Decisión de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo. Extensión Punto Fijo. de Falcon (Extensión Punto Fijo), de 25 de Octubre de 2010
| Fecha de Resolución | 25 de Octubre de 2010 |
| Emisor | Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo. Extensión Punto Fijo. |
| Ponente | Camilo Hurtado Lores |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
-EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN.
EXPEDIENTE No.: 8472.
ACCIÓN: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
PARTE DEMANDANTE: Firma Mercantil INMOBILIARIA FERRAREIS, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil que llevaba el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Punto Fijo, en fecha 29 de julio de 1985, bajo el No. 9.392, folios 168 al 177, Tomo LXX del Libro de Comercio respectivo.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogadas A.B.B.P. y L.D.J.C., inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nros. 29.395 y 124.847 respectivamente, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: Firma Mercantil ABLAZE CAFÉ, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Punto Fijo, bajo el No. 19, tomo 4-A.
DEFENSOR AD LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado J.R.Y.G., inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 26.356, de este domicilio.
JURISDICCIÓN: Civil.
N A R R A T I V A
Se inicia este juicio mediante demanda presentada por la abogada A.B.B.P., procediendo con el carácter de Apoderada Judicial de la Firma Mercantil INMOBILIARIA FERREREIS, C.A., en contra de la Firma Mercantil ABLAZE CAFÉ, C.A., en la cual expone:
Que consta de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo del Municipio Carirubana del Estado Falcón, bajo el No. 35, Tomo 42, de fecha 29 de julio de 2003, que su representada con el carácter de Arrendadora, celebró con la Sociedad Mercantil ABLAZE CAFÉ, C.A., con el carácter de arrendataria, Contrato de Arrendamiento sobre un inmueble tipo local comercial, ubicado en la Calle Zamora, esquina Calle Brasil de esta ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, y que a los efectos probatorios consigna el original del referido contrato, identificado con la letra “C”.
Que en el mencionado contrato las partes convinieron en la Cláusula Cuarta lo siguiente: “CUARTA: La duración del presente contrato será de CINCO (5) años fijos, contados a partir del 01 de septiembre de 2002, SIN PRÓRROGA…”.
Que llegado el día del vencimiento del contrato, es decir 01 de septiembre de 2007, la arrendataria ABLAZE CAFÉ, C.A. continúo ocupando el inmueble, haciendo uso de su derecho a la prórroga legal establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Venciéndose la prórroga legal en fecha 01 de septiembre de 2009.
Que vencido el lapso de la prórroga legal la arrendataria ABLAZE CAFÉ, C.A., debía hacer entrega a su representada del inmueble arrendado, más no fue así. Que la arrendataria ABLAZE CAFÉ, C.A., se ha negado y se sigue negando a entregar el inmueble, a pesar de las múltiples notificaciones que se han efectuado y por tal motivo acude a demandar como en efecto demanda por vencimiento de prórroga legal a la Firma Mercantil ABLAZE CAFÉ, C.A., para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal, en hacer entrega del inmueble arrendado, de conformidad con lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que estima la presente demanda en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), lo que equivale a TRES MIL DOSCIENTAS SETENTA Y DOS CON SETENTA Y DOS CON SETENTA Y DOS CENTÉSIMAS UNIDADES TRIBUTARIAS (3.272,72 U.T.).
En fecha 18 de Noviembre de 2009, se admitió demanda.
En fecha 18 de Febrero de 2010, diligenció el alguacil consignando los recaudos de citación por no haber sido posibles practicar los mismos.
En fecha 02 de Marzo de 2010, se libró cartel de citación a la Firma Mercantil ABLAZE CAFÉ, C.A., el cual fue entregado a la parte interesada en fecha 09 de marzo de 2010.
En fecha 14 de abril de 2010, fueron agregados a las actas las respectivas publicaciones del cartel de citación.
En fecha 01 de Julio de 2010, dictó auto el tribunal designando como Defensor Ad Litem al abogado J.R.Y.G., quien acepta y presta juramento en fecha 21 de Julio de 2010.
En fecha 12 de Agosto de 2010, diligenció el alguacil consignando recibo de citación debidamente firmado por el abogado J.R.Y.G., en su carácter de Defensor Ad Litem.
En fecha 16 de Septiembre de 2010, se efectuó acto de contestación de la demanda, y compareció el abogado J.R.Y.G., quien expuso: que una vez que aceptó la designación como defensor ad litem, trató de comunicarse personalmente con el ciudadano G.J.H., presidente de la firma mercantil demandada, siendo atendido por un ciudadano que se identificó con el apellido de HIDALGO pero que no mencionó su nombre, que sin embargo le manifestó el propósito de su visita y le dijo que el caso lo llevaba el doctor A.M., facilitándole el número del celular de éste, que igualmente le dejó el número de su celular a los efectos de cualquier comunicación, y que hasta ese día se le había hecho imposible comunicarse con el doctor A.M.. Que de conformidad con el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, opone la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal segundo ejusdem, que se refiere la ilegitimidad de la persona del actor, ya que en ninguna parte del expediente quedó establecido el carácter de Directora Ejecutiva de la ciudadana A.F.D.D., en la Firma Mercantil INMOBILIARIA FERRAREIS, C.A., quien otorgó el poder a las abogadas que representan a la firma mercantil demandante; que la mencionada ciudadana no aparece como directiva principal en el Acta Constitutiva y la duración prevista de la firma mercantil demandante ya expiró, sin saberse si la misma existe y quienes son su accionistas. Asimismo, procede a contestar la demanda de la siguiente manera: Niega rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho el contenido del libelo de la demanda, ya que a pesar de existir el contrato de arrendamiento entre la parte demandante y su defendida, podría considerarse ese contrato de carácter indeterminado, ya que al momento de su vencimiento, es decir, 01 de Septiembre de 2007, no fue informada su defendida de forma escrita que se estaba haciendo uso de la prórroga legal contemplada en el artículo 38 del Decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Niega que vencido el lapso de prórroga legal, la arrendataria ABLAZE CAFÉ, C.A., debía hacer entrega del inmueble arrendado. Niega que haya habido múltiples notificaciones, porque no consta en el expediente ninguna de ellas. Niega rechaza y contradice que su representada deba dinero alguno producto de la relación arrendaticia. Niega la estimación hecha por la parte demandada en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,oo), equivalente a TRES MIL DOSCIENTAS SETENTA Y DOS CON SETENTA Y DOS CENTESIMAS Unidades Tributarias (3.272,72 U.T.)…, por cuanto no hay pruebas suficientes y contundentes que sustenten dicha estimación.
En fecha 27 de Septiembre de 2010, se dictó auto agregando y admitiendo pruebas promovidas por la abogada A.B.B., con el carácter de Apoderada Judicial de la Firma Mercantil INMOBILIARIA FERRAREIS, C.A.
M O T I V A
Llegada la oportunidad de decidir y limitándose la presente controversia a la pretensión de la parte demandante de que se de cumplimiento al contrato de arrendamiento que alega celebró con la parte demandada por vencimiento de prórroga legal, el tribunal pasa a pronunciarse y lo hace previo el análisis de las pruebas presentadas por las partes, de la siguiente manera:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
- Copia Simple del Acta Constitutiva de la Firma Mercantil INMOBILIARIA FERRAREIS, C.A., debidamente registrada por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Punto Fijo, en fecha 29 de Julio de 1985, bajo el No. 9.392, folios 168 al 177, Tomo LXX, a la cual se le concede pleno valor probatorio como demostrativo de la existencia de la referida empresa, a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.
- Documento original del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la INMOBILIARIA FERREREIS, C.A., representada por la ciudadana A.F.D.D., en su carácter de Director Principal y la Empresa ABLAZE CAFÉ, C.A., representada por la ciudadana ZIOHIRIA M.P., en su condición de Presidenta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, en fecha 29 de julio de 2003, bajo el No. 35, tomo 42, de los libros respectivos, el cual se valora plenamente como prueba fehaciente de la celebración entre las partes del contrato de arrendamiento a que se ha hecho referencia, como documento privado reconocido de conformidad a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil.
- Original de Asamblea General Extraordinaria de fecha 24 de Marzo de 2009, de la Firma Mercantil INMOBILIARIA FERRAREIS, C.A. debidamente inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Falcón, en fecha 05 de Mayo de 2009, bajo el No. 45, Tomo 16-A, el cual se valora plenamente a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, como documento público autorizado con las solemnidades de Ley, como demostrativo que desde esa fecha la ciudadana A.G.F.D.D. fue designada Director Ejecutivo de esa empresa, que el período de duración de la empresa se prorrogó por un lapso de veinte años.
- Copia fotostática de comunicación dirigida a la empresa demandada, de fecha 17 de agosto de 2007, la cual no aparece en el expediente y por tanto no se le otorga valor probatorio.
- Exhibición de Documento de la copia simple marcada “AB-2”, contentivo de carta emanada de la Empresa INVERSIONES 80, C.A., Administradora de Inmuebles, de fecha 16 de Agosto de 2007, dirigida a ABLAZE CAFÉ, la cual no fue evacuada y por tal motivo no tiene ningún valor probatorio.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: No aparece.
Analizadas como han sido las pruebas promovidas por la parte demandante, el Tribunal pasa a sentenciar al fondo y lo hace de la siguiente manera:
En primer lugar debe pronunciarse sobre la cuestión previa opuesta por la parte demandada, en la persona de su defensor ad litem, abogado J.R.Y.G., contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de capacidad necesaria para comparecer en juicio, observando el Tribunal: 1) Que la causal invocada por la parte demandada se refiere es a la ilegitimidad al proceso en concordancia con el artículo 136 ejusdem, por ejemplo, cuando se trata de un entredicho o un niño o adolescente cuando se requiere la mayoridad, y no se refiere a una falta de representación; 2) Que en todo caso debe tenerse que fue la intención del defensor ad litem oponer la cuestión previa contenida en el numeral tercero del artículo 346 mencionado, que se refiere a la falta de capacidad de representación; 3) Que fundamenta la oposición de la cuestión previa la parte demandada, en el hecho de que en el poder otorgado al abogado accionante no se dejó c.d.A.d.A. donde se nombra como Director Principal de la INMOBILIARIA FERRAREIS, C.A. a la ciudadana A.G.F.D.D., y que además la duración o vigencia de la empresa, es de veinte (20) años y que la Junta Directiva debe ser elegida cada cinco (05) años, y que habiendo transcurrido ya más de veinte (20) años desde la constitución de la empresa no se sabe si ésta existe ni quienes son sus accionistas; constatándose que la parte demandante a tenor de lo pautado en el ordinal 3° del artículo 350 del Código de Procedimiento Civil promueve Acta de Asamblea General Extraordinaria de la mencionada empresa, inscrita en fecha 05 de mayo de 2009, por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, donde se prórroga del período de duración de la empresa por veinte años más, se modifica parcialmente el acta constitutiva y estatutos sociales, lo que incluye la duración de la junta directiva y nombramiento de la misma y del comisario; verificándose en dicha acta que la ciudadana A.G.F.D.D. si tiene la representación de la empresa demandante, por lo que se impone declarar Sin Lugar la cuestión previa opuesta. Así de Decide.
