Decisión de Juzgado Sexto de Municipio de Caracas, de 4 de Diciembre de 2009
| Fecha de Resolución | 4 de Diciembre de 2009 |
| Emisor | Juzgado Sexto de Municipio |
| Ponente | José Emilio Cartaña |
| Procedimiento | Desalojo |
ASUNTO: AP31-V-2009-003497
Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo arrendaticio que han presentado los ciudadanos F.P.G. y A.P.G., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, C.I. Nos.6.367.690 y 6.966.983 respectivamente, representados por el abogado A.M.G.M., IPSA # 57.944; contra la ciudadana OGLEDYS N.T., mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.V-9.407.476.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refieren los apoderados de los demandantes que sus defendidos son propietarios, por herencia de sus padres y hermano, como se evidencia de Declaraciones Sucesorales que acompañan, del apartamento número 22-1, Edificio “1”, Conjunto Residencial BREICEMONT ZONA NORTE, ubicado entre las calles 1 y2 del Sector Briceño Montero, Los Jardines del Valle, Parroquia El Valle , Departamento Libertador del Distrito Federal (Municipio Libertador del Distrito Capital).
Dicho inmueble fue arrendado a la parte demandada, en virtud de contrato de arrendamiento, según documento notariado que acompaña; que pasó a ser considerado a tiempo indeterminado, donde se estipuló un canon de arrendamiento de Bs.F.300,oo, el cual no lo paga desde marzo de 2009, debiendo para la fecha marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2009, que hacen una deuda de Bs.F.2.400,oo.
Después de transcribir normas legales del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a modo de fundamentación de derecho, concluye con el petitorio, donde demanda el desalojo, el pago de Bs.2.400,oo correspondientes a los cánones insolutos, más los que se sigan venciendo, y la indexación, además de las costas procesales.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace asistir del abogado C.A.C.C., IPSA 80.058, y procedió a contradecir la demanda, alegando:
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Cuestiones previas del art. 345 CPC:
• La No.6 en concordancia con los Nos.5 y 6 del art. 340 CPC, que fundamenta en la circunstancia—dice—que la actora hace una relación vaga e imprecisa de los hechos y los fundamentos del derecho.
• La No.6 en concordancia con los Nos.6 del CPC, que fundamenta en la circunstancia de que el actor se limitó a indicar los instrumentos que acreditan la propiedad, sin indicar los recibos de pagos de los meses que supuestamente se deben.
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Contestación al fondo.
Argumenta que llegó a un acuerdo verbal con la parte arrendadora para hacer determinadas reparaciones, costeables por partes iguales, en los pisos y paredes del inmueble, como consecuencia de sismos; pero ella faltó a ese acuerdo y no le otorgó los correspondientes recibos y finiquitos de los meses que ahora alegan supuestamente adeudados.
Los arrendadores, en su afán de desalojarla del inmueble, le dijeron que no depositara más en la cuenta bancaria, que le indicaría donde deposita, y que en todo caso se compensaría con los gastos de reparación.
Hizo oposición a la medida de secuestro.
Cuestiones previas
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En relación con la primera cuestión previa opuesta, corresponde decir que en el libelo se dice que la parte demandada como inquilina no paga los alquileres de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y octubre de 2009, a razón Bs.300,oo mensual. Y que con fundamento con los artículos 33 y 34 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, demanda el desalojo. Quedan entonces expresados los hechos y el derecho de la pretensión incoada; por lo en este aspecto el libelo no adolece de las omisiones que le imputan. Así se declara.
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En relación con la segunda cuestión previa opuesta, corresponde decir que la parte demandante acompañó con el libelo el documento representativo del contrato de arrendamiento.
No era necesario que el actor acompañe los recibos de pago de los meses insolutos, dado que no es carga probatoria suya demostrar el hecho negativo absoluto del incumplimiento de la obligación de pagar los cánones de arrendamientos; sino es obligación de la arrendataria probar su solvencia, de conformidad con el art. 1354 del Código Civil. El libelo no adolece del defecto mencionado. Así se declara.
