Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 1 de Febrero de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 1º de Febrero de 2011

200º y 151º

ASUNTO: AH11-V-2008-000091

I

Se inicia la presente causa por demanda incoada por la sociedad mercantil FLORISTERÍA Y JARDINERÍA N.M. C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial el 18-6-1992, bajo el Nº 16, Tomo 122-A Pro, a través de su representante, ciudadano B.F.D.V., titular de la cédula de identidad Nº 6.919.136, asistido de los ciudadanos M.R.A. y J.C.R.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 21.615 y 82.093 respectivamente, contra la ARQUIDIOCESIS DE CARACAS, persona jurídica de carácter público reconocida por la Ley aprobatoria del Convenio celebrado entre Venezuela y la S.S.A., publicado en Gaceta Nº 27.551 de fecha 24-9-1964 y la sociedad mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., constituida el 22-1-2008, según las leyes de las Antillas Holandesas, domiciliada en Curazao, inscrita en el Registro de Comercio de Curazao el 25-1-2008, bajo el Nº 103805 (0), la primera representada por los ciudadanos A.F.P.C., L.A.S.R. y C.T.Z., y la segunda por los ciudadanos M.R.C., Y.R.P. y M.T.V., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 22.619, 4.787, 22.705, 63.767, 117.210 y 138.286 respectivamente por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

En fecha 24-9-2009 fue admitida la demanda, y verificado que el bien arrendado es un terreno sin edificar, se ordenó la sustanciación por el trámite del juicio ordinario, ordenándose el emplazamiento de las demandadas, a fin de que dentro de los 20 días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última de las citaciones, tuviese lugar la contestación de la demanda.

En fecha 13-5-2010 compareció la ciudadana C.T., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 22.705, quien consignó poder que le fuera otorgado por las demandadas y se dio por citada, presentando escrito de contestación el 14 del referido mes y año, esto es, el primer día de los 20 otorgado para ello; y, con vista al fraude alegado por dicha representación, se estableció por auto de fecha 19-5-2010 que dado los términos en que había sido planteado el mismo el lapso probatorio para demostrarlo se llevaría a cabo de forma conjunta con el lapso de pruebas del juicio principal, resolviéndose sobre el mismo al momento de emitir pronunciamiento sobre el fondo de lo debatido.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. Agregándose y admitiéndose en el lapso legal correspondiente. En tal oportunidad se dejó asentado que ante la comparecencia de nuevos abogados en representación de la codemandada DESARROLLOS SAN ANTONIO N.V., quedaba revocado tácitamente el poder otorgado por ésta a los abogados C.T., Á.F.P. y L.A.S.R. y por ende como no presentado el escrito de pruebas consignados por dichos abogados en nombre de tal sociedad.

En fecha 29-11-2010 la representación de la Arquidiócesis de Caracas, presentó escrito de informes. Posteriormente (30-11-2010) presentaron copias de tres decisiones dictadas por el Juzgado Superior Agrario relacionadas con declaratorias de incompetencia que en nada inciden en el presente proceso.

II

Estando el Tribunal dentro del lapso previsto en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil para dictar sentencia, procede a ello, con base en lo dispuesto en el artículo 12 eiusdem, previas las siguientes consideraciones:

D E L A P R E T E N S I Ó N D E L A P A R T E A C T O R A

Señala la representación de la parte actora en su libelo de demanda que su representada, desde el 1-11-1996, arrendó a la ARQUIDIOCESIS DE CARACAS una parcela de terreno la cual forma parte de un terreno de mayor extensión del HATO SAN ANTONIO, realizando actividades comerciales de venta de árboles, matas y flores, realizando bienhechurías y mejoras con el propósito de llevar a cabo la actividad mercantil a desarrollar, que ascienden a Bs. 500.000,00; que dicho contrato de arrendamiento se encuentra debidamente autenticado en la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 30-1-1997, bajo el Nº 46, Tomo 3; que en la oportunidad de cancelar el canon de arrendamientos correspondiente al mes de abril del año 2008, los primeros días de mayo, el arrendador (Arquidiócesis de Caracas) le manifestó que le había vendido las parcelas de terreno a una empresa domiciliada en Curazao, desconociéndole el derecho de preferencia que le asiste; que ante tal información se hizo una revisión en el Registro, constatando efectivamente que por documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio del Hatillo, en fecha 7-4-2008, bajo el Nº 30, Tomo 1, Protocolo 1º quedó asentada la venta del lote de terreno con una superficie aproximada de 295.000 metros cuadrados en el que consta que la Arquidiócesis de Caracas por intermedio de su mandatario J.R.A.A., vende a Desarrollos San Antonio N.V., la referida parcela de terreno en violación al derecho de preferencia de su representada. Por tales razones y con base en lo dispuesto en el artículo 47 de la Ley Inquilinaria en armonía con el artículo 1546 del Código Civil, demanda a la ARQUIDIOCESIS DE CARACAS en su condición de arrendador y DESARROLLOS SAN ANTONIO N.V., en su carácter de compradora para que convengan o en defecto de ello sean condenados en:

1. Que entre FLORISTERÍA Y JARDINERÍA N.M. C.A., tiene suscrito con la ARQUIDIOCESIS DE CARACAS un contrato de arrendamiento cuyo objeto es un terreno con una superficie de 4120 metros cuadrados y las bienhechurías sobre él construidas;

2. Que la ARQUIDIOCESIS DE CARACAS y DESARROLLO FUNDO SAN ANTONIO N.V., no cumplieron con su obligación de notificar en forma auténtica la compra-venta del inmueble arrendado;

3. Que DESARROLLO FUNDO SAN ANTONIO N.V., convenga en que FLORISTERÍA Y JARDINERÍA NACY MAR C.A., se subrogue en el lugar de aquél en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad; y, en ello convenga la vendedora ARQUIDIOCESIS DE CARACAS;

4. Que la sentencia a dictarse declare con lugar el retracto y acredite a FLORISTERÍA Y JRDINERÍA N.M. C.A., propietario del terreno ordenando al registrador la protocolización de dicho fallo;

5. Se condene a las demandadas en costas.

   Acompañó a la demanda copia de contrato de arrendamiento autenticado; copia de documento de venta registrado y fotocopia de un informe técnico de avalúo.

   D E L A C O N T E S T A C I Ó N A L A D E M A N D A

   Los apoderados de ambas codemandadas en un largo escrito de contestación a la demanda alegan entre otras cosas que:

   Como punto previo un fraude procesal colusivo y al efecto señalan el hecho que cursan cinco demandas por retracto legal arrendaticio incoadas por las sociedades Tintorería y Lavandería N.M. C.A., Inversiones N.M. C.A., J.A.F., Vivero Las Palmas del Sol C.A., y Refrostograma Caracas S.R.L., las cuales cursan ante los Juzgados Cuarto, Sexto de Primera en lo Civil, Mercantil y Tránsito y de Primera Instancia Agraria, todos de esta Circunscripción Judicial, contra las aquí demandadas. En virtud de tal supuesto fraude piden se declare la nulidad de este juicio y se notifique a los juzgados que conocen de los cinco procesos señalados.

   Arguyen que el ciudadano B.F.D.V., quien representa a la empresa aquí demandante es además representante de las sociedades Floristería y Jardinería N.M. C.A., y Tintorería y Lavandería N.M. C.A., quien en colusión con sus abogados, ciudadanos M.R.A. y J.C.R., demandaron a las aquí accionadas y adicionalmente los señalados abogados actuaron como apoderados de Vivero Las Palmas del Sol C.A., y Refrostograma Caracas SRL., además de asistir al ciudadano J.A.F.D.V., en demandas incoadas contra las aquí demandadas; indican que todos los procesos incoados son fingidos y aparentes, toda vez que persiguen lo mismo en todos los juicios; que comoquiera que todas las demandas de retracto son intentadas contra las mismas personas, por los mismos abogados bien como apoderados o como abogados asistentes, presentadas en la misma fecha (16-6-2008), son del mismo contenido, se requirió la misma medidade prohibición de enajenar y gravar. Concluyen en que ha de declararse el fraude y como consecuencia de ello la nulidad del juicio.

   Oponen para ser resuelta previo al fondo, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, con fundamento en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Al efecto arguyen que de la propia narración que efectúa la parte actora se evidencia que ésta está en conocimiento que el lote vendido es de 295.000 metros cuadrados, es decir, la globalidad del mismo, reservándose sólo un lote contiguo de 40.000 metros cuadrados construido en el que funciona hace muchos años el Seminario San J.d.H., ocupando la arrendataria una pequeña parte del terreno coincidente con el último contrato de arrendamiento suscrito.

   Aducen nuevamente la referida prohibición de la ley de admitir la acción propuesta basado en los artículos 42 y 43 de la Ley Inquilinaria toda vez que la arrendataria no satisfizo ni satisface las aspiraciones de la Arquidiócesis de Caracas, en virtud que habiéndose vendido el lote de terreno en Bs. 27.500.000,00 de contado y no habiendo la demandante ofrecido pagar dicho precio, mal puede pretender subrogarse en la persona de la compradora DESARROLLO FUNDO SAN ANTONIO N.V., aunado a que los linderos del lote ocupado por el arrendatario en modo alguno coinciden con los linderos del lote vendido a la codemandada.

   Rechazan por improcedente el derecho invocado. Niegan que la Arquidiócesis de Caracas haya permitido la construcción de bienhechurías y menos aun que tengan derecho alguno sobre ellas, aunado a que la cláusula novena del contrato prevé que las mejoras o bienhechurías que el arrendatario realice en el inmueble quedarán a beneficio del mismo sin que la arrendadora esté obligada a pagar cantidad alguna. Niegan que el arrendamiento esté enmarcado dentro de una parcela sujeta a la Ley de Ventas de Parcelas, toda vez que el inmueble dado en venta no está dividido en parcela.

   Oponen la caducidad de la acción propuesta. Afirman que al momento de acudir el arrendatario a cancelar el canon de arrendamiento del mes de abril del año 2008, los primeros días de mayo del referido año, el arrendador le manifestó que había vendido el inmueble, todo lo cual consta en el recibo que le fuera extendido por la administradora del inmueble (desarrollos Otassca C.A.) el 2-5-2008 y para el 16-6-2008, fecha de presentación de la demanda en el Distribuidor ya habían transcurrido los 40 días, por tanto había caducado la acción. Finalmente se oponen a la medida de prohibición de enajenar y gravar. Acompañan a la contestación:

1. Copia sentencia Sala Constitucional (Caso Insana);

2. Copias demandas (varias);

3. Copia Inspecciones judiciales;

4. Copia estatutos y asambleas de Floristería y Jardinería N.M. C.A; Tintorería y Lavandería N.M. C.A; Inversiones N.M. C.A; Vivero Las Palmas del Sol C.A; Refrostograma Caracas SRL;

5. Contrato de arrendamiento entre la ADMINISTRADORA DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO ARQUIDIOCESANO (ADPINARQ) y FLORISTERÍA Y JARDINERÍA N.M. C.A;

6. Gaceta Municipal que contiene la Ordenanza de zonificación del sector sureste;

7. Notificación judicial de cesión de contratos y no prórroga de los mismos, efectuada por la ciudadana C.T., apoderada de Desarrollos Otassca C.A., a los ciudadanos F.R. y M.E.M.d.R. por intermedio del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, procediéndose posteriormente a través de una solicitud en el referido tribunal a requerir la notificación de los 22 arrendatarios entre el que se encuentra la aquí demandante; y,

8. Recibo de fecha 2-5-2008 emitido por DESARROLLOS OTASSCA, a favor de FLORISTERÍA N.M. C.A., en cuyo contenido se indica el nuevo propietario de los terrenos (Fundo San Antonio) es DESARROLLOS SAN ANTONIO N.V.

   D E L AS P R U E B A S

   Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. La parte actora FLORISTERÍA Y JARDINERÍA N.M. C.A., hizo valer:

1. Contrato de arrendamiento autenticado el 30-1-1997;

2. Contrato de compraventa a través del cual la Arquidiócesis de Caracas, vende un lote de 295.000 metros;

3. Informe técnico;

4. Copia de resolución de regulación e informe de avalúo; y,

5. Testimonial del ciudadano L.R..

   Los apoderados de la ARQUIDIOCESIS DE CARACAS, hicieron valer:

1. Los documentos acompañados en la contestación a la demanda;

2. Testimonial del ciudadano R.G.B.;

3. Posiciones juradas, a ser absueltas por el ciudadano B.F.D.V., comprometiendo al representante de DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., ciudadano A.S., o a la persona que éste designe a absolverlas recíprocamente;

4. Prueba de informes a ser requerida a la Oficina de Registro del Hatillo;

5. Prueba de exhibición.

   DESARROLLOS FUNDO SAN ANTONIO N.V., promovió:

1. Contrato de compraventa;

2. Inspección judicial a ser practicada en el Fundo San Antonio.

   Dichas pruebas fueron agregadas, admitidas y ordenada su evacuación oportunamente, librándose comisión para la evacuación de las testimoniales; boletas de citación para las posiciones juradas; oficio para los informes. Se inadmitió la prueba de exhibición al no acompañarse medio de prueba alguno que permita inferir que el documento a exhibir se halla en poder del adversario. Se fijó oportunidad para la evacuación de la inspección, practicándose la misma el 30-9-2010, consignando el práctico designado el informe el 7 de octubre del año próximo pasado. El 12-11-2010, se agregaron a los autos resultas de prueba de testigos sin evacuar y el 26 del referido mes y año prueba de informes, presentando el 29-11-2010 (anticipadamente) la representación de la ARQUIDIOCESIS DE CARACAS informes. Posteriormente, el 30 del señalado mes y año dicha representación consignó copias de tres decisiones del Tribunal Agrario, a través de l cual establecen la competencia de los tribunales civiles para conocer de las demandas de retracto que como las que nos ocupa cursaban antes esas instancias.

   III

   Establecido así los términos en que quedó planteada la controversia, debe esta sentenciadora, previo a todo pronunciamiento sobre el mérito de lo debatido pronunciarse en primer lugar sobre el fraude denunciado y seguidamente sobre las cuestiones previas de caducidad y prohibición de la ley de admitir la acción propuesta aducida por la parte demandada. Así se establece.

   PUNTO PREVIO

   D E L F R A U D E C O L U S I V O A L E G A D O P O R L A

   P A R T E D E M A N D A D A

   Denunciaron los apoderados de las demandadas en la oportunidad de contestar la demanda un fraude procesal colusivo y al efecto señalan el hecho que cursan cinco demandas por retracto legal arrendaticio incoadas por las sociedades Tintorería y Lavandería N.M. C.A., Inversiones N.M. C.A., J.A.F., Vivero Las Palmas del Sol C.A., y Refrostograma Caracas S.R.L., las cuales cursan ante los Juzgados Cuarto, Sexto de Primera en lo Civil, Mercantil y Tránsito y de Primera Instancia Agraria, todos de esta Circunscripción Judicial, contra las aquí demandadas. En virtud de tal supuesto fraude piden se declare la nulidad de este juicio y se notifique a los juzgados que conocen de los cinco procesos señalados.

   Arguyen que el ciudadano B.F.D.V., quien es representante de la empresa aquí demandante es además representantes de las sociedades Floristería y Jardinería N.M. C.A., y Tintorería y Lavandería N.M. C.A., quien en colusión con sus abogados, ciudadanos M.R.A. y J.C.R., demandaron a las aquí accionadas y adicionalmente los señalados abogados actuaron como apoderados de Vivero Las Palmas del Sol C.A., y Refrostograma Caracas SRL., además de asistir al ciudadano J.A.F.D.V., en demandas incoadas contra las aquí accionadas. Indican que todos los procesos incoados son fingidos y aparentes, toda vez que persiguen lo mismo en todos los juicios; que comoquiera que todas las demandas de retracto son intentadas contra las mismas personas, por los mismos abogados bien como apoderados o como abogados asistentes, presentadas en la misma fecha (16-6-2008), son del mismo contenido y se requirió la misma medida de prohibición de enajenar y gravar, concluyen en que ha de declararse el fraude y como consecuencia de ello la nulidad del juicio.

   En el presente caso, invocan los apoderados de las demandadas, la incoación de distintas demandas, devenidas a raíz de la venta de un lote de terreno por parte de la ARQUIDIOCESIS DE CARACAS a la sociedad mercantil DESARROLLOS FONDO SAN A.N.V., del cual la aquí demandada es arrendataria de una porción y que a decir de ésta, le fue violado el derecho de preferencia.

   Efectivamente, se plantea el fraude procesal por multiplicidad de procesos de retracto legal arrendaticio ante los Juzgado Primero y Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario y el Juzgado de Primera Instancia Agrario de esta Circunscripción Judicial, intentados todos por distintas personas jurídicas o naturales, con la asistencia o representación según el caso, de los mismos abogados, contra las co-demandadas ARQUIDIOCESIS DE CARACAS y la empresa DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., donde se demanda por los mismos motivos, y se solicita el mismo petitorio.

   Con relación al fraude procesal, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 4-8-2000, en el caso H.G.E.D., estableció que:

   “…EL fraude procesal o dolo genérico tiene especies, tales como el dolo específico (puntual), la colusión, la simulación y hasta el abuso de derecho, como infracción al deber de lealtad procesal, y dados los alegatos y referencias del accionante en su confuso escrito de amparo, es el fraude procesal el que debe a.e.e.c.e. Sala. El se encuentra contemplado en el artículo 17 aludido, el cual reza:

   “El Juez deberá tomar de oficio o a petición de parte, todas las medidas necesarias establecidas en la ley, tendentes a prevenir o a sancionar las faltas a la lealtad y probidad en el proceso, las contrarias a la ética profesional, la colusión y el fraude procesales, o cualquier acto contrario a la majestad de la justicia y al respeto que se deben los litigantes.””

   Las medidas necesarias establecidas en la ley, son tanto las particulares para situaciones prevenidas, como las de efectos generales, nacidas de las instituciones jurídicas.

   El fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio de éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas (como ocurre en el proceso no contencioso), y mediante la apariencia procedimental lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente.

   El fraude puede consistir en el forjamiento de una inexistente litis entre partes, con el fin de crear un proceso dirigido a obtener fallos o medidas cautelares en detrimento de una de las partes, o de terceros ajenos al mismo, lo que constituye la simulación procesal; o puede nacer de la colusión de una persona, que actuando como demandante, se combine con otra u otras a quienes demanda como litisconsortes de la víctima del fraude, también demandada, y que procurarán al concurrir con ella en la causa, crear al verdadero codemandado situaciones de incertidumbre en relación con la fecha real de citación de todos los demandados; o asistir con él en el nombramiento de expertos, con el fin de privarlo de tal derecho; o sobreactuar en el juicio, en los actos probatorios, etc, hasta convertirlos en un caos. También -sin que con ello se agoten todas las posibilidades- puede nacer de la intervención de terceros (tercerías), que de acuerdo con una de las partes, buscan entorpecer a la otra en su posición procesal…

   …(omissis)…

   Se está ante una actividad procesal real, que se patentiza, pero cuyos fines no son la resolución leal de una litis, sino perjudicar a uno de los litigantes o a los terceros (incluso ajenos a cualquier proceso), pudiéndose dar el caso que el actor convierta a los posibles testigos del demandado en codemandados, para evitar que puedan testimoniar a su favor en dicha causa. El fraude procesal puede tener lugar dentro de un proceso, o mediante la creación de varios juicios, en apariencia independientes, que se van desarrollando para formar con todos ellos una unidad fraudulenta, dirigida a que en una o varias causas la víctima quede indefensa o disminuida en su derecho, aunque los procesos aparezcan desligados entre sí, con diversas partes y objetos, que hasta podrían impedir su acumulación. Se trata de varias personas concertadas entre sí que demandan consecutiva o coetáneamente a otra, y que fingen oposición de intereses, o intereses distintos, pero que en realidad conforman una unidad de acción; fingimiento que igualmente puede ocurrir dentro de una causa, si el actor demanda junto a la víctima, a quienes se hallan en colusión con él…

   …En esta última forma de fraude (varios procesos), el derecho de defensa de las víctimas de estas actividades se haría nugatorio, si a pesar del interés procesal actual que ellos tienen (artículo 16 del Código de Procedimiento Civil) de evitar el perjuicio que tal colusión les causa, no pudieran accionar con el fin de que se anularan todos los procesos fraudulentos, sobre todo ante la reticencia de la jurisdicción penal de no considerar a estas maquinaciones de variada índole como tipificadoras del delito de estafa, o en algunos casos del de prevaricación, como cuando la colusión proviene del apoderado de una de las partes….

   .

   De la sentencia parcialmente transcrita, se evidencia que “….La vía del juicio ordinario es la apropiada para ventilar la acción de fraude procesal adelantado mediante varias causas, ya que es necesario un término probatorio amplio, como el del juicio ordinario, para que dentro de él se demuestre el fraude…”.

   Como bien lo apuntó la Sala Constitucional en la sentencia comentada, “pretender que en cada proceso haya que plantear por vía incidental el fraude, es dejar indefensa a la víctima, ya que en cada uno de ellos no se podrá alegar la colusión de las diversas personas que conforman el círculo artero, puesto que ellas pueden no ser partes en todos los juicios”.

   De la misma forma estableció la Sala Constitucional, que “…mal podría declararse el fraude múltiple producto de la combinación entre ellos, sin oírlos. De allí, que en supuestos como éstos, la única manera de constatarlo es mediante una demanda que englobe a todos los partícipes, donde -además- se les garantiza el derecho de defensa”.

   Esto es así, en caso de varias demandas, por cuanto es necesario por una parte, un término probatorio amplio, como el de juicio ordinario, para que dentro de él se demuestre el supuesto fraude por colusión; y, por la otra, para que los sujetos procesales acusados de la comisión del presunto fraude colusivo, puedan ejercer las defensas que a bien tuvieren, con las garantías del debido proceso contemplado en el artículo 49 constitucional, debiendo respetárseles el derecho a la defensa a todas las partes intervinientes de los juicios cuya nulidad se pretende a través del fraude. Así se establece.

   Independientemente de la potestad de que dispone la parte de demandar un fraude colusivo a través del juicio ordinario -como se indicara supra- en el presente caso, sostuvieron los apoderados de las codemandadas, que el presunto fraude por colusión había tenido lugar en perjuicio de sus representadas, por las actuaciones realizadas por el ciudadano B.F.D.V., representante de la empresa aquí demandante y de las sociedades Floristería y Jardinería N.M. C.A., y Tintorería y Lavandería N.M. C.A., quien en colusión con sus abogados, ciudadanos M.R.A. y J.C.R., demandaron a las aquí accionadas; que adicionalmente los señalados abogados actuaron como apoderados de Vivero Las Palmas del Sol C.A., y Refrostograma Caracas S.R.L., además de asistir al ciudadano J.A.F.D.V., en demandas incoadas contra las aquí accionadas; que todos los procesos incoados son fingidos y aparentes, toda vez que persiguen lo mismo en todos los juicios; que todas las demandas de retracto son intentadas contra las mismas personas, por los mismos abogados bien como apoderados o como abogados asistentes, presentadas en la misma fecha (16-6-2008), del mismo contenido y se requirió la misma medida de prohibición de enajenar y gravar.

   Aportó a los autos el denunciante del fraude copias de las actuaciones llevadas a cabo en los diferentes juicios de donde se evidencia efectivamente las demandas que por retracto legal arrendaticio se llevan en los juzgados Cuarto y Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario y de Primera Instancia Agraria de esta Circunscripción Judicial, a las cuales se les atribuye pleno valor conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido atacadas en forma alguna por el adversario y de cuyo contenido puede inferirse la existencia de tales juicios intentados por las sociedades TINTORERÍA Y LAVANDERÍA N.M. C.A., INVERSIONES N.M. C.A., VIVERO LAS PALMAS DEL SOL C.A., REFROSTOGRAMA CARACAS S.R.L., y el ciudadano J.A.F.D.V., representados o asistidos por los abogados M.R.A. y J.C.R., cuyos términos y petitorio son similares a los de la demanda que nos ocupa; sin embargo, si bien existe identidad respecto de las demandadas y el terreno sobre el cual se pidió la medida de prohibición e incluso existe similitud respecto del representante de algunas de las demandantes, y sus apoderados o abogados asistentes, no es menos cierto que tal identidad obedece al hecho de que todas esas personas naturales o jurídicas son arrendatarias de un lote de terreno que forma parte de una mayor extensión del inmueble propiedad de la ARQUIDIOCESIS DE CARACAS que fuera vendido a la sociedad DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., y considerándose tales inquilinos con derecho preferente sobre el mismo (cuestión que corresponde dilucidarla a los jueces que conocen de los respectivos juicios) cada uno de ellos demandó el retracto legal arrendaticio previsto en la Ley Inquilinaria, cuestión que, a juicio de quien sentencia lejos de configurar un fraude es un derecho previsto en la ley independientemente de su procedencia o no. Así se establece.

   Finalmente el hecho de que la mayoría de las sociedades esté representada por la misma persona natural o los mismos abogados sean apoderados o asistan a todos los demandantes en juicio, en modo alguno es subsumible en fraude colusivo. De ahí que, no habiendo la parte demandada demostrado en modo alguno que se esté en presencia de un fraude, debe forzosamente esta sentenciadora desechar dicha denuncia. Así se decide.

   D E L A C A D U C I D A D D E L A A C C I Ó N

   O P U E S T A P O R L A P A R T E D E M A N D A D A

   La parte demandada al momento de contestar la demanda alegó la CADUCIDAD DE LA ACCIÓN y al efecto señala que la demandante cancelaba el canon de arrendamiento a la empresa DESARROLLOS OTASSCA C.A, quien era la administradora del inmueble y efectivamente tal y como afirma la accionante cuando ésta fue a pagar el canon de arrendamiento del mes de abril del año 2008, el día 2-5-2008 tuvo conocimiento de la venta del inmueble, lo que a su decir, se evidencia del contenido del recibo de cancelación del canon, por lo que habiéndose presentado la demanda ante el distribuidor el 16-6-2006, habían transcurrido los 40 días de que disponía la actora para intentar la acción.

   Precisa esta sentenciadora que efectivamente la acción de retracto legal arrendaticio ha de incoarse dentro de los 40 días a contar desde la fecha en que el inquilino tiene conocimiento de la enajenación.

   En el presente caso la parte demandada afirma que ese conocimiento lo tuvo la arrendataria al momento en que se le expidió el recibo de pago del canon de arrendamiento del mes de abril del año 2008, el día 2-5-2008, aportando la demandada junto al escrito de contestación marcado “O” ejemplar original de factura Nº 0196 cursante al folio 377 de la pieza de recaudos emitida por DESARROLLOS OTASSCA a nombre de FLORISTERÍA N.M. C.A., en cuyo contenido se indica la venta del terreno de cuya porción es arrendataria la aquí demandante. Dicha documental al tratarse de un documento privado emanado de un tercero que no es parte en el juicio y no haber sido ratificado a través de la prueba testimonial en los términos previstos en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal no le otorga valor probatorio alguno y por tanto desecha del juicio dicha probanza. Así se establece.

   En conclusión no habiendo demostrado la parte demandada la caducidad alegada dicha defensa es declarada sin lugar. Así se decide.

   DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11º

   DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL OPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA

   Opuso la parte demandada la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código Adjetivo, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, basada en que la demandante es arrendataria sólo de una porción del inmueble, siendo inadmisible la demanda a tenor de lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Señala la parte actora que es arrendataria de “…una parcela de terreno de… 4120 M2 el cual forma parte de un terreno de mayor extensión del HATO SAN ANTONIO…” (Negrilla de la parte actora). Que se enteraron que la Arquidiócesis de Caracas en fecha 7-4-2008 vendió a Desarrollos San Antonio N.V., un lote de terreno con una superficie aproximada de 295.000 metros cuadrados; y, por habérseles violado el derecho de preferencia demandan el retracto legal arrendaticio, pidiendo se les subrogue en el lugar de la compradora en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta.

   La parte demandada niega tal pretensión aduciendo que se trató de una venta global de un inmueble, por tanto, conforme el artículo 49 de la Ley Inquilinaria no goza el arrendatario de tal derecho de preferencia y en virtud de ello aduce la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.

   Las partes para probar sus respectivas afirmaciones de hecho aportaron contrato de arrendamiento y documento de propiedad del inmueble, instrumentos a los cuales se les atribuye pleno valor probatorio a tenor de lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debiendo señalarse que ni la relación locativa existente entre las partes ni la venta realizada sobre el lote de terreno son hechos controvertidos. Así se establece.

   De tal contrato de arrendamiento (folios 10 al 15,), se evidencia que la sociedad mercantil INMOBILIARIA PERALTA & LIENDO C.A., en fecha 30-1-1997, dio en arrendamiento a la empresa FLORISTERÍA Y JARDINERÍA N.M. C.A., un “…LOTE DE TERRENO QUE FORMA PARTE DE LA MAYOR EXTENSIÓN DEL HATO SAN ANTONIO, PROPIEDAD DE LA ARQUIDIOCESIS DE CARACAS, CON UNA SUPERFICIE DE CUATRO MIL CIENTO VEINTE METROS CUADRADOS (4.120 MTS2)…” (Mayúscula del texto). Así se establece.

   Del documento de traslación de la propiedad en el que pretende la accionante subrogarse se contrae a la venta de un inmueble (folios 16 al 25) se evidencia que la venta tuvo por objeto “…un lote de terreno, con una superficie aproximada de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL METROS CUADRADOS (295.000 mts-2) el cual forma parte de uno mayor (sic) extensión denominado FUNDO O FINCA SAN ANTONIO,…” (Negrilla y mayúscula del texto). Así se precisa.

   De tales instrumentos puede inferirse con meridiana claridad que la aquí demandante ocupa en calidad de arrendataria una porción de la totalidad del inmueble. Así se resuelve.

   El Retracto Legal arrendaticio, señala la ley y la doctrina, es el “…derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en la persona del tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que el artículo 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios se refiere…” (Gilberto G.Q., Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I. Página 376).

   Del concepto legal antes reseñado se derivan tres (3) elementos distintivos de la institución -a saber-:

1. Derecho de subrogación;

2. El arrendatario se subroga en las mismas condiciones estipuladas; y,

3. Que se trate de cualquier acto de transferencia inmobiliaria.

   Asimismo el artículo 49 eiusdem, señala:

   El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado

   .

   Como puede apreciarse, el artículo 49 de la aludida ley, norma aplicable por analogía, constituye una excepción a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario y al derecho que tiene éste de subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, excepción que opera cuando existe una enajenación total del inmueble, del cual forma parte el bien arrendado.

   Señala la doctrina que:

   “…El principio in generi del artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se encuentra excepcionado por el artículo 49 eiusdem, cuando el bien arrendado forme parte del inmueble objeto de transmisión o transferencia en su globalidad, si el arrendado consiste en vivienda, oficina, local o cualquier otra clase de inmueble…

   …La regulación tiene sentido debido a que si cualesquiera de tales inmuebles forma parte del que los comprende, carecería de objeto alguno ofrecer al arrendatario el recibido en arrendamiento, cuando el inmueble global no lo ocupa con tal carácter.

   …El artículo 42 de la Ley establece a que el arrendatario tiene derecho preferente para que se le ofrezca en venta “en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa”, con lo cual se indica que la preferencia se refiere al inmueble que ocupa en calidad de inquilino y no a otro, aun cuando aquél forme parte de éste. Es la ocupación en concreto, en atención al objeto y no a otro diferente en cuanto a su uso y goce, con un fin tuitivo especialmente del propietario que se encontraría obstaculizado de modo ostensible para disponer de la nuda propiedad en su globalidad y que a lo mejor el arrendatario no tendría interés en adquirir o no estaría en condiciones de pagar su precio, en cualesquiera de cuyas situaciones el más afectado sería el propietario que únicamente dio en arrendamiento una parte del todo o globalidad que pretende vender, al concederse un derecho al arrendatario que no tiene la condición de tal con el inmueble en su totalidad…” (Gilberto G.Q., Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I. Página 389-390).

   En el caso de autos, conviene revisar en el contrato de arrendamiento suscrito por el actor, cuál fue el objeto o bien cedido en calidad de arrendamiento, para determinar la procedencia o no del derecho de Retracto Legal invocado. Así se observa lo siguiente:

   En el contrato de arrendamiento aportado por la parte actora se evidencia que le fue dado en arrendamiento “…el inmueble denominado lote de terreno que forma parte de la mayor extensión del Hato San Antonio, propiedad de la Arquidiócesis de Caracas, con una superficie de 4.120 metros cuadrados, ubicado en jurisdicción del Municipio El Hatillo…” (Cláusula Primera); y, el inmueble vendido tal y como se evidencia del documento relacionado con la venta ya valorado se infiere que el lote de terreno vendido tiene ”…una superficie aproximada de 295.000 metros cuadrados…”; es decir, que la demandante arrendataria ocupa un espacio dentro de la totalidad de un inmueble, que si bien forma parte de uno de mayor extensión, no se trata, de una venta individualizada, ni de un lote dividido en parcelas como pretende hacer ver, y como consecuencia de ello no es susceptible de ser vendida una porción. Así se establece.

   Ha sido conteste la jurisprudencia del Alto Tribunal de la República, en sostener que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el bien arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble -de forma global-, por la obligación que tendría de ofertar los lotes de terreno que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupa, o de tener que realizar levantamientos topográficos que obliguen su división y alinderamiento a fin de establecer los linderos individuales de cada uno de ellos. De este modo, y para proteger el derecho del arrendador, el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se precisa.

   De manera que, no es aplicable el derecho de preferencia invocado por la parte actora, cuando arrendado un inmueble por partes, éste es vendido en su totalidad, independientemente de la persona a quien se realice la venta, lo cual nos indica que los inquilinos no tienen derecho individualmente ni en su conjunto a ejercer el derecho de preferencia

   previsto en el articulo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ni el retracto consagrado en el artículo 43 eiusdem, dado que cada uno de ellos ocupa sólo una parte del inmueble vendido que indivisible, sobre todo si tenemos en cuenta que en el inmueble pueden existir otros espacios individuales arrendados a terceras personas ajenas a esta relación procesal. Así se establece.

   Lo anterior nos lleva irremediablemente a deducir que la condición de arrendatario parcial del bien vendido, como quedó demostrado del contrato de arrendamiento que fuese valorado ya en el presente fallo, no es una condición que esté prevista en la norma sobre la cual está fundamentada la presente acción para que la misma prospere en derecho. Así se decide.

   En mérito de todo lo expuesto; visto que el lote de terreno ocupado por el demandante de autos, constituye sólo una parte de la totalidad del lote vendido a la sociedad DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., tal como se desprende del acervo probatorio traído a los autos por las partes y que ésta Juzgadora valoró, esbozó y escudriñó en los párrafos que anteceden, se concluye, sin lugar a dudas, que el caso sub examen se encuentra subsumido en la hipótesis de la excepción prevista por el legislador en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y por ende la sociedad mercantil FLORISTERÍA Y JARDINERÍA N.M. C.A., no tiene derecho al ejercicio del retracto Legal Arrendaticio y como consecuencia de ello es procedente la defensa de PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA. Así se decide.

   Ante la procedencia de la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta con base en lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no pasa esta sentenciadora a analizar las restantes defensas opuestas por la parte demandada. Así se establece.

   IV

   Por las razones que se han dejado extendidas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: