Decisión nº 2790 de Juzgado Primero de Municipio de Vargas, de 25 de Febrero de 2011

En la ejecución (cumplimiento por vencimiento del término y de su prorroga legal), del Contrato de Arrendamiento autenticado el día veintitrés (23) de mayo de 2007, por ante la Notaria Pública Tercera del Estado Vargas, inserto bajo el Nro. 43, Tomo 32, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria y como consecuencia de ello entregue el inmueble objeto de dicho contrato, plenamente identificado.

En pagar como compensación por el uso indebido del inmueble la cantidad de Un Mil Noventa y Siete Bolívares con Catorce Céntimos (Bs. 1.097,14) mensuales, desde la fecha del vencimiento del contrato el 01 de abril de 2008, hasta la entrega definitiva del inmueble correspondiente, a la cuota parte del canon legal establecido por la Dirección de Inquilinato, establecido en Tres Mil Doscientos Noventa y Uno con Cuarenta y Un Céntimos (Bs. 3.291, 41), que correspondería a 27 mensualidades contadas hasta el mes de Julio de 2008, a razón de Un Mil Noventa y Siete Bolívares con Catorce Céntimos (Bs. 1.097,14) mensuales, lo cual asciende a la cantidad de Veintinueve Mil Seiscientos Veintidós Bolívares con Sesenta y Nueve Céntimos (Bs. 29.622,69)

En pagar las costas procesales del presente juicio.

-II-

En la oportunidad legal para contestar la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito en los siguientes términos:

Invoco como punto previo, de conformidad a lo estipulado en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar y sostener la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de término contractual y prórroga legal que nos ocupa. A tal efecto señaló:

Que mediante documento autenticado en fecha 23 de Mayo de 2007, ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, los ciudadanos F.F.R., H.D.S.P. y P.R.C., en su carácter de copropietarios del inmueble denominado Edificio Mi Refugio, dieron en arrendamiento el local comercial descrito en el libelo de la demanda, a la Sociedad Mercantil Supercauchos Brisas de Lourdes, C.A., estableciéndose en ese contrato en la Cláusula Cuarta que el tiempo de duración sería de un (1) año, y prorrogable por iguales períodos, salvo que los arrendadores y la arrendataria antes del vencimiento del contrato o de cualesquiera de sus prórrogas acordaran darlo por terminado, comenzando a regir la relación contractual el primero (1) de abril de 2007, pero posteriormente a la elaboración de dicho contrato, ésta vez mediante documento de arrendamiento privado, los ciudadanos H.D.S.P. y P.R.C., actuando en su carácter de copropietarios comuneros mayoritarios del inmueble antes identificado, acordaron celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con su representada, en el cual expresamente señalan en la cláusula tercera, que el contrato anterior(antes identificado), había expirado el 01 de abril de 2008, por lo que este nuevo contrato, celebrado y suscrito por los dos copropietarios comuneros antes identificados, ciudadanos H.D.S.P. y P.R.C., actuando mayoritariamente en la comunidad de bienes existente entre ellos y el ciudadano F.F.R., es el que tiene plena vigencia, al dejar sin efecto el documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas.

Invoco el contenido de los artículos 759, 760 y 764 del Código Civil.

Que se hizo evidente la voluntad de la mayoría de los comuneros copropietarios del inmueble, ciudadanos H.D.S.P. y P.R.C., quienes tienen el sesenta y seis como seis mil seiscientos sesenta y ocho por ciento (66,6668%), de los derechos de propiedad en el inmueble objeto de la demanda, es decir, más del cincuenta por ciento (50%) de los derechos de propiedad, al acordar celebrar y suscribir un nuevo contrato de arrendamiento privado con su representada, cuya entrada en vigencia es a partir del dos (2) de abril de 2008, dejando expresa constancia en dicho contrato, de la expiración del término de vigencia, en fecha primero (1) de abril de 2008, del contrato celebrado anteriormente en fecha 23 de mayo de 2007.

