sean graves y concordantes entre sí, extraídas de las actas procesales (presunciones hóminis) .

Por otro lado, cabe advertir que no hay necesidad de ratificar las pruebas acompañadas con el escrito de la demanda, sobre todo si se trata de instrumentos fundamentales, pues, la oportunidad para promoverlas es en ese acto inicial del procedimiento, salvo la excepción establecida en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil; y si no se trata de pruebas fundamentales, su promoción en ese acto es extemporánea, al igual que si se acompañan junto con el escrito de contestación de la demanda o de la reconvención o cita en garantía. Lo que sucede, es que a veces, olvidamos que no sólo se promueven pruebas en el lapso probatorio y ejemplo de ello, son los artículos 340, ordinal 6°; 434, 435, 415 y 520 eiusdem; inclusive, algunos más osados, promueven como pruebas los escritos de demanda y de su contestación, tal como ocurrió en el presente caso, para hacer énfasis en ciertos y determinados hechos reconocidos por ambas partes, olvidando que sólo los hechos controvertidos serán objeto de prueba y por ello, el artículo 397 eiusdem, exige que cada parte exprese si conviene en determinados hechos, a fin que el Juez precise aquellos que serán objeto de prueba; se refiere esta norma a lo que la doctrina ha denominado “apostillamiento de la prueba”, significando con ello, que cuando se promueva un medio probatorio debe indicarse su pertinencia y su licitud (objeto de la prueba), abstracción hecha, que sobre este aspecto los jueces de mérito e inclusive la doctrina de la distintas Salas del Tribunal Supremo de Justicia, tengan posturas diferentes, por ejemplo, con relación a las posiciones juradas y a los testigos.

Ciertamente, como acertadamente lo ha establecido la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 631, del 02 de octubre de 2003, citada por el Tribunal de la causa, “… Las afirmaciones de hecho contenidas en los escritos de demanda y contestación, no tienen el carácter o naturaleza de pruebas, aun cuando, ciertamente precisan los términos en que las partes han dejado planteada la litis, y en este sentido delimitan los extremos cuya prueba deberá ser aportada posteriormente y aquellos cuya demostración no será necesario aportar…”.

En tal sentido, este Tribunal no tiene porque valorar las expresiones así utilizadas por las partes en el presente juicio, pues, tal valoración debe hacerse respecto a las pruebas concretas producidas por ellas y en el justo sentido establecido en el mencionado artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con la forma como quedó planteada la litis y así se ha venido valorando hasta este punto; y así se establece.

Igualmente, las demandadas ofrecieron el Registro N° 75, tomo 05-A, de Toripollo, C.A., cuyos socios son E.P. y M.J. de Franco, para acreditar que los demandantes violaron la cláusula que prohibía subarrendar la cosa arrendada, instrumento que no fue evacuado, pero, que en todo caso, obligaba al Tribunal de la causa ha no admitir tal prueba, por inconducente, ya que en este proceso no se discute si era posible subarrendar o no; y así se declara.

Inspección judicial, para dejar constancia que los depósitos de los pagos de alquiler se hicieron fuera del lapso previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prueba no evacuada, en todo caso se concluyó que conforme a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento los demandantes estaban solventes ; y así se declara..

Informes al Departamento de hacienda de la Alcaldía del municipio Carirubana del estado Falcón, para que indique los establecimientos mercantiles establecidos en la cosa arrendada, si tienen licencia de funcionamiento y a nombre de quien están expedidas. Prueba tampoco evacuada, pero, que por ser inconducentes a los hechos introvertidos el Tribunal no debió admitir, porque esa prueba nada aportaba sobre los requisitos exigidos por el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y así se establece.