Examen de las pruebas.
Vista como ha quedado definida la presente controversia, pasemos al fondo de la controversia y examinemos los medios probatorios traídos a los autos por las partes, de acuerdo con la carga probatoria que le corresponde a cada uno, de conformidad con el art. 506 CPC
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Al folio 11 y ss corre documento público representativo del título de propiedad del inmueble de autos, en cabeza de los causantes de las partes actoras: P.T. y de C.G. de Pepe
La propiedad del inmueble no ha sido cuestionada en este juicio, por lo que este juzgador pasa sobre ese tema sin hacer más consideraciones.
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Al folio 18 y ss corren documentos administrativos representativos de dos declaraciones sucesorales, donde aparecen las partes actoras como herederos de P.T. y de C.G. de Pepe
La parte demandada no ha cuestionado la legitimación para accionar de las partes actoras; por lo este tema no es un tópico controvertido. Así se declara.
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Al folio 28 y ss corre documento notariado (14 de marzo de 2005) representativo de un contrato de arrendamientos celebrado entre las partes y la parte demandada, sobre el apartamento de autos.
Queda demostrada una relación arrendaticia entre las partes, con un alquiler de Bs.300.000, oo, pagadero en los cinco primeros días de cada mes.
En consecuencia la parte demandada, como arrendataria que es, debe probar el pago de los cánones de arrendamientos que le imputan en el libelo como insolutos o el hecho de haber sido liberado de dicha obligación, de conformidad con el art. 1354 del Código Civil.
También en dicho contrato se estipuló que las reparaciones y mejoras llevadas a cabo en el inmueble no podrían hacerse sin la previa autorización por escrito de los arrendadores Si la parte demandada ha argumentado en contestación haber hecho gastos de remodelación en el inmueble, en el entendido (con la arrendadora) de que se sufragarían por partes iguales, pretendiéndolos imputar a la deuda de alquileres el monto de dichos gastos que le corresponde, debería probar, además de la realidad de esos gastos, el acuerdo en ese sentido a que llegó con los arrendadores.
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Al folio 51 corre un documento privado representativo de una planilla de depósito bancario de Bs.900, oo, que la parte demandada realizó en la cuenta de ahorro de R.T. en el Banco Mercantil.
No se conoce a qué se debe ese depósito, ni quien es ese señor R.T., titular de esa cuenta
De todos modos, debería probarse que ese pago se hace de esa forma por instrucciones de los arrendadores; ya que el único depósito en cuenta bancaria que resultaría válido es el que se lleva a efecto de acuerdo con los artículos 53 y ss del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; ya que el art. 56 del mencionado Decreto Ley, dictamina:
En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar el Juez, ante quien el interesado presente la demanda
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Al folio 52 corre documento privado representativo de un recibo de fecha 30 de julio de 2001, librado por una persona llamada Roberto Taricani Lozada, donde dice que en representación de los actores recibe de la demandada el alquiler de parte de mayo, junio y julio de 2001.
Si bien los alquileres de estos meses no son los que se están en el libelo imputados como insolutos, esta prueba nos sirve para suponer que este señor Roberto Taricani Lozada debía estar autorizado para recibir los alquileres y estaba en posesión del crédito que representaba los cánones de arrendamientos del inmueble de autos, de conformidad con los artículos 1286 y 1287 del CC; ya que los actores al no cobrar esos meses, los están dado por cobrados y al darlos por cobrados homologa la actuación de ese señor. Así se declara.
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Al folio 53 y ss corren una serie de documentos privados representativos de recibos de alquileres, sobre el inmueble de autos, que han emitido las partes actora a favor de la parte demandada, son de diferentes montos, y cubren los meses de arrendamientos anteriores a los meses que en el libelo se señalan como insolutos.
Por lo tanto no hacen mérito probatorio para esta litis.
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Al folio 88 corren dos planillas bancarias de depósitos de Bs.300,oo y 900,oo hechos por la parte demandada en la cuenta de R.T., en fechas 7-05-08 y 5-11-08 respectivamente.
Y a los folios siguientes corren planillas bancarias, de diferentes montos, hechos por la parte demandada en la cuenta corriente del señor R.T..
No se sabe a qué meses de arrendamientos corresponden; pero por lo menos podemos ver que las fechas de esos depósitos son de fechas muy anteriores a los meses que se imputan en el libelo como insolutos, por lo que no deben corresponder a dichos meses.
Ahora bien, si esos depósitos bancarios corresponden a meses de arrendamientos anteriores a los que imputan en el libelo como insolutos, debemos deducir que las partes arrendadoras los consideran cancelados, porque de lo contrario los hubiese señalado como no pagados. Y si los considera cancelados es porque esa forma de pago—esto es, mediante depósitos en la cuenta bancaria de R.T.—era de alguna forma aceptada por ellos.
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Al folio 94 y 95 corren dos de documentos privados emitidos por terceras personas, representativos de pagos que la parte demandada habría efectuado por instalaciones y reparación de cocina en el inmueble de autos.
Como documentos privados provenientes de terceros, éstos deben ratificarlos en juicio, mediante la prueba testimonial, de conformidad con el art. 431 CPC; caso contrario no se pueden tomar en cuenta como medios de prueba.
Además, debería probarse que tales erogaciones habrían sido consentidas por la arrendadora para ser compensada con la deuda de alquileres de la arrendataria.
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Al folio 96 corre un documento privado emanado de tercero, al que corresponde decir lo mismo de lo que se dijo de los anteriores.
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Al folio 97, 98 y 99 corren fotografías traídas al juicio por la parte demandada, las cuales carecen de autenticidad, ya que no fueron obtenidas por orden judicial, de conformidad con el art. 502 CPC.
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Al folio 100 y ss hasta el folio corren un documentos privados, promovido por la parte demandada, representativos de Facturas de Ferreterías
Cabe decir lo mismo; esto es, que por provenir de terceros debería ser ratificada por su autor, a través de la prueba testimonial, de conformidad con el art. 431 CPC; caso contrario no gozan de valor probatorio.
Además, de quererse usar esos gastos para imputarlos a la deuda de alquileres, debería probarse además que existe un acuerdo con la arrendadora en ese sentido.
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Al folio 125 corre acto de la declaración del testigo R.M.R., C.I. 9.450.498, el cual reconoció como suyo el documento que corre al folio 94.
Si bien la autenticidad de dicho documento quedó demostrada, ello no sería suficiente para imputar lo gastado como parte de los alquileres señalados como insolutos. Estaría faltando la prueba del acuerdo entre las partes, como lo manifestó la parte demandada cuando rindió su contestación de la demanda, de conformidad con el art. 506 CPC.
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Al folio 127 corre el acta del acto de la declaración del testigo A.J.M.M., el cual reconoció como suyo el documento que corre al folio 95 del expediente.
Cabe decir lo mismo que se dijo antes, esto es, que además de probar la realidad de los gastos invertidos en el inmueble, debería probarse también que los mismos se hicieron previo acuerdo con los arrendadores de que los susodichos gastos se sufragarían por partes iguales, como lo expresó la demandada en la contestación de la demanda, de conformidad con el art. 506 del Código de Procedimiento Civil
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Al folio 132 corre acta del acto de la declaración del testigo R.R.M.R., promovido por la parte demandada; el cual reconoció como suyo el documento que corre al folio 94 de este expediente.