Que en este nuevo contrato fue celebrado por dos de los tres comuneros, actuando en su carácter de de copropietarios arrendadores, H.D.S.P. y P.R.C., por lo que, solo en ellos recae la cualidad e interés para accionar el cumplimiento del contrato de arrendamiento por ellos celebrado, y en tal virtud el aquí y copropietario minoritario ciudadano F.F.R., no tiene la cualidad ni interés para querellar la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento de contrato de arrendamiento por presunto vencimiento del término y prórroga legal que aquí se ventila; al se un tercero ajeno a las partes contratantes en el contrato privado de arrendamiento celebrado con su defendida y cuyo inicio del termino contractual pactaron la partes en fecha dos (2) de abril de 2008.

En su contestación al fondo, alegó:

Negó, rechazó y contradijo los hechos alegados por la parte actora en su demanda, así:

Que sea cierto que el inmueble arrendado constituido por un local, sea de la exclusiva propiedad del actor ciudadano F.F.R..

Que sea cierto que el contrato de arrendamiento celebrado por su representada en fecha 23 de mayo de 2007, ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, haya llegado a su término.

Que sea cierto que la arrendataria al término del plazo acordado en dicho contrato se haya negado a realizar un nuevo contrato cuando se le hizo saber sobre el incremento del canon de arrendamiento contenido en la Resolución de la Dirección de Inquilinato, de fecha 27 de abril de 2005.

Que sea cierto que el canon legal sea la cantidad de Tres Mil Doscientos Noventa y Un Bolívares con Cuarenta y Un Céntimos (Bs. 3.291,41) y que se hiciera saber con notificación realizada por la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, en fecha 27 de marzo de 2008, que se negaron a recibir y por telegrama con acuse de recibo de la misma fecha, supuestamente recibido en la empresa por el señor M.M., titular de la cédula de identidad Nro. 11.068.877.

Que sea cierto que con las consignaciones la arrendataria reconoció que el contrato suscrito entre las partes había vencido.

Que sea cierto que se haya realizado en forma irrita un nuevo contrato de arrendamiento en forma privada, sin la suscripción de F.F.R. coarrendador, y supuestamente que fuera violado lo establecido en el artículo 1141, ordinal 1° del Código Civil, la falta de consentimiento de una de las partes y que se haya establecido un canon de arrendamiento arbitrario e ilegal de Dos Mil Trescientos Cuarenta Bolívares (Bs. 2.340,00), menor que el canon legal establecido de Bolívares Tres Mil Doscientos Cuarenta y Uno con Cuarenta y Dos Céntimos (Bs. 3.241,42.

Que sea cierto que la arrendataria se haya acogido al régimen de prórroga legal establecido en el artículo 38 literal C, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que sea cierto que la arrendataria tiene ocupado el inmueble desde el 25 de marzo de 1999.

Que sea cierto que es obligación imperativa de la arrendataria entregar el inmueble el pasado 1° de abril de 2010, supuestamente cuando se cumplieron los dos (02) años de prórroga legal, tal y como se alega en el libelo de la demanda.

Alegó e invocó a favor de su representada los siguientes hechos:

Que los ciudadanos P.R.C., , H.d.J.d.S.P., y F.F.R., son los propietarios del Edificio Mi Refugio (antes identificado), según consta de Documento de Propiedad de Bienhechurías protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Vargas del Distrito Federal, en fecha 03 de noviembre de 1993, bajo el Nro. 47, Tomo 4, Protocolo Primero, y de Título Supletorio de mejoras efectuadas sobre las bienhechurías otorgado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha 05 de febrero de 2004 y posteriormente protocolizado en al Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, en fecha 17 de marzo de 2004, bajo el Nro. 44, Tomo 10, Protocolo Primero.

Que los ciudadanos antes mencionados, tienen una comunidad ordinaria sobre el inmueble en la proporción de treinta y tres como mil trescientos treinta y cuatro por ciento (33,3334%) cada uno, es decir, que los ciudadanos P.R.C., , H.d.J.d.S.P. tienen el sesenta y seis coma seis mil seiscientos sesenta y ocho por ciento (66,6668%), que supera en más del cincuenta por ciento (50%) el porcentaje de comunidad ordinaria que posee el ciudadano F.F.R. (parte actora) en el descrito inmueble, por lo tanto conforme a lo establecido en los artículos 760 y 764 del Código Civil, la decisión tomada por la mayoría de los comuneros se imponen a la minoría de éstos.

Que por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, y tal como lo afirma la parte actora en el libelo, en fecha 23 de mayo de 2007, lo copropietarios ciudadanos F.F.R., H.D.J.d.S.P. y P.R.C., celebraron contrato de arrendamiento sobre un local de su propiedad, del Edificio Mi Refugio, con su representada Sociedad Mercantil Supercauchos Brisas de Lourdes C.A. Pero posteriormente los copropietarios comuneros mayoritarios del inmueble arrendado, actuando en carácter de arrendadores y mediante documento privado, que en original acompañó la parte actora, los ciudadanos H.d.S.P. y P.R.C., acordaron celebrar con su representada la Sociedad Mercantil Supercauchos Brisas de Lourdes C.A., un nuevo contrato de arrendamiento, cuyo objeto es el local comercial descrito por la parte actora en su libelo de demanda y en el cual en la cláusula tercera no solamente acordaron un incremento en el monto del canon de arrendamiento, sino que expresamente indicaron las partes contratantes que el contrato de arrendamiento anteriormente celebrado en fecha 23 de mayo de 2007, había expirado el día primero (1) de abril de 2008.

Que el nuevo contrato de arrendamiento es el que se mantiene vigente entre las partes contratantes, esto es entre los arrendadores copropietarios ciudadanos H.d.S.P. y P.R.C., por una parte y por la otra su representada la Sociedad Mercantil Supercauchos Brisas de Lourdes C.A.

Que en la cláusula cuarta del vigente contrato de arrendamiento privado celebrado entre las partes se estipuló y acordó entre los contratantes en al cláusula cuarta, que el tiempo de vigencia del contrato sería de un año, comenzando a partir del día 2 de abril de 2008, pudiendo ser prorrogado por ambas partes, antes de su vencimiento o de cualesquiera de sus prórrogas por períodos iguales de un año.

Que el contrato de arrendamiento celebrado válidamente entre los copropietarios comuneros mayoritarios del inmueble, ciudadanos H.d.S.P. y P.R.C. con su representada, Sociedad Mercantil Supercauchos Brisas de Lourdes C.A., se mantiene aun vigente, ya que ninguna de las partes contratantes han acordado darlo por terminado, por lo que, la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y prórroga legal incoada por la parte actora contra su defendida Supercauchos Brisas de Lourdes C.A., debe ser declarada sin lugar.

Que la parte actora acumuló en su libelo de demanda pretensiones que se excluyen entre sí, cual es, la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de su prórroga legal, tal como lo peticiona el actor en el capítulo IV de su demanda y la argumentación hecha por el actor en su libelo de demanda, que la arrendataria realizó en forma írrita un nuevo contrato de arrendamiento en forma privada sin haberlo él suscrito, violentándose con ello lo establecido en el artículo 1141 del Código Civil, si bien esta pretensión contentiva de una declaratoria de nulidad por parte de este Tribunal, conforma una inepta acumulación de pretensiones, conforme a lo establecido en los artículos 77 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Que en cuanto al monto reclamado en el petitum de la demanda por el accionante como compensación por uso indebido del inmueble, el mismo es improcedente y así pidió sea declarado en la definitiva, en virtud de que el contrato de arrendamiento celebrado entre los coarrendadores propietarios y comuneros mayoritarios del inmueble dado en arrendamiento, ciudadanos H.D.S.P. y P.R.C. y su representada Supercauchos Brisas de Lourdes C.A., aun se mantiene vigente.

CAPITULO II

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes promovieron pruebas:

La parte actora promovió:

- Reprodujo el mérito favorable de los autos en todo lo que favorezca a su representado.

- Promovió el contrato de arrendamiento en original, el cual corre inserto a los autos del folio 11 al 14. Dicho contrato de arrendamiento consta en documento autenticado el día veintitrés (23) de mayo de 2007, por ante la Notaria Pública Tercera del Estado Vargas, inserto, bajo el Nro. 43, Tomo 32, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.

En cuanto a la valoración de dicha instrumental, observa este Tribunal que el mismo entra dentro de la categoría de instrumentos que se reputan auténticos, es decir aquellos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe pública, éste sólo dejará constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido del mismo.

Aun cuando pudiera pensarse, que conforme al artículo 1.357 del Código Civil, el documento público y el auténtico, son análogos, esto no es así y debe entenderse que el documento público por estar revestido de todas las formalidades para su perfeccionamiento, es también un documento auténtico. Sin embargo el documento autenticado es aquél, que se presenta ante un funcionario revestido de autoridad para otorgar fe pública (notario), a fin de que éste deje constancia que los firmantes se identificaron en su presencia y ante él suscribieron el instrumento, ya redactado previamente. Sobre el punto, en decisión del 27 de abril de 2000, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha emitido la opinión, que de seguidas se transcribe:

...El artículo 1.357 del Código Civil señala lo que debe entenderse por documento público o auténtico indicando que es aquel autorizado por un Registrador, Juez u otro funcionario que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.

Ahora, a pesar de que dicha norma se refiere a instrumento público o auténtico como si se tratare de sinónimos, no es cierta tal sinonimia sino que entre uno y otro existe más bien una relación de género a especie, toda vez que un instrumento público, por el sólo hecho de serlo debe reputarse auténtico mas la inversa no es cierto por cuanto un documento auténtico puede no ser público.

Con relación al documento auténtico sostiene el autor J.E.C.R.:

‘Auténtico significa en sentido filológico acto cuya certeza legal se conoce y se sabe que emana de la persona a quien se atribuye, y en sentido general: acto que debido a la intervención de un funcionario público competente para ello, o de particulares legalmente autorizados, y previo cumplimiento de las formalidades legales, se acredita como cierto y positivo, de forma que en lo sucesivo haga fe (sea fehaciente en juicio), ya que debe ser creído...’

.....Omissis.....

‘Pero, además de esto, es de hacer notar que en nuestro Derecho Probatorio y dentro del terreno de la prueba por escrito que emana de las partes auténtico no es sinónimo de documento público, ya que existen documentos privados auténticos. La existencia de esta clase de instrumentos privados ha sido reconocida por nuestros escritores desde el siglo pasado, existiendo una corriente doctrinal en este sentido. Tal idea la compartimos, porque dentro del área de los documentos privados, o sea de aquellos que forman los particulares sin intervención de un funcionario público competente para ello, hay instrumentos que después de formados son presentados por sus autores (o al menos uno de ellos), ante un funcionario público, a fin de que éste declare expresamente en el texto del documento, o en otra forma, que el o los presentantes han reconocido como de el o ellos las firmas o la escritura que aparecen en el instrumento, declarándose autores del mismo; y si este funcionario está facultado por la Ley para recibir esa declaración y transcribirla al documento o a su copia, su dicho otorga la certeza a la declaración que ante él efectuaron él o las partes; convirtiéndose por ello el instrumento en auténtico, a pesar de ser privado.

En razón de lo expresado, y siendo la instrumental promovida un documento auténtico, se aprecia en todo su valor probatorio.

Promovió el contrato de arrendamiento primigenio, firmado entre las partes, ahora en litigio, documento autenticado el día 23 de marzo de 1999, por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, bajo el Nro. 19, Tomo 10, el cual corre en copia fotostática a los folios 100 al 103 del expediente.

Con respecto a dicho instrumento promovido en copia fotostática, dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.

En consecuencia, siendo que dicho instrumento no fue impugnado, se le atribuye el valor probatorio propio de los documentos autenticados, referido anteriormente al valorar el instrumento fundamental de la demanda y que aquí se da por reproducido. Sin embargo observa esta Juzgadora, que del contenido de dicha instrumental se evidencia que el objeto de dicho contrato, no es el mismo objeto que aparece identificado en el contrato de arrendamiento, acompañado como instrumento fundamental de la demanda.

- Promovió la copia certificada del Expediente Nro. 597-08, del Tribunal Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, de las consignaciones arrendaticias efectuadas por SUPER CAUCHOS BRISAS DE LOURDES C.A. a favor del ciudadano F.F., identificado en autos.

A los folios 15 al 80 del expediente rielan insertas las copias certificadas de las consignaciones de arrendamiento referidas efectuadas por ante el referido Juzgado Segundo de Municipio, expedidas por el Secretario Titular de dicho Juzgado, las cuales constituyen instrumento público, que no fueron impugnados motivo por el cual tiene el valor probatorio propio de tales instrumentos del conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1359 del Código Sustantivo.

