Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 15 de Junio de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, Quince (15) de Junio de Dos Mil Nueve (2009)

199º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2009-000120

RECURSO CIVIL

FUERA DE LAPSO

Vistos

sin Informes de las partes.

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil FINANCIADORA LEMAIVI, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 26 de Febrero de 1997, bajo el N° 28, Tomo 93-A Sgdo., cuya última reforma estatutaria fue inscrita ante el mismo Registro Mercantil, en fecha 07 de Septiembre de 2000, bajo el N° 75, Tomo 207-A Sgdo., representada por el ciudadano A.J.M.D.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-6.194.810, en su condición de Presidente.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos O.L.B., H.M.F., Y.M. y A.P.T., abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 72.024, 10.788, 114.087 y 44.941, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana J.C.M.H., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-15.083.817.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos P.P., V.P., A.B., A.R. LEÓN, SORELENA PRADA, I.A. y R.P., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Números 32.731, 46.868, 54.286, 37.254, 97.170, 116.424 y 122.393, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio, por libelo de demanda de resolución de contrato de arrendamiento, presentado en fecha 25 de Julio de 2008, por la Empresa Mercantil FINANCIADORA LEMAIVI, C.A., a través de su representación judicial, abogados O.L.B., H.M.F., Y.M. y A.P.T., ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial Modelo de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, contra la ciudadana J.C.M.H., por presunto incumplimiento en el pago del alquiler.

Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió en fecha 29 de Julio de 2008, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo pauta el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la contestación de la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación personal que de ella se hiciere. En cuanto a la medida solicitada acordó proveer sobre la misma mediante auto separado en el cuaderno correspondiente.

En fecha 30 de Julio de 2008, la apoderada de la parte accionante consignó los fotostátos relativos para la elaboración de la compulsa respectiva, la cual fue librada en esa misma fecha.

En fecha 06 de Agosto de 2008, la apodera actora puso a disposición del Alguacil adscrito a la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, los emolumentos para la practica de la citación en comento.

En fecha 13 de Agosto de 2008, el ciudadano O.H., en su condición de Alguacil de la citada Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio, dio cuenta de la imposibilidad de hacer efectiva la citación personal de la parte demandada, consignando la compulsa y el recibo sin firmar, a los f.d.L..

En fecha 16 de Septiembre de 2008, el Tribunal de la causa, previa solicitud de la representación accionante, acordó la citación de la parte demandada mediante cartel y ordenó su publicación en los diarios El Nacional y Últimas Noticias en los términos previstos en la Ley, librándolo en esa misma fecha.

En fecha 29 de Septiembre de 2008, la apoderada judicial de la parte actora mediante diligencia consignó dos (2) ejemplares de los diarios El Nacional y Últimas Noticias, en los cuales publicó el cartel de citación en comento.

En fecha 09 de Octubre de 2008, la ciudadana V.R.C., en su condición de Secretaria Titular de ese Tribunal, dio cuenta de haber fijado el cartel de citación librado a la parte demandada, en su domicilio procesal, y de haberse dado cumplimiento a lo previsto en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 20 de Octubre de 2008, la parte demandada ciudadana J.C.M.H. asistida de abogado se dio por citada en el presente juicio, quien en fecha 22 del mismo mes y año otorgó poder apud acta al abogado W.R.A., S.M. y G.V., y a su vez en fecha 23 del mes y año en referencia presentó escrito donde dio contestación a la demanda, cuyo cómputo fue realizado en fecha 28 del mes y año en comento.

En fecha 27 de Octubre de 2008, la apoderada judicial de la parte actora solicitó cómputo certificado desde el día en que la parte demandada se dio por citada respecto las demás actuaciones de autos. En esa misma fecha la representación demandada realizó una aclaratoria sobre la oportunidad de dar contestación a la demanda.

Durante el lapso probatorio respetivo ambas representaciones judiciales promovieron las pruebas que consideraron pertinentes a favor de sus poderdantes, siendo providenciadas las mismas dentro de su oportunidad legal para ello.

En fecha 07 de Noviembre de 2008, la representación actora presentó escrito que denominó de conclusiones.

En fecha 13 de Enero de 2009, el citado Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, declaró con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento.

En fecha 28 de Enero de 2009, la parte demandada otorgó poder apud acta a los abogados P.P., V.P., A.B., A.R. LEÓN, SORELENA PRADA, I.A. y R.P..

