Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 4 de Mayo de 2005

Se inicia el presente juicio, donde el 03-11-1998, la parte demandante, alega que celebró un contrato de Opción de Compra- venta debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, inserto bajo el N° 46, Tomo 104 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, con la Asociación Civil Pro-Vivienda Unexpo, representada en ese acto por su Presidente D.P., antes identificado; dicho contrato consiste en la venta de un inmueble constituido por la parcela N° 9 del Parcelamiento Urbanización Flamboyán y la casa sobre ella edificada, la cual se encuentra situada en la avenida Negro Primero de la Urbanización Patarata II, en jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del Estado Lara; alega la actora que al momento de suscribir el contrato antes señalado, procedió por exigencia de la vendedora y por establecerlo así el contrato, a pagar la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), posteriormente y en ejecución de las obligaciones contractuales que imponía la Cláusula Segunda, le canceló a la vendedora la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00) adicionales, como parte del precio del inmueble adquirido, que dichos pagos los realizó sin haberse culminado la edificación total de la vivienda por parte de la Constructora Vendedora Asociación Civil Pro-Vivienda Unexpo, quedando como lo establece la misma cláusula segunda un remanente por pagar de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 32.000.000,00), constitutivo del precio total del inmueble que era la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 57.000.000,00). Dicho remanente de Treinta y Dos millones de Bolívares (Bs. 32.000.000,00), debía pagarlo el día 15-02-1999, planeándose en el propio documento constitutivo de la negociación que podría serle refinanciado por cualquier persona natural o jurídica, entidad pública o privada; que en virtud de que la demandante ya había pagado la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,00) por la vivienda, y la Constructora vendedora, se encontraba en atraso para obtener la habitabilidad del inmueble, el señor D.P., convino verbalmente con la demandante en que ocupara la vivienda no esperando el plazo señalado en la Cláusula Quinta del aludido contrato que establece lo siguiente: “Cláusula Quinta: Se establece un lapso de doce (12) meses para la entrega de la vivienda, contados a partir de la fecha de cancelación del precio establecido en la cláusula segunda, siempre y cuando las Autoridades Municipales hayan expedido el permiso de habitabilidad del inmueble objeto de este contrato”. (Subrayado nuestro). Que una vez habilitada la casa determinó, que la misma había sido construida en contraposición a lo ofertado por la vendedora, su construcción no es de primera calidad, las baldosas de los pisos no eran de la calidad ofrecida, así como el friso externo e interno de la casa que determina su acabado no era tampoco de primera calidad, las puertas de las habitaciones carecen de cerraduras, las habitaciones no tienen divisiones, los closet no tienen puertas, el inodoro de la cocina no tienen tapa, carece de ventanas, la puerta que conduce al baño principal sin lijar y sin sellador, los puntos de agua y cocina están tapados, existe una filtración en una de las paredes de la habitación del servicio, el machihembrado no está curado, en algunas áreas tienen comején, las ventanas no tienen protectores, no tiene batea el área de servicio, la acometida de teléfono está tapada, observándose el cable telefónico que viene desde el exterior instalado desde la toma telefónica que se encuentra en la pared divisoria del jardín, el friso de las paredes no se observa uniforme, en algunas áreas con remiendos, los rodapiés no se encuentran bien rematados, el inmueble sin pintar, el piso del baño no tiene pendiente, al abrir la grifería del lavamanos del baño principal, igualmente sale agua por la ducha del baño auxiliar, se observa filtración en la parte exterior, lado oeste del inmueble, a nivel del baño principal, la pared divisoria del inmueble hacia el lado oeste está agrietada, todo esto conformado en una Inspección Judicial realizada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, (folio 36). Alega que la Dirección de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Iribarren realizó una evaluación el día 20-08-1999, en la cual determinó irregularidades (folio 26). Que al momento de celebrar la operación de compra-venta hubo consentimiento, objeto y causa, por lo que no fue una opción de compra-venta sino una venta. Que el remanente de Treinta y Dos Millones de Bolívares (Bs. 32.000.000,00), no los ha podido pagar por dos razonas 1° porque el crédito solicitado al IPASME se encuentra paralizado por falta de cédula de habitabilidad y el documento registrado donde se evidencie la existencia del inmueble. Que faltan estos documentos porque nunca fueron tramitados por la vendedora y 2° por las deplorables condiciones físicas en que le fue entregado el inmueble por la falla de construcción que adolece la vivienda N° 9, y el pésimo estado en que le fue construido el urbanismo. Que igualmente el Cuerpo de Bomberos del Municipio Iribarren ante la denuncia interpuesta por el ciudadano O.O., propietario de la vivienda N° 13, realizó Inspección Ocular al Conjunto Residencia Flamboyán, (folio 32); que en virtud de lo expuesto demandó a la Asociación Civil Pro-Vivienda Unexpo, representada por su presidente D.P., por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, la cual como afirma, constituye una verdadera Compra-Venta, ya que el precio de la vivienda no corresponde con lo ofertado por la vendedora, existiendo una incongruencia entre el precio de la misma y su calidad, la cual apenas llegaría con los vicios presentados a ser una vivienda con construcción y acabados de tercera, solicitando al Tribunal interprete conforme a la norma del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, atendiéndose al propósito e intención que tuvieron las partes al contratar. Igualmente solicitó que si el demandado no conviene en ello, sea condenado a su cumplimiento por este Tribunal; que