- Promovió la Resolución Nro. 009071, emanada de la Dirección General de Inquilinato, de fecha 27 de abril de 2005.

A los folios 81 al 83 cursa la referida instrumental, la cual constituye un instrumento público que no fue impugnado, pero según expusimos anteriormente la acción que da origen al presente fallo, es Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del termino y prorroga legal, por lo que las pruebas que van dirigidas a demostrar lo relativo al monto, tiempo y/o cualquier otra circunstancia referida al pago del canon de arrendamiento, resulta impertinente, así se establece.

- Promovió copia certificada de la sentencia emanada del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil Contencioso Administrativo de la región Capital, Expediente Nro. 04926.

A los folios 84 al 92 cursa la copia certificada de la referida sentencia dictada con ocasión de un recurso contencioso administrativo de anulación de la resolución Nro. 009071, antes valorada, por lo que cabe reproducir aquí lo expuesto en relación a la misma, es decir, son instrumentales que versan sobre hechos no controvertidos y por ende son impertinentes a los efectos de la resolución de la presente causa.

- Promovió original de la notificación practicada por ante la Notaría Tercera del Estado Vargas, en fecha 26 de marzo de 2008, la cual cursa a los folios 93 y 94 del expediente: Dicha actuación, practicada por la Notario Tercera del estado Vargas, en fecha 27 de Marzo del año 2008, no fue impugnada, motivo por el cual, se le atribuye el valor probatorio propio de los instrumentos autenticados, y que fuera establecido previamente en este capitulo del fallo.

- Promovió Telegrama certificado con acuse de recibo de fecha 27 de marzo de 2008, y del Telegrama, emitido por IPOSTEL, Oficina Postal Telegráfica, C.L.M. los cuales cursan a los folios 98, 99 y 179 del expediente.

Dichas instrumentales demuestran el envió por parte del ciudadano F.F. del telegrama a Supercauchos Brisas de Lourdes, mediante la cual, este ciudadano le notifica “que el canon de arrendamiento del local Edf mi refugio, a partir del, 01 de abril de 2008, será de Bs. 3.291,42 mensuales, prorrogado por un año fijo, contrato de fecha 23 de mayo 2007; Nro. 43, Tomo 33, Notaria 3•ª Vargas, hasta el 31 de Marzo 2009”, ya que en existe al folio 98 acuse de recibo del mismo entregado a M.M. C.I 13.068.877.

- Promovió el acuerdo firmado entre P.R.C. y F.F.R., ambos plenamente identificados, que consta en documento otorgado por ante la Notaria Pública Tercera del estado Vargas, en fecha 10 de abril del año 2007, anotado bajo el 40, Tomo 24 de los Libros de Autenticaciones, el cual cursa a los folios 181 al 183.

En cuanto a esta documental, cabe reproducir lo expuesto anteriormente en relación a los documentos auténticos, es decir aquellos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe pública, éste sólo dejará constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido del mismo.

En razón de lo expresado, y siendo la instrumental promovida un documento auténtico, como tal se valora, pero analizado su contenido, del mismo no se desprende hecho alguno, que sea pertinente a los fines de la resolución de la causa

La parte demandada promovió:

- Promovió, opuso e hizo valer en copia certificada, el documento Constitutivo Estatutario de la Sociedad Mercantil “Supercauchos Brisas de Lourdes, C.A.”, expedida por el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital la cual cursa 118 al 158 del expediente.

Dicho instrumento público no fue impugnado por la parte contraria, motivo por el cual, de conformidad con lo previsto en el artículo 1359 del Código Civil se aprecia en todo su valor probatorio

- Promovió, opuso e hizo valer en copia certificada, el documento de propiedad y posesión de los derechos de propiedad del 16,6666% sobre el inmueble identificado como Quinta Mi Refugio, ahora Edificio Mi Refugio, que cediera en pago al ciudadano H.D.J.D.S.P. la sociedad mercantil INVERSIONES MENDOCA DOS REIS 2004, C.A., documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito Municipio Vargas del estado Vargas, protocolo Primero, Tomo 6, número 38, folio 232, año 2007 de fecha 04 de mayo del año 2007, el cual cursa a los folios 191 al 194.

Dicho instrumento público no fue impugnado por la parte contraria, motivo por el cual, de conformidad con lo previsto en el artículo 1359 del Código Civil se aprecia en todo su valor probatorio

- Promovió, opuso e hizo valer en copia certificada documento de propiedad y posesión de los derechos de propiedad del 16,6666% que cediera en pago al ciudadano H.D.J.D.S.P. el ciudadano P.R.C. sobre el inmueble identificado como Quinta Mi Refugio, ahora Edificio Mi Refugio. Documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito Municipio Vargas del estado Vargas, protocolo Primero, Tomo 6, número 38, folio 232, año 2007 de fecha 04 de mayo del año 2007, el cual cursa a los folios 194 al 199.

Dicho instrumento público no fue impugnado por la parte contraria, motivo por el cual, de conformidad con lo previsto en el artículo 1359 del Código Civil se aprecia en todo su valor probatorio

CAPITULO TERCERO

PUNTO PREVIO

La parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda como defensa previa alegó la falta de cualidad de la parte actora, con fundamento en que, si bien mediante documento autenticado en fecha 23 de Mayo de 2007, los ciudadanos F.F.R., H.D.S.P. y P.R.C., en su carácter de copropietarios del inmueble denominado Edificio Mi Refugio, dieron en arrendamiento el local comercial descrito en el libelo de la demanda, a la Sociedad Mercantil Supercauchos Brisas de Lourdes, C.A., posteriormente a la elaboración de dicho contrato, ésta vez mediante documento de arrendamiento privado, los ciudadanos H.D.S.P. y P.R.C., actuando en su carácter de copropietarios comuneros mayoritarios del inmueble antes identificado, acordaron celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con su representada, en el cual expresamente señalan en la cláusula tercera, que el contrato anterior(antes identificado), había expirado el 01 de abril de 2008, siendo este nuevo contrato es el que tendría plena vigencia, por lo que, solo en ellos recae la cualidad e interés para accionar el cumplimiento del contrato de arrendamiento y en tal virtud el copropietario minoritario ciudadano F.F.R., no tiene la cualidad ni interés para querellar la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento de contrato de arrendamiento.

EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:

En razón de haber opuesto la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, la defensa previa de falta de cualidad de la parte actora para intentar la acción, este tribunal procedió a la revisión y análisis de las actas, a los fines de analizar en el caso de autos, lo relativo a la cualidad de la parte actora, se observa:

La doctrina define la cualidad como la situación en que se encuentra una persona con respecto a determinado acto o situación jurídica, para el efecto de poder ejecutar legalmente aquél o de intervenir en ésta. Si puede hacerlo esta legitimado; en caso contrario no lo está, por lo que podemos concluir que, esta legitimado procesalmente en un juicio el titular del interés que en el propio juicio se controvierte.

La cualidad es definida por el maestro Chiovenda, como una relación de identidad, y en este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar (Legitimatio ad Causam) o cualidad, y la legitimación para proceder (Legitimatio ad Processum) o capacidad para estar en juicio por sí o por otros. Adhiriéndonos a la posición de Chiovenda y a fin de evitar equívocos, convendría reservar el nombre común de cualidad para la categoría sustancial equivalente a titularidad del derecho subjetivo concreto o material, el cual hace valer el actor como objeto del proceso, para reclamar con interés una pretensión a la contraparte.

Por otra parte, el autor L.L. señala: “El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado (...) este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y a contradecir.

La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra la ley concede la acción.

En ese sentido, establece el autor Rengel Romberg: “La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio”.

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 09 días del mes de octubre dos mil seis. Exp. Nº 06-0941, expresó:

Debe la Sala hacer referencia a la legitimatio ad causam, cualidad necesaria para ser partes, prevista en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica y cuya regla general es, que aquel que se afirma titular de un interés jurídico propio tiene legitimación para hacerla valer en juicio.

La doctrina la ha señalado -a la legitimatio ad causam- “...como la competencia o idoneidad legal que los sujetos de derechos tienen para figurar en nombre propio, como actores y demandados, en un proceso, referida a una cierta y determinada relación jurídica o pretensión concreta que constituye su objeto. Ella califica y define quiénes deben ser en un determinado juicio las personas que, según el ordenamiento positivo, deben integrar la relación jurídica procesal, esto es, quiénes deben ser de la misma las partes legítimas (no simplemente partes)...”. (Luis Loreto. Ensayos Jurídicos, Fundamento R.G., Editorial Jurídica Venezolana, p. 170)

Señala el citado autor, que la legitimación activa se fundamenta normalmente en que el actor se afirma ser el actual y propio titular de la relación o interés en litigio: res in indicium deducta, presentándose tal legitimación como simplemente supuesta y afirmada, deducida de una norma material abstracta, no en su existencia real o verdadera. Asimismo, afirma que tal legitimación “...se presenta, icto oculi, inseparablemente unida a la titularidad igualmente supuesta y afirmada de la relación jurídica o derecho que constituye el fondo de la controversia: merita causae...”.

Al respecto, la Sala en sentencia n° 102 de 6 de febrero de 2001 (caso: Oficina G.L. C.A.), expresó lo siguiente :

“(La) legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista J.G.:

Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso

(J.G., Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).

Precisa Carnelutti sobre las dos cuestiones fundamentales a las que debe responder el proceso y que, a la vez, constituyen su razón de ser;

.…media una cuestión de legitimación, cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo…

(ver. Carnelutti. Sistema de Derecho Procesal Civil. Tomo III. Uteha Argentina. Unión Tipográfica Editorial Hispano América. Buenos Aires 1.944. pág 165).

Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva.

Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala Devis Echandía: “Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. pág. 539)

En el Procedimiento Ordinario Civil tal examen previo no puede resolverse in limine, porque no atañe a la validez de la acción, ni siquiera a la del proceso; sólo puede realizarlo el juez al momento de entrar el juicio en el conocimiento del fondo, por ser el examen de los presupuestos de la pretensión. …”.

En el asunto bajo análisis el ciudadano F.F.R. demanda a través de apoderado judicial el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado el día 23 de mayo del año 2007. Ahora bien, dicho contrato de arrendamiento acompañado como instrumento fundamental de la acción, fue celebrado por los ciudadanos F.F.R., H.D.S.P. Y P.R.C., ya identificados, en su condición de ARRENDADORES y SUPERCAUCHOS BRISAS DE LOURDES C.A., como ARRENDATARIA. Dado que son tres los ciudadanos que aparecen como arrendadores en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, a saber F.F.R., H.D.S.P. Y P.R.C. y no solo el actor, F.F.R., esta Juzgadora pasa a considerar en el presente fallo, la figura del litisconsorcio.

En sentido técnico, el litisconsorcio puede definirse como la situación jurídica en que se hallan diversas personas vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en un proceso voluntaria o forzosamente, como actores o como demandados. Hay litisconsorcio necesario o forzoso cuando existe una relación sustancial o estado jurídico único para varios sujetos, de manera que las modificaciones de dicho vínculo o estado jurídico deben operar frente a todos sus integrantes para tener eficacia. Sobre el particular, el autor E.C.B. en su obra ‘Código de Procedimiento Civil Venezolano Comentado’ (Páginas 219-221) expresa lo siguiente:

...El litisconsorcio necesario evidencia un estado de sujeción jurídica de forma inquebrantable. Esta unidad inquebrantable puede ser implícita en la Ley o puede ser impuesta en forma expresa. Está implícita cuando no es posible concebir fraccionada en cada persona integrante del grupo, sino unitariamente en todos. Es expresa, cuando la propia Ley impone la integración en forma imperativa...

.

En el asunto bajo análisis, de acuerdo a todo lo antes expresado se concluye que los ciudadanos F.F.R., H.D.S.P. Y P.R.C., en su condición de ARRENDADORES, conjuntamente son las titulares del derecho subjetivo concreto o material, todo lo cual se desprende del contrato de arrendamiento consignado como instrumento fundamental de la acción, ya que, la relación sustancial los afecta a los tres como sujetos de derecho, por lo que nos encontramos en presencia de un litisconsorcio necesario, sujetos de derecho a quienes no se puede excluir del debate sustantivo de rigor.

Sobre la existencia del mencionado litisconsorcio activo necesario, en el supuesto de co-arrendadores, se pronunció el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional Exp. 02-2231 en la que señaló:

…La doctrina define el litis consorcio necesario como la situación jurídica en la que diversas personas, con vinculación por una situación sustancial común, actúan forzosa y conjuntamente en un proceso como actores, como demandados o como actores de un lado y como demandados de otro.

1. El carácter forzoso del litis consorcio se justifica porque para que la modificación de la relación única que vincula a los diversos sujetos sea eficaz, ésta debe operar frente a todos sus integrantes (cfr. RENGEL ROMBERG, Arístides: Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Editorial Arte, Caracas, 1992, v. II, p. 42 y 43). Como consecuencia del litis consorcio necesario las “...partes sustanciales activas o pasivas deben ser llamadas todas a juicio para integrar debidamente el contradictorio.”

De lo anterior, la Sala entiende que, por cuanto la cualidad de arrendador la poseían todos los co-propietarios, demandó, en el juicio originario, un litis consorcio necesario, pues la relación sustancial –arrendamiento- tenía varios sujetos en situación de co-arrendadores, de tal manera que dicha cualidad residía en todos y no en cada uno de ellos.

Ahora bien, debe determinarse si la existencia del litisconsorcio necesario en la relación procesal que dio origen a la sentencia supuestamente lesiva implica, también, que la legitimación para la defensa de los derechos constitucionales que se hubieren violado durante el proceso requiere del concurso de todos los litis consortes y no de uno solo de ellos. En el caso de autos, se denunció, entre otros, la violación al derecho a la propiedad sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, derecho cuya titularidad reside en todos los condóminos y no en uno solo de ellos. Desde esta perspectiva, sí era necesaria la participación de todos los condóminos en el amparo, circunstancia que no menoscababa el derecho del co-propietario de acceso a la justicia a través de la figura de representación sin poder, que de nuestro ordenamiento jurídico acogió en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil y que permite al comunero más diligente la demanda en nombre de todos los co-propietarios.

En conclusión, el a quo constitucional actuó ajustado a derecho cuando declaró inadmisible el amparo por cuanto el ciudadano F.d.J.Y. no tenía, por sí solo, cualidad para la interposición del amparo, pues ella estaba en todos los comuneros, y por esa razón, debe inferirse la inexistencia de la vulneración de los derechos constitucionales que se denunciaron, por lo cual la pretensión es inadmisible de conformidad con el artículo 6.2 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales. Así se decide…

. (subrayado y negritas del Tribunal).

Conforme los antes expuesto, y por motivos diferentes a los alegados por la parte demandada al oponer la defensa previa de falta de cualidad, esta Juzgadora encuentra procedente la falta de cualidad del ciudadano F.F.R., para intentar el solo, la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del termino celebrado por los ciudadanos F.F.R., H.D.S.P. Y P.R.C., en su condición de ARRENDADORES, pues tal y como lo refirió la Sala Constitucional en la sentencia arriba citada la cualidad residía en todos y no en cada uno de ellos. En razón de dicho pronunciamiento resulta inoficioso entrar a conocer y decidir sobre los demás alegatos puestos en debate por la parte demandada, así como sobre el fondo del asunto.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara: CON LUGAR la FALTA DE CUALIDAD de la parte actora ciudadano F.F.R., portugués, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. E-81.056.900 opuesta por la parte demandada SUPERCAUCHOS BRISAS DE LOURDES, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 13 de mayo de 1998, bajo el Nro. 55, Tomo 93-A-Pro, y modificado sus estatutos según Asamblea Extraordinaria de Accionistas, de fecha 22 de marzo de 2004, registrada en fecha 06 de abril de 2004, bajo el Nro. 4, Tomo 48-A-Pro, y posteriormente en fecha 28 de junio de 2004, inscrita en fecha 01 de julio de 2004, bajo el Nro. 67, Tomo 108-A-Pro en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO, fuera interpuesto en su contra.

Se condena en costas a la parte actora perdidosa.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los veinticinco (25) días del mes de febrero del año 2011. Años 200 de la Independencia y 152 de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

L.A.F..

LA SECRETARIA,

Abg. N.L.O.

En la misma fecha, siendo las 1:45 p.m., se publicó la anterior sentencia,

La Secretaria,