En fecha 29 de Enero de 2009, la co-abogada de la parte demandada apeló de la sentencia ante el A Quo, recurso que fue oído en ambos efectos en fecha 11 de Febrero del mismo año, por lo que se remitieron las actuaciones al Tribunal Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual, después de realizar el correspondiente sorteo, le asignó su conocimiento a este Órgano Jurisdiccional, recibiéndolo en fecha 02 de Abril del año en referencia y fijando el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia.

En fecha 21 de Abril de 2009, la representación judicial de la Sociedad Mercantil FINANCIADORA LEMAIVI, C.A., presentó ante esta Alzada escrito donde pide se declare sin lugar la apelación, toda vez que la ciudadana J.C.M.H. está insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento por haberlos consignado extemporáneamente; y además señaló que la congelación de alquileres alegada por la demandada no era aplicable a este caso.

Ahora bien, en vista que el mérito de la presente controversia no fue resuelto dentro del lapso legal que estipula el Artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal pasa a dictar sentencia de fondo y consecuencialmente procederá a notificar de ella a las partes con la finalidad de garantizarles el efectivo ejercicio del derecho a la defensa y el principio constitucional al debido proceso, en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:

Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...

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Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad

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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 12.- Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. (…)El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia…

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Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

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Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

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Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Artículo 1.- El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, …

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Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento (…) y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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Artículo 94.- El presente Decreto-Ley entrará en vigencia el primero (1º) de enero del año 2000

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Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, y de acuerdo a ello resolverá el mérito de la causa conforme lo alegado y probado en autos, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Tal y como se desprende del escrito libelar la apoderada judicial de la parte actora, Sociedad Mercantil FINANCIADORA LEMAIVI, C.A., expresa que en fecha 11 de Julio de 2007, su representante celebró un contrato de arrendamiento, en su carácter de arrendadora, con la ciudadana J.C.M.H., en su carácter de arrendataria, sobre un inmueble constituido por un Apartamento identificado con el N° 7, situado en el Piso 3 del Edificio Negrín, ubicado en la Calle Negrín, Sector Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas.

Manifiesta que en la Cláusula Tercera se estableció que el canon de arrendamiento era por la cantidad de MIL CIEN BOLÍVARES (Bs.F 1.100,oo) mensuales y sostiene que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril, Mayo, Junio y Julio del año 2008, por lo que adeuda la cantidad de CUATRO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 4.400,oo).

Concluye tal representación en exponer que por lo anteriormente expuesto, demanda a la ciudadana J.C.M.H., por resolución de contrato de arrendamiento, de conformidad con el Artículo 1.167 del Código Civil, por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo fijo o determinado; para que convenga o sea condenada a devolver el inmueble objeto de dicho contrato, sin plazo alguno, completamente desocupado; así como a pagar el canon adeudado mas los respectivos intereses, así como las costas del procedimiento; se reservó el derecho a demandar los posibles daños y perjuicios que hayan podido acarrearse.

Fundamenta la demanda en el Artículo 1.167 del Código Civil. Estima la misma en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo). Pide se decrete medida preventiva de secuestro y finalmente solicita que la demanda sea declarada con lugar.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

Por su parte, la demandada de autos ciudadana J.C.M.H., asistida de abogado, en fecha 23 de Octubre de 2008, presentó escrito donde procedió a contestar la demanda incoada en su contra; rechazó todos y cada uno de los alegatos presentados por la parte actora en el escrito libelar al sostener que es totalmente incierto que ella haya incurrido en mora por el incumplimiento de los pagos de los cánones de arrendamiento.

Acepta que han suscritos contratos de arrendamiento durante los años 2004, 2006 y 2007, y al respecto señaló:

En lo que se refiere al contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15 de Marzo de 2006, indicó que lo suscribió con la Sociedad Mercantil FINANCIADORA LEMAIVI, C.A., representada por el ciudadano J.A.M.B.; que el canon de arrendamiento era por la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs.F 1.000,oo) y que este expiró el día 01 de Febrero de 2007 y agrega que el representante adolecía de la cualidad necesaria para suscribir el contrato.

Sobre el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 11 de Julio de 2007, expresó que el término de duración del contrato era de un (1) año fijo e improrrogable; que el contrato no tiene fecha cierta de terminación, por lo que al haber sido suscrito en fecha 11 de Julio de 2007, se debe tomar como fecha de terminación del contrato de arrendamiento el día 11 de Julio de 2008.

