Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 5 de Febrero de 2007

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA

196º y 147º

PARTE NARRATIVA

Mediante auto que riela a los folios 43 y 44 se admitió la presente reforma total de la demanda que por rescisión de contrato de opción de compra-venta fue interpuesta por los ciudadanos F.D.M.M.O. y A.N.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números 8.0050177 y 3.037.097 respectivamente, domiciliados en la Loma de los Maitines, sector la Asunción de esta ciudad de Mérida y civilmente hábiles, debidamente asistidos por el abogado en ejercicio A.V.R., inscrito en el inpreabogado bajo el número 23.727, con domicilio en la ciudad de Mérida estado Mérida, en contra del ciudadano F.D.T.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 9.474.851, con el mismo domicilio y civilmente hábil.

En el escrito libelar reformado, la parte actora entre otros hechos señaló los siguientes:1) Que son propietarios legítimos de los derechos y acciones sobre dos lotes de terreno identificados así: a.- un lote de terreno el cual formaba parte de uno de mayor extensión ubicado en la Loma los Maitines, Sector Caña de los Curos, jurisdicción de Mérida, Estado Mérida, el cual consta de los siguientes linderos: FRENTE: en proyecto hasta encontrar terrenos que son o fueron de A.d.C.; FONDO: Con terrenos de A.d.C., POR UN COSTADO: camino vecinal; y POR EL OTRO: con terrenos de otros dueños. Dicho terreno es totalmente irregular y con una pendiente aproximada del 40%. b.- un pequeño lote de terreno ubicado en la Loma Los Maitines Distrito Libertador del Estado Mérida, alinderado así: FRENTE: calle en proyecto, mide doce metros (12 Mts); FONDO: diez metros con sesenta centímetros (10,60 Mts), colinda con terrenos que son o fueron de A.C.; COSTADO DERECHO: mide treinta y tres metros (33 Mts), colinda con terrenos que son o fueron de L.F.; COSTADO IZQUIERDO: mide treinta y un metros (31 Mts), colinda con terrenos que son o fueron de T.S. y terrenos de otros dueños. Dicho terreno es irregular ya que no es plano sino en loma. 2) Que la propiedad consta de lo adquirido según documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Estado Mérida, bajo el número 3, Protocolo Primero, Tomo 3, Trimestre Segundo, de fecha 23 de abril de 1.999. 3) Que una vez que adquirió la propiedad de los derechos y acciones en los terrenos objetos del presente juicio, construyeron en forma pública, unas mejoras consistente en una casa para habitación de dos plantas, de doscientos diez metros de construcción específicamente sobre un lote de terreno el cual forma parte de uno de mayor extensión ubicada en la Loma Los Maitines, Sector Cañada de los Curos, jurisdicción del Estado Mérida, el cual consta de los siguientes linderos: FRENTE: Mide doce metros, hoy calle 01; FONDO: Diez metros con sesenta centímetros, colinda con terrenos que son o fueron de A.C.; COSTADO DERECHO: Mide treinta y tres metros, colinda con terrenos que son o fueron de L.F., hoy calle 02; COSTADO IZQUIERDO: Mide 31 metros con terrenos que son o fueron de T.S. y terrenos de otros dueños. Dicho terreno es irregular ya que no es plano sino loma. Asimismo se ubica un segundo terreno descrito en el documento de adquisición dentro de los siguientes linderos: FRENTE: Calle en proyecto, hasta encontrar terrenos que son o fueron de A.C., hoy terrenos de A.M. y F.M.; FONDO: Con terrenos de A.C.; POR UN COSTADO: Camino vecinal y POR EL OTRO COSTADO: Con terrenos de otros dueños. El terreno es totalmente irregular y con una pendiente aproximada de 40% hoy siembra de árboles frutales. 4) Que tales mejoras fueron construidas en forma parcial desde el año 2.002 al 2.004 y posee paredes de bloque de cemento y ladrillo, con friso liso, piso de cerámica y caico, techo de concreto y teja, instalaciones eléctricas y aguas negras y blancas, puertas de madera y ventanas de hierro, dos plantas, la planta primera consta de una antesala de recibo, cocina empotrada, garaje, un baño con piezas sanitarias y ducha, estar área de servicio, en la planta baja, acceso por un pasillo que se encuentra garaje techado, la planta alta posee para el acceso una escalera de madera, tres habitaciones, dos baños con piezas sanitarias, un vestier, cinco closet de madera, puertas de madera, sala de estar, ventanas de hierro, piso de cerámica, techo de teja, en la parte de áreas tiene un garaje para varios carros, un bohío, una parrillera y un jardín. 5) Que en el pago de la obra de mano y materiales invirtieron la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000,oo). 6) Que la propiedad de dichas mejoras constan en documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público, bajo el número 33, folios 230 al 237, Protocolo Primero, Tomo Décimo Primero, Segundo Trimestre, de fecha 28 de abril del 2.005. 7) Que en el mes de noviembre del 2.004 se presentaron a la casa ubicada en la Loma de Los Maitines, Estado Mérida, los ciudadanos F.D.T.G. y J.M.P., preguntando si ellos vendían la casa y que tenía un valor de contado de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 95.000.000,oo). 8) Que luego volvieron y manifestaron que estaban dispuestos a comprar su casa y que entraron en conversación sobre su futuro negocio, que les manifestaron a sus poderdantes que mientras que negociaban le dieran permiso para guardar unos bienes muebles en su casa con el motivo de que no tenían donde guardarlos. 9) Que tales bienes fueron guardados en un pequeño cuarto de la casa. 10) Que a mediados del mes de enero del 2.005, se presentaron y manifestaron que comprarían la casa y que le dieran permiso para ocupar una habitación, por una noche y que cedieron de buena fe al pedimento y ocuparon dos habitaciones de la casa. 11) Que el día 24 de enero del 2.005 se presentó el ciudadano F.D.T.G. y le manifestó que había depositado en la cuenta corriente número 01340030050303042814 a nombre de A.M., recibo de depósito número 64925287 de la Entidad Bancaria Banesco, la suma de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo) como arras del negocio para posteriormente formalizar el contrato de opción a compra venta y allí se establecerían todas las condiciones. 12) Que en fecha 10 de febrero del 2.005, el ciudadano F.D.T.G., luego de pactar y acordar la negociación verbal sobre la venta de la casa, procedieron a formalizar el contrato de opción a compra en forma privada y provisional para luego hacerlo en forma definitiva y registrar dicha venta sobre dicha casa, estableciendo en el contrato las siguientes cláusulas: Primera: que los prometientes vendedores son propietarios de la casa con sus dependencias y demás características. Segunda: que el mencionado prometiente comprador, se compromete en el presente documento de opción de compra venta a cancelar a los prometientes vendedores la cantidad de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 95.000.000,oo), que es el monto total del inmueble antes determinado, haciéndose constar que la entregó a los prometientes vendedores, la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo), quedando un remanente de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 55.000.000,oo), que serían cancelados a los prometientes vendedores, en un término de tres meses, contados a partir de a firma del documento. Tercera: que el término establecido para la presente opción de compra venta será de tres meses fecha en la cual se firmara el correspondiente documento definitivo de compra venta, quedando comprometidos los prometientes vendedores, presentar todos los recaudos exigidos por el Registro Subalterno, para proceder a registrar el documento definitivo de venta. Cuarta: que es compromiso formal y expreso de ambas partes establecer que si la venta no se perfecciona por voluntad propia, el causante deberá cancelar una indemnización de la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), por daños y perjuicios y que las partes firmantes este documento eligen como domicilio la ciudad de Mérida, a los 10 días del mes de Febrero del año 2.005 y que estando conforme y a entera satisfacción firman y estampan las huellas dactilares de ambas partes, el cual oponen al demandado para su reconocimiento. 13) Que la negociación pactada iba por buen camino pero que en el mes de abril del 2.005, el ciudadano F.D.T.G., empezó a cambiar su aptitud a tal punto que rompió el piso de cemento y la cerámica de un baño de la planta alta de la casa, desmontó sin ninguna autorización la poseta, el lavamanos y la regadera, y lo tiró a un lado manifestando un descontento con dicha negociación, que estaba arrepentido, pero que no se iba de la casa, que había sido engañado, que la casa no era de sus representados, que no tenía documentos de propiedad. 14) Que en vista de tal situación los demandantes en varias oportunidades le plantearon que si no quería comprar que no había ningún problema que le devolvieran el dinero recibido, es decir, los CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo), que pagará los daños ocasionados al baño y que dejáramos sin efecto el contrato de opción a compra venta, tan es así que compramos un cheque de gerencia por la suma descrita en la entidad Bancaria Unibanca, número 1927416, de fecha 25 de febrero de 2.005, para entregárselo y no lo aceptó, entonces le planteamos otras opciones si él quería cambiar la opción ya firmada. 15) En fecha 12 de mayo de 2.005, el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, practicó inspección ocular en el inmueble objeto del juicio para dejar constancia de los daños ocasionados por el ciudadano F.D.T.G., en el baño del inmueble. 16) Que solicitaron el traslado de la Notaría Pública Tercera de Mérida, en fecha 6 de mayo de 2.005, para que se trasladará al inmueble objeto del juicio y dejará constancia de la entrega por parte de la ciudadana F.D.M.M.O., al ciudadano F.D.T.G.d. los siguientes documentos: a.- Documento de propiedad del inmueble dado en opción de compra. b.- Documento de adquisición de los derechos y acciones de los lotes de terreno. c.- Original de la solvencia municipal, fotocopias de las cédulas y los R.I.F de los vendedores. 17) Que en fecha 12 de mayo de 2.005, en vista de haberse vencido la fecha establecida para formalizar la negociación pactada y el ciudadano F.D.T.G., no apareció a formalizar la negociación no obstante le enviaron un telegrama notificándole de que por no haber aceptado ninguna de las proposiciones manifestadas, en tal sentido el dinero que le corresponda está a su disposición a partir de la referida fecha, para luego dejar sin efecto el contrato de opción de compra venta ya vencido y consecuentemente la desocupación total del inmueble. 18) Fundamentaron la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.205, 1.211, 1.264 y 1.271 del Código Civil. 19) Que en vista del comportamiento por parte del ciudadano F.D.T.G., al no cumplir con las obligaciones establecidas en la cláusula primera y segunda del contrato de opción de compra venta, sobre el referido inmueble y no pagar la cantidad de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 95.000.000,oo), que era el precio total del inmueble opcionado en el término de tres meses, contados a partir de la firma del indicado contrato, y además no cumplir con la cláusula tercera del término de tres meses para la firma del documento definitivo de compra venta el día 10 de mayo de 2.005, a pesar de habérsele dado cabal cumplimiento al presentársele todos los documentos exigidos por el Registro Subalterno de esta ciudad de Mérida, para proceder a registrar el documento definitivo de venta, por lo que el promitente comprador incurrió en el compromiso formal y expreso estipulado en la cláusula cuarta del señalado contrato al no perfeccionarse la venta por voluntad suya propia, por lo que debe cancelar como indemnización la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), por daños y perjuicios. 20) Que por lo antes expuesto es que demanda al ciudadano F.D.T.G., para que convenga o sea obligado a ello por el Tribunal en lo siguiente: a.- En la rescisión del contrato de opción de compra venta suscrito en forma privada en esta ciudad de Mérida, el día de febrero de dos mil cinco. b.- A recibir la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo) dados como arras confirmatorias de la opción de compara venta, y a dar cumplimiento al pago de la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), por concepto de indemnización establecida en la cláusula cuarta del documento contentivo de la convención contractual. c.- En la desocupación material inmediata de personas y bienes de la porción del inmueble que ilegítimamente ocupa. d.- Subsidiariamente en pagar las reparaciones de los daños causados al inmueble. e.- En pagar las costas procesales que genere la presente acción. 21) Solicitaron medida de secuestro y estimaron la demanda en la cantidad de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 95.000.000,oo), más las costas procesales calculadas prudencialmente por el Tribunal.