Así las cosas, quien suscribe para decidir, observa:

El contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado en forma privada entre C.P.d.L., obrando en su propio nombre y en representación de las ciudadanas HERMILA, ANTONIA, IRMA y A.L.P., con los ciudadanos JOSE CARVALHO VERENGER, CRISTOVAO F.D.F. y C.D.S., sobre el Edificio SAN JORGE, situado en la avenida J.L., de Punto Fijo, municipio Carirubana del estado Falcón, por un plazo de tres (3) años, y donde se ofreció la cosa arrendada en venta, por un precio de setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,oo), que debía ejercerse dentro de los tres (3) años, no prorrogables, siguientes a la firma del contrato, esto es, 15 de octubre de 1997 y el 15 de octubre de 2000, acompañado como documento fundamental de la demanda y no desconocido en cuanto a su firma y contenido por los demandados, tal como lo establece el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que de conformidad con esta norma y los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, quedó judicialmente reconocido para probar los hechos anteriormente expresados; y así se declara.

No le resta eficacia al contrato anteriormente señalado, el hecho que la coheredera F.L.P., no haya otorgado mandato a su madre para ofrecer en venta la cosa arrendada, en atención a lo previsto en el artículo 765, del Código Civil, que da la potestad a cada heredero para disponer de su derecho sobre la cosa proindivisa; de suerte que, ella quedaba en perfecta potestad de ejercer , el derecho de retracto o de las demandadas, haber pedido en su oportunidad su incorporación al proceso, como tercera interviniente, a la luz de lo previsto en el ordinal 4° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil; en otras palabras, que tal circunstancia no constituye un fraude procesal y mucho menos, que se trate de una acción inconstitucional por prohibir la Ley, pues, la misma encuentra su tutela en las disposiciones generales y específicas sobre las obligaciones y los efectos de los contratos establecidas en el Código Civil, en correspondencia con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y para nada afectaba el derecho de subrogación de ella; de manera, que la oferta de venta de los derechos de las demandadas perfectamente podía hacerse; y así se establece.

Ahora bien, el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, exige para la validez de la oferta de venta de la cosa arrendada, que el arrendatario tenga más de dos años, tal como fue previsto en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, en concordancia con la cláusula trece del mismo; que satisfaga las aspiraciones de los ofertantes propietarios, esto es, del precio de la oferta, fijado en setenta millones de bolívares, dentro del plazo estipulado en el contrato, tal como lo preveen las cláusulas doce y trece del contrato; y que se encuentre solvente en el pago de los alquileres previstos en la cláusula tercera del contrato, que otorgaba un plazo de gracia superior al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que podían estipular las partes sin violar el orden público. Según, el artículo 6 del Código Civil, en concordancia con el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pues, la norma inquilinaria se establece a favor de los arrendatarios, sobre todo para impedir los obstáculos puestos por el arrendador, tendientes a que se le declare insolvente, tal como ocurrió en este proceso; y así se declara.

En el presente caso, se señaló que los demandantes estaban morosos y que no habían consignado el precio dentro del plazo estipulado, mientras que los actores, como fundamento en la demanda alegan lo contrario, apoyándose, en que la ciudadana C.P.d.L., como arrendadora se negó a recibir tales pagos y que no habían podido hacer la consignación respectiva, porque desconocían el domicilio de los demandados.

En tal sentido, quien suscribe para decidir observa:

La inspección practicada por los apoderados de los demandantes en la agencia del Banco Federal, en Punto Fijo, para acreditar que la ciudadana C.P.d.L., había cerrado la cuenta de ahorros, evidenció que ésta tenía su domicilio en la ciudad de Caracas, prueba invocada por el abogado J.A.G., a favor de sus representadas, con base a principio de la comunidad de la prueba, previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, permitió que los demandantes, posteriormente concurrieron a la Urbanización Los Caobos de Caracas, Edificio Aldoral, piso 07-07, a consignar el precio de la oferta, lo cual no pudieron hacer porque se les impidió el acceso al mismo por el conserje por ordenes de la mencionada ciudadana, no obstante del domicilio especial establecido en el contrato de arrendamiento, concluyendo este Tribunal que la actitud asumida por la arrendadora fue obstaculizar el derecho que tenían los demandantes para ponerse solventes y ejercer la oferta, dentro de los plazos y condiciones señaladas anteriormente, por lo que mal podían considerarse en estado de insolvencia y no haber hecho la oferta por el precio y en el término estipulado; y así se declara.