Que la arrendataria se obligó a entregar el inmueble a su vencimiento libre de personas, bienes y en las mismas buenas condiciones en que le fue entregado, sin necesidad de ningún requerimiento previo y que a partir del día 01 de Febrero de 2007, el canon de arrendamiento se incrementó a MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 1.100,oo).

Señala que como arrendataria ha cumplido sus obligaciones contractuales, y que en el mes de Abril, después que había expirado el contrato el día 01 de Febrero de 2008, el ciudadano J.L.D.M., como encargado de recibir los cánones de arrendamiento, le recibió el pago correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2008, que pagó por mes adelantado, y que a partir del mes de Abril no le quiso recibir el pago del canon de arrendamiento del mes de Mayo, alegando que el ciudadano A.J.M.D.S. estaba de viaje y que tenía ordenes de no recibir los cánones de arrendamiento.

Manifiesta que con ocasión a tales hechos denunció las irregularidades que presentaba el Edificio Negrín ante el INDECU y detalló en el escrito las diversas actuaciones acaecidas ante esa instancia, a partir de su denuncia de fecha 09 de Agosto de 2007.

Expresa que a raíz de tales denuncias la Sociedad Mercantil FINANCIADORA LEMAIVI, C.A., no quiso emitir los recibos de pago a los arrendatarios del Edificio Negrín, a la vez que los engañó al decir se celebrarían nuevos contratos y se les recibirían los cánones de arrendamiento cuando regresara el ciudadano A.J.M.D.S., y agrega que tiene una excelente trayectoria como arrendataria en el cumplimiento de sus obligaciones, por lo que mal podría decirse que ha incurrido en mora.

Señala que la arrendadora miente al alegar que ha dejado de cumplir con sus obligaciones y cuando de forma temeraria procede a demandarla.

Manifiesta que el arrendador ha violado los decretos sobre congelación de alquileres al incrementar el canon de arrendamiento.

Afirma que consignó ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, los cánones de arrendamiento de los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2008, toda vez que el ciudadano J.L.D.M. se negó a recibírselos, para que se configurara su insolvencia, lo que hizo en forma paulatina y premeditada, entre otras cosas, al no recibir los cánones de arrendamiento para luego demandar a los arrendatarios, en contravención a lo dispuesto en el Artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece la obligación del arrendador de mantener en buen estado de mantenimiento y conservación el inmueble arrendado.

Agrega que el arrendador violó la referida disposición legal de manera maliciosa, perjudicando a todos los arrendatarios del Edificio Negrín, al eliminar ductos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumáticos y el sistema de prevención y extinción de incendios, para con ello dolosamente sacar a todos los arrendatarios del Edificio.

Manifiesta que la contestación de la demanda se fundamenta en el Artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y concluye aduciendo que la parte actora incumplió con disposiciones legales previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, perjudicando gravemente a los arrendatarios, incluyéndola a ella, para luego ordenar que no se les recibieran los pagos de los cánones de arrendamiento y luego proceder de forma maliciosa a su desalojo y finalmente pide al Tribunal declarar sin lugar la demanda incoada en su contra.

Explanadas como han sido las argumentaciones anteriores, es menester para este Despacho pasar a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales y al respecto observa:

DE LAS PRUEBAS APORTADAS

DE LA PARTE ACTORA:

Folios 4, 5, 6 y 7, y 163, Documento Constitutivo y Estatutos Sociales de la Sociedad Mercantil FINANCIADORA LEMAIVI, C.A., publicada en “El Informe Empresarial” de fecha 27 de Febrero de 1997; así como Asamblea General Extraordinaria de fecha 20 de Junio de 2000, publicada en “Gaceta Mercantil” de fecha 14 de Septiembre de 2000; al igual que Asamblea General Extraordinaria de fecha 09 de Julio de 2008, publicada en “Diario Capital” de fecha 29 de Septiembre de 2008; a los cuales se les adminiculan ejemplares certificados de tales pruebas instrumentales que rielan a los folios 89 al 100 y 101 al 106. Estos documentos no fueron cuestionados en modo alguno por lo cual se valoran de conformidad con los Artículos 12, 429, 432, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.384 del Código Civil, y se aprecia conforme a la sana crítica y máximas de experiencias que la empresa en referencia se encuentra debidamente constituida por haber cumplido con los formalismos para ello, la cual, en la Cláusula Décima de su Documento Constitutivo Estatutario autoriza a la Junta Directiva compuesta por el Presidente y Vicepresidente, a que ejerzan la representación legal y la administración de la misma pudiendo actuar indistintamente por separado en todos los asuntos judiciales, facultados, entre otros, para aprobar, celebrar y suscribir toda clase de contratos, y en general para realizar cualquier acto de administración o disposición de los bienes de la compañía; estando representada por el ciudadano A.J.M.D.S. como Presidente, y así se decide.

Folios 8 y 9, Poder otorgado por el ciudadano A.J.M.D.S. en su condición de presidente de la Sociedad Mercantil FINANCIADORA LEMAIVI, C.A., a los ciudadanos O.L.B., H.M.F., Y.M. y A.P.T., y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154 y 429 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen en nombre de su poderdante, y así se decide.

Folios 10 al 17 y 178 al 188, Copias fotostáticas del Acta de Remate celebrada en fecha 26 de Enero de 1998, donde se adjudica a la Sociedad Mercantil FINANCIADORA LEMAIVI, C.A., el Edificio Negrín del cual forma parte integrante el inmueble de marras identificado Ut Supra, constante de cuatro (4) pisos o plantas y el área de terreno sobre el cual está construido, situado en Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Federal, con frente y acceso por La Calle Negrín, protocolizada ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal el día 18 de Marzo de 1998, bajo el N° 21, Tomo 20, Protocolo Primero, y en vista que ni fueron cuestionadas en modo alguno se les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículo 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y se aprecia que el bien dado en alquiler pertenece en propiedad a la referida Sociedad Mercantil, y así se decide.

Folios 164 al 165, Cesión de Derechos de fecha 30 de Julio de 2007, mediante la cual el ciudadano J.A.M.B. cede sus derechos como arrendatario del contrato autenticado en fecha 11 de Julio de 2007, sobre el apartamento identificado con el N° 7, situado en el piso 3 del Edificio Negrín, ubicado en la Calle Negrín, Sector Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, a la propietaria del inmueble, Sociedad Mercantil FINANCIADORA LEMAIVI, C.A., y de la revisión realizada se desecha del proceso debido a que de autos se desprende que el cedente en comento no fue quien suscribió dicha relación locativa, y así se decide.

Folios 201 al 210, Informe rendido por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en relación con las consignaciones realizadas el día 06 de Octubre de 2008, por la ciudadana J.C.M.H. en el Expediente N° 2008-1807, de su nomenclatura particular, a favor de la Sociedad Mercantil FINANCIADORA LEMAIVI, C.A., por concepto del alquiler relativo a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto de 2008, a razón de Mil Cien Bolívares (Bs.F 1.100,oo), al cual se le adminicula la copia certificada de las actuaciones que conforman dicho expediente sobre las mismas mensualidades; y por cuanto no fueron cuestionadas en modo alguno se les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículo 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.384 del Código Civil, y se aprecia que la arrendataria consignó los cánones de arrendamiento demandados como insolutos en forma extemporánea y acumulativa en contravención a lo pautado en el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que los realizó todos en el mismo día luego de haber vencido íntegramente el lapso establecido para ello, incurriendo en incumplimiento de pago conforme se evidencia del siguiente cuadro, y así se decide.

MENSUALIDAD FECHA DE LA CONSIGNACIÓN

Abril-2008 06/10/2008

Mayo-2008 06/10/2008

Junio-2008 06/10/2008

Julio-2008 06/10/2008

DE LA PARTE DEMANDADA:

Copia certificada del Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 26 de Agosto de 2005, ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 17, Tomo 125 de los libros respectivos, entre la Sociedad Mercantil FINANCIADORA LEMAIVI, C.A., representada por su Director, ciudadano J.A.M.B., en su carácter de arrendador, y la ciudadana J.C.M.H., en su condición de arrendataria, sobre el inmueble de autos identificado Ut Supra, con un canon de alquiler por la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs.F 1.000,oo) que comenzaría a regir a partir del día 01 de Agosto de 2005, cuyo lapso de duración se estableció por seis (6) meses fijos e improrrogables, con una cláusula penal por la cantidad de Ciento Cincuenta Bolívares (Bs.F 150,oo) conformes sus Cláusulas Primera, Tercera, Cuarta, Quinta y Novena, cursante a los folios 79 al 83 del expediente marcada con el N° “1”.

