Decisión nº 27 de Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 23 de Abril de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL T.D.L.C.J.

DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: 13.690

PARTE DEMANDANTE: sociedad mercantil INMOBILIARIA FORMICONI, C.A., con domicilio principal en la ciudad de Caracas, Distrito Federal e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, el día 23 de noviembre de 1989, bajo el No. 76, Tomo 64-A Segundo.

APODERADO JUDICIAL: J.A.M.C., A.M. y A.R.M.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 22.872, 56.787 y 204.911, respectivamente, y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA, C.A. (ITEVECA), originalmente domiciliada en Caracas, Distrito Capital, actualmente domiciliada en Maracaibo del Municipio Maracaibo del estado Zulia, constituida por documento inscrito en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y del estado Miranda en fecha 13 de diciembre de 1994, bajo el No. 14, Tomo 22-A-4to, encontrándose inscrita el acta de asamblea donde se acordó su cambio de domicilio por ante el citado Registro Mercantil en fecha 18 de noviembre de 1999, bajo el No. 21, Tomo 66-A-Qto., y ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 13 de abril de 2000, bajo el No. 21, Tomo 15-A, y cuyos estatutos fueron reformados en asamblea de accionistas que quedó inscrita por ante el citado registro mercantil en fecha 23 de septiembre de 2004, bajo el No. 50, Tomo 60-A.

APODERADOS JUDICIALES: J.R.V.R., R.J.R. y T.M.U., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 22.881, 108.155 y 22.995, respectivamente, y de este domicilio.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

FECHA DE ENTRADA: doce (12) de noviembre de 2012.

I

Narrativa:

Se inicia el presente juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por demanda incoada por la representación judicial de la sociedad mercantil INMOBILIARIA FORMICONI, C.A., con domicilio principal en la ciudad de Caracas, Distrito Federal e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, el día 23 de noviembre de 1989, bajo el No. 76, Tomo 64-A Segundo, en contra de la sociedad de comercio IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA, C.A. (ITEVECA), originalmente domiciliada en Caracas, Distrito Capital, actualmente domiciliada en Maracaibo, Municipio Maracaibo del estado Zulia, constituida por documento inscrito en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y del estado Miranda en fecha 13 de diciembre de 1994, bajo el No. 14, Tomo 22-A-4to, encontrándose inscrita el acta de asamblea donde se acordó su cambio de domicilio por ante el citado Registro Mercantil en fecha 18 de noviembre de 1999, bajo el No. 21, Tomo 66-A-Qto., y ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 13 de abril de 2000, bajo el No. 21, Tomo 15-A, y cuyos estatutos fueron reformados en asamblea de accionistas que quedó inscrita por ante el citado registro mercantil en fecha 23 de septiembre de 2004, bajo el No. 50, Tomo 60-A., con fundamento 4, 1.159 del Código Civil, 14 del Código de Procedimiento Civil y cláusula segunda del contrato fundamento de la demanda.

Por auto de fecha 12 de noviembre de 2012, este órgano jurisdiccional admitió en cuanto ha lugar en derecho la presente demanda, ordenando la citación de la parte demandada en la persona de su representante legal.

Por diligencia presentada en fecha 12 de julio de 2012, el co-apoderado judicial de la parte demandada en la presente causa, consignó poder a fin de que se les tuviera como parte en la presente causa.

Por escrito presentado en fecha 15 de julio de 2013, la representación judicial de la parte demandada contestó la demanda en nombre de su representada, presentando a su vez demanda reconvencional.

En fecha 14 de agosto de 2013, la representación judicial de la parte demandante reconvenida procedió a dar contestación a la reconvención planteada.

Por escrito presentado en fecha 16 de septiembre de 2013, la representación judicial de la parte demandada reconviniente presentó escrito de promoción de medios de prueba, siendo agregados y providenciados por el tribunal según auto de fecha 18 de septiembre de 2013. Asimismo, en fecha 23 de septiembre de 2013, la representación judicial de la parte demandante promovió medios de prueba, los cuales fueron agregados y providenciados en esa misma fecha.

II

Límites de la controversia

2.1. Argumentos de la parte demandante:

Refiere el co-apoderado judicial de la parte demandante reconvenida que según consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, el día 27 de mayo de 1999, quedando anotado bajo el No. 08, Tomo 43, su representada celebró un contrato de arrendamiento sobre un galpón de su propiedad con la sociedad de comercio demandada, del cual se puede deducir con meridiana claridad cuáles eran las obligaciones asumidas por la arrendataria.

De igual modo, señala que de la interpretación que se hace de la cláusula segunda se puede deducir que el monto del canon de arrendamiento debía ser ajustado automáticamente todos los años tomando como punto de referencia la inflación indicada para ese momento por el Banco Central de Venezuela; pero que esa voluntad de las partes manifestada en el contrato no se materializó como tal, ya que las condiciones económicas de la arrendataria no le permitían cumplir con los ajustes del canon de arrendamiento, transcurriendo inclusive varios años cancelando el mismo canon sin producirse los ajustes establecidos, y a los efectos indicativos, señala cuadro explicativo de la situación.

Por otra parte, destaca que la falta de cumplimiento del contrato en los ajustes de los cánones de arrendamiento generó un desequilibrio económico en el contrato, ya que para el año 2011 la arrendataria estaba cancelando por concepto de canon de arrendamiento únicamente la suma de CATORCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 14.500, 00) cuando le correspondía pagar la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (36.264, 65), todo lo cual ha generado pérdidas importantes para su representada.

Pero que es el caso que con la intención de recuperar el equilibrio económico del contrato y habida cuenta que la arrendadora había sido comprensible con la arrendataria al no haber realizado los ajustes del canon de arrendamiento, le comunicó por escrito en fecha 02 de noviembre de 2011, la intención de que el canon de arrendamiento fuera ajustado al valor real del mercado, y a tales efectos acompaña dicha comunicación.

Que resulta a todas luces evidente la conducta de la arrendataria en el sentido de no aceptar el aumento propuesto por la arrendadora y que responde a la búsqueda del armonía económica del contrato, como antes se apuntó, el cual se había roto en virtud de no haber cumplido con los aumentos anuales; pero además proponía un aumento del canon tomando en cuenta el índice de precios al consumidor que para el año 2011 alcanzaba al 27%.

Que la propuesta de que el aumento del canon de arrendamiento se hiciera desde el mes de mayo de 2011, es porque en comunicación emanada de la arrendadora de fecha 03 de mayo de 2010, se había convenido que el canon de arrendamiento sería de Catorce Mil Quinientos Bolívares (Bs. 14.500, 00) desde el 01-05-2010 hasta el 01-05-2011, con lo cual, a su decir, era lógico suponer, que el aumento del canon debió producirse a partir del 01 de mayo de 2011.

De igual manera, señala que su representada consideró que el planteamiento formulado por la arrendataria no se correspondía al trato que en un momento se le dio al mantenérsele el mismo canon por varios años (sin ajustes ni aumentos) máxime que era notorio que el canon que estaba pagando la arrendataria por un galpón industrial con un área aproximada de construcción de ocho mil metros cuadrados (8.000 mts. ²) de Catorce Mil Quinientos Bolívares (Bs. 14.500, 00) era irrisorio, cuando cualquier otro galpón en la zona industrial con una extensión similar pagaba cánones muy superiores, todo lo cual dio origen a que la arrendadora enviara comunicación a la arrendataria de fecha 25 de enero de 2011, señalando principalmente la falsedad del aumento anual del canon de arrendamiento y la desproporción entre lo que pagaba la arrendataria y el valor de mercado para un galpón en la Zona Industrial de Maracaibo; obteniendo como respuesta por parte de la arrendataria de una nueva propuesta de canon de arrendamiento, tal como consta de comunicación de fecha 28 de febrero de 2012.

Que una vez recibida la mencionada comunicación de manos de su representada y consciente de que no se correspondía con la realidad del mercado, se optó por presentar una contra-propuesta, lo cual es perfectamente normal dentro de una relación contractual fechada el día 07 de marzo de 2012; obteniendo como respuesta de la arrendataria el desecho de las propuestas de aumento del canon y el acogimiento a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como se evidencia de comunicación de fecha 16 de abril de 2012.

Todo lo cual motivó a su representada a participarle a la arrendataria su decisión de no renovar el contrato al momento de su terminación y se abstuvo de emitir los recibir (sic) correspondientes a los cánones de arrendamiento, por cuanto era lógico que se estaban incumpliendo los términos del contrato, siendo necesario ocupar la revisión por parte del órgano jurisdiccional.

Resalta la representación judicial de la parte demandante reconvenida que independientemente de que las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del nuevo canon de arrendamiento, no cabe duda que a partir del mes de enero de 2012, el canon debía ajustarse automáticamente conforme al Índice de Precios al Consumidor (IPC) establecido por el Banco Central de Venezuela (BCV); así como que a pesar que en el contrato se estableció que el aumento debía hacerse en el mes de enero de cada año, las partes habían venido realizando los aumentos a partir de mayo de cada año.

De igual forma, destaca que tal como se evidencia de la comunicación de fecha 15 de noviembre de 2011, el propio representante de la arrendataria reconoció cuál era el porcentaje del aumento y desde cuándo debía ser pagado.

Que ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo las partes sobre el monto del aumento del canon de arrendamiento, resultaba aplicable lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que es el caso que llegado el mes de mayo de 2012, sin que existiera un acuerdo definitivo sobre el nuevo canon de arrendamiento que debía pagar la arrendataria y habida cuenta de su deseo de acogerse a los términos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios con respecto a los aumentos, su representada (la arrendadora) optó por no realizar el cobro de los cánones que se fueran venciendo, lo cual dio pie a que la arrendataria realizara las consignaciones arrendaticias ante el juzgado de municipio correspondiente, las cuales a su criterio resultan inválidas en virtud de que la arrendataria se limitó a consignar el monto del canon de arrendamiento que había estado vigente desde el año 2010, sin hacer el aumento respectivo conforme a lo dispuesto en el contrato y en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente a partir del mes de enero de 2012, aun cuando las partes no hubiesen estado de acuerdo con el mismo.

Destaca que si desde el mes de noviembre de 2011 la arrendadora había planteado un aumento del canon y hasta mayo de 2012 no existía acuerdo entre las partes sobre el monto del aumento, no podía liberarse de la obligación de pagar los cánones correspondientes a los meses de junio y julio de 2012 limitándose a consignar el monto del canon que venía pagando desde el año 2010, más cuando la arrendataria decidió acogerse expresamente a los términos establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sobre el aumento del canon y había reconocido la procedencia del aumento.

En tal sentido, destaca que la arrendataria tenía pleno conocimiento que de no llegarse a un acuerdo entre las partes con relación al canon de arrendamiento, el mismo sería de Dieciocho Mil Cuatrocientos Quince Bolívares (Bs. 18.415, 00) y no obstante a ello, se limitó a consignar el monto del canon que venía pagando desde el mes de enero de 2010; que además la consignación resulta inválida por cuanto la arrendataria estaba obligada a pagar los impuestos que genera el arrendamiento, concretamente el Impuesto al Valor Agregado (IVA) que alcanza al doce por ciento (12%), tal como se venía aplicando en todos los recibos de pago librados por la arrendadora desde el año 2004, lo cual constituía una obligación para la arrendataria, lo que tampoco cumplió cuando hizo las consignaciones, y por tanto, resultan inválidas.

De la misma forma, acentúa que la arrendataria no ha cumplido tampoco con las obligaciones asumidas en el contrato, entre ellas, realizar el pago del impuesto inmobiliario, tal como lo prevé la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento, y que fue reconocido expresamente por la arrendataria según comunicación suscrita por R.M.F.; y que es el caso que para el año 2012 no se había dado al cumplimiento de dicha obligación existiendo una mora que alcanzaba a la suma de DOSCIENTOS DOCE MIL QUINIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES CON VEINTISEIS CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 212.548, 26), lo cual consta en el estado de cuenta emanado del SAMAT.

De igual manera, señala que se convino expresamente en el contrato en la cláusula vigésima Cuarta la obligación de la arrendataria de suscribir una póliza de seguros contra incendio, donde su representada tuviera el carácter de beneficiaria, pero que la arrendataria nunca ha hecho entrega de la póliza de seguros contra incendio, a los fines de preservar el inmueble arrendado.

Finalmente, se observa de la escritura libelar la indicación de los medios de prueba que se acompañan y los hechos que se pretenden probar, haciendo especial referencia en lo que denominó como prueba de consignaciones arrendaticias, que la parte arrendataria no consignó el Impuesto al Valor Agregado (IVA) y tampoco gestionó la notificación de la arrendadora dentro del lapso legal.

