Decisión de Juzgado Septimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 17 de Julio de 2007

OCUPACIÓN ACTUAL DEL TERRENO: En la actualidad el terreno está ocupado desde hace aproximadamente 3 años por viviendas sin ningún tipo de planificación urbanística en su totalidad, las cuales de acuerdo al Censo realizado se estima un aproximado de mas de 400 unidades de vivienda, con un área que oscila entre los 40,00 y 50,00 m2 cada una aproximadamente. Este aspecto conforma el factor de carácter negativo par ala obtención del valor actual del terreno en el mercado, por lo que para la colocación del mismo en forma vacante y así obtener un comprador en el mercado abierto, se procede al cálculo del pago de las bienhechurías a los efectos de lograr la desocupación correspondiente. A continuación se presentan los cálculos de la inversión requerida como terreno vacante:

Nº de Viviendas:

Área Promedio de Construcción: 400

Área Total de Construcción: 45,00 m2

18.000,00 m2

Como base para la obtención de un monto de inversión actualizado, el cálculo se sustenta en el tabulador que para tal efecto aprobó la Presidencia de la C.A. Metro Los Teques, en REUNION de Junta Directiva Nº 159 del 26/09/05, la tiene relación al respecto en virtud de que se trata de la desocupación de terrenos donde está construidas viviendas de las mismas características, cuyos valores unitarios por tipo de vivienda son:

VIVIENDA TIPO “A” 645.334,00 Bs./m2

VIVIENDA TIPO “B” 547.131,00 Bs./m2

VIVIENDA TIPO “C” 448.928,00 Bs./m2

VIVIENDA TIPO “D” 364.754,00 Bs./m2

VIVIENDA TIPO “E” 273.565,50 Bs./m2

En este caso por ser de data muy reciente y de acuerdo a la información que tiene este Organismo, el tipo de construcción es de carácter inestable y elemental su edificación, por lo que se considera la Tipo “E”, como base de precio aplicable:

18.000,00 m2 x 273.565,50 Bs./m2 = Bs. 4.924.179.000,ºº

A este monto es requerido agregarle la inversión necesaria para procesar la desocupación, la cual tiene dos componentes, a saber: el administrativo y el legal, estimándose entre un 20,00 a 30,00 % por gastos y costos relacionados con documentación, traslado, notificaciones, citaciones, y contratación de servicios profesionales de abogados, aplicando el promedio de este rango resulta en un monto de UN MIL DOSCIENTOS TREINTA Y UN MILLONES CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1.231.044.750,ºº), que en conjunto al anterior costo directo se tiene:

De la suma del valor de las unidades familiares y de los componentes administrativos y legales, se tiene un costo total de desocupación de SEIS MIL CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 6.155.237.750,ºº).

Este monto es el facto de carácter negativo que se debe aplicar al valor del terreno como vacante en el mercado.

3. - Observaciones de carácter técnico-valorativo que debieron tomarse en cuenta, y que se relacionan seguidamente:

    La base valorativa presentada en el informe consta de treinta (30) operaciones de compra-venta en el Municipio Carrizal de uso residencial en su totalidad, cuyas áreas en veintisiete (27) de los referenciales fluctúan ente 1.000,00 y 2.000,00 m2 y las tres restantes sólo una presenta una cabida mayor a 100.000,00 m2, con lo cual no se cumple el requerimiento técnico-valorativo más importante para obtener valores que sustentan resultados confiables en un mercando específico. Lo expresado lo señala la Ingeniero G.C.G. en su informe cuando expone la teoría del Método en su parte “Es un proceso que analiza las ventas de propiedades similares recientemente vendidas, a fin de derivar una indicación del precio más probable de la propiedad que se está avaluando. La confiabilidad de esta técnica depende, en forma primordial, de la disponibilidad de datos de ventas comparables”, como se aprecia el procedimiento utilizado en el informe es contradictorio a los requerimientos de las teorías técnico-valorativas, deduciéndose de ello un resultado distorsionado y por ende no se reflejó del mercado correspondiente.

