Decisión nº 13141 de Juzgado Primero del Municipio Iribarren de Lara, de 26 de Abril de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, 26 de Abril de 2007

196° y 148°

ASUNTO: KP02-V-2006-0005378

Exp. 13.141 / Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento

Se dio inicio a la presente causa mediante auto de admisión del libelo de demanda interpuesto por el ciudadano A.E.V.G., asistido por el abogado en ejercicio J.R.C. e inscrito en el IPSA bajo el N° 31.534, actuando en su condición de representante legal de la firma mercantil INVERSIONES VEGO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 23-10-2000 e inserta bajo el N° 2, Tomo 44-A; en contra del ciudadano A.A.D.D., quien es venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 10.857.759 y de este domicilio.

Admitida la demanda en fecha 18-12-2006, se emplazó a la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación a fin de dar contestación a la demanda. En fecha 12-02-07 la parte actora procede a reformar la demanda la cual fue admitida en fecha 15-02-07, librándose compulsa al efecto. En fecha 19-03-07 diligencia el Alguacil para consignar recibo de citación debidamente firmado por el demandado de autos, quien compareció en fecha 21-03-07, asistido por los abogados O.M. y C.R.G.F., consignando escrito de contestación a la demanda en el que igualmente reconvino a la parte actora, siendo admitida la reconvención por el Tribunal en fecha 22-03-07 y fijándose el segundo día de despacho siguiente para su contestación. En fecha 26-03-07 compareció el demandante a contestar la reconvención, oponiendo además cuestiones previas. En la oportunidad probatoria, sólo la parte actora consignó escrito de promoción, el cual fue agregado y admitido por el Tribunal. Concluida así la sustanciación del proceso y estando en la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

Manifiesta el demandante que fue arrendador de un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en el Centro Comercial Centro Vego, situado en la calle 23 entre Avenida 20 y carrera 21 de esta ciudad siendo su arrendatario el ciudadano Á.A.D.D. y reproduce marcado “A” contrato de arrendamiento. Continúa manifestando el actor que el contrato tuvo una duración de cuatro años comenzando a regir a partir del 01-07-2001 hasta el 01-07-2005, con un año de prórroga que venció el 01-07-2006, fecha en la cual culminó la relación arrendaticia y se recibió el inmueble arrendado, encontrándose vigente para dicho momento un canon de arrendamiento mensual de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00). Afirma que si bien el demandado entregó el inmueble, quedaron obligaciones insolutas pues dejó de pagar la pensiones arrendaticias correspondientes, a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2006 lo que arroja un monto de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000,00) así como el pago de la vigilancia correspondiente a los meses de mayo, junio y julio de 2006 a razón de cuarenta y siete mil bolívares (Bs. 47.000,00) lo que alcanza un total de ciento cuarenta y un mil bolívares (Bs. 141.000,00). En tal sentido y con fundamento en los artículos 1159, 1167 y 1592 del Código Civil, así como en el artículo 33 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios procede a demandar al ciudadano Á.A.D.D. en su condición de arrendatario para que cumpla el contrato de arrendamiento en lo referente al pago de las pensiones insolutas, que alcanzan el monto de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000,00) así como el monto de ciento cuarenta y un mil bolívares (Bs. 141.000,00) por concepto de vigilancia; solicita además la condenatoria en costas del juicio. Estima la demanda en la cantidad de cuatro millones quinientos mil bolívares (Bs. 4.500.000,00)