2.2. Argumentos de la parte demandada:

Llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda el co-apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, procedió a hacerlo negando, rechazando y contradiciendo las pretensiones de la demandante reconvenida, tanto en los hechos alegados en el libelo como en el derecho que se afirma en la escritura libelar.

Seguidamente, procedió a manifestar que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento lo configura un galpón industrial, situado en la avenida 10, No. 139-189 de la Primera Etapa de la Zona Industrial de Maracaibo, en jurisdicción de la parroquia D.F.d.M.M. del estado Zulia.

De igual modo, señala que el contrato cuya resolución se pretende, es el que reproduce el documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, el día 27 de mayo de 1999, bajo el No. 08, Tomo 43 de los libros de autenticaciones; y que la relación arrendaticia que la parte demandante pretende extinguir alcanza una duración de prácticamente catorce (14) años dentro de un contexto de entendimiento, que sin embargo, su representada se ha visto perturbada desde que en forma unilateral la demandante reconvenida ha tratado de imponer por la fuerza un incremento desmesurado del canon de arrendamiento mensual en perjuicio de los derechos de su representada y de sus posibilidades económicas reales, violentando lo pactado entre las partes.

Destaca además que la pretensión postulada por la empresa demandante reconvenida plantea falsas situaciones de incumplimiento contractual que se le imputa a su representada, y procede a rechazarla bajo las siguientes aseveraciones:

Con relación al monto del canon de arrendamiento, manifiesta que la demandante se apartó de lo acordado y le presentó a su representada un exorbitante aumento del canon, lo cual hizo constar mediante comunicación emitida en fecha 02 de noviembre de 2011, fijando un canon de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 110.000,00), iniciándose un proceso negociatorio asumido de buena fe por parte de su representada.

Asimismo, señala que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento localiza la pauta de regulación contractual aplicable a los ajustes de los cánones mensuales de arrendamiento que debe ser atendida por las partes.

De la misma manera, arguye dicha representación que según lo acordado por las partes constituía un imperativo contractual la voluntad concurrente y coincidente de ambos sujetos contractuales para la revisión anual de la cuantía del canon; siendo así como efectivamente vino comportándose la relación a través de sus sucesivas prórrogas quinquenales, previstas en la cláusula décima sexta.

En el mismo orden de ideas, aduce que la dinámica del contrato de arrendamiento convenido a través del documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, el 27 de mayo de 1999, bajo el No. 08, Tomo 43 de los Libros de Autenticaciones, conllevó a que esa relación inquilinaria fuese sucesivamente prorrogada, por lapsos consecutivos de cinco (05) años cada uno, dado que la condición que la citada cláusula décima sexta imponía como presupuesto para la continuidad del contrato, que las partes llegasen a un acuerdo sobre los nuevos cánones aplicables al plazo venidero, lo cual se cumplió (mayo 2010 a mayo 2011).

De igual modo, señala que las prórrogas contractuales conservaron todas las condiciones y estipulaciones del contrato primigenio, por así determinarlo la cláusula décima sexta, por lo que a la culminación del lapso de duración original, el conjunto de cláusulas que conformó la regulación de esa relación arrendaticia ha mantenido su absoluta vigencia, durante todas las prórrogas que experimentó el contrato, ya que su modificación o derogatoria únicamente se permite bajo la condición de que éstas respondan a un acuerdo expreso de las partes y de que el mismo se haga constar por escrito, sujeto por tanto todo acuerdo entre las partes a la formalidad de la escritura, y a tal efecto resalta el contenido de la cláusula quinta y vigésima séptima del contrato de arrendamiento que regula la relación inquilinaria a la cual se refiere el presente proceso.

Por todo ello, manifiesta dicha representación que al no haberse determinado un nuevo canon de arrendamiento por el acuerdo expreso de las partes, inició y ha dado curso al procedimiento de consignación arrendaticia ante el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, en expediente No. 2332-2012.

De igual manera, sostiene que la demandante reconvenida reconoció que el canon de arrendamiento mensual convenido era la cantidad de CATORCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 14.500, 00) no siendo sometido a alguna modificación en su cuantía, lo cual determinó que en fecha 29 de febrero de 2012, la empresa demandante reconvenida iniciare un procedimiento administrativo de regulación de alquileres ante la Dirección de Catastro-Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Maracaibo, con el objeto de que se fijase un nuevo canon de arrendamiento aplicable al inmueble arrendado, lo cual deja claro que el canon de arrendamiento no había sido modificado en su cuantía, siendo determinante de este hecho el propio dicho confesional de la parte demandante expresado dentro de la solicitud de regulación de alquileres en cuestión, en donde se deja bien claro que el canon de arrendamiento no había sido objeto de ningún ajuste para la fecha de impetración de ese procedimiento administrativo.

Asimismo, refiere que fue la empresa demandante reconvenida quien incumplió e incumple el contrato de arrendamiento al quebrantar lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato, a imponer u nuevo canon de arrendamiento mensual de más de más de SETECIENTOS CINCUENTA Y OCHO (758 %) llevando la mensualidad de CATORCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 14.500, 00) a CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 110.000, 00), lo cual fue rechazado y participado a la arrendadora por su representada.

Que su representada no se ha negado a acceder al ajuste de la cuantía del canon, con una propuesta que situaba el incremento dentro de las proporciones razonables de la inflación que experimentó el país durante el período anual en que estuvo vigente el canon de arrendamiento convenido, esto es entre el 01 de mayo de 2010 y el 01 de mayo de 2011, a cuyo efecto basta con que se haga el ejercicio matemático determinante del ajuste indexatorio de tal canon, que como se ha dicho monta a la cantidad de CATORCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 14.500, 00), y de que se tomen como parámetros de medición los Índices Nacionales de Precios al Consumidor, fijados y estadísticamente registrados por el Banco Central de Venezuela, correspondiente al mes inicial de ese período (Mayo de 2010: 187,00) y al mes del vencimiento DIECISIETE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y UN BOLÍVARES FUERTES CON VEINTITRÉS CÉNTIMOS (Bs. F 17.361,23); siendo el canon que propuso su representada para hacerlo efectivo a partir de mayo de 2011 la suma de DIECIOCHO MIL CUATROCIENTOS QUINCE BOLÍVARES (18.415, 00) mensuales, pagadero así hasta el mes de diciembre de 2011, y a partir de enero de 2012 la suma de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000, 00); sin embargo, esa propuesta que dirigió a la arrendadora fue repudiada según comunicación de fecha 25 de enero de 2012 y reiteró su determinación de fijar el canon en la suma de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 110.000, 00), siendo incrementados los niveles económicos por su representada, mediante nueva oferta de fecha 28 de febrero de 2012.

En ese mismo sentido, manifiesta dicha representación que la mencionada oferta tampoco fue aceptada por la arrendadora y así lo hizo constar según comunicación de fecha 07 de marzo de 2012 e insiste en colocar los valores de los cánones de arrendamiento en cifras que rebasaban grotescamente los índices inflacionarios que registraba el país, asumiendo una posición cerrada y obcecada merceda a la cual se desencadenó la respuesta final de su representada de acogerse a los derechos que le brinda al arrendatario el derecho inquilinario en Venezuela, dejando abiertas las puertas de una negociación justa y razonable.

Destaca además que aun cuando la parte demandante reconvenida no es clara en la configuración del alegato que alude a la supuesta obligación legal contraída por la sociedad mercantil IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA, C.A. (ITEVECA) en cuanto a que sobre el canon de arrendamiento había de aplicar de pleno derecho su corrección monetaria, lo que le hace inferir que es improcedente e inaplicable la aplicación del artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que fue por vía contractual donde las partes acordaron la revisión del canon, aunado a que dicha norma solo es aplicable respecto de los inmuebles exentos de regulación, donde en ninguno de los supuestos del artículo 4 eiusdem se incluye el bien dado en arrendamiento.

Con respecto a la pretensión de la resolución del contrato de arrendamiento en virtud del incumplimiento de obligaciones accesorias establecidas en el contrato, tal como no haber consignado judicialmente la fracción que corresponde al IVA, la falta de pago del impuesto a la propiedad inmobiliaria, la obligación de contratar y pagar una póliza de seguro contra incendio, refiere que para el supuesto negado de que se hubieren incumplido, no dan lugar a la resolución del contrato porque no constituyen obligaciones principales de las que dependa la causa jurídica de la contratación, sino obligaciones meramente accesorias o marginales cuyo incumplimiento a lo sumo admitiría el interés del demandante a reclamar su satisfacción o cumplimiento y el resarcimiento de daños y perjuicios, siempre y cuando fueren realmente cometidos por la arrendataria y los hubiere incumplido, y así se infiere, según su criterio del criterio del M.T.d.D..

Resalta también que más allá de que el incumplimiento de tales obligaciones carezca de eficacia para dar lugar a la resolución del contrato de arrendamiento, debe destacarse también la improcedencia de la pretensión postulada sobre la base de los incumplimientos de las obligaciones accesorias que refieren a no haber consignado los cánones de arrendamiento depositados en el juzgado de municipio la fracción que corresponde al Impuesto al Valor Agregado, y al no haber pagado el impuesto a la propiedad inmobiliaria, ya que en ningún momento su representada ha incurrido en los incumplimientos denunciados que le han sido imputados, en primer lugar, respecto de la supuesta falta de pago del IVA, ese impuesta que se genera por la prestación del servicio que configura el arrendamiento, de acuerdo a lo que establecen los artículos 4 numeral 4to. y 54 de la Ley que establece el Impuesto al Valor Agregado, deriva de la previa emisión de la correspondiente factura por parte del prestador del servicio, lo cual dentro de un procedimiento de consignación arrendaticia no está dado el hecho de la obligación tributaria.

En cuanto al incumplimiento de la obligación de pago del impuesto a la propiedad inmobiliaria, destaca que no le es imputable a su representada, toda vez que a tenor de la cláusula séptima del contrato de arrendamiento “las partes no asumen obligaciones que no estén señaladas de manera expresa en el contrato” y al no haberse establecido expresamente mal puede exigirse, y resalta además que en la cláusula décima tercera se refiere a impuestos que pechen el ramo comercial (impuesto a las actividades comerciales o industriales desarrolladas en el inmueble) más no al impuesto que grava la propiedad, el cual incumbe directamente al propietario, y para el supuesto negado que se haya incumplido, como antes se apuntó, no tiene la potencialidad de provocar la resolución del contrato.

Finalmente, señala que tomando en cuenta la situación litigiosa que revela postura encontradas entre las partes, y que plantean un estado de incertidumbre sobre la vigencia del contrato, y siendo que la conducta convenida por ambas partes desde el primer vencimiento quinquenal, ha sido de darle continuidad a la relación contractual, mediante sucesivas prórrogas de cinco (05) años de duración cada una, siendo la última la del período 01/01/2010 al 31/12/14, propone demanda reconvencional por otorgamiento de prórroga legal, con una duración de tres (03) años.

2.3. Contestación a la demanda reconvencional:

En primer lugar, la representación judicial de la parte demandante reconvenida señaló la falta de interés procesal de la parte demandada reconviniente para intentar la demanda reconvencional, y destaca que el propio legislador establece que “llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendatario…”; por lo que el derecho a solicitar prórroga sólo nace en cabeza del arrendatario el día del vencimiento del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.

Pero que es el caso que, siendo que el contrato de arrendamiento vence el día 31 de diciembre de 2014, es a partir de esa fecha en la que el arrendatario puede ejercer su derecho a la prórroga legal, por lo cual hasta que llegue esa fecha es que se sabrá si el arrendatario (sic) ha pretendido desconocer el derecho del arrendatario.

Y por tanto a su decir resulta lógico suponer, si durante la secuela del proceso se demuestra que el arrendatario ha incumplido las obligaciones establecidas en el contrato, entonces éste no tendrá derecho a la prórroga legal.

III

Medios de prueba aportados al proceso:

3.1. De la parte demandante:

Documentales:

• Original de contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA FORMICONI, C.A., y la sociedad de comercio IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA, C.A. (ITEVECA), autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 27 de mayo de 1999, quedando anotado bajo el No. 08, Tomo 43 de los libros de autenticaciones.

En lo atinente al medio de prueba que antecede, esta operadora de justicia lo estima en el presente proceso, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que el mismo no fue impugnado por la parte adversaria, y lo tiene como fidedigno, y en tal sentido, le otorga valor probatorio a la relación arrendaticia que existe entre las partes y en especial al objeto del arrendamiento y las cláusulas contractuales que rigen el arrendamiento celebrado. Así se valora.

• Copia certificada de documento de propiedad a favor de la sociedad mercantil INMOBILIARIA FORMICONI, C.A., sobre varios inmuebles identificados en el texto del documento, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer de Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del estado Zulia, en fecha 16 de febrero de 1990, anotado bajo el No. 3, protocolo 1°, Tomo 11, Primer Trimestre.

Con respecto al anterior documento, este tribunal por cuanto observa que no fue atacado por la contraparte, en consecuencia, con fundamento en el artículo 1.357 del Código Civil, lo valora en el presente proceso, en especial, al derecho de la parte demandante sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento de arrendamiento. Así se valora.

• Copia fotostática de comunicación de fecha 02 de noviembre de 2011, emitida por la sociedad INMOBILIARIA FORMICONI, C.A., a la empresa IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA, C.A. (ITEVECA), donde se aprecia sello de recepción en fecha 03 de noviembre de 2011.

• Copia fotostática de comunicación de fecha 25 de enero de 2011 (sic), emitida por la sociedad INMOBILIARIA FORMICONI, C.A. a la empresa IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA, C.A. (ITEVECA), en la cual se lee sello de recibido de fecha 27 de enero de 2012, y cuadro resumen anexado a dicha comunicación.

• Copia fotostática de comunicación de fecha 03 de mayo de 2010, emitida por la sociedad INMOBILIARIA FORMICONI, C.A. a la empresa IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA, C.A. (ITEVECA), en la cual se lee sello de recibido de fecha 03 de mayo de 2010.

• Copia simple de comunicación de fecha 07 de marzo de 2012, emitida por la sociedad INMOBILIARIA FORMICONI, C.A. a la empresa IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA, C.A. (ITEVECA), en la cual se lee sello de recibido de fecha 08 de marzo de 2012.

• Copia fotostática simple de resolución No. 043-2010, expedida por el Director de Catastro del Centro de Procesamiento Urbano de la Alcaldía de Maracaibo de fecha 10 de septiembre de 2010, donde se ordena notificar a la empresa IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA, C.A. de la deuda de impuesto sobre inmuebles urbanos.

• Constante de diecisiete (17) folios útiles documentos privados constituido por facturas emitidas por la empresa INMOBILIARIA FORMICONI, C.A., a nombre de la sociedad mercantil IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA, C.A. (ITEVECA) Nos. de Control 0385, 0397, 0422, 0434, 0436, 0448, 0460, 0472, 0494, 0505, 0516, 0531, 0543, 0556, 0567, 0585 y 0598, por concepto de alquiler galpón #139-189.

Con relación a los instrumentos que anteceden, esta autoridad jurisdiccional por cuanto observa que en virtud de haberse acompañado los mismos en copias fotostáticas por la parte demandante reconviniente y en virtud de ser promovida la exhibición de documentos como dinámica procesal de allegar a las actas documentos, so pena de tenerse como idéntico el texto de las comunicaciones acompañadas, en consecuencia, se reserva su estimación y valoración para el momento de analizar dicho medio de prueba, en atención a lo que la ley disponga en ese sentido. Así se establece.

• Comunicación de fecha 15 de noviembre de 2011, emitida por la sociedad IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA, C.A. (ITEVECA) a la empresa INMOBILIARIA FORMICONI, C.A.

• Comunicación de fecha 03 de mayo de 2010, emitida por la sociedad IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA, C.A. (ITEVECA) a la empresa INMOBILIARIA FORMICONI, C.A.

• Comunicación de fecha 28 de febrero de 2012, emitida por la sociedad IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA, C.A. (ITEVECA) a la empresa INMOBILIARIA FORMICONI, C.A.

• Comunicación de fecha 16 de abril de 2012, emitida por la sociedad IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA, C.A. (ITEVECA) a la empresa INMOBILIARIA FORMICONI, C.A., con acuse de recibo fechado el día 16 de abril de 2012.

En lo que respecta a las comunicaciones antes señaladas, esta juzgadora por cuanto observa que no fueron desconocidas por la parte demandada, en consecuencia, con fundamento en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se tiene como reconocidas y se valorarán en tanto y en cuanto permitan desentrañar los hechos controvertidos. As se establece.

• Copia simple de comunicación de fecha 07 de mayo de 2012, emitida por la sociedad INMOBILIARIA FORMICONI, C.A. a la empresa IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA, C.A. (ITEVECA).

Con ocasión a la instrumental antes referida, observa esta sentenciadora que si bien la misma fue acompañada en copia simple y fue suscrita por la propia parte demandante, no es menos cierto que la parte demandada la acompaña en su escrito de contestación a la demanda y no desconoce su contenido, en consecuencia con fundamento en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se tiene como reconocida en el presente proceso y se le otorga valor probatorio, principalmente a la voluntad expresada por la arrendadora de no querer continuar con la relación arrendataria. Así se valora.

• Constante de ochenta y ocho (88) folios útiles copias fotostáticas de expediente No. 2332-2012 correspondiente a la consignaciones realizadas por ante el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial por la empresa IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA, C.A.

Con relación a las anteriores copias, este tribunal constata que las mismas no fueron impugnadas por la parte adversaria, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil las tiene como fidedigna. Así se valora.

Exhibición de documentos:

• Solicitud de exhibición de comunicación de fecha 02 de noviembre de 2011.

• Solicitud de exhibición de comunicación de fecha 25 de enero de 2012.

• Solicitud de exhibición de comunicación de fecha 03 de mayo de 2010.

• Solicitud de exhibición de comunicación de fecha 07 de marzo de 2012.

• Solicitud de exhibición de recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero de 2011 a diciembre de 2011; y de enero de 2012 a mayo de 2012.

• Solicitud de exhibición de resolución Nº 043-2010, emanada de la Dirección de Catastro. Centro de Procesamiento Urbano de la Alcaldía del Municipio Maracaibo.

• Solicitud de exhibición de póliza de incendio contratada por la empresa IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA ITEVECA, C.A. a favor de INMOBILIARIA FORMICONI, C.A.

Se observa de las actas que en fecha 28 de octubre de 2013, se llevó a efecto el acto de exhibición de documentos, la representación judicial de la parte demandada procedió a exhibir los siguientes documentos:

1. Comunicación de fecha 02 de noviembre de 2011.

2. Comunicación de fecha 25 de enero de 2012.

3. Comunicación de fecha 03 de mayo de 2010

4. Comunicación de fecha 07 de marzo de 2012

5. Recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero de 2011 a diciembre de 2011; y de enero de 2012 a mayo de 2012.

6. Resolución Nº 043-2010, emanada de la Dirección de Catastro. Centro de Procesamiento Urbano de la Alcaldía del Municipio Maracaibo.

7. Póliza de incendio contratada por la empresa IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA ITEVECA, C.A. emitida por la sociedad de comercio SEGUROS CATATUMBO, C.A., fecha de vigencia desde el 21 de mayo de 2013 hasta el 21 de mayo de 2014, y sus anexos.

Ahora bien, la doctrina es unánime en afirmar que los requisitos para que proceda esta dinámica procesal son: 1) una solicitud de exhibición de forma clara y precisa; 2) la presentación a su solicitud de una copia del documento o como requisito alternativo el señalamiento de los datos que conozca del texto del documento, y; 3) además acompañar su solicitud con un medio de prueba que constituya por lo menos presunción grave de que el instrumento se encuentre en poder del adversario.

La solicitud de exhibición en el caso bajo análisis se circunscribe a comunicaciones dirigidas por parte de la empresa demandante reconvenida a la empresa demandada reconviniente, por una parte, así como a documentos que a decir del demandante se encuentran en poder del adversario y que como consecuencia de la exhibición se encontraban en manos de éste.

En este orden, este operadora de justicia por cuanto observa que cada uno de los documentos sobre los cuales se solicitó la exhibición fueron presentados por la parte intimada, y por tratarse de documentos sobre los cuales es posible la exhibición, en consecuencia, con fundamento en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, se valoran en el presente proceso aplicando para ello las reglas de la sana crítica. Así se valora.

Informes:

• Información requerida al Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (Sedemat) a través de oficio No. 0921-2013 de fecha 23 de septiembre de 2013, a los fines de que indicara a este tribunal el estado de cuenta que existía para el siete de junio de 2012 por concepto de impuestos municipales, reparo o cualquier otro concepto que adeudase INMOBILIARIA FORMICONI, C.A., correspondiente al inmueble ubicado en la avenida 60, E/C 139 y 148, No. 139-189, parcela No. 5 S/ZONA INDUSTRIAL.

En este sentido, se constata de la información aportada a las actas y agregada en fecha 04 de octubre de 2013, así como de documentos acompañados, entre ellos, estado de cuenta de la contribuyente Inmobiliaria Formiconi, C.A., durante el período 2010 al 2012 la sociedad de comercio INMOBILIARIA FORMICONI, C.A adeuda un monto: Bs. 116.153,53 más la mora: Bs. 56.764, 23, lo cual asciende a Bs. 172.917, 76.

Ahora bien, esta sentenciadora por cuanto observa que la información aportada se obtuvo en la forma prevista en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil la estima en el presente proceso en tanto y en cuanto permita esclarecer hechos controvertidos utilizando para ello las reglas de la sana crítica, en los términos del artículo 507 eiusdem. Así se establece.

• Información requerida a la Dirección de Catastro. Centro de Procesamiento Urbano de la Alcaldía del Municipio Maracaibo a través de oficio No. 0922-2013 de fecha 23 de septiembre de 2013, a los fines de que informe el contenido de la resolución No. 043-2010, correspondiente a la liquidación del impuesto municipal, ordenado en contra de IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA, C.A. (ITEVECA).

En lo atinente al requerimiento en cuestión, observa esta juzgadora que si bien de una revisión de las actas no se evidencia el aporte de datos por parte del ente requerido, no es menos cierto que consta de las actas copia fotostática de la resolución No. 043-2010, la cual fue exhibida por la contraparte, siendo aceptado por ésta el contenido de la resolución y valorada por este órgano jurisdiccional. Así se establece.

• Información requerida al Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia a través de oficio No. 0923-2013 de fecha 23 de septiembre de 2013.

Se observa de las actas información aportada por el ente requerido agregada en fecha 27 de septiembre de 2013, donde con ocasión a lo requerido informa:

…1. No existe diligencia mediante la cual el consignatario diera cumplimiento a las obligaciones que impone el artículo 12 de la Ley de Arancel Judicial, concretamente no suministraron al alguacil los emolumentos necesarios para realizar la notificación de la empresa INMOBILIARIA FORMICONI, C.A. 2. No existe Notificación de la empresa INMOBILIARIA FORMICONI, C.A., o exposición del alguacil de no haber podido realizar dicha notificación. 3. No se realizó la Notificación por lo tanto no existe dirección que señalar. 5. No se realizó la Notificación por lo que no existe fecha en la cual la misma se haya perfeccionado, todo referente a la Consignación N° 2331-2012, consignatario IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA, C.A. (ITEVECA), beneficiario INMOBILIARIA FORMICONI, C.A…

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Así pues, esta juzgadora por cuanto observa que la información aportada se obtuvo en la forma prevista en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil la estima en el presente proceso, en tanto y en cuanto permita esclarecer hechos controvertidos utilizando para ello las reglas de la sana crítica, en los términos del artículo 507 eiusdem. Así se establece.

3.2. De la parte demandada:

Del merito de las actas:

El co-apoderado judicial de la parte demandada reconviniente invocó a su favor el mérito que se desprende de las actas procesales.

En cuanto a esta invocación, esta juzgadora considera que tales invocaciones no constituyen un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, de modo que al invocar el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se valora.

Documentales:

• Comunicación de fecha 25 de enero de 2011, remitida por la sociedad mercantil INMOBILIARIA FORMICONI, C.A., a la empresa IMPRESORA TÉCNICA DEVENEZUELA ITEVECA, C.A. (ITEVECA).

• Comunicación de fecha 07 de mayo de 2012, emitida por la sociedad INMOBILIARIA FORMICONI, C.A. a la empresa IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA, C.A. (ITEVECA).

Con respecto a las comunicaciones antes señaladas, esta juzgadora por cuanto observa que no fueron desconocidas por la parte demandante reconvenida, sino en todo caso acompañadas por dicha parte en copia fotostáticas, en consecuencia, con fundamento en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.374 del Código Civil, se tiene como reconocidas y se valorarán en tanto y en cuanto permitan desentrañar los hechos controvertidos. As se establece.

