Decisión de Juzgado Decimo Septimo de Municipio de Caracas, de 15 de Abril de 2008
| Fecha de Resolución | 15 de Abril de 2008 |
| Emisor | Juzgado Decimo Septimo de Municipio |
| Ponente | Juan Alberto Castro |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO SÉPTIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
AÑOS 197° y 149°
PARTE ACTORA: F.E.M., mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara y titular de la cédula de identidad Nº 1.274.000.-
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: B.E.O. E I.M.G., inscritas en el Inpreabogado bajo los números 18.029 y 83.025, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: J.U., mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 1.739.426.-
APODERADO JUDICIAL DE
LA PARTE DEMANDADA: C.Z., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 103.248.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: AP31-V-2007-001474
I
El presente juicio se inició por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la abogada B.E.O., en su carácter de apoderada judicial del ciudadano F.E.M., parte actora en el presente juicio en contra del ciudadano J.U., todos plenamente identificados en la parte inicial del presente fallo.
La referida demanda fue estimada en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00), hoy Dos Mil bolívares fuertes (Bs.F. 2.000,00).
En fecha 03 de agosto de 2007, se admitió la demanda ordenándose la citación de la parte demandada para que compareciera por ante este Juzgado al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda librándose la compulsa de citación en fecha 14-08-2007. En esa misma fecha se ordenó abrir el cuaderno de medidas.
El día 5 de marzo de 2008, la secretaría de este Juzgado dejó constancia de haber complementado la citación de la parte demandada, ello conforme lo preceptuado en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 10 de marzo de 2008, compareció el ciudadano J.U., mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 1.7389.426, asistido por la abogada C.Z., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 103.248, y consignó escrito de contestación a la demanda.-
En fecha 10 de marzo de 2008, la parte demandada ciudadano J.U., ya identificado, otorgó poder apud-acta a la abogada C.Z., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 103.248. Posteriormente en fecha 17 de marzo de 2008, diligenció la apoderada actora e impugnó los documentos anexos al escrito de contestación de la demanda.
Siendo la oportunidad para la promoción y evacuación de pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.
En fecha 01 de abril de 2008, la apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de conclusiones.-
II
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Alega la parte actora en su libelo de demanda:
Que su representado dio en arrendamiento al ciudadano J.U., ya identificado, un inmueble de su propiedad, constituido por el apartamento Nº B-2, ubicado en la Planta Baja del Bloque 1, situado en la Avenida El Cuartel, Urbanización S.B., Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, por un canon de arrendamiento por la cantidad de Bs. 91.455,00, por el término de dos (2) años contados a partir del 18 de mayo de 2004, hasta el 18 de mayo de 2006.
Que la prórroga legal venció el día 18 de mayo de 2007. Alegando que en esta fecha el arrendatario debió entregar el inmueble y que el arrendatario no ha hecho entrega del inmueble.
Que en la cláusula penal se estableció que si el arrendatario vencido el lapso de prorroga legal, no entregaba el inmueble objeto del contrato, debía pagar la cantidad de Bs. 10.000,00 diarios por cada día de retardo en la entrega.
Que por todo lo anterior expuesto es que demanda al ciudadano J.U., ya identificado, par que convenga en lo siguiente: Primero: En entregar el inmueble libre de personas y bienes, por vencimiento del contrato de arrendamiento y la correspondiente prorroga legal Segundo: En pagar la suma de Bs. 740.000,00, por concepto de penalidad establecida en la cláusula décima del contrato de arrendamiento, por el evidente retardo en hacer entrega del inmueble, así como las que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble. Tercero: En pagar las costas y costos procesales.
Por último solicitó se decrete medida de secuestro sobre el inmueble objeto del juicio.-
Alegatos de la parte demandada en su contestación de la demanda
Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, la procedencia de la demanda intentada.
Alegó que reside en el inmueble desde el año 1973, hace treinta (30) años con contrato verbal, y que fue hasta el año 1979, que su anterior arrendador la ciudadana G.R.D.A., quien era la propietaria del inmueble, solicitó la regulación de la vivienda con la finalidad de estipular un aumento del canon y que le firmó un contrato en fecha 01 de junio de 1979.
Que el ciudadano J.A.A., viudo de la señora G.R.D.A., le firmó otro contrato en fecha 05-05-1987.
