Decisión nº 3 de Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 17 de Enero de 2008

Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda que por desalojo con fundamento en el artículo 34, literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, han intentado en su contra los ciudadanos J.A.F.V. y D.J.P.A., por no ser ciertos los hechos narrados, ni procedente el derecho invocado. SEGUNDO: Que no es cierto, ni procedente lo alegado por los demandantes relacionados a un acuerdo o contrato verbal, supuestamente celebrado en mayo de 2.004, entre los ciudadanos J.A.F.V. y D.J.P.A., con el ciudadano G.T.. Obsérvese que no existe fecha cierta ni exacta de la supuesta celebración del acuerdo o contrato, lo cual según la parte demandada confirma su inexistencia y así solicitó fuera declarado. TERCERO: Que no es cierto, ni procedente, que mediante ese acuerdo verbal, G.T., se obligara a “…cubrir todos los gastos de reparación del inmueble y que se imputasen como cánones de arrendamiento hasta diciembre de 2.004…” ni muchos menos, es cierto, ni procedente, que G.T., “…en el mes de enero de 2.005, comenzaría a cancelar la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs.200.000,oo), mensuales, pagaderos los días últimos de cada mes…” y así solicitó fuera declarado. CUARTO: No es cierto, ni procedente, que en el mes de febrero de 2005, le manifestara a los demandantes el deseo de adquirir la vivienda, ni mucho menos, se convino, ni es procedente, la supuesta celebración de una opción de compra, por un lapso de (3) tres meses, bajo la forma de contrato privado, según el decir de los demandantes, donde se estableciera la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,oo), en calidad de arras. Tampoco es cierto, ni procedente que la referida cantidad se hubiese destinado para cubrir los requisitos de solicitud de préstamo ante entidad bancaria alguna, y así solicitó sea declarado. QUINTO: No es cierto, ni procedente, que a comienzos del año 2.006, se le indicase a inquilino alguno, ni mucho menos a G.T., que si quería seguir ocupando la vivienda debía suscribir un contrato de arrendamiento, ni por escrito, ni mucho menos, notariado. Ni tampoco es cierto que los cánones de arrendamiento eran depositados para cubrir parte de cuota mensual alguna de crédito hipotecario, pues no existió, ni existe, contrato de arrendamiento alguno, y así solicitó sea declarado. SEXTO: No es cierto, ni procedente, que G.T., se haya negado a firmar contrato de arrendamiento alguno, que nunca tuvo existencia, ni valor jurídico. SÉPTIMO: No es cierto, ni procedente, lo afirmado por la parte actora de que G.T., “…no cancela los cánones de arrendamiento desde el mes de marzo de 2.006, hasta la presente fecha…”. Ni tampoco es cierto que, G.T., se encuentre “…en condición de morosidad por falta de pago de los cánones de arrendamiento…”, pues no existe contrato de arrendamiento alguno. Y así solicitó sea declarado. OCTAVO: Negó, rechazo y contradigo, que G.T., haya dejado de cancelar quince (15) mensualidades consecutivas; e igualmente, negó, rechazó y contradigo, que dichas mensualidades alcanzan la suma de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,oo). Así mismo, denuncio que la parte actora al no especificar con precisión y exactitud a que meses corresponden las quince mensualidades que ellos alegan que G.T., no ha cancelado, forzosamente se debe concluir que nunca existieron esas mensualidades, ni la mora, ni mucho menos el contrato de arrendamiento, ni verbal, ni por escrito. NOVENO: Desconoció e impugnó, el supuesto contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano R.P. y J.F.V., identificados en actas por ser impertinentes, improcedentes, y no guardar relación alguna con este proceso y que aparece anexado en el folio 4 del cuaderno separado de medidas. DÉCIMO: Desconoció e impugno la comunicación suscrita por el ciudadano R.P., por ser impertinente, improcedente y no guardar relación alguna con este proceso. DÉCIMO PRIMERO: Aceptó y reconoció en su contenido y firma lo expuesto por su persona y reconocido por la parte actora, al ser ella la postulante y promovente de esa acta levantada en la Defensoría del Pueblo, Delegación del Estado Zulia, según Planilla de audiencia N° P-07-00815, de fecha 06 de junio de 2.007.