Además, cabe destacar que la ciudadana C.P.d.L., si estaba facultada por los mandatos otorgados por sus hijos, no sólo para enajenar, sino también para recibir cantidades de dinero, por lo que si tenía capacidad para que se le hiciera la oferta, tanto a ella, por sus derechos, como por los derechos que representaba. Esta circunstancia, unida a los anteriores conclusiones, indican que se cumplieron los requisitos del artículo 1307 del Código Civil; y así se establece.

En cuanto, al pago de los daños y perjuicios exigidos por los demandantes, estimados en treinta y cinco millones de bolívares (Bs 35.000.000,oo), causados por haber paralizado las mejoras que pretendían hacer en la cosa arrendada, por el no cumplimiento de la oferta, fundamentados en el artículo 1185 del Código Civil, cabe destacar que en materia contractual, los daños a reclamar serán los previstos en el contrato, al momento de la celebración del mismo y que en el contrato de arrendamiento con opción de compra, no se estipularon el pago de daños y perjuicios por el incumplimiento de la oferta, tal como lo preveen los artículos 1167, 1257, 1258 y 1271 eiusdem, en concordancia con las cláusulas décima primera, décima segunda y décima tercera del contrato de arrendamiento, por un lado. Ciertamente, en el contrato de arrendamiento no se previó una cláusula penal para el incumplimiento de la oferta y en el mismo, se estipuló que las mejoras que debían realizarse a la cosa arrendada, según la cláusula octava, quedarían en beneficio de la misma, sin derecho para los demandantes a reclamar ninguna clase de compensación, al punto, que si éstos, efectuaban alguna modificación no autorizada, estaban obligados a devolver la cosa arrendada en el mismo estado en que la recibieron, asumiendo el riesgo los arrendatarios. Y por otro lado, el incumplimiento contractual, no puede dar lugar a daños fundados en el hecho ilícito, según el artículo 1185 eiusdem; aparte que los daños no se probaron, razón por la cual esta pretensión se considera improcedente; y así se establece.

Finalmente, la acción de cumplimiento de la oferta, no es inconstitucional, pues, tiene su tutela en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y aunque esta ley no lo expresara, es una consecuencia general de los contratos y de los efectos derivados del incumplimiento de las obligaciones, según la normativa general establecida en el Código Civil; y mucho menos, el hecho que la ciudadana F.L.P. no haya otorgado mandato a su madre, ni firmado el contrato de arrendamiento con opción a venta de la cosa arrendada y no se le haya demandado, puede constituir un fraude procesal, pues, se está vulnerando su derecho de propiedad al impedírsele ejercer el derecho de retracto, pues, las demandadas sólo pueden disponer de su derecho de propiedad sobre la cosa arrendada; y si esta ciudadana considera que hay presunciones de fraude debe entablar el juicio autónomo correspondiente, conforme a la doctrina establecida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en el caso Intana C.A; y así se establece.

En cuanto, al rechazo de las costas y honorarios profesionales estimados en la demanda por la parte demandada, este Tribunal debe advertir, lo siguiente: a) las costas procesales son todas las erogaciones que un litigante debe soportar para llevar a cabo un juicio; b) dentro del concepto de costas, está comprendido el concepto de los honorarios que el abogado debe percibir por su patrocinio en juicio, de uno de los litigantes; c) las costas no son parte de las pretensiones deducidas por las partes, bien en la demanda, o bien en la contestación de ésta, sino que son una consecuencia o efecto de haber sido totalmente vencido en el juicio o en una incidencia; en el presente caso, se acogieron solamente dos pretensiones de las cuatro deducidas por los demandantes, a saber: que la oferta se hizo válidamente en los términos previstos en las cláusulas décima primera, décima segunda y décima tercera del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en concordancia con la estipulación número tres, lo cual obliga a las demandadas a cumplir con la oferta y a otorgar la escritura correspondiente, como una obligación de hacer, consecuencia de la obligación de dar según los artículos 1265 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1488 eiusdem, previo el pago del precio, tal como lo estipulan los artículos 1474 y 1493 eiusdem; porque la pretensión de pago de los daños y perjuicios estimados en treinta y cinco millones de bolívares, fue declarada improcedente, lo que implica que no hubo un vencimiento total y por tanto, se exonera de costas a la parte demandada; y así se declara.