Del folio 6 al 35 corren agregados anexos documentales al escrito libelar.

Riela del folio 47 al 48 poder especial otorgado por los ciudadanos F.D.M.M.O. y A.N.M., al abogado en ejercicio A.V.R..

Consta a los folios 52 by 53 resultas de la citación de la parte demandada ciudadano F.D.T.G..

Se evidencia al folio 56 poder apud acta otorgado por el ciudadano F.D.T.G., a las abogadas en ejercicio H.D.B. y M.C.D., inscritas en el Inpreabogado bajo los números 15.676 y 97.863 respectivamente, y titulares de las cédulas de identidad números 2.453.549 y 14.551.181 en su orden.

Del folio 58 al 60 riela escrito de contestación al fondo de la demanda consignado por la abogada en ejercicio H.D.B., en su condición de co-apoderada judicial de la parte demandada, que entre otros hechos narró los siguientes:

1) Que rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda tanto en los hechos como en el derecho por no ser ajustada a la realidad.

2) Que la verdadera situación es que en fecha 10 de febrero de 2.005, el ciudadano F.D.T.G. suscribió por vía privada con los ciudadanos F.D.M.M.O. y A.N.M., un contrato que denominaron opción de compra venta y mediante la cual los citados ciudadanos denominados promitentes vendedores, dijeron ser únicos propietarios del inmueble objeto del juicio.

3) Que se estableció en el referido documento que el ciudadano F.D.T.G., en calidad de promitente comprador se comprometía a pagarle a los promitentes vendedores la cantidad de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 95.000.000,oo), que fue el precio fijado por el inmueble, cancelándoles en la oportunidad de suscribirlo la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo), quedando un remanente --según lo expresado en el documento-- de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 55.000.000,oo), cantidad que debía cancelarles en un término de tres meses contados a partir de la firma del documento.

4) Que se estableció como término de la negociación tres meses, fecha en la cual se firmaría el correspondiente documento definitivo de compra venta, comprometiéndose los presuntos propietarios a presentar todos los recaudos exigidos por el Registro Subalterno, para proceder a registrar el referido documento.