Por cuanto la parte demandada niega la estimación hecha por la parte demandada en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,oo), equivalente a TRES MIL DOSCIENTAS SETENTA Y DOS CON SETENTA Y DOS CENTESIMAS Unidades Tributarias (3.272,72 U.T.), por cuanto no hay pruebas suficientes y contundentes que sustenten dicha estimación, observa el Tribunal que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 00417, de fecha 27 de junio de 2008, dejó sentado lo siguiente: “De conformidad con la propia sentencia referida en el encabezamiento del presente punto previo, si el demandado se limita a contradecir, en forma pura y simple, la estimación hecha en el libelo de la demanda, sin alegar un hecho nuevo como es que sea reducida por exagerada, se tendrá como no formulada tal oposición”, por lo que en virtud de este criterio jurisprudencial, al limitarse la parte demandada a contradecir pura y simplemente la estimación de la demanda, este Tribunal la tiene como no formulada. Así se decide.
Decididos los anteriores puntos previos, el Tribunal pasa a pronunciarse al fondo, de la siguiente manera: Se encuentra probada la existencia del contrato de arrendamiento entre la Firma Mercantil INMOBILIARIA FERRAREIS, C.A. y la Firma Mercantil ABLAZE CAFÉ, C.A., cuyo cumplimiento se demanda, pero se observa que la parte demandada indica que a pesar de existir el contrato de arrendamiento entre la parte demandante y su defendida, podría considerarse ese contrato de carácter indeterminado, ya que al momento de su vencimiento, es decir, 01 de Septiembre de 2007, no fue informada su defendida de forma escrita de que se estaba haciendo uso de la prórroga legal contemplada en el artículo 38 del Decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, encontrando el Tribunal que dispone la mencionada Ley que la prórroga del contrato de arrendamiento debe ser soportada obligatoriamente por el arrendador siendo potestativa para el arrendatario, no siendo exigido por la norma que si el arrendatario opta por hacer uso de tal derecho el arrendador deba notificarlo por escrito, por lo que debe entenderse que automáticamente al finalizar el lapso del contrato comenzaba a correr la prórroga en beneficio del arrendatario y que al finalizar ésta, siendo improrrogable el contrato, según lo estipulado por las partes, el arrendatario estaba obligado a cumplir los términos del mismo, en este caso a hacer entrega del inmueble al arrendador en fecha 01 de septiembre de 2009, en virtud de los dos años de prórroga que establece la Ley respectiva, y habiendo concluido el lapso de duración del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, más su prórroga, y habiendo la parte demandante presentado la demanda en fecha 11 de noviembre de 2009, es decir, apenas dos meses después de finalizado el contrato y su prórroga, lo cual constituye un indicio, a tenor de lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, de que la voluntad de la parte demandante era no permitir que operara la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, debe desecharse la defensa de la parte demandada de que el contrato de arrendamiento debe considerarse a tiempo indeterminado. Así se decide.
Como consecuencia de lo decidido se impone declarar con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal incoara la Firma Mercantil INMOBILIARIA FERRAREIS, C.A., en contra de la Firma Mercantil ABLAZE CAFÉ, C.A. Así se decide.
D I S P O S I T I V A
En mérito de las situaciones de hecho y de derecho analizadas, este Tribunal impartiendo justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
Con Lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara por la Firma Mercantil INMOBILIARIA FERRAREIS, C.A., en contra de la Firma Mercantil ABLAZE CAFÉ, C.A.
Se condena a la Firma Mercantil ABLAZE CAFÉ, C.A. a hacer entrega del inmueble arrendado a la Firma Mercantil INMOBILIARIA FERRAREIS, C.A.
Por dictarse la presente decisión fuera del lapso legal se acuerda notificar a las partes.
Por haber vencimiento total, de acuerdo a lo que dispone el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Regístrese y Publíquese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón. En Punto Fijo, a los Veinticinco (25) días del mes de Octubre del año Dos Mil Diez (2010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez Titular,
Abog. C.H.L..
La Secretaria Titular,
Abog. M.M.L..
CHL/adv.
Exp. 8472.
Nota: La anterior decisión fue publicada en la fecha indicada ut supra, siendo las 09:30 a.m. conste
La Secretaria Titular,
Abog. M.M.L..