Alegó que la acción por desalojo con fundamento en el artículo 34 literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, intentada por la parte actora es improcedente porque nunca existió, ni se perfeccionó contrato verbal de arrendamiento alguno sobre el inmueble que los demandantes alegan, de su propiedad.

Adicionalmente, tal y como lo confiesan los demandantes en autos, en el libelo de demanda, el supuesto contrato de arrendamiento, quedó sin efecto, ni valor y fue sustituido por un alegado contrato de opción de compra, no quedando establecido en cláusula alguna, ni verbal, ni escrita, que el contrato de arrendamiento que invoca la parte actora, había existido de manera verbal, cosa que ya fue negada, por lo que en todo caso quedaría vigente y subsistiría, el supuesto contrato privado y verbal de opción de compra.

En todo caso, la acción procedente, no sería la de desalojo, sino la de ejecución por incumplimiento de un supuesto y negado contrato de opción de compra, que nunca existió ni verbal ni privado, ni jurídicamente.

En el libelo de la demanda queda claramente establecido, por confesión de los demandantes, que el supuesto y negado contrato de arrendamiento fue sustituido por el supuesto y negado contrato de opción de compra. En el libelo de demanda, la parte actora, confiesa que nunca se estableció que el contrato de arrendamiento mantendría su vigencia conjuntamente con el contrato de opción de compra, simplemente, porque nunca existieron esos acuerdos, razón suficiente para dejar sin efecto, ni valor, la presente demanda de desalojo por ser infundada y temeraria, y así solicitó expresamente sea declarada.

La acción de desalojo contenida en el artículo 34 de la precitada ley, solo es procedente en los contratos de arrendamiento, sean estos verbales o por escrito; no contempla que proceda el desalojo por incumplimiento de contrato de opción de compra, por lo que la pretendida demanda de desalojo es ilegal e improcedente, y así solicitó sea declarada. Por todos los fundamentos antes expuestos, solicitó al Tribunal declare sin lugar la presente demanda por ser infundada y temeraria, ilegal e improcedente, con los demás pronunciamientos de Ley y condene a la parte actora al pago de las costas, costos y honorarios que generen con motivo de este procedimiento.

Mediante escrito de fecha 05 de noviembre de 2007, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de pruebas, el cual fue admitido por el Tribunal mediante auto de la misma fecha, dejando a salvo su apreciación en la definitiva.

En fecha 06 de noviembre de 2007, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de pruebas y anexó documentales, las cuales fueron admitidas por el Tribunal mediante auto de fecha 07 del mismo mes y año, dejando a salvo su apreciación en la definitiva.

Evacuadas como fueron las pruebas promovidas por ambas partes, en fecha 15 de noviembre de 2007, la presente causa fue suspendida a partir del 16 de noviembre de 2007 hasta el día 9 de enero de 2008, de conformidad con lo establecido en el artículo 202 Parágrafo Primero del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 11 de enero de 2007, el Tribunal emitió cómputo y transcurrido como fue el lapso probatorio, dijo “Vistos” para dictar sentencia, y estando dentro de la oportunidad para ello, se pronuncia previa las siguientes consideraciones:

-III-

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

Se trata de un requisito, que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Así mismo dispone el Artículo 1.354 ejusdem que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

De igual forma estipulan los artículos que a continuación se transcriben que:

Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”

Artículo 1.160.- “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

El Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …

Los Artículos 33 y 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecen que:

Artículo 33.- “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos y suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”

Artículo 34.- “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: “a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutiva...”