    Adicionalmente se indica en el informe la teoría del Método del Costo y se expresa lo siguiente: “El valor de terreno se busca partiendo de los valores de compraventa de terreno en la zona o en zonas análogas, haciéndole ajuste por capacidad productiva al tomarse en cuenta el porcentaje de construcción que lo afecta”, como se puede observar el proceso indicado en el avalúo no cumple con lo expresado y requerido por esta técnica valorativa, corroborando la observación anterior.

    Finalmente del resultado valorativo, corroborando la observación anterior y existiendo vivienda sin ningún tipo de planificación urbanística en el terreno en cuestión, como lo señala en la inspección que realizó la Ingeniera García “se observaron aproximadamente 400 unidades de viviendas tipo barraca (construcciones de tipo marginal), con paredes de bloques en algunos casos, techos improvisados con láminas de zinc y sin posible venta de mercado del terreno la asume con las viviendas existentes, lo cual, por razones obvias, ningún comprador aceptaría.

    Adicionalmente se debe destacar que el índice valorativo unitario que aplicó la Ingeniera al área bruta del terreno, proviene de una muestra de parcelas urbanizadas, o cuyo índice unitario debió ajustarse por el área neta vendible indicadas en las variables urbanas que es aproximadamente de un 55,00% del total del terreno y adicionalmente sustraer la inversión requerida para urbanizar, con el fin de tener servicios básicos en las parcelas en cuestión.

4. - VALOR DEL TERRENO VACANTE EN EL MERCADO

   A los efectos del estimado del valor del terreno en el mercado correspondientes se procedió a la recabación del información de compra-ventas de terrenos en las zonas destinadas a desarrollos industriales en el sector de influencia limitándose a los sectores identificados como Los Cerritos, Los 3 Puentes, El Tambor, Cortada del Guayaba, Paracotos, Hoyo de la Puerta, obteniéndose un total de veinticuatro (24) operaciones de compra-venta de terrenos localizados en los sectores de influencia al objeto de este estudio, se procede a la depuración de a muestra global seleccionándose en función del área cuatro (4) referenciales, a los efectos de obtener una mayor área promedio relacionada con la cabida de 432.533,09 m2, del objeto de estudio. Seguidamente se procede al análisis descriptivo correspondiente, obteniéndose para la muestra en consideración los siguientes:

   INDICADORES ESTADISTICOS

   INDICADOR ÁREA PRECIO UNITARIO

   Valor Máximo 471.817,00 m2 10.204,43 Bs./m2

   Valor Mínimo 187.620,00 m2 50.000,00 Bs./m2

   Rango 284.197,00 m2 10.154,43 Bs./m2

   Promedio 357.091,25 m2 4.178,48 Bs./m2

   Dispersión 120.918,39 m2 5.006,85 Bs./m2

   Mediana 384.464,00 m2 3.229,74 Bs./m2

   Tamaño de la Muestra: 04

   De lo anterior se tiene que el índice aplicable es resultado del promedio de aproximadamente 4.180,00 Bs./m2, destacándose que el área promedio es relativamente similar al área avaluada, con lo que se logra el cumplir con los requisitos básicos técnicos-valorativos anteriormente mencionados.

   CAPITULO V

   De la base y argumentos teóricos que se tomaron en cuenta para el avalúo que lo hacen impugnable

   Concretamente se observa que la Experta, para la determinación del justiprecio sólo tomo en cuenta las variables, descripción del sector, componentes socio económicos, descripción del inmueble, variables urbanas y a tal efecto señaló:

   Para la obtención de un valor real aplicable al inmueble objeto de investigación, se considera el Enfoque del Mercado, como método mas objetivo y aplicado a la realidad al caso de este estudio, por ser de alta confiabilidad y además atender los requerimientos metodológicos de la Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras. En tal sentido el avalúo deberá realizarse en base a valores predominantemente en el mercado inmobiliario, los cuales están actualizados a la fecha de este estudio.

   La estimación del valor a través del método del MERCADO plantea la necesidad de obtener una muestra suficiente en número y similar en cuenta a ubicación y a las características físicas, funcionales y económicas. A fin de obtener los registros de operaciones de Compra-Venta susceptibles de comprar con el inmueble objeto del avalúo se realizó una investigación de documentos protocolizados por ante la Oficina Subalterna de Registro el Distrito Guacaipuro del Estado Miranda

   Se observa de lo anterior, de que el precio fijado no es un precio justo, ya que la experta sólo tomo en cuenta la comparación del precio de mercado, dejando de lado la circunstancia especial de terreno, relacionada con el hecho de que está invadido por mas de cuatrocientos (400) familias aproximadamente, para ratificar ésta afirmación obsérvese lo que expresamente señaló la experta:

   Análisis Estadísticos del Mercado:

   Enfoque metodológico

   Se implementa un sistema de correlación Múltiple como Método Valuatorio, ya que se observa una relación entre las variables Metros Cuadrados del inmueble, fecha de los últimos registros de los referenciales del mercado y bolívares por Metro cuadrado. Para Obtener un valor definitivo de os Bolívares por Metro Cuadrado, se empleó un método estadístico (Regresión Lineal), bajo las siguientes premisas:

   • Se considera como la variable dependiente el Precio Unitario, de una serie de referenciales, expresada en Bolívares por Metro cuadrado.

   • Las variables independientes numéricas, tales como el área de terreno, fecha de transacción en Mercado Inmobiliario, son integradas libremente en las ecuaciones de correlación.

   • Se utilizará para el cálculo de los coeficientes de determinación de la hoja de cálculo Excel.

   De todo lo antes expuesto, se evidencia que el avalúo realizado por la experta G.C.G., no se ajustó a los requerimientos técnicos necesarios para determinar el justiprecio. En tal sentido dada la importancia que reviste el caso y que una de las partes es un Ente Público y que están involucrados intereses del Estado Bolivariano de Miranda debido a que el terreno se encuentra dentro de la jurisdicción de este Entidad Regional, solicito a este honorable Tribunal que nombre otro perito y ordene la realización de un nuevo avalúo y el respectivo Informe, tomando en cuanta la circunstancia y condición de que el terreno objeto del mismo está invadido por mas de cuatrocientas familias aproximadamente, o en su defecto, ordene a la perito designada la realización de un nuevo avalúo e informe pericial tomando en cuenta las circunstancias antes señaladas.…omissis…” (Sic)

   Mediante auto de fecha 07 de junio del 2007 se instó a las partes que conforman el presente procedimiento a contestar el escrito presentado en fecha 05 de mayo del 2007 por la Procuraduría del Estado Bolivariano de Miranda, en el siguiente día de despacho al del auto.

   La ciudadana O.C.C. compareció el 11 de junio del 2007, y consignó en autos copias simples de la Ley de Procuraduría General del Estado Miranda publicada en la Gaceta Oficial Número Extraordinario de fecha 23 de Noviembre de 1977 y Gaceta Oficial del Estado Miranda Nº 0031 de fecha 08 de marzo del 2005.

   II

   Para decidir el Tribunal observa:

   Visto el escrito presentado por la Procuradora del Estado Bolivariano de Miranda, sin que las partes nada alegaran al respecto aún cuando el Tribunal les requirió contestación de manera expresa. Invoca la compareciente la importancia que reviste el caso, que una de las partes es un Ente Público y que están involucrados intereses del Estado Bolivariano de Miranda debido a que el terreno se encuentra dentro de la jurisdicción de este Entidad Regional. Que desde el año 2005 ha venido conociendo el caso de la ocupación ilegal por parte de un grupo de más de cuatrocientos (400) familias de un inmueble que está ubicado en la jurisdicción del Estado, tal conocimiento se originó en la obligación y competencia que tiene el Estado Bolivariano de Miranda sobre materias donde están involucrados asuntos relacionados con viviendas, seguridad, salud, menores y ocupaciones ilegales en general. Que tiene interés en esta causa, ya que cualquier decisión al respecto influiría en la solución de un problema que afecta no sólo al Estado sino a un número considerable de familias.

   Igualmente alegó que el precio fijado no es un precio justo, ya que la experta sólo tomo en cuenta la comparación del precio de mercado, dejando de lado la circunstancia especial de terreno, relacionada con el hecho de que está invadido por mas de cuatrocientos (400) familias aproximadamente.

   Que la base valorativa presentada en el informe consta de treinta (30) operaciones de compra-venta en el Municipio Carrizal de uso residencial en su totalidad, cuyas áreas en veintisiete (27) de los referenciales fluctúan ente UN MIL Y DOS MIL METROS CUADRADOS (1.000,ºº y 2.000,ºº m2) y las tres restantes sólo una presenta una cabida mayor a CIEN MIL METROS CUADRADOS (100.000,ºº m2), con lo cual no se cumple el requerimiento técnico-valorativo más importante para obtener valores que sustentan resultados confiables en un mercando específico.

   Que la Ingeniero G.C.G. en su informe cuando expone la teoría del método indica: “Es un proceso que analiza las ventas de propiedades similares recientemente vendidas, a fin de derivar una indicación del precio más probable de la propiedad que se está avaluando. La confiabilidad de esta técnica depende, en forma primordial, de la disponibilidad de datos de ventas comparables”; como se puede observar el proceso indicado en el avalúo no cumple con lo expresado y requerido por esta técnica valorativa, corroborando la observación anterior.

   El artículo 561 del Código de Procedimiento Civil señala la posibilidad que las partes impugnen el justiprecio fijado por los peritos, EL MISMO DÍA DE LA REUNIÓN DE LOS EXPERTOS, para la fijación del justiprecio, que tuvo lugar el VEINTIUNO DE MARZO DE 2007 ( folio 332 de la segunda pieza del expediente), por error sobre la identidad o calidad de la cosa justipreciada, que deberán probar dentro de los cinco días siguientes. Por lo que al comparecer el 5 de junio de 2007, aunado a que no es parte del juicio, por lo que resulta inadmisible la impugnación propuesta por el Estado Bolivariano de Miranda, a través de su Procuradora.

   Es importante destacar que el sistema venezolano, en relación con las nulidades de los actos de procedimiento, ha establecido dos (2) supuestos de los cuales dispone el Sentenciador para declarar la nulidad de un acto procesal; el Primero, cuando la nulidad se encuentra establecida expresamente en la Ley, y el Segundo cuando se haya dejado de cumplir en el acto con una formalidad esencial para su validez.

   Ante la Segunda situación es de obligatorio cumplimiento para el Juez decretarla cuando se haya dejado de cumplir en el acto alguna formalidad esencial para su validez tal como lo prevé el artículo 206 ejusdem.

   La consecuencia de la declaratoria de nulidad de actos es la causa al estado que la misma sentencia señale, y en tal sentido el Tribunal Supremo de Justicia ha delimitado los rasgos más característicos de la reposición, que no es un fin, sino un medio para corregir vicios procesales declarados cuando no puedan subsanarse de otros modos, pero no se puede declarar dicha nulidad si se ha alcanzado el fin para el cual estaba destinado.

   En tanto, con la reposición se corrigen violaciones de Ley que produzcan vicios procesales responsables en la decisión del litigio o de algunas cuestiones que lo integran no existiendo cabida alguna de corregirse ni por interpretaciones o aplicaciones del Tribunal para subsanar desaciertos de las partes, empero es menester de este Órgano Jurisdiccional corregir vicios procesales, faltas del Tribunal que afecten el orden público o perjudiquen intereses de las partes.

   Sin embargo, por cuanto el artículo 23 del Código de Procedimiento Civil señala que “Cuando la ley dice: “el Juez o Tribunal puede o podrá“, se entiende que lo autoriza para obrar según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y la imparcialidad.

   De manera que, invocadas razones de orden público, el Tribunal procede a revisar si el avalúo viola tales disposiciones, a los fines de precisar si resulta procedente la reposición solicitada en la presente causa.

   En tal sentido la mayoría de las personas relacionan un terreno con el suelo –elemento físico- . Ahora bien, desde el punto de vista legal, terreno se refiere tanto a la superficie de un lugar como a todo lo que está debajo o encima de él, incluyendo, con las restricciones legales, derechos sobre el aire que lo rodea.

   Las mejoras a un predio pueden incluir el trabajo de desmonte, nivelación, relleno, compactado, mejoras de tipo estético, instalación de drenaje, alcantarillas, conexiones para otros servicios -agua, gas, electricidad-, alumbrado público y acceso a vialidad pavimentada. De acuerdo con este principio, factores externos a una propiedad pueden influir en su valor.

   Aunado a lo anterior, el costo de cualquier propiedad siempre estará determinado por el número de otras propiedades similares en venta y su relación con la cantidad de compradores en el mercado.

   Es por ello que se dice que los usos de las propiedades están en equilibrio cuando hay un número suficiente de ofertas de tipos complementarios de inmuebles, es decir, cuando el número de unidades habitacionales mantiene una proporción adecuada con el número de unidades comerciales e industriales ofrecidas.

   Dada su larga vida, existen factores que afectan el valor de las propiedades, ya sean físicos o económicos.

   Les deprecia, por ejemplo, el deterioro físico, pero, dependiendo del mantenimiento que se provea, supone que su valor aumentará con el tiempo.

   Por otra parte, la contribución de una mejora al valor del inmueble se mide por su efecto sobre el valor de mercado.

   Los especialistas cuentan con varios métodos para establecer el valor de un inmueble, dependiendo de su tipo. Así pueden avaluarles por comparación de mercado. Cuando se emplea esta técnica, se obtiene una estimación de valor de una propiedad comparando el bien que se avalúa con ventas recientes de propiedades cercanas similares, llamadas comparables. La teoría detrás de ésta técnica es que el valor de la propiedad objeto del avalúo, está relacionada directamente con los precios de venta de propiedades comparables. Su objetivo es estimar el valor de mercado de la propiedad. Por lo que el avaluador debe reunir, clasificar, analizar e interpretar un conjunto de datos que arroja el mercado.

   Los ajustes al precio de venta de una propiedad comparable se hacen sumando el valor de características presentes en la propiedad objeto de avalúo, pero no en la propiedad comparable que le sirve de parámetro, restando el valor de características presentes en la propiedad comparable, con las que no cuenta el que avalúa. Los precios de venta que se compararon, representan el rango más probable del valor de la propiedad sujeto. A partir de este rango, se puede llegar a un estimado del valor de mercado de la propiedad en venta.

   Los principales ajustes que se llevan a cabo incluyen los relacionados con las características físicas del predio en el terreno, su ubicación fuera del terreno, condiciones de venta.

   La depreciación puede ocurrir por deterioro o por obsolescencia. El deterioro es una perdida del valor de una vivienda como resultado del desgaste ordinario por uso, desintegración y exposición a los elementos a lo largo del tiempo. La obsolescencia puede ser funcional o externa.

   Existen otros métodos como la técnica del cálculo de costos.

   Con este método, el avaluador hace una estimación del costo actual que significaría reproducir de inmueble construido, mas cualquier otra mejora que se le haya añadido, como si fuera nueva, resta luego cualquier pérdida de valor causada por la depreciación de las mejoras. La depreciación incluye todos los factores que reducen el valor de la casa sujeta por debajo de su costo actual de reproducción. Por último, el avaluador suma el valor estimado del terreno mismo, que resulta de un análisis de ventas de terrenos similares, determinando su valor.

   Igualmente se cuenta con la técnica de capitalización por ingresos –denominado por la avaluadora como método de los ingresos- que

   se basa en la relación entre el porcentaje de rendimiento que un comprador espera de una propiedad y el ingreso neto que produce.

   Este método se usa principalmente para valuar propiedades que producen dividendos tales como edificios de apartamentos, oficinas y centros comerciales.

   Las tres técnicas para determinar el valor de propiedades se fundamentan en los elementos que arroja el mercado inmobiliario, debiendo reflejar sus datos y el comportamiento de los compradores así como de constructores, en el caso del método de cálculo de costos. Todos los elementos que influyen en un costo son fenómenos de mercado, al igual que todos los tipos de depreciación. Compartimos el criterio de que el método idóneo es el utilizado por la ingeniero por cuanto el segundo de los descritos exige la existencia de construcciones formales, mientras que el último se encuentra dirigido a peritar apartamentos, oficinas y centros comerciales (inmuebles generadores de rentas).

   El hecho de que no se tengan disponibles precios de ventas de inmuebles de la misma cabida de la del avaluado más bien, lejos de arrojar un alto precio, como se le imputa, debe arrojar lo contrario, y si no se tienen otros elementos mal puede la experto dejar de cumplir la misión encomendada, sino que debe trabajar con los elementos con que cuente para aplicar la metodología idónea.

   Por otra parte, disiente la juzgadora que el costo total de la desocupación del terreno en comento ascienda a la suma de SEIS MIL CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 6.155.237.750,ºº), pues su experiencia como ejecutora de medidas que desalojó terrenos con ocupaciones mayores, cuando se cancelaban planillas de arancel judicial y teniendo que contratarse camiones, pailoders, equipos de limpieza y demás elementos necesarios para lograr la misión encomendada, más aún hoy en día con la gratuidad de la justicia consagrada en nuestra Carta Magna, por lo que el Juez ejecutor a quien correspondiera ejecutar un eventual desalojo, está obligado a actuar en forma gratuita y, si se cuenta con la colaboración de la Gobernación, los auxiliares necesarios por el ejecutor serían empleados de ésta, no habría que desembolsar sino los sueldos que éstos auxiliares perciban, y se darían una ejemplificante colaboración de poderes, en aras de la igualdad de las partes en el proceso, en consecuencia, este juzgador, no observa violación al orden público que amerite reposición de la causa al estado de designar nuevo experto, ni que éste deba complementar su misión y así se decide

   III

   Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SÉPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL BANCARIO CON COMPETENCIA NACIONAL Y SEDE EN LA CIUDAD DE CARACAS (EN TRANSICION), Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad que le confiere la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 23, 206,242, 243, 561 del Código de Procedimiento Civil declara: INADMISIBLE LA IMPUGNACION DEL AVALUO CONSIGNADO EL 21 DE MARZO DE 2007 PLANTEADA POR LA GOBERNACION DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA ; SIN LUGAR LA REPOSICION DE LA CAUSA AL ESTADO DE DESIGNARSE NUEVO EXPERTO PARA EFECTUAR AVALUO DEL INMUEBLE OBJETO DE EJECUCION, en el juicio que por ejecución de hipoteca planteare CUYUNI BANCO DE INVERSION C.A contra CRUPO INMOBILIARIO LA LADERA C.A Y PARQUE INDUSTRIAL LA LADERA S.A, todos identificados en la primera parte de la presente decisión.

   Se deja constancia de que la presente decisión fue dictada con medios provenientes del peculio de la Juez, por cuanto esta Juzgadora tampoco admite que las partes provean lo necesario para prestar el servicio de justicia, a pesar de encontrarse en la imperiosa necesidad de suplir lo necesario ante la reiterada omisión del Órgano Competente para ello y a tenor de lo dispuesto en el artículo 26 de la Constitución. La anterior situación impide que las decisiones puedan ser proferidas dentro de la oportunidad legal pertinente.

   Notifíquese.

   Publíquese, Regístrese y déjese copia.

   Dada, sellada y firmada en Caracas a los DIESIETE (17) días del mes de JULIO de DOS MIL SIETE (2007). Años: 197° y 148°.

   LA JUEZ,

   M.H.G..

   LA SECRETARIA,

   Y.R..

   En la misma fecha, siendo las TRES DE LA TARDE (3:00 p.m) se publicó la anterior decisión, en la Sala de Despachos de este Juzgado.

   LA SECRETARIA,

   Y.R..

   EXPEDIENTE nº 00169.

   MHG/ yr/ yr.