En consecuencia, este Tribunal debe declarar parcialmente con lugar la demanda que por cumplimiento de preferencia ofertiva, otorgamiento del instrumento de venta respectivo y pago de daños y perjuicios promovieran los ciudadanos JOSE FERNARDO CARVALO BERENGER, CRISTOVAO F.D.F.S. y C.J.D.S.R. contra las ciudadanas C.P.d.L., H.L.d.T., A.L.d.C., I.L.d.M. y A.L.P.; y así se decide.

V

En consecuencia, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara.

PRIMERO

Parcialmente con lugar la apelación interpuesta por la abogada L.D.P., en representación de los ciudadanos JOSE FERNARDO CARVALO BERENGER, CRISTOVAO F.D.F.S. y C.J.D.S.R., contra la sentencia dictada el día 08 de diciembre de 2005, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial del estado Falcón, mediante la cual declaró sin lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compraventa de la cosa arrendada, otorgamiento del contrato de venta e indemnización de daños y perjuicios, intentaran los apelantes contra las ciudadanas C.P.d.L., H.L.d.T., A.L.d.C., I.L.d.M. y A.L.P., sentencia que se revoca parcialmente.

SEGUNDO

En consecuencia, este Tribunal debe declarar parcialmente con lugar la demanda que por cumplimiento de preferencia ofertiva y otorgamiento del instrumento de venta sobre los derechos de las ciudadanas C.P.d.L., H.L.d.T., A.L.d.C., I.L.d.M. y A.L.P. sobre el Edificio SAN JORGE, situado en la avenida J.L.d.P.F., jurisdicción del municipio Carirubana del estado Falcón y enclavado sobre una parcela de terreno de cuatrocientos ochenta cuadrados con veintiún centímetros (480, 21m2), alinderada por el norte con calle Falcón; por el sur y por el este, con terreno de los vendedores; y por el este, con la avenida J.L.; adquirida por el causante de las demandadas de J.R.G. y M.G. de Rosell, según, documento inscrito ante el Registro subalterno del municipio Carirubana del estado Falcón, bajo el N° 12, folios 36 al 40, Protocolo I, tomo 3, primer trimestre de 1978, intentaran los ciudadanos JOSE FERNARDO CARVALO BERENGER, CRISTOVAO F.D.F.S. y C.J.D.S.R. contra ellas, en tal sentido, se declara válidamente efectuada la oferta, en los términos previstos en el contrato de arrendamiento judicialmente reconocido y se ordena a las demandadas celebrar el contrato de venta de tales derechos, tal como se ha concluido en la parte motiva de este fallo.

TERCERO

Improcedente la pretensión de pago de treinta y cinco millones de bolívares (Bs. 35.000.000,oo), por concepto de mejoras no realizadas.

Por cuanto, no hubo un vencimiento total, no se imponen costas a la parte demandada

Déjese transcurrir el lapso correspondiente para impugnar la presente decisión.

Obraron como apoderados de la parte demandante, los abogados R.P.Q., J.D.P. y L.D.P.; y como apoderado de los demandantes el abogado J.A.G.J..

Agréguese, regístrese y publíquese.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del T.N. y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en S.A.d.C., treinta (30) días del mes de marzo de dos mil seis (2006). Años 195 de la Independencia y 147 de la Federación.

EL JUEZ TITULAR

ABG. M.R. ROJAS G. LA SECRETARIA

ABG. NEYDU MUJICA.

Nota: la anterior decisión se dictó y publicó en su fecha, 30/03/06, a la hora de _______________________________________( ) Se dejó copia certificada en el libro copiador de sentencias. Conste Coro. Fecha Ut- Supra.

LA SECRETARIA

ABG. NEYDU MUJICA.

Sentencia Nº 032-M-30-03-06.

MRG/NM/jessica.-

Exp. 3886.-