Que luego del deceso del ciudadano J.A.A., se presentó el ciudadano F.E.M., en calidad de heredero del ciudadano J.A.A., a quien le fue cancelando los cánones de arrendamiento, dando como constancia recibos hechos por el propio arrendador.
Que en fecha 18 de mayo de 2004, firmó un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por dos (02) años.
Que el ciudadano F.E.M., le informó que necesitaba el inmueble el cual tiene arrendado desde el año 1973, para venderlo.
Que en principio se le había ofrecido en venta el inmueble, pero que luego el actor le informó que lo va vendería por un monto mayor al acordado, sin respectar el acuerdo verbal establecido entre ambos. Alegó que el tiempo que se le otorgó fue demasiado corto y que éste ya venció y el propietario lo ha estado amenazando con sacarlo de la vivienda.
Negó, rechazó y contradijo, que el contrato de arrendamiento sea a tiempo determinado, ya que se trata de un contrato a tiempo indeterminado.
Negó, rechazó y contradijo que su representado no haya cumplido con las obligaciones contractuales asumidas.
Negó, rechazó y contradijo la procedencia de las cantidades de dinero que le pretenden cobrar a su representado.
III
ANALISIS DE LAS PRUEBAS
Antes de entrar a decidir respecto de la procedencia o no de la pretensión procesal, este Juzgado debe analizar todas y cada una de las pruebas traídas a juicio por las partes, dando así cumplimiento con el deber de exhaustividad a que se contrae el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, lo cual se hace de la forma que sigue:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
La parte actora acompaño a su libelo los siguientes documentos: 1) Copia del documento poder otorgado por el ciudadano F.E.M., titular de la cédula de identidad No. 1.274.000, a las abogados B.E.O. E I.M.G., inscritas en el Inpreabogado bajo los números 18.029 y 83.025, respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto del Estado Lara, en fecha 04 de julio de 2007, bajo el nº 24, Tomo 116, de los Libros llevados por esa Notaría. 2) Copia simple del Contrato de Arrendamiento suscrito entre el ciudadano F.E.M. y el ciudadano J.U., autenticado por ante la Notaría Pública Vigésimo Primero del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de mayo de 2004, bajo el nº 06, Tomo 17, de los Libros llevados por esa Notaría. 3) Copia simple y original de una notificación hecha al ciudadano J.U., mediante la Notaría Pública Vigésimo Primero del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 04 e mayo de 2007.
Con relación a los documentos antes mencionados, el tribunal observa que no fueron impugnados, tachados o desconocidos de forma alguna por la representación de la demandada, por lo cual este Juzgado los aprecia conforme lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada trajo a los autos los siguientes documentos: 1) Original de un cartel de notificación del MINFRA, de fecha 14 de marzo de 2002, dirigida al ciudadano J.U.. 2) original de un cheque de gerencia del Banco Provincial, por un monto de Bs. 5.000.000,00, a favor del ciudadano J.U.., de fecha 23-05-2007. 3) Original de una constancia de la Dirección General de Inquilinato, de fecha 15-11-2006, dirigida al ciudadano J.U. y copia simple de comunicación presuntamente emanada del ciudadano F.E.M. (f.53-54), aportada al juicio en original mediante escrito de fecha 25 de marzo de 2008 y cursante a los folios 101 y 102 del expediente. Los documentos antes mencionados fueron impugnados por la representación judicial de la parte actora, sin embargo el Tribunal los considera a todas luces impertinentes pues considera que no guardan relación directa con los hechos controvertidos de este proceso, en virtud de lo cual se les desecha y no se les atribuye valor probatorio, ello conforme lo establecido en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-
Trajo la demandada a los autos: 4) Original del contrato de arrendamiento presuntamente suscrito entre la compañía anónima inmobiliaria Sucesora P.P.D. con el ciudadano J.U., de fecha 01-06-1979. 5) Copia simple y original del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano J.A. con el ciudadano J.U.. Los cuales se desechan de este juicio, por cuanto son documentos emanados de terceros que no parte en el juicio, los cuales no fueron ratificados mediante la prueba testimonial tal y como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.
6) Original de un recibo de pago, a nombre de J.U., de fecha 04-09-1997, el cual fue desconocido por la parte actora y no habiendo insistido en su validez la parte demandada, no habiéndose promovido la prueba de cotejo para acreditar su autenticidad, este Tribunal lo desecha del proceso y así se decide.-
7) Original de una constancia de residencia librada por la Prefectura del Municipio Libertador, Jefatura de la Parroquia Sucre, de fecha 10-10-2007. 8) Cinco (05) recibos de deposito del Banco Mercantil (folios 60 y 61) 9) Cinco (05) recibos de depósito del Banco Industrial de Venezuela (folios 62 y 63. 10) un recibo de gas (folio 64). 11) Original de solvencia del servicio de agua potable (folio 65). 12) Copia de un certificado de solvencia de aseo urbano (folio 66) 13) Original de un recibo de luz (folio 67). 14) Copia simple del expediente Nº 2007-0806 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (folios 68 al 84); los cuales este Tribunal debe necesariamente desechar del juicio por ser manifiestamente impertinentes con respecto a los hechos controvertidos del proceso, por ende no se les reconoce valor probatorio dentro de este juicio y así se decide, ello conforme lo dispuesto en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil.
Posteriormente, el día 25 de marzo de 2008, la representación judicial de la parte demandada en un confuso escrito de promoción de pruebas, tarjo al expediente los siguientes documentos:
15) Constancias de pagos, emitida por el ciudadano F.E.M., (folios 106 al 129). 16) ochenta y siete (87) planillas de depósitos del Banco Mercantil (folios 131 al 159). 17) original de facturas de instalación de gas, (folios 160). 18) original de facturas de Hidrocapital (folio 161). Los documentos señalados en los numerales 16,17 y 18, deben ser desechados de conformidad con lo establecido en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto los mismos son manifiestamente impertinentes, y no guardan relación directa con los hechos controvertidos de este juicio, por ello el Tribunal no les reconoce valor probatorio alguno y así se decide.-
Ahora bien, en lo que respecta a los recibos de pago cursantes a los folios 106 al 129 del expediente, el Tribunal observa que la parte actora no los desconoció, razón por la cual, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, debe entenderse que la autenticidad de estos instrumentos fue acreditada en el proceso y así se decide.
Finalmente, este Tribunal observa que la parte demandada promovió prueba de informes en fecha 26 de marzo de 2008, no señalando la institución a la cual debía requerírsele los informes por lo cual este juzgador no ordenó la evacuación de la referida prueba y por ende, mal puede apreciársela en este fallo y así se decide.
En esa misma fecha, la representación de la demandada promovió prueba de exhibición de un documento que según su decir, está en poder de la parte actora. Sin embargo, el Tribunal observa que el documento cuya exhibición se solicita, cursa en autos al folio 51 y fue desechado del proceso por manifiestamente impertinente, de tal manera que la evacuación de la prueba además de ser innecesaria, nada aportaría al juicio, por tanto se desecha igualmente la prueba de informes promovida por la representación judicial de la demandada y así se decide.-
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Analizadas las pruebas aportadas por las partes al proceso debe este Juzgador decidir con respecto al mérito de la pretensión deducida en juicio, lo cual pasa a hacer de la forma que sigue:
Se circunscribe la pretensión procesal a determinar si en el caso bajo estudio, el contrato de arrendamiento perfeccionado entre las partes era a tiempo determinado o no, y en el primero de los casos, establecer si la parte demandada estaba en la obligación de entregar el inmueble objeto del contrato locativo, en virtud de haberse vencido la prórroga de ley.
En este sentido, quién juzga observa que la parte actora alega que en fecha 18 de mayo de 2004, suscribió un contrato de arrendamiento con el demandado, el cual tendría una duración de dos (2) años fijos; y que al vencimiento del referido contrato, esto es, el día 18 de mayo de 2006, comenzó a correr para el inquilino la prórroga legal de un año, tal y como lo establece el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, venciendo dicha prórroga el día 18 de mayo de 2007, sin que la parte demandada entregara voluntariamente el inmueble, razón por la cual intentó la correspondiente demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, con fundamento en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La parte demandada se resiste a la pretensión de la actora, alegando que la relación arrendaticia existente entre las partes no es a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, y que la relación arrendaticia tiene una duración mayor a los treinta (30) años.
Al respecto el Tribunal observa que, la existencia de la relación arrendaticia es un hecho admitido por la demandada, por ende es un hecho acreditado en el proceso y no controvertido y así se decide.-
Igualmente, observa este sentenciador que cursa en autos un legajo de recibos (f.106 al 129) mediante los cuales se hace constar que el demandado pagó cánones de arrendamiento consecutivos en años anteriores al documento contentivo de la relación locativa.
Pero lo que este Tribunal observa con mayor atención, es que justamente en el folio 106 del expediente existe un documento mediante el cual la parte actora señala que el demandado “ha pagado todas las mensualidades desde el 17-10-1996, hasta el 15-09-2002, por concepto de alquiler” del apartamento objeto de la pretensión deducida en juicio. (Subrayado y negrillas del Tribunal).
De tal manera que para este sentenciador, no cabe duda que en el presente caso, la relación arrendaticia entre las partes comenzó mucho antes del 18 de mayo de 2004, pues del documento antes referido es posible determinar que esa relación arrendaticia existía, entre las partes de este juicio, por lo menos desde el mes de octubre de 1996 y que la misma se prolongó no sólo hasta el día 15-09-2002, sino que siguió en plena vigencia durante los años 2003 y 2004, tal y como se evidencia de los recibos cursantes a los folios 107 al 129 del expediente.
Ahora bien, en cuanto a la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento, este Juzgador debe aclarar que es posible que el mismo haya nacido escrito y a tiempo determinado, lo cual no fue debidamente acreditado en este proceso; pero que en todo caso, de las pruebas que sí fueron apreciadas por este Tribunal, se evidencia sin lugar a dudas, que al menos desde el año 1996, existía entre las partes un contrato de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado, que luego, por virtud del principio de autonomía de la voluntad de las partes, se documentó y reglamentó por escrito, ello en fecha 18 de mayo de 2004, estableciéndose una duración máxima de dos años contados a partir de la referida fecha.
De forma que, el contrato que en principio era indeterminado y verbal pasó a ser escrito y a tiempo determinado, ello por virtud del la propia voluntad de las partes, la cual en principio debe entenderse como libremente manifestada, habida cuenta que no existe en autos evidencia fehaciente que demuestre que el consentimiento del demandado esté viciado, o hubiera sido arrancado por violencia, o por virtud de cualquiera otro de las circunstancias que impiden la perfecta formación de los contratos.
Siendo así las cosas, es obvio que en autos se demostró que la relación arrendaticia existente entre las partes se inició en el año 1996 y que culminó el día 18 de mayo de 2006, por lo cual resulta obvio para quien decide que dicha relación arrendaticia tuvo una duración de diez años, siendo la consecuencia de ello que la prórroga legal que comenzó a transcurrir desde el día 19 de mayo de 2006, inclusive, deba prolongarse por tres (3) años, hasta el día 18 de mayo de 2009, ello conforme lo establecido taxativamente en el literal “d” del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De tal manera que la parte actora, interpuso la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, sin que la referida prórroga legal hubiera vencido, razón por la cual este Juzgado considera que la pretensión deducida en juicio por la parte actora no puede prosperar en derecho y así expresamente se decide.-
V
DISPOSITIVO
En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y obrando en virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara:
SIN LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por el ciudadano F.E.M., contra del ciudadano J.U., ambos plenamente identificados en la parte inicial del presente fallo.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora en virtud de haber sido totalmente vencida en el presente juicio.
Déjese copia del presente fallo en el copiador de sentencias definitivas llevadas por este Juzgado, ello conforme lo preceptuado en el artículo 248 del Código de procedimiento Civil.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en el salón de despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, en el día de hoy, quince (15) de Abril del año dos mil ocho (2008). Años: 197º de la Independencia y 149º de la Federación.-
EL JUEZ TITULAR,
Dr. J.A.C.E.
LA SECRETARIA
MARIVI DE LOS ANGELES DIAZ GAMEZ
En esta misma fecha, siendo las nueve y quince minutos de la mañana (9:15 a.m.), se publicó y registró la decisión que antecede.
LA SECRETARIA
MARIVI DE LOS ANGELES DIAZ GAMEZ
ASUNTO: AP31-V-2007-001474