Copia certificada del Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 15 de Marzo de 2006, ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 50, Tomo 37 de los libros respectivos, entre las mismas partes y sobre el mismo bien inmueble, con un canon de alquiler por la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs.F 1.000,oo) que comenzaría a regir a partir del día 01 de Febrero de 2006, cuyo lapso de duración se estableció por un (1) año fijo e improrrogable, con una cláusula penal por la cantidad de Ciento Cincuenta Bolívares (Bs.F 150,oo) conformes sus Cláusulas Primera, Tercera, Cuarta, Quinta y Novena, cursante a los folios 84 al 88 del expediente marcada con el N° “2”.

A las anteriores pruebas se les adminicula la copia fotostática del Contrato de Arrendamiento autenticado en fecha 11 de Julio de 2007, ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 26, Tomo 106 de los libros respectivos, suscrito entre el ciudadano A.J.M.D.S., en su carácter de arrendador, y, la ciudadana J.C.M.H., en su condición de arrendataria, sobre el mencionado inmueble, por el término de un (1) año fijo e improrrogable, con un canon de arrendamiento por la cantidad de Mil Cien Bolívares (Bs.F 1.100,oo) mensuales, pagadero a partir del día 01 de Febrero de 2007 hasta el día 01 de Febrero de 2008, cursante a los folios 18 al 20 y a los folios 135 al 137 del expediente.

Revisadas cuidadosa y detalladamente las anteriores pruebas instrumentales y en atención al cuestionamiento opuesto por la parte demandada respecto a la existencia o no de la relación obligacional celebrada en fecha 15 de Marzo de 2006, al sostener que el ciudadano J.A.M.B. no tiene facultad para arrendar y que el ciudadano A.J.M.D.S. alquiló en forma personal, el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.384 del Código Civil, y aprecia que existe una duración de la relación inquilinaria entre las partes de autos, que, por imperio de la ley, debe ser computada en el tiempo en una forma clara, diáfana y concreta, perfectamente establecida de modo exacto por el lapso de dos (2) años y seis (6) meses, contado desde el día 01 de Agosto de 2005 hasta el día 01 de Febrero de 2008, la cual, para la fecha de interposición de la acción, a saber, 25 de Julio de 2008, tal como consta al folio 1 y al vuelto del folio 3 del expediente, se encontraba en plena vigencia la prórroga legal de un (1) año que correspondía dado su lapso de duración, pues, no consta en autos que hayan suscrito un nuevo contrato al vencimiento del último de ellos, y así se decide.

La anterior determinación se hace en atención a que la parte accionada ciudadana J.C.M.H. convalidó como buenos y legítimos los contratos de fecha 26 de Agosto de 2005, 15 de Marzo de 2006 y 11 de Julio de 2007, así como la representación que se atribuyen los ciudadanos J.A.M.B. y A.J.M.D.S. en nombre de la Sociedad Mercantil FINANCIADORA LEMAIVI, C.A., ya que no desconoció ni tachó de falsos dichos instrumentos en su oportunidad, aunado a que ella misma afirmó en forma expresa e inequívoca en el escrito de contestación de la demanda que en razón del cabal cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento le fue renovado el contrato a través del que fue autenticado en fecha 11 de Julio de 2007, lo cual se concatena con el Informe rendido por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde se evidencian las consignaciones que realizó el día 06 de Octubre de 2008, en el Expediente N° 2008-1807, a favor de la Sociedad Mercantil FINANCIADORA LEMAIVI, C.A., por lo que, este Órgano Jurisdiccional forzosamente tiene como cierta la existencia del vínculo obligacional bajo estudio, tomando en consideración que el bien inmueble de autos pertenece en propiedad a la Empresa demandante y que el ciudadano A.J.M.D.S. como Presidente de la misma al estar facultado para suscribir toda clase de contratos y para realizar cualquier acto de administración o disposición de los bienes de aquélla, es obvio que obró en nombre y descargo de su representada; y en consecuencia califica dicho instrumento como un contrato locativo con determinación de tiempo, y así queda establecido.

En relación al alegato opuesto por la parte demandada respecto a que de autos no consta que el ciudadano J.A.M.B. sea o no representante legal de la empresa demandante el Tribunal lo declara improcedente en vista que esta no es la vía idónea para reclamar algún derecho en ese sentido, pues, se está bajo el estudio de un contrato de arrendamiento donde lo que primordialmente debe demostrarse es la existencia de la relación locataria, la cual quedó convalidada en esta causa con el dicho de la propia parte accionada a ese respecto, conforme las determinaciones señaladas Ut Supra, y así se decide.

Folios 107 al 130, Gacetas Oficiales N° 37.941 de fecha 19 de Mayo de 2004; N° 38.069 de fecha 19 de Noviembre de 2004; N° 38.189 de fecha 18 de Mayo de 2005; N° 38.316 de fecha 17 de Noviembre de 2005; N° 38.437 de fecha 16 de Mayo de 2006; N° 38.564 de fecha 15 de Noviembre de 2006; N° 38.683 de fecha 15 de Mayo de 2007 y N° 38.811 de fecha 15 de Noviembre de 2007, donde aparece la medida de congelación de los montos de los cánones de arrendamiento establecidos para el 30 de Noviembre de 2002 y sus respectivas prórrogas.

Revisadas como han sido las anteriores pruebas instrumentales, y en vista que no fueron cuestionadas en forma alguna el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 429, 432 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, y aplicadas las misma al punto bajo análisis aprecia que si bien del contrato de arrendamiento de fecha 11 de Julio de 2007, se desprende que hubo un aumento en el canon de alquiler a la cantidad de Mil Cien Bolívares (Bs.F 1.100,oo) mensuales, pagadero a partir del día 01 de Febrero de 2007 hasta el día 01 de Febrero de 2008, también es cierto que el Ejecutivo Nacional al declarar los alquileres como servicio de primera necesidad, cuyo alcance tiene carácter retroactivo a partir del día 30 de Noviembre de 2002, lo que pretende con su congelamiento es que los cánones que se han venido generando en forma privada y los procedimientos de regulación que han sido tramitado ante la entidad correspondiente, queden suspendidos hasta que así lo considere necesario el citado ente gubernamental; pues aceptar cualquier aumento en la pensión locataria que sea superior al convenido en la contratación inicial, sin que haya perdido vigencia la anterior prohibición, implica menoscabo o disminución a los derechos de los arrendatarios que, a la luz de lo preceptuado en las citadas Resoluciones y en el Artículo 7 de la Ley Especial, es una estipulación contraria a derecho, de acuerdo a lo antes expresado y de interpretación restrictiva, ya que las normas que regulan la materia inquilinaria son de estricto orden público no derogables por convención privada, por lo cual, este Órgano Jurisdiccional declara procedente el alegato opuesto por la parte demandada a este respecto, y en consecuencia determina que el canon de arrendamiento aplicable en el presente caso es el convenido en la cláusula tercera del vínculo obligacional que inició en fecha 26 de Agosto de 2005, a razón de MIL BOLÍVARES (Bs.F 1.000,oo), independientemente de la procedencia o no de la acción intentada; quedando a salvo las acciones de repetición correspondientes que deban tramitarse en un procedimiento distinto, por no ser esta la vía idónea para ello, y así queda establecido.

Folios 138 al 140, Copia fotostática de actuaciones realizadas ante el Área de Prevención e Investigación de Incendios y otros Siniestros del Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía Mayor. Folios 141 al 143, Informe Técnico emitido en fecha 21 de Diciembre de 2007, por la Gestión General de Infraestructura, Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador. Folios 144, Comunicación de la Dirección de S.A., Región X, Servicio de Ingeniería Sanitaria, Programa de Control de Construcciones y Mantenimiento de Edificaciones, de fecha 08 de Septiembre de 2008. Folios 145 al 159, Decisión de fecha 28 de Febrero de 2008 y las correspondientes notificaciones, emanadas del Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU) sobre la denuncia efectuada por el ciudadano P.L.B.V. contra la Sociedad Mercantil FINANCIADORA LEMAIVI, C.A., ante dicho ente. Estos instrumentos fueron impugnados y desconocidos por la contraparte del promovente y en vista que de la revisión que se hiciera a los mismos se evidencia que versan sobre hechos aislados a la obligación inquilinaria bajo estudio y que emanan de terceras personas ajenas a la relación sustancial, es por lo que este Tribunal inevitablemente los desecha del proceso, aunado a que esta no es la vía idónea para hacer valer sus derechos en ese sentido, y así se decide.