sea declarado con lugar la acción por cumplimiento de contrato de Opción de Compra-Venta, a objeto que se tenga el mismo como un verdadero contrato de Compra-venta, demanda de la misma manera a la Asociación Civil Pro-Vivienda Unexpo a objeto de que ésta última cumpla con el saneamiento del inmueble vendido, por los vicios y defectos ocultos que la hacen impropia para el uso normal a que está destinada y que además de ello, disminuye su uso en las condiciones en que la adquirió y que prometió la vendedora y los cuales si hubiera conocido hubiera ofrecido un precio menor por ella o sencillamente no la hubiese comprado. Igualmente demandó en acción Quanti Minoris a la Asociación Civil Pro-vivienda Unexpo, a objeto de que mediante la prueba de experticia, se determine el verdadero precio-valor de la casa adquirida, que se declare con lugar las acciones demandadas y conviene a cumplir la prestación del pago del precio del inmueble que resulte la experticia, que determinará el verdadero valor del inmueble. Solicitó se decrete Prohibición de Enajenar y Gravar sobre la parcela N° 9 en la cual se encuentra edificada la vivienda objeto de este juicio. Fundamentando la demanda en el artículo 1167 del Código Civil vigente, en los artículo 531, 585, 588 ordinal 3° y 38 del Código de Procedimiento Civil, estimándola en Sesenta Millones de Bolívares (Bs.60.000.000,00). Dicha demanda fue admitida el 26-10-1999, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y T.d.E.L., ordenándose el emplazamiento del ciudadano D.P., Presidente de la Asociación Civil Pro-vivienda Unexpo, a los fines de dar contestación a la demanda en su contra. En fecha 09-11-1999, se decretó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar solicitada en el libelo, sobre el inmueble objeto de litigio. En fecha 09-03-2000, el ciudadano D.P., en su carácter Presidente de la Asociación Civil Pro-vivienda Unexpo, asistido por la Abogada B.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 8877, dio contestación a la demanda, en la cual niega, rechaza y contradice la demanda, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado y por todas las razones de hecho y de derecho alegan y oponen en el presente escrito de contestación. Acepta que fue una verdadera compra-venta, que a la casa solo faltaba repararle algunos detalles tales como retocar pintura y otros ajustes finales; que se esperaba la cancelación del precio para hacer los ajustes, pero como la compradora no cumplió el pago y encima se metió arbitrariamente a la vivienda, estos retoques quedaron sin hacerse.- Que pactó el precio de Bs. 57.000.000,00 los cuales serían pagados así: 1° La cantidad de Bs. 5.000.000,00 al momento de la firma del documento, (cantidad ésta que fue cancelada con un cheque que fue devuelto por falta de fondo); 2°) la cantidad de Bs. 1.000.000,00, el 30-11-98; 3°) la cantidad de 1.000.000,00, 30-12-98; 4°) la cantidad de 18.000.000,00 el 30-01-99 y el saldo de 32.000.000,00 que sería pagado el 15-02-99 y aún no ha sido pagado, que para la entrega se pactó doce meses contados, a partir de la cancelación, pero que F.V.B. no cumplió con sus obligación de pagar el 15-02-99, el saldo de Bs. 32.000.000,00 pendientes. Que tampoco cumplió con su obligación en fecha 30-01-99 la cantidad de 18.000.000,00 que la pagó el 06-05-99 sin haber incluido en ese pago los intereses de mora correspondientes. Que sin embargo demanda a su representada, quien cumplió cabalmente su obligación, y que a partir de ese momento, nacerá el plazo de doce meses para que su representada cumpla su obligación de hacerle entrega del inmueble. Que ella está obligada a cumplir primero, que el plazo para la entrega no ha comenzado a correr, por cuanto la demandante no ha pagado el saldo. Que en el mes de marzo del 99 F.V.B. ocupó con su familia y sin tener la autorización, valiéndose de la llave de entrada por la cocina. Que su representada confió en su promesa de pago, que F.V. la convenció de que insistía con el ejecutivo para que le pagaran el anticipo de sus prestaciones sociales para pagar el saldo deudor. Que el 09-08-99 hizo desmontar las ventanas con sus respectivos vidrios; que el 15-08-99 amanece la zona recreativa con el parquecito dañado y los árboles arrancados. Que la problemática de aguas fluviales es responsabilidad de los organismos públicos. Que las áreas verdes si están funcionando. Que se les ha subsanado a las otras viviendas los detalles o defectos, sin embargo F.V. y O.O. no permitieron que el equipo de trabajadores entrara a su casa para realizar las reparaciones. Que la demandante no pagó porque no consiguió el dinero, lo cual se desprende de la solicitud del crédito al IPASME y la solicitud al ejecutivo regional para el adelanto de sus prestaciones sociales. Niega, rechaza y contradice que su representada no haya solicitado la cédula de habitabilidad del inmueble, por lo que niega que el crédito solicitado por la actora al IPASME, que se hubiera convenido con la actora de que ocupara el inmueble sin esperar el plazo de doce meses, que el inmueble presente vicios y defectos ocultos. Impugnó los documentos acompañados con el libelo marcado A, B, C y el avalúo realizado por el Ingeniero E.M. que riela al folio 56 y siguientes. Impugna igualmente la cuantía por ser excesiva ya que el valor de las reparaciones que habría que realizar al inmueble en el caso que su representada estuviese obligada legalmente, no podría ser superiores a Bs. 500.000,00. Que pareciera estar planteada la excepción non adimpletis contratus, que ciertamente no está planteada, sin embargo la rechaza en razón de que: a) en el contrato están claramente fijadas las fechas para la ejecución de la obligación. Que ella está obligada a cumplir primero, que debió cancelar el 15-02-99 y a partir de allí comenzaría el plazo de doce meses para la entrega de la vivienda. B) que su representada si cumplió, tan es así que desde marzo de 99 la demandante está habitando junto a su familia desde antes del 03-11-98 lo que descarta el incumplimiento imputado a su representada. Que la demanda debe ser declarada sin lugar al no estar constituido el fundamento legal que solicita, ni vicio oculto ni defecto grave.-