En la oportunidad de la contestación, el demandado procede a negar, rechazar y contradecir que adeude el canon de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del 2006 a Inversiones Vego, C.A., negando que le adeude la cifra de tres millones quinientos mil bolívares por este concepto. Niega y rechaza que el canon mensual sea la suma de quinientos mil bolívares, en virtud de que dicho monto no corresponde con lo estipulado en las cláusulas segunda y tercera del contrato acompañado al libelo de demanda, y en este sentido alega que para dicha fecha el canon de arrendamiento mensual sería la cantidad de cuatrocientos mil bolívares por aplicar el factor del 20% sobre la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares a partir del vencimiento del segundo año del contrato, concluyendo que debía pagar la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares mensuales y no la cantidad de trescientos mil bolívares en el período comprendido entre el 01-07-2002 y el 01-07-2003; sosteniendo que el mismo fue indebidamente incrementado en lo siguientes períodos de arrendamiento hasta la fecha de entrega del local por el monto demandado en los últimos siete meses, esto es enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del 2006. Por otra parte niega, rechaza y contradice que adeude la cantidad de cuarenta y siete mil bolívares por concepto de vigilancia correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del 2006, negando igualmente que adeude la suma de cientos cuarenta y siete mil bolívares por dicho concepto, con argumento en que el mismo no se exigía en el contrato, no siendo por tanto una obligación contractual. Rechaza y niega la estimación por cuanto la misma no se ajusta a lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que es la acumulación del canon de arrendamiento.

Por otra parte reconviene a la demandante INVERSIONES VEGO, C.A. con fundamento en que en fecha 01-07-01 celebró con ésta un contrato de arrendamiento en cuya cláusula segunda se estipuló que una vez vencido el primer período de arrendamiento entre el 01-07-01 al 01-07-02, el canon sería por Bs. 250.000,00 mensuales y para el segundo período sería la misma cantidad por cuanto en la cláusula segunda se estipuló que el contrato prorrogado continuaría en las mismas condiciones; aduciendo que la empresa demandante aplicó para ese período el porcentaje del 20% sobre Bs. 250.000,00 cobrándole un canon en Bs. 300.000,00 causándole una diferencia de Bs. 50.000,00 que debe ser reintegrada correspondiente al período del 01-07-01 al 01-07-02. Así mismo señala que para el período al 01-07-2003 al 01-07-2004 correspondía el pago por canon de arrendamiento mensual en la cantidad de Bs. 300.000,00 sin embargo cancelaba Bs. 360.000,00 de modo que afirma que indebidamente pagaba Bs. 60.000,00 que al ser multiplicado por 12 meses asciende a la suma de Bs. 720.000,00 el cual le debe ser reintegrado. Para el período 01-07-04 al 01-07-2005 afirma que le correspondería pagar un canon mensual de Bs. 432.000,00 sin embargo cancelaba la suma de Bs. 360.000,00, pagando indebidamente Bs. 28.000,00 que multiplicado por 12 meses asciende al monto de Bs. 336.000,00 que igualmente afirma le debe ser reintegrado. Para el período comprendido entre 01-07-05 al 01-12-2005 le correspondía un pago de Bs. 432.000,00 sin embargo se le calculaba en la suma de Bs. 500.000,00 cancelando indebidamente la suma de Bs. 68.000,00 que al ser multiplicado por 12 meses asciende al monto de Bs. 816.000,00 que le debe ser reintegrado. En este sentido, reconviene a la empresa INVERSIONES VEGO, C.A. para que le cancele la cantidad de dos millones cuatrocientos setenta y dos mil bolívares (Bs. 2.472.000,00) por concepto de reintegro o en su defecto sea condenado por el Tribunal.

Por su parte la demandante reconvenida en la oportunidad de la contestación a la reconvención, opone la cuestión previa de la existencia de una condición o plazo pendiente, contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en que la demanda es interpuesta por unos supuestos pagos de sobre alquileres invocando los artículos 58 y 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sosteniendo que el sentido que el Legislador le dió a dicha norma era que fuese utilizado en los casos que existía exceso en el cobro del canon de arrendamiento en los inmuebles sujetos a regulación y que efectivamente halla emanado de la Dirección de Inquilinato, fijado el canon máximo de arrendamiento y que el mismo se encuentre definitivamente firme, por lo que sostiene que el demandado debió acompañar la regulación efectuada para determinar lo cobrado en exceso y en el caso de no existir el mismo, la pretensión deberá encuadrarse dentro de las figuras del enriquecimiento sin causa o pago de lo indebido según sea el caso, pero no por la vía del reintegro previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Opone igualmente la cuestión previa del defecto de forma contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con argumento en que la reconvención propuesta viola los ordinales 3°, 4°, 5° y 6° del artículo 340 ibídem al no identificar a la parte reconvenida, al no establecer el objeto de su pretensión y los fundamentos de derecho en que basa su demanda con claridad y al no acompañar a la demanda los instrumentos en los cuales fundamenta su pretensión. Como contestación al fondo rechaza, niega y contradice que haya cobrado en exceso a razón de Bs. 50.000,00 por cada período mensual correspondiente al período comprendido del 01-07-02 al 01-07-03 para un total de Bs. 600.000,00. Niega y contradice que haya cobrado en exceso a razón de Bs. 60.000,00 por cada período mensual correspondiente al período comprendido del 01-07-03 al 01-07-04 para un total de Bs. 720.000,00. Niega y contradice que haya cobrado en exceso a razón de Bs. 28.000,00 por cada período mensual correspondiente al período comprendido del 01-07-04 al 01-07-05 para un total de Bs. 336.000,00. Niega y contradice que haya cobrado en exceso a razón de Bs. 68.000,00 por cada período mensual correspondiente al período comprendido del 01-07-05 al 31-12-05 para un total de Bs. 408.000,00; observando que la demandada reconviniente demanda una cantidad superior de Bs. 816.000,00 que no corresponde al lapso que alega fue cobrado en exceso. Niega y rechaza que se haya cobrado la cantidad de dos millones cuatrocientos setenta y dos mil bolívares (Bs. 2.472.000,00) por concepto de sobre alquileres al demandado reconviniente. Rechaza y niega que en el período del 01-07-03 al 01-07-04 se haya cobrado un alquiler de Bs. 360.000,00. Rechaza y niega que en el período del 01-07-04 al 01-07-05 se haya cobrado un alquiler de Bs. 432.000,00. Por otra parte y a fin de analizar los aumentos realizados en la relación locataria, afirma que en la cláusula segunda del contrato se estableció una cláusula de valor en la cual las partes contratantes establecieron a priori y desde el momento en que se suscribió el contrato el monto en que se incrementaría el canon mensual, estableciéndose de mutuo acuerdo que los incrementos serían del 20% al cual se le adicionaría el ajuste que resultare de aplicar el Índice Acumulado de Precios al Consumidor (I.P.C.) emanado del Banco Central de Venezuela en el año anterior. En este sentido sostiene que la única posibilidad de que no se aplicara el aumento establecido, es que el mismo fuese violatorio de las normas que rigen la materia particularmente a lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y en este sentido afirma que si las partes establecieron cláusula de valor no se le aplica la norma en cuanto a la actualización del canon por cuanto lo excluye expresamente, sino lo acordado por los contratantes. Señala igualmente que el otro supuesto en que fuese inaplicable, es cuando el inmueble arrendado encuadra dentro de los que se encuentran amparados por el Decreto de Congelación de Alquileres con sus diferentes prórrogas, pero tratándose de un local comercial no existe prohibición de aumento. Aduce el demandante reconvenido que conforme a lo anterior, corresponde analizar los diferentes períodos en los cuales se demanda un sobre alquiler para establecer si los mismos se encuentran por encima o por debajo del aumento pactado, a cuyo efecto los reproduce marcado “A” así como tabla del Índice de Precios al Consumidor del año 2002 al 2007 tomados de la página web del Banco Central de Venezuela marcada “B”; manifestando que de ellos se observa que con la intención de ayudar al inquilino en su desenvolvimiento económico, se pactó el canon por un monto menor al máximo permitido en la cláusula de valor. Por otra parte y en relación a lo alegado por el demandado reconviniente, acepta que el cobro por vigilancia no estaba incluido en el contrato de arrendamiento, sin embargo aduce que este no es un gasto que vaya directamente referido al local sino que el mismo y dada la inseguridad reinante, surgió de un acuerdo entre los diferentes inquilinos los cuales acordaron dividir dicho gasto entre todos y prorratearlo para su cancelación; por lo que manifiesta que no es obligación del arrendador prestar servicio de vigilancia pero con la venida de sus inquilinos, se encargaba de recoger el dinero y pagar el vigilante de lo cual se benefician todos los locales del centro comercial con un sentido de ahorro económico y no tener cada local que contratar dicho servicio.

Siendo estos los términos en que quedó trabada la litis, debe resolver este Tribunal antes de entrar a conocer el fondo de lo planteado la impugnación que hiciera el demandado de la cuantía, ya que de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, debe el juez proceder en primer término a resolver el aspecto relativo a la estimación de la demanda haciendo la expresa salvedad de que dicho pronunciamiento se hace en virtud de que la impugnación de la cuantía fue alegada dentro de la contestación al fondo de la demanda. En este sentido y acogiendo plenamente esta juzgadora el criterio establecido por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22-04-03, según el cual, de la interpretación del artículo señalado se deduce que el demandado no puede contradecir la estimación pura y simplemente, sino que por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación en aplicación a lo dispuesto textualmente en la norma, que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada”, por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo el cual debe igualmente ser probado en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la norma; por lo que, si nada prueba el demandado queda firme la estimación que hizo el actor. En este caso, se observa que la parte demandada al momento de contestar su demanda en la parte final del escrito, rechaza la estimación de la demanda hecha en la cantidad de cuatro millones quinientos mil bolívares con fundamento en que la misma no está ajustada a lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la misma debe corresponder a la acumulación de los cánones de arrendamiento. Afirmación que a juicio de quien dictamina corresponde a un rechazo puro y simple ya que no proporciona los elementos necesarios para establecer cual es la cuantía que según su decir debe corresponder a la causa en consecuencia queda firme la estimación de la demanda establecida por la parte demandante en su libelo y así se declara.

Otro aspecto que es necesario aclarar aquí es que la parte demandada en el momento de contestar la demanda procedió a reconvenir a la demandante quien a su vez en la oportunidad legal contestó la reconvención y opuso cuestiones previas por lo que siguiendo el orden lógico debe resolver primero esta juzgadora el fondo de la demanda para luego entrar a analizar la reconvención propuesta y así se establece.

En este orden de ideas aduce el demandante que celebró un contrato d arrendamiento con la parte demandada y que vencido el mismo aquel procedió a entregar el inmueble dejando de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de ENERO, FEBRERO, M.A., MAYO JUNIO Y JULIO de 2006 así como las cuotas correspondientes al pago de vigilancia de los meses de MAYO, JUNIO y JULIO de 2006. El demandado por su parte se excepciona manifestando que no es cierto que se encuentre insolvente en el pago de tales cantidades además agrega que lo ocurrido fue que el demandante cobraba cantidades excesivas que no se encontraban estipuladas en el contrato pues el canon mensual no era el establecido en la cláusula contractual además de ello, tampoco el pago de vigilancia era un concepto al que se hubiese obligado por la firma del contrato. Tales alegatos nos llevan a analizar en primer lugar el contrato traído a los autos el cual se encuentra inserto del folio 03 al 09; dicho documento al no haber sido impugnado surte pleno valor probatorio en este juicio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Dicho contrato en su cláusula Tercera establece textualmente lo siguiente: “ EL ARRENDATARIO pagará a EL ARRENDADOR o a sus causahabientes por EL LOCAL que se señala en la Cláusula Primera, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,oo) mensuales y, para eventuales prorrogas, se hará un incremento del veinte por ciento (20)% más el ajuste que resulte de aplicar el Índice Acumulado de Precios al Consumidor (IPC.) emanado del Banco Central de Venezuela en el año anterior, lo que arroja un canon de arriendo variable”…. De acuerdo con el contenido de esta cláusula, las partes pactaron un canon inicial de doscientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 250.000,oo) que se iría incrementando con cada prorroga en un 20%, más un ajuste por el IPC. del año anterior. De suerte que como lo manifiesta el demandante, el canon de alquiler era variable y al renovarse el contrato debía por efecto de la cláusula hacerse un ajuste del mismo estableciéndose claramente la forma de calcular el incremento el cual por supuesto sería anual ya que lo pactado fue que el contrato duraría un período de un año, por ende las prorrogas automáticas serían cada una por igual período comenzando la vigencia a partir del primero de Julio del 2001. En este sentido observa quien dictamina que conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes. Así mismo el artículo 1.160 ibidem dispone que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos. De suerte que el arrendatario al suscribir el contrato se comprometió a pagar un canon variable anualmente según la formula dispuesta en la cláusula, la cual resulta como se dijo antes suficientemente diáfana. Obligación ésta que no solo es contractual sino legal, en efecto, el artículo 1592 ibidem dispone que el arrendatario tiene dos obligaciones principales a saber, 1) servirse de la cosa como buen padre de familia y 2) pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Ahora bien, al contestar la demanda, el demandado se excepciona manifestando que no se encuentra insolvente y que lo acontecido era que el arrendador pretendía cobrar cantidades en exceso. Esta excepción sin embargo no lo libera per se de la obligación de probar el pago que en todo caso debía realizar en el monto exacto que determina la cláusula contractual, vale decir que si el arrendador pretendía cobrar cantidades excesivas no ajustadas a lo pactado la obligación del arrendatario se limitaba a cancelar el monto exacto convenido y en caso de no querer recibirlo el arrendador por las diferencias en el monto, la ley proveyó al inquilino de un mecanismo bastante sencillo que le permitía a pesar de la negativa de aquel a recibirle, estar solvente con el pago del canon como lo es la Consignación Arrendaticia prevista en el artículo 51 de la Novísima Ley De Arrendamientos Inmobiliarios. De manera que, durante el curso del juicio debía demostrar el demandado que los meses que se le imputan como insolutos fueron cancelados pues es muy claro el artículo 1354 del Código Sustantivo al prever que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y agrega la norma que, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. De suerte que probada como se encuentra a través del contrato la obligación del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento éste tenia la carga de probar que el pago fue efectuado; al no hacerlo y limitarse exclusivamente a excepcionarse de su pago por no ser la cantidad reclamada la que según su decir debió pagar debe sucumbir indefectiblemente ante la pretensión deducida en consecuencia condenarse al pago de las cantidades reclamadas por concepto de canon de arrendamiento insolutos en las cantidades que han sido señaladas por el actor ya que como se dijo antes en el contrato de arrendamiento se estableció un incremento del 20% más la aplicación del IPC del año anterior, progresivamente para cada año de vigencia del contrato por lo que, a partir del segundo año que sería del 01-07-02 al 01-07-03 y tomando como base el canon del primer año, cuyo monto era de Bs. 250.000.00 esta cantidad debía aplicársele el incremento del 20% es decir cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000.00) y sumarle además el incremento del IPC. del año anterior, operación ésta que se realiza utilizando los índices de precios al consumidor (IPC) para la zona metropolitana, emitidos por el Banco central de Venezuela utilizados para reconocer los efectos de la inflación conforme a los principios establecidos en la Ley de Impuesto Sobre La Renta, siendo la formula la siguiente: % Variación IPC = ( índice final –índice inicial )/ índice Inicial X 100 . Una vez obtenido el factor de corrección se multiplica por el monto a ajustar y ese valor de ajuste se suma a la cantidad a ajustar para obtener así finalmente el valor actualizado. De manera pues que no es como lo pretende el demandado una operación simple de sumar al canon inicial el 20% sino que, anualmente debía a los fines de determinar el nuevo canon adicionarse además del porcentaje señalado el monto del ajuste o corrección monetaria no constando en autos que los cánones reclamados hayan sobrepasado las cantidades que arroja dicha operación que en todo caso era carga del demandado demostrar y así se determina.

En lo que respecta al pago de vigilancia de los meses de Mayo, Junio y Julio de 2006 que igualmente se reclaman a razón de cuarenta y siete mil bolívares mensuales, manifiesta el demandado como excepción a dicho pedimento que tales pagos no fueron convenidos contractualmente y por ende nada debe por ese concepto. Ciertamente al revisar el contenido del contrato puede observarse que no existe ninguna cláusula donde el arrendatario demandado se haya obligado a pagar este concepto, sin embargo de las pruebas promovidas por el actor especialmente las documentales insertas a los folios 34, 35, 36 y 37 las cuales no fueron impugnadas aun cuando aparecen suscritas por el arrendatario demandado y por lo tanto surten valor probatorio en el proceso en lo que respecta a la parte demandada, pudiendo constatarse que la vigilancia fue un servicio contratado en forma separada y especialmente de las documentales 36 y 37 se evidencia la conformidad del arrendatario demandado por lo que al no demostrar la solvencia en dicho pago debe ser condenado al mismo y así se decide. En consecuencia de la declaratoria que antecede en caso de prosperar la demanda de reintegro, interpuesta en este mismo proceso, deberá aplicarse la compensación prevista en el artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se establece.

En cuanto a la reconvención propuesta observa quien dictamina que el demandado interpone demanda contra el actor por el reintegro de las cantidades pagas en exceso durante el curso de la relación contractual que asciende a la cantidad de Dos Millones Cuatrocientos Setenta Y Dos Mil Bolívares (Bs. 2.472.000.00). Por su parte el demandante reconvenido en su escrito de contestación a la reconvención opone las cuestiones previas de los ordinales 6° y 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. La primera con fundamento en la falta de cumplimiento de los requisitos contenidos en los ordinales 3°, 4° y 5° del artículo 340 ibidem por no haberse identificado a la parte reconvenida, no haberse establecido el objeto de la pretensión y los fundamentos de derecho en que se basa la misma. Opone igualmente la cuestión previa del ordinal 7° del Artículo 346 del Código adjetivo, fundamentada en el hecho de que, cuando se demanda el pago del exceso en el cobro del canon de arrendamiento en los inmuebles sujetos a regulación y que efectivamente haya emanado de la Dirección de Inquilinato el acuerdo donde se fije el canon máximo de arrendamiento y se encuentre definitivamente firme deberá acompañarse con el libelo de demanda el acuerdo de Regulación emanado de la oficina de Inquilinato no siendo el caso de autos por lo que como lo señala la jurisprudencia nacional, cuando se exige determinado requisito como previo, la demanda no debe ser admitida si no se cumple con el mismo. Así mismo rechaza la reclamación interpuesta por ser inaplicable el reintegro arrendaticio al presente caso y haberse realizado los aumentos del canon conforme a la cláusula del contrato celebrado. Siendo estos los términos de la reconvención y su contestación debemos entrar en primer término a resolver las cuestiones previas planteadas, en ese sentido debemos señalar, en lo que respecta a la de defecto de forma del escrito de reconvención contemplada en el ordinal 6° del articulo 346 del Código Adjetivo debe ser desechada por cuanto de la lectura concatenada del escrito el cual contiene además de la reconvención la contestación de la demanda se señala claramente que se demanda al arrendador para que sea condenado al reintegro arrendaticio de suerte que, por el hecho de que no se diga en un determinado orden o con palabras sacramentales no puede simplemente desecharse pues constituiría ello un exceso de formalidad no querido por la Ley. En el mismo sentido puede decirse de los fundamentos de hecho y de derecho ya que es claro el demandado cuando expresa la pretensión que ejerce esto es la de reintegro de las cantidades pagadas en exceso haciendo una descripción detallada de las cantidades que reclama y exponiendo con claridad sus argumentos no siendo indispensable que se mencione el número del artículo que se invoca como fundamento pues lo requerido es que de la narración pueda claramente inferirse que lo pretendido tiene fundamento en normas legales vigentes por lo que la cuestión previa debe quedar desechada y así se establece. En cuanto a la cuestión previa del ordinal 7° vale decir la condición o plazo pendiente del artículo 346 ibidem y que fundamenta el demandante reconvenido en que no se ha cumplido con el requisito previo por parte del demandado reconviniente de acompañar el acuerdo de regulación dictado por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Iribarren debemos igualmente desecharla ya que lo pretendido por el demandado es el reintegro de las cantidades pagadas en exceso por haberse efectuado un aumento no acorde con los parámetros de la cláusula contractual de suerte que no se invoca ninguna resolución administrativa que haya emitido una decisión sobre el monto del alquiler e independientemente que dicho pedimento sea o no procedente de acuerdo con lo previsto en la Ley de arrendamientos Inmobiliarios la cuestión previa del ordinal 7° solo comprende situaciones o supuestos en los cuales las partes contratantes se encuentran vinculadas por obligaciones condicionales es decir aquellas cuya existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto y que están establecidas en el contrato o que son impuestas por la propia Ley pero en este caso particular tal como lo plantea el demandante reconvenido, de existir un acuerdo dictado por la oficina de inquilinato que regula el inmueble y este no hubiese sido acompañado con la demanda sería más bien causa de inadmisibilidad por no cumplirse con los requisitos de procedibilidad establecidos por las normas legales vigentes pero no de condición o plazo pendiente por lo que la cuestión previa debe quedar desechada y así se establece.

Entrando a analizar el fundamento de la demanda reconvencional de reintegro debemos señalar que el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresa lo siguiente: “En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes. Así mismo dispone el artículo 60 que “ El reintegro se referirá a los sobre alquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resulte definitivamente firme.” Ello significa que el derecho a reclamar lo pagado por sobre alquileres nace cuando existe una regulación por parte del organismo administrativo que arroja una cantidad inferior a la que ha sido cobrada por el arrendador de suerte que si el inquilino no esta solvente en el pago de algunos cánones como lo señala el artículo 63 de la Ley especial éste tiene derecho a la compensación de la diferencia que resulte entre el sobre alquiler y el canon no pagado. En este caso lo planteado por el demandado como se explicó brevemente arriba lo que pretende es que se le reintegren las cantidades que fueron pagadas en exceso por haber incurrido el arrendador en un sobre calculo del canon mensual estipulado para el período de prorroga después del año del contrato celebrado lo cual como lo afirma el demandante en su libelo no puede ser objeto de la pretensión de reintegro arrendaticio pues el supuesto de hecho contenido en el artículo 58 ibidem no contempla la posibilidad de reintegrar lo pagado por sobre estimación contractual del canon sino solo el reintegro de las cantidades pagadas en exceso de la regulación emitida por ente administrativo por lo que el reclamo de esa diferencia debe fundamentarse en otras figuras jurídicas distintas previstas en el derecho común, aun cuando en todo caso como se dijo inicialmente no se constata que haya habido una sobre estimación del canon mensual pues no solo debía aplicarse el incremento del 20% sino sumársele además el IPC del año anterior lo cual de acuerdo con la fórmula expresada arriba no excede de los montos cobrados por lo que la reconvención propuesta debe ser desechada y así se decide.

En consideración a lo precedentemente expuesto, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR La Demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento instaurada por el ciudadano A.E.V.G., en su carácter de representante legal de la firma mercantil INVERSIONES VEGO C.A., contra el ciudadano A.A.D.D. ambos identificados en la narrativa de este fallo. En consecuencia se condena al último de los nombrado a pagarle a la actora la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 3.641.000.00) por concepto de cánones insolutos y gastos de vigilancia. Se declara SIN LUGAR la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los ordinales 3°, 4° y 5° del artículo 340 ibidem. Se declara SIN LUGAR la cuestión previa del ordinal 7° del artículo 346 eiusdem ambas propuestas por el demandante reconvenido ciudadano A.E.V.G. en su carácter de representante de la empresa INVERSIONES VEGO C.A. Se declara SIN LUGAR la demanda Reconvencional de REINTEGRO ARRENDATICIO interpuesta por el demandado, ciudadano A.A.D.D. contra la demandante INVERSIONES VEGO C.A. todos suficientemente identificados en la parte narrativa de este fallo. Por último se condena en costas a la demandada por haber vencimiento total conforme lo dispone el artículo 274 del Citado Código Adjetivo. Por cuanto la presente sentencia es dictada fuera del lapso de Ley se ordena notificar a las partes.

Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los veintiséis (26) días del mes de abril del año dos mil siete (2007). Años: 197º y 148º.

La Juez,

Dra. L.L.R. deR.

La Secretaria,

A.L.P.

En la misma fecha se publicó, siendo las 2:45 p.m.

La Sec.,