Ahora bien, planteada como ha sido la controversia bajo estudio, resueltas las defensas jurídicas previas y analizadas las pruebas instrumentales incorporadas a las actas procesales que conforman el presente expediente, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto pasa a decidir el mérito de la causa, y lo hace de la siguiente manera:

De autos quedó evidenciada la existencia de la relación arrendaticia y las obligaciones que se derivaron de la misma para los contratantes, ya que no hubo desconocimiento de haberse suscrito la convención locativa bajo estudio, y así se decide.

En cuanto a los alegatos y defensas que se opusieron en este juicio, es oportuno destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó posición en relación a lo que parcialmente se extrae a continuación:

“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.

Con vista al criterio jurisprudencial transcrito, el cual por compartirlo lo hace suyo este Tribunal, y en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, se juzga, ante el hecho alegado por la representación judicial de la parte actora que evidentemente se trasladó la carga de la prueba a la demandada J.C.M.H., con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos sobre la falta de pago del canon de alquiler relativo a los meses de Abril, Mayo, Junio y Julio de 2008, ya que ésta, en el acto de contestación a la demanda negó expresamente la insolvencia arrendaticia opuesta, sin que tal afirmación haya sido demostrada durante el evento probatorio correspondiente, por lo tanto queda evidenciado en el presente caso, que la citada arrendataria incumplió en el pago del alquiler al no honrar los pagos correspondientes a los meses de Abril, Mayo, Junio y Julio de 2008, en las oficinas de la arrendadora por mensualidades adelantadas, y ello, consecuencialmente, hace que se encuentre inmersa en incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales, cuyo retrazo en el pago si bien genera los intereses legales pactados convencionalmente, es igualmente cierto que la recurrida al haber omitido toda condena respecto de tales intereses y que ello no fue impugnado mediante el recurso de apelación por la representación demandante, se entiende que esta aceptó tácitamente los términos de la condena expresada en dicho fallo y al ser la parte demandada la apelante, no puede esta decisión desmejorarle su condición, a pesar de haberse incurrido en mora, en virtud del principio de la reformatio in pejus o de la prohibición de reforma en perjuicio, y así formalmente se decide.

Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a toda la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente este órgano jurisdiccional, debe declarar parcialmente con lugar la apelación ejercida por la representación demandada y parcialmente con lugar la demanda interpuesta por la los abogados de la empresa demandante, quedando modificado el fallo recurrido; en el entendido que los cánones de arrendamiento relativos a los meses de Abril, Mayo, Junio y Julio de 2008, se encuentran a disposición de la arrendadora, como beneficiaria de los mismos, en la cuenta que a tales efectos mantiene el tantas veces mencionado Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente que establecido.

DE LA DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la ciudadana J.C.M.H. contra la sentencia dictada en fecha 13 de Enero de 2009, por el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial; ya que logró que se desestimara el aumento del canon de arrendamiento invocado.

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la Empresa FINANCIADORA LEMAIVI, C.A., contra la ciudadana J.C.M.H., ambas identificadas en el encabezamiento de la decisión; por cuanto se evidenció a los autos que la inquilina realizó la consignación arrendaticia relativa a los meses de Abril, Mayo, Junio y Julio de 2008, en forma extemporánea y acumulada, conforme las determinaciones establecidas en este fallo. En el entendido que los cánones de arrendamiento antes mencionados, se encuentran a disposición de la arrendadora como beneficiaria de los mismos, en la cuenta que a tales efectos mantiene el tantas veces mencionado Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.

TERCERO

Como consecuencia de los anteriores pronunciamiento, se declara resuelto el contrato de arrendamiento que comenzó desde el día 01 de Agosto de 2005, cuya última renovación escrita se realizó en fecha 11 de Julio de 2007, y en consecuencia se ordena a la ciudadana J.C.M.H. entregar el inmueble constituido por un Apartamento identificado con el N° 7, situado en el Piso 3 del Edificio Negrín, ubicado en la Calle Negrín, Sector Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, completamente desocupado.

CUARTO

Dada la naturaleza del presente fallo, no se hace expresa condenatoria en costas.

QUINTA

Queda modificado el fallo recurrido.

Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, notifíquese de ella a las partes en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada, y, en su oportunidad, devuélvase al Tribunal A Quo.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Quince (15) días del mes de Junio de Dos Mil Nueve (2009). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

J.C.V.R.

DIOCELIS J. P.B.

En esta misma fecha siendo la 12:04 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

JCVR/DJPB/PL-B.CA.

Asunto Nº AP11-R-2009-000120.

Resolución de Contrato de Alquiler

Materia Civil-Arrendamientos Inmobiliarios