5) Que en la cláusula cuarta se estableció un compromiso de formal y expreso de ambas partes que si la venta no se perfecciona por voluntad propia, el causante de ésta deberá cancelar una indemnización de la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo) por daños y perjuicios.

6) Que en la misma fecha de suscripción del documento y de la entrega de los CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo), con el consentimiento de los supuestos propietarios tomaron posesión del bien negociado y mudaron allí sus enseres personales y el mobiliario doméstico.

7) Que para pagar el saldo deudor del precio la cónyuge de la parte demandada tramitará un crédito amparado por la Ley de Política Habitacional, situación que conocían los futuros vendedores, crédito que efectivamente comenzó a tramitar una vez que se suscribió el contrato de promesa de compra venta, y en el cual se le exigió una promesa de venta de todos los propietarios, por cuanto existen comuneros.

8) Que se vio en la necesidad de hacerles una notificación a la parte actora a través del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d.E.M., el día 15 de abril de 2.005, para hacerles del conocimiento a los prominentes vendedores que estaba dispuesto a pagar el saldo deudor dentro del plazo establecido en el documento, cantidad que obtendría a través de un préstamo que estaba tramitando con un particular.

9) Que llegado el día 10 de mayo de 2.005, fecha en que terminaba el plazo para la formalización de la compra venta, los prominentes vendedores no tenían una solución concreta, pero tampoco habían querido deshacer el negocio devolviendo la cantidad recibida y cancelando la indemnización prevista en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta.

10) Reconviene a los ciudadanos F.D.M.M.O. y A.N.M.R. por resolución de contrato.

11) Se fundamentó la reconvención en los artículos 1.133, 1.134, 1.135, 1.137, 1.140, 1.141, 1.146, 1.157, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.168, 1.178, 1.179, 1.180, 1.184, 1.185, 1.211, 1.215, 1.250, 1.257, 1.263, 1.264, 1.265, 1.269, 1.270, 1.271, 1.273, 1.275, 1.276 del Código Civil, en concordancia con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil.

12) Estimó la reconvención en la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,oo), y solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar.

Obra al folio 83 auto de admisión de la reconvención.

A los folios 85 y 86 consta escrito de contestación a la reconvención en la cual entre otros se expresaron los siguientes:

1) Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la reconvención, por cuanto la misma no introduce hechos nuevos concernientes a la causa.

2) Rechazó, negó y contradijo el hecho afirmado por la parte reconviniente referente a que la venta no pudo perfeccionarse por hechos imputables única y exclusivamente a los prominentes vendedores por vender un bien que no era de su propiedad y la causa de no perfeccionarse la venta fue única y exclusivamente por culpa del comprador ciudadano F.D.T.G..

3) Negó, rechazó y contradijo la petición de la parte reconviniente de que se le reintegre la suma de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo), con los intereses de mora, por cuanto el demandado reconviniente fue el causante de que no se realizara la venta definitiva, además de no cumplir, causó daños considerables al inmueble.

4) Negó, rechazó y contradijo que le tengan que pagar al demandado reconviniente por la indemnización pactada a manera de cláusula penal y como indemnización de daños y perjuicios en la cláusula cuarta, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), con los intereses de mora, por cuanto la parte actora reconvenida jamás incumplió con las obligaciones contraídas, y asimismo negó cancelar las costas y costos que alega el demandado reconviniente.

5) Rechazó la estimación de la reconvención, la corrección monetaria y la solicitud de medida.

Asimismo ratificó en todas y cada una de sus partes tanto los hechos como el derecho invocado en el libelo de la demanda.

Corre inserto del folio 91 al 92 escrito de promoción de pruebas por la parte demandada reconviniente y del folio 107 al 109 escrito de pruebas promovidas por la parte demandante reconvenida, siendo admitidas por este Tribunal mediante auto que obra del folio 114 al 115, auto de admisión de pruebas

Se observa del folio 196 al 200 escrito de informes de la parte demandada reconviniente y del folio 201 al 206 escrito de informes de la parte demandante reconvenida.

Este Tribunal para decidir hace previamente las siguientes consideraciones:

PARTE MOTIVA

En el caso sub iudice se trata de un juicio, interpuesto por los ciudadanos F.D.M.M.O. y A.N.M., en contra del ciudadano F.D.T.G., por rescisión de contrato de opción de compra venta, por cuanto la parte demandada no cumplió con lo establecido en el contrato de opción de compra-venta celebrado en fecha 10 de febrero de 2.005, al no cumplir con las obligaciones establecidas en la cláusula primera y segunda del contrato de opción de compra venta, sobre el referido inmueble y no pagar la cantidad de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 95.000.000,oo), que era el precio total del inmueble opcionado en el término de tres meses, contados a partir de la firma del indicado contrato y además no cumplir con la cláusula tercera del término de tres meses para la firma del documento definitivo de compra venta el día 10 de mayo de 2.005, a pesar de habérsele dado cabal cumplimiento al presentársele todos los documentos exigidos por el Registro Subalterno de esta ciudad de Mérida, para proceder a registrar el documento definitivo de venta, por lo que el promitente comprador incurrió en el no cumplimiento del compromiso formal y expreso estipulado en la cláusula cuarta del señalado contrato al no perfeccionarse la venta por voluntad suya propia, por lo que debe cancelar como indemnización la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), por daños y perjuicios.

En la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada negó, rechazó y contradijo en cada una de sus partes la demanda interpuesta y reconvino a los ciudadanos F.D.M.M.O. y A.N.M.R., para que convengan en la resolución del contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 10 de febrero de 2.005, en reintegrar la cantidad cancelada como parte del precio del inmueble, es decir, la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo), con los intereses de mora que haya devengado dicha cantidad calculados a la tasa legal, hasta la fecha en que se haga entrega de la cantidad dada en arras, en pagar la indemnización pactada a manera de cláusula penal y como indemnización de daños y perjuicios en la cláusula cuarta, es decir, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), con los intereses de mora que se hayan devengado y en cancelar las costas y costos del proceso.

La reconvención, no es más que una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio, por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho.

Por su parte la actora-reconvenida en el momento de la contestación a la reconvención, rechazó la estimación de la reconvención, señalando que el demando-reconvenido no determinó con exactitud a que corresponde la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,oo), señalaron además que los actores no adeudan al demandado-reconviniente la cantidad referida.

Sobre la estimación de la demanda, la mas reciente doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado que: “El valor de lo litigado es aquel plasmado en el libelo de demanda, conforme al conjunto de alegatos de hecho y de derecho que conforman la pretensión; valor que por mandato de la Ley debe estar estimado en el libelo y que el demandado al no compartirlo puede objetarlo o bien contradecirlo en su escrito de contestación al fondo.”

En este caso, se trata de una reconvención que no es otra cosa que una demanda pero que por razones de economía procesal se intenta en el mismo juicio y en la oportunidad que concede la ley al demandado para contestar la demanda en su contra como lo prevé el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. De manera que en el escrito de reconvención es donde el reconviniente estima la acción ejercida contra la parte actora en juicio.