Cabe decir lo mismo que se dijo antes, esto es, que además de probar la realidad de los gastos invertidos en el inmueble, debería probarse también que los mismos se hicieron previo acuerdo con los arrendadores de que los susodichos gastos se sufragarían por partes iguales, como lo expresó la demandada en la contestación de la demanda, de conformidad con el art. 506 del Código de Procedimiento Civil
Debemos aclarar—ya que la parte demandada lo ha argumentado en contra en varias ocasiones—que el tercero que firma un documento que se promueve en un juicio, viene a juicio como testigo; y no solo como tercero firmante; habida cuenta que el documento que suscribió y que se ha incorporado a las actas del proceso, no es otra cosa que un testimonio privado que esa persona plasmó o preconstituyó en el documento de marras; por lo que debe dar razón fundado del sus dichos estampados en ese documento, y no simplemente limitarse a reconocerlo como suyo, sin permitírsele al contrario—como lo pretende el demandado-promoverte—que le hagan repreguntas relacionadas con la veracidad de los hechos plasmados en el texto que reconoce como suyo.
El art. 1363 CC establece que el documento reconocido hace fe además del hecho material de las declaraciones, de la verdad de esas declaraciones; por lo que es perfectamente lógico y razonable repreguntarle a la persona que lo reconoció como suyo, además del hecho de haber firmado el documento, sobre la verdad de los hechos que narró en ese documento. Por algo el art. 433 CPC exige que el reconocimiento se haga por medio de la prueba testimonial.
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Al folio 134 y ss corre acta de la declaración de la persona que firmó el documento que corre al folio 95 de este expediente; promovido por la parte demandada.
Contestó afirmativamente que lo firmó, por lo que se tiene por reconocido.
Cabe repetir lo que se dijo antes; esto es, que además de probar la realidad de los gastos invertidos en el inmueble, debería probarse también que los mismos se hicieron previo acuerdo con los arrendadores de que los susodichos gastos se sufragarían por partes iguales, como lo expresó la demandada en la contestación de la demanda, de conformidad con el art. 506 del Código de Procedimiento Civil
Cabe volver a repetir lo dicho en cuento a la válido de haberle hecho al testigo preguntas relacionadas con la verdad de las declaraciones plasmadas en el documento, y no solo sobre el hecho de haberlo firmado, como lo pretendía la parte demandada.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir:
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La parte demandada no ha probado haber pagado los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2009, a razón de Bs.f.3000, oo mensual.
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La parte demandada alegó en contestación haber llegado con la parte actora a un acuerdo para repartirse por partes iguales los gastos de reparación y remodelación del inmueble; pero no ha probado dicho acuerdo, aún cuando hay pruebas de haberse realizado ciertas reparaciones en el apartamento; por lo que, a falta de ese acuerdo, dichos gastos no podrían imputarse a la deuda de alquileres para solventar a la parte demandada. Así se declara.
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara sin lugar las cuestiones prev ias opuestas por la demandada y con lugar la demanda que han interpuesto F.P.G. y A.P.G. contra Ogledys N.T.G., ambas partes arriba identificadas.
En consecuencia adopta las siguientes resoluciones:
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Se declara extinguido el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, por razón del incumplimiento en el pago de los alquileres de los meses de marzo hasta octubre de 2009, ambos inclusive, a razón de Bs.300,oo cada uno.
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Como consecuencia de ello condena a la parte demandada al desalojo y a entregar a los actores el apartamento número 22-1, Edificio “1”, Conjunto Residencial BREICEMONT ZONA NORTE, ubicado entre las calles 1 y2 del Sector Briceño Montero, Los Jardines del Valle, Parroquia El Valle , Departamento Libertador del Distrito Federal (Municipio Libertador del Distrito Capital).
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Lo condena igualmente a que le pague a las partes actoras la cantidad de Dos mil cuatrocientos bolívares (Bs.f.2.400,oo) por concepto de los cánones insolutos que motivaron el presente juicio.
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Se le condena a la indexación de dicha cantidad desde la fecha de la sentencia, a razón de los IPC que publique el BCV.
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Se le condena en costas procesales.
Una vez firme la presente sentencia, a los efectos de su ejecución, se deberá enviar copia certificada de la misma al Alcalde y a la Procuraduría Municipal del Municipio Libertador a los efectos de la notificación prevista en el art. 11 del Decreto No31 de fecha 5 de marzo de 2009.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cuatro días del mes de diciembre de dos mil nueve, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las once de la mañana, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria
