Decisión de Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 2 de Agosto de 2010

En entregar a mis representados sin plazo alguno, totalmente desocupado de personas y cosas y en el mismo estado en que lo recibió el referido inmueble.-

En pagar a mis representados por concepto de cláusula penal de conformidad con lo establecido en la cláusula quinta del contrato la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs.F. 6.000,00) por los días transcurridos hasta la presente fecha sin haber hecho entrega efectiva del inmueble arrendado más lo que se siguieren causando hasta la entrega definitiva del mismo a razón de Trescientos Bolívares (Bs.F. 300,00) diarios más la indexación o corrección monetaria correspondiente en los términos establecidos en dicha cláusula para lo que solicito que en la sentencia definitiva se ordene una experticia complementaria del fallo de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

En pagar las costas y costos derivados del presente juicio.

Sostiene la parte actora en el libelo de demanda:

Haber dado en arrendamiento a la empresa demandada el siguiente inmueble:

“Local comercial distinguido con la letra “A” (L-A), ubicado en el Sótano (P-S) del edificio denominado EUROTROP, situado en la calle seis (6), Zona Industrial La Urbina, Urbanización La Urbina, Municipio Sucre del Estado Miranda”.-

El contrato de arrendamiento que rige las relaciones de las partes, se firmó el 21 de junio de 2005, está contenido en documento autenticado por ante Notaría.-

Se pactó una duración de tres años, contados a partir del 01 de julio de 2005.-

El canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00) de la denominación antigua, o sea el equivalente hoy a la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs.F. 3.000,00).-

El canon debía ser pagado por la arrendataria por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, en las oficinas de los arrendadores.-

Pero el segundo año del arrendamiento, según lo convenido por las partes, el canon sería incrementado de conformidad con los índices de precios al consumidor del Area Metropolitana de Caracas, que en efecto emita el Banco Central de Venezuela.-

Para el tercer año se previó en el contrato un aumento semejante, calculado del mismo modo.- Pero tomando como base el canon de arrendamiento del segundo año, ya incrementado del modo indicado.-

Por ese motivo para el tercer año de vigencia del contrato, el canon de arrendamiento ascendía a la cantidad de Tres Mil Quinientos Noventa y Siete Bolívares (Bs.F. 3.597,00).-

Luego expresa el libelo que igual cantidad de dinero pagó la arrendataria por concepto de canon mensual de arrendamiento, durante el año correspondiente a la prórroga legal.-

Textualmente expresa el libelo:

“Por haber durado la relación arrendaticia, en principio, tres (3) años, (comenzó el 1º de Julio de 2005 y terminó el 1º de Julio de 2008), la arrendataria hizo uso de la prórroga legal establecida en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual es de un (1) año, por lo que la misma venció el día 1º de Julio de 2009, sin que la referida arrendataria cumpliera hasta la presente fecha con su obligación de entregar el local arrendado conforme a lo dispuesto en el artículo 1.594 del Código Civil…”.-

Luego señala el libelo los fundamentos de derecho de la pretensión deducida en los siguientes términos:

El artículo 1.167 del Código Civil establece que “en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.-

El artículo 1.594 eiusdem establece que el arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió, según contrato.-

El artículo 1.264 ibidem establece que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”.-

El artículo 1.159 también del Código Civil, establece que “los contratos tienen fuerza de ley entre las partes”.-

Invoca la parte actora el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Sostiene que transcurridos los tres años pactados por las partes en el contrato como lapso de duración del mismo, la parte demandada hizo uso de la prórroga legal de un (1) año, de conformidad con toda esa construcción legislativa a la cual antes ha hecho referencia.-

Invoca luego la parte actora el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y sostiene que de conformidad con esa norma, se faculta al arrendador, al vencimiento de la prórroga legal, para solicitar al arrendatario, la entrega del inmueble arrendado judicialmente y además a solicitar medida de secuestro.-

Concluye expresando que han sido inútiles las gestiones amistosas para que el arrendatario entregue el inmueble y en consecuencia le demanda en los términos que hemos transcrito ya textualmente en esta síntesis de la demanda.-

La parte actora estimó la demanda en los siguientes términos:

Estimo la presente demanda en la cantidad de Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs.F. 75.000,00)

.-

Síntesis de la contestación de la demanda:

La parte demandada opuso a la pretensión deducida cuestión previa prevista en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener la representación que se atribuye, porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.-

Procedió luego a contestar el fondo de la controversia y opuso falta de cualidad de parte actora para intentar este proceso, porque tratándose de un caso de litis consorcio pasivo necesario, el proceso debió ser intentado conjuntamente por los ciudadanos L.F.G. y A.P.G., pero como sea que el poder otorgado por L.F.G., en nombre de A.P.G., no confiere a los abogados que actúan en este proceso en su nombre, la representación de éste último ciudadano, uno solo de ellos no tiene la cualidad necesaria para intentar este proceso.-

Se trata de un caso de legitimación anómala conjunta.-

Luego procede a contestar el fondo de la demanda.

El argumento fundamental de la contestación está contenido en el párrafo que transcribimos a continuación

…en el momento en que el ciudadano L.F.G., antes identificado, suscribió el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, actuó en su propio nombre y en representación del ciudadano A.P.G., utilizando para ello, un poder de administración y disposición otorgado ante la Notaría Séptima, antiguo Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 22 de marzo de 1985, anotado bajo el Nº 25, Tomo 45 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, pero que sin embargo, el referido documento nunca fue sometido a la formalidad de la debida protocolización ante Oficina Subalterna de Registro respectiva, a los fines que surtiera el efecto legal, tratándose como se trata el arrendamiento de un bien inmueble de un acto de disposición, es decir, el ciudadano L.F.G., dio en nombre de A.P.G., en arrendamiento un bien inmueble presumiblemente propiedad de ambos, pero no tenía para tal efecto la representación legal del ciudadano A.P.G., pues el poder que para representar a su co-propietario A.P.G., carece de la formalidad del registro, tratándose de un poder de administración y disposición el cual obligatoriamente para que tenga efecto frente a los terceros debe cumplir con la formalidad de la protocolización.

En tal sentido, resulta ineficaz y nulo el contrato suscrito por el ciudadano L.F.G., en su propio nombre y en nombre del ciudadano A.P.G., porque carecía de representación para actuar en nombre de éste, además de haberse excedido de la simple administración, para lo cual el mandato debe ser expreso, tal como lo dispone el artículo 1.688 del Código Civil…

.-

Luego expresa la contestación de la demanda, que la empresa demandada, consintió de buena fe en una relación contractual que la ha llevado a pagar cánones de arrendamiento a la parte actora, L.F.G., y a ocupar con tal carácter el bien inmueble objeto del citado contrato.-

Luego expresa la contestación de la demanda:

En efecto, si el contrato suscrito por las partes resulta nulo por efecto de la ilegítima representación que hiciera L.F.G., de su comunero A.P.G., al suscribir el contrato de arrendamiento con mi representada sin la debida representación, mal puede pretender que se le de cumplimiento a un contrato de arrendamiento cuya legitimidad es dudosa, pues, el mismo bajo la premisa antes señalada resulta nulo, lo que indetermina en el tiempo la relación contractual…

.-

En otras palabras lo que sostiene la parte actora en forma ambigua, es que el contrato de arrendamiento existe, pero es a tiempo indeterminado.-

Eso resulta evidente si leemos el siguiente párrafo:

“Ante la evidente indeterminación del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, la acción intentada por cumplimiento de contrato por el pseudo actor, por vencimiento de la supuesta prórroga legal de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es a todas luces improcedente y en consecuencia inadmisible por ser contraria a derecho. Y así pido, sea declarado por este Tribunal.-“.-

Concluye la parte demandada pidiendo se declare sin lugar la demanda incoada en su contra, con la correspondiente condenatoria en costas.-

Conoció de la causa en primer grado de jurisdicción, el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que mediante fallo pronunciado en fecha 03-03-2010, la declaró Con Lugar.-

Contra esa decisión, interpuso recurso de apelación la parte demandada.-

El recurso fue oído en ambos efectos y enviado el expediente a Distribución.-

Correspondió el conocimiento de la causa en Alzada a este Tribunal, que ahora procede a decidir y para ello observa:

El artículo 243 del Código de Procedimiento Civil establece los requisitos mínimos indispensables que debe contener todo fallo judicial.-

El artículo 244 eiusdem, sanciona con nulidad, aquel pronunciamiento que no contenga esos requisitos intrínsecos del fallo judicial.-

Ahora bien, la jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha pronunciado en forma pacífica, en el sentido de que estos requisitos intrínsecos de la sentencia establecidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil son de orden público, cuando no se cumplen en un fallo, se quebranta el orden público.-

Es decir, cuando se ordena una experticia complementaria del fallo es necesario fijar a los expertos todos los parámetros requeridos para efectuar la experticia, de lo contrario, el fallo incurre en indeterminación objetiva y por tanto constituye una infracción del ordinal 6º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y debe ser anulado de oficio.-

La jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Más Alto Tribunal de la República, ha señalado los parámetros que deben fijarse a los expertos en la sentencia, para que puedan efectuar una experticia complementaria del fallo, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.-

Esos parámetros quedaron bien delimitados en sentencia pronunciada por ese Alto Tribunal en fecha 25 de septiembre de 2006, para resolver recurso de casación interpuesto en proceso seguido por L´ESTHETIQUE INSTITUTO DE BELLEZA L.E.I.B. C.A contra BANESCO BANCO UNIVERSAL.

Expresa esa sentencia:

“De la precedente transcripción se desprende que el ad quem en el dispositivo del fallo ordena “…se realice una experticia complementaria del fallo, para totalizar la extensión del pago realizado…”, sin precisar a los expertos sobre la base de qué montos va a ser el cálculo referido, así como tampoco establece en base a qué tipo de tasa se realizarán las operaciones respectivas.

Ahora bien, el criterio de la Sala en relación a los parámetros que debe establecer el juez al ordenar la práctica de una experticia complementaria del fallo, ha sido establecido reiteradamente, entre otras, en sentencia N° 479 de fecha 21 de julio de 2005, expediente N° 780 (Caso: Cartón de Venezuela S.A. contra Electrospace, C.A.) ratificada en sentencia N° 770 de fecha 15 de noviembre de 2005, expediente N° 419 (Caso: Supermercado La F.I., C.A contra M.R.T.G.),en las cuales se dejó sentado lo siguiente:

…Este criterio ha sido establecido por la Sala reiteradamente, entre otras, en sentencia de fecha 13 de julio de 2000 (Caso: Ceric, Centre, D’etudes Et de Realisations Industrielles Et Commerciales c/ Alfarería Mecánica Charallave, C.A.), y más recientemente en sentencia de fecha 2 de junio de 2005, (Caso: E.C.B. contra S.E.P.M.) en las cuales se dejó sentado:

...La recurrida ha sometido a los expertos que han de practicar la experticia complementaria del fallo, una actividad que de los propios elementos aportados, no podrán desarrollar, concretamente, ordena a los expertos que establezcan el monto de los intereses causados hasta la fecha de pago, lo que constituye un acontecimiento que pudiera producirse con posterioridad a dicha experticia complementaria del fallo y, por ello, es incierta su previa determinación.

Ahora bien, los expertos llamados a complementar un fallo por vía de experticia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, no se constituyen en jueces ni le es dable hacer consideraciones o apreciaciones personales, sino tan sólo, deben limitarse a cumplir estrictamente lo ordenado en la sentencia. Por tanto, es deber inexcusable de los jueces, cuando ordenen la práctica de una experticia complementaria del fallo, establecer con toda precisión el alcance y los elementos de base que han de emplearse para el cálculo que se les exige, so pena de incumplir el ordinal 6° del artículo 243 del mismo Código, y en consecuencia, incurrir en el vicio de indeterminación objetiva...

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La Sala considera que la recurrida ha sometido a los expertos que han de practicar la experticia complementaria del fallo, una actividad que de los propios elementos aportados, no podrán desarrollar; concretamente, ordenar el establecimiento del monto de una indexación por corrección monetaria sin precisar qué criterio se ha de utilizar a tal fin.

Ahora bien, los peritos llamados a complementar un fallo por vía de experticia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, no se constituyen en jueces ni les es dable hacer consideraciones o apreciaciones personales, sino tan solo, deben limitarse a cumplir estrictamente lo ordenado en la sentencia. Por tanto, es deber inexcusable de los jueces, cuando ordenen la práctica de una experticia complementaria del fallo, establecer con toda precisión el alcance y los elementos de base que han de emplearse para el cálculo que se les exige, so pena de incumplir el ordinal 6º del artículo 243 del mismo Código y, en consecuencia, incurrir en el vicio de indeterminación objetiva.

omissis

La Sala en sentencia N° 481 de fecha 21 de julio de 2005, en el caso: Yoleida J.U.V. contra la sociedad mercantil Defensas del Caribe C.A, y los ciudadanos H.E.C.V. y V.G.L., respecto de los requisitos que deben contener las decisiones que ordenan una experticia complementaria del fallo, expresó lo siguiente:

…Los requisitos intrínsecos de la sentencia contemplados en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, son de estricto orden público. En este sentido, se ha señalado que los errores in procedendo de que adolezca una sentencia de última instancia, constituyen un síntoma de injusticia que debe reprimirse por medio de la nulidad de la sentencia, pues los errores de tal naturaleza se traducen en violación del orden público.

En sintonía con ello, la Sala ha establecido de manera pacífica y constante respecto del requisito de determinación de la cosa u objeto sobre la que recae la decisión, previsto en el artículo 243 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, cuya expresión resulta indispensable y necesaria para que el fallo constituya un título autónomo y suficiente, el cual lleve en si mismo la prueba de su legalidad, y en el supuesto de resultar definitivamente firme, sea de posible ejecución sin acudir a otros recaudos ni actas, que puedan generar nuevos derechos o declaraciones no hechas en la fase de cognición. Asimismo, este requisito persigue garantizar que el contenido de la sentencia permita determinar los efectos de la cosa juzgada…

.-

Regresemos a los términos del dispositivo de la sentencia, allí podemos leer el párrafo que transcribimos textualmente a continuación:

TERCERO: Se CONDENA a la demandada a pagarles a los actores la suma de trescientos bolívares (bs. 300,00) diarios por concepto de daños y perjuicios en la demora en la entrega del inmueble, computados desde el 02 de julio de 2009 hasta la fecha en quede definitivamente firme el fallo…

.-

Ahora bien, el sentenciador dejó indeterminado el monto de la condenatoria así pronunciado, no expresa tampoco la sentencia contra la cual se interpuso el recurso de apelación, a quien corresponde hacer el cálculo del monto de la condenatoria por éste rubro o concepto.-

El pronunciamiento es muy claro, se condena a la parte demandada a pagar trescientos bolívares (Bs. 300,00) por daños y perjuicios provenientes de la demora en la entrega del inmueble en la oportunidad establecida en el contrato y esos Trescientos bolívares deben computarse desde el 2 de julio de 2009 hasta la fecha en que quede definitivamente firme el fallo.-

En realidad, en ese pronunciamiento podemos distinguir dos periodos:

El primero comprendido desde el 2 de julio de 2009, hasta la fecha de la sentencia definitiva dictada en este proceso, que se produjo el 3 de marzo de 2010.-

EL SENTENCIADOR DE LA RECURRIDA CONOCIA EL NUMERO DE DIAS TRANSCURRIDOS ENTRE UNA Y OTRA FECHA, DE MODO QUE LE BASTABA MULTIPLICARLOS POR TRESCIENTOS BOLIVARES DIARIOS (Bs. 300) SEGÚN SU PRONUNCIAMIENTO, PARA DETERMINAR EL MONTO A SER PAGADO POR ESE PRIMER LAPSO. TENIA TODOS LOS ELEMENTOS PARA HACER EL CALCULO Y NO LO HIZO.-

Ahora bien, el fallo recurrido no podía dejar ese monto indeterminado, porque el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil establece, de modo imperativo e ineludible:

EN LA SENTENCIA EN QUE SE CONDENE A PAGAR frutos, intereses o DAÑOS, se determinará la cantidad de ellos…

.-

La referida norma, de inmediato agrega:

…y si el Juez no pudiere estimarla según las pruebas, dispondrá que esta estimación la hagan peritos…

.-

De modo que el legislador le ordena al Juez, DETERMINAR el monto de los daños en la condenatoria, cuando el sea posible hacerlo, de conformidad con las actas del expediente.-

Pues bien, el sentenciador de la recurrida contaba con todos los elementos para hacer el cálculo de los trescientos bolívares (Bs. 300,00) diarios según su condenatoria, desde el 02 de julio de 2009, hasta la fecha de la sentencia.-

Ambas fechas le eran conocidas, no tenía ninguna justificación para no hacer el cálculo, porque el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, en esa circunstancia, le ordena hacerlo.-

Pero como hay un segundo período comprendido desde el 04 de marzo de 2010, es decir, desde el día siguiente a la fecha del fallo, hasta la fecha en que quedara definitivamente firme y ejecutoriada la sentencia, ésta última desconocida, porque es un acontecimiento futuro, no determinable por ahora.-

El sentenciador de la recurrida no podía hacer el cálculo, le faltaba uno de los datos indispensables.-

Ahora bien, el legislador reguló expresamente esa situación, el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, que antes transcribimos, preceptúa claramente, en ese segundo supuesto EXPERTICIA COMPLEMENTARIA DEL FALLO, para que los expertos determinen el monto exacto de la condenatoria y esa actuación forma parte integrante del fallo.-

Pues bien, respecto de esta cantidad el sentenciador no ordenó esa experticia complementaria del fallo.-

Si nosotros continuamos leyendo esa decisión, podemos constatar que de inmediato en el dispositivo del fallo se emite el siguiente pronunciamiento:

CUARTO: Se CONDENA igualmente a la parte demandada a pagarle a la parte actora la suma de dinero que arroje la corrección monetaria que se aplique a la cantidad antes referida, de acuerdo al Indice Nacional de Precios al Consumidor que publica el Banco Central de Venezuela, para cuya determinación se ordena practicar experticia complementaria del fallo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

.-

Por lo tanto, la experticia complementaria del fallo ordenada, quedó limitada, de acuerdo a los términos en los cuales se redactó el dispositivo del fallo, a la condenatoria contenida en el punto CUARTO, es decir, a la realización de cálculo de la corrección monetaria que se aplique al monto de la condena.-

Pero quien establece el monto de la condena, el fallo no lo expresa, tampoco incluye ese cálculo en la experticia complementaria que debe realizarse.-

Es decir, no expresa el fallo quien va a calcular, cuando, como, ni de que manera, el monto total que corresponde por la condenatoria contenida en el punto TERCERO del fallo.-

Esto constituye INDETERMINACIÓN OBJETIVA, en efecto el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, establece los requisitos intrínsecos de todo fallo judicial y entre otros establece en el ordinal 6º que el fallo debe contener “DETERMINACIÓN DE LA COSA U OBJETO SOBRE QUE RECAIGA LA DECISIÓN”.-

Pues bien, como el sentenciador de la recurrida en apelación no determinó el monto exacto de la condenatoria que corresponde, de conformidad con el dispositivo TERCERO, dejó totalmente indeterminado el objeto de la condenatoria.-

Ahora bien, la legislación establece la sanción a la omisión de los requisitos intrínsecos de la sentencia, en cualquier fallo judicial, en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, y la sanciona precisamente con la nulidad del fallo que incurra en la omisión de esos requisitos.-

Por esa sola razón, este Tribunal declara la NULIDAD del fallo contra el cual se interpuso el recurso de apelación.-

Pero además, este Tribunal observa que hay otros vicios graves en el pronunciamiento cuestionado mediante el recurso de apelación, antes transcribimos el punto CUARTO del dispositivo.-

Ese debe ser concordado con otro pronunciamiento contenido en la sentencia que transcribimos a continuación:

…de acuerdo al instrumento arriba analizado, se destaca que las partes procesales celebraron un contrato de arrendamiento por tres años fijos a partir del 01 de julio de 2005 hasta el 01 de julio de 2008, por lo que a su vencimiento, de pleno derecho comenzó a correr la prórroga legal a favor de la arrendataria por un máximo de un año, de acuerdo a lo previsto en el literal “b” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, venciendo el 01 de julio de 2009.

La prórroga legal corre de pleno derecho una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente, o la prórroga contractual, sin necesidad de desahucio, como lo expresa el artículo 1599 del Código Civil, toda vez que los contratos hechos a tiempo determinado, vence en la oportunidad fijada, sin necesidad de notificación, por lo que a su vencimiento, la arrendataria debió hacer entrega del inmueble y en caso de no hacerlo, la arrendadora quedaba facultada para hacer ese requerimiento judicialmente.

Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiudem, la arrendadora queda facultada para exigir de la arrendataria el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”. Además, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiuisdem.

De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes del contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello. En este caso, dichos daños y perjuicios los determinaron las propias partes en el contrato y consisten en el pago de trescientos bolívares (Bs. 300) diarios por cada día de mora en la entrega del inmueble, indexada de acuerdo al Índice Nacional de Precios al Consumidor, publicados por el Banco Central de Venezuela..

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De ese modo, el sentenciador de la recurrida ordenó experticia complementaria del fallo, para determinar el monto de la indexación que corresponde sobre esos trescientos bolívares diarios, a ser pagados a titulo de indemnización.-

Le ordena a los expertos que esa indexación deben efectuarla de acuerdo al Índice Nacional de Precios al Consumidor que publica el Banco Central de Venezuela.-

Pero como el sentenciador de la recurrida dejó totalmente indeterminado el monto de la condena por concepto de indemnización de daños y perjuicios, como consecuencia en la supuesta mora en la entrega del inmueble, es decir, incurrió en indeterminación objetiva, respecto de este punto, los expertos no cuentan con uno de los datos indispensables para poder efectuar la experticia complementaria del fallo que se les ha ordenado.-

Por todas las razones expuestas, este Tribunal declara la NULIDAD del fallo recurrido.-

Ahora bien, el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, establece como debe proceder el sentenciador de Alzada cuando anule el fallo de primera instancia, con fundamento en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, como ha ocurrido en este caso.-

Establece esa norma:

Art. 209: LA NULIDAD DE LA SENTENCIA DEFINITIVA DICTADA POR EL TRIBUNAL DE LA INSTANCIA INFERIOR QUE SE HALLE VICIADA POR LOS DEFECTOS QUE INDICA EL ARTÍCULO 244, SOLO PUEDE HACERSE VALER MEDIANTE EL RECURSO DE APELACIÓN, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación. LA DECLARATORIA DEL VICIO DE LA SENTENCIA POR EL TRIBUNAL QUE CONOZCA EN GRADO DE LA CAUSA, NO SERA MOTIVO DE REPOSICIÓN DE ÉSTA, Y EL TRIBUNAL DEBERÁ RESOLVER TAMBIÉN SOBRE EL FONDO DEL LITIGIO…

.-

Por lo tanto, corresponde a este Tribunal, decidir la controversia en sus términos originales, es decir, sobre todos los alegatos contenidos en el libelo de la demanda y todos los contenidos en la contestación de la demanda, sin excepción alguna.-

Establecido lo anterior, este Tribunal para decidir observa:

CUESTIÓN PREVIA

La parte demandada opuso a la demanda cuestión previa con fundamento en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por supuesta ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor por no tener la representación que se atribuye.-

Sostiene como fundamento de esta cuestión previa que el poder consignado en autos por el abogado R.A.B., junto con el libelo de la demanda, fue conferido por L.F.G. en nombre y representación del ciudadano A.P.G., que lo hizo utilizando un poder de disposición y administración que no fue sometido a la formalidad de registro, solo fue autenticado por ante Notaría.-

El actor sostiene que el demandante no podía conferir poder en nombre del ciudadano A.P.G., con fundamento en un poder respecto al cual no se hubieren cumplido éstas formalidades de Registro.-

Con ese fundamento pide que se declare con lugar la cuestión previa opuesta.-

La parte actora rechazó esa cuestión previa, con la siguiente fundamentación:

No cita la demandada ninguna disposición legal, como fundamento de esa cuestión previa.-

Luego expresa que en el Capítulo del Código Civil que regula los Títulos que deben registrarse, artículos 1.920 a 1.924, no se establece que los poderes de administración y disposición como el que utilizó L.F.G., para otorgar poder a los abogados que actúan en este proceso, en representación de A.P.G., debiese haber estado registrado para poder tener eficacia.-

El Tribunal para decidir al respecto observa:

Con el libelo de la demanda la parte actora produjo en el expediente de la causa el instrumento poder que acredita la representación que se atribuyen los abogados actores, efectivamente ese instrumento es conferido por L.F.G., mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.234.883, actuando en nombre propio y en su carácter de mandatario del ciudadano A.P.G., mayor de edad y de este domicilio.-

Sostiene el mandante que otorga ese poder en su carácter de mandatario del ciudadano A.P.G., porque tiene conferido por éste un poder de administración y disposición otorgado por ante Notaría Séptima del antiguo Distrito Sucre del Estado Miranda en fecha 22 de marzo de 1985.-

En ese carácter confiere mandato para asuntos judiciales a los abogados R.A.B. y J.R.N..-

Se trata de un poder conferido en los siguientes términos:

para que conjunta o separadamente nos representen y defiendan nuestros derechos en el juicio que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentaremos contra la Sociedad Mercantil Impresos Mil 950 Mil C.A…

.-

Al pie de ese instrumento consta la siguiente nota:

LA NOTARIO QUE SUSCRIBE HACE CONSTAR QUE TUVO A LA VISTA PODER OTORGADO POR ANTE LA NOTARIA SEPTIMA DE SUCRE, EL 22 DE MARZO DE 1985, BAJO EL Nº 25, TOMO 45…

.-

El Código de Procedimiento Civil de 1986 reguló expresamente la posibilidad de conferir poder en nombre de otro y estableció los requisitos en el artículo 155, que transcribimos a continuación:

Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos

(Resaltado de este Tribunal).-

Eso hizo la Notaría, en la nota anterior.-

Cuando la parte demandada cuestionó la representación de los apoderados de parte actora en este proceso, debió proceder de conformidad con lo establecido en el artículo 156 eiusdem, porque esa norma establece como debe actuarse cada vez que se quiera impugnar el poder otorgado en nombre de otro.-

Establece el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil Vigente:

Artículo 156. Si la parte pidiere la exhibición de los documentos, gacetas, libros o registros mencionados en el poder, el apoderado deberá exhibirlos para su examen por el interesado y el Tribunal, en la oportunidad que se fije al efecto. En dicho acto, la parte interesada hará las observaciones que crea pertinentes al Tribunal y éste resolverá dentro de tres días sobre la eficacia del poder…

.-

De modo tal pues que, no le bastaba con oponer la cuestión previa, tenía que pedir, que de conformidad con esa norma, se trajera a los autos el instrumento poder, para, posteriormente, hacerle a ese instrumento las observaciones en las cuales fundamenta su cuestión previa.-

El Juez debía resolver, de conformidad con la norma antes transcrita, dentro del tercer (3er.) día, acerca de si el mandato era idóneo o no para otorgar poder en nombre de otro.-

Ese es el procedimiento previsto en la norma en cualquier caso de impugnación de un poder otorgado en nombre de otro.-

La Sala de Casación Civil del Más Alto Tribunal de la República (sentencia Nº RC-00694) de 25 de septiembre de 2006, caso Cebra S.A contra Matcofer S.A, expediente Nº 06211), decidió:

El derecho a la defensa está indisolublemente ligado a las condiciones de modo, tiempo y espacio fijados en la ley para su ejercicio. Las formas procesales no son caprichosas, ni persiguen entorpecer el procedimiento en detrimento de las partes; por el contrario, una de sus finalidades es garantizar el ejercicio eficaz del referido derecho

.-.

Por lo tanto, si la parte demandada consideraba que el poder no había sido otorgado en la forma legal, debía proceder de conformidad con lo establecido en los artículos 155 y 156 del Código de Procedimiento Civil, en la incidencia de cuestión previa.-

El Dr. A.R.R., en su muy conocido Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano (Editorial Arte Caracas, 1995, Tomo II, pags. 59-60), sostiene al respecto:

En muchas ocasiones puede presentarse la necesidad de que una persona otorgue un poder en nombre de otra, v. gr., el apoderado general que otorga un poder especial para un asunto determinado de su mandante; el tutor que confiere poder para la defensa de un interés del pupilo; el síndico de la quiebra, otorga poder para reivindicar bienes de de la masa; el presidente de una compañía anónima otorga poder en nombre de la sociedad, para la defensa de sus derechos en juicio, etc.

En estos casos, el otorgante deberá presentar al Juez o funcionario que autorice el acto, el instrumento que legitima su representación (poder general, discernimiento, nombramiento, etc.), y el funcionario hará constar los datos indicados.

La forma de otorgamiento acogida en el Artículo 155 C.P.C, no exige más la copia y certificación del instrumento que legitima la representación, sino que el funcionario haga constar en la nota los datos que exige la norma, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación acerca de los documentos que le han sido exhibidos, eliminándose así las controversias a que daba lugar la antigua disposición del Artículo 42 del código de 1916 cuando quien otorgaba el poder era una persona jurídica; pero no excluye que la persona natural que sirve de órgano a la persona jurídica debe identificarse como tal.

Para el caso de que la parte pidiere la exhibición de dichos documentos, el Artículo 156 C.P.C., establece un procedimiento sencillo para la exhibición y examen de los mismos en la oportunidad que fije el Tribunal. En este acto, la parte interesada hará las observaciones que crea pertinentes y el tribunal debe resolver dentro de los tres días sobre la eficacia del poder. La inasistencia del solicitante al acto de examen de los documentos exhibidos, dará por válido y eficaz el poder, y a la falta de exhibición de los documentos requeridos quedará desechado y asi lo hará constar el Juez en el acta respectiva…

.- (Resaltado de este Tribunal).-

La razón en virtud de la cual se establece este nuevo procedimiento cada vez que se impugne la validez de un poder en juicio, tiene la finalidad de evitar retardos procesales y facilitar el desarrollo de la incidencia respectiva, con beneficio para ambas partes, que consiste en la economía de tiempo en el proceso.-

Como la parte demandada impugnó el poder pero no empleó el procedimiento previsto en los artículos 155 y 156 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal DESECHA la cuestión previa opuesta y declara que el poder tiene pleno valor probatorio en este proceso para toda actuación de procedimiento requerido y acredita la representación plena que de la parte actora tienen los abogados a quienes se confirió el poder.- ASI SE DECIDE.-

PUNTO PREVIO AL FONDO:

La parte demandada, al contestar la demanda, opuso falta de cualidad de parte actora para intentar la presente acción, con fundamento en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, sostiene en tal sentido:

L.F. González al otorgar poder a los abogados R.A.B. y J.R.N., lo hizo en propio nombre y en representación de A.P.G., con un poder insuficiente, pues como ese carece de la formalidad de registro, siendo como es tal actuación un acto de disposición, carece la parte actora de la cualidad necesaria para intentar la presente acción

.-

Luego sostiene, de resultar válido el contrato suscrito, se trata de un litis consorcio pasivo necesario, de conformidad con lo previsto en el literal b del artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la acción tenían que haberla intentado conjuntamente L.F.G. y A.P.G..-

Ahora bien, siendo insuficiente el poder otorgado, quienes actúan en el proceso no tiene la representación de A.P.G., y por esa razón piden se declare con lugar la falta de cualidad opuesta.-

La parte actora rechazó la cuestión previa y para ello empleó los siguientes argumentos.-

La demandada no sustenta su alegato, fundamento de la cuestión previa promovida, en disposición legal alguna. No cita ninguna disposición del Código de Procedimiento Civil, u otra ley, que establezca la necesidad de que el poder de administración y disposición que fue otorgado por el ciudadano A.P.G. a L.F.G., deba haber cumplido con la formalidad de registro, para poder otorgar poder a terceros en su nombre y representación.-

Luego expresa la parte demandada, el Código Civil regula los títulos que deben registrarse en los artículos 1.920 al 1.924, no se establece allí que los poderes de administración y disposición, como el que utilizó la parte actora, deban estar registrados para tener eficacia.-

Por otra parte, el artículo 1582 establece que quien tiene la simple administración no puede arrendar por más de dos años.-

Pero esa norma no establece la obligación de registrar el poder en cuestión en materia arrendaticia, para arrendar por más de dos años.-

Luego procede a transcribir en su escrito el artículo 1.169 del Código Civil y sostiene que de conformidad con esa norma los actos cumplidos en los límites de sus poderes por el representante en nombre del representado, producen directamente sus efectos en provecho y en contra de éste último.-

Pero, resalta la norma, en cuanto ésta establece que si el poder se requiere para actos en los cuales es necesaria y suficiente la escritura privada, puede ser hecho en esa misma forma, aunque el acto se otorgue ante un Registrador.-

Concluye sosteniendo que el poder utilizado por el coarrendador L.F.G., no requería su registro para su validez en cuanto a la facultad para otorgar poder a terceros en los términos ya expuestos.-

El Tribunal para decidir observa:

En este expediente fue incorporada certificación relativa a la propiedad y gravámenes sobre el inmueble arrendado.-

El Registrador respectivo por intermedio del personal autorizado, expresa que sobre el inmueble no existen gravámenes ni hipotecas, pero además expresa que los propietarios son L.F.G. y A.P.G..-

De modo que estos dos ciudadanos son comuneros.-

Ahora bien, en el punto inmediato anterior, al decidir la cuestión previa de ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado de parte actora por carecer del carácter que se atribuye, ya declaramos que efectivamente el poder que presentan los abogados que actúan en este proceso en representación de la parte actora, es un instrumento idóneo para representar tanto al ciudadano L.F.G. como al ciudadano A.P.G. en este prcoeso, porque reúne todos los requisitos de un poder otorgado en nombre de otro.-

Ese poder le faculta para intervenir en este proceso en todas sus fases, incluso para interponer recurso de casación eventualmente.-

Por lo tanto, cuando éstos abogados interponen la demanda en nombre de esos dos ciudadanos, tiene el carácter o cualidad de representantes de los dos propietarios del inmueble.-

Si bien es cierto, que estamos ante un caso de legitimación anómala, que requiere el concurso de los dos co-propietarios, para demandar la resolución del contrato de arrendamiento pactado en nombre de ambos, no cabe duda de que los dos apoderados que han actuado en el proceso, tienen la representación de éstos dos ciudadanos, de modo que la demanda fue intentada por los dos co-propietarios.-

Por lo tanto, falta de cualidad, como tal, no está configurada en la situación bajo examen.-

En consecuencia, se DESECHA el planteamiento de falta de cualidad propuesto por parte demandada.- ASI SE DECIDE.-

FONDO DE LA CONTROVERSIA:

La parte demandada rechazó la demanda con los siguientes alegatos:

En el momento en el cual el ciudadano L.F.G. suscribió el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, actuó en su propio nombre y en el de A.P.G..-

Utilizó para ello un poder de administración y disposición otorgado ante Notaría.-

Ese instrumento nunca fue sometido a la formalidad de registro.-

Ahora bien, L.F.G., no tenía la representación de A.P.G., para realizar actos de disposición, en virtud de que su poder no estaba registrado.-

Para que tal actuación tenga efectos ante terceros es necesario que el poder que ejerce, al otorgar el contrato en nombre de otro, esté registrado.-

Como no lo estaba, es ineficaz y nulo el contrato suscrito por éste ciudadano en nombre de A.P.G..-

Cuando L.F.G., suscribió el contrato de arrendamiento por más de dos años, se excedió de la simple administración de conformidad con lo previsto en el artículo 1688 del Código Civil.-

Expresa la contestación de la demanda textualmente:

Si el contrato suscrito por la parte resulta nulo por efecto de la ilegítima representación que hiciera L.F.G.d. su comunero A.P.G., al suscribir el contrato de arrendamiento con mi representada sin la debida representación, mal puede pretender que se le de cumplimiento a un contrato de arrendamiento cuya legitimidad es dudosa, pues, el mismo bajo la premisa antes señalada resulta nulo, lo que indetermina en el tiempo la relación contractual, ya que, el contrato suscrito carece de eficacia jurídica para regular la relación entre el ciudadano L.F. y mi representada…

.-

Concluye sosteniendo que es improcedente la acción por ejecución o cumplimiento de contrato por vencimiento de término, porque no hay término, el contrato es a tiempo indeterminado, mal puede intentarse la acción deducida en este proceso, respecto de un contrato a tiempo indeterminado.-

Por ultimo, solicita que la demanda sea declarada sin lugar.-

El Tribunal para decidir al respecto observa:

Como sostiene la parte actora, el Código Civil en el Capítulo II Sección I, regula los títulos que deban registrarse y no menciona en modo alguno que para otorgar poder en nombre de otro con el objeto de demandar ejecución o cumplimiento de un contrato de arrendamiento, el poder ejercido o invocado como fundamento de la representación del demandante, al constituir apoderado para ese proceso, deba estar registrado.-

Un requisito no exigido por el legislador, no puede ser exigido, posteriormente, al mandante, cuando otorga un poder en nombre del comunero en la propiedad de un inmueble, con el objeto de interponer una demanda por ejecución o cumplimiento de un contrato de arrendamiento.-

Primero vamos a examinar la cláusula contractual que origina el debate de partes en este proceso.-

Se trata de la cláusula décima primera, redactada en los siguientes términos:

“El presente contrato se celebra por el término de (3) años fijos a partir del día primero (1º) de Julio de 2005 y en consecuencia concluirá el día primero (1º) de Julio de 2008. Vencido dicho contrato, “La Arrendataria” deberá hacer entrega del inmueble arrendado totalmente desocupado de bienes y personas a “Los Arrendadores” o a la persona que éstos designen”.-

De modo pues que, el contrato de arrendamiento se pactó a tres (3) años fecha contrato y éste data del 21 de junio de 2005.-

Tenemos que determinar ahora si un contrato de arrendamiento a tres (3) años es un acto de disposición o no.-

Esto está expresamente regulado en el Código Civil, en el artículo 1.582 que establece:

Quien tiene la simple administración no puede arrendar por más de dos años, salvo disposiciones especiales

.-

La norma es clara, para arrendar por más de dos años, el mandatario debe estar facultado en forma expresa para realizar actos de disposición.-

La doctrina patria sobre la materia ha estudiado este caso, concretamente el Dr. J.L.A.G. en su Manual para estudiantes de pregrado, titulado Contratos y Garantías (Universidad Católica A.B., Manual de Derecho, Caracas 1.989, pag. 327) sostiene:

En el título relativo al arrendamiento la única norma expresa sobre la materia es quien tiene la simple administración no puede arrendar por más de dos años, salvo disposición especial de la ley (Código Civil, Art. 1582), lo que demuestra que en nuestro derecho el arrendamiento no es siempre un acto de simple administración

.-

Otro punto de esa misma obra pag. 329 este autor sostiene:

Los mandatarios pueden dar o tomar en arrendamiento en representación de sus mandantes dentro de la medida de las facultades que éstos les hayan conferido, si el mandato está concebido en términos generales, solo le permite celebrar arrendamientos que constituyan actos de simple administración (C.C art. 1.688), lo que implica que no pueden arrendar casas y previos rústicos sino hasta por dos años o por tiempo indefinido (C.C art. 1.582)

.-

Por lo tanto, por interpretación concordada de los artículos 1.582 y 1.688 del Código Civil, para celebrar contratos de arrendamiento por más de dos años, el mandatario, debe tener facultad expresa en el poder para realizar actos de disposición.-

De esto no cabe duda.-

Ahora bien, no hay ninguna norma de nuestro ordenamiento que establezca que ese mandato deba estar registrado, para que el mandatario pueda otorgar contratos de arrendamiento por más de dos años.-

Si el mandatario, según mandato, está facultado para realizar actos de disposición, puede celebrar contratos de arrendamiento por más de dos años, aún cuando el poder no esté registrado.-

De modo que, el alegato de parte demandada en ese sentido debe ser desechado, porque está exigiendo un requisito que la norma no establece.- ASI SE DECIDE.-

Pero como ha sido cuestionada la cláusula que establece la duración del contrato, por constituir un acto de disposición para el cual supuestamente no estaba facultado el mandatario que lo realiza, debemos examinar el poder de conformidad con toda esta construcción legislativa y doctrinaria, si para realizar contrato por más de dos años, se requiere tener facultad de disposición en el poder, tenemos que examinar si realmente el mandatario, como sostiene, tenía facultades de disposición conferidas por el mandante.-

Obsérvese que, la parte actora alega en sus diversas actuaciones en el proceso que tiene un mandato que le permite realizar actos de disposición, que en ejercicio de ese mandato celebró un contrato de arrendamiento en nombre de su mandante, que tiene por objeto un inmueble cuya propiedad corresponde conjuntamente a su mandante y a éste mismo ciudadano L.F.G..-

Este ciudadano demuestra además, que el inmueble pertenece a él y A.P.G., a quien dice representar en el contrato de arrendamiento, porque produce en autos la certificación relativa a la propiedad y gravámenes sobre el inmueble arrendado, en la cual consta que los co-propietarios son los actores.-

En consecuencia, debemos examinar como prueba inmediata siguiente dentro de la lógica a la cual nos conduce todo éste desarrollo, el poder que ejerció éste ciudadano cuando otorgó ese contrato, porque tenemos que establecer si allí se le confirieron o no facultades de disposición sobre el inmueble, como sostiene en todos sus alegatos en este proceso.-

Quien alega, en nuestro sistema, debe probar.-

El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.

.-

De modo tal pues que, cuando el ciudadano L.F.G. sostiene que podía celebrar contrato de arrendamiento por más de dos años en nombre de A.P.G., porque tenía facultades expresas de disposición en el mandato que ejerció, cuando otorgó en nombre de éste un contrato de arrendamiento cuya duración es de tres años y por tanto es un acto de disposición de conformidad con ésta construcción que venimos examinando, tiene la carga de la prueba de ese alegato en el proceso.-

Obsérvese que ahora no se trata de acreditar el carácter o cualidad de mandatario en juicio, sino de demostrar que el mandato que ejerció cuando celebró el contrato, le faculta expresamente para realizar actos de disposición y para ello tenía que traerlo a los autos.-

No se trata de que el poder esté o no registrado.-

No se requiere la protocolización del poder, porque éste no figura entre los instrumentos que deben ser registrados de conformidad con nuestro ordenamiento jurídico y con el análisis que hasta ahora hemos hecho.-

Se trata de que para realizar actos de disposición en nombre de otra persona, se requiere un poder que de facultades para realizar actos de disposición, el simple mandatario para actos de simple administración, naturalmente no puede realizar actos de disposición y por lo tanto, no puede celebrar contratos de arrendamiento por más de dos años.-

Ahora bien, la parte actora ha sostenido que puede realizar actos de disposición, porque el poder le confiere facultades para ello.-

Esto nos obliga a examinar el poder.-

De conformidad con la legislación vigente, el juez para decidir debe atenerse a lo alegado y probado en autos, no puede sacar elementos de convicción de fuera del expediente de la causa.-

Por ello, el poder tiene que estar incorporado al expediente de la causa, porque toda ésta construcción obliga al Juez a examinar el poder y a supervisar si en él se conceden al mandatario facultades de disposición o no.-

Pues bien, cuando buscamos ese poder en el expediente de la causa, nos encontramos con que no está incorporado al expediente.-

De modo tal pues que, el ciudadano L.F.G. sostiene que procedió conforme a derecho dentro de su facultades al otorgar un contrato de arrendamiento por mas de dos años, a nombre de su mandante el ciudadano A.P.G., que le confirió un poder que le otorgaba facultades de disposición.-

¿Que tenía que hacer? Traer ese poder a los autos, porque todo el que alega debe probar.-

Ahora bien, ese poder no ha sido incorporado al expediente de la causa.-

El muy conocido tratadista L.R. en su trabajo denominado La Carga de la Prueba (Ediciones Jurídicas Europa- América- Buenos Aires. 1956, pag. 58), sostiene:

Las normas relativas a la carga de la prueba no solo ponen al Juez en condiciones de evitar el Non Liquet en la cuestión de derecho siendo dudosa la cuestión de hecho, sino que también le prescriben en tal caso, en forma clara y categórica, el contenido de su decisión, al imputar a una parte la incertidumbre de una circunstancia de hecho y al hacer que esa incertidumbre redunde en provecho de la otra. En esto reside el gran valor –que no puede apreciarse demasiado- de las normas relativas a la carga de la prueba tanto para las partes como para el Juez

.-

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece claramente el régimen de carga de la prueba en nuestro sistema, preceptúa esa norma:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

.-

Ahora bien, la parte actora ha sostenido en este proceso que pactó con la parte demandada un contrato de arrendamiento por tres (3) años, que venció el término de duración pactado, venció además la prórroga legal y que la parte demandada está obligada a desalojar el inmueble en forma inmediata.-

La parte demandada, por el contrario, ha sostenido que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, porque la cláusula que estableció el lapso de duración está viciada de nulidad.-

Ahora bien, el ciudadano L.F.G. sostiene que esa cláusula tiene plena validez, que si bien los contratos de arrendamientos por más de dos años, en este caso a tres años, constituyen acto de disposición, el ciudadano A.P.G., le confirió poder que le daba facultades de disposición sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento y que por tanto podía celebrar contratos de arrendamiento por más de dos años, porque podía realizar actos de disposición.-

Naturalmente le corresponde la carga de la prueba de su afirmación, es decir, le corresponde probar la existencia de ese poder que le confiere esas facultades de disposición.-

Pues bien, ese poder no ha sido consignado en el expediente de la causa.-

De modo que, no está demostrado en este proceso que el ciudadano L.F.G. tuviera la facultad de celebrar contrato de arrendamiento por más de dos años, en nombre de A.P.G..-

Así pues, antes hemos transcrito la cláusula décimo tercera del contrato que rige las relaciones entre las partes, mediante la cual se pactó contrato de arrendamiento a tres años.-

Esa cláusula constituye acto de disposición, que de conformidad con la realidad de los autos, L.F.G. no podía realizar.-

En consecuencia, este Tribunal declara la NULIDAD de la cláusula décimo tercera del contrato de arrendamiento.-

Sin embargo, ambas partes están de acuerdo en que la empresa demandada ha ocupado el inmueble identificado en el libelo de la demanda, y en este fallo, en calidad de arrendatario y que ha estado pagando a titulo de canon de arrendamiento, el señalado por la parte actora en el libelo de demanda.-

La diferencia entre las partes consiste en que la parte demandada sostiene que el contrato es a tiempo indeterminado, porque la cláusula de duración del contrato es nula o está viciada de nulidad.-

Ya este Tribunal ha declarado la nulidad de esa cláusula por razones ampliamente analizadas en el fallo.-

Si el contrato de arrendamiento que rige las relaciones de las partes, en consecuencia, de la nulidad de esa cláusula, es a tiempo indeterminado, debemos regresar a los preceptos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

En efecto, establece el artículo 38:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto- Ley CELEBRADOS A TIEMPO DETERMINADO, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario de acuerdo con las siguientes reglas…

.-

Hemos resaltado intencionalmente con mayúsculas y negrillas la expresión de la norma según la cual este titulo de prórroga legal se aplica, como es lógico, a los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, porque si el contrato es a tiempo indeterminado, simplemente está sujeto a notificación que haga el arrendador al arrendatario de su decisión de no prorrogar el contrato por más tiempo y no son aplicables las disposiciones relativas a la prorroga legal y tampoco al desalojo como consecuencia del vencimiento de la prórroga legal.-

Por todas las razones expuestas este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda examinada.- SEGUNDO: En los términos expuestos se declara CON LUGAR el recurso de apelación examinado. TERCERO: SE REVOCA el fallo recurrido.- CUARTO. No hay lugar a condenatoria en costas de alzada, por cuanto el recurso de apelación prosperó.- QUINTO: Se CONDENA en costas del proceso a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en la litis.-

PUBLIQUESE, REGISTRESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.- En Caracas, a los dos (02) días del mes de Agosto de dos mil diez (2010).- Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-

EL JUEZ,

C.D.A.

LA SECRETARIA,

N.J.

En esta misma fecha siendo la 1:30 p.m, previa las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión.-

LA SECRETARIA,

N.J.

CDA/NJ/eneida

EXP. Nº 8415