Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 2 de Julio de 2008
| Fecha de Resolución | 2 de Julio de 2008 |
| Emisor | Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | María Rosa Martínez |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
198° y 149°
PARTE ACTORA: F.R.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° 6.244.299.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: E.S.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 3.499.
PARTE DEMANDADA: S.C.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de la cédula de identidad Nº 6.018.252.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: F.J.C.R., J.C.R. y H.E.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 107.001, 107.645 y 106.831 respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.
I
Se inició el presente procedimiento por acción de resolución de contrato interpuesta por la ciudadana F.R.C., contra la ciudadana S.C.M., la cual fue admitida por auto de fecha 25 de enero del año 2005, ordenándose el emplazamiento de la demandada, a objeto de que dentro de los 20 días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, tuviese lugar la contestación de la demanda.
En fecha 17-7-2006, compareció el ciudadano J.C.R., quien actuando en nombre de la demandada, consignó poder que acredita su representación y pidió la perención de la instancia, negándose tal solicitud por auto de fecha 18-7-2006. Decisión que fue confirmada por la Alzada, luego de tramitado el recurso de apelación que contra tal sentencia interlocutoria ejerciera la representación de la parte demandada.
El 20-9-2006 la representación del demandado contestó la demanda y reconvino a la parte actora, estableciendo el tribunal por auto de fecha 21-9-2006 que en la oportunidad de contestarse la demanda había precluído el lapso para hacerlo, puesto que para el 20-9-2006 habían transcurrido 21 días de despacho, declarando inadmisible la reconvención. Contra dicho auto apeló la representación de la demandada oyéndose dicho recurso en el sólo efecto devolutivo.
Abierto el juicio a pruebas, sólo la parte demandada hizo uso de tal derecho, agregándose y admitiéndose en su oportunidad.
II
Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia el tribunal procede a ello con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:
DE LA PRETENSION DE LA PARTE ACTORA
La representación de la parte actora fundamentó su demanda sobre la base de los siguientes argumentos:
Que en fecha 11 de marzo del año 2002, suscribió con la ciudadana S.C.M., contrato de arrendamiento con opción de compra, el cual tuvo por objeto un inmueble ubicado entre las esquinas de San Pascual y El Carmen, Sarria Norte 17, Parroquia Candelaria de esta ciudad; que en el referido contrato se pactó que a partir del 31-1-2003 se contarán 15 días, es decir, hasta el 15-2-2003, en los que la accionante se compromete a pagar Bs. 40.000,00 (Bs. 40.000.000,00 para la fecha de celebración de la opción) a la demandada, por concepto de opción de compra venta del inmueble, debiendo la demandada materializar la venta, previa cancelación del monto total de la venta, el cual fue pactado en Bs. 80.000,00; que se pactó asimismo que lo cánones de arrendamiento serían destinados al mejoramiento del inmueble; que el 13-3-2003 se firmó un nuevo contrato de arrendamiento, procediendo la demandada, a través de su apoderada a demandar a la actora, en fecha 23-9-2004 por desalojo; que la demandada manifestó su intención de no vender el inmueble, procediendo posteriormente a modificar el precio, manifestándole el apoderado de la ciudadana S.M. que el precio era por la suma de Bs. 100.000,00; que habiendo incumplido la demandada la opción, conforme lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil, procede a demandarla para que convenga o en defecto de ello sea condenada por el tribunal en la resolución del contrato y al pago de las siguientes cantidades:
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La suma de Bs. 40.000,00 por concepto de inicial de la opción de compra venta;
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Bs. 12.000,00 correspondiente al 20% del monto indicado en el literal a) atinente a la penalidad prevista en la cláusula Decimanovena del contrato;
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Bs. 2.400,00 por concepto de depósito entregado con ocasión al segundo contrato de arrendamiento celebrado;
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Bs. 16.000,00 por concepto de costas y honorarios.
Solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar, la cual fue decretada por auto de fecha 16-5-2005. Acompañaron a la demanda poder que acredita su representación; contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 11-3-2002; contrato de arrendamiento de fecha 13-32003; y, copias de demanda de desalojo cursante en el Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Los apoderados de la demandada formularon su contestación a la demanda vencidos los 20 días de despacho otorgados para ello, a contar desde la citación, es decir extemporáneamente.
En el lapso de pruebas la representación de la parte demandada hizo valer los contratos de arrendamiento uno de los cuales contiene la opción de compra venta; y, el documento de propiedad del inmueble objeto del contrato cuya resolución se acciona, las cuales fueron agregadas y admitidas oportunamente.
III
Establecido como ha quedado la ordenación procesal de los actos fundamentales de esta litis, pasa este tribunal a decidir, y al respecto hace las siguientes observaciones:
Consta del libelo de demanda que la parte actora pretende la resolución del contrato celebrado en fecha 11-3-2002 que tuvo por objeto el arrendamiento y opción de compra del inmueble ubicado entre las esquinas de San Pascual y El Carmen, Sarria Norte 17, Parroquia Candelaria de esta ciudad; y como consecuencia de ello que se le pague la suma de Bs. 52.000,00 de los cuales, Bs. 40.000,00 corresponden a la cantidad entregada, a su decir, por inicial y Bs. 12.000,00 al 20% de dicha cantidad por penalidad. Asimismo pretende se le pague la suma de Bs. 2.400,00 por concepto de depósito entregado en fecha 13-3-2003 al celebrarse el segundo contrato de arrendamiento.
La presente causa se ha tramitado conforme las disposiciones que regulan el juicio ordinario, en virtud que se trata de la resolución de un contrato de opción de compra venta.