En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y, pasa a sentenciar de la siguiente manera:

-IV-

PUNTO PREVIO

Observa este Tribunal que, el actor estimó la presente demanda en la cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,oo), sin tomar en consideración lo establecido en los artículos 29, 30 y 31 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con lo pautado en el artículo 36 eiusdem. En el presente juicio se alega la falta de pago de quince (15) mensualidades, a razón de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,oo) que equivale a la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,oo). Por su parte, el demandado nada cuestionó al respecto. No obstante, por mandato del Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Juez debe verificar todas las circunstancias en ocasión de establecer la procedencia o no de la acción invocada, a los fines de garantizar y proteger los derechos del arrendatario, y por cuanto corresponde al Juez verificar la correcta aplicación del derecho al caso sometido a su consideración, con base al aforismo iura novit curia, que le permite determinar cuál es la norma aplicable al caso que le ocupa, conforme lo ha señalado la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC N° 00-376 de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, y acogiendo la anterior doctrina, de la cual se desprende la potestad del Juez en calificar los hechos invocados en las actas procesales. En tal virtud es del caso aplicar la regla contenida en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que dispone que, si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará cumulando las pensiones o cánones de un año. Por lo que, en el presente caso, y de acuerdo a la reiterada jurisprudencia que se ha sostenido al respecto, el actor no podía establecer como cuantía un monto mayor al valor de las pensiones acumuladas en un año, y así se decide.

En tal razón este Tribunal es competente por la cuantía, por cuanto el valor de la demanda, acumulando las pensiones de un contrato de arrendamiento verbal por un año, equivale a la suma de Dos Mil Cuatrocientos Bolívares Fuertes (Bs. F 2.400,oo), y así se decide.

V

PRUEBAS

LA PARTE DEMANDADA

En la etapa probatoria la representación de la parte demandada promovió el mérito favorable de las actas procesales a favor y en beneficio de su representado. Sobre este punto el Tribunal observa que, este alegato no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, considera pertinente transcribir parcialmente sentencia de la Sala de Casación Social del 10 de julio de 2003, con ponencia del magistrado JUAN RAFAEL PERDOMO, expediente N° 03287, páginas 642 y 643, tomo 7, año IV, julio 2003, cuyo tenor es el que sigue:

…“Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones”…

Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del M.T., considera que, es improcedente valorar tales alegaciones por no ser medio probatorio susceptible de valoración y así se decide.

En relación a la confesión judicial promovida por la parte demandada contenida en el libelo de la demanda referente al reconocimiento que hace la parte actora de manifestar su voluntad de vender el inmueble al demandado, que traduce según su señalamiento, en la inexistencia del contrato de arrendamiento, este Tribunal desecha dicha defensa conforme a lo establecido en el artículo 1.404 del Código Civil, por cuanto la confesión judicial no puede dividirse en perjuicio del confesante, en tanto y en cuanto invocó el derecho de preferencia ofertiva pautada en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Invocó la confesión judicial de la parte actora, contenida en el acta levantada por la Defensoría del Pueblo, Delegación de Estado Zulia, de fecha 06 de junio de 2007, traída a los autos por la parte actora. Riela a los 6 y 7 del cuaderno de medidas, acta levantada ante la Defensoría del Pueblo de la Delegación del Estado Zulia. Esta prueba fue promovida por ambas partes. Este Tribunal le otorga valor probatorio por emanar de un Organismo Público, pero no lo aprecia en la presente causa, por cuanto las partes no llegaron a ningún acuerdo y las instó a resolver dicha controversia por las instancias competentes, por tal razón no cumple con lo extremos establecidos en el artículo 1404 del Código Civil.

Testimoniales promovidas por la parte demandada:

En fecha 8 de noviembre de 2007, se llevó a efecto la declaración jurada del ciudadano V.A.V.A., quien manifestó que conoce a la parte demandada; que le consta que habita el inmueble de autos desde el mes de junio de 2004: que le consta que el inmueble se encontraba sin puertas ni ventanas y lleno de monte y que él hizo las reparaciones; que él sabe que el demandado iba a adquirir y que pensó que lo habían comprado. La parte actora ejerció el derecho a repreguntar.