Si bien, existe la posibilidad de que el demandante-reconviniente pueda contradecir la cuantía estimada en la reconvención propuesta; tal rechazo debe estar acompañado de argumentos que aunque distribuyen la carga de la prueba en contra del demandado (reconvenido) le proporcionan al juez elementos fácticos para hacer pronunciamientos en cuanto a un rechazo contundente y no en base a la mera afirmación que la cuantía es exagerada lo que conduce al Juez a dejar firme la estimación realizada por el accionado en su demanda.

Se observa que el rechazo a la estimación por parte de la actora reconvenida fue un rechazo genérico, carente de pruebas, es decir, realizado sin aportar elementos que permitan al juez establecer la cuantía del asunto o valor de la demanda, ante tal postura procesal de contradicción de la estimación realizada en forma genérica, se concluye que la misma resulta improcedente. Así se decide.

Ahora bien, en relación a los medios probatorios traídos a los autos se aprecian y valoran las siguientes:

En cuanto a las pruebas promovidas por la parte actora reconvenida:

1. Valor y mérito jurídico de las actas procesales que le sean favorables.

   Con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le sean favorables, el Tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular.

   Con relación a esta prueba, el Tribunal considera pertinente, hacer las siguientes consideraciones: En primer lugar, cuando una prueba es promovida dentro de un proceso cualquiera, no es el promovente el dueño de la prueba, pues la misma puede beneficiar, favorecer o perjudicar a todas las partes que de una u otra forma aparezcan involucradas en la controversia, en atención al principio procesal de la comunidad de la prueba, que permite que una prueba evacuada y producida a los autos pertenece al proceso, guardando total independencia de la parte que la promovió o produjo y no en forma particular a su aportante o promovente, ya que tal como lo estableció la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 19 de noviembre de 1.969, tienen su justificación jurídica en que “... como las pruebas constituyen los elementos utilizados por el Juez para alcanzar el fin del proceso, nada importa quien las haya promovido o aportado”; en segundo lugar, son tres las características fundamentales que se le atribuyen al principio de la comunidad de la prueba: 1) Que se relaciona con el hecho de que toda prueba surte efectos para el proceso quien la adquiere (proceso de adquisición de la prueba) para el proceso, sin que importe la parte que la haya promovido. 2) El destinatario de la prueba no es una parte específica, no es tampoco su promovente, es, siempre y en todo caso el proceso. 3) La valoración de una prueba no toma en cuenta el vínculo generador de ella, pues el mérito y la convicción que de ella dimanan es totalmente independiente del propósito del promovente, sólo subordinado a la soberanía del juzgador; en tercer lugar, si bien, la expresión de reproducir el mérito favorable de los autos en cuanto a que favorezca a la parte promovente, no vulnera en sí el principio de la adquisición procesal, ni tampoco lesiona el principio de la comunidad de la prueba, ni menoscaba la potestad del juzgador de valorar las pruebas, no obstante, la expresión el mérito favorable de los autos en cuanto favorezca al cliente o representado, no constituye por sí misma una prueba, sino una especie de recordatorio al Juez para analizar las actas procesales, sin que ello implique, se repite, una prueba en si misma. Por lo tanto, a esta prueba promovida por la parte actora reconvenida, el Tribunal no le asigna eficacia probatoria alguna, pues las actas procesales y las pruebas no son patrimonio de una parte en especial sino que corresponden al proceso y por lo tanto, pueden favorecer o desfavorecer a las mismas.

2. Valor y mérito jurídico del documento de propiedad de los derechos y acciones del terreno registrado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Distrito Libertador del Estado Mérida, bajo el número 3, Protocolo Primero, Tomo 3, Trimestre Segundo de fecha 23 de abril de 1.998, que obra a los folios 6 y 7.

   Al referido documento público, este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

3. Valor y mérito jurídico del documento de propiedad de las mejoras de la casa construida protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 28 de abril de 2.005, bajo el número 33, Protocolo Primero, Tomo Décimo Primero, Segundo Trimestre del referido año.

   Por ser este un documento público que obra a los folios 8, 9 y 10, este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

4. Valor y mérito jurídico del documento de contrato de opción de compra venta suscrito y firmado por las partes en fecha 10 de febrero de 2.005.

   A los folios 64 y 65 corre agregado original de documento privado el cual no fue impugnado por la parte actora reconvenida, en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razones por las cuales se da por reconocido dicho documento privado, en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

5. Valor y mérito jurídico del acta policial de fecha 12 de mayo de 2.005, donde consta que el ciudadano F.D.T.G., agredió física y verbalmente a la ciudadana F.d.M.M.O., que corre al folio 14.

   Este Tribunal observa que este documento no fue impugnado por la parte demandada reconviniente y es un documento administrativo emanado de la Administración Pública y que este Tribunal los valora como tal, es decir, como documento administrativo. Sobre este particular el Juzgado observa que en reiteradas jurisprudencias se ha señalado que los documentos de los funcionarios públicos, en ejercicio de sus competencias específicas, constituyen un género de prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a la veracidad y legitimidad de su contendido, en razón del principio de la ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que, por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario, toda vez, que es posible desvirtuar la procedencia del documento administrativo por cualquier otra prueba; razón por la cual se le asigna a los documentos administrativos antes señalados, la eficacia probatoria y el valor jurídico que se desprende del contenido del artículo 1.363 del Código Civil, vale decir, el de plena prueba.

6. Valor y mérito jurídico de las actuaciones realizadas por la Notaría Pública Tercera del Mérida, de fecha 6 de mayo de 2.005, que consta a los folios 15, 16 y 17. Por ser este un documento público este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

7. Valor y mérito jurídico de la copia del telegrama enviado por Ipostel de fecha 12 de mayo de 2.005, que consta al folio 18.

   El Reglamento del Servicio de Telégrafos, de fecha 2 de mayo de 1.941 conceptúa al telegrama como todo mensaje que se transmita por las líneas del servicio o que se hubiere consignado con ese objeto, pudiendo todos los habitantes del territorio nacional, comunicarse entre sí, por medio de dicho servicio señalándose en todo telegrama, por lo menos, el nombre del destinatario y el lugar de remisión; y en el reverso del mensaje escribir claramente el nombre y apellido del remitente así como su dirección. Cuando se trata de un telegrama con acuse de recibo y el organismo oficial, en este caso Ipostel, indica que fue recibido por la persona a quien se le remitió, tendrá el mérito probatorio de documento privado, en orden a lo establecido en el artículo 1.375 del Código Civil. El Tribunal observa igualmente que este documento privado no fue impugnado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, no fue tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razones por las cuales se da por reconocido dichos documentos privados en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

8. Valor y mérito jurídico de la nota de débito del Banco Unibanca, en la cual hace constar el débito de la cuenta Nro. 0134-0030-05-0303042814, perteneciente al ciudadano A.N.M., para la compra de un cheque de gerencia emitido por Banesco, de fecha 25 de febrero de 2.005, por la cantidad de (Bs. 40.025.000,oo). Por ser el mismo un documento privado emanado de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, no ratificados en el proceso a través de la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por tanto no se aprecia la referida nota.