• Constante de noventa y seis (96) folios útiles copia certificada de procedimiento administrativo de regulación de inmueble otorgada por el jefe de la oficina de inquilinato, adscrita a la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del estado Zulia.

En lo atinente a este medio de prueba, cabe destacar que nuestro M.T.d.D. ha dejado sentado que el mismo pertenece a una tercera categoría dentro del género de la prueba instrumental denominada documentos administrativos, distintos a los documentos públicos y privados, expedidos por órganos especializados de la administración pública contentivo de declaraciones o actos administrativos de efectos particulares, emitidos de acuerdo con formalidades y requisitos legales, en razón de lo cual gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, tal como lo se ha señalado en decisión sentada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 1.419 de fecha 06 de junio de 2006, asemejando su valor probatorio a los documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, los cuales hacen plena fe entre las partes y frente a terceros en lo que se refiere al hecho material de sus declaraciones, pudiendo ser desvirtuados a través de cualquier género de prueba capaz de restarle veracidad.

Así las cosas, siendo que el instrumento en cuestión no fue atacado por la parte adversaria, en tal sentido, le merece fe a esta juzgadora, y se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se valora.

• Original de contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA FORMICONI, C.A., y la sociedad de comercio IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA, C.A. (ITEVECA), autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 27 de mayo de 1999, quedando anotado bajo el No. 08, Tomo 43 de los libros de autenticaciones.

Se observa de las actas que la representación judicial de la parte demandada invocó el valor probatorio del referido contrato de arrendamiento, instrumento que sirve de fundamento a la demanda incoada. Asimismo, se evidencia, que esta operadora de justicia lo estimó en el presente proceso, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En derivación de lo supra expuesto, parte esta sentenciadora de la existencia del contrato de arrendamiento, y en especial, de las cláusulas contractuales a las que las partes se sometieron, y que es ley entre ellas. Así se establece.

• Comunicación de fecha 02 de noviembre de 2011, emitida por la sociedad INMOBILIARIA FORMICONI, C.A., a la empresa IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA, C.A. (ITEVECA), donde se aprecia sello de recepción en fecha 03 de noviembre de 2011.

La anterior comunicación fue acompañada por la parte demandante en copia fotostática y exhibida por la parte demandada, de forma que su contenido quedó reconocido por la representación judicial de la parte demandada reconviniente, y valorada por este tribunal en tanto y en cuanto permita esclarecer hechos controvertidos, tomando en consideración los demás medios de prueba. Así se establece.

• Comunicación de fecha 15 de noviembre de 2011, emitida por la sociedad IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA, C.A. (ITEVECA) a la empresa INMOBILIARIA FORMICONI, C.A.

• Comunicación de fecha 28 de febrero de 2012, emitida por la sociedad IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA, C.A. (ITEVECA) a la empresa INMOBILIARIA FORMICONI, C.A.

• Comunicación de fecha 16 de abril de 2012, emitida por la sociedad IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA, C.A. (ITEVECA) a la empresa INMOBILIARIA FORMICONI, C.A., con acuse de recibo fechado el día 16 de abril de 2012.

Con respecto a los instrumentos antes señalados, estas juzgadora por cuanto observa que tales comunicaciones fueron acompañadas por la representación judicial de la parte demandante, y al no ser desconocidas por la parte adversaria, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se tienen como reconocidas y se le otorga valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.374 del Código Civil. Así se valora.

Informes:

• Información solicitada a la Alcaldía de Maracaibo a través de su oficina de inquilinato.

Se evidencia de las actas que en fecha 18 de septiembre de 2013, se providenció el escrito de pruebas presentado por la representación judicial de la parte demandada, ordenándose oficiar a dicho ente a través de oficio N° 901 de esa misma fecha, siendo ratificado el requerimiento según oficio N° 975-2013 de fecha 07 de octubre de 2013.

En este orden, se observa contestación aportada por el ente requerido bajo oficio No. OI-10-2013-653 donde señala lo siguiente:

… luego de revisados nuestros archivos y Libro de Asiento Diario, se encontró procedimiento de Regulación de Alquileres, solicitado por la ciudadana A.M., en su carácter de Apoderada de la empresa INMOBILIARIA FORMICONI, C.A., propietaria del inmueble anteriormente identificado, el cual le fue arrendado a la Sociedad Mercantil IMPRESORA TECNICA DE VENEZUELA C.A.(ITEVECA), de fecha 29 de Febrero de 2012, signado con el Nro. Expediente 22.877, en el cual se pudo constatar que para el día 12 de noviembre de 2012, esta oficina de inquilinato no había dictado el Acto Administrativo de fijación de canon de arrendamiento para el inmueble anteriormente descrito

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Ahora bien, esta sentenciadora por cuanto observa que la información aportada se obtuvo en la forma prevista en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil la estima en el presente proceso en tanto y en cuanto permita esclarecer hechos controvertidos utilizando para ello las reglas de la sana crítica, en los términos del artículo 507 eiusdem. Así se establece.

• Información solicitada al Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, por medio de oficio 0902-2013, de fecha 18 de septiembre de 2013.

En fecha 04 de octubre de 2013, se agregó información aportada por el ente requerido, bajo los siguientes términos: “…se le informa acerca de que esta sala en los procedimientos de consignaciones arrendaticias que cursan en este tribunal nunca se ha obrado como agente de percepción o de retensión del impuesto al valor agregado...”.

Ahora bien, esta sentenciadora por cuanto observa que la información aportada se obtuvo en la forma prevista en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil la estima en el presente proceso en tanto y en cuanto permita esclarecer hechos controvertidos utilizando para ello las reglas de la sana crítica, en los términos del artículo 507 eiusdem. Así se establece.

Experticia:

• De conformidad con lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.422 del Código Civil, solicitó experticia a fin de que los expertos se sirvan “re-expresar” con sujeción a las variables de inflación registradas en Venezuela por el Banco Central de Venezuela durante el lapso transcurrido entre el 01 de mayo de 2010 y el 01 de mayo de 2011, la cantidad de CATORCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 14.500, 00).

• De conformidad con lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.422 del Código Civil, solicitó experticia a fin de que los expertos se sirvan determinar la variación porcentual de la inflación registrada en el país durante todo el año 2012, con base a los datos estadísticos registrados por el Banco Central de Venezuela; y calcular la corrección monetaria, conforme a la variación inflacionaria registrada en ese año 2012, de la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 40.000, 00) para enero de 2012, al mes de diciembre de ese mismo año 2012, tomando como mes inicial a los efectos del cálculo el mes de enero de 2012, y como mes final el mes de diciembre de 2012.

Se observa de las actas procesales que una vez designados y juramentados los expertos, y habiéndosele acordado la prórroga solicitada en fecha 09 de diciembre de 2013 consignaron el informe pericial, el cual arrojó el siguiente resultado:

• Que con sujeción a las variables de inflación registradas en Venezuela, por el Banco Central de Venezuela, durante el lapso transcurrido entre el 01 de mayo de 2010 y el 01 de mayo de 2011, la cantidad de CATORCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 14.500, 00), equivalía a la finalización de ese lapso a la suma de DIECIOCHO MIL DOSCIENTOS SETENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES CON VEINTITRES CENTIMOS (Bs. F 18.272,23). CORRECCIÓN MONETARIA TRES MIL SETECIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES FUERTES CON VEINTITRES CENTIMOS (Bs. F 3.772,23)

• Que la variación porcentual de la inflación registrada en el país durante todo el año 2012, con base a los datos estadísticos registrados por el Banco Central de Venezuela; y calcular la corrección monetaria, conforme a la variación inflacionaria registrada en ese año 2012, ascendió al siguiente porcentaje: 18.5%.

• Que conforme a la variación inflacionaria registrada en el año 2012, la corrección monetaria de la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 40.000,00) para Enero de 2012 , sitúa esa cifra en la suma de CUARENTA Y OCHO MIL VEINTISIETE BOLÍVARES FUERTES CON ONCE CÉNTIMOS (Bs. 48.027,11) al mes de Diciembre de ese mismo año 2012. Corrección monetaria OCHO MIL VEINTISIETE BOLÍVARES FUERTES CON ONCE CÉNTIMOS (Bs. F 8.027, 11)

En este orden, esta sentenciadora que si bien es cierto que el informe presentado no fue objetado en el sentido de ser ampliado o aclarado, y por cuanto se evacuó conforme lo dispone el artículo 451 del Código de Procedimiento en concordancia con el artículo 1.422 y siguientes del Código Civil, no es menos cierto que en virtud del carácter referencial que tendría para las partes el índice inflacionario registrado en Venezuela por el Banco Central de Venezuela, a los fines de la fijación o actualización del canon de arrendamiento, en consecuencia, se desecha del presente proceso el medio de prueba promovido, en virtud de haberlo pactado así las partes en el contrato celebrado. Así se establece.

IV

Motivación:

Una vez valorados los medios de pruebas aportados al proceso, pasa esta juzgadora a explanar la argumentación jurídica que soportará la presente decisión bajo los siguientes términos:

El contrato de arrendamiento es conocido también como contrato de locación. A este respecto, el Dr. G.C.d.T., en su obra “Diccionario Jurídico Universitario”, señala lo siguiente: “Cuando una parte se obliga a conceder el uso o goce de una cosa…, y la otra, a pagar por este uso, goce… un precio determinado en dinero. El que paga el precio se llama, en el Código Civil, “locatio”, “arrendatario” o “inquilino”, y el que lo recibe, “locador” o “arrendador”. El precio se llama también “arrendamiento” o “alquiler”.

El Código Civil venezolano en el artículo 1.579 define la figura del arrendamiento, estableciendo que el mismo, “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar por aquélla”.

La doctrina ha definido el contrato de arrendamiento como un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración; puede ser conmutativo o aleatorio; es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo, no se debe el alquiler. (Jesús Mogollón Castillo, Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2001, pp. 5).

En opinión de Ortega, Iraida (2002), autora del libro Problemática de los Juicios de Resolución, Cumplimiento y Desalojo en los Contratos de Arrendamientos, Editorial Livrosca, p. 4, el contrato de arrendamiento es un pacto entre dos personas, ya sean naturales o jurídicas, en donde el arrendador da en arrendamiento una cosa mueble o inmueble y el arrendatario paga, como contraprestación, un precio determinado por dicho alquiler.

Ahora bien, los contratos cualesquiera sea su naturaleza pueden celebrarse en forma verbal o escrita, de esta afirmación no escapan los contratos de arrendamiento, pues no se requiere formalidad alguna para su celebración más que la voluntad de las partes, y éstos pueden hacerse de forma privada, reconocidos o autenticados.

Sin embargo, lo realmente trascendente de estos tipos contractuales es que conforme el artículo 1.159 del Código Civil “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes”, sobre lo pactado entre ellas, y por tanto, cualquier reclamación que surja entre las partes debe resolverse conforme lo contratado.

Y con base al artículo 1.264 del Código Civil las obligaciones allí pactadas deben cumplirse exactamente como fueron contraídas, ya que priva la voluntad de las partes contratantes.

En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece que: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos.”

El artículo antes citado constituye el fundamento legal para intentar la demandada por cumplimiento (ejecución) o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas demandas los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado, tal y como lo establecieron los autores E.M.L. y E.P.S. en su obra Curso de Obligaciones, año 1986, página 592, donde expresó que: “La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….”.

En el caso sub especie litis, observa esta operadora de justicia que al no haber sido desconocido por la parte demandada reconviniente el instrumento que sirve de fundamento de la presente demanda en la oportunidad legal correspondiente, y al cual se le otorgó valor probatorio, en consecuencia, queda relevado de prueba la existencia de la relación arrendaticia sostenida entre las partes contrincantes, y por tanto vigente lo pactado entre las partes en el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 27 de mayo de 1999, quedando anotado bajo el No. 08, Tomo 43 de los libros de autenticaciones, y por tanto, se verifica la legitimación o cualidad (legitimatio ad causam) tanto de la demandante para incoar la demanda principal como del demandado para soportar el juicio. Así se establece.

En este orden, y por cuanto se observa que el objeto sobre el cual versa el arrendamiento es un inmueble (galpón) destinado a la actividad comercial y no a vivienda familiar, en consecuencia, resulta aplicable la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (1999) para la resolución de la presente litis, con estricta sujeción a lo pactado por las partes en el contrato. Así se establece.

De otro modo, con respecto al elemento temporal es menester pasar a destacar el contenido de la cláusula décima sexta a fin de determinar si se trata de un contrato con determinación en el tiempo o no, y en tal sentido puede leerse de dicha cláusula lo siguiente:

“La vigencia de este contrato es de cinco (05) años, desde el día 01-01-1.999 hasta el día 31-12-2.004 y será prorrogable automáticamente por cinco (05) años, después de haber transcurrido el lapso anteriormente establecido, siempre que las partes lleguen a un acuerdo en nuevos cánones de arrendamiento, conservando todas sus condiciones y estipulaciones, salvo que una de las partes contratantes participe a la otra, con ciento veinte (120) días de anticipación, por lo menos, por escrito, pura y simplemente, su voluntad en contrario. Sea o no “LA ARRENDATARIA” quien haga la participación en tal sentido, no quedará liberada del resto de las obligaciones que para ella se derivan de este Contrato, hasta que no haya dado cumplimiento a todas y cada una de las condiciones y estipulaciones contenidas en el mismo”. (Resaltado del tribunal).

Así pues, siendo que el contrato se inició en fecha 01-01-1999, y se extendía hasta el día 31-12-2004, y desde esa fecha se ha venido ejecutando en el tiempo, lo que indica que se ha prorrogado automáticamente desde el 01-01-2005 hasta el 31-12-2009 y desde el 01-01-2010 hasta el 31-12-2014, pero en virtud de existir así una manifestación escrita de parte de la sociedad mercantil demandante INMOBILIARIA FORMICONI, C.A. en fecha 07 de mayo de 2012 de no querer continuar con la relación arrendaticia, lo cual es reconocido por la parte demandada reconviniente, se entiende que se extiende en su vigencia el contrato hasta el día 31-12-2014, dando lugar o no al beneficio de la prórroga legal, lo cual será objeto de estudio más adelante.

Ahora bien, siendo que el contrato se ha perfeccionado con determinación del tiempo y bajo las reglas contractuales establecidas en el contrato, lo cual es ley entre las partes, y por cuanto la parte demandante reconvenida alega unos supuestos incumplimientos contractuales de parte de la demandada reconviniente, y su pretensión se circunscribe a la resolución del contrato de arrendamiento, en tal sentido, se hace necesario teniendo en cuenta las defensas invocadas por la parte demandada reconviniente y el material probatorio acompañado por ambas partes, determinar de parte de quién deviene el incumplimiento a fin de dilucidar lo conducente. Así se observa.

Así, al haber solicitado la empresa demandante reconvenida la resolución del contrato de arrendamiento por la falta de pago de dos (02) mensualidades correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2012, e incumplimiento de las obligaciones establecidas expresamente en el contrato de arrendamiento, conforme lo establecen las cláusulas tercera y vigésima octava, es menester pasar a revisar lo que en definitiva constituye ley entre las partes y que se encuentra plasmado en el contrato de arrendamiento celebrado.

Con base a esto, resulta oportuno citar el contenido de la cláusula tercera y décima octava, para conocer lo pactado entre las partes contratantes:

“…TERCERA: Los cánones de arrendamiento mensuales se han fijado en la Cláusula Segunda de este Contrato, los cancelará “LA ARRENDATARIA” puntualmente dentro de los cinco (05) primeros días del mes en curso, durante la vigencia o prórroga del mismo, en moneda en efectivo, de curso legal en el país y en las Oficinas de “LA ARRENDADORA” o a la persona que ésta le indique. Queda expresamente establecido que la falta de pago de dos (2) mensualidades de arrendamiento, estipulado por los conceptos indicados, dará a “LA ARRENDADORA” a considerarlo como de plazo vencido, pudiendo “LA ARRENDADORA” solicitar la rescisión del Contrato, la desocupación inmediata del inmueble y el pago de los daños y perjuicios, sin menoscabo de las demás acciones legales a que hubiere lugar.

VIGÉSIMA OCTAVA

El incumplimiento de cualesquiera de las Cláusulas previstas en este documento dará pleno derecho a “LA ARRENDADORA”, para solicitar la rescisión de este Contrato y pedir la desocupación del inmueble…”.

No obstante, previo a la determinación de la tempestividad en el pago de las mensualidades por parte de la arrendataria a la arrendadora, en virtud de la controversia planteada, se hace necesario conocer el monto del canon que correspondía pagar con base a lo pactado entres las partes para el momento de la controversia.

En este orden de ideas, cabe destacar que en la cláusula segunda del contrato celebrado entre las partes se estableció lo siguiente:

“…SEGUNDA: Los cánones de arrendamientos mensuales que pagará “LA ARRENDATARIA”, durante el plazo de este Contrato por el inmueble arrendado, serán los siguientes: Durante los seis (6) primeros meses del primer año, o sea, desde el 01-01-99 hasta el 30-06-99 TRESMILLONESDOSCIENTOS (sic) MILBOLÍVARES (sic) (Bs. 3.200.000. oo) mensuales y el resto de los otros seis (6) meses para cumplir el primer año, o sea, desde el 01-07-99 hasta el 31-12-99 TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000.oo) mensuales y el resto de los cuatro (4) años que faltan para cumplirse el tiempo total del contrato, el canon de arrendamiento será el monto del valor que por metro cuadrado paguen los otros arrendatarios de galpones propiedad de INMOBILIARIA FORMICONI, C.A. (IFCA), que se encuentran ubicados adyacentes al inmueble objeto del presente contrato; en el segundo, tercero, cuarto y quinto año de vigencia del presente contrato, las partes se pondrán de acuerdo para un aumento del canon de arrendamiento, tomando para dicho aumento, expresamente acordado por las partes, la inflación indicada para ese momento por el Banco Central de Venezuela…”. (Subrayado del tribunal).

De la hermenéutica de la cláusula transcrita se infiere que el canon de arrendamiento fue fijado claramente para los cinco (05) primeros años de inicio de la relación arrendaticia, y en el caso en particular del segundo, tercero, cuarto y quinto año de vigencia el aumento del canon quedaba sometido al acuerdo de las partes tomando en cuenta, en primer término, el canon de arrendamiento que por metro cuadrado paguen los otros arrendatarios de galpones propiedad de la arrendadora, y de otro modo, previo acuerdo de las partes tomando como referencia la inflación indicada para ese momento por el Banco Central de Venezuela.

A pesar de la propia contradicción que existe en la fijación del canon, en especial para el segundo, tercero, cuarto y quinto año de vigencia de la relación arrendaticia, queda así reconocido por las partes que para el período siguiente del arrendamiento, de forma anual, éstas negociarían el ajuste de la mensualidad para el año inmediatamente siguiente y manifestada la aprobación de ambos regía entonces el canon de arrendamiento en el año inmediatamente siguiente.

De la misma manera, se observa que en concordancia con la cláusula décima sexta la renovación o prórroga automática del contrato se encontraba supeditado al acuerdo entre las partes contratantes en la fijación del nuevo canon de arrendamiento.

No obstante, se percibe que con posterioridad a la finalización del primer quinquenio el contrato continuó ejecutándose en el tiempo, bajo las condiciones pactadas, pero que vistos los argumentos de las partes se percibe que existe una controversia sobre el monto actual a pagar por concepto de pensión o canon de arrendamiento.

Asimismo, resulta necesario destacar que si bien es cierto que la cláusula segunda establece la posibilidad de aumento del canon para los cinco primeros años, no es menos cierto que se infiere de la mencionada cláusula y de la manera como se han venido comportando las partes que luego de la ejecución del primer quinquenio de la relación arrendaticia, anualmente debía hacerse un ajuste del canon, previo acuerdo de las partes, con vigencia a partir del mes de mayo de cada año.

Aduce la representación judicial de la parte demandante reconvenida que tal como se puede deducir de la cláusula segunda, el monto del canon de arrendamiento debía ser ajustado todos los años tomando como punto de referencia inflación indicada para ese momento por el Banco Central de Venezuela, pero que tal voluntad no se llevó a cabo ya que las condiciones económicas de la arrendataria no le permitían cumplir con los ajustes del canon de arrendamiento, todo lo cual generó un desequilibrio económico en el contrato lo cual trajo como consecuencia pérdidas importante para su representada e hizo que a través de comunicaciones de fecha 02 de noviembre de 2011, 25 de enero de 2012 y 07 de marzo de 2012, respectivamente, se tratara de recuperar esa armonía financiera y que obtuvo como respuesta la negativa dada por la arrendataria a través de comunicaciones de fecha 15 de noviembre de 2011, 28 de febrero de 2012 y 16 de abril de 2012, respectivamente, al no aceptar la propuesta realizada por la arrendadora.

Por su lado, la representación judicial de la parte demandada reconviniente destaca que la pretensión de la demandante reconvenida plantea falsas situaciones de incumplimiento contractual, y que de lado de su representada siempre ha existido la voluntad de realizar el proceso negociatorio enmarcado dentro de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.

Bajo esta óptica, se observa que tales comunicaciones reconocidas por las partes, e incluso exhibidas por la demandada reconviniente, y valoradas por el tribunal dejan claro la dificultad suscitada entre los contratantes para el ajuste del canon de arrendamiento a partir del mes de mayo del año 2011, lo cual dio lugar a que la representación judicial de la parte demandante reconvenida (arrendadora) optara por participar su deseo de no querer continuar con la relación arrendaticia.

En este orden, en aquiescencia de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, a juicio de esta sentenciadora, a pesar de la dificultad para interpretarla, se entiende que vencido el primer período de vigencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes (1999-2004), a fin de la prórroga automática era necesario el acuerdo de las partes, tal como lo establece la cláusula décima sexta, y siendo que dicho arrendamiento continuó ejecutándose en el tiempo se entiende que hubo un acuerdo entre las partes a los fines de la renovación y la actualización anual del canon en ese período por no existir controversia al respecto.

Con relación a la finalización del segundo quinquenio, comprendido desde el primero de enero de 2005 al 31 de diciembre de 2009, se observa que al no existir controversia sobre la fijación del nuevo canon de arrendamiento a los fines de la renovación del contrato, así como del aumento anual en ese período, y dada la aceptación y disposición de la arrendadora de las mensualidades pagadas, se infiere la aceptación de las partes a mantenerse unidos en la relación arrendaticia bajo los montos aceptados.

Y, finalmente, con relación al período vigente, el cual va desde el 01 de enero de 2011 al 31 de diciembre de 2014, se observa la dificultad entre los contratantes en la actualización del canon de arrendamiento, en virtud de no existir una voluntad concurrente de los involucrados, a partir del mes de mayo de 2011, todo lo cual ha dado origen a la presente litis.

Sin embargo, a los fines de la resolución del conflicto planteado, es necesario, además de atender a lo pactado entre las partes, conocer la labor hermenéutica que posee juez en materia contractual, conforme lo establece la ley, y para ello resulta oportuno citar el contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que textualmente reza:

Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe

. (Negrillas del tribunal).

Con relación a lo anterior, es oportuno destacar el criterio de la Sala de Casación Civil del M.T.d.D., cuando al referirse a la interpretación de los contratos, dejó establecido que: “…La facultad de los jueces de instancia de interpretar actos y contratos (negocios jurídicos) no es ilimitada, por el contrario, se restringe a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia…”. (Sentencia N° 169, del 22-06-02, caso: Jalutra Trading Company B.V. contra Procesadora Agroindustrial Colon S.A. y Otros, expediente N° 00-377).

Como corolario de éste mismo tema y su censura en casación, el autor patrio Dr. L.M.Á., en su Obra: “El Recurso de Casación, la Cuestión de Hecho y el Artículo 320 del Código de Procedimiento Civil…”, Universidad Católica A.B., Caracas 2000, página 193, expresa:

…De acuerdo con la máxima in claris non fit interpretatio, la regla contenida en el artículo 12 parte final, restringe categóricamente las facultades de interpretación de la instancia a aquellos contratos o actos (negocios jurídicos) que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, casos en los cuales la interpretación dada por la instancia será mandatoria y vinculante, y estará desde luego excluida del control por Casación. Pero, por el contrario, si la instancia entró a ‘interpretar’ un acto o contrato claro y preciso, la interpretación que haya dado sí estará sujeta al control por Casación (Sic), ya que en tal hipótesis el juez de la instancia habría infringido la norma del artículo 12, parte final, que implícitamente le prohíbe entrar a ‘interpretar’ actos o contratos (negocios jurídicos) que sean claros y precisos, desnaturalizándolos. Para este objeto, es obvio que el Alto Tribunal tiene una innegable facultad de calificación con respecto a si el acto o contrato (negocio jurídico) es claro y preciso, o si, distintamente, es de aquellos que presentan oscuridad, ambigüedad o deficiencia; y como resultado de esa calificación, determinar si hay lugar o no al control por Casación...

. (Cursivas del autor transcrito).

En síntesis, puede observarse que el juzgador posee un margen de actuación en la labor hermenéutica con respecto a los negocios jurídicos celebrados entre las partes, pero sólo cuando lo pactado entre estas presenta oscuridad, ambigüedad o deficiencia, y si lo contratado no es como lo señalado y tampoco es contrario al orden público, las buenas costumbres o una disposición expresa de la ley, posee plena vigencia entre las partes, ya que como se explicó, en la presente motiva, se vuelve ley entre ellas.

Siendo así las cosas, de la lectura de la cláusula segunda y décima sexta del contrato de arrendamiento puede inferirse que para la ejecución del contrato, una vez vencido el primer quinquenio, tanto como para la renovación como para el ajuste anual del canon se debía tomar en cuenta el acuerdo previo de las partes, lo cual, como ha quedado reconocido por las partes no ha sido posible a partir del mes de mayo de 2011.

Resalta la representación judicial dentro de la argumentación jurídica vertida en la escritura libelar que una solución a la controversia es la aplicación del artículo 14 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, a fin de actualizar el monto que debe pagarse por concepto de canon de arrendamiento, más cuando la propia parte demandada reconviniente se había acogido en la legislación especial.

En este orden, resulta necesario citar el contenido del artículo antes referido, el cual reza textualmente:

“En los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado, que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los que no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela acumulado para ese mismo período, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo. (Negrillas del tribunal).

La disposición legal transcrita está expresamente dirigida, al ajuste del canon anual para el caso de los contratos arrendaticios que versen sobre inmuebles excluidos del régimen de fijación de pensiones consagrado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en cuyas cláusulas, los contratantes no hubieren pactado de alguna manera, dicho ajuste o aumento periódico del canon, en otras palabras, el incremento del canon de arrendamiento, tomando en consideración el IPC, y lo cual requiere, por un lado, que el inmueble arrendado no esté sujeto a regulación y, por el otro, que en el contrato, las partes no hayan convenido el ajuste anual de la pensión.

Respecto a los inmuebles exentos de regulación, el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala que quedan excluidos del régimen previsto en dicho texto legal, a los efectos de la fijación del canon, los siguientes:

1. Los inmuebles pertenecientes a la República de Venezuela, los Estados, los Municipios y los Institutos Oficiales que determine expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los indicados entes actúen en función jurídicoprivada.

2. Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987.

3. Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente considerado, establecido por los organismos encargados de la regulación, exceda de 12.500 Unidades Tributarias.

En el caso sub examine, observa esta operadora de justicia que al no existir constancia en actas que el inmueble se encuentra exento de regulación, y por cuanto se observa que fue fijado en el contrato expresamente por las partes la forma por la cual iban a realizar el incremento del canon, a pesar del evidente desacuerdo entre las partes, se hace difícil aplicar dicha proposición jurídica por argumento a simili o por analogía, máxime cuando por aplicación del tópico jurídico interpretatio cessat in claris, o lo que es lo mismo, la interpretación se detiene cuando el texto es claro. Así se examina.

En derivación de lo anterior, y en estricta aplicación del principio de autonomía de la voluntad de las partes, es necesario conocer cuál fue el último acuerdo fijado entre los contratantes con respecto a la mensualidad a pagar, a fin de dilucidar lo conducente.

Se observa que la representación judicial de la demandante reconvenida refiere en la escritura libelar que la arrendataria para el mes de mayo de 2011 estaba pagando por concepto de canon de arrendamiento únicamente la suma de CATORCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 14.500, 00), lo cual queda relevado de prueba, por así aceptarlo ambas partes, cuando debía estar pagando la suma de TREINTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVAARES CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 36.264,65), pero que por no llegar a un acuerdo sobre el monto, la arrendataria tenía conocimiento que el canon sería de DIECIOCHO MIL CUATROCIENTOS QUINCE BOLÍVARES (Bs. 18.415, 00), y no obstante se limitó a consignar judicialmente el monto que venía pagando desde el mes de enero de 2010.

Por su lado, el co-apoderado judicial de la arrendataria, reconoce la cláusula segunda como pauta contractual para aumentar el valor del canon, pero resalta que era un requisito necesario para ese supuesto la voluntad concurrente y coincidente de ambos sujetos contractuales a los fines de la revisión anual de la cuantía del canon, todo lo cual, a su parecer, se vino realizando a través de sus sucesivas prórrogas quinquenales, previstas en la cláusula décima sexta.

No obstante, del análisis de las comunicaciones dirigidas entre las partes, en especial, las de fecha: 02/11/2011, 25/01/2011 y 07/03/2012, respectivamente, emanadas de la arrendadora; y las de fecha: 15/11/2011, 28/02/2012 y 16/04/2012, respectivamente, suscritas por la arrendataria, reconocidas por las partes, dejan claro a juicio de esta operadora de justicia los siguientes aspectos:

En primer lugar, la vigencia del canon de arrendamiento por la cantidad de CATORCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 14.500, 00) en el período comprendido entre mayo 2010 y mayo 2011.

La negociación e interés de la arrendadora en realizar el ajuste del canon de arrendamiento.

La receptividad y reconocimiento de la arrendataria de la aplicación de un nuevo canon a partir del mes de mayo de 2011.

El pago de una diferencia (especie de retroactivo) desde el mes de mayo hasta noviembre de 2011, además de la estimación de la mensualidad por encima de la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.000, 00).

El incremento de la pensión arrendaticia a partir del año 2013 con base al índice inflacionario del Banco Central de Venezuela.

El pago de servicios públicos municipales y el impuesto a la propiedad inmobiliaria de parte de la arrendataria.

Finalmente, la no aceptación de las ofertas y contraofertas presentadas, por la parte demandante reconvenida y demandada reconviniente, respectivamente.

Ante esta situación, no deja lugar a dudas la dificultad entre los contratantes en el ajuste del canon, ya que si bien puede inferirse de lo pactado que conforme a la inflación que indique el Banco Central de Venezuela podía actualizarse anualmente el canon, a tenor de lo dispuesto en la cláusula décima sexta, no es menos cierto que tanto en la mencionada cláusula como en la segunda, se establece como condición el acuerdo de las partes para la determinación del nuevo monto del canon de arrendamiento.

Bajo esta perspectiva, según los alegatos de las partes se observa que el acuerdo entre las mismas a los fines de la ejecución del contrato de arrendamiento se vino cumpliendo hasta el mes de mayo del año 2011, toda vez que fue acordado un canon de arrendamiento con vigencia desde el 01 de mayo de 2010 al 01 de mayo de 2011.

Sobre este aspecto, debe resaltarse que la propia parte demandada reconviniente en la solicitud de consignación judicial de cánones de arrendamiento presentada por ante el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial a favor de la arrendadora, acompañada por la representación judicial de esta última y valorada por este tribunal, al exponer los argumentos por lo cual consignaba judicialmente las mensualidades expresó lo siguiente:

“…el referido contrato de arrendamiento ha venido experimentando prórrogas sucesivas cada cinco (5) años, a partir del primer vencimiento que se verificó el día 31 de Diciembre de 2003; siendo la última de esas prórrogas efectiva a partir del 01 de Enero de 2009, con vencimiento el día 31 de Diciembre de 2013; y de común acuerdo, durante las prórrogas las partes contratantes han venido estableciendo ajustes sucesivos a la cuantía del canon, tomando como referencia las pautas de la inflación; siendo la última cuantía convenida por las partes para la determinación del canon mensual de arrendamiento montante a la CATORCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 14.500, 000), conviniendo hacerlo aplicable en el período anual comprendido entre 01 de Mayo de 2010 y el 01 de Mayo de 2011. Ese particular acuerdo las partes contratantes lo hicieron constar por escrito conforme a lo dispuesto en la cláusula DECIMO QUINTA del referido contrato de arrendamiento; y para efectos probatorios de este alegato, se acompaña copia simple de ese documento, marcado con un rótulo que expresa las menciones: “ACUERDO DE FIJACIÓN DE CANON MENSUAL VIGENTE”. (Subrayado del tribunal).

De lo supra citado, lo cual es resulta armónico con lo narrado en la escritura libelar, se infiere que llegado el día 01 de mayo de 2011, si bien el valor del canon de arrendamiento no se encontraba vigente para los meses subsiguientes, no es menos cierto que posterior a esa fecha, ha quedado evidenciado el proceso negociatorio entre las partes (ofertas – contraofertas) pero sin que hasta la fecha se haya conseguido ese concierto de voluntades entre los contratantes, lo cual implica un estado de incertidumbre y de cargas para las partes, pero aprobadas y soportadas por las mismas durante la vigencia del contrato de arrendamiento celebrado por haberlo acordado expresamente.

Destaca esta sentenciadora que si bien es necesario el acuerdo de las partes para la actualización del canon de arrendamiento, ha quedado evidenciado en actas a través de las copias fotostáticas del procedimiento de regulación de alquileres solicitado por la arrendadora y del aporte de datos recibido por la Alcaldía de Maracaibo a través de su oficina de inquilinato, la solicitud de una regulación de alquileres en virtud de la dificultad para llegar a un consenso sobre la mensualidad a regir, sin que haya constancia que se haya dictado acto administrativo.

En este sentido, esta operadora de justicia en estricta sujeción a la intención de las partes manifestada en el contrato, así como a lo pretendido por la parte demandante reconvenida, y por cuanto observa que posterior al día primero (1°) de mayo de 2011 no ha sido posible el acuerdo de las partes para el ajuste del canon de arrendamiento, considera que el canon vigente en el arrendamiento celebrado es la cantidad de CATORCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 14.500, 00) ya que así fue aceptado por las partes hasta tanto sea materializada la condición (voluntad concurrente) o ajustado el canon por la autoridad administrativa competente. Así se establece.

En este estado, y siendo que consta en acta copias fotostáticas simples del expediente de la solicitud de consignación de alquileres realizados por la arrendataria IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA (ITEVECA) a favor de la empresa INMOBILIARIA FORMICONI, C.A., ante el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, es necesario pasar a verificar la tempestividad o no de las consignaciones realizadas a fin de determinar si existe mora en el deudor o se encuentra liberado de pago.

Del análisis de las actas se verifica que las consignaciones realizadas por la representación de la demandada reconviniente fueron realizadas del modo siguiente: junio y julio de 2012 en fecha 18 de julio de 2012; agosto de 2012, en fecha 22 de agosto de 2012, y; septiembre de 2012 en fecha 24 de septiembre de 2012, respectivamente, en este sentido, tomando en cuenta el plazo de gracia de cinco (05) días acordado en el contrato (cláusula tercera) más los quince (15) días que otorga la ley (artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), se observa que la arrendataria procedió a realizar la consignación dentro de la oportunidad legal, correspondiéndose con el último aumento del canon acordado por las partes. Así se observa.

De igual modo, resulta oportuno para este tribunal destacar que el procedimiento de consignación de cánones de arrendamiento se encuentra establecido en el Título VII de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999, siendo necesario hacer referencia a la decisión Nº 00227 de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 02 de febrero de 2007, en la cual se señaló lo siguiente:

…El artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone lo siguiente:

‘Artículo 51.Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente, por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad’.

Este procedimiento de consignación arrendaticia pertenece a los llamados procedimientos de jurisdicción voluntaria o graciosa, los cuales no constituyen un juicio como tal, toda vez que no se deduce acción contra persona alguna, sino que en este tipo de procedimientos el Estado interviene para integrar la actividad de los particulares, dirigida a la satisfacción de intereses mediante el desarrollo de las relaciones jurídicas.

El fin que persigue esta colaboración dada por el Estado a la actividad privada de uno o varios interesados, no es la de garantizar la observancia del derecho, sino la de mejor satisfacción, dentro de los límites de éste, de los intereses privados a los cuales se refiere la relación o situación jurídica que la intervención de la actividad judicial sirve para constituir.

En este tipo de procedimientos la participación del Juez junto con la del interesado, constituye o crea un acto que puede ser necesario para el cumplimiento de otros, para efectuar de manera válida alguna actuación posterior o para asegurar algún derecho, razón por la cual se afirma que la jurisdicción voluntaria tiene eminente naturaleza preventiva.

En este orden de ideas, los artículos 895 y 898 del Código de Procedimiento Civil definen algunas notas características de la jurisdicción voluntaria, en los siguientes términos:

‘Artículo 895. El Juez, actuando en sede de jurisdicción voluntaria, interviene en la formación y desarrollo de situaciones jurídicas de conformidad con las disposiciones de la ley y del presente Código.

Artículo 898. Las determinaciones del Juez en materia de jurisdicción voluntaria no causan cosa juzgada, pero establecen una presunción desvirtuable.

Se presumen de buena fe, hasta prueba en contrario, los terceros adquirentes de derechos que hayan sido objeto de la declaración judicial’.

Así, los procedimientos de jurisdicción voluntaria o graciosa, no causan cosa juzgada y constituyen, únicamente, presunciones iuris tantum, siempre desvirtuables y sin perjuicio de los derechos de terceros.

Conforme a lo anteriormente expuesto, el procedimiento de consignación arrendaticia comparte esta naturaleza no contenciosa, pues en él no existen verdaderas partes. Tanto el arrendador como el arrendatario no son partes sino simplemente interesados en la relación jurídica subyacente (arrendamiento). Por otra parte, tampoco el Tribunal que conozca de la consignación arrendaticia efectuará pronunciamiento alguno con relación a la entrega del dinero; y aun cuando se ordene la notificación del arrendador beneficiario, esta actuación sólo tiene finalidad informativa y, en modo alguno, implica una orden de comparecencia o emplazamiento.

En efecto, el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que:

‘En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda’.

Ahora bien, dado el carácter no contencioso del procedimiento de consignación arrendaticia, se deduce que el Juez a cuyo conocimiento haya sido atribuido el asunto, no está facultado para dictar medidas cautelares de ninguna especie, por cuanto éstas sólo pueden ser dictadas pendente lite; en caso contrario, se estaría en presencia de una flagrante violación a los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, los cuales contemplan que la adopción de este tipo de medidas debe enmarcarse dentro de un proceso de carácter contencioso para garantizar la ejecución del fallo definitivo…

. (Subrayado del tribunal)

De lo anterior se deduce la forma exterior de este procedimiento especial, y conlleva a esta administradora justicia a analizar los requisitos esenciales que deben cumplirse para que la consignación sea legítimamente efectuada.

En este sentido, el autor G.G.Q. (2006), en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, pág. 484 y siguientes, al referirse al referirse a la consignación legítimamente efectuada señala lo siguiente:

“…la consignación inquilinaria es una actuación no jurisdiccional ya que no tiene partes en sentido estricto (el arrendatario no es demandante, como tampoco el arrendador resulta demandado). No existe allí el primer elemento de forma de la jurisdicción. El arrendatario no pide nada contra el arrendador cuando consigna, sino simplemente se sujeta a realizar la consignación del modo que establece la ley, si es que actúa de tal modo, pero de ninguna manera puede entenderse que el arrendador es su contraparte en sentido técnico procesal. Allí no hay controversia, sino una declaración de voluntad autorizada por el Estado para que el inquilino ejerza el derecho de consignación del canon arrendaticio, orientada la misma a extinguir su relación de deudor arrendaticio en lo que comprende el deber de pago en cuanto al tiempo adeudado, según el contrato. Por eso, las actuaciones siguientes a la consignación corresponden al juez; no requiriéndose, por lo tanto, la voluntad integrada de arrendatario y arrendador con la intervención de un órgano del Estado, para que se emita una decisión que dé el efecto liberatorio establecido en la ley.

(…)

El criterio de ROCCO nos orienta a interpretar que la consignación inquilinaria en toda su fase, tanto inicial como conclusiva, es una forma sui generis de jurisdicción voluntaria como actividad administrativa, encomendada por el Estado a los tribunales de municipio de la ubicación del inmueble arrendado, actividad administrativa que se destina a tutelar el interés privado del arrendatario y al reconocimiento jurídico de la voluntad de consignar para que se le considere en estado de solvencia, cuando las exigencias administrativas a que aluden los artículos 51, 53 y 54 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sean cumplidas o satisfechas por el consignante. Y esas actuaciones conforme a la ley, producen efectos jurídicos que se orientan al fin consagrado en la misma: el cumplimiento o pago de la obligación y el estado de solvencia del cumpliente arrendaticio. Así, cuando el consignante se dirige al órgano jurisdiccional y consigna, y éste le entrega comprobante del monto consignado, la actividad administrativa se orienta hacia ese cometido; y si el juez notifica al arrendador de la consignación y le hace saber que el monto consignado está a su orden y disposición, tal actividad está únicamente a cargo del órgano como una formalidad propia de su actuación y necesaria para esa actividad en sede de jurisdicción voluntaria, que ha sido impulsada en su beneficio (del arrendatario) e incluso del propio arrendador en cuanto a la percepción del precio se refiere; sin que con la misma se dicte o decida algo en contra del arrendador.

(…)

En realidad, el procedimiento de la consignación a que se contrae el artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, no tiene como finalidad obtener una declaración en contra del arrendador, sino tutelar el derecho del arrendatario hacia su estado de solvencia. Según el artículo 56 en comento corresponderá apreciar al juez ante quien el arrendador presentare la demanda, si el arrendatario se encuentra o no en estado de solvencia, por cuyo motivo sólo el Tribunal de la causa tiene competencia para tal pronunciamiento, pero esa competencia es esencialmente orientada a la producción de los efectos de la cosa juzgada, que no los produciría una resolución en sede de jurisdicción graciosa.

(…)

Por lo tanto, “consignación legítimamente efectuada” será la que resulte de constatar que el consignante de la pensión arrendaticia vencida cumplió con los requisitos esenciales establecidos por el legislador en los artículos 51, 53, 54 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, a tenor de lo dispuesto por el artículo 56 ejusdem, para luego concluir, por vía de simple inducción, que la “consignación fue legítimamente efectuada”; pues “legítimo” es precisamente lo que está establecido por la ley o conforme a ella. Lo ajustado a derecho. En nuestro caso, lo “legítimo”, consiste en que el deudor arrendaticio cualquier persona que consigne el precio de la manera supra comentada, conforme actúe a lo establecido en la Ley Especial Arrendaticia.”(Subrayado del tribunal)

Cabe resaltar que el mencionado autor al referirse a los requisitos esenciales de la consignación, destaca los siguientes:

1. Que la consignación se haga mediante escrito dirigido al Juzgado de Municipio de la ubicación del inmueble arrendado.

2. Tiempo para la consignación

3. Identidad del consignante y el carácter con que actúa

4. Identidad del consignatario

5. Consignación del monto exacto

6. Las referencias del inmueble arrendado

7. Consignaciones sucesivas en el mismo expediente

8. Dirección del beneficiario de la consignación

9. Que la consignación se efectúe en nombre y descargo del arrendatario (negrillas del tribunal)

   A su vez, el citado autor señala como requisitos formales a cargo del tribunal que no invalidan la consignación, los siguientes:

1. La entrega de comprobante de la consignación efectuada.

2. La notificación del beneficiario

3. El lapso para la notificación

4. La exención de emolumentos y derechos (negrillas del tribunal)

   Bajo esta perspectiva, se observa que la parte demandante reconvenida en la escritura libelar al indicar los medios de prueba que acompaña y los hechos que se pretenden probar, en lo que denominó como prueba de consignaciones arrendaticias, refirió que la arrendataria no gestionó la notificación de la arrendadora dentro del lapso legal.

   De esta forma, debe hacerse mención que el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece el desarrollo del procedimiento consignatario, en los siguientes términos:

   Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicará su nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación.

   El Juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará notificación al beneficiario, en la cual se señalarán las menciones referidas en el párrafo anterior y le indicará que la suma consignada, se halla a su orden y disposición. A los fines de dar cumplimiento al presente artículo, el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro de un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación.

   La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada.

   Parágrafo Único: En caso que el arrendatario manifestare desconocer la dirección del arrendador y a los solos fines de cumplir con la notificación que antecede, el arrendatario deberá solicitar al Tribunal receptor la expedición de un cartel de notificación, y proceder a una sola publicación en uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentra ubicado el inmueble, y posteriormente, lo consignará para ser agregado al respectivo expediente de consignaciones

   . (Negrillas del tribunal).

   Con base a lo expuesto, y ante el planteamiento de la parte demandante reconvenida debe este tribunal determinar si la presunta falta de notificación del beneficiario de la consignación acarrea la invalidez de la consignación o por el contrario no le corresponde al consignante tal carga.

   Así, de la revisión de las actas, específicamente de las copias fotostáticas simples del expediente de consignación judicial acompañadas por la parte demandante reconvenida, se constata la ausencia en la práctica de notificación del sujeto beneficiario de la consignación, todo lo cual se corrobora con el aporte de datos ofrecido por el juzgado de municipio y quien justamente lleva dicho procedimiento de jurisdicción graciosa.

   En este sentido, a fin de conocer el alcance del artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios resulta necesario citar lo expresado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 1954 de fecha 07 de septiembre de 2004, bajo la ponencia del magistrado José Manuel Delgado Ocando, expediente 03-2065, donde se sostuvo lo que a continuación se transcribe:

   De la n.d.D. con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se desprende que la consignación se invalidará sólo cuando la notificación al beneficiario de la misma no se hubiese efectuado por un hecho o causa imputable al consignante.

   Resulta claro que la consignante cumplió con todas las obligaciones que le impone la norma en cuestión, por lo tanto, si el órgano judicial tenía la información necesaria para efectuar la notificación de la consignación al arrendador, y si esto no ocurrió, sólo es imputable a éste, lo cual, como ya se acotó, no invalida la consignación….

   . (Negrillas del tribunal y cursivas de la Sala)

   Ahora bien, en el presente caso, se observa que en el escrito de consignación la arrendataria (hoy demandada reconviniente) expresó lo siguiente:

   A los fines de la sustanciación del procedimiento de consignación arrendaticia, solicito que sea notificada la sociedad mercantil INMOBILIARIA FORMICONI C.A., en calidad de arrendadora, en la dirección que a continuación indico: Av. 61, entre calles 145-147. Zona Industrial de Maracaibo, Estado Zulia.; (sic) y a tal efecto, pido que la notificación se practique en la forma como lo establece el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, mediante boleta dejada por el Alguacil en el referido lugar, donde se le haga saber a la prenombrada arrendadora que se encuentra a su orden y disposición la suma de dinero consignada en concepto de canon de arrendamiento

   .

   Conforme a lo expuesto, y por cuanto observa esta sentenciadora que a la luz del artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la arrendataria cumplió con la indicación de la dirección del beneficiario a los fines de la notificación,

   De igual forma, se evidencia en el escrito que se cumplieron con los requisitos esenciales para que la consignación se tengan como válidas, toda vez que la negligencia o culpa del consignante en la ausencia de notificación y que trae como consecuencia que las consignaciones se tengan como ilegítimamente efectuadas, a juicio de esta juzgadora se reduce para el caso en el cual el consignante no haga mención de la dirección del beneficiario de la consignación dentro de los 30 días siguientes a la primera consignación o aún cuando indicare no conocer la dirección del beneficiario no fuere diligente a los fines de hacer la publicación del cartel de notificación a que se refiere el parágrafo único del artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se examina.

   En tal sentido, y por cuanto el acto de la notificación una vez indicada la dirección del beneficiario de la consignación dentro del lapso de ley constituye una labor propia del tribunal que no posee plazo para su ejecución y aunado a que todas las actuaciones del tribunal estarán libres de emolumentos (artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), mal puede considerar que las consignaciones son ilegítimamente efectuadas cuando a entender de este tribunal la parte consignante cumplió con la obligación de aportar ese dato dentro de los 30 días siguientes a la primera consignación, tal como se señala ex lege. Así se establece.

   Lo anterior trae como consecuencia que se verifique el estado de solvencia de la arrendataria ante las consignaciones judiciales realizadas a favor de la arrendadora, y por tanto, se tenga como legítimamente efectuadas las mismas. Así se establece.

   Por otra parte, y con respecto a la presunta invalidez de las consignaciones realizadas denunciada por la parte demandante reconvenida, en virtud de la no consignación de la fracción que recae sobre el Impuesto al Valor Agregado (IVA), observa esta sentenciadora de los medios de prueba, específicamente los constituidos por documentos privados denominados facturas o recibos de pago, que si bien era usual para la arrendataria pagar la alícuota correspondiente a ese impuesto previa emisión de factura por la arrendadora, no es menos cierto que no consta en actas que la INMOBILIARIA FORMICONI, C.A., sea agente de retención o sujeto pasivo tributario, y para ese supuesto no es a este oficio jurisdiccional a quien le corresponde determinar dicho incumplimiento, ya que la obligación tributaria se establece entre el Estado y el sujeto pasivo del tributo. Así se establece.

   En otro orden, se observa que además de la resolución del contrato por los motivos antes expuestos, la parte demandante reconvenida pretende la resolución del contrato por el incumplimiento contractual, específicamente la falta de pago del impuesto a la propiedad inmobiliaria y la obligación de contratar y pagar una póliza de seguro contra incendio, establecidas, ambas, en las cláusulas décima tercera y vigésima cuarta, respectivamente.

   De la lectura del contrato, particularmente en las cláusulas citadas se estableció, lo siguiente:

   “DECIMA TERCERA: Igualmente serán por cuenta de “LA ARRENDATARIA” los costos de todos los servicios públicos que utilice. Así como también, todos los impuestos municipales, estatales o nacionales o de cualaquier (sic) naturaleza que perche el ramo que explota en sus actividades en el inmueble arrendado.

   (…)

VIGESIMA CUARTA

“LA ARRENDATARIA” se obliga a contratar y cancelar por todo el tiempo de vigencia del presente Contrato de Arrendamiento, una Póliza de Seguro contra Incendio, a los fines de preservar el inmueble aquí arrendado y nombra, como beneficiario de dicha Póliza a “LA ARRENDADORA”.

Con base a las cláusulas supra mencionadas se evidencia la obligación de parte de la arrendataria de pagar toda clase de impuestos, donde se podría incluir el impuesto a la propiedad inmobiliaria, pero que no fue establecido expresamente, así como la contratación de una póliza de seguro contra incendio a favor de la arrendadora.

No obstante, de las comunicaciones remitidas entre las partes, especialmente, la de fecha 28 de febrero de 2012, quedó reconocido por la parte demandada reconvenida la continuación del pago de los servicios municipales y del impuesto a la propiedad inmobiliaria, lo cual conduce a pensar que esa obligación de pago del impuesto fue asumida por la arrendataria.

Así pues, del material probatorio evacuado en el proceso pudo evidenciarse del aporte de datos y documentos acompañados “que existía para el siete (07) de junio de 2012 por concepto de impuestos municipales, reparo o cualquier otro concepto que adeudase INMOBILIARIA FORMICONI, C.A., correspondiente al inmueble ubicado en la avenida 60, E/C 139 y 148, No. 139-189, parcela No. 5 S/ZONA INDUSTRIAL, durante el período 2010 al 2012 un monto total de Bs. 172.917, 76 que se discrimina en la cantidad Bs. 116.153,53 por concepto de monto y la suma de Bs.: 56.764, 23, por concepto de mora.

Ante esta situación, se verifica que la obligación acordada en el contrato ha sido incumplida por la parte demandada reconviniente. Así se examina.

De otro modo, en lo atinente a la obligación de la arrendataria de la contratación de la póliza de seguro contra incendio, resulta preciso destacar que en los términos del contrato desde el primer año ha debido dar lugar a la suscripción de la misma, no obstante, de las actas se verifica la existencia de una póliza de incendio contratada por la empresa IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA ITEVECA, C.A. emitida por la sociedad de comercio SEGUROS CATATUMBO, C.A., fecha de vigencia desde el 21/05/2013 hasta el 21/05/2014, y ante el alegato de la parte demandante reconvenida referido a que la arrendataria nunca ha hecho entrega de la misma, observa esta sentenciadora que la arrendataria, ha incumplido dicha obligación al no haberse colocado como beneficiaria a la arrendadora, además de no haber demostrado haber hecho las pólizas contratadas durante toda la vigencia del contrato. Así se examina

Conforme estos dos aspectos (pago del impuesto y contratación de la póliza), es necesario determinar por parte de esta juzgadora si cuyos incumplimientos demostrados de tales obligaciones accesorias dan lugar a la resolución del contrato o por el contrario no son suficientes para ello, en virtud de haber escogido la parte demandante reconvenida esa pretensión.

En este sentido, debe destacarse que conforme el artículo 1.579 del Código Civil el arrendamiento, “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar por aquélla”.

De lo anterior, puede decirse que es obligación principal para el arrendador la entrega de la cosa y para el arrendatario el pago del precio convenido.

Sobre la base expuesta, se cree oportuno destacar la distinción entre obligaciones principales y las accesorias, y en este sentido el autor Mélich-Orsini (2007), en su obra “La Resolución del Contrato por Incumplimiento, págs. 228-229, distingue lo siguiente:

““Son obligaciones principales –escribe MOSCO- todas aquellas que sirven de manera necesaria para la consecución del resultado típico de un contrato determinado. Lo que significa que son obligaciones principales, ante todo, aquellas que configuran las posiciones del cambio; por ejemplo, la propiedad de la cosa contra el precio de venta, goce de la cosa contra el pago recíproco de la renta”.

Agrega el mismo autor, que deben considerarse igualmente como obligaciones principales “aquellas que, o sirven para impedir que una de las partes extraiga de la resolución contractual una injustificada ventaja en daño de la otra, como ocurre con las obligaciones de conservación de la sustancia y destino de la cosa, que gravitan sobre el inquilino y usufructuario; o bien sirven para hacer más segura y más completa la atribución del goce de la misma, como ocurre con las obligaciones previstas para el inquilino por el art. 1575 [equivalente al 1592 del C.C. venezolano]”

Más adelante, el citado autor sostiene:

“ÁLVAREZ VIGARAY concluye, pues, en el sentido de no haber un criterio de validez universal y absoluto para determinar cuándo el incumplimiento de una obligación accesoria es causal suficiente de resolución del contrato, y luego de señalar que, en consecuencia, ello queda al arbitrio judicial, a modo de orientación ofrece las siguientes pautas: 1°) La resolución deberá ser pronunciada “cuando el incumplimiento de la obligación accesoria implique o lleve consigo, el incumplimiento de la obligación principal”. 2°) Igualmente deberá serlo “cuando el incumplimiento de las obligaciones accesorias haya sido previsto por las partes en el contrato como causa de resolución”, siempre que ello no atente contra el principio de la buena fe que debe presidir la ejecución de los contratos (Art. 1160 del C.C. venezolano). 3°) En los demás casos, los Tribunales atendrá la importancia que asume el incumplimiento de la obligación accesoria…” (Mélich-Orsini, José, La resolución del contrato por incumplimiento, Anauco ediciones, Caracas 2003, Pág. 237.)

Ahora bien, respecto al cumplimiento de una obligación accesoria la doctrina ha señalado que: “Cuando el incumplimiento es parcial o de una obligación accesoria, si ello ha sido expresamente previsto por las partes como causa específica de resolución, ésta opera sin necesidad de valoración por el Juez, quien sólo podrá constatar posteriormente si se produjo o no la causa de la resolución” (Maduro, Luyando Eloy, Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, tomo II, Universidad Católica A.B., 12ª ed., Caracas 2002, Pág. 988).

De la revisión de las actas se estableció expresamente en la clausula vigésima octava que “El incumplimiento de cualesquiera de las Cláusulas previstas en este documento dará pleno derecho a “LA ARRENDADORA”, para solicitar la rescisión de este Contrato y pedir la desocupación del inmueble…”. (Negrillas del tribunal).

De forma que, en el caso bajo análisis, ante el incumplimiento de una cualquiera de las obligaciones accesorias por una de las partes contratantes da derecho a la otra a pedir la rescisión del contrato, conforme lo pactado entre las partes, y en el caso en particular de la falta de pago del impuesto a la propiedad inmobiliaria y de la contratación de la póliza de seguro contra incendio, observa esta operadora de justicia, en primer lugar, que no se pactó que procedería la resolución del contrato ante el incumplimiento de la obligación accesoria, y que a pesar de haberse demostrado el incumplimiento por parte de la arrendataria de tales obligaciones accesorias, no llevan consigo el incumplimiento de la obligación principal del arrendatario, vale decir, el pago del canon de arrendamiento, razón por la cual, se declara improcedente la pretensión de resolución de contrato por los denunciados incumplimientos máxime cuando la arrendadora posee las vías legales para hacer efectivo el cumplimiento de tales obligaciones y la indemnización en caso de daños y perjuicios. Así se establece.

Finalmente, verifica este tribunal que la parte demandada reconviniente propuso demanda reconvencional por otorgamiento de la prórroga legal de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra señala:

Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente DecretoLey y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

. (Negrillas del tribunal).

Con respecto a la demanda reconvencional propuesta, se observa que la misma con base a nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente viable, a fin de dilucidar lo pertinente, es necesario conocer las precisiones que sobre ese punto establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Artículo 38:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este DecretoLey, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Artículo 39:

La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

Artículo 40:

Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal…

. (Negrillas del tribunal).

De lo anterior se deduce, entre otros aspectos, que si bien el beneficio de la prórroga legal se convierte en un derecho para el arrendatario pero en una obligación para el arrendador, no es menos cierto que para poder exigir ese beneficio el arrendatario es menester que el contrato de arrendamiento haya expirado o finalizado, es decir, haya llegado el día del vencimiento y, además, el estado de solvencia del arrendatario.

Ahora bien, en el caso sub examine a pesar de haber quedado evidenciado el estado de solvencia de la arrendataria con respecto a las mensualidades reclamadas por la arrendadora y a que las consignaciones realizadas fueron consideradas legítimamente efectuadas, tal como lo establece el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe destacarse que el contrato de arrendamiento no ha llegado a su vencimiento, y si bien según comunicación de fecha 07 de mayo de 2012, emitida por la sociedad INMOBILIARIA FORMICONI, C.A. a la empresa IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA, C.A. (ITEVECA), se participó el deseo de no querer continuar con la relación arrendaticia (previo a los 120 días que establece la clausula décima sexta) el contrato se extiende en su vigencia hasta el 31 de diciembre de 2014, y es justamente a partir de esa fecha, supeditado a las condiciones de hecho y de pago que vinculen esa relación, cuando se conocerá si es procedente o no el otorgamiento a la prórroga legal, en consecuencia, se declara improcedente la demanda reconvencional por carecer la parte demandada reconviniente del interés jurídico actual para proponer la demanda. Así se establece.

Con base a todo lo expuesto en la parte motiva del presente expediente, en virtud de no haberse demostrado la falta de pago de las mensualidades reclamadas se declara improcedente la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, y, con relación a la demanda reconvencional, la misma se desecha por no tener la arrendataria el interés jurídico actual, tal como quedará establecido en el dispositivo del presente fallo. Así se declara.

V

Dispositivo:

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL T.D.L.C.J. DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

1. SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO propusiere la representación judicial de la sociedad mercantil INMOBILIARIA FORMICONI, C.A., con domicilio principal en la ciudad de Caracas, Distrito Federal e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, el día 23 de noviembre de 1989, bajo el No. 76, Tomo 64-A Segundo, en contra de la sociedad de comercio IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA, C.A. (ITEVECA), originalmente domiciliada en Caracas, Distrito Capital, actualmente domiciliada en Maracaibo, Municipio Maracaibo del estado Zulia, constituida por documento inscrito en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y del estado Miranda en fecha 13 de diciembre de 1994, bajo el No. 14, Tomo 22-A-4to, encontrándose inscrita el acta de asamblea donde se acordó su cambio de domicilio por ante el citado Registro Mercantil en fecha 18 de noviembre de 1999, bajo el No. 21, Tomo 66-A-Qto., y ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 13 de abril de 2000, bajo el No. 21, Tomo 15-A, y cuyos estatutos fueron reformados en asamblea de accionistas que quedó inscrita por ante el citado registro mercantil en fecha 23 de septiembre de 2004, bajo el No. 50, Tomo 60-A.

2. SIN LUGAR la demanda reconvencional propuesta por la parte demandada reconviniente por el otorgamiento de la prórroga legal.

Se condena en costas a la parte demandante reconvenida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civi, con respecto a la demanda principal, y; con respecto a la demanda reconvencional se condena en costas a la parte demandada reconviniente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo establecido el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C.J. del estado Zulia, en Maracaibo, a los veintitrés (23) días del mes de abril de dos mil catorce (2014). Años: 203° de la Independencia y 155° de la Federación.

LA JUEZA PROVISORIA;

Dra. I.C.V.

LA SECRETARIA;

MSc. M.R.A.

En la misma fecha, siendo las tres y veinte (3:20) minutos de la tarde se publicó la anterior decisión quedando anotada bajo el Nº 27.

LA SECRETARIA;

Exp. Nº 13.690

IVR/MRA/19b.