En la oportunidad del lapso probatorio la parte actora, promovió pruebas donde invocó merito favorable de autos, especialmente informes técnicos consignados con el escrito de demanda (folio 108 al 114).- Igualmente la parte demandada promovió en su oportunidad promovió pruebas, (folio 116). En fecha 05-04-2000, la parte actora impugnó el Poder otorgado por la Asociación Civil Pro-Vivienda Unexpo (folio 225). En fecha 05-04-2000, igualmente la parte actora se Opuso a la Admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada e impugna todas y cada una de las fotocopias consignadas con el escrito de pruebas de la parte demandada (folio 227). En fecha 06-04-2000 la parte demandada Rechazó la impugnación formulada por la parte actora (folio 229).- Ambas partes promovieron escritos de Informes.- Cumplidas las formalidades de Ley, se produjo la sentencia del A-quo, que fue objeto de apelación, razón por la cual procede este sentenciador por las causas que antes se adujeron, a analizar las actas procesales a fin de determinar si el A-quo se ajustó a derecho al emitir su pronunciamiento y en tal sentido se observa:

PUNTOS PREVIOS

En relación a la cuantía, se observa que en el libelo de la demanda se estimó la misma en la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00) y en la contestación el demandado afirma que la misma no debe ser superior a QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00).

De conformidad con el Art. 38, segundo aparte del Código de Procedimiento Civil, el tribunal resuelva que la cuantía del presente juicio es de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), es decir, el monto fijado en el libelo de demanda, ya que la parte demandada de conformidad con la misma norma antes comentada, a debido motivar la impugnación y no en forma pura y simple como lo hacen en su escrito, por lo que resulta improcedente su impugnación.

TERCERO; En relación a la impugnación realizada por la demandante del poder Apud Acta otorgado por la parte demandada a los abogados B.M. y J.R.G., esta alzada observa:

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 258 de fecha 03/08/2000, caso R.J.T. contra PROMOTORA GOLFO TRISTE C.A., con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, en la cual ratifica doctrina del 14/08/1996 y 28/06/1995, (Doctrina de la Sala de Casación Civil 2000-2001. A.P.A.. Compiladora. Tribunal Supremo de Justicia. Colección Doctrina Judicial N° 1 Caracas Venezuela 2002. p. 253) expresó lo siguiente:

SIC: “Esta Sala en decisión de fecha 07 de Diciembre de 1.994 ratificó su doctrina al respecto, en los siguientes términos:

Al respecto la Sala ha expresado en innumerables fallos, que la impugnación de los mandatos ha de verificarse en la primera oportunidad inmediatamente después de su consignación en que la parte, interesada en su desconocimiento, actúe en el proceso, de lo contrario hay que presumir que tácitamente se ha admitido como buena y legítima la representación que ha invocado el apoderado judicial.

Advierte la Sala que de ser oportunamente impugnada la representación, por similitud material con la impugnación del poder presentado con el libelo de demanda, y por razones de justicia y equilibrio procesal, debe aplicarse por analogía el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia podrá el presentante del poder subsanar el defecto u omisión, mediante la comparecencia de la parte o la presentación de un nuevo poder y la ratificación de los actos realizados, dentro de los cinco días siguientes a la impugnación; sin que medie pronunciamiento judicial, pues no lo ordena la ley y significaría adelanto de opinión sobre una cuestión que podría incidir en la resolución del fondo de la controversia

Conforme a lo expuesto consta al folio 229 y con fecha 06-04-2000 rechaza la impugnación formulada y a todo evento convalida la totalidad de las actuaciones realizadas por sus apoderados apud acta a partir del otorgamiento del instrumento. En consecuencia, al convalidar la parte demandada la totalidad de las actuaciones realizadas queda valido dicho mandato por aplicación de la jurisprudencia ut supra, siendo por lo tanto improcedente dicha impugnación, así se decide.

En relación al fondo del asunto debatido se observa.

Como se dijo anteriormente la ciudadana F.V.B., presentó demanda de cumplimiento de contrato contra la Asociación Civil Pro-vivienda (UNEXPO). En este sentido la parte demandante acompañó al libelo copia simple de un contrato de compra venta celebrado entre las partes por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 03-11-1998, anotado bajo el N° 46, Tomo 104.

Antes de analizar el fondo del asunto hace las siguientes consideraciones resulta difícil, tanto desde el punto de vista teórico como práctico negar la existencia del contrato preliminar. La múltiple actividad comercial y de los negocios, especialmente en materia inmobiliaria, ha dado auge y vigencia al uso constante de contratos preparatorios. Surgen a cada instante controversias judiciales resolutorias o de cumplimiento, como la aquí planteada por causa de incumplimiento de cualquiera de las partes.

El preliminar o precontrato, según expresa MESSINEO, sirve para vincular a una parte (es decir) al promitente si el preliminar es unilateral; o bien a ambas partes (Sí el preliminar es bilateral, en un momento en que no es posible material o jurídicamente, estipular el definitivo, o cuando las partes no encuentren conveniente o no tienen intención de estipular el definitivo esto es de un modo especial, cuando se trata de un contrato traslativo (o también constitutivo) de derechos reales (“Doctrina General del Contrato", Tomo 1, Pág. 358).

Ahora bien, ¿Qué es un contrato bilateral de venta? Es aquel contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.

El Código Napoleónico establece que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta (Art. 1.589.La doctrina francesa sostiene que la disposición sólo se refiere a la promesa bilateral de venta; pero se discute sobre el sentido de la norma. Según una tesis, en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra podría obtener una sentencia judicial que hiciera las veces de contrato, de modo pues que vendría a permitir la ejecución específica de las obligaciones contraídas. Existe otra tesis, según la cual el legislador sólo quiso aclarar que expresiones tales como "prometo vender" o "prometo comprar" son normalmente utilizadas por las partes como equivalentes a las expresiones "vendo" o" compro".

Si bien es cierto que nuestro Código Civil no contempla la figura del contrato preliminar o de Opción a Compra de modo expreso, no se puede negar su autonomía y existencia, especialmente cuando se celebra bilateralmente y mediante recíprocas obligaciones; por lo tanto, se puede ubicar dentro del concepto que contiene el Art. 1.133 del Código Civil según el cual: "El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, arreglar, transmitir, modificar o exigir entre ellas un vínculo jurídico”.

Indudablemente que si en la promesa bilateral de venta han expresado su consentimiento sobre la cosa y el precio, es obvio que estamos en presencia de una venta y no de un precontrato, desde luego, que los contratantes deben atenerse a los términos en que quedó planteada la convención en el documento escrito y de consiguiente, la parte que incumpla su obligación sufrirá las consecuencias del proceso resolutorio, por iniciativa procesal de la otra parte y la sentencia devenida de la controversia judicial tendrá efecto declarativo ya que de acuerdo con el artículo 1.161 del Código Civil “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado".

Expuesto el análisis anterior, esta alzada observa que el documento que cursa a los folios 10 al 12 presentado como documento fundamental de la acción, donde las partes se hacen reciprocas obligaciones en relación con el inmueble objeto de esta contienda, devienen necesariamente por sus características en un contrato de compra venta ubicada en la parcela N° 9 del parcelamiento “Urbanización Flamboyán” ubicada en la Avenida Negro Primero de la Urbanización Patarata II de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, estableciéndose como precio de la venta en CINCUENTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 57.000.000,00), los cuales serán cancelados de la siguiente manera: La suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) al momento de la firma del presente documento de opción; la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) que serán cancelados el día treinta (30) de noviembre de 1998; la cantidad de UN MILLÓN DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00) que serán cancelados el día treinta (30) de diciembre de 1998; la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 18.000.000,00) que serán cancelados el día treinta (30) de Enero de 1999, y un saldo pendiente de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 32.000.000,00) que deberán ser pagados el día quince (15) de febrero de 1999, no estableciéndose en el contrato las características que debería tener la vivienda objeto de este contrato, remitiendo a tal efecto a lo que aparece en documento, planos y especificaciones redactados a tal efecto y que ambas partes manifiestan conocer, donde la parte demandante solicitó el cumplimiento de dicho contrato accionando el cumplimiento del mismo, por la cual solicita de la Asociación Civil Pro-Vivienda (UNEXPO) para que ésta cumpla con el saneamiento del inmueble vendido a su persona por los vicios y defectos ocultos que la hacen impropia para el uso normal a que está destinada y que además de ello disminuye su uso en las condiciones en que la adquirió y que prometió la vendedora y los cuales se hubiera conocido hubiera ofrecido un precio menor por ella, o sencillamente no la hubiese comprado. Asimismo intentó la acción Quanti Minoris a objeto de que mediante la prueba de experticia que solicitará en el lapso correspondiente se determine el verdadero precio valor de la casa adquirida.

En este sentido, y a los fines de determinar la veracidad de los hechos alegados por las partes en el presente proceso, se observa que la obligación que genera la contratación está contenida en el referido contrato; y en este sentido se ha sostenido al contrato como un acuerdo o convenio entre partes o personas que se obligan entre sí y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas. En los contratos debe indagarse cuál ha sido la intención común de las partes contratantes, y en caso de duda se debe siempre suponer lo que las partes han debido pensar al contratar de buena fe, a menos que lo que hayan escrito sea manifiestamente contrario a la ley. Conforme al artículo 1159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento por las causas autorizadas por la ley, por su parte, el artículo 1160 ejusdem, establece que “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”, y el artículo 1167 del Código Civil, establece que, “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”. El legislador ha establecido de esta manera la vía accesible cuando se trata de no cumplimiento de una convención, y esa vía es ejerciendo la acción que nace del contrato no cumplido. La Jurisprudencia de los Tribunales de la República, han sostenido en reiteradas sentencias, que, “la resolución o cumplimiento de los contratos sólo puede fundamentarse en causas específicas inherentes a ellos mismos, previstas en la ley, en la falta de cumplimiento de las modalidades especiales que establezcan los contratantes o en los actos de las partes tendientes a desconocer los efectos contractuales y las disposiciones de la ley que los regula. Admitir lo contrario implicaría cabal desconocimiento de la fuerza obligatoria de los contratos para las partes que en ellos intervienen y completo desacato de las disposiciones legales que rigen las convenciones entre particulares”.

Ahora bien, dado el sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestre de manera fehaciente la parte fáctica de sus argumentos.

Con el libelo de demanda la parte actora acompaña los siguientes recaudos:

1. ) Invoca el merito favorable de los autos, especialmente informes técnicos consignados con el escrito de demanda.

2. ) Documentales: a) Inspección sanitaria de fecha 24-08-99, practicada por la Dirección de Malariología y Saneamiento Ambiental; copia fotostática certificada expedida por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Iribarren, que se aprecian como documentos públicos administrativos de acuerdo al Art. 1359 del Código Civil, pero en los mismos se constata el incumplimiento de normas y condiciones urbanísticas, las cuales son objeto de recomendaciones y sugerencias por parte de dicho organismo y no a los particulares del contrato discutido, por lo que las mismas no obran a favor o en contra de alguna de las partes. b) Inspección judicial realizada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 10-08-99, la cual se desecha por no contar con el control del juez y de las partes. c) Publicación del diario El Impulso de fecha 08-03-99, en el que se ofrece “casas de exquisita construcción tradicional”, lo cual no influye en absoluto en el asunto que se discute, pues en el contrato de marras existe una cláusula donde se establece que el vendedor da en venta al promitente comprador una vivienda unifamiliar pareada, la que se construye conforme a documentos, planos, y especificaciones que al efecto se redactaron y levantaron, y los cuales el promitente comprador manifiesta y acepta conocer, de allí que se infiera de que el comprador del bien, conocía perfectamente las condiciones de la vivienda que estaba comprando a través del mencionado contrato de venta.

3. ) Prueba de informes 1. La parte promovente solicitó se oficiará a la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, a los fines de recabar información de las irregularidades que presenta el Conjunto Residencial Flamboyán, dicha prueba no fue evacuada. Prueba de informes 2. Se ofició a la Dirección de Malariología y Saneamiento Ambiental, donde se pide si existe oficio dirigido a Flamboyán donde consta el resultado de la inspección sanitaria y observaciones realizadas a la vivienda N° 9. El mencionado organismo contestó que si existe oficio señalado en copia original que fuera enviado a los propietarios y copropietarios del Conjunto Residencial Flamboyán, dándole respuesta a denuncia interpuesta ante el Servicio Regional de Ingeniería Sanitaria de fecha 16-08-99. Que en la inspección sanitaria el personal adscrito al Servicio Regional, Ing. L.R.B. determinó observaciones y deficiencias sanitarias en los inmuebles signados con los Nros. 3, 5, 9, 14 y 13, los cuales pueden ser subsanables por las partes interesadas y por la Empresa Constructora dentro del periodo de la garantía de Responsabilidad Civil establecida en la Ley del Ejercicio Profesional de la Ingeniería, Código Civil, Ley Orgánica de Ordenación Urbanística y consignan copia del Ordenamiento emanado del Servicio Regional de Ingeniería de fecha 02-09-99 y que se aprecia de acuerdo a lo establecido en el Art. 507 del Código de Procedimiento Civil, pero en modo alguno tiene relación directa con el contrato de venta, cuyo cumplimiento se solicita pues se trata de recomendaciones que se hacen a los fines de cumplir con el periodo de garantía de responsabilidad civil establecido en la Ley de Ejercicio Profesional de la Ingeniería, Código Civil y Ley Orgánica de Ordenación Urbanística. Prueba de informe 3. Solicitó se oficiará al Cuerpo de Bomberos del Municipio Iribarren del Estado Lara a los fines de que informe: Sobre el resultado de la inspección ocular, informe éste que corre al folio 291 y en él se expresa: “…Se recomendó dirigirse a la Dirección de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía de este Municipio y otros organismos, con el fin de que los mismos realicen el estudio respectivo, que permita la solución al problema que se presenta cuando llueve, también estudios sobre las filtraciones que presentaban los inmuebles, así mismo corregir a la mayor brevedad estas filtraciones, para evitar daños mayores. Cuando ocurran precipitaciones pluviales en esta urbanización, se pueden presentar inundaciones de las áreas adyacentes a la calle única, dependiendo de la magnitud de las mismas (lluvias)” y se aprecia de acuerdo a lo establecido en el Art. 507 del Código de Procedimiento Civil, pero donde también se trata de recomendaciones y sugerencias de dicho organismo que no tienen nada que ver con el contrato que suscribieron las partes. Prueba de informes 4. Solicitó se oficiará al Instituto de Previsión Social del Ministerio de Educación (IPASME) a los fines de que informe si esa dirección ha recibido solicitud de crédito hipotecario por parte de la afiliada F.V.B., que si constituye un requisito indispensable para otorgarle el crédito provea los documentos de propiedad del inmueble a adquirir y que si es necesario que el interesado consigne en esa dirección los documentos de propiedad acreditando la existencia de ese inmueble, informe éste que corre al folio 293, que se aprecia de acuerdo a lo establecido en el Art. 507 del Código de Procedimiento Civil, pero que no incide en nada en la controversia planteada en este caso y que se refiere a los requisitos que dicho instituto indicó a la ciudadana F.V.B. a los fines de acceder a dicho crédito.

4) Inspección Judicial: A los fines de que tribunal deje constancia de las condiciones físicas de la pared que se encuentra en la parte posterior del Conjunto, situado en el lindero oeste del mismo y de las condiciones físicas tanto internas como externas en que se encuentra la vivienda N° 9 del Conjunto Residencial Flamboyán. Inspección que corre a los folios 258 al 262, y que se aprecia de acuerdo a las reglas de la sana crítica de conformidad con el Art. 507 del C.P.C.

5) Experticia: De conformidad con el Art. 451 del C.P.C. solicitó se practique prueba de experticia sobre el Conjunto Residencial Flamboyán a los fines de que se determine la calidad de la construcción de la vivienda N° 9 y que si puede ser calificada como de primera, segunda o tercera calidad; calidad de frisos internos y externos de la vivienda, que determinen si existen filtraciones, se determine técnicamente el funcionamiento de tuberías de aguas blancas, negras y electricidad de la vivienda; condiciones físicas de urbanismo del Conjunto Residencial Flamboyán, entre otras cosas. Y de la misma se tiene que el inmueble objeto del contrato celebrado entre las partes no se encuentra construido de manera tal que se le pueda calificar como una vivienda de primera calidad, así se establece.

6) Testimoniales. La declaración testimonial del ciudadano E.M., (folio 263) quien manifestó entre otras cosas que si reconoce en su contenido y firma el avalúo que le hiciera a la casa-quinta N° 9 del conjunto residencial Flamboyán, que está construida con materiales de baja calidad como lo dice el informe, que la vivienda puede deteriorarse en mayor proporción y con mayor rapidez a una vivienda que no presenta estos vicios; la cual se valora de acuerdo a lo establecido en el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido la misma ratificada a través de la prueba testimonial, pero que demuestra solo lo establecido de la calidad de materiales y de otras observaciones de construcción de la vivienda construida, así se declara.

PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDADA

1. Invoca el merito favorable de autos especialmente lo contenido en el libelo donde consta: 1) La declaración de la ciudadana F.V.B. en la que confiesa que una vez habitada la casa determinó a simple vista los defectos que señaló; 2) La declaración de F.V.B. en la que confiesa que hubo al momento de celebrar la operación de compra-venta consentimiento de las partes en el precio del inmueble; 3) La declaración de F.V.B. en la que confiesa que el remanente por pagar del precio de la vivienda que asciende a la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 32.000.000,00) no ha podido pagarlos; 4) La declaración de F.V.B., en la que confiesa que el día 07-06-99 consignó ante las oficinas del Instituto solicitud de préstamo hipotecario para vivienda por un monto de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 32.000.000,00). La cual se aprecia de acuerdo a lo establecido en el Artículo 1401 del Código Civil.

2. Invoca mérito favorable de la planilla de solicitud de préstamo hipotecario para vivienda que consignó la parte actora con su libelo de demanda.

3. Documentales: Promovió: 1) Contrato de opción a compra acompañado por la actora con el libelo, el cual ya fue valorada; 2) La solicitud de préstamo hipotecario, que consignó la parte actora marcada “G”; 3) Promovió solicitud de inspección ocular dirigida a la actora por la Directiva del Colegio de Ingeniero del Estado Lara; 4) Promovió acta del Centro de Ingeniero del Estado Lara relacionada con la correspondencia emitida por residentes de la urbanización Flamboyán, marcada “D”; 5) Copia del documento constitutivo de la empresa CONSTRUCCIONES CIVILES ME-VA, C.A. marcada “G”, la cual se valora de acuerdo a lo establecido en el Artículo 1357 del Código Civil, pero que de modo alguno influye en el asunto debatido; 6) Promovió correspondencia emitida por el Centro de Ingenieros del Estado Lara en donde declara que no dio autorización para efectuar el avalúo al inmueble N° 9 del Conjunto Residencial Flamboyán, marcada “H”; 7) Promovió correspondencia enviada al servicio de Ingeniería Sanitaria de fecha 08-09-99, marcada “I”; 8) Correspondencia enviada al servicio de Ingeniería Sanitaria, a la Ing. C.C.d.G.d. fecha 19-10-99, marcada “J”; 9) Certificación de fecha 02-09-98 emitida por el Ing. Residente J.O., marcada “M”; 10) Gaceta oficial N° 33868 que contiene la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, marcada “N”; 11) Dos cartas fechadas 15-09-98 relacionada con la vivienda N° 5 y la vivienda N° 14 de la Urbanización FLAMBOYÁN donde consta que le fueron realizadas a esas viviendas las reparaciones solicitadas, marcadas “O” y “P”; 12) Informe de la Urbanización FLAMBOYÁN emitido por el Ing. C.P. en fecha 05-11-99, marcada “K”; las anteriores probanzas signadas con los Nos. 7 al 12, se valoran de acuerdo a lo establecido en el Artículo 444 del Código Civil, pero las mismas no están enmarcadas en el objeto de esta controversia, así se declara. 13) informe de avalúo de quinta y terreno practicado el mes de octubre de 1999 por el Ing. L.R.G., marcado “L”, el cual se desecha por no haber ratificado el mismo de acuerdo a lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

4. Inspección: promovió inspección judicial practicada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 10-08-99 consignada por la parte actora.

5. Testimoniales: La declaración testimonial de los ciudadanos: J.J.O. que al ser interrogado por la abogada B.M. abogada de la parte demandada, respondió que sí conocía al Conjunto Residencial Flamboyán dijo que tenía que conocerlo porque era ingeniero residente de la obra y además dijo tener treinta años de graduado y haber trabajado en mil obras, y que por el conocimiento que tiene del conjunto residencial Flamboyán, sabe que las dos casas modelo fueron terminadas a principios del año noventa y siete, y que era obvio que estuviese enterado porque él las revisó y que el conjunto residencial Flamboyán se culminó en septiembre del año noventa y ocho. Posteriormente continuando el proceso de preguntas y respuestas le solicitaron al testigo que hiciera reconocimiento de una comunicación que cursa al folio 58 del presente expediente, la cual ratificó en toda y cada una de sus partes, afirmando además que las aguas de lluvia no causan alguna dificultad a las casas de la Urbanización Flamboyán, explicando que cuando se abre la grifería de un baño sale agua del otro baño porque no está instalado el calentador y que le consta lo declarado porque fue el ingeniero de la obra. Continuado el interrogatorio correspondió el turno a la ciudadana C.Y.H. psicólogo y educadora, dijo conocer la urbanización Flamboyán pues ella compró la Nº 5, que visitó la dos casas modelo y que por ello sabía que las dos estaban terminadas con cerámicas en las paredes, puertas, etc. y que ella conocía a la señora F.V.B. porque ella está habitando la que fue la casa modelo Nº 9 desde hace más de un año, aclarando que la casa que ella compró no tenía ningún defecto, sólo que la inquilina rompió una tapa tanquilla y obstruyó una tubería pero el señor D.P. enseguida lo solucionó, expresando que la lluvia no causa ningún problema en las viviendas y que todo lo declarado le consta porque desde que se construyó la urbanización la ha visitado y compró la casa Nº 5. Subsiguientemente comparece el testigo PRESENTE PEÑA LÓPEZ el que igualmente al ser interrogado por la abogada B.M. asistente de la parte demandada, dijo conocer la Urbanización Flamboyán por vivir en frente y que sabe que se construyeron las dos primeras casas pareadas de dos pisos cada una y las pusieron como las casas modelos, porque un familiar de ella estaba interesado en comprar allí, por eso sabe que estaban en la parcela 7 y 9, y que estuvieron terminadas a principio del año mil novecientos noventa y siete, totalmente terminadas con cerámica en paredes y baños, con puertas y ventanas instaladas listas para habitarlas y que por ello sabe que ahora vive allí la señora F.V. que ocupa la Nº 9, ocupándola desde marzo de 1999 y que le consta lo declarado porque ella lo presenció y visitó muchas veces la casa modelo, ratificando que vive frente a la Urbanización Flamboyán hace más de treinta años, conociendo la obra desde sus inicios. Toca el turno a la ciudadana G.C.A.R. quien contesta que vive al lado de la Urbanización Flamboyán y por ello conoce porque ella vive al lado y que visitó las dos casas modelos 7 y 9 en mil novecientos noventa y siete y continuó haciéndolo y notó que están listas con ventanas, pero que observó como después de estar habitada la casa Nº 9 fue retirada una ventana y luego colocadas las mismas ventanas, que todo esto le consta porque desde su casa se observan las casas. El tribunal dejó constancia que los testigos F.D.S., A.P. y L.L. no comparecieron a dar su testimonio. Correspondiéndole a la ciudadana N.J.M.G. y al ser interrogada por la abogada B.M. manifestó conocer la Urbanización Flamboyán porque ahí vivía una amiga de ella y solía visitar frecuentemente, y que en agosto de mil novecientos noventa y nueve observó que estaban desmontando una ventana en una vivienda de dos pisos y ello le llamó la atención, y finalmente dijo que le consta lo declarado por haber estado en esa urbanización agregando que la ventana es de madera. Corresponde al ciudadano L.V.C. ingeniero domiciliado en las residencias Las Doñas, interrogado por la abogada B.M. expresando que sí conoce el Conjunto Residencial Flamboyán porque ha realizado varias inspecciones por el Colegio de Ingenieros del Estado Lara y que el urbanista C.P. realizó un informe ordenado por el Colegio de Ingenieros y referido a las aguas fluviales que se represan en la pared lindero de la Urbanización Flamboyán con terrenos de Fundalara y la Urbanización Bararida y que tiene conocimiento igualmente que se estaban realizando trabajos por orden de Fundalara y de acuerdo con señor D.P. y que actualmente los trabajos están paralizados y que sabe esto por una denuncia de tres propietarios de viviendas de la Urbanización Flamboyán y que fueron situaciones leves las denunciadas, y que sólo las viviendas tres, cinco y catorce aceptaron que se les realizara las mencionadas reparaciones, haciendo la salvedad que los propietarias de las casas 9 y 3 no permitieron el acceso a las personas que realizarían las respectivas reparaciones y que le consta todo eso porque es el Secretario General de la Junta del Colegio de Ingenieros. El tribunal dejó constancia que los ciudadanos D.Á., M.A., L.H., E.G., L.O.G., F.G., O.R. y C.P. no se presentaron a dar el testimonio respectivo declarando el acto desierto, concediéndole el tribunal al último de los nombrados el requerimiento para rendir declaración el tercer día. Igualmente los ciudadanos H.A., C.E.A., O.Y.P., J.C. y D.D.S. no comparecieron y se declaró el acto desierto. Corresponde el turno a Á.H. ya al ser interrogado por la abogada de la parte demandada B.M. exponiendo entre otras cosas que la casa que habita es de dos pisos y la adquirió en el año de mil novecientos noventa y seis y la protocolizó en agosto de mil novecientos noventa y nueve, y cuando le preguntaron que si el agua de lluvia que pasaba superficialmente por la calle se le metía en el agua, dijo que no y que tenía conocimiento que la señora Valero vivía en la Urbanización Flamboyán en la casa numero nueve, cerrando el interrogatorio la abogada B.M. solicitando al tribunal dejase constancia de la presencia del señor D.P.. El 26 de mayo el tribunal deja constancia que los ciudadanos I.Y., M.C.d.C. y L.A. no comparecieron a dar testimonio declarándose el acto desierto. En fecha 27 de mayo del mismo mes y año (27-05-2000) comparece C.P. ingeniero residenciado en la Urbanización del Este y al ser interrogado por la abogada Medina expresó que conocía el contenido y firma del documento que le fue exhibido marcado “K” y que cursa a los folios 13 al 17 del presente expediente, ya al ser interrogado por qué consideraba un exceso de autoridad la exigencia de la Alcaldía de Iribarren al Señor D.P. para que construya un drenaje de las aguas de lluvia que vienen desde Bararida a la Urbanización Flamboyán, el testigo contestó porque no existe programa, plan o proyecto precisos sobre las aguas de lluvia en el área donde se encuentra la Urbanización Flamboyán, exceptuando el Dren conocido como Bocoy y que por ello no le correspondía la elaboración del proyecto ni la consecución de drenajes, no previsto por las autoridades competentes a los promotores de los Conjuntos Residenciales de la zona, y cuando le preguntaron que en base a su experiencia y al conocimiento que tiene de Flamboyán y de las Ordenanzas de la Ley Orgánica de Régimen Municipal dijera que a quién corresponde legalmente la construcción de los drenajes de las aguas de lluvia que vienen de ese sector, éste contestó que le corresponde al Municipio tomar las previsiones para la construcción y finalmente cuando le preguntaron por qué le constaba lo declarado, respondió porque estuvo en el sitio inspeccionando el caso por designación del Colegio de Ingenieros. Los testimonios indicados supra. Se valoran de acuerdo a lo establecido en el Artículo 508 del Código de procedimiento Civil.

Ahora bien, se tomo como cierto, que las partes convinieron en que el contrato suscrito fue una compra venta y no una opción a compra que la parte actora conocía al momento de habitar el inmueble, que aun la vivienda no tenía la autorización por parte de la autoridad pública correspondiente de la habitabilidad del inmueble, no obstante aceptó habitar el inmueble. Que reconoce adeudar la cantidad de treinta y dos millones de bolívares (Bs. 32.000.000,00). Como corolario de ello, también la actora acepta tener pleno conocimiento de todas las cosas y reparaciones que necesitaba el inmueble; por lo que resulta ilógico que esté reclamando vicios ocultos de la cosa, siendo que uno de los requisitos atinentes de este juicio es que los vicios fuesen ignorados por el comprador, cuestión que no sucedió. Aunado a ello las pruebas presentadas por la actora no son suficientes para demostrar que los expresados vicios y defectos existieron en el grado y magnitud que fueron denunciados por la compradora; por lo tanto la presente acción de cumplimiento de contrato por vicios ocultos y Quanti Minoris, no deben prosperar. Así se decide.

Dado que las partes están contestes en que la negociación fue realizada por la suma de cincuenta y siete millones de bolívares (Bs. 57.000.000,00), que se dio una inicial, quedando un saldo deudor de treinta y dos millones de bolívares (Bs. 32.000.000,00), lo justo es que se realice la tradición de la cosa, como obligación principal del vendedor a través del otorgamiento del documento de venta respectivo, y a su vez la compradora debe pagar la totalidad del precio acordado del bien inmueble vendido, que en este caso, en vista de que no fue solicitada la indexación en el acto de la contestación de la demanda; la misma no puede ser acordada de oficio, como lo tiene establecido nuestro M.T., quien juzga considera que pese a que las partes incurrieron en la omisión al no ofrecer uno o solicitar el otro el cumplimiento de tal obligación, no es obstáculo para acordarlo en el dispositivo del fallo, sin que ello constituya ultra o extra petita, dado que la misma es una obligación legal implícita en cualquier operación bilateral de venta; además el demandado no rechazó la naturaleza del contrato, así se decide.

DECISIÓN

Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y de Menores del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandante y PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación formulada por la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L., de fecha 15 de noviembre de 2000. En consecuencia, se declara SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DE LA ACCIÓN QUANTI MINORIS, intentada por la ciudadana F.V.B. contra la ASOCIACIÓN CIVIL PROVIVIENDA (UNEXPO). Y se CONDENA a la demandante a cancelar la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 32.000.000,00) como saldo deudor adeudado por la misma en virtud del contrato de compra venta suscrito entre las partes. Como contrapartida de ello la parte demandada debe hacer efectiva la tradición del inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Flamboyán, casa N° 9, situado en la Avenida Negro Primero de la Urbanización Patarata II, en jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del Estado Lara, con un área de DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (200 M2) y cuyos linderos son: NORTE-ESTE: En línea recta de 20 metros con la parcela N° 7; SUR-ESTE: En línea recta de 10 metros con la Urbanización Jabillo Real; SUR-OESTE: En línea recta de 20 metros con la parcela N° 11 y NOR-OESTE: en línea recta de 20 metros con vialidad interna. Una vez que la parte actora haga la efectiva cancelación del saldo restante definitivamente firme como sea el presente fallo, siendo que, en caso de no producirse el cumplimiento voluntario de dichas prestaciones la presente sentencia habrá de servir de titulo de propiedad de la parte actora consignada como sea en el expediente el saldo restante de la negociación, vale decir la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 32.000.000,00).

Queda así MODIFICADA sentencia apelada

De conformidad con el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de esta decisión y conforme al Artículo 248 ejusdem, expídase copia certificada de esta decisión para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.

Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y de Menores del Estado Lara, en Barquisimeto, a los cuatro días del mes de mayo del año dos mil cinco.

Años: de la Independencia 195° y de la Federación 146°

El Juez Provisorio,

El Secretario,

Dr. S.M.M.

Abg. J.A.M.C.

Publicada en su fecha en horas de despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado, y se libraron boletas de notificación y se les entregaron al Alguacil.

El Secretario,

Abg. J.A.M.C.