9. Valor y mérito jurídico de la inspección ocular realizada por el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 12 de mayo de 2.005, que consta del folio 20 al 32.

   Este Tribunal le asigna a esta inspección extrajudicial el valor probatorio que se desprende del contenido del artículo 1.429 del Código Civil. En efecto, el 3 de agosto de 1.954, la Corte Federal y de Casación se pronunció de la siguiente manera:

   La doctrina y la jurisprudencia han señalado que la inspección judicial extra lítem es procedente cuando se pretende hacer constar el estado o circunstancias que pueden desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo (...) Una vez cumplidos estos requisitos; la prueba debe considerarse promovida y evacuada validamente, pues la inspección judicial no necesita ser ratificada en el proceso para que surta los efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del Juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.

   La Sala de Casación Civil ha mantenido el criterio, antes señalado, de asignarle a este tipo de inspección extra litem valor probatorio. En efecto, en decisión de fecha 7 de julio de 1993, la expresada Sala indicó:

   .... Ha señalado nuestra doctrina y la Ley, que la inspección judicial preconstituida es procedente cuando se pretende hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Es cierto que la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o el perjuicio por retardo que puede ocasionar su no evacuación inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo (...) Una vez cumplido éstos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente (...) La inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto si hubo inmediación del Juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.

10. Valor y mérito jurídico del justificativo de testigos evacuado por ante la Oficina Notarial Tercera de Mérida, en fecha 8 de junio de 2.005, donde declararon los ciudadanos G.I.T. y R.C.M.E., que obra a los folios 7, 8, 9 y 10 del cuaderno de medida.

    El justificativo como tal no puede ser valorado desde el punto de vista jurídico, hasta tanto no sean a.e.e.t.d. presente fallo, los testigos que allí declararon, en virtud del principio del contradictorio o control de la prueba.

11. Valor y mérito jurídico del documento de contrato de trabajo entre los ciudadanos E.E.R.S. y A.N.M.R., relacionado con el costo de reparación total de los baños del inmueble, daños causados por el ciudadano F.D.T.G., por la suma de TRES MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.150.000,oo), de fecha 15 de julio de 2.005, así como el recibo de pago por la ejecución y terminación del contrato de trabajo.

    El Tribunal observa que a los folios 139 y 140, se pueden apreciar documentos originales firmados por el ciudadano E.E.R.S., quien además fue promovido como testigo y quien declaró al folio 146, en donde reconoce en todas y cada una de sus partes el documento privado de contrato de trabajo y el recibo de pago que le fue presentado por el Tribunal comisionado, quien igualmente manifestó que la firma que aparece al pie es la misma que acostumbra estampar en todos sus actos tanto públicos como privados. Por cuanto tales documentos fueron promovidos en orden a la previsión legal contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto el señalado testigo no incurrió en contradicciones en la citada declaración es por lo que se les da mérito jurídico probatorio a favor de la parte actora reconvenida.

12. Con relación a las pruebas testificales evacuadas. La parte actora promovió las declaraciones de las ciudadanas M.A.M.R. y B.A., quienes declararon por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, las cuales obran del folio 171 al folio 175.

    En cuanto a la declaración de la ciudadana M.A.M.R., quien compareció en la oportunidad fijada por el Tribunal, al responder al interrogatorio de la parte promovente dijo que conocía de vista, trato y comunicación a los ciudadanos F.d.M.M.O., A.N.M. y F.D.T.G., que le consta que los ciudadanos F.d.M.M.O. y A.N.M., construyeron con sus propios medios una casa en la Loma de Los Maitines, la cual está conformada de dos plantas, que no le consta que la negociación celebrada por los ciudadanos F.d.M.M.O., A.N.M. y el ciudadano F.D.T.G., fue una opción de compra-venta sobre un inmueble de su propiedad los cuales estipularon un precio de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 95.000.000,oo), dando la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo) como arras para el negocio, quedando pendiente la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 55.000.000,oo) que serían cancelados para finiquitar la negociación en un lapso de tres meses contados a partir del día 10 de febrero de 2.005, en que se celebró por vía privada dicha negociación; que el contenido del contrato fue una promesa de venta de un inmueble construido por los ciudadanos F.d.M.M.O. y A.N.M., sobre la casa de dos plantas que ellos construyeron con su propio peculio y establecieron una cláusula penal de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), para la parte que diera por resuelto el contrato y no quisiera efectuar la negociación; que no se celebró la negociación definitiva porque el señor F.D.T. no pudo encontrar el dinero que le faltaba para finiquitar la negociación, ya que los ciudadanos F.d.M.M.O. y A.N.M., realizaron las gestiones pertinentes y le entregaron al referido ciudadano todos los recaudos necesarios para que se celebrará la venta definitiva por ante el Registro respectivo; que le consta que el ciudadano F.D.T., tenía conocimiento que se le estaban vendiendo el inmueble de dos plantas y las mejoras sobre el construidas y que eran sobre los derechos y acciones que los ciudadanos F.d.M.M.O. y A.N.M., habían comprado, ya que tenía conocimiento que habían otros herederos y que posteriormente él adquiriría esos derechos. Esta testigo al ser repreguntada respondió que conocía de vista, trato y comunicación a los ciudadanos F.d.M.M.O., A.N.M. y F.D.T.G., porque cuando fui a la casa de la señora Flor a cancelarle unos intereses de un dinero que me había prestado pudo observar que estaba presente un señor alto, más o menos de unos 35 a 37 años, y la indicada señora le comentó que era la persona con quien ellos habían hecho la opción de compra venta; que la testigo señaló en los pasillos del Tribunal al ciudadano F.D.T., por cuanto la parte demandada solicitó que lo identificará; que fue a declarar para que en el caso que se lleva se haga justicia ya que no tiene nada que agradecerles a los ciudadanos F.d.M.M.O. y A.N.M., por cuanto no es ilegal que ella recibiera un préstamo de ellos en un momento que lo necesitaba ya que no se lo estaban regalando porque pagaba los intereses que ellos le acordaron.

    Con relación a la declaración de la ciudadana B.J.A.D.B., quien compareció en la oportunidad fijada por el Tribunal, al responder al interrogatorio de la parte promovente dijo que conocía a los ciudadanos F.d.M.M.O. y A.N.M., porque han estado en su oficina y al señor F.D.T.G., lo conoció el día 12 de abril de 2.005 por una citación que le hizo a su oficina; que le consta que los ciudadanos F.d.M.M.O. y A.N.M., construyeron una casa en el Sector La Loma de Los Maitines hace tres años con dinero de su propio peculio y a sus solas expensas; que los referidos ciudadanos celebraron una promesa de opción de compra que le consta porque tuvo a la vista el documento privado que suscribieron, donde se hacían mención que los prominentes vendedores vendían exactamente lo que ellos habían adquirido; que le consta el contenido del documento de opción de compra venta; que le consta que la causa por la cual no se celebró la negociación fue que el señor F.D.T., manifestó no conseguir la totalidad del dinero restante para que se perfeccionara la venta definitiva; que le consta que el señor F.D.T., tenía pleno conocimiento del contenido del documento que esta suscribiendo en promesa de opción a compra y de todas y cada una de las situaciones inherentes a la venta ya que el día 12 de abril compareció ante su despacho jurídico junto con su esposa para buscar una solución a la situación que se estaba presentando y él manifestó que tenía conocimiento que los ciudadanos F.d.M.M.O. y A.N.M., habían adquirido los derechos y acciones sobre lo que estaban dando en venta; que le consta que se le dieron varias soluciones al ciudadano F.D.T., por cuanto ya se acercaba la fecha del vencimiento de la opción de compra y él manifestó que consultaría con sus abogados. Esta testigo al ser repreguntada respondió que le consta que los ciudadanos F.d.M.M.O. y A.N.M., le ofrecieron en opción de compra al ciudadano F.D.T., exactamente lo que ellos adquirieron por documento registrado y del cual el indicado ciudadano tenía conocimiento desde el inició en que se efectuó la opción d compra, eso fue lo que ambas partes manifestaron en su bufete; que fue abogada consultante de los ciudadanos F.d.M.M.O. y A.N.M., hasta el 4 de mayo de 2.005, buscando soluciones apegadas a las normas legales pues siempre se le ofreció al ciudadano F.D.T. una solución legal, ya que él tenía conocimiento de lo que estaba adquiriendo y de la existencia de otros derechantes pues eso se le hizo saber a él en su oficina y tiene conocimiento que los ciudadanos F.d.M.M.O. y A.N.M., emitieron un cheque por la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo), para devolverle el dinero al señor F.D.T., con la mejor intención de darle solución al problema y él a sabiendas del contenido del documento nunca buscó una solución amistosa y comenzó a causarle daños a la vivienda y a su entender los ciudadanos F.d.M.M.O. y A.N.M., no hicieron promesa de venta temeraria; que los ciudadanos F.d.M.M.O. y A.N.M., no son sus amigos, sino simples personas que acudieron a su oficina a pedir asesoramiento jurídico y que no intentó la oferta real de pago porque es profesora universitaria especialista en derecho tributario y que es testigo presencial de los hechos.

    En relación a las deposiciones de los testigos M.A.M.R. y B.J.A.D.B., anteriormente señalados y visto que los testigos deponen sobre hechos contrarios a lo plasmado en el documento de opción compra-venta suscrito por ambos y que ambos reconocen, es por lo que no se valora y aprecia las deposiciones de los testigos.

    En relación a las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente:

1. Valor y mérito jurídico del documento de opción de compra venta suscrito por los ciudadanos F.D.M.M.O. y A.N.M. y el ciudadano F.D.T.G., de fecha 10 de febrero de 2.005. La valoración y apreciación de este medio probatorio ya se efectuó anteriormente, por lo cual, conforme al principio de la comunidad de la prueba debe tenerse presente el anterior pronunciamiento.

2. Valor y mérito jurídico de los documentos públicos de fechas 10 de abril de 1.997 y 23 de abril de 1.998, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida.

   Es Tribunal observa que los referidos documentos públicos que obran del folio 74 al 81, se encuentra en copias fotostáticas simples, razón por la cual se le tienen como fidedignas por no haber sido impugnadas por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

3. Valor y mérito jurídico de la notificación judicial practicada por el Tribunal Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

   Al referido documento público que consta del folio 61 al 73, este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

4. Valor y mérito jurídico del telegrama de fecha 10 de mayo de 2.005 y del recibo de consignación debidamente sellado en la Oficina de Ipostel, participándoles a los demandantes la disponibilidad de pagar el saldo deudor del precio y la necesidad de que le entregaran copias de las cédulas de identidad de éstos para la elaboración del documento de compra venta.

   El Tribunal observa que a los folios 93 y 94 corre agregado telegrama y acuse de recibo y en cuanto al mismo, el Reglamento del Servicio de Telégrafos, de fecha 2 de mayo de 1.941 conceptúa al telegrama como todo mensaje que se transmita por las líneas del servicio o que se hubiere consignado con ese objeto, pudiendo todos los habitantes del territorio nacional, comunicarse entre sí, por medio de dicho servicio señalándose en todo telegrama, por lo menos, el nombre del destinatario y el lugar de remisión; y en el reverso del mensaje escribir claramente el nombre y apellido del remitente así como su dirección. Cuando se trata de un telegrama con acuse de recibo y el organismo oficial, en este caso Ipostel, indica que fue recibido por la persona a quien se le remitió, tendrá el mérito probatorio de documento privado, en orden a lo establecido en el artículo 1.375 del Código Civil. El Tribunal observa igualmente que este documento privado no fue impugnado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, no fue tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razones por las cuales se da por reconocido dichos documentos privados en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

5. Valor y mérito jurídico del documento de compra venta de fecha 10 de abril de 1.997 y 23 de abril de 1.998 protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida.

   La valoración y apreciación de este medio probatorio ya se efectuó anteriormente, por lo cual, conforme al principio de la comunidad de la prueba debe tenerse presente el anterior pronunciamiento.

6. Valor y mérito jurídico del acta de defunción del ciudadano R.R.B., uno de los herederos de M.P.B.d.R., co-propietaria del bien, quien falleciera con posterioridad a la venta que se refiere el literal anterior y quien en dicho documento no aparece suscribiéndolo como vendedor.

   Al precitado documento público que obra en original al folio 100 este Tribunal les asigna el valor probatorio a que se contrae el artículo 1.359 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

7. Valor y mérito jurídico de la copia de la planilla sucesoral número 986/95 correspondiente a la ciudadana M.P.B.d.R., en la que consta que fue co-propietaria de los dos lotes de terreno y del nombre y cualidad de sus herederos.

   Este Tribunal observa que del folio 101 al 106 corre agregada la referida planilla sucesoral en copia simple y del folio 130 al 135 en copia fotostática certificada por el Área de Sucesiones, Sector de Tributos Internos del Estado Mérida; documento este que no fue impugnado por la parte actora y es un documento administrativo emanado de la Administración Pública y que este Tribunal los valora como tal, es decir, como documento administrativo. Sobre este particular el Juzgado observa que en reiteradas jurisprudencias se ha señalado que los documentos de los funcionarios públicos, en ejercicio de sus competencias específicas, constituyen un género de prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a la veracidad y legitimidad de su contendido, en razón del principio de la ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que, por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario, toda vez, que es posible desvirtuar la procedencia del documento administrativo por cualquier otra prueba; razón por la cual se le asigna a los documentos administrativos antes señalados, la eficacia probatoria y el valor jurídico que se desprende del contenido del artículo 1.363 del Código Civil, vale decir, el de plena prueba.

8. Prueba de inspección judicial que obra a los folios 128 y 129.

   Este Tribunal al practicar la indicada inspección judicial en la sede del Área de Sucesiones, Sector de Tributos Internos del Estado Mérida, dejó constancia expresa de la Planilla de Liquidación o Declaración Sucesoral signada con el número S-1-H-92-A-019001, de fecha 13 de noviembre de 1.995, que cursa en el expediente número 986, corresponde a la causante M.P.B.d.R., quien fuera titular de la cédula de identidad número 670.722, que dejó siete herederos.

   En orden a lo consagrado en el artículo 1.430 del Código Civil los Jueces estimarán en su oportunidad el mérito de dicha prueba, vale decir, de la inspección judicial y es precisamente en esta sentencia definitiva, la oportunidad para apreciarla, sin confundirla con la valoración que se le da a otros medios probatorios, pero si adminiculándola a otros hechos, circunstancias, y pruebas producidas en los actos, pues se trata de una prueba de inmediación, directa, personal y formal con relación a los hechos inspeccionados, observándose entre los requisitos para su eficacia probatoria los siguientes: 1) La conducencia de este medio probatorio con relación con el hecho u hechos inspeccionados; 2) Pertinencia de lo inspeccionado; 3) Que las conclusiones sean lógicas y razonables; 4) Que no exista prueba que la desvirtúe, 5) Que el acta se elabore de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil, con claridad y precisión y 6) Que el hecho inspeccionado no sea jurídicamente imposible.

   En este orden de ideas el Tribunal observa que la inspección judicial solicitada y practicada fue realizada en forma legal y que guarda estrecha relación con los hechos narrados en el escrito libelar y con otras pruebas que obran en los autos por lo que el Tribunal la estima como una prueba que tiene eficacia jurídica probatoria a favor de la causa que representa la parte demandante reconvenida, toda vez, que el funcionario público que la practicó le otorga fe pública entre las partes y respecto de terceros, sobre los hechos jurídicos que el funcionario declara haber efectuado, facultado para hacerlo y en donde declara lo que pudo haber visto u oído facultado como estaba para hacerlo constar; por lo que se le otorga el valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil.

9. Con relación a las pruebas testificales evacuadas. La parte demandada promovió las declaraciones de los ciudadanos L.G.M.S., A.E.B.d.M., Guiovanny E.C.F. y H.W.M., declarando el último de estos por el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, la cual obra al folio 182 y su vuelto.

   El Tribunal, antes de a.l.d. de los testigos, debe expresar que comparte el criterio sustentado por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de marzo de 2.000, posteriormente ratificado en decisión de fecha 5 de octubre de 2.000, en el cual expresa lo siguiente:

   Al pronunciarse con respecto a la declaración de un testigo, el Juez no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas y repreguntas con sus respuestas, pues su deber es indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso, lo dicho por el testigo, es decir, debe señalar expresamente lo que lo lleva a la convicción de que éste le merece fe o por el contrario considera que incurrió en reticencia o falsedad.

   De lo expuesto puede evidenciarse que cuando el sentenciador aprecia el dicho del testigo, no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas, repreguntas y respuestas respectivas, debe indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso lo dicho por el testigo. (...) Siendo así, no incurre la sentencia recurrida en el vicio de inmotivación por silencio de pruebas, pues como antes se indicó, el ad-quem al apreciar a los testigos arriba referidos, cumplió con el deber de señalar expresamente lo que lo llevó a la convicción de que los referidos testigos le merecen fe, como lo fue al indicar algunas de las respuestas dadas a las preguntas que el promovente de la prueba formuló como algunas de las respuestas dadas a las repreguntas, pudiendo con éstas controlarse la prueba mediante el análisis de los elementos en que se apoyó el Juez para apreciar dichos testimonios.”

   En cuanto a la declaración del ciudadano H.W.M.Q., quien compareció en la oportunidad fijada por el Tribunal, al responder al interrogatorio de la parte promovente dijo que conocía al ciudadano F.D.T., desde febrero de 2.005, porque fue vecino de su casa, y que conoce igualmente a los ciudadanos A.M. y F.M.M., que la propiedad del terreno no es absoluta de los ciudadanos A.M. y F.M.M., ya que tiene otro dueño, en sí es una sucesión, que el ciudadano F.D.T., no tenía una habitación alquilada por parte del ciudadano A.M., ya que fue testigo presencial cuando este último ciudadano le entregó las llaves al señor Frank para que ocupara una habitación como co-propietario, que no le constan que el señor Frank fuera conflictivo, ya que una sola noche fue que oyó unos gritos y el señor Augusto no quería dejar entrar al señor Frank, que fue testigo presencial de la negociación del inmueble, que es habitante de los Maitines desde aproximadamente 16 años. Este testigo al ser repreguntado respondió que el motivo por el que acudió al Tribunal a declarar fue que el señor Frank lo llamó y le dijo que dijera la verdad de lo que había pasado, que dicho inmueble es de una sucesión y que conoce dos propietarios de pura vista porque anteriormente iban para allá hace como 15 o 16 años. La deposición del testigo no presenta contradicción en su declaración, ni motivo evidente que haga inapreciable la misma, ni ofrece al Tribunal ninguna duda en cuanto a su deposición, razón por la cual los valora y aprecia de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, para dar por demostrado los hechos narrados.

   Valoradas y apreciadas las pruebas traídas al proceso por las partes, resulta pertinente señalar algunas consideraciones para decidir:

   En el caso estudiado nos encontramos en presencia de un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, como lo es, el contrato de opción de compra - venta, sin embargo, dada la vigencia que posee actualmente dentro de nuestro ordenamiento jurídico, algún sector de la doctrina nacional lo ha denominado y estudiado como un contrato preliminar ó preparatorio de compra-venta, en virtud del cual, las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones, no obstante, inevitablemente se le ha ubicado dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, según el cual “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

   Igualmente, se observa que la acción intentada en el caso sub examine, es la de rescisión de contrato de opción de compra-venta, que se encuentra regulado en el artículo 1.167 eIusdem, que dispone:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

   .

   La referida norma consagra las acciones de cumplimiento o de resolución del contrato bilateral, presupone en razón del mencionado principio de buena fe, que la parte que exige el cumplimiento de la resolución ha cumplido o ha dado muestras de cumplir las obligaciones que a su vez ha asumido en el contrato. Ha establecido, nuestro m.T. en numerosos fallos que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la rescisión de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas.

   A tal efecto, la “Acción Resolutoria” presupone un incumplimiento del deudor, vale decir, cuando el deudor no pone la conducta debida tal como ella estaba pactada y que resulte imputable a ese deudor. Nuestra Jurisprudencia de Instancia ha venido expresando en forma reiterada, cuales son los requisitos para la procedencia de la acción resolutoria, al señalar:

   …la acción resolutoria exige como requisitos de procedencia: A) La Bilateralidad del Contrato; B) El incumplimiento definitivo del contrato; C) el incumplimiento culpable imputable al deudor; D) Que el Demandante hubiese cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; y E) La intervención Judicial…

   (Juzgado Superior Sexto en lo Civil y Mercantil del Área Metropolitana de Caracas. Sentencia del 14 de Agosto de 1.997, Autocamiones CORSA contra FIAT Automóviles de Venezuela C.A.)

   Ahora bien, de las pruebas aportadas por las partes, valoradas y apreciadas anteriormente, quedaron demostrados los siguientes hechos:

1. Que efectivamente ambas partes celebraron un contrato de opción de compra-venta en fecha 10 de febrero de 2.005, sobre el inmueble consistente en una casa de dos plantas de 210 mts., cuadrados de construcción aproximadamente, contentivas de las siguientes dependencias: Dos plantas, la planta baja consta de: sala-comedor, cocina, baño, garaje, área de servicios, piso de cerámica. La planta alta conformada de: escalera de madera, tres (3) habitaciones, dos (2) baños, un (1) vestier, cinco closet de madera, puertas de madera, sala de estar, ventanas de hierro, piso de cerámica, techo de teja, en la parte de áreas tiene un garaje para varios carros, un bohío, una parrillera y un jardín, ubicado en la Loma los Maitines, Sector Caña de los Curos, jurisdicción de Mérida, Estado Mérida.

2. Que los prominentes vendedores (demandantes) son propietarios solamente de derechos y acciones sobre el inmueble señalado en el particular anterior, lo cual los imposibilitaba legalmente para disponer de todo el bien inmueble, ya que solo son comuneros, siendo necesario el consentimiento de los otros comuneros para poder realizar el contrato de opción a compra-venta.

3. Que los prominentes vendedores (demandantes) entregaron al prominente comprador (comprador) de los documentos siguientes: documento de propiedad del inmueble dado en opción de compra; documento de adquisición de los derechos y acciones de los lotes de terreno; original de la solvencia municipal; fotocopias de las cédulas y los R.I.F de los vendedores.

4. Que los prominentes compradores (demandados) ofrecieron cumplir con las obligaciones contraídas en el contrato.

5. Que efectivamente el prominente comprador (demandado) ocasionó daños materiales al inmueble objeto del presente juicio.

   Ahora bien, en virtud que los prominentes vendedores (demandante-reconviniente) solo podían disponer de la parte que le correspondía, de conformidad con lo establecido en el artículo 771 del Código Civil, ya que por interpretación al contrario del referido artículo, requerían la autorización de los demás comuneros para la disposición de todo el bien que tenían en comunidad, lo que le imposibilitaba el cumplimiento de la promesa de venta adquirida en fecha 10 de febrero de 2.005, constituyendo ello un incumplimiento a las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra-venta y en virtud de la reconvención propuesta, el demandado igualmente solicita la resolución del contrato, solicitud ésta que procede, por cuanto se han cumplido los requisitos señalados anteriormente; en tal sentido este Tribunal, declara resuelto el contrato de opción a compra-venta celebrado entre los ciudadanos F.D.M.M.O., A.N.M. y el ciudadano F.D.T.G., en fecha 10 de febrero de 2.005. Así se decide.

   Igualmente quedó evidenciado de las pruebas cursantes a los autos que efectivamente el prominente comprador (demandado) ocasionó daños materiales al inmueble objeto del presente juicio, que dichos daños fueron reparados por los demandantes de autos, cuyo valor fue de TRES MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.150.000,oo), los cuales deberán ser canelados por el demandado de autos.

   Por otra parte, se evidencia del contrato de opción de compra-venta, que la cláusula cuarta del contrato establece:

   Es compromiso formal y expreso de ambas partes establecer que si la venta no se perfecciona por voluntad propia, el causante de esta deberá cancelar una indemnización de la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo) por daños y perjuicios.

   En relación a la reconvención propuesta por el demandado de autos a los actores, para que le pague como compensación de daños y perjuicios causados a su representado la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), que es el monto fijado en la cláusula cuarta del contrato; en virtud del incumplimiento de la actora, este Tribunal dejó comprobado el incumplimiento de la misma y siendo el pedimento del demandado-reconviniente, permisible de acuerdo a lo estipulado en la cláusula cuarta transcrita anteriormente, es por lo que este Tribunal ordena a la parte actora a cancelar la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), equivalente a la indemnización prevista en la cláusula cuarta.

   En tal sentido, es de destacar que las cláusulas penales han sido conceptualizadas como una garantía y a la vez como una justa indemnización por los daños y perjuicios producidos como consecuencia del incumplimiento contractual, de tal manera que las mismas tienen por objeto prever el fiel cumplimiento de las obligaciones que contraen ambas partes para la realización efectiva de dicho contrato, de manera tal, que cualquiera de las partes que incumpla con la obligación el dinero expresado como arras quedará a favor de la parte que no dio motivo para que el contrato no se llevará a efecto.

   Ahora bien, en relación a los intereses legales y la indexación solicitada por el demandado-reconviniente, observa este sentenciador que en el contrato de opción de compra-venta se estableció una cláusula penal, que conforme al artículo 1.258 del Código Civil, es la compensación de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de las obligaciones contraídas y siendo los intereses y la indexación una compensación por los daños y perjuicios, la procedencia de la cláusula penal, excluye toda reclamación que se haga por estos conceptos, por tanto acordar la cláusula penal, los intereses legales y la indexación de manera simultanea, constituiría una doble indemnización, siendo improcedentes los intereses legales y la indexación solicitada por el demandado-reconviniente, por haberse acordado la cláusula penal. Así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

Parcialmente con lugar la demanda interpuesta por los ciudadanos F.D.M.M.O. y A.N.M., en contra del ciudadano F.D.T.G., solo en lo que respecta a las reparaciones de los daños causados al inmueble objeto del presente juicio.

SEGUNDO

Con lugar la reconvención propuesta por el ciudadano F.D.T.G., en contra de los ciudadanos F.D.M.M.O., A.N.M., por resolución de contrato.

TERCERO

Como consecuencia, del anterior pronunciamiento, se da por resuelto el contrato de opción de compra-venta celebrado entre los ciudadanos F.D.M.M.O., A.N.M., y el ciudadano F.D.T.G., en fecha 10 de febrero de 2.005.

CUARTO

En consecuencia, se ordena a la parte demandante devolver a la parte demandada la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo), suma ésta entregada a la firma de la celebración del contrato de opción de compra-venta.

QUINTO

Se condena a la parte actora reconvenida cancelar a la parte demandada reconviniente la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), que es el monto fijado en la cláusula cuarta del contrato como daños y perjuicios.

SEXTO

Se condena al demandado de autos ciudadano F.D.T.G., a cancelar a los demandados F.D.M.M.O. y A.N.M., la cantidad de TRES MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.150.000,oo) por concepto de las reparaciones de los daños causados por el demandado al inmueble.

SÉPTIMO

No hay condenatorias en costa por la índole del fallo.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, cinco de febrero de dos mil siete.

LA JUEZ TEMPORAL,

C.G.M.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

G.C.C.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde. Conste.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

G.C.C.

CGM/GCC/ymr.