Ahora bien, de la deposición bajo estudio observa este Tribunal que el testigo nada aporta como elementos de convicción para dilucidar la presente causa, pues no consta en dicha declaración que conoce a la parte actora, aunado a que la respuesta de la repregunta número seis fue referencial, por tal razón este Tribunal desecha la testimonial jurada del ciudadano V.A.V.A., conforme a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

En esa misma fecha antes señalada, se llevó a efecto la declaración jurada del ciudadano G.J.S.V.. Este testigo manifestó que conoce a ambas partes; que le consta que el demandado ocupa el inmueble desde el mes de junio de 2004; que el inmueble antes de ser ocupado por el demandado se encontraba deteriorado y era guarida de personas indeseables; que le consta que el demandado quería comprar el inmueble y que las personas del vecindario consideran al demandado como dueño del mismo. La parte actora ejerció el derecho a repreguntar. Este Tribunal desecha la declaración rendida por el ciudadano antes citado, por cuanto sus dichos no ofrecen algún elemento de convicción que ayude a dilucidar la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 ejusdem, ya que el deterioro del inmueble antes de la ocupación del demandado y que habita el mismo, fueron hechos explanados en el libelo de la demanda.

La testigo DAFNY C.N.B., rindió la declaración jurada en fecha 8 de noviembre de 2007. Esta testigo fue repreguntada. De la deposición observa este Juzgado que la testigo manifestó que conoce a la parte demandada y que sabe que el ciudadano J.F., es el propietario del inmueble; que sabe que el demandado ocupa el inmueble desde el mes de junio de 2004 y que tenía entendido que la tenía al cuido hasta que se terminara de gestionar la compra del inmueble; que antes de ser ocupado por el demandado estaba deteriorado; que fue invadido en una oportunidad; que le consta que gestionaron todo para que le entregaran el crédito para la adquisición de la vivienda y que le consta, incluso pensó un una oportunidad cuando le dijeron que había salido el crédito que habían hecho el papeleo y habían comprado la casa; que le consta que a través de su vecino H.B. se le ofreció ocupar allí por que tenía intención de venderlo. Esta deposición no es concordante ya que la testigo manifestó que le consta que el demandado gestionó todo para que le entregaran el crédito para la adquisición de la vivienda y no existe prueba alguna en autos concordante con tal hecho, razón por la cual, este Tribunal desecha la testimonial jurada de la ciudadana DAFNY C.N.B., conforme a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

La testigo M.H., no compareció a rendir la declaración jurada en su oportunidad.

PARTE ACTORA

El apoderado actor igualmente promovió el mérito que arrojan las actas a favor de sus representados. Este Tribunal acoge el criterio arriba explanado, y reitera que este alegato no es susceptible de valoración.

Testimoniales:

La parte actora promovió la testimonial del ciudadano R.P.. Este testigo no compareció en la oportunidad fijada por este Despacho, por lo que fue declarado desierto dicho acto en fecha 13 de noviembre de 2007.

En esa misma fecha, compareció el ciudadano H.M.B., y rindió declaración jurada. Este testigo manifestó que conoce a ambas partes y que le consta que celebraron un contrato de arrendamiento verbal sobre el inmueble de autos, por que se celebró en su casa, reunidos ambas partes, el señor R.Á. y él, donde se establecieron acuerdos; que las dos partes quedaron en acuerdo de que se le iba a alquilar de principio, las reparaciones que había que hacerle a la vivienda quedaban como parte de los primeros meses en cancelación de dicho alquiler, y luego el señor GEOVANNY le quedaría pagando una mensualidad por dicho alquiler, donde supuestamente tiene entendido no cumplió. Que sabía de la posibilidad de la opción a compra pero que nunca vio un documento. Que el inmueble fue saqueado pero que nunca fue invadido ni ocupado por personas indeseables. Este testigo fue repreguntado. De la deposición examinada observa este Tribunal que concuerda entre si y con la prueba de informe traída a los autos que establece el canon de arrendamiento, aunado a que no incurre en contradicción en sus dichos, por lo que, este Tribunal declara hábil dicho testigo, y le otorga valor probatorio a dicho testimonio de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y tiene como cierto que conoció cuándo, dónde y cómo ocurrió la ocupación del demandado en el inmueble propiedad del ciudadano J.F., ubicado en la Urbanización o sector Club Hípico.

En fecha 13 de noviembre de 2008, rindió declaración la ciudadana L.G.D.B.. Esta testigo fue repreguntada por la parte demandada. De la deposición examinada se constata que, la testigo manifestó que conoce a ambas partes; que se reunieron en su casa con los señores Rafael y su esposo H.B.; que en el mes de mayo de 2004 fue pactado un contrato de arrendamiento verbal y que en el mes de febrero de 2005, convinieron con opción a compra; que el inmueble no fue invadido sino que fue saqueado una vez. Esta declaración concuerda entre si y con la declaración rendida por el ciudadano H.B., por lo que, le merece confianza a este Tribunal, declara hábil dicho testigo y le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 508 ejusdem y aprecia que conoció cuándo, dónde y cómo ocurrió la ocupación del demandado en el inmueble propiedad del ciudadano J.F., ubicado en la Urbanización o sector Club Hípico.

En relación a la testimonial rendida por el ciudadano E.B.S., este Tribunal la desecha conforme a lo establecido en el artículo 508 eiusdem, por cuanto nada aporta a fin de dilucidar la presente causa, ya que hace referencia a hechos ocurridos antes de la ocupación del inmueble.

El ciudadano R.P., no compareció a declarar en la oportunidad fijada por este Tribunal.

En fecha 15 de noviembre de 2007, este Tribunal evacuo inspección judicial promovida por la parte actora, a fin de dejar constancia de las condiciones del inmueble así como de las instalaciones de los servicios públicos. Este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1.428 del Código Civil, y aprecia que el inmueble ocupado por el ciudadano G.T., se encuentra en buenas condiciones de uso.

La parte actora promovió prueba de informes a fin de requerir información al Banco Mercantil de la existencia de algún registro referente a un crédito de vivienda con garantía hipotecaria a favor del ciudadano G.T.. En fecha 21 de noviembre de 2007, dicha entidad respondió que en la base de datos llevada por dicho Banco no aparece como beneficiario. Esta prueba se desecha por cuanto nada aporta a fin de esclarecer la presente causa.

De igual forma la parte actora promovió prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a fin de requerirle a Banesco Banco Universal, informe a este Despacho previa verificación de los archivos, el nombre de la persona que realizó los depósitos discriminados en dicho escrito, en la cuenta corriente de la parte actora.

En fecha 13 de diciembre de 2007, la entidad bancaria antes citada, remitió copias de las planillas de depósito donde se evidencia que, el ciudadano G.T., depositó una cantidad determinada y consecutiva en fecha 23 de enero de 2006, según planilla No. 65141083; en fecha 26 de enero de 2006, según planilla No. 65141086 y en fecha 20 de marzo de 2006, planilla No. 143660469, en la cuenta corriente del ciudadano J.F.. Asimismo constata este Despacho que el depósito No. 143660468, por la misma cantidad, de fecha 06 de marzo de 2006, fue efectuado por la ciudadana J.A., cónyuge del demandado. Observa este Tribunal que cada depósito fue efectuado por la misma cantidad, de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,oo). Esta prueba fue evacuada conforme a las reglas establecidas en el Código de Procedimiento, por lo que este Tribunal de le otorga valor probatorio conforme al artículo 433 antes citado, concatenado con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y tiene como cierto que, el demandado depositaba en forma irregular en la cuenta corriente del actor desde el mes de enero al mes de marzo de 2006, un monto determinado y consecutivo. Así se decide.

La parte demandante promovió en copia simple el acta de matrimonio signada con el No. 554, y las partidas de nacimientos de sus tres (3) menores hijos. Estos instrumentos no fueron cuestionados por la parte demandada, por lo que se le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se tiene como cierto el contenido de dichos instrumentos.

De igual forma trajo a los autos contrato de arrendamiento suscrito en forma privada por el actor y el ciudadano R.P., referente a un inmueble ubicado en la Ciudad de Cabimas del Estado Zulia, a fin de demostrar la necesidad del inmueble de su propiedad. Este instrumento fue cuestionado por la parte demandada. En cuanto a la impugnación y desconocimiento efectuado al instrumento por un tercero, no es procedente, por lo que se aprecia como un indicio de prueba.

En relación a la comunicación que riela al folio 5 del cuaderno de medidas, procede la impugnación por cuanto fue traída a los autos sin cumplir con los medios de pruebas establecidos en la ley.

Asimismo, la accionante trajo a los autos junto con el libelo de la demanda, copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento verbal que alegan. Este instrumento no fue impugnado por la parte demandada, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, y aprecia que los actores son propietarios del inmueble de autos, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 14 de octubre de 1.999, anotado bajo el N° 44, Tomo 3, Protocolo 1°.

IV

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR AL FONDO LA DE CONTROVERSIA

Considera prudente este Tribunal resaltar previamente que la presente demanda de desalojo esta fundamentada bajo el presupuesto procesal de la existencia de una relación arrendaticia verbal y haberse configurado la causal establecida en el literal “a” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prescrita para los contratos sin determinación de tiempo, por cuanto el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, ya que no canceló desde el mes de marzo de 2006 hasta la fecha de interposición de la demanda, con lo cual se configura el derecho a interponer la presente acción.

En el acto de contestación de la demanda el accionado niega rotundamente la existencia de la relación arrendaticia de autos, y alega que no procede el desalojo por incumplimiento de opción de compra.

El Dr. G.G.Q., en su Libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, página 101 y siguientes, hace referencia de la existencia del arrendamiento sin necesidad de escritura y señala lo siguiente:

…”El contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado” cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido en posesión, y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal. En efecto, como la relación arrendaticia puede aparecer por el solo consentimiento interpartes, sin necesidad de escrituración alguna, ese hecho concurrente de voluntades podría determinar allí mismo una dirección precisa, pero de difícil prueba.En ese concepto hacemos referencia únicamente a la relación arrendaticia inmobiliaria, escriturada o no; pero que de ser verbal la misma tiene más vinculación con el contrato “por tiempo indeterminado”, dejando la relación arrendaticia “determinada” para el acto escriturado, debido a la dificultad probatoria de ésta si no se ha previamente documentado. No quiere significarse la imposibilidad probatoria de la relación determinada, sino que la propia Ley exige en determinados casos que aquella sea por escrito, como en el caso del artículo 4° del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que se refiere al derecho preferente arrendaticio en beneficio del arrendatario para continuar ocupando el inmueble, siempre que tenga suscrito contrato a plazo fijo. Al respecto nos remitimos a la página 664 y siguientes de nuestro libro “La Resolución del Contrato”. La “indeterminación temporal” no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación, pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las partes han acordado una duración determinada y luego de vencida la misma se vuelve indeterminada como acontece con la tácita reconducción, o por causa de la imprevisión de las partes que no fijaron la duración del contrato al momento de celebrarlo. En el concepto que hemos anotado se observan dos momentos precisos: el “tiempo inicial” que siempre se conoce, pues no puede existir el contrato de arrendamiento sin un punto de partida, o el comienzo de la relación arrendaticia bajo un tiempo insurgente, que es al propio tiempo la oportunidad en que empieza a sucederse el hecho temporal arrendaticio; o el nacimiento de la “duración del contrato” como hecho temporal interpartes regulado por el Derecho. Es el momento preciso o el punto de partida específico y concreto en el tiempo, demostrativo que en determinada fecha tiene o ha tenido lugar el inicio de un espacio de tiempo para el arrendatario y el arrendador; y el “tiempo indeterminado de conclusión”, sin final preciso o aparente, que no se conoce anticipadamente el momento de su término, conclusión o agotamiento, o el momento iniciado que no se sabe cuándo culmina, sin presión del hecho temporal que se extingue como llegada a la conclusión del término iniciado. Es como la incógnita de la extinción del inicio que ha transcurrido y que no llega todavía a su final, pero que la Ley se ocupa para que su relación no sea perpetua y aporta la solución para concluir la duración indefinida, mediante el instituto de la “desocupación o desalojo” en los términos del artículo 1° del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda (regulado ahora por el artículo 34 de LAI, como “desalojo” únicamente); o debido a la voluntad de las partes, cada una dentro de una especificidad formal que puede dar lugar a esa terminación; o por otros medios concluye antes de la precariedad arrendaticia. No obstante, se toma en consideración, para no caer en equívocos, que la “indeterminación del tiempo” no es indeterminación de la prestación, puesto que la del arrendador (proporcionar el goce y disfruto de la cosa), como la propia del arrendatario (pagar el canon arrendaticio en la forma establecida en el contrato) están perfectamente definidas. Nos referimos, de modo específico, únicamente a “indeterminación de la duración”. Corresponde al Juez calificar el contrato. No obstante, algunos supuestos fácticos pueden contribuir al respecto: a. Cuando las partes celebran el contrato, por lo general fijan el tiempo de su duración. Sólo de modo excepcional (la tácita reconducción) y la imprevisión de los contratantes, contribuye a que ese tiempo quede indeterminado. En cambio, si la relación ha surgido de modo verbal, se observa ab initio una presunción iuris tantum de indeterminación temporal. Por consiguiente se da una pluralidad de elementos conducentes a la calificación del contrato en cuanto a su indeterminación, y entre los mismos los más notables son la imprevisión de las partes al no prefijar la duración en el contrato escrito, así como la tácita reconducción insurgente por causa del vencimiento del tiempo previsto, bajo el tenor especialmente de los supuestos a que se refieren los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil que no han quedado tácitamente derogados por LAI (vid. Prórroga legal); así como el propio hecho de la naciente relación verbis. b. Cuál es la destinación dada al inmueble objeto de aquella relación arrendaticia? Este hecho tiene importancia, porque no es lo mismo arrendar un inmueble para establecimiento mercantil o comercial o industrial, que un terreno o inmueble para la habitación. Es indudable que arrendar un inmueble para comercio podría interpretarse como la intención del arrendador se orienta hacia la durabilidad o cierta permanencia, pues mientras más dure ocupando, mayor será su interés en la permanencia por razones económicas; en tanto que la habitación, por lo general, no tiene tal trascendencia en el tiempo debido también a motivos de naturaleza económicas y de orden familiar, no obstante que ámbito de regulación por parte de LAI es específica al arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles a que se refiere el artículo 1° de la misma, con la observación de que LAI indica qué inmuebles están sujetos a regulación (art. 2°), los que están fuera del ámbito de su aplicación (art. 3°), así como los excluidos a los efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento (art. 4°) al igual que los inmuebles excluidos a los solos fines de la terminación arrendaticia (art. 5°). c. En el contrato por tiempo indeterminado no existe una dimensión temporal determinada, fija, específica, concreta, establecida y limitada, para la duración de la relación arrendaticia. Si bien es cierto que allí, en el propio contrato, puede conocerse el inicio de esa relación, no obstante la indeterminación se encuentra en su duración. Aun cuando las partes conocen el momento de su inicio, sin embargo no conocen con exactitud el momento de su conclusión. Se observa, pues, una indeterminación temporal conclusiva. d. Se trata de un contrato en el que la voluntad unilateral del arrendador puede ponerle término únicamente por alguna de las causas establecidas en LAI (arts. 33 y 34), pues el artículo1.615 del Código Civil ha quedado parcial y tácitamente derogado, pues la relación arrendaticia por tiempo indeterminado ahora no puede ponerse término o deshacerse libremente por el arrendador, pues para ello esta obligado a valerse de algunas de las causas establecidas en LAI (arts. 33 y 34). Es indudable que el artículo 1.615 del Código Civil continúa siendo soporte esencial para determinar que los contratos de arrendamientos pueden ser verbales o por escrito, en cuyo caso tal previsión continúa vigente en este aspecto. e. El contrato a tiempo indeterminado no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de LAI, no obstante que sí lo será por motivos diferentes. f. El precio del arrendamiento puede ser impuesto por el arrendador, dentro de los términos contenidos en la regulación expedida por el órgano regulador inquilinario, cuando el inmueble está sujeto a regulación.”…(Subrayado del Tribunal)

En el caso de autos, la parte demandada no logró desvirtuar lo alegado en el escrito libelar referente a la relación arrendaticia verbal invocada pues quedó plenamente demostrado en autos que, el demandado ocupa el inmueble propiedad de la parte accionante; no consta en las actas procesales que exista entre ambas partes, otra figura contractual escrita bien sea onerosa o gratuita conforme a lo establecido en el Código Civil que le ampare la defensa que invoca y justifique dicha ocupación; siendo que, el artículo 1592 del Código Civil, establece dos obligaciones principales para el arrendatario; la de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias, y el pago de la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

De las actas procesales se evidencia que quedó plenamente demostrado que, el demandado le depositaba al actor en su cuenta corriente, una cantidad de dinero determinada y consecutivamente entre los meses de enero y marzo de 2006, lo cual evidentemente establece una relación onerosa, y que de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.296 del Código Civil, cuando se acredita el pago de las cantidades correspondientes a un periodo, se presumen pagadas las anteriores salvo prueba en contrario. Por lo que, quedó comprobado en autos que el demandado pagó los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2006. Igualmente quedó evidenciado que, el ciudadano G.T., ocupó el inmueble propiedad de los actores, según documento de propiedad que fue valorado en autos, debidamente autorizados por ellos, a partir del mes de mayo de 2004, y que en el transcurso del tiempo hubo intención entre las partes de convenir en la opción a compra, de acuerdo a las testimoniales juradas de los ciudadanos H.M.B. y L.R.G.D.B., por lo que, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal considera que el conjunto de pruebas traídas a las actas procesales demostraron el presupuesto procesal que establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal a, y así se decide.

Ahora bien, precisada como ha sido la presente controversia que nos ocupa, determina quien aquí suscribe que, si bien la demanda por desalojo está dirigida a recuperar la cosa debatida, también es cierto que la controversia que se intente debe ceñirse al procedimiento correspondiente dada la naturaleza de lo convenido por las partes, a fin de no afectar sobre lo fundamental del litigio, y en razón de la propia naturaleza del contrato de arrendamiento de autos, es evidente que el actor según el contenido del escrito libelar al demandar el desalojo del inmueble con fundamento en el Artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mediante un contrato de arrendamiento verbal, pudo en el transcurso del proceso probar los presupuestos procesales pautados en dicha norma, y siendo que no le está dado ni al órgano jurisdiccional ni a las partes tergiversar el debido proceso forzosamente concluye que la acción intentada es procedente en derecho, y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia.

-VI-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

CON LUGAR la demanda que por DESALOJO fue intentada por los ciudadanos J.A.F.V. y D.J.P.A., en contra del ciudadano G.T., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de la presente sentencia.

Como consecuencia de la anterior declaratoria, se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora del bien inmueble constituido por una parcela de terreno y una vivienda unifamiliar pareada tipo duplex, identificada con el N° 4, ubicada en el Parcelamiento Club Hípico, Segunda Etapa, situada en la avenida 73-B (ahora 73 A-2), N° 94B-85, con una superficie de Ciento Setenta y Ocho Metros Cuadrados con Sesenta Centímetros Cuadrados (178,60 m2), en Jurisdicción de la Parroquia F.E.B.d.M.M.d.E.Z., la cual se encuentra comprendida dentro de los linderos siguientes: Norte: Avenida 73-B; Sur: Calle interna y parcela 13; Este: Parcela 03 y Oeste: Parcela 05.

Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, la cantidad de Dos Mil Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs.F 2.800,oo), correspondientes a los cánones de arrendamiento que comprenden a catorce (14) mensualidades consecutivas desde el mes de mayo de 2006 hasta la fecha de interposición de la demanda, que corresponde a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.006; enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2007, a razón de Doscientos Bolívares Fuertes (Bs.F 200,oo) cada mes, según el escrito libelar.

De conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente en el proceso.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los diecisiete (17) días del mes de enero de dos mil ocho (2008). Años 198° y 147°.

LA JUEZ TITULAR,

LA SECRETARIA SUPLENTE,

X.R.

N.L.D.

En esta misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA.

XR/l

Exp. Nº 1766-07

Desalojo