No obstante lo anterior, es menester señalar lo dispuesto en los artículos 26 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prevén:
Artículo 33: Las demandas por desalojo, … reintegro de depósito en garantía… y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia…, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía
. (Negrilla, cursiva y subrayado del Tribunal).
Artículo 26: Cuando el arrendador se negare sin justa causa a reintegrar el depósito y sus intereses,… el arrendatario podrá ocurrir al Tribunal competente por la cuantía para hacer valer sus derechos y pretensiones y la causa se tramitará en instancia única, conforme al procedimiento breve establecido en este Decreto-Ley
. (Negrilla, cursiva y subrayado del Tribunal).
De las normas parcialmente transcritas se infiere palmariamente que todas aquellas acciones que se deriven de la relación arrendaticia, vº grº el reintegro de depósito dado en garantía para responder el arrendatario de las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento han de tramitarse por el procedimiento breve, ante el tribunal competente por la cuantía. Así se establece.
En el presente caso se evidencia que la actora no-sólo pretende la resolución del contrato de opción de compraventa con la devolución de las cantidades, a su decir, entregadas por concepto de inicial y penalidad, sino además el reintegro de la suma entregada en calidad de depósito al celebrarse el contrato de arrendamiento, acumulando dos pretensiones con procedimientos incompatibles entre sí, y que además deben ser conocidas por Juzgados distintos, en virtud de la cuantía de cada una de ellas. En efecto, la opción de compraventa, debe ser tramitada de acuerdo con las reglas de sustanciación previstas en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ante el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, toda vez que para el momento de introducción de la demanda (enero 2005) no se encontraba vigente la Resolución que establece que para los juicios cuya cuantía exceda de 2.999 unidades tributarias y no tengan previsto un procedimiento especial, se sustanciaran por el juicio oral ante los Tribunales de Municipio lo cual determina que se trata de un procedimiento ordinario; mientras que la segunda, debe ser sustanciada por el procedimiento breve, establecido en los artículos 881 y siguientes del mismo Código, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, se trata de un procedimiento especial. Así se precisa.
Ahora bien, de conformidad con lo previsto en los artículos 77 y 78 del Código de Procedimiento Civil, no pueden ser acumuladas en el mismo libelo pretensiones cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Esto es lo ocurrido en el caso concreto, pues la parte actora acumuló la demanda de resolución de contrato de opción de compraventa y el reintegro de depósito. Pretensiones estas sujetas a trámites diferentes e incompatibles entre sí. Así se establece.
Cabe advertir que ambas pretensiones versan además sobre dos documentos diferentes, ambos autenticados ante la Notaría Pública Decimanovena del Municipio Libertador del Distrito Capital, a saber, un primigenio contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado el once (11) de marzo del año dos mil dos (2002) y un segundo contrato de arrendamiento, suscrito el día trece (13) de marzo del año dos mil tres (2003), en el que se señaló la entrega de la suma de Bs. 2.400,00 en calidad de depósito, por lo que la resolución de uno no supone necesariamente la del otro. Así se establece.
Es menester indicar que si bien es cierto que la demanda no fue declarada inadmisible al momento de dictarse el auto de fecha 25-1-2005, el rol del juez como director del proceso no se agota con ese pronunciamiento, porque de existir circunstancias que hagan presumir la inadmisibilidad de la pretensión, como la misma está estrechamente vinculada con la constitución válida del proceso, debe ser analizada, incluso en la fase ejecutiva. Así se establece.
En este sentido cabe traer a colación la sentencia Nº 1618, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18-8 2004, con ponencia del Magistrado Dr. J.M.D.O., en la que se estableció:
En la sentencia consultada se indica que esta circunstancia debió exponerse al juez de la causa principal y no al Juez de Retasa; pero la Sala considera que éste último, quien igualmente es director del proceso, sin necesidad de que la inepta acumulación haya sido denunciada, debió declararla.
La Sala, en otras oportunidades (cfr. sentencia nº 779/2002 del 10 de abril) ha señalado que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión; dicha conducción judicial que no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante. En efecto, si el proceso es una relación jurídica, el mismo debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, y sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia.
Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa -v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.
La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto, en la presente causa, como el juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, pues en el libelo se indicó que “en el desarrollo del proceso y hasta la fecha que estuvimos acreditados como Apoderados Judiciales de la Empresa, realizamos una ‘gran cantidad de actuaciones’ (...) tampoco descartamos las múltiples reuniones que sostuvimos con los socios y la Apoderada Judicial” (folios 500-501), el Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada.
En vista de lo anterior, cuando el Juzgado de Retasa constituido en el Juzgado… no se pronunció respecto de la inepta acumulación de pretensiones, le conculcó a la accionante su derecho al debido proceso…
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Aplicando el criterio parcialmente transcrito al caso que nos ocupa y verificado que la parte actora pretende -como se señalara- la resolución de un contrato de opción de compraventa y el reintegro de depósito arrendaticio, considera quien decide que la demanda debe ser declarada inadmisible, de conformidad con lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por existir prohibición expresa en la ley de acumular en el libelo pretensiones cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
IV
Por las razones expuestas, este Tribunal, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y REINTEGRO DE DEPÓSITO, interpusiera la ciudadana F.R.C., contra la ciudadana S.C.M., ambas partes identificadas al inicio del fallo.
No ha lugar a condenatoria en costas, dada la naturaleza de la presente decisión.
Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de los lapsos previstos para ello, se ordena la notificación de las partes, a tenor de lo dispuesto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese. Regístrese. Notifíquese y déjese copia en el copiador de sentencias llevado por el Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dos (2) días del mes de julio del año dos mil ocho. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
La Juez.
M.R.M.C.
La Secretaria.
Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy 2-7-2008, previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las nueve de la mañana (9:00 a.m.).
La Secretaria.
Exp. 41.485.
