Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, de Tránsito y de Trabajo de Apure (Extensión San Fernando de Apure), de 26 de Noviembre de 2008

|REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO APURE.

DEMANDANTE: H.A.H..

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ABG. M.C. y BELKYS ALBORNOZ.

DEMANDADOS: I.M.F.S., P.D.J.F.S., A.D.R.F.S., P.A.F.S. y T.A.F.M..

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ABG. J.C..

MOTIVO: ACCION DE RETRACTO LEGAL.

EXPEDIENTE Nº: 15.176.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

En fecha 02 de Octubre de 2007 el ciudadano H.A.H., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 9.691.175, y de este domicilio, actuando en este acto como propietario de la Firma Mercantil “DISTRIBUIDORA VICKY”, la cual se encuentra debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en fecha 31 de mayo de 1.990, anotada bajo el N° 177, folios 292 al 293, tomo I de los libros de registros respectivos, cuya inscripción mercantil consignó en copia fotostática simple marcada con la letra “A”, asistido en este acto por los abogados en ejercicio M.A.C. y BELKYS L.A., Inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 36.101 y 115.097 respectivamente, instauró demanda de ACCION DE RETRACTO LEGAL, en contra de los ciudadanos I.M.F.S., P.D.J.F.S., A.D.R.F.S., P.A.F.S. y T.A.F.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de Identidad N° 628.464, 2.949.741, 3.182.293, 14.350.971 y 15.144.061 respectivamente, y de este domicilio, y en la cual expone: Que hace mas de (27) años, ocupa en calidad de ARRENDATARIO, un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Calle Bolívar N° 51, al lado del antiguo cine Royal, de esta ciudad de San Fernando, Estado Apure, en el cual ha mantenido funcionando el fondo de comercio o firma mercantil denominado “DISTRIBUIDORA VICKY” , dedicado a las actividades de venta, compra y distribución de artículos de carteras, correas, fantasías y bisutería en general. Que el contrato de arrendamiento, para ese entonces se realizó de manera verbal, con el ciudadano P.F.S., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de 2.949.741, en su condición de copropietario y coheredero del referido inmueble, por herencia ab-intestato que le fuese deferida, como consecuencia del fallecimiento de su padre causante P.M.F.O., en fecha 30 de abril del año 1981, según consta en planilla de liquidación sucesoral N° 111, emitido por el Departamento de Sucesiones, Administración de Rentas Región Los Llanos Centrales, de la Administración de Hacienda de la República de Venezuela, en la ciudad de Calabozo, Estado Guárico, en fecha 28 de abril de 1983, concretamente con el contenido del numeral “13” de la planilla sucesoral N° 111 de fecha 28-04-83, que describe el activo del causante, archivado en el Registro Subalterno de San F.d.A., bajo el N° 114, folio 114, del Cuaderno de Comprobantes del año 1988, la cual anexó en copia fotostática simple marcada con la letra “B”. Que para ese entonces aproximadamente para el año 1980, el canon de arrendamiento era por la cantidad de OCHOCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 895,00), tal como se evidencia de letras de cambio, depósitos efectuados a la cuenta del mismo y recibos de pagos, la cual consignó en originales marcadas con las letras “C”, en Ochenta y Seis (86) folios útiles, y así sucesivamente se efectuaron los cánones de arrendamiento, hasta que por fin decidieron realizar y materializar por escrito la relación arrendaticia, cundo en fecha 01 de Enero del año 1994 y 1995, se efectuaron los primeros contratos de arrendamientos de forma escrita y privada, suscrita por el ciudadano P.F., anteriormente identificado, en calidad de ARRENDADOR y los ciudadanos H.A.H. y V.O.D.A., en calidad de ARRENDATARIOS, la cual consignó marcada con la letra “D” y “E”, apegados siempre al compromiso de pago acordado. Que a partir del 01 de abril del 2004, hasta el 01 de abril de 2008, se realizaron cuatro (04) contratos de arrendamientos sucesivos y privados, pero en esta ocasión, los mismos fueron suscritos por el ciudadano P.F.S., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 14.350.971, quien fuese sobrino del arrendador principal, quien a la vez tenía un derecho exigible, en virtud de haberse constituido en coheredero, debido al derecho de representación que ejerció como consecuencia de la muerte de su tía E.M.F. y su madre premuerta R.E.F.S., quien con el consentimiento tácito del resto de los herederos, ha estado recibiendo los pagos correspondientes a los cánones de arrendamientos de esto últimos cuatro (04) años, tal como se evidencia de los contratos de arrendamientos marcados con las letras “F”, “G”, “h” y I” y de los recibos de pagos que anexó en originales marcados con la letra “J” en Treinta y Seis (36) folios útiles. Que conforme a lo anteriormente señalado resaltó que desde hace más de (27) años, han mantenido una continua relación arrendaticia ininterrumpida y sin ningún tipo de problema con los pagos de arrendamientos, ya que siempre ha estado solvente en la cancelación de los mismos y que dicho establecimiento ha cuidado y conservado en perfectas condiciones como buen padre de familia. Que el inmueble que al principio les fue arrendado por el ciudadano P.F. y posteriormente continuando con la relación arrendaticia, por parte del coheredero y copropietario de nombre P.F.S., (quien además fue sobrino del arrendador inicial y quien entró en el juego jurídico a causa de la enfermedad, de su tío P.F.), por consiguiente, es la persona que representó finalmente los intereses jurídicos de todos los herederos y desde luego, con quien ha de entenderse en dicha relación. Que es precisamente éste ciudadano, quien hace aproximadamente dos (02) meses, sin motivo alguno, se ha negado a recibir el pago del canon de arrendamiento, sin darles una explicación razonable del porque de su negativa, lo cual les motivó activar el procedimiento consignatario previsto en los artículos 51 al 57 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consignando por ante el Tribunal del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, los respectivos pagos correspondientes a los meses de Julio y Agosto del año 2007, tal como consta en Expediente de consignación N° 07-117,cuya copia simple acompañó marcada con la letra “K”. Que ante tal expectativa trataron de indagar las razones que tenían los arrendadores para lesionar la relación jurídica arrendaticia, hasta que sorpresivamente se aparece en el local comercial alquilado, un ciudadano de nombre T.A.F., quien les informó de manera verbal, que los nuevos pagos en los cánones de arrendamientos deben hacerlo en su nombre, por que él es el nuevo propietario de este inmueble (local comercial) al cual ya ha hecho referencia. Que en vista de esta situación irregular, se dirigió al Registro Subalterno del Municipio San F.d.E.A., con el propósito de solicitar copias referentes a la supuesta venta realizada, allí luego de una minuciosa búsqueda le informan que no se había efectuado ninguna transacción en referencia a ese inmueble, es decir, no existen notas marginales en los asientos regístrales que acreditan la titularidad del inmueble. Que posteriormente se dirigió a la Notaría Pública de San Fernando, de este Estado Apure, para indagar sobre la posible existencia de documentación alguna que certificara lo expuesto por éste ciudadano, efectivamente su sorpresa fue al ver que, indudablemente se había realizado dos operaciones de compra-venta de derechos sucesorales que acreditan la transmisión de los de los derechos de propiedad, de los coherederos y propietarios: I.M.F.S., P.D.J.F.S., A.D.R.F.S. y P.A.F.S. (hermanos los tres primeros vendedores, descendientes directos y herederos y sobrino por representación, el ultimo de los nombrados) a favor del ciudadano T.A.F.. Que estas operaciones jurídicas de traspaso de derecho de propiedad, se evidencian en documentos de ventas debidamente autenticados por ante la Notaría Pública del Municipio San F.d.E.A., en fecha 01 de agosto del 2007, anotado bajo el N° 67, Tomo 62, de los libros de autenticaciones respectivos, el cual consigno en copias fotostáticas simples marcado con la letra “L” y documento ante la misma Oficina Publica, de fecha 01 de agosto del 2007, anotado bajo el N° 68, Tomo 62 de los libros de autenticaciones respectivos, el cual acompañó marcado con la letra “M”.

Indica que del contenido de estos documentos se desprenden los siguientes hechos y circunstancias en el anexo marcada con la letra “L”:1).- La heredera y copropietaria de los inmuebles (tomando en cuenta la existencia de tres tipos de bienhechurias que conforman una unidad independiente de cada una), A.D.R.F.S., declara que: Cede y Traspasa a favor de T.A.F.M., titular de la Cédula de Identidad N° 15.144.061, la totalidad de los derechos de propiedad y posesión, que le pertenece sobre un inmueble consistente en todas y cada una de las mejoras y bienhechurias construidas sobre un lote de terreno de propiedad Municipal, ubicado en la Calle Sucre de la ciudad de San F.d.A., Municipio Autónomo de San F.d.A., que consta de Un Mil Metros Cuadrados con Sesenta y Cuatro Centímetros Cuadrados (1.000,64 M2) y que tomando en cuenta las modificaciones urbanísticas y subjetivas producidas en decurso del tiempo, que actualmente tiene los siguientes linderos práctico: Norte: Calle Bolívar; Sur: Calle Sucre y bienhechurias que son o fueron de Chaquir Amair; Este: Bienhechurias que son o fueron de J.I. y Choquis Amair. Que las bienhechurias existentes dentro del identificado inmueble, lo son fundamentalmente; un (01) tipo industrial de Cincuenta y Dos Metros y Veintiocho Centímetros de fondo por Cinco Metros de ancho (52,28 x 5,00 Mts), aproximadamente, con acceso por la Calle Bolívar, un (01) local comercial de Seis Metros y Cuarenta Centímetros de Frente por Once Metros con cincuenta Centímetros de fondo (6,40 x 11,50), acceso por la Calle Bolívar, una (1) edificación tipo vivienda con acceso por la Calle Sucre, las cercas perimetrales de bloques y otros locales y divisiones internas. 2).- Que dentro de los tres inmuebles, se encuentra incluido el local comercial que ocupó en arrendamiento a tiempo indeterminado, sin embargo, no se realizó de manera separada el prorrateo del valor real de cada una de estas construcciones, sino que el derecho cedido al comprador, sobre todas las construcciones, lo valoraron, en relación a esta coheredera en Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 50.000,00) y la venta de los restantes derechos a favor de los otros coherederos propietarios, lo fue de Ciento Cincuenta Millones (Bs. 150.000.000,00) es decir, el monto total general de esta tres edificaciones o construcciones, fue generalizado en la cantidad de Doscientos Millones de Bolívares (Bs. 200.000.000,00), cancelados de manera proporcional por el comprador, en razón del porcentaje de derechos que cada heredero le correspondería en el acervo hereditario dejados en principio, por el causante originario P.M.F.S., padre y abuelo de todos los cedentes y posteriormente, por la herencia que dejara su hermana y tía de P.A.F.S., E.F.S.. Que esta situación de indeterminación del precio del local que ocupó el alquiler, debe ser forzosamente inclinada hacia sus intereses patrimoniales para el ejercicio de la acción del derecho preferencial arrendaticio o retracto legal arrendaticio que es el norte de la presente acción, ante la aptitud y conducta omisiva de los herederos arrendadores de haber incumplido el contenido del artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en concordancia con lo establecido en los artículos 44,45 y 47 ejusdem.

Que por todo lo anteriormente expuesto, se deducen hechos abundantes, satisfactorios y decisivos que sirven de elementos suficientes para determinar que están dados todos los requisitos legales para la procedencia a su favor del Derecho de Adquisición preferente del inmueble que tiene tomado en arrendamiento, que es decir, el Retracto Legal Arrendaticio, dado el incumplimiento en primer lugar del deber legal que tenía el arrendador de notificarle la decisión de enajenarlo y de las condiciones de enajenación, el tanteo o derecho de prelación en las enajenaciones lucrativas y en segundo lugar, por haberlo enajenado efectivamente a un tercero extraño, razones suficientes que le conllevan al ejercicio de una acción tendente, no tan solo a subrogarle en la persona del tercero adquiriente en las mismas condiciones que pactó con el propietario enajenante, sino también a convertirlo finalmente en el verdadero adquiriente, toda vez, que la tradición del inmueble no se ha verificado. Que por consiguiente, en el presente caso se hace forzoso acudir ineludiblemente ante esta autoridad, para demandar, como formalmente demandó, a los ciudadanos: I.M.F.S., P.D.J.F.S., A.D.R.F.S. y P.A.F.S., con el carácter de enajenantes(coherederos, copropietarios y arrendadores) y al ciudadano T.F.A.M., en su condición de tercer adquiriente del inmueble que tiene arrendado en su totalidad como único bien, para que convenga, o en su defecto sean condenados mediante Sentencia que dictó el Tribunal de acuerdo al siguiente petitorio: Primero: En que convengan o a ello sean condenados, en que son ciertos los hechos narrados. Segundo: en que convengan o a ello sean condenados, que se le subrogue en la posición que tiene el ciudadano T.A.F.M., con relación exclusiva del local comercial que ha venido ocupando, de manera ininterrumpida, desde hace mas de 27 años, en el negocio de compra-venta y bajo las mismas condiciones establecidas en los contratos que se anexan marcados con las letras “L” y “M”. Tercero: Que de igual forma que el Tribunal ordene realizar un prorrateo sobre el valor real del inmueble objeto del presente litigio, toda vez que si analizaron el contenido de las ventas realizadas, se describen tres tipos de inmuebles, que son independientes unos de otros, que aunque la acreditación del derecho de propiedad se encuentre reflejada en un solo documento, que por otra parte se ha de tomar en cuenta que en las cesiones o ventas realizadas por los demandados, se englobo el precio de los inmuebles en una totalidad, sin discriminar uno a uno su valor o precio por separado que permitiera un tener conocimiento de certeza para el arrendatario en el caso en que éste dispuesto, de adquirir los derechos cedidos sobre dicho local. Cuarto. En que convenga o a ello sena condenados, en que es el único y verdadero arrendatario de dicho local. Quinto: Que se les condene en pago de las costas y costos del presente proceso.

Solicitó de conformidad con lo establecido en el artículo 588 en concordancia en artículo 585 del Código Civil, las siguientes Medidas Cautelares: 1.- Medida de Prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de litigio que aparece textualmente identificado en los documentos que se anexan marcados con las letras “L” y “M”, acordándose oficiar lo conducente al ciudadano Registrador Subalterno respectivo. 2.- Con apoyo en el parágrafo 1° del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, se dicte Medida cautelar mediante la cual se le permita mantenerse en la posesión física el inmueble que ocupó como arrendatario.

Fundamentó la presente acción en los contratos e instrumentos que anexó, así como en lo dispuesto en los artículos 42, 43 y 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario en concordancia con lo establecidos en los artículos 1.544 del Código Civil y 531 del Código de Procedimiento Civil.

Estimó la presente demanda en la cantidad de TREINTA MILLONES (Bs. 30.000.000,00) DE BOLIVARES.

En fecha 09 de 0ctubre de 2007, fue admitida la demanda, se ordenó emplazar a los demandados ciudadanos I.M.F.S., P.D.J.F.S., A.D.R.F.S., P.A.F.S. y T.A.F.M., para que comparezcan ante este Despacho, a fin de dar contestación a la demanda. En cuanto a las Medidas solicitadas, este Tribunal las proveerá por auto separado. Se libró boletas.

En fecha 15 de octubre de 2007, el ciudadano H.A.H., parte demandante, asistida de abogado, confirió Poder apud-acta a los abogados BELKYS L.A. y M.C., Inpreabogado N° 115.097 y 36.101 respectivamente.

En fecha 15 de octubre de 2007 el ciudadano H.A.H., asistido de abogado, solicitó a este Tribunal, decretar las medidas cautelares solicitadas en el libelo de la demanda, referentes a la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar el inmueble objeto de litigio.

En fecha 05 de noviembre del 2007, este Tribunal de conformidad con el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, decretó: Primero: Medida Cautelar Innominada mediante la cual se permite mantener al ciudadano: H.A.H., en la posesión física del inmueble objeto del litigio que ocupa como arrendatario, a cuyos fines se acordó notificar mediante boleta a los demandados. Segundo: Igualmente se decretó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Calle Bolívar N° 51, en esta ciudad de San F.d.A., que tiene actualmente los siguientes linderos: Norte: Calle Bolívar. Sur: Calle Sucre y bienhechurias que son o fueron de Chaquis Amair. Oeste: Bienhechurias que son o fueron de las familias Catill y Bali y Oeste: Bienhechurias que son o fueron de J.I. y Chiquis Amair. Las bienhechurias existentes dentro del identificado inmueble, lo son fundamentalmente; un galpón tipo industrial constante de Cincuenta y Dos Metros y Veintiocho Centímetros por Cinco Metros de ancho (52,28 x 5,00 Mts) aproximadamente, con acceso por la Calle Bolívar, un local comercial de Seis Metros y Cuarenta Centímetros de frente por Once Metros con Cincuenta Centímetros de fondo 86,40 x 11,50 Mts), acceso por la Calle Bolívar, una (1) edificación tipo vivienda con acceso por la Calle Sucre, las cercas perimetrales de bloques y otros locales y divisiones interna. En dicho inmueble, se encuentra incluido el local comercial objeto del litigio, el cual está debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro de San Fernando, en fecha 10 de Abril de 1.959, bajo el N° 12, folios 21 al 22, Protocolo Primero, Segundo Trimestre del año 1.959, anotado en el Cuaderno de Comprobantes bajo el N° 114, folio 114, año 1998, a cuyos fines se acordó oficiar al Registrador Subalterno, correspondiente para que se abstenga de protocolizar algún documento mediante el cual se pretenda enajenar y/o gravar el referido inmueble. Se libró oficio y Cuaderno de Medidas.

En fecha 08 de noviembre de 2007, el abogado J.C., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano T.A.F., parte demandada, tal como consta en instrumento –poder que fue otorgado por ante la Notaría Pública de San F.d.A., marcado con la letra “A”, se dio por citado en la presente causa.

En fecha 08 de noviembre de 2007, el alguacil d este Despacho dejó constancia que el ciudadano T.A.F., se negó a firmar boleta de citación librada a su nombre.

En fecha 09 de noviembre de 2007 la ciudadana Belkys L.A., apoderada judicial de la parte demandante, solicitó al Tribunal Decretar Medidas Innominadas en atención a lo previsto en el Parágrafo Primero del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, ordenando oficiar a la Sindicatura Oficial, Secretaría de Cámara y Departamento de Ejidos, y Dirección de Catastro del ente Público, para que se abstenga de tramitar o suspender la tramitación de cualquier tipo de solicitud que tenga por finalidad la adquisición de parcela del terreno antes descrita.

En fecha 19 de noviembre de 2007, este Tribunal ordenó librar oficio a la Oficina de Registro Subalterno del Municipio San Fernando, del Estado Apure a los fines de corregir los datos que por error involuntario se colocaron no correspondientes a la Medida preventiva de enajenar y gravar. Se libró oficio N° 0990/702-A.

En fecha 19 de noviembre de 2007 el apoderado judicial de la parte demandada Dr. J.C., presentó escrito solicitando la Reposición de la causa al estado de admisión de la demanda, constante de dos (02) folios útiles.

En fecha 20 de noviembre de 2007, la abogada Belkys Albornoz Carreño, apoderada judicial de la parte demandante, hizo oposición a lo solicitado por el apoderado judicial de la parte demandada Dr. J.C., mediante escrito de fecha 19-11-07.

En fecha 29 de noviembre de 2007, el apoderado del ciudadano T.F., parte demandada Dr. J.C., solicitó al Tribunal emitir pronunciamiento con relación al pedimento formulado en fecha 19-11-07, que corre inserto a los folios 197 al 198.

En fecha 13 de Diciembre de 2.007, este Tribunal Negó lo solicitado por el Dr. J.C., apoderado judicial del ciudadano T.F., parte demandada.

En fecha 19 de Diciembre de 2.007, el apoderado judicial del ciudadano T.F., parte demandada, Apeló de la decisión Interlocutoria, recaída en la presente causa, en fecha 13 de Diciembre del 2.007.

En fecha 07 de Enero de 2008, este Tribunal Oyó en Un Solo Efecto la apelación formulada por el Dr. J.C., apoderado judicial del ciudadano T.F., parte demandada.

En fecha 16 de Enero de 2.008, el Dr. J.C., consignó copia fotostática de la totalidad de las actuaciones que integran la causa, a los fines de la Apelación oída en Un Solo Efecto.

En fecha 16 de Enero de 2.008, el alguacil de este Despacho ciudadano L.P., consignó en un folio útil, recibos de compulsa librados a los ciudadanos A.D.R.F., I.M.F., P.A.F., y P.D.J.F.S., la cual no firmó por no haber sido localizada.

En fecha 23 de Enero de 2008, se ordenó certificar las copias consignadas por el apoderado judicial del ciudadano T.F., Dr. J.C. y enviarlas al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño, Niña y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial del Estado Apure y Municipio A.d.E.B., se libró oficio N° 0990/33.

En fecha 13 de Mayo de 2008 se recibió oficio N° 98, emanado del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño, Niña y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial del Estado Apure y Municipio A.d.E.B., con expediente anexo constante de (143) folios útiles.

En fecha 19 de mayo de 2008, el Dr. J.C. solicitó al Tribunal dar cumplimiento a la Sentencia Interlocutoria emitida por el Juzgado Superior en lo Civil, a fin de librar boleta de citación a la ciudadana V.O.d.A..

En fecha 23 de mayo de 2008, se ordeno librar boleta de citación a la ciudadana V.O.d.A., a fin de que comparezca ante este Tribunal el segundo día de despacho siguiente a la verificación de la citación de los últimos de los accionados para que exponga de forma escrita lo que considere conveniente.

En fecha 14 de julio de 2.008 el alguacil de este Despacho ciudadano L.P., consignó en un (01) folio útil, boleta de citación debidamente firmada por la ciudadana V.O.d.A..

En fecha 29 de julio de 2008, el Dr. J.C. apoderado judicial de la parte demandada, en representación del ciudadano T.F., se dio por citado en la presente causa, y consignó instrumento poder que le fue conferido por los ciudadanos I.M.F.S., P.D.J.F.S. y P.A.F.S., parte demandada, marcado con la letra “A”.

En fecha 04 de agosto de 2008, el apoderado judicial de la parte demandada Dr. J.C., presentó escrito constante de cinco (05) folios útiles, contentivo a la Contestación de la Demanda. Anexó documentos.

En fecha 05 de agosto de 2008, el apoderado del la parte demandada, Dr. J.C., promovió escrito de pruebas constante de tres (03) folios útiles.

En fecha 06 de agosto de 2008 fueron agregadas y admitidas las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte demandada, Dr. J.C..

En fecha 07 de agostote 2008, el Dr. M.C., apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito de pruebas, constante de tres (03) folios útiles, anexó documentos.

En fecha 08 de agosto de 2008, fueron agregadas y admitidas las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte demandante, Dr. M.C., referente a las pruebas testimoniales promovidas se fijó el tercer día de despacho siguiente a esta fecha para que los ciudadanos C.E.A.F. y C.M.R., rindieran sus declaraciones ante este Despacho; en cuanto a la prueba de Informes se acordó de conformidad y se ordenó oficiar al Tribunal del Municipio San Fernando de esta Circunscripción Judicial a los fines de que remita copia certificada del expediente de consignación de pago de canon de arrendamiento signado con el N° 07-117, e igualmente se ordenó oficiar a las entidades públicas CANTV y CADAFE e HIDROLLANOS a los fines de que informen quien es el titular de los puntos de control ubicados en la Calle Bolívar N° 51 donde funciona la Firma Mercantil Distribuidora Vicky; en cuanto a la prueba de Inspección judicial solicitada, se fijó el quinto día de despacho siguiente a la presente fecha para el traslado y constitución del Tribunal. Se libró oficios N° 0990/579, 990/580, 0990/581, 0990/582.

Del folio 418 al 421 corren insertas las declaraciones de los ciudadanos C.A.F. y C.M.R..

En fecha 17 de septiembre de 2008, oportunidad fijada para el traslado y Constitución del Tribunal al sitio indicado por la parte solicitante para efectuar la Inspección Judicial, el mismo fue constituido, se hizo presente la parte actora Dr. M.C. en su carácter de apoderado judicial, y la parte demandada, mediante su apoderado Dr. J.C.; el Tribunal notificó de su misión al ciudadano H.A.H..

En fecha 06 de octubre de 2008 se hizo cómputo por secretaría, a fin de determinar se está vencido el lapso probatorio en el presente juicio.

En fecha 06 de octubre de 2008 vencido el lapso para dictar sentencia en la presente causa, se ordenó notificar a las partes de la decisión que se tome al fondo, todo de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Estando en la oportunidad para decidir, esta juzgadora, observa, analiza y considera:

II

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

En su escrito libelar la parte actora indicó que desde hace mas de veintisiete años ocupa en calidad de arrendatario un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la calle Bolívar N° 51, al lado del antiguo Cine Royal de esta ciudad de San F.d.A., Estado Apure, donde funciona el fondo de comercio denominado DISTRIBUIDORA VICKY, que inicialmente el contrato de arrendamiento se realizó de manera verbal con el ciudadano P.F.S., en su condición de copropietario y coheredero del referido inmueble, y que el 1° de enero del año 1994 se efectuaron los primeros contratos de arrendamiento de forma escrita y privada, hasta el 1° de Abril de 2008, los últimos suscritos por P.F.S.; que durante todo el tiempo que ha durado la relación arrendaticia en forma ininterrumpida siempre ha estado solvente con la cancelación de los correspondientes cánones de arrendamiento, pero que desde el mes de Julio, el arrendador se ha negado a recibir el pago sin motivo alguno, por lo que se vio en la necesidad de activar el procedimiento consignatario previsto en los artículos 51 al 57 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que los coherederos y copropietarios I.M.F.S., P.D.J.F.S., A.D.R.F.S. y P.A.F.S. vendieron los derechos sucesorales de propiedad al ciudadano T.A.F. sobre un inmueble consistente en las bienhechurías existentes dentro de un lote de terreno propiedad municipal, ubicado en la calle Sucre de la ciudad de San F.d.A., Estado Apure, el cual consta de un mil metros cuadrados con setenta y cuatro centímetros (1.000,74 M2), y que tomando en cuanta las modificaciones urbanísticas y subjetivas producidas en el decurso del tiempo actualmente tiene los siguientes linderos prácticos: Norte: Calle Bolívar; Sur: Calle Sucre y bienhechurías pertenecientes a Chaquis Amair; Este: bienhechurías perteneciente a las familias Castillo y Bali; y Oeste: bienhechurías pertenecientes a J.I. y Chaquis Amair; cuyas bienhechurías son fundamentalmente: un (1) galpón tipo industrial con acceso por la Calle Bolívar, un (1) local comercial con acceso por la calle Bolívar, y una (1) edificación tipo vivienda con acceso por la calle Sucre, que dentro de los tres inmuebles se encuentra incluido el local comercial que ocupa en arrendamiento a tiempo indeterminado; y que ante la existencia de cumplir o llenar los extremos exigidos por la Ley se hace acreedor a la preferencia ofertiva, y aunque está en cuenta de manera tácita del negocio jurídico suscitado, declaro su aceptación y disposición de acoger la oferta con respecto al local antes señalado, para el ejercicio del derecho que le confiere la ley, por lo que se encuentra habilitado para el ejercicio de la presente acción en los términos establecidos en el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Fundamenta su demanda en los artículos 43, 42, y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por su parte, el apoderado judicial de los demandados de autos, en la oportunidad de la contestación de la demanda, admitió como ciertos los hechos de la condición de arrendatario del accionante, la vigencia del contrato de arrendamiento en el tiempo señalado por él, y la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento; pero negó, rechazó y contradijo en forma parcial tanto los hechos como en lo que a derecho se refiere, alegando las siguientes excepciones: 1) Que para que proceda la acción de retracto legal arrendaticio urbano, es necesario que la misma esté dirigida o tenga como objeto el inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter, inmueble éste que debe ser identificado por su ubicación y linderos en el libelo, tal como lo preceptúa el artículo 340, ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil; y en la presente causa no indica los linderos ni las medidas del inmueble, lo cual deriva la imposibilidad manifiesta de declarar con lugar la acción propuesta. 2) Que la venta se hizo de forma global con relación a un inmueble que forma parte del cual forma parte el inmueble no identificado legalmente que se pretende en el retracto legal; que el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio urbano comporta una excepción expresa establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en el presente caso el inmueble no identificado legalmente para los fines de la acción, forma parte de un conjunto de bienhechurías construidas sobre un área de terreno identificada, bienhechurías éstas sobre las cuales existía una comunidad hereditaria cuyos derechos adquirió el ciudadano T.A.F., que se vendió por un precio global pactado para la totalidad del inmueble objeto de la venta y dividido única y exclusivamente a los fines de la satisfacción de la cuota de cada comunero, más no en relación al valor de las dependencias, anexidades o elementos integrantes del inmueble, por lo que no procede el derecho de retracto arrendaticio. Y 3) Que el accionante confiesa en cuanto a la transmisión de la propiedad global de un inmueble del cual forma parte el no identificado legalmente objeto de arrendamiento; y solicita sea declarada sin lugar la acción propuesta con expresa condenatoria en costas. Habiendo quedado establecida así la controversia, procede esta juzgadora a valorar las pruebas aportadas por las partes al presente proceso:

PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE:

Con el libelo de demanda

1. - Copia fotostática simple de registro de comercio correspondiente a la firma mercantil “DISTRIBUIDORA VICKY”, perteneciente al ciudadano H.A.H., la cual se encuentra debidamente registrada por ante el Registro de Comercio que llevó el extinto Tribunal de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Apure y Territorio federal Amazonas, en fecha 13 de Febrero de 1981, inscrito bajo el N° 44, folios 102 al 103 del libro Registro de Comercio. Esta copia fotostática simple de documento público, por cuanto no fue impugnada, se tiene como fidedigna, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar, tal como lo aduce el actor, el carácter que tiene como propietario de la referida firma personal.

2. - Copia fotostática simple de Planilla Sucesoral N° 111, de fecha 28-04-83, expedida por el Departamento de Sucesiones, Administración de rentas, Región Los Llanos Centrales del extinto Ministerio de Hacienda, correspondiente al decujus P.M.F.O., a favor de los herederos P.D.J., E.M., A.D.R., I.M. y R.E.F.S. respectivamente, en la cual en su numeral 13 se declara el inmueble ubicado en la Calle Sucre de la ciudad de San F.d.A., adquirido por el causante según documento de fecha 10 de abril de 1959, registrado en la Oficina subalterna de Registro del Distrito San Fernando, bajo el N° 12, folios 21 al 22, Protocolo Primero. De conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta copia de documento público administrativo, se tiene como fidedigna para demostrar la cualidad de copropietario del ciudadano P.F.S. para dar en arrendamiento el local comercial objeto del litigio.

3. - Constante de noventa y tres (93) folios útiles, originales de letras de cambio, depósitos bancarios y recibos de pago realizados por el ciudadano H.A. a favor del ciudadano P.F., con diferentas fechas desde diciembre de 1980 hasta octubre de 2003. Estos documentos privados por cuanto no fueron desconocidos por la parte demandada, se les tiene por reconocidos a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, demostrándose con ellos los pagos efectuados por concepto de cánones de arrendamiento por parte del arrendatario.

4. - Originales de: a) documento privado contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano P.F.S., en su carácter de arrendador, y los ciudadanos V.O.D.A. y H.A.H., en su carácter de arrendatarios, por un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Calle Bolívar N° 51, al lado de Bazar El Topacio, del Municipio San F.d.E.A., con una duración de un (1) año fijo contado a partir del 1° de enero de 1994, estableciéndose un canon de arrendamiento de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) mensuales. b) documento privado contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano P.F.S., en su carácter de arrendador, y los ciudadanos V.O.D.A. y H.A.H., en su carácter de arrendatarios, por un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Calle Bolívar N° 51, al lado de Bazar El Topacio, del Municipio San F.d.E.A., con una duración de un (1) año fijo contado a partir del 1° de enero de 1995, estableciéndose un canon de arrendamiento de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) mensuales. c) documentos privados contentivos de cuatro (4) contratos de arrendamiento sucesivos suscritos entre el ciudadano P.F.S., en su carácter de arrendador, y los ciudadanos V.O.D.A. y H.A.H., en su carácter de arrendatarios, por un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Calle Bolívar N° 51, al frente de zapatería La Elegancia y al lado del antiguo Cine Royal del Municipio San F.d.E.A., con una duración de un (1) año fijo cada uno, contados a partir del 1° de abril de 2004, 1° de abril de 2005, 1° de abril de 2006 y 1° de abril de 2007 respectivamente, estableciéndose un canon de arrendamiento de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) mensuales, doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) mensuales, trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) mensuales y cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) mensuales, respectivamente. Con estos documentos privados que no fueron desconocidos, se les concede pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil para demostrar la relación arrendaticia existente entre las partes por el inmueble objeto del litigio.

5. - Treinta y seis (36) originales de recibos de pago, expedidos a favor de la ciudadana V.D.A., por concepto de arrendamiento de un local comercial ubicado en la calle Bolívar, con fechas desde el 29 de Marzo de 2004 hasta el 29 de Junio de 2007, con firma ilegible, los cuales indica la parte demandante fueron expedidos por el ciudadano P.F.. Estos documentos privados se tienen por reconocidos a tenor del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, demostrándose con ellos los pagos realizados por los arrendadores por concepto de cánones de arrendamiento.

6. - Copia fotostática simple de consignación arrendaticia realizada por los ciudadanos H.A. y V.O.D.A. por ante el Juzgado del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, a favor del ciudadano P.F.S., correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de julio del año 2007, por el inmueble constituido por el local comercial ubicado en la Calle Bolívar, N° 51, al frente de la zapatería La Elegancia y al lado del antiguo Cine Royal de esta ciudad de San F.d.A.. Con estas copias fotostáticas de documentos judiciales, los cuales se tienen como fidedignos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar lo alegado por el actor sobre la negativa del arrendador a recibir los correspondientes pagos por cánones de arrendamiento y la respectiva consignación por ante la autoridad judicial competente.

7. - Copia fotostática simple de: a) documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 6 de Julio de 2007, inserto bajo el N° 46, Tomo 85 de los Libros de Autenticaciones, y por ante la Notaría Pública de San F.d.A., Estado Apure, de fecha 1° de Agosto de 2007, inserto bajo el N° 67, Tomo 62 de los Libros de Autenticaciones, contentivo de cesión de la totalidad de los derechos de propiedad y posesión de los cuales es titular la ciudadana A.D.R.F.S., sobre un inmueble consistente en todas y cada una de las mejoras y bienhechurías construidas sobre un lote de terreno propiedad municipal, ubicado en la calle Sucre de la ciudad de San F.d.A., Estado Apure, el cual consta de un mil metros cuadrados con setenta y cuatro centímetros (1.000,74 M2), y que tomando en cuanta las modificaciones urbanísticas y subjetivas producidas en el decurso del tiempo actualmente tiene los siguientes linderos prácticos: Norte: Calle Bolívar; Sur: Calle Sucre y bienhechurías pertenecientes a Chaquis Amair; Este: bienhechurías perteneciente a las familias Castillo y Bali; y Oeste: bienhechurías pertenecientes a J.I. y Chaquis Amair; consistiendo dichas bienhechurías en un (1) galpón tipo industrial de cincuenta y dos metros de fondo por cinco de ancho (52,00 x 5,00 mts.) aproximadamente, con acceso hacia la Calle Bolívar, un (1) local comercial de seis metros de frente por once metros con cincuenta centímetros de fondo (6,00 x 11,50 mts.), con acceso por la Calle Bolívar, una (1) edificación tipo vivienda con acceso por la Calle Sucre, las cercas perimetrales de bloques y otros locales y divisiones internas; a favor del ciudadano T.A.F.; y b) documento autenticado por ante la Notaría Pública de San F.d.A., Estado Apure, de fecha 1° de Agosto de 2007, inserto bajo el N° 68, Tomo 62 de los Libros de Autenticaciones, contentivo de cesión de la totalidad de los derechos de propiedad y posesión de los cuales son titulares los ciudadanos I.M.F.S., P.D.J.F.S. y P.A.F.S., sobre un inmueble consistente en todas y cada una de las mejoras y bienhechurías construidas sobre un lote de terreno propiedad municipal, ubicado en la calle Sucre de la ciudad de san F.d.A., Estado Apure, el cual consta de un mil metros cuadrados con setenta y cuatro centímetros (1.000,74 M2), y que tomando en cuanta las modificaciones urbanísticas y subjetivas producidas en el decurso del tiempo actualmente tiene los siguientes linderos prácticos: Norte: Calle Bolívar; Sur: Calle Sucre y bienhechurías pertenecientes a Chaquis Amair; Este: bienhechurías perteneciente a las familias Castillo y Bali; y Oeste: bienhechurías pertenecientes a J.I. y Chaquis Amair; consistiendo dichas bienhechurías en un (1) galpón tipo industrial de cincuenta y dos metros de fondo por cinco de ancho (52,00 x 5,00 mts.) aproximadamente, con acceso hacia la Calle Bolívar, un (1) local comercial de seis metros de frente por once metros con cincuenta centímetros de fondo (6,00 x 11,50 mts.), con acceso por la Calle Bolívar, una (1) edificación tipo vivienda con acceso por la Calle Sucre, las cercas perimetrales de bloques y otros locales y divisiones internas; a favor del ciudadano T.A.F.M.. Para valorar estas documentales, se observa que fueron promovidas por la parte actora a los fines de demostrar la voluntad de las partes, la descripción de los inmuebles vendidos, el precio de venta y demás circunstancias relativas a las mismas, indicando además que existe un local comercial, que es el que ocupa la parte demandante, y un galpón industrial, que es donde siempre ha funcionado un taller mecánico y actualmente está desocupado, y que son dos inmuebles distintos e independientes uno del otro, con puntos independientes de aguas y luz. Igualmente, se observa que los mismos documentos fueron promovidos por la parte demandada, a los fines de demostrar el traspaso de la propiedad de la SUCESIÓN FOATA a favor del ciudadano T.A.F., sobre las bienhechurías indicadas, que la propiedad se traspasó en forma global sobre un inmueble de mayor extensión del cual forma parte el inmueble objeto del arrendamiento y que se pretende mediante la presente acción de retracto, que se pagó un precio unitario por la totalidad del inmueble vendido de forma global y que el fraccionamiento del precio se hizo única y exclusivamente para el pago de la cuota correspondiente a cada heredero, y que el inmueble que se pretende retractar no está identificado por sus linderos ni medidas, y que no tiene precio unitario que determine su valor económico. Ahora bien, estas copias fotostáticas de documentos públicos, se les tiene como fidedignas conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y esta juzgadora les concede pleno valor probatorio, a tenor de los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, para demostrar los siguientes hechos: 1) Que la SUCESION FOATA le cedió y traspasó al ciudadano T.A.F.M. la totalidad de los derechos de propiedad y posesión sobre un (1) inmueble consistente en todas las mejoras y bienhechurías allí descritas, las cuales están constituidas por un (1) galpón industrial, un (1) local comercial, una (1) edificación tipo vivienda, las cercas perimetrales de bloques y otros locales y divisiones internas, es decir, la mencionada sucesión vende en forma general las bienhechurías que se encuentran sobre un mismo lote de terreno, de lo que claramente se infiere, que se trata de un mismo inmueble, dividido en porciones; siendo el local comercial objeto del presente litigio parte de la totalidad del inmueble vendido, lo que se desprende de los documentos bajo análisis al indicar: “Las bienhechurías existentes dentro del identificado inmueble, lo son fundamentalmente: un (1) galpón tipo industrial…, un (1) local comercial…, una (1) edificación tipo vivienda…, las cercas perimetrales de bloques y otros locales y divisiones internas, las cuales para los efectos de este negocio jurídico se consideran como integrantes de un (1) solo inmueble…”; y no como lo indica la parte actora que son inmuebles independientes uno del otro. 2) Que el precio de la venta fue por la cantidad de antiguos DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 200.000.000,00), correspondiéndole a cada heredero la cantidad de antiguos CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), lo que se colige del hecho que habiéndose elaborado dos documentos para materializar dicho traspaso, donde el primero fue hecho por uno solo de los herederos por la cantidad de de antiguos CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), y el segundo por los tres herederos restantes por la cantidad de de antiguos CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00). 3) Que siendo un inmueble único, las divisiones que éste tenga, no tienen un valor económico específico sino de manera global, así como tampoco tienen un alinderamiento particular.

   En el lapso probatorio

1. - Testimoniales de las ciudadanas C.E.A.F. y C.M.R., quienes en la oportunidad señalada por el Tribunal depusieron al tenor del interrogatorio que se les formuló de la siguiente manera:

   - C.E.A.F.: Que conoce al ciudadano H.A. desde el 80-81, lo conoció cuando llegaron a ese sitio, que ella vivía al lado que era el mismo dueño de ese local; en la calle Bolívar; que el señor H.A. y su esposa V.O.d.A. se dedican a una actividad comercial en el mismo sitio, su broma que tiene Distribuidora Vicky en esa dirección en la calle Bolívar; que durante el tiempo que ella vivió en ese lugar colindaban con ese local el Cine Royal, Banco I.V. y Abasto Milano; que colindaba también el taller mecánico que está al lado; se llamaba taller Las Cajas, los dueños e.P.Z., ellos eran los dueños y le alquilaron a él; que ella vivía, ellos tenían ese taller alquilado y vivían allí mismo; que allí existió otro taller después que los desalojaron pero no sabe como se llamaba; que mientras ocupó como inquilina el local colindante con Distribuidora Vicky pagaban agua, luz y teléfono, estaban a nombre de R.A.G. que era su esposo; que si conoce al ciudadano T.F., su residencia donde vive arriba de Abasto Milano; que Abasto Milano queda aproximadamente como a 100 o 50 metros de distancia del local donde funciona Distribuidora Vicky; que quedan en la misma calle Bolívar.

   - C.M.R.: Que conoce al ciudadano H.A. desde hace 28 años porque es cliente de ese negocio y tenía una peluquería al lado del taller; que la peluquería estaba situada al frente del edificio Silvana, al lado del taller en la calle Bolívar entre 24 de Julio y calle Miranda, cuando existía se llamaba peluquería Solymar, se cambiaron a la calle Miranda N° 11; que el señor H.A. y su esposa V.O.d.A. se dedican a una actividad comercial en la calle Bolívar en la Distribuidora Vicky, venden bisutería, cueros, juguetes, fantasía fina y otras; que durante el tiempo que ella estuvo trabajando en la peluquería Solymar colindaban con ese local el Cine Royal, ahora hay una zapatería, al frente Joyería El Cóndor, y al lado siempre han existido talleres mecánicos; que al lado estaba el Taller Las Casa que lo ocupaba la señora C.E.A.; que existieron otros talleres pero no recuerda como se llamaban; que si conoce al ciudadano T.F., su residencia es arriba donde funciona Abasto Milano, diagonal a la Distribuidora Vicky del otro lado de la calle Bolívar; que el local donde funciona Distribuidora Vicky es totalmente diferente del local tipo galpón industrial donde han funcionado los talleres, uno no tiene que ver con el otro.

   Para valorar estas testimoniales observa quien aquí decide, que no obstante ambas testigos están contestes en sus dichos, sus deposiciones nada aportan al esclarecimiento de los hechos debatidos, en virtud de que la ocupación del inmueble objeto del litigio no es un hecho controvertido, pues fue expresamente admitido en la contestación de la demanda, y por otra parte, la demostración de que el local comercial objeto del litigio es independiente de los demás, no es posible demostrarlo a través de la prueba de testigos, en consecuencia, y de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se desecha esta prueba.

2. - Documentales acompañadas al escrito libelar, las cuales fueron precedentemente valoradas por esta juzgadora.

3. - Originales de los siguientes documentos públicos administrativos: a) Dos (2) facturas de pago por la prestación de servicio telefónico, emanados de la empresa CANTV, a favor del ciudadano H.A.H., del inmueble ubicado en la Calle Bolívar, al lado del Cine Royal, correspondientes al N° 29838, de fechas Noviembre 87 y Enero 88. b) Diez (10) facturas de pago por la prestación de servicio de agua, emanados siete del extinto Instituto Nacional de Obras Sanitarias (INOS) Región Central y tres de la empresa HIDROLLANOS, C.A., a favor del ciudadano H.A.H., del inmueble ubicado en la Calle Bolívar, N° 51, correspondientes a la cuenta N° 04-01-001-337-00, de diferentes fechas comprendidas entre Agosto 81 a Octubre 2006, y c) Dieciocho (18) facturas de pago por la prestación de servicio de energía eléctrica, emanados siete de la empresa CADAFE y once de la empresa ELECENTRO, Zona Apure, los primeros a favor del ciudadano H.A.H. y los últimos a favor de DISTRIBUIDORA VICKY, del inmueble ubicado en la Calle Bolívar, N° 51, correspondientes a la cuenta N° 6111-122-2321, de diferentes fechas comprendidas entre Noviembre 81 a Enero 2007. Por cuanto no fue indicada la pertinencia de estas pruebas en el escrito de promoción, esta juzgadora se abstiene de valorarlas, conforme al criterio jurisprudencial emanado de la Sala de Casación Civil, en sentencia N° 01345, de fecha 15 de Noviembre de 2004, con Ponencia del Magistrado Tulio Álvarez Ledo, al indicar: “…sólo expresando con precisión lo que se quiere probar con el medio que se ofrece, puede el juez decidir si dicho objeto es o no manifiestamente impertinente y, por ello, el Código de Procedimiento Civil, de manera puntual, requirió la mención del objeto en varias normas particulares sobre pruebas.”.

6. - Informes, solicitado mediante oficio al Tribunal del Municipio San Fernando de esta Circunscripción Judicial, a los fines que remita copia certificada del expediente de consignación de cánones de arrendamiento distinguido con el N° 07-117; y a las oficinas comerciales de las empresas CANTV, CADAFE e HIDROLLANOS, a fin de que informen a nombre de quien se encuentran los puntos de control ubicados en la Calle Bolívar N° 51 donde funciona la firma mercantil DISTRIBUIDORA VICKY, propiedad del ciudadano H.A.. Recibidas las resultas por este Tribunal, se observa que en cuanto a lo solicitado al Tribunal del Municipio San Fernando de esta Circunscripción Judicial, este remitió copia certificada del mencionado expediente contentivo de Consignaciones Arrendaticias realizadas por los ciudadanos H.A. y V.O.D.A. a favor del ciudadano P.F.S., desde el mes de Julio de 2007 hasta el mes de Octubre de 2008, en virtud de la negativa de este último de recibir los cánones de arrendamiento correspondientes por un inmueble (local comercial), ubicado en la Calle Bolívar N° 51, al frente de la zapatería La Elegancia y al lado el antiguo Cine Royal de esta ciudad de San F.d.A., Estado Apure; pero es el caso que tales resultas fueron recibidas extemporáneamente, razón por la cual no se les concede ningún valor probatorio. Y en relación a los demás informes no fueron recibidas las resultas, razón por la cual nada tiene esta juzgadora que valorar al respecto.

7. - Inspección judicial, practicada por este Tribunal en fecha 17 de Septiembre de 2008, el local comercial donde funciona DISTRIBUIDORA VICKY, ubicado en la Calle Bolívar de esta ciudad de San F.d.A., donde se dejó constancia de los siguientes particulares: Primero: Que los linderos particulares del inmueble objeto de inspección son: NORTE: Calle Bolívar, SUR: terreno de T.F.; ESTE: terreno de T.F., y OESTE: tienda Las Maravillas. Segundo: que hacia el lindero Este del local comercial donde se encuentra constituido el Tribunal no se encuentra construido un galpón industrial, solo existe un terreno abandonado con una estructura metálica con techo de zinc, con un portón de acceso de metal, de dos hojas. Tercero: que el inmueble donde se encuentra constituido el Tribunal y el inmueble ubicado a su lindero Este tienen entradas independientes; que ambos inmuebles tienen puntos de energía eléctrica independientes; y en cuanto a los puntos de aguas negras y aguas servidas no fueron posibles de verificar si son independientes. Asimismo, se dejó constancia que el local donde se encuentra constituido el Tribunal funciona DISTRIBUIDORA VICKY y el inmueble ubicado a su lado Este, se encuentra desocupado.

   Para valorar esta prueba, se observa de los particulares solicitados y evacuados, que la parte promovente pretendía demostrar con la misma los linderos específicos del inmueble objeto del litigio, y que el mismo es independiente de las bienhechurías que se encuentran por su lindero Este; pero es el caso, que la prueba de inspección judicial no es el medio probatorio idóneo para demostrar los linderos de un inmueble, y así lo ha establecido la doctrina pacífica y reiterada de nuestro más Alto Tribunal.

   PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

   Con la contestación de la demanda

1. - Copia fotostática simple de documento registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio San F.d.E.A., de fecha 4 de Octubre de 2007, protocolizado bajo el N° 9, folios 64 al 71, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Cuarto Trimestre del año 2007, mediante el cual el Municipio San F.d.E.A., le adjudicó en venta al ciudadano T.A.F.M., un lote de terreno constante de novecientos cuarenta y ocho metros cuadrados con veintisiete centímetros (948,27 M2), ubicado en la Calle Bolívar de esta ciudad de San F.d.A., Estado Apure, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: calle Bolívar; Sur: calle Sucre; Este: tiendas Haisam Snop; y Oeste: tiendas Las Maravillas. Esta copia simple de documento público se tiene como fidedigna a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; ahora bien, esta prueba fue promovida para demostrar que el co-demandado T.A.F.M. es propietario del lote de terreno sobre el cual se encuentran construidas las bienhechurías adquiridas de la Sucesión Foata, y que en su carácter de propietario del terreno, tiene la su favor la presunción legal establecida en el artículo 555 del Código Civil relacionada con la propiedad de las bienhechurías. Al efecto se observa, que si bien es cierto con este documento se demuestra la propiedad del lote de terreno donde se encuentran construidas dichas bienhechurías, no es menos cierto que dicha venta se la realizó el Municipio San F.d.E.A., en virtud de habérsele vendido los derechos sobre dichas bienhechurías; lo que se deduce que dicha venta tiene fecha posterior a la adquisición de las bienhechurías; por otra parte, es necesario señalar que a través del presente juicio no se discute la propiedad ni del terreno ni de las bienhechurías construidas sobre el mismo, sino el derecho que alega la parte actora a que se éstas últimas se le vendieran preferentemente a él en su condición de arrendatario, razón por la cual, esta juzgadora desecha esta prueba por impertinente.

   En el lapso probatorio

1. - Copia fotostática simple de: a) Documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 6 de Julio de 2007, inserto bajo el N° 46, Tomo 85 de los Libros de Autenticaciones, y por ante la Notaría Pública de San F.d.A., Estado Apure, de fecha 1° de Agosto de 2007, inserto bajo el N° 67, Tomo 62 de los Libros de Autenticaciones, contentivo de cesión de la totalidad de los derechos de propiedad y posesión de los cuales es titular la ciudadana A.D.R.F.S., sobre un inmueble consistente en todas y cada una de las mejoras y bienhechurías construidas sobre un lote de terreno propiedad municipal, ubicado en la calle Sucre de la ciudad de san F.d.A., Estado Apure, el cual consta de un mil metros cuadrados con setenta y cuatro centímetros (1.000,74 M2), y que tomando en cuanta las modificaciones urbanísticas y subjetivas producidas en el decurso del tiempo actualmente tiene los siguientes linderos prácticos: Norte: Calle Bolívar; Sur: Calle Sucre y bienhechurías pertenecientes a Chaquis Amair; Este: bienhechurías perteneciente a las familias Castillo y Bali; y Oeste: bienhechurías pertenecientes a J.I. y Chaquis Amair; consistiendo dichas bienhechurías en un (1) galpón tipo industrial de cincuenta y dos metros de fondo por cinco de ancho (52,00 x 5,00 mts.) aproximadamente, con acceso hacia la Calle Bolívar, un (1) local comercial de seis metros de frente por once metros con cincuenta centímetros de fondo (6,00 x 11,50 mts.), con acceso por la Calle Bolívar, una (1) edificación tipo vivienda con acceso por la Calle Sucre, las cercas perimetrales de bloques y otros locales y divisiones internas; a favor del ciudadano T.A.F.. b) Documento autenticado por ante la Notaría Pública de San F.d.A., Estado Apure, de fecha 1° de Agosto de 2007, inserto bajo el N° 68, Tomo 62 de los Libros de Autenticaciones, contentivo de cesión de la totalidad de los derechos de propiedad y posesión de los cuales son titulares los ciudadanos I.M.F.S., P.D.J.F.S. y P.A.F.S., sobre un inmueble consistente en todas y cada una de las mejoras y bienhechurías construidas sobre un lote de terreno propiedad municipal, ubicado en la calle Sucre de la ciudad de san F.d.A., Estado Apure, el cual consta de un mil metros cuadrados con setenta y cuatro centímetros (1.000,74 M2), y que tomando en cuanta las modificaciones urbanísticas y subjetivas producidas en el decurso del tiempo actualmente tiene los siguientes linderos prácticos: Norte: Calle Bolívar; Sur: Calle Sucre y bienhechurías pertenecientes a Chaquis Amair; Este: bienhechurías perteneciente a las familias Castillo y Bali; y Oeste: bienhechurías pertenecientes a J.I. y Chaquis Amair; consistiendo dichas bienhechurías en un (1) galpón tipo industrial de cincuenta y dos metros de fondo por cinco de ancho (52,00 x 5,00 mts.) aproximadamente, con acceso hacia la Calle Bolívar, un (1) local comercial de seis metros de frente por once metros con cincuenta centímetros de fondo (6,00 x 11,50 mts.), con acceso por la Calle Bolívar, una (1) edificación tipo vivienda con acceso por la Calle Sucre, las cercas perimetrales de bloques y otros locales y divisiones internas; a favor del ciudadano T.A.F.M.. Instrumentos estos que fueron acompañados al libelo de demanda, y ya fueron valorados.

2. - Documento acompañado con la contestación de la demanda, también precedentemente valorado.

3. - Confesión. Señala la parte demandada que el actor incurrió en confesión al manifestar: “Es el caso ciudadana Juez, que desde hace más de Veintisiete (27) años, ocupo en calidad de ARRENDATARIO, un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Calle B.N.. 51, al lado del antiguo Cine Royal, de esta ciudad de San F.d.A., Estado Apure…” y “2).- Que dentro de los tres inmuebles, se encuentra incluido el local comercial que ocupo en arrendamiento a tiempo indeterminado, sin embargo, no se realizó de manera separada el prorrateo del valor real de cada una de éstas construcciones, sino que el derecho cedido al comprador, sobre todas las construcciones, lo valoraron en relación a ésta coheredera, en CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00) y la venta de los restantes derechos a favor de los otros coherederos propietarios, lo fue de CIENTO CINCUENTA MILONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,oo), es decir, el monto total general de éstas tres edificaciones o construcciones, fue generalizado en la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 200.000.000,oo), cancelados de manera proporcional por el comprador, en razón del porcentaje de derechos que cada heredero le correspondería en el acervo hereditario dejados en principio, por el causante originario P.M.F.S., padre y abuelo de todos los cedentes y posteriormente, por la herencia que dejara su hermana y tía de a P.F.S., E.F.S..”

   En relación a la confesión, la doctrina casacional ha establecido los requisitos de procedencia de esta prueba, así en sentencia N° 724 emanada de la Sala de Casación Civil, de fecha 8 de Noviembre de 2005, se estableció lo siguiente: “…A este respecto, cabe señalar que la doctrina autoral y jurisprudencial patria, ha sido conteste en sostener que aunque la confesión se refiere a un hecho, no toda declaración de parte debe juzgarse como una confesión, si en ella no se revela el propósito de reconocer la verdad de las afirmaciones hechas por la contraria, en consecuencia, la confesión debe existir por sí misma y no será lícito inferirla de los alegatos, argumentos y defensas de los litigantes. Para que exista prueba de confesión de una parte en determinado juicio, es absolutamente indispensable que la manifestación de dicha parte esté acompañada del ánimo correspondiente, del propósito de confesar algún hecho o circunstancia en beneficio de la otra parte…” Ahora bien, en el caso de autos, se observa que las manifestaciones hechas por el actor en su escrito libelar, hacen una relación circunstanciada de los hechos en los cuales funda su pretensión, pero no se observa en modo alguno la intención de reconocer las defensas o excepciones opuestas por la parte demandada en su escrito de contestación; en tal virtud, esta sentenciadora, siguiendo el criterio jurisprudencial antes transcrito, establece que la parte demandante no incurrió en confesión al hacer las afirmaciones antes expresadas, en consecuencia, se desestima esta prueba.

   Analizadas como han sido las pruebas aportadas en el presente proceso, y vistos los alegatos de las partes tanto en el libelo de demanda como en la contestación de la misma, se observa que a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, corresponde al actor la carga de probar los hechos fundamentales o constitutivos de su pretensión, pudiendo ésta sufrir una excepción cuando el demandado alega en la contestación de la demanda, la existencia de otro hecho capaz de impedir, modificar o extinguir la pretensión, en este caso el actor queda relevado de la prueba de los hechos de su demanda y la carga probatoria se traslada íntegramente al demandado, respecto de la prueba del hecho enervante que invocó en la contestación de la demanda. En el caso de autos, el demandado al contestar la demanda negó y rechazó los hechos alegados por el actor en su escrito libelar, sin aportar hechos nuevos al proceso, por lo que la parte actora tenia la carga de probar la existencia de un contrato de arrendamiento, la ocupación del inmueble como arrendatario por más de dos (2) años y la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, tal como lo exigen los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero es el caso que estos hechos no fueron objeto de prueba, pues fueron expresamente admitidos por la parte demandada en su escrito de contestación. En relación a estos requisitos de procedencia de la acción de retracto legal, que los accionados admitieron, pero que opusieron como defensa la existencia de la excepción contenida en el artículo 49 ejusdem, el cual establece:

   El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

   De la anterior norma, se colige que el principio general contenido en el artículo 43 de la citada Ley, se encuentra excepcionado por la norma antes transcrita; en tal sentido ha establecido la doctrina que esta regulación se fundamenta en el hecho que si cualquiera de tales inmuebles forma parte del que los comprende, carecería de objeto alguno ofrecer al arrendatario el dado en arrendamiento, cuando el inmueble global no lo ocupa con tal carácter. En este sentido, el artículo 42 de la ley se refiere a que el arrendatario tiene el derecho preferente para que se le ofrezca en venta, “en primer lugar y con preferencia de cualquier tercero, el inmueble que ocupa…”, con lo que se indica que la preferencia se refiere al inmueble que tiene con tal carácter y no a otro, aún cuando aquél forme parte de éste; es decir, la norma se refiere a la ocupación en concreto, en atención al objeto y no a otro diferente en cuanto a su uso o goce, y en caso de que el propietario pretenda vender la globalidad del inmueble, no puede concederse al arrendatario un derecho que no tiene la condición de tal en relación con el inmueble en su totalidad.

   Ahora bien, en el caso sub judice, habiendo opuesto la parte demandada esta excepción, le correspondía demostrar que el inmueble objeto del litigio y que ocupa el accionante, forma parte de otro de extensión mayor, o una globalidad; hecho éste que fue contradicho por el demandante, pero que no logró desvirtuar con las pruebas aportadas al proceso; por el contrario, con las documentales traídas a los autos por él mismo, y que fueron promovidas por los accionados en atención al principio de comunidad de la prueba, quedó demostrado que el inmueble que ocupa el actor con el carácter de arrendatario, no es independiente, sino que forma parte de un inmueble de mayor extensión. Por lo que siendo así, al arrendatario no le asiste el derecho a la preferencia ofertiva establecida en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.

   En otro orden de ideas, con respecto a la defensa de la parte demandada, con relación a la falta de determinación del inmueble, se observa lo siguiente: Establece el artículo 340 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil:

   El libelo de la demanda deberá expresar:

   …

   4°) El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble…

   De la norma anterior, se colige que el actora debió establecer con precisión la determinación del objeto de la pretensión, y siendo el objeto de esta causa el retracto legal de un bien inmueble, debió entonces haber indicado no solo su situación, que es la Calle Bolívar N° 51, al lado del antiguo Cine Royal de esta ciudad de San F.d.A., sino también debió haber indicado los linderos del mismo, toda vez que esta omisión constituye un elemento de indeterminación del inmueble específico al cual se refiere la demanda, lo que constituye indefensión para el demandado. Observa esta juzgadora, que durante el lapso probatorio, la parte actora pretendió subsanar tal omisión con la prueba de inspección ocular, la cual fue desechada precedentemente por las razones indicadas de impertinencia de la prueba; al respecto el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil establece una particularidad en el procedimiento, según la cual, una vez contestada la demanda o precluido el lapso para hacerlo, no se permitirá la alegación de nuevos hechos, impedimento este que por el principio de igualdad procesal de las partes, se extiende al actor, en el sentido de que la demanda y la exposición de los hechos en que se base la pretensión también tienen ese carácter preclusivo, puesto que no pueden alegarse nuevos hechos en el curso del juicio, solo se le concede al demandante el derecho a reformar la demanda, en los términos indicados en el artículo 343 ejusdem, caso éste que no es el de autos.

   En este sentido, la casación venezolana, ha mantenido el criterio reiterado y pacífico, que el juez no puede basar su fallo en hechos que el actor no haya invocado en su libelo de demanda, y que sería arbitrario permitirle cambiar durante el curso del proceso la naturaleza de la acción deducida por él en su libelo, ya que ello conllevaría a establecer preferencia a favor del demandante en perjuicio del demandado, violentando así el principio de igualdad procesal establecido en nuestro ordenamiento jurídico.

   Siendo así, no habiendo sido especificada la situación y linderos del inmueble objeto del litigio en el libelo de demanda, resulta imperativo para esta sentenciadora declarar que efectivamente el inmueble objeto del litigio no fue debidamente identificado, lo que conlleva a la improcedencia de la acción propuesta, tal como lo solicita el demandado en su escrito de contestación, por todos los razonamientos antes expresados, y así se decide.

   III

   DISPOSITIVA

   Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la presente acción de RETRACTO LEGAL incoada por el ciudadano H.A.H., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.691.175 y domiciliado en esta ciudad de San F.d.A., asistido de abogado, con intervención como litisconsorte activa de la ciudadana V.O.D.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° V-5.277.774 y de este domicilio, en contra de los ciudadanos I.M.F.S., P.D.J.F.S., A.D.R.F.S., P.A.F.S. y T.A.F.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N° V-628.464, V-2.949.741, V-3.182.293, V-14.350.971 respectivamente y de este domicilio, y así se dice. Se condena en costas a la parte demandante por haber sido vencida totalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide. Notifíquese alas partes de la presente decisión de conformidad con el artículo 251 ejusdem.

   Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente decisión.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal siendo las 2:30 p.m. del día de hoy, veintiséis (26) de Noviembre de dos mil ocho (2008). 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

   La Jueza,

   Abg. A.C.H.Z.

   El Secretario Temp.,

   F.J.R.P.

   En esta misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia.

   El Secretario Temp.,